26. 7650404 Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen 2022 inclusief Bouwmonitor Woningbouw (peildatum 1 januari 2023)

gemeente Haarlemmermeer

De Leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer

Postbus 250 2130 AG Hoofddorp

Bezoekadres: Taurusavenue 100 Hoofddorp Telefoon 0900 1852 Faxnummer 023 563 95 50

cluster contactpersoon Telefoon

Projecten en SCC Wonen mevrouw M.A. Filius, mevrouw E. van der Schans 0900 1852

Verzenddatum

2 6 APR. 2023

Uw brief Ons kenmerk Bijlage(n) onderwerp

X.2023.01233 2 Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen 2022 inclusief Bouwmonitor Woningbouw (peildatum 1 januari 2023)

Geachte heer, mevrouw, Vanuit de motie 'BVR wonen, tweemaal per jaar' (juni 2020) informeren wij u elk halfjaar over de voortgang van de woningbouw in onze gemeente. Dit doen wij in principe elk voorjaar met de Monitor Woningbouw (Bouwmonitor) en elk najaar met de Bestuurlijke Voorgangsrapportage (BVR) Wonen, waar de Bouwmonitor dan onderdeel van uitmaakt. In december heeft u van ons brief X.2022.07652 ontvangen waarin wij u lieten weten waarom u dat najaar wél een Bouwmonitor ontving, maar geen BVR. Conform onze toezegging in deze brief ontvangt u hierbij de BVR Wonen 2022 waarin de Bouwmonitor (peildatum 1 januari 2023) is opgenomen. Vanuit de traject van de gemeenteraad en de Duisenbergmethode is het positief om te melden dat we een stap hebben gezet met de aanbevelingen op het gebied van Wonen. Een aantal van deze aanbevelingen zijn verwerkt in de BVR Wonen en de Bouwmonitor. Een van de aanbevelingen voor het Presidium was dat er ook behoefte is aan de organisatie van een raadssessie bij het uitbrengen van de BVR Wonen en de Bouwmonitor. Met deze brief willen wij u hier vriendelijk op attenderen. Methodiek

In deze brief geven wij een terugblik op de ontwikkelingen in 2022. Deze hebben we getoetst aan de prognoses die in de voorgaande monitor zijn opgenomen. Daarbij stellen we u op de hoogte van eventuele afwijkingen en inzichten. Ook geven we een vooruitblik op 2023 en verder. Ontwikkelingen woningvoorraad 2022

De woningvoorraad van de gemeente Haarlemmermeer is in het afgelopen jaar gestegen met 819 woningen. Deze groei is voor het overgrote deel toe te schrijven aan nieuwbouw.

Ons kenmerk: X.2023.01233

Pagina 2

In het coalitieakkoord is opgenomen dat er in deze collegeperiode (2022-2026) minimaal 3.000 nieuwbouwwoningen worden opgeleverd. De Bouwmonitor laat zien dat dit aantal nog steeds realistisch is. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen was in 2022 ruim 700 woningen. Hiermee is de nieuwbouwproductie afgelopen jaar (2022) hoger uitgevallen dan het jaar daarvoor (+135 woningen). Het is positief dat er vorig jaar meer woningen zijn opgeleverd dan het jaar daarvoor. Ook voor de komende jaren worden meer opleveringen voorzien. In 2023 en 2024 bedraagt de plancapaciteit ruim 1.000 woningen per jaar en in 2025 zelfs circa 2.700 woningen. Deze planning komt neer op een flink hoger aantal opgeleverde woningen per jaar dan we de afgelopen jaren hebben gezien. Dit is een duidelijke illustratie van de toename van de bouwambitie. Toch moet hierbij de kanttekening worden gemaakt dat het lastig is voor een langere periode planningen en opleveringen te prognosticeren. De vuistregel bij dit soort planningen is dat 130% plancapaciteit leidt tot circa 100% productie. De realiteit is dat diverse knelpunten die in de Bouwmonitor worden benoemd, vaak leiden tot een lagere woningproductie. Deze kunnen bijdragen aan wijzigingen in de planningen. De hierboven genoemde verwachte opleveringen maken deel uit van de 105 (deel-) woningbouwprojecten die op dit moment spelen in de gemeente Haarlemmermeer.

Lang niet al deze 105 plannen hebben een getekende anterieure overeenkomst, een bestemming die onherroepelijk is (hard plan) en zijn al klaar voor de verlening van een omgevingsvergunning. Voor de periode tot en met 2025 is 57% van de geplande woningen onderdeel van een hard plan en in totaal is 71% van de geplande capaciteit tot en met 2025 onderdeel van een plan waar al een anterieure overeenkomst voor is gesloten. De fasering in de tijd is in de praktijk lastig te voorspellen door verschillende redenen. Belangrijke gesignaleerde knelpunten zijn op dit moment: tekort aan ambtelijke capaciteit, de afhankelijkheid van particulier initiatief, de financiële haalbaarheid, milieuaspecten (inclusief stikstof), geluid en de aanleg van infrastructuur. Uiteraard kunnen ook tijdens de bouw/uitvoering nog knelpunten ontstaan zoals momenteel een tekort aan personeel in de bouw actueel is en het aansluiten op nutsvoorzieningen. De Bouwmonitor wordt geactualiseerd om deze knelpunten te signaleren en veranderingen te kunnen blijven monitoren. Ten opzichte van de vorige inventarisatie (peildatum 1 juli 2022) zien we wel verschuivingen in verwachte oplevering maar per saldo vooralsnog nauwelijks afname van de capaciteit voor de periodes tot en met 2029 (-5%). Betaalbaar wonen Het realiseren van betaalbare woningen heeft een hoge prioriteit in Haarlemmermeer.

Dit is ook als inspanningsverplichting vastgelegd in de Woondeal Metropoolregio Amsterdam (MRA). Wij hebben in november 2021 in het collegebesluit 'betaalbaar wonen Haarlemmermeer' (2021.0002546) de beleidsdoelstelling vastgelegd om minimaal 50% van de nieuw te bouwen woningvoorraad te laten vallen in de categorie betaalbaar wonen. Betaalbaar wonen is de som van de sociale huur- en of middeldure huur en koopwoningen tot de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens van €355.000. In praktijk is het moeilijk om dit per jaar te kunnen meten, door deelopleveringen van woningbouwprojecten. Het afgelopen jaar kwam het totaal opgeleverde aandeel in de categorie betaalbaar op 44%. Verklaringen daarvoor zijn dat de opgeleverde woningen onderdeel zijn van overeenkomsten die al eerder zijn gesloten (met

Ons kenmerk: X.2023.01233

Pagina 3

daarin een lager percentage betaalbaar als uitgangspunt). In de huidige plannen wordt het aandeel betaalbaar wonen van 50% wel gehaald. Het is lastig om op jaarbasis het aantal betaalbare woningen te bekijken. Zoals we ook zien in de cijfers van 2022 is het op jaarbasis niet altijd mogelijk de 50% te behalen vanwege (beleids)afspraken in het verleden. Belangrijk hier is om te blijven monitoren en waar mogelijk te sturen op, een gemiddelde van 50% betaalbaar van het totale aantal betaalbare woningen over de volledige periode (2022 tot en met 2029). Aandachtsgroepen en wonen met zorg

De grote vraag naar sociale huurwoningen vraagt om een zorgvuldige woonruimteverdeling. Wij vinden het belangrijk dat er aanbod is voor de reguliere woningzoekenden, maar ook voor mensen binnen aandachtsgroepen. We hebben het streven om in een gebiedsontwikkeling 4% zelfstandige zorgwoningen en circa 2% een onzelfstandige zorgwoningen te realiseren. Het percentage zorgwoningen is in de huidige projecten nog niet op het niveau van het beoogde beleidsdoel. In oudere plannen was dit beleid nog niet van toepassing. Binnen projecten wordt nu in de voorbereidingsfase gekeken naar de mogelijkheden voor woningbouw voor aandachtsgroepen (zoals wonen met zorg in verschillende vormen) in de geplande ontwikkeling. Inmiddels komt de samenwerking met (zorg)partners en corporaties goed op gang. Het is daarom van belang de komende periode te monitoren of dit ook tot resultaat leidt in het aantal te bouwen zorgwoningen in relatie tot de behoefte. Vervolg

In het najaar maken wij een nieuwe BVR waar de Bouwmonitor (beide met peildatum 1 juli 2023) onderdeel van zal uitmaken. Daarnaast geven we in overweging mee om de frequentie van de Bouwmonitor terug te brengen naar 1 keer per jaar zoals andere gemeenten doen en in lijn is met de verplichting van het Rijk en de Woondeal. Dit levert bovendien een besparing op binnen de programmakosten. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de burgemeester, de secretaris,

Michiel Ruis

j-?

Bijlagen: •

Bijlage 1: Bouwmonitor Woningbouw 2023

•

Bijlage 2: Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen 2022

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Bouwmonitor woningbouw 2023 Voortgang en planning peildatum 1 januari 2023

V 2

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Bouwmonitor woningbouw 2023 Voortgang en planning peildatum 1 januari 2023

Opdrachtgever

Contactpersonen Marianne Filius; M.Filius@haarlemmermeer.nl Martine van Bergen; Bergenm@haarlemmermeer.nl

Projectnummer P45850

Datum 15 maart 2023

Auteurs/Analyse Hans van der Reijden; hans.vander.reijden@rigo.nl; 06 20637567 Sander ten Hove; Sander.ten.Hove@rigo.nl Dennis van Tintelen; D.van.Tintelen@haarlemmermeer.nl

Inhoud Samenvatting

Bijlage 1

1 Inleiding

2

De ontwikkeling van de woningvoorraad

3

De planvoorraad

5

Planvoorraad naar woningtype

9

Knelpunten bij de planontwikkeling en productie

12

Planoverzicht, fasering en prijsklasse

15

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

Samenvatting Op 1 juli 2022 bestond de gemeentelijke woningvoorraad van Haarlemmermeer uit 66.300 woningen. In de afgelopen twee jaar (2021 en 2022) lag de nieuwbouwproductie op ruim 700 woningen gemiddeld per jaar. De gemeente Haarlemmermeer kent een omvangrijk bouwprogramma voor de toekomst. In totaal zijn er 105 grote en kleine (deel)bouwplannen. Tellen we al deze plannen op dan zien we voor de periode 2022 tot en met 2029 tussen de 14.800 en 18.200 woningen in de planning. Deze bouwambitie houdt wel in dat de jaarlijkse productie zal gaan toenemen naar rond de 2.200 woningen per jaar. Voor de periode tot en met 2029 is bijna 80% van de geplande capaciteit onderdeel van een plan dat hard is (25%) of in voorbereiding (55%). Ongeveer 45% van de geplande woningen tot 2030 zijn onderdeel van een plan waarvoor al een anterieure overeenkomst is getekend. Van de woningen die gepland staan voor de komende drie jaar is bijna 67% onderdeel van een plan waarvoor een anterieure overeenkomst is getekend. De kans van slagen van een toenemende bouwproductie is afhankelijk van tal van factoren. Te zien is dat er in de gemeente Haarlemmermeer in principe voldoende locaties zijn en daarmee (potentiële) plancapaciteit aanwezig is. Dit wil niet zeggen dat er geen knelpunten zijn om te overwinnen om de gestelde ambitie te halen.

Aan projectmanagers is gevraagd welke knelpunten er spelen die volgens hun inschatting kunnen leiden tot (ernstige) vertraging. Naarmate plannen verder in de tijd liggen worden er (nog) meer knelpunten per project gezien. Maar ook op de korte termijn spelen knelpunten. Om vertragingen te voorkomen is het zinvol om te focussen op knelpunten waar relatief veel woningen mee gemoeid zijn. Belangrijke knelpunten hierbij zijn: Milieueisen, Stikstof en een tekort aan ambtelij ke capaciteit. Andere noemenswaardige knelpunten zijn de financiële haalbaarheid (zoals Rooseveltpark waar de ontwikkelaar nu moeite heeft de businesscase rond te krijgen), geluid (Zoals de geluidsproblematiek Schiphol te Hoofddorp Noord), parkeer normen, aanleg infrastructuur (zoals ook de mogelijke aanpassing Helsinkilaan en de invloed daarvan op de voortgang plan Pionier Bols) en bezwaar omwonenden. We zien ook een invloed van relatief nieuw type ontwikkelingen zoals een tekort aan personeel en hogere personeelskosten in de bouwsector en problemen aangaande de capaciteit van het energienet. Tevens is de relatief snelle stijging van de hypotheekrente in de afgelopen vier maanden ook een aandachtspunt. In deze bouwmonitor is extra aandacht besteed aan het zo goed mogelijk inschatten van het bouwprogramma wat betreft prijsklassen.

In de plannen is bijna 30% van de woningen sociale huur, 12% middenhuur en 9% ‘betaalbare’ koop tot de NGH -grens. Samen is dit 50%, dat is gelijk aan de gemeentelijke doelstelling van 50% betaalbare woningen. Samenvatting Projectenlijst (peiling 1-1-2023) Aantal (deel) plannen

Aandeel appartementen

74% van alle woningen

Aantal woningen in plannen 2023 t/m 2040

27.000 - 36.500 woningen

105 (deel)plannen

Zorgwoning zelfstandig

565 woningen

Aantal woningen gepland raadsperiode 2022 tot 2030

14.800 - 18.200 woningen

Zorgwoning onzelfstandig

95 woningen

Aandeel sociaal

29% van alle woningen Studentenwoningen

570 woningen

Aandeel betaalbaar (sociale- middenhuur, koop < 355.000)

50% van alle woningen Houtbouw

632 woningen

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

1

Inleiding De gemeenteraad van Haarlemmermeer heeft het college met de motie ‘BVR wonen’ van 18 juni 2020 verzocht om tweemaal per jaar informatie te geven over de voortgang in de woningbouw en de planning van woningbouwprojecten. Voor u ligt de Bouwmonitor, onderdeel van de Voortgangsrapportage (BVR) woningbouw, met als peildatum 1 januari 2023. De basis voor deze Bouwmonitor is de zogenaamde gemeentelijke projectenlijst woningbouw. Dit betreft een actueel overzicht van alle woningbouwplannen binnen de gemeente. Er wordt hierbij onder meer gekeken naar de totaal beschikbare woningbouwcapaciteit, de planstatus (zacht/hard), planning, verschillende kenmerken van de woningbouwplannen (wat wordt er gebouwd) en de eventuele knelpunten die spelen bij de voortgang. De grote woningbouwopgave op de korte en de (middel)la nge termijn en de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om een compleet, betrouwbaar en vergelijkbaar beeld van de plancapaciteit voor woningbouw. Deze informatie vormt tevens de basis voor het gesprek binnen de Metropoolregio Amsterdam over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave, en voor afspraken met de Provincie en het Rijk. Bovendien wordt de informatie gebruikt door diverse regionale en landelijke partijen (overheid én markt) via de Monitor Plancapaciteit voor hun planning (bijv. Netbeheerder Liander en het waterschap).

Methodiek update gemeentelijke projectenlijst De informatie voor deze voortgangsrapportage komt uit de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. De volgende stappen zijn ondernomen om deze lijst actueel te maken: •

De projectmanagers die verantwoordelijk zijn voor de betreffende bouwprojecten dienen middels een Exceltool plangegevens te controleren en zo nodig aan te passen.

•

Ten behoeve van deze inventarisatieronde is een nieuwe invoersysteem ontworpen.

•

De projectenlijst is gecontroleerd en bij onduidelijkheden/inconsistenties is er met een aantal projectleiders via de mail contact geweest.

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

2

De ontwikkeling van de woningvoorraad De woningvoorraad van de gemeente Haarlemmermeer is gegroeid tot ruim 66.660 woningen eind 2022. De groei van de voorraad is voor het overgrote deel toe te schrijven aan nieuwbouw. Daarnaast groeit de voorraad ook als gevolg van zogeheten overige toevoegingen zoals transformatie van bestaande bebouwing. Er worden ook wonin gen onttrokken aan de voorraad door onder andere sloop. Tabel 1 Ontwikkelingen woningvoorraad naar jaar (CBS*)

Voorraad Toevoegingen Afname Saldo 1 januari Nieuwbouw Overige Sloop/ontrekking groei einde periode toevoegingen 2018 62.979 474 (transformatie) 145 -88 531 63.511 Jaar Vooraad

2019 2020 2021 2022

63.511 64.195 65.214 65.840

704 1.025 639 774

63 51 33 91

-82 -59 -49 -46

685 1.017 623 819

64.195 65.214 65.840 66.659

Volgens het CBS bedroeg de nieuwbouw 774 woningen in 2022. Kijken we naar de opgave van de projectmanagers in de bouwmonitor zien we dat er in totaal 708 woningen zijn opgeleverd in 2022. Een verklaring voor het verschil is dat het CBS het aantal in gebruik genomen woningen registreert. De afdeling projecten registreert de datum va n oplevering. Op basis van de gegevens van het CBS kunnen we concluderen dat de nieuwbouwproductie afgelopen jaar (2022) hoger is uitgevallen dan het jaar daarvoor (+135 woningen). Locaties waar het afgelopen jaar relatief veel woningen zijn opgeleverd zi jn: Tudorpark (Hoofddorp), Badhoeven Dorp Centrum (Quatrebras B) en Cruquius (Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve). Zie ook tabel 2. Figuur 1

Ontwikkelingen binnen de woningvoorraad naar jaar

* CBS registreert het aantal in gebruik genomen woningen.

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

3

Tabel 2 Nieuwbouw in 2022 naar (deel) plan

project

plaats

nieuwbouw 2022

Tudorpark

Hoofddorp

236

BHD-Centrum, Quatrebras B

Badhoevedorp

163

Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve

Cruquius

62

Oosterdreef Flexwonen

Nieuw-Vennep

60

Groeneweg-Woudweg

Vijfhuizen

35

Tudor Gardens fase N en Z

Hoofddorp

33

Stationsweg 10, Vestiagebouw

Hoofddorp

32

Dennenlaan 14-16

Zwanenburg

25

Sportveldweg 1

Nieuw-Vennep

19

Hanepoel 61-65

Zwaanshoek

15

Wilgenlaan

Zwanenburg

8

BHD-Centrum, Quatrebras A

Badhoevedorp

7

Hillegommerdijk 359

Beinsdorp

5

Bennebroekerweg 948A

Zwaanshoek

4

Spaarne-Buiten, incl waterwoningen

Spaarndam Totlaal

Figuur 2

4

708

Nieuwbouw 2018 t/m 2022 (Bron BAG)

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

4

De planvoorraad Momenteel kent de gemeente Haarlemmermeer 105 (deel-)woningbouwprojecten. Deze zijn opgenomen in de onlangs geactualiseerde projectenlijst. Voor ieder plan wordt een inschatting gemaakt wanneer de woningen worden opgeleverd en hoe het bouwprogramma is opgebouwd (zoals aandeel sociaal/prijsklassen). Deze planning en het bouwprogramma zijn niet altijd zeker. De fasering in de tijd is in de praktijk immers lastig te voorspellen, mede als gevolg van onvoorziene knelpunten (zie ook hoofdstuk 5) en de afhankelijkheid van het initiatief en productiemogelijkheden van de bouwende partijen, marktomstandigheden etc. Ook kunnen er zowel plannen afvallen als plannen bijkomen (zie ook kader 1). De planningslijst wordt dan ook halfjaarlijks geactualiseerd om onder andere deze veranderingen te kunnen blijven monitoren. De belangrijkste veranderingen ten opzichte van medio 2022 zijn samengevat in kader 1.

De huidige (potentiële) woningbouwcapaciteit Wanneer we uitgaan van de opgegeven capaciteit in de geactualiseerde planningslijst zien we dat momenteel een resterende capaciteit wordt geschat op rond de 32.00 woningen tot 2040 (zie de tabellen 3, 4 en 5). Voor de periode 2022 tot en met 2029 wordt een aantal van tussen de 14.100 en 17.500 woningen geschat (zie tabel 3). Deze planning komt neer op rond de 2.200 opgeleverde woningen gemiddeld per jaar. Dit illustreert de toename van de bouwambiti e, aangezien dit aantal aanzienlijk hoger is dan de jaarproductie van de afgelopen twee jaar (rond de 700 woningen per jaar). Tabel 3 De geschatte (potentiële) capaciteit in plannen naar verwachte periode oplevering (gehele gemeente)

periode (indicatief)

Bandbreeddte *

2023 t/m 2025

3.800

-

4.800

2026 t/m 2029

10.300

-

12.700

2023 t/m 2029

14.100

-

17.500

2030 t/m 2040

12.600

-

17.100

totaal plannen t/m 2040

27.000

-

36.500

periode 2022-2029

14.800

-

18.200

* Omdat in veel woningbouwplannen veranderingen optreden, worden in tabel 3 afgeronde aantallen met een bandbreedte gegeven. Voor de periode tot 2030 komt de bandbreedte neer op een -16% (uitstel/uitval) en +5% (versnelling en nieuwe initiatieven) t.o.v. van de geschatte huidige capaciteit zoals opgenomen in de plannen. Op deze wijze benadrukken we de onzekerheden rondom de planning en maken we voorbehoud op de resultaten. Verderop in deze rapportage laten we deze bandbreedtes achterwege omdat de aantallen ge splitst worden naar prijssegment, per kern en dergelijke. Bandbreedtes maken de cijfers dan te onoverzichtelijk. Wel benadrukken we bij alle overige tabellen dat cijfers schattingen zijn, gelet op de onzekerheden in de woningbouw.

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

5

Kader 1 Belangrijkste veranderingen in deze actualisatie 1-1-2023 t.o.v. 1-7-2022 Plannen bijgekomen maar ook afgevallen ten opzichte van 1-7-2022. nieuwe plannen aantal plannen op de lange baan (uitval) aantal Hoofdweg 634/640

238

BHD-Centrum, Schuilhoeve

545

Hyde Park VIII blok 30

161

Hoek Kruisweg-Nieuwe weg, Post nl

213

Boslaan/Kruisweg

86

HydePark BLOK 17

100

Dik Trom (Schoolocatie)

30

Tenniscomplex HFD-C (W57151)

77

IJweg 1316

26

IJweg 1435

17

De planning schuift iets naar achteren maar (nog) weinig effect op periode 2022 t/m 2029 Voor een aantal projecten is de planning van medio dit jaar (1-7-2022) herzien. Er zijn projecten waarvan de planning naar achteren is geschoven (doorgaans een jaar). Omdat er ook nieuwe planen zijn bijgekomen voor de periode t/m 2029 (de afgevallen pla nnen betrof de periode daarna) zien we per saldo een afname van de capaciteit voor de raadperiode t/m 2029 (-2,5%). De verschuiving is te zien in onderstaande figuur. Zo is te zien we dat de som van de verwachte opleveringen voor 2024 sterk naar beneden is bi jgesteld. Geplande opleveringen per jaar; situatie medio 2022 en per 1 -1-2023

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

6

De plannen voor de komende tijd zorgen voor nieuwbouw in verschillende kernen verspreid over de gemeente, waarbij de verwachte productie vanaf 2023 het grootst zal zijn in de kernen Hoofddorp, Nieuw-Vennep, Cruquius, Lisserbroek en Badhoevedorp (Centrum) (zie ook tabel 4 en 5). In bijlage 2 is een overzicht gegeven van alle planlocaties. Tabel 4 De huidige (potentiële) capaciteit in plannen naar verwachte fasering opleveringen naar kern Kern

Abbenes Badhoevedorp Beinsdorp Cruquius Haarlemmerliede Halfweg Hoofddorp Lisserbroek Nieuw-Vennep Niewerbrug Rijsenhout Spaarndam Vijfhuizen Weteringbrug Zwaanshoek Zwanenburg Totaal (afgerond)

Aantal (deel)

Gepland aantal woningen vanaf 2023:

periode: 2022 t/m 2029

projecten

totaal 2023 2023 t/m t/m 2040 2029

opgeleverd 2022 t/m 2029 2022 totaal

1 10 1 4 1 2 50 3 18 1 1 3 3 1 3 3 105

7 727 1 3.860 3 59 17.804 3.490 5.627 22 23 23 54 6 22 43 31.770

2030 t/m 2040

7 727 1 2.210 3 59 10.374 1.084 2.267 22 23 23 54 6 22 43 16.930

0 0 0 1.650 0 0 7.430 2.406 3.360 0 0 0 0 0 0 0 14.850

0 170 5 62 0 0 301 0 79 0 0 4 35 0 19 33 708

7 897 6 2.272 3 59 10.675 1.084 2.346 22 23 27 89 6 41 76 17.630

Tabel 5 De (potentiële) capaciteit in plannen naar verwachte fasering opleveringen naar gebiedsprogramma Programma

Aantal (deel) projecten

Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stationsgebied Versnellingslocaties / Schaalsprong Badhoevedorp-centrum Overig Totaal (afgerond)

26 5 15 7 51 105

Gepland aantal woningen vanaf 2023: totaal 2023 2023 t/m 2030 t/m t/m 2040 2029 2040

6.061 7.730 15.904 565 1.511 31.770

5.891 1.388 7.795 565 1.286 16.930

170 6.342 8.109 0 225 14.850

periode: 2022 t/m 2029 opgeleverd 2022 t/m 2029 2022 totaal

0 0 331 170 207 708

5.891 1.388 8.126 735 1.493 17.630

De eerder genoemde ambitie om de bouwproductie te verhogen is ook goed te zien aan de geplande start bouw van de woningen. We zien dat de komende drie jaar een behoorlijke toename wordt verwacht. De opleveringen/ ingebruikname volgt daarop in de tijd. Figuur 3

Verwachting start bouw e n opleveringen naar jaar (opgave bouwmonitor)

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

7

Hoe hard zijn de plannen Zeker niet alle plannen die nu op stapel staan zijn reeds onherroepelijk en klaar voor de verlening van een bouwvergunning. We kunnen een indicatie geven van de hardheid van de plannen aan de hand van de juridische status zoals opgenomen in de geactualisee rde planningslijst. Ook is gevraagd of er reeds een anterieure overeenkomst is getekend. Kijken we naar de komende drie jaar (2023 t/m 2025) dan zien we dat meer dan de helft (64%) van de capaciteit onderdeel is van een hard plan (zie figuur 4). Nagenoeg alle andere woningen met een geplande oplevering tot en met 2025 zijn onderdeel van plannen die reeds in voorbereiding zijn. Voor meer dan de helft van deze plannen in voorbereiding is al een anterieure overeenkomst afgesloten. Totaal is 67% van de geplande capaciteit t/m 2025 onderdeel van een plan waar al een anterieure overeenkomst gesloten. Voor de periode tot en met 2029 is bijna 80% van de geplande capaciteit onderdeel van een plan dat hard is of in voorbereiding. Ongeveer 4 5% van de gepland woningen tot en met 2029 zijn onderdeel van een plan waarvoor al een anterieure overeenkomst is getekend. Figuur 4

De status (hardheid) van de (potentiële) capaciteit in plannen naar de verwachte fasering

A: Planstatus als percentage van het aantal geplande woningen

B: Anterieure overeenkomst getekend (als percentage van het aantal geplande woningen)

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

8

Planvoorraad naar woningtype Prijssegmenten in de plannen In het Collegebesluit betaalbaar wonen Haarlemmermeer van 23 november 2021 is onder meer opgenomen: 1.

Minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen valt in de categorie betaalbaar. (Sociale huur, middenhuur tot 1.000 en koop tot NHG-grens)

2.

Minimaal de helft van het aandeel sociale huurwoningen heeft een huurprijs die ligt onder de eerste aftoppingsgrens. (€ 633,25)

3.

De maximale huurprijs voor nieuwbouw huurwoningen in het prijssegment midden bedraagt 135% van de liberalisatiegrens (iets meer dan 1.000 huur per maand )

4.

De maximale koopprijs voor nieuwbouw koopwoningen in het prijssegment midden is de NHG-grens (€355.000)

Het afgelopen jaar (2022) Het afgelopen jaar was van de opgeleverde woningen in de gemeente Haarlemmermeer 39% sociale huur, 2% middenhuur en 2% koop tot 355.000 euro (zie tabel 7). Tabel 6 De (deel) plannen waar het afgelopen jaar (2022) sociale woningbouw is opgeleverd.

plan

plaats

Stationsweg 10, Vestiagebouw Oosterdreef Flexwonen Groeneweg-Woudweg Tudorpark Tudor Gardens fase N en Z

Hoofddorp Nieuw-Vennep Vijfhuizen Hoofddorp Hoofddorp

aandeel sociaal opleveringen 2022

100% 100% 100% 45% 30%

Het aandeel betaalbaar kwam in 2022 op 44% (dat is de som van de sociale huur- en of middeldure huur en koopwoningen tot de NHG grens van 355.000 euro). Het aandeel betaalbare woningen lag dus nog wel lager dan de beleidsdoelstelling. Dit komt mede omdat het bouwprogramma deels een resultaat is van overeenkomsten die al eerder zijn gesloten en waarin lagere percentages waren afgesproken. Tevens was het bij een aantal grote projecten noodzakelijk om af te wijken van het toenmalige beleid. Zo waren de ontwikkelkosten voor Quatrebras (Badhoevedorp) hoog vanwege de omlegging van de A9 en vernieuwing van het verkeersknooppunt Badhoevedorp, wat het financieel noodzakelijk maakte om voornamelijk vrije sectorwoningen te laten bouwen. Voor Hyde Park werden in 2018 eveneens afwijkende criteria gesteld omdat dit een transformatiegebied is: 20% sociale huur, 10% betaalbare koop (tot NHG-grens), 10% middensegment huur en 60% vrije sector woningen. De plannen voor de toekomst In de plannen is nagenoeg 30% van de woningen sociale huur, 12% middenhuur en 9% ‘betaalbare’ koop tot de NHG-grens. Samen is dit 50% en is dus gelijk aan de gemeentelijke doelstelling van minimaal 50% betaalbare woningen. Opgemerkt dient te worden dat binnen de afspraken die het Rijk wil gaan maken met de provincies -en die in regionale woondeals moeten gaan landen- uitgegaan wordt van 30%

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

9

sociaal en 60% betaalbaar. Tevens streeft het Rijk ernaar dat het aandeel sociale huurwoningen in de voorraad in iedere gemeente groeit naar 30%. Tabel 7 Indicatie aandeel woningen naar prijssegment (exclusief woningen waarvan de prijsklassen nog niet bekend is)

2022

2023* periode 2023-2040

Huur Sociaal (huur tot €764)

39%

15%

29%

Midden huur laag: vanaf de sociale huurgrens tot €850 per maand

0%

1%

9%

Midden huur hoog: vanaf €850 tot €1.000 per maand

2%

2%

3%

Huur > €1.000 per maand

0%

4%

15%

koop: tot aan de NHG grens (€355.000) in plannen

2%

6%

9%

koop: €355.000 - €450.000

3%

0%

5%

koop: > €450.000

53%

72%

30%

Totaal

100%

100%

100%

Betaalbaar: sociaal + huur tot 1.000 + koop tot 355.000

44%

24%

50%

*Toelichting bij verwachte opleveringen 2023: De verwachting is dat er 1.091 woningen worden opgeleverd in 2023 . De prijsklassen die worden opgeleverd in één jaar is doorgaans geen afspiegeling van het voorgenomen gemeentelijk bouwprogramma. Zeker niet op planniveau. Dit komt omdat in het ene jaar andere plannen of gedeelte van plannen (segmenten) aan bod komen dan bijvoorbeeld het daarop volgende jaar. Er zullen naar verwachting 137 sociale huurwoningen worden opgeleverd in 2023. Het gaat om Tudorpark, 88 woningen; Pionier-Bols (Westerhof, Westerdreef 9, Argo) 21 woningen en Westerhof Sarabande Flexwonen, 28 woningen. (Tegelijkertijd zullen er naar verwachting op enkele kleine locaties plus bijvoorbeeld HydePark en Tudor park ook relatief veel dure koopwoningen worden opgeleverd dit jaar).

Appartementen versus grondgebonden woningen in de plannen Ongeveer 74% van de geplande woningbouw is een appartement en daarmee 26% een grondgebonden woning. De plannen in het stadcentrum en stationsgebied bestaan voor 100% uit appartementen. Gebied

Appartementen

Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stationsgebied Versnellingslocaties / Schaalsprong Badhoevedorp-centrum Overig Totaal

100% 100% 52% 40% 57% 74%

Grondgebonden

0% 0% 48% 60% 43% 26%

Houtbouw In 2025 is één op de vijf nieuwe woningen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van hout. Dat is het streven van de Green Deal convenant Houtbouw waar op 21 oktober 2021 meer dan 80 organisaties waaronder de gemeente Haarlemmermeer hun handtekening onder hebben gezet. De gemeente heeft het convenant houtbouw dus medeondertekend. In de gemeente Haarlemmermeer maakt houtbouw onderdeel uit van de plannen. Aan de projectmanagers wordt gevraagd aan te geven hoeveel van de geplande won ingen in houtbouw worden uitgevoerd. Momenteel geldt dat voor vijf projecten. (Zie tabel 8 op de volgende pagina). Van een op de vijf geplande woningen binnen de totale plancapaciteit is vooralsnog geen sprake. We dienen er echter rekening mee te houden dat het al of niet bouwen in houtbouw

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

10

niet voor alle plannen al bekend is of al afgesproken is. Het is daarom van belang om dit in de toekomst beter te gaan monitoren en bijvoorbeeld ook te kijken naar de periode waar we het over hebben. Tabel 8 Aantal woningen in houtbouw nu reeds bekend naar plan en kern/plaats

plaats

plan

Hoofddorp

Lincolnpark, 2e fase (circulair)

500

1.583

Lisserbroek

Lisserbroek Noord

100

1.105

Cruquius

Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve

17

850

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost

15

26

Totaal

houtbouw

totaal omvang plan

632

Zorgwoningen In het Manifest ‘Samen leven, wonen en zorgen’ in Haarlemmermeer en het onderzoek Huisvestingopgave wonen met zorg van 2020 wordt onder meer gesproken over de opgave met betrekking tot “zelfstandige zorgwoningen”. Het beleidsuitgangspunt van de gemeente is dat 4% van de productie een zorgwoning is. Er zijn momenteel 9 plannen opgenomen in de planningslijst die (deels) bestaan zelfstandige zorgwoningen (totaal 565 woningen). Het is niet altijd duidelijk voor wanneer deze woningen gepland staan. Toch kon dat aardig ingeschat worden aan de hand van de planning zoals opgegeven voor het gehele plan. Het gaat tot 2030 om 8 plannen en 305 zelfstandige zorgwoningen. We komen op basis van deze 8 plannen met oplevering voor 2030 op een percentage van 2% van de geplande productie in de periode 202 3 t/m 2029. plaats

plannaam

planning

Zorgwoning zelfstandig

Hoofddorp

Lisserbroek Nieuw-Vennep Spaarndam

Bornholm, Eijkenhove, Herontwikkeling woonzorgcentrum Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Ijweg 1031, Dagelijksleven Lincolnpark, 2e fase (circulair) BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Lisserbroek Noord Ijweg 1762 Pionier-Bols Nijestraat Dokter W.

Totaal

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

na 2030 voor 2030 voor 2030 voor 2030 voor 2030 voor 2030 voor 2030 voor 2030 voor 2030

260 50 64 59 35 80 17 565

onzelfstandig

20 75 95

11

Knelpunten bij de planontwikkeling en productie Bij bijna alle bouwprojecten spelen er op enig moment wel knelpunten die tot vertraging kunnen leiden. Dit is overigens op zich geen verontrustende constatering. De aanpak van knelpunten is een belangrijk onderdeel binnen het planproces. Aan de gemeentelijke projectmanagers is per plan gevraagd welke knelpunten er op dit moment spelen, die volgens hun inschatting (kunnen) leiden tot (ernstige) vertraging. Belangrijke opmerking vooraf is dat het signaleren van knelpunten die kunnen leiden tot vertraging altijd een momentopname betreft. Knelpunten die tot vertraging leiden zijn zeker niet altijd ver tevoren in het planproces te voorzien en daarom niet altijd al te benoemen. Knelpunten die voor een project op dit moment spelen zijn sterk afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt. Doorgaans meerdere knelpunten te overwinnen Wanneer we kijken naar alle harde en zachte plannen zien we dat bij het merendeel van de plannen (91%) momenteel een of meer knelpunten in de planvorming worden genoemd die kunnen leiden tot vertraging (tabel 9). Voor het overgrote deel van de plannen geldt dat er 1 tot 3 knelpunten worden genoemd die volgens de huidige inzichten tot vertraging kunnen leiden. Het zijn vooral de wat kleinere (deel) plannen waar maar 1 of 2 knelpunten spelen.

Kijken we naar het aantal woningen, dan zien we bij een relatief groot deel van de geplande capaciteit meerdere knelpunten in de betreffende plannen spelen. Dit komt omdat het vooral de grotere locaties zijn waar momenteel meerdere zaken spelen. De plannen waar geen knelpunten worden genoemd zijn grotendeels al in uitvoering of gaan zeer binnenkort van start (202 3 t/m 2025). We dienen er echter rekening mee te houden dat ook tijdens de uitvoering er nog knelpunten kunnen optreden die tot vertraging kunnen leiden. Zo zijn er signalen dat momenteel een personeelstekort in de bouw een belangrijk aandachtspunt is dat wellicht de productie negatief kan beïnvloeden. Naarmate plannen verder in de tijd liggen worden er meer knelpunten genoemd. Knelpunten die worden voorzien worden verwerkt in de planning of risicoanalyse, afhankelijk van de ingeschatte kans van optreden worden deze knelpunten daadwerkelijk verwerkt in de fasering dan wel genoemd in de risico paragraaf. Tabel 9 Aantal knelpunten per plan en het aantal woningen dat daarmee gemoeid is. aantal knelpunten in plan

aantal plannen met genoemnd aantal knelpunten aantal %

0 1 2 3 4 5 6 7 8

9 23 19 24 10 9 4 4 3

som van aantal woningen binnen genoend aantal plannen waar meerder knelpunten spelen

9% 22% 18% 23% 10% 9% 4% 4% 3%

976 729 5.533 8.502 4.624 3.409 717 4.429 2.902

Veel genoemde knelpunten op dit moment Het eerste deel van tabel 10 geeft een overzicht van het aantal plannen waarbij een van de genoemde knelpunten speelt. Verreweg het meest, 57 maal (van de 106 plannen), wordt genoemd de afhankelijkheid van het particuliere initiatief . Het gaat hier vooral om de wat kleinere(deel) plannen.

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

12

Op de tweede en derde plaats komen Milieueisen, Stikstof en een tekort aan ambtelijke capaciteit. Andere noemenswaardige knelpunten zijn de financiële haalbaarheid (zoals Rooseveltpark waar de ontwikkelaar nu moeite heeft de businesscase rond te krijgen), geluid (Zoals de geluidsproblematiek Schiphol te Hoofddorp Noord), parkeernormen, aanleg infrastructuur (zoals ook de mogelijke aanpassing Helsinkilaan en de invloed daarvan op de voortgang plan Pionier Bols) en bezwaar omwonenden. We zien ook een invloed van relatief nieuw type ontwikkelingen zoals een tekort aan personeel en hogere personeelskosten in de bouwsector en problemen aangaande de capaciteit van het energienet. Tevens is de relatief snelle stijging van de hypotheekrente in de afgelopen vier maanden ook een aandachtspunt. Naast de hoeveelheid plannen met een bepaald knelpunt is het even zo belangrijk of misschien wel belangrijker om te bezien hoeveel woningen er gemoeid zijn per type knelpunt. Daarom hebben we het aantal woningen opgenomen per knelpunt naar geplande periode in onderstaande tabel 6 én figuur 5 en 6 (op de volgende pagina). Zo is te zien dat met de knelpunten aangaande milieu (incl. stikstof), financiële haalbaarheid en infrastructurele zaken veel woningen gemoeid zijn. Infrastructuur is vooral randvoorwaardelijk voor het al of niet doorgaan van een bouwlocatie (zoals Haarlemmermeer .

De allocatie van middelen om deze knelpunten en randvoorwaarden (tijdig) op te lossen hebben relatief veel impact op het voorkomen van vertraging in kwantitatieve zin. Ook is het van belang om bij prioritering te bezien welke knelpunten vooral de productie op korte of lange termijn beïnvloeden. Te zien is dat bijvoorbeeld het hoge aandeel woningen dat gemoeid is met infrastructurele knelpunten vooral zit in plannen na 2030. Er is dus nog tijd de knelpunten op te lossen. Andersom is het aan te bevelen om ook goed te kijken naar de knelpunten die spelen voor woningen die op korte termijn gepland staan. Er is immers minder tijd over om deze knelpunten aan te pakken. tabel 10 Genoemde actuele knelpunten met een risico voor vertraging in relatie tot aantal plannen en het aantal woningen dat er mee gemoeid is

Type knelpunt

aantal plannen waar aantal woningen knelpunt speelt binnen de plannen waar het knelpunt speelt: n

Afhankelijk van particulier initiatief Tekort aan ambtelijke capaciteit Financiële haalbaarheid Overig Milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid Stijging van de bouwkosten Bezwaar omwonenden Stikstof Geluid (weg, spoor, luchtvaart) Aanleg infrastructuur / Ontbrekende ontsluiting Andere plannen of regelgeving (bijv. PRV, Bro) Samenwerking gemeente en bouwende partijen Stroom/ Capaciteit energienet Parkeernorm Bodemverontreiniging Veranderende gemeentelijkekaders en opvattingen Uitgangspunten planning gewijzigd Politiek draagvlak (gemeenteraad/gemeentelijk beleid) Tekort aan bouw- / ontwikkelcapaciteit Afhandelen uitplaatsing/planschade Gebrek aan marktdruk Afhankelijkheid planning ander woningbouwproject

67 27 26 26 20 18 18 15 14 12 10 10 8 6 3 3 2 2 1 1 0

totaal 2023-2040

14.762 12.298 14.541 14.174 6.006 2.089 11.104 6.463 21.060 5.221 7.974 3.421 4.000 132 336 520 2.524 2.000 209 29 -

waarvan gepland voor de periode: 2023 t/m 2025 2026 t/m 2029 2030 t/m 2040

3.215 1.664 1.757 2.121 2.092 1.365 605 1.510 1.684 190 684 919 620 132 110 204 540 -

7.265 5.225 5.378 4.581 3.254 724 3.397 811 5.225 1.579 2.328 1.909 1.730 226 316 874 800 209 29 -

4.282 5.409 7.406 7.472 660 7.102 4.142 14.151 3.452 4.962 593 1.650 1.650 660 -

Bron: planningslijst 1-1-2023, analyse en bewerking RIGO

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

13

figuur 5 De genoemde actuele knelpunten die tot vertraging kunnen leiden en het aantal woningen dat er mee gemoeid is; (cijfers gelijk aan tabel 10; echter anders gepresenteerd )

Bron: planningslijst 1-1-2023, analyse en bewerking RIGO

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

14

Bijlage 1 Planoverzicht, fasering en prijsklasse Programma

plannaam

Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stadscentrum Hoofddorp Stationsgebied Hoofddorp Stationsgebied Hoofddorp Stationsgebied Hoofddorp Stationsgebied Hoofddorp Stationsgebied Versnellingslocatie (Cruquius) Versnellingslocatie (Cruquius) Versnellingslocatie (Cruquius) Versnellingslocatie (Hoofddorp) Versnellingslocatie (Hoofddorp) Versnellingslocatie (Hoofddorp) Versnellingslocatie (Hoofddorp) Versnellingslocatie (Hoofddorp) Versnellingslocatie (Hoofddorp) Versnellingslocatie (Lisserbroek) Versnellingslocatie (Lisserbroek) Versnellingslocatie (Lisserbroek) Versnellingslocatie (Nieuw-Vennep) Versnellingslocatie (Nieuw-Vennep) Versnellingslocatie (Nieuw-Vennep) Badhoevedorp-centrum Badhoevedorp-centrum Badhoevedorp-centrum Badhoevedorp-centrum Badhoevedorp-centrum Badhoevedorp-centrum Badhoevedorp-centrum

Aprisco 280 Binnenweg e.o. 400 Boslaan/Kruisweg 86 Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 123 Centrum- en Parkzicht Hoofddorp 340 Concourslaan-Tuinweg 69 Dik Trom (Schoollocatie) 30 Dik Tromplein (Deining /V&D) 136 Emma-locatie 24 Hoofdweg 634/640 238 Hyde Park VI BLOK 15 132 Hyde Park VIII blok x 161 HydePark I BLOK 7.8.9 233 HydePark II BLOK 29 406 HydePark III BLOK 13.16 311 HydePark IV BLOK 1.5.14 409 HydePark IX BLOK 3.4 570 HydePark Va BLOK 22 340 HydePark Va BLOK 28 170 HydePark Vb BLOK 27 125 HydePark VI BLOK 10 275 HydePark VI BLOK 19 167 HydePark VII BLOK 18.7.8.9b 463 HydePark, Msolutions blok 20 225 HydePark, Msolutions blok 21 150 HydePark, van Herk, blok 11.12 198 Graan voor Visch Zuid, Stationskwartier 5.214 Hoek Kruisweg/N201, Staionskwartier 300 Rooseveltpark (De President) 338 Van Heuven Goedhartlaan, Stationskwartier 1.400 Zonneveld, Stationskwartier 2.892 Cruquius - Zwaanshoek 2.500 Post van Krayenhoff, Bennebroekerdijk (Cruquius-Dijk) 700 Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve 631 Hoofddorp-Noord 500 HFD Noord, AM locatie, Paswerk, Noorderkwartier) 600 Lincolnpark, 2e fase (circulair) 1.583 Tudorpark 286 Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10) 434 Zuidrand, Zuidtangent, R-net, (d9) 180 BinnenTurfspoor gebiedsontwik.

1.285 Lisserbroek fase 2 1.100 Lisserbroek Noord 1.105 Nieuw Vennep West 3.000 Pionier-Bols 1.864 Pionier-Bols, Westerhof, Westerdreef, Argo 136 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Midden 64 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Noord 67 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost 27 BHD-Centrum, Centrumlocatie-West 37 BHD-Centrum, Quatrebras B 28 BHD-Centrum, Quatrebras C 156 BHD-Centrum, Quatrebras D 186

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

Totaal 2023 t/m 2026 t/m 2030 t/m 2041 > Sociaal midden- koop tot markt onbekend vanaf 2023 2025 2029 2040 huur NHG 0 0 86 123 0 69 0 0 0 100 0 0 233 406 311 0 570 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 112 0 0 0 75 432 0 0 198 286 73 90 0 0 0 50 204 136 0 20 27 37 28 156 186

280 400 0 0 340 0 30 136 24 138 132 161 0 0 0 409 0 340 0 125 275 167 463 225 150 198 600 200 226 250 0 850 625 199 400 600 792 0 361 90 583 0 501 450 800 0 64 47 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 170 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.200 2.414 100 0 0 0 1.150 0 2.892 0 1.650 0 0 0 0 0 100 0 0 0 593 0 0 0 0 0 0 0 702 0 1.100 0 604 0 2.500 0 860 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0% 30% 0% 30% 30% 0% 0% 32% 100% 50% 30% 100% 0% 0% 0% 0% 100% 20% 20% 100% 15% 20% 0% 30% 20% 24% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 30% 21% 31% 40% 30% 30% 30% 30% 30% 31% 15% 0% 36% 0% 0% 0% 0% 22%

0% 20% 0% 21% 20% 0% 0% 22% 0% 0% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 36% 20% 0% 35% 30% 0% 20% 20% 36% 10% 10% 20% 10% 10% 10% 20% 13% 10% 20% 12% 5% 29% 20% 10% 10% 20% 10% 10% 9% 47% 0% 0% 0% 0% 0% 8%

30% 0% 0% 0% 0% 51% 0% 0% 0% 0% 50% 0% 2% 45% 21% 14% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 50% 0% 0% 0% 10% 10% 4% 10% 10% 10% 0% 33% 10% 0% 11% 7% 0% 0% 10% 10% 0% 10% 9% 26% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

70% 50% 0% 49% 50% 0% 0% 46% 0% 50% 0% 0% 98% 55% 79% 86% 0% 34% 60% 0% 50% 50% 50% 50% 60% 40% 50% 50% 46% 50% 50% 50% 50% 23% 50% 50% 56% 57% 30% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 53% 0% 100% 100% 100% 100% 70%

15

0% 0% 100% 0% 0% 49% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 64% 0% 0% 0% 0% 0%

Programma

plannaam

Overig (Abbenes) Overig (Badhoevedorp) Overig (Badhoevedorp) Overig (Badhoevedorp) Overig (Beinsdorp) Overig (Cruquius) Overig (Haarlemmerliede) Overig (Halfweg) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Hoofddorp) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Nieuw-Vennep) Overig (Niewerbrug) Overig (Rijsenhout) Overig (Spaarndam) Overig (Spaarndam) Overig (Vijfhuizen) Overig (Vijfhuizen) Overig (Vijfhuizen) Overig (Zwaanshoek) Overig (Zwaanshoek) Overig (Zwaanshoek) Overig (Zwanenburg) Overig (Zwanenburg) Overig (Zwanenburg)

Dr. Heijelaan Abbenes 7 Jan van Gentstraat 115 Keplerstraat 2 21 Sloterweg 22 26 Hillegommerdijk 359 1 Oudekruisweg 33-37 Achterzijde (voorzijde gereed) 29 Penningsveer, 4 d.e.f. 3 Sectorpark 54 Benelite / Kwikfit 24 Bornholm, Eijkenhove, Herontwikkeling woonzorgcentrum 225 Boseilanden 32 Hoofdweg 774 (Kerkgebouw) 9 Ijweg 1031, Dagelijksleven 20 IJweg naast 1190 9 JC Beetslaan 163 10 JC Beetslaan 99-133 40 Parklaan 2 – Hoofdweg 684 14 Woningen PAX Winkelcentrum 29 Hoofdweg 1243, Zuiderdreef 4a 25 Hoofdweg 1410 (naast ijsbaan) 20 Hoofdweg 1428 17 Ijweg 1255 30 IJweg 1316 26 IJweg 1435 17 IJweg 1455-1457 26 Ijweg 1762 35 Madeliefstraat 19 Nieuwe Kom, Kop C1, C2 70 Nieuwe Kom, Kop C-Rand 209 Nieuwe Kom, Marktgebouw 45 Sarabande Flexwonen 28 Veldbloemstraat 43 Venneperweg 383 17 Vijfhuizerdijk 204 NWB 22 Willem Maarsehof 23 Won RSH 23 Nijestraat Dokter W. 17 Spaarne-Buiten, incl waterwoningen 4 Spieringweg 468 30 Vijfhuizerdijk 60 Molensloot 22 Vijfhuizerweg, naast 805 2 Bennebroekerdijk nabij 37 2 Gerbrant Meussweg/ achter Bennebroekerweg 948A 17 Hanepoel 174-196 3 Dennelaan 75-77 De Vos 8 Hart van-ZWB, Brandweerkazerne 17 Hart van-ZWB, Oude MAVO 18

Rapport Bouwmonitor woningbouw 2023

Totaal 2023 t/m 2026 t/m 2030 t/m 2041 > Sociaal midden- koop tot markt onbekend vanaf 2023 2025 2029 2040 huur NHG 7 0 21 26 1 29 3 54 24 0 32 9 20 9 0 40 14 0 25 20 17 30 26 17 26 35 19 0 0 0 28 43 17 22 23 0 4 30 22 2 2 17 3 8 17 18

0 115 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 0 0 29 0 0 0 0 0 0 0 0 0 70 209 45 0 0 0 0 0 17 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 225 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0% 26% 0% 0% 0% 0% 0% 56% 0% 30% 0% 0% 100% 0% 0% 80% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 40% 0% 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0%

0% 17% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 20% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 37% 28% 44% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

16

100% 43% 100% 100% 100% 100% 100% 44% 0% 50% 100% 0% 0% 100% 50% 20% 0% 100% 100% 0% 100% 100% 0% 0% 0% 100% 100% 63% 32% 56% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 100%

0% 13% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Luchtfoto Tudor Park, Hoofdorp juni 2021

BVR Wonen 2022 Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen 2022

Colofon Tekst, vormgeving en drukwerk Gemeente Haarlemmermeer Postbus 250 2130 AG Hoofddorp Telefoon 0900 1852 E-mail info@haarlemmermeer.nl Internet www.haarlemmermeer.nl

Fotografie

Kees van der Veer

April 2023

Inhoudsopgave Inleiding ..................................................................................................................................................................... 4 1. Woonbeleid en woningmarkt ................................................................................................................................. 5 1.1. Ontwikkeling woonbeleid Haarlemmermeer ......................................................................................................... 5 1.2 Ontwikkelingen woonbeleid op het niveau rijk, provincie en Metropool Regio Amsterdam (MRA) ...................... 6 1.2.1. Verstedelijkingsstrategie ............................................................................................................................... 6 1.3. Woonakkoord Amstelland – Meerlanden 2021-2025 ............................................................................................ 6 1.3.1. Schaalsprong Wonen ..................................................................................................................................... 6 1.3.2 Landelijke ontwikkelingen .............................................................................................................................. 7 2.

Omvang Woningvoorraad ....................................................................................................................................... 8 2.1 Omvang woningvoorraad Haarlemmermeer .......................................................................................................... 8 2.2. Veranderende koopwoningmarkt .......................................................................................................................... 9 2.3. Situatie op de markt van sociale huurwoningen. ................................................................................................. 10 3. Beschikbaar en betaalbaar.....................................................................................................................................11 3.2 Lokale voorrang ..................................................................................................................................................... 11 3.3 Meerjarige prestatieafspraken met corporaties en huurders .............................................................................. 12 3.4 Vermindering en afschaffing verhuurderheffing ..................................................................................................

12 3.5 Startersleningen .................................................................................................................................................... 13 3.6 Opkoopbescherming ............................................................................................................................................. 13 4. Aandachtsgroepen en wonen met zorg .................................................................................................................14 4.1 Verhuringen aan bijzondere doelgroepen ............................................................................................................ 14 4.4 Pilot flexwonen ..................................................................................................................................................... 15 4.5 Woonwagenbewoners .......................................................................................................................................... 16 4.6 Wonen met zorg....................................................................................................................................................

17 5.Duurzaamheid en energietransitie .........................................................................................................................18 5.1 Bestaande bouw.................................................................................................................................................... 18 5.2 Nieuwbouw ........................................................................................................................................................... 18 5.3 Zon op daken ......................................................................................................................................................... 18 5.6 Geluidadaptatie..................................................................................................................................................... 19

Inleiding Met deze Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen 2022 blikken wij terug op de tweede helft van 2021 en 2022. In deze rapportage evalueren wij de voortgang van ons woonbeleidsprogramma 2019 – 2025 “Het verschil maken” (2019-0058049) en gaan wij in op de landelijke en regionale ontwikkelingen. Een van de grootste opgaven in Haarlemmermeer is het bouwen van meer woningen om de woningnood tegen te gaan en de doorstroming te bevorderen. Heel Nederland wordt geconfronteerd met een groot woningtekort. Haarlemmermeer vormt hierop geen uitzondering. De vraag naar woningen is in onze regio zelfs nog groter dan in de rest van Nederland. In het coalitieakkoord 2022 –2026 is deze opgave vertaald in de volgende ambities voor wonen en ruimtelijke ontwikkeling: Tot 2040 minimaal 20.000 nieuwe appartementen en woningen Voor iedereen een passende woning Meer sociale en betaalbare woningen Behoud dorpse karakter in kleine kernen, verdichting in Nieuw-Vennep, verstedelijking in Hoofddorp. De grote woningbouwopgave op de korte en de (middel)lange termijn en de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om een compleet, betrouwbaar en vergelijkbaar beeld. U wordt over de voortgang in de woningbouw en de planning van woningbouwprojecten afzonderlijk geïnformeerd via de Bouwmonitor die gelijktijdig met deze Bestuurlijke voortgangsrapportage wordt aangeboden.

Deze informatie vormt tevens de basis voor het gesprek binnen de deelregio Amstelland-Meerlanden, de Metropoolregio Amsterdam en voor afspraken met de Provincie en het Rijk. Bovendien wordt de informatie gebruikt voor diverse regionale en landelijke partijen die deze informatie nodig hebben voor hun planning zoals bijvoorbeeld Netwerkbeheerder Liander en het waterschap. Hieronder treft u een overzicht van de verschillende samenwerkingsvormen. Het betreft hier vooral netwerkstructuren voor grote complexe vraagstukken waarbij het uitwisselen van kennis en het generen en uitwerken van ideeën plaatsvindt. Het gaat hier om vrijwillige maar niet vrijblijvende vormen van samenwerking. Maar wanneer besluitvorming aan de orde is, vindt dit plaats in de afzonderlijke gemeenten. -

-

-

-

De Metropoolregio Amsterdam is het samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 30 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. Elke gemeente en deelregio brengt kwaliteiten in die het totaal versterken. De kracht van de MRA is de diversiteit, zowel economisch als stedelijk en landschappelijk. Binnen de MRA werken we samen op het gebied van ruimte, economie en mobiliteit. Vanuit het thema ruimte werken we ook samen aan de woningbouwopgave en de huisvesting van aandachtsgroepen. Binnen de MRA hebben we onlangs de Woondeal afgesloten. De basis van de MRA-samenwerking ligt in zeven deelregio’s. Met de gemeenten Amstelveen, Aalsmeer, Uithoorn, Diemen en Ouder-Amstel vormen wij de deelregio Amstelland-Meerlanden. Daarnaast hebben wij met deze gemeenten in Amstelland-Meerlanden met de provincie Noord-Holland een Woonakkoord afgesloten met afspraken over samenwerking, nieuwbouw, het optimaal benutten van de bestaande voorraad en duurzaam wonen. In de RAP-regio (Regio Regionaal Actie Programma Wonen) werken 14 gemeenten en 13 corporaties sinds 2023 met nieuwe regels voor sociale huurwoningen. De nieuwe regels zijn er om mensen die het hardst een nieuwe woning nodig hebben, een betere kans te geven om een woning te vinden. Het gaat vaak om mensen die nu geen kans maken omdat zij niet of te kort staan ingeschreven als woningzoekende.

Door de nieuwe regels kunnen deze mensen zelf extra punten gaan opbouwen. Voor de taken maatschappelijke opvang en beschermd wonen werken wij met 8 gemeenten samen in ZuidKennemerland met Haarlem als centrumgemeente. De G40 is een kennisnetwerk van 41 steden. De Fysieke pijler richt zich op belangenbehartiging en kennisontwikkeling en -uitwisseling onder andere op het gebied van wonen.

Voor een goed inzicht in de kaderstelling te geven we in hoofdstuk 1 op hoofdlijnen inzicht in de het gemeentelijke woonbeleid en de aanvullingen en aanscherpingen. Ook gaan we in op de relevante Regionale, Provinciale en Landelijke samenwerkingen en (beleids)ontwikkelingen op het gebied van wonen.

1. Woonbeleid en woningmarkt 1.1. Ontwikkeling woonbeleid Haarlemmermeer In januari 2020 heeft de raad het woonbeleidsprogramma 2019-2025 ‘Het verschil maken’ (2019.0058049) vastgesteld. Het woonbeleidsprogramma heeft vier thema’s: 1. Meer variatie in het woningaanbod door middel van nieuwbouw; 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen; 3. Vitale en kwalitatieve goede woningvoorraad in wijken en kernen; 4. Goede huisvesting van aandachtgroepen. Op deze thema’s willen we het volgende bereiken: Wij realiseren 20.000 woningen in de periode 2019-2040; Wij voegen woonmilieus toe die passen bij de locatie en die aansluiten bij de huidige en toekomstige woningbehoeften; Elk bouwplan kent een gevarieerd aanbod waarbij de helft van de woningen in het betaalbare segment wordt gerealiseerd; Wij spannen ons extra in voor de lagere en de middeninkomens. Dat zijn de huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal; Om de kans op een sociale huurwoning te vergroten wordt een substantieel deel van het betaalbare segment gebouwd als sociale huurwoning. We proberen de slaagkans voor een sociale huurwoning te verhogen voor actief woningzoekenden; We streven naar gemengde wijken. Ouderen wonen zo lang mogelijk zelfstandig. We begeleiden de mensen die uitstromen uit een maatschappelijke instelling; We werken aan een energiezuinige en aardgas loze woningvoorraad.

In november 2021 heeft het college de nota Betaalbaar wonen in Haarlemmermeer, instrumenten en acties (2021.0002546) vastgesteld. Deze eisen zijn aanvullend op het Woonbeleidsprogramma. Wij nemen deze eisen op in aanbestedingsstukken en anterieure overeenkomsten. In deze nota is vastgelegd dat wij de volgende eisen en voorwaarden stellen aan woningbouwprojecten groter dan 30 woningen: 1. Minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen valt in de categorie betaalbaar. 2. Minimaal de helft van het aandeel sociale huurwoningen heeft een huurprijs die ligt onder de eerste aftoppingsgrens. 3. De maximale huurprijs voor nieuwbouw huurwoningen in het prijssegment midden bedraagt 135% van de liberalisatiegrens. 4. De maximale koopprijs voor nieuwbouw koopwoningen in het prijssegment midden is de NHG-grens. 5. De gemiddelde prijzen van nieuwbouw huur- en koopwoningen in het prijssegment midden, bedragen maximaal 85% van de bovengrenzen. 6. Om een sociale huurwoning of een huurwoning in het middensegment te kunnen bewonen zullen wij een huisvestingsvergunning invoeren. 7. Inwoners van Haarlemmermeer krijgen voorrang op sociale huurwoningen in de kleine kernen van onze gemeente. 8. Nieuwe huurwoningen in het betaalbare segment worden minimaal 25 jaar in dit segment verhuurd. 9. De maximale huurstijging voor het middensegment bedraagt jaarlijks maximaal de Consumentenprijsindex (CPI) plus 1%. 10.

Voor nieuwe betaalbare koopwoningen geldt een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding voor een periode van vijf jaar. 11. Voor woningen met een gebruiksoppervlak kleiner dan 30m2 is de maximale huur gelijk aan de kwaliteitskortingsgrens. 12. Voor woningen met een gebruiksoppervlak van 30m2 tot 50m2 is de maximale huur gelijk aan de eerste aftoppingsgrens. 13. De te bouwen woningen hebben een oppervlak van minimaal 50m2 gebruiksoppervlak. Minimaal de helft van de woningen heeft een oppervlakte van 60m2 gebruiksoppervlak.

14. Gelijkvloerse woningen met een gebruiksoppervlak groter dan 70m2 zijn bij voorkeur levensloopbestendig volgens de maatstaven van het Woonkeur basispakket. 15. Voor projecten met een omvang vanaf 100 woningen verzoeken wij projectontwikkelaars dringend om de sociale huurwoningen onder te brengen bij een corporatie uit onze woningmarktregio. Pas als de projectontwikkelaar schriftelijk aantoont dat samenwerking met de corporaties niet mogelijk is, zijn alternatieven bespreekbaar. 16. Voor projecten met een omvang van 60 tot 100 woningen verzoeken wij projectontwikkelaars dringend om de betaalbare woningen onder te brengen bij een corporatie uit onze woningmarktregio. Pas als de projectontwikkelaar schriftelijk aantoont dat samenwerking met de corporaties niet mogelijk is, zijn alternatieven bespreekbaar. 17. Voor projecten met een omvang van 31 tot 60 woningen verzoeken wij projectontwikkelaars dringend om de sociale huurwoningen onder te brengen bij een corporatie in onze woningmarktregio.

1.2 Ontwikkelingen woonbeleid op het niveau rijk, provincie en Metropool Regio Amsterdam (MRA) 1.2.1. Verstedelijkingsstrategie Het Rijk en de MRA werken samen aan een MRA Verstedelijkingsstrategie waarin de belangrijkste (middellange en lange termijn) systeemkeuzes op het vlak van wonen, werken en bereikbaarheid gemaakt worden. In de verstedelijkingsstrategie spelen de beleidsvelden landschap, ecologie, water, energie en sociaal ook een grote rol. Met de Verstedelijkingsstrategie bepalen de MRA en het Rijk samen de koers voor de ontwikkeling van de MRA op de middellange (2030) en lange termijn (2050). De strategie brengt keuzes op verschillende gebieden bij elkaar: van wonen, werken, mobiliteit en leefkwaliteit tot landschap, energie, water, klimaatadaptatie en ecologie. Bovendien integreert de strategie het beleid van de afzonderlijke gemeenten, de provincies, de waterschappen en het Rijk met eerder gemaakte afspraken. Zo wijst de Verstedelijkingsstrategie de weg naar een metropoolregio van wereldklasse met een menselijke maat, die duurzaam is, en sociaal en economisch sterk. De MRA is actief betrokken bij de regionale woningbouwopgave en is aanjager van de versnelling van de woningbouw. Daarvoor levert zij input aan het Rijk voor de verstedelijkingsstrategie en draagt zij bij aan de uitvoering met subsidies voor extra capaciteit.