2021.0001337 RV Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel

onderwerp

portefeuillehouder steiler Collegevergadering

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp Marjolein Steffens-van de Water, Fouad Sidali en Jurgen Nobel Thierry van der Weide en Hanneke Plukkel 8 jüni 2021

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2021.0001337 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. over te gaan tot de realisatie van het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie in één gebouw en de sporthal in een tweede gebouw; 2. aanvullend krediet te autoriseren van € 4,3 miljoen en een bedrag van € 0,5 miljoen vrij te geven voor 2021, onder voorbehoud van vaststelling van de Voorjaarsrapportage 2021 inclusief de kapitaallasten van deze investering. Dekking van dit aanvullend krediet is als volgt: a) bij de integrale afweging van de Voorjaarsrapportage 2021 wordt de verhoging van de investering die voor bewegingsonderwijs nodig is voor de sporthal van € 2,31 miljoen naar € 4,3 miljoen meegenomen; b) bij de Najaarsrapportage 2021 wordt de verhoging van de investering die voor sportbijdrage nodig is voor de sporthal van € 2,5 miljoen naar € 4,8 miljoen meegenomen: i) voor € 1,6 miljoen reeds geraamde dekking in het investeringsplan onder de noemer "binnensport 2 zaaldelen sportnota 2009" in te zetten voor de sporthal; ii) een deel van de winst van de grondexploitatie Lincolnpark te bestemmen ter hoogte van een bedrag van € 0,7 miljoen ten behoeve van de bouw van de sporthal. 3. hiertoe vast te stellen de 36e kredietverstrekking van 2021.

2. Samenvatting

In de Hoofdvaartzone van Lincolnpark in Hoofddorp wordt nieuwe huisvesting voor twee scholen (het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie) en een sporthal gerealiseerd en is onderzocht of het mogelijk is een ontmoetingscentrum te realiseren. Voor de bouw van deze

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 2

scholen en de sporthal is in 2019 een krediet geautoriseerd van € 30.987.700 (2019.0057840). Het college heeft daarbij besloten om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de scholen en de sporthal met het in Lincolnpark beoogde ontmoetingscentrum te combineren, uitgaande van de gedachte dat ruimten optimaal kunnen worden benut en daarmee mogelijk kosten kunnen worden bespaard. In dit raadsvoorstel gaan wij in op de resultaten van dat onderzoek en leggen wij onze keuzes ter instemming voor. Wij hebben ICS de opdracht gegeven om bovenstaande vragen te onderzoeken. ICS concludeert dat het de beste optie is om twee gebouwen te realiseren, te weten één voor het onderwijs en één voor de sporthal. Deze conclusie nemen wij over. Met het schoolbestuur van de scholen Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie, Dunamare Onderwijsgroep, maken wij verder een aantal afspraken over het gezamenlijke gebruik van zowel de binnen- als buitenruimten van het schoolgebouw. Wij stemmen in met de realisatie van twee gebouwen onder voorwaarde dat het schoolgebouw tijdens en na schooltijd ook gebruikt kan worden door andere partijen dan het onderwijs. Wij zijn van mening dat deze functies met elkaar te verenigen moeten zijn.

Dit doen wij omdat wij wensen en ambities hebben voor de toekomstige opzet van het gebied Lincolnpark en we het belangrijk vinden dat de scholen hier op de juiste wijze bij aansluiten. Daarbij beogen wij dat de binnen- en buitenruimten in Lincolnpark duurzaam en efficiënt ingezet worden.

3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

Op 6 juli 2017 heeft de gemeenteraad de essentiekaart De Parken vastgesteld (2017.0016044) met daarin ruimte voor ontmoetingsfuncties en de mogelijkheid voor de verplaatsing van voortgezet onderwijs met sportgelegenheid. In december 2019 heeft de gemeenteraad het raadsvoorstel kredietaanvraag scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie in Hoofddorp, inclusief sporthal (2019.0057840) vastgesteld. Beide scholen zijn op dit moment elders in Hoofddorp gevestigd, één locatie die gehuurd wordt (Hoofdvaart College) en één die aan vervanging toe is (Praktijkschool De Linie). Op 3 september 2020 heeft de gemeenteraad het raadsvoorstel voor gebiedsontwikkeling Lincolnpark Tweede Fase (2020.0001417) behandeld en unaniem ingestemd met de voorgelegde besluiten waaronder inpassing van de genoemde functies in Lincolnpark. Bij de behandeling van het raadsvoorstel voor de vervangende nieuwbouw van het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie heeft de gemeenteraad gevraagd om een voorstel voor de exploitatie van de sporthal en om een voorstel voor investering en exploitatie van een mogelijke ontmoetingsfunctie uit te werken. Deze vraagstukken zijn onderbouwd in de rapportage die is opgesteld door het bureau ICS, dat gespecialiseerd is in dergelijke vraagstukken. Deze rapportage is bijgevoegd bij dit raadsvoorstel. 3.2 Welk doel wordt nagestreefd?

De twee middelbare scholen, Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie, krijgen nieuwe huisvesting conform het Integraal Huisvestingsplan Onderwijsvoorzieningen (IHP) (2019.0057843). Voor de scholen is vanuit efficiëntieoogpunt nieuwbouw op één locatie gewenst. Door de scholen te combineren in één compact gebouw kunnen zij samen gebruikmaken van praktijkruimten, hetgeen voordelen met zich meebrengt ten opzichte van separate gebouwen (waarbij praktijklokalen dubbel gerealiseerd zouden moeten worden). De twee scholen komen in de nieuwe wijk Lincolnpark in het zuidoosten van Hoofddorp. De sporthal is bestemd voor gebruik door alle inwoners van Haarlemmermeer, in het bijzonder wordt de sporthal voor bewegingsonderwijs gebruikt door de leerlingen van de twee scholen.

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 3

Zowel in de school als in de sporthal met horeca komt ruimte voor sociaal maatschappelijke activiteiten voor alle (toekomstige) inwoners van De Parken, waaronder ook Lincolnpark. We willen deze voorzieningen zo snel mogelijk realiseren, waarbij we aansluiten bij de planning van de gebiedsontwikkeling Lincolnpark. 3.3 Wat gaan we daarvoor doen? Onderwijs

Voor de twee scholen is vanuit efficiëntieoogpunt nieuwbouw gewenst in één gezamenlijk compact gebouw. Hiertoe is in het raadsbesluit voor de kredieten voor de realisatie van de scholen en sporthal (2019.0057840) besloten. In genoemd raadsvoorstel was het bedrag juist, maar het oppervlak 7.600 m2 BVO had 9.000 m2 BVO gebouwd oppervlak moeten zijn. Deze omissie herstellen wij hierbij. De kavel die voor onderwijs, sport en ontmoeten samen beschikbaar is bedraagt eveneens (maximaal) 9.000 m2, zoals al vastgesteld in de grondexploitatie Lincolnpark. Deze kavel komt in twee delen beschikbaar: één deel voor onderwijs en één deel voor sport. Bij het opmaken van het stedenbouwkundige ontwerp van het gebied Lincolnpark zal blijken of deze kavels en gebouwen inpasbaar zijn met de eerder vastgestelde oppervlaktes. Sporthal (bewegingsonderwijs en sportverenigingen)

Ten behoeve van het bewegingsonderwijs van deze twee scholen komen drie zaaldelen in een nieuwe sporthal. Het realiseren van deze drie zaaldelen is een noodzaak die volgt uit de onderwijswetgeving: de dichtstbijzijnde accommodatie voor bewegingsonderwijs is te ver weg om door de scholen gebruikt te kunnen worden. Daarmee is de realisatie onvermijdelijk; de benodigde (extra) investeringen is daarom opgenomen in het IHP. De sporthal wordt buiten schooltijden ook beschikbaar gesteld aan de sportverenigingen van onze gemeente. Vanuit de schaalsprong wonen komen circa 4.000 woningen in Hoofddorp-zuidoost (De Parken) en nog eens ruim 3.800 woningen in Hoofddorp-oost (Hyde Park), waardoor er extra behoefte aan ruimte voor sporten ontstaat. Deze sportverenigingen hebben vooral behoefte aan ruimte in de namiddagen, avonden en weekenden en zijn daarmee goed te combineren met het bewegingsonderwijs van de scholen. Het combineren van bewegingsonderwijs en binnensport heeft een belangrijk efficiëntievoordeel: deze accommodaties apart realiseren leidt tot dubbele investeringskosten. Omdat in Hoofddorp-zuidoost nog geen sporthal aanwezig is, is dit een goede aanvulling op onze binnensportaccommodaties. Vanuit het globaal Programma van Eisen (PvE) van ICS gaan we een gedetailleerd PvE uitwerken, dat de basis vormt voor ontwerp, bestek en bouw van de sporthal.

Bij dit gedetailleerde PvE komt een gedetailleerdere investerings- en exploitatieraming omdat hierin het beoogde (wedstrijd)gebruik is uitgewerkt. Op basis van deze ramingen wordt de kostprijsdekkende huur en benodigde subsidie berekend. Sociaal maatschappelijke accommodatie

Voor de woningbouwontwikkeling in De Parken is een accommodatie voor sociaal maatschappelijke activiteiten gewenst. Deze functie combineren we met de sporthal en de school (volledig dubbelgebruik). Tot deze keuze komen wij vanuit het optimaliseren van het ruimtegebruik en vanuit de inclusiegedachte (verschillende doelgroepen komen samen). Wij willen de beschikbare gelden zo efficiënt mogelijk inzetten door dubbelgebruik met de sporthal en het schoolgebouw. Deze accommodatie is er voor alle leeftijden en doelgroepen. Afweging scenario's gebouwen

We hebben onderzocht of de combinatie van de drie functies - onderwijs, sport en ontmoeten - in één gebouw mogelijk en verantwoord is. Dit onderzoek heeft ICS in onze opdracht uitgevoerd in overleg met de belangrijkste betrokken partijen: schoolbestuur Dunamare, Sportfondsen en Stichting Maatvast.

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 4

Het idee achter één gebouw is de wens om een zo efficiënt mogelijke investering te doen in een zo efficiënt mogelijk gebouw met waar mogelijk dubbelgebruik en met gebruikmaking van zo min mogelijk terrein (zodat zoveel mogelijk ruimte voor woningbouw beschikbaar is). Daarmee is efficiënt zowel in financiële zin als in sociale zin bedoeld. Uit het onderzoek hebben we geconcludeerd dat de combinatie van alle functies in één gebouw niet de voorkeur heeft. Hiervoor hebben wij meerdere redenen, waarbij we ook naar de rapportage verwijzen: het schoolgebouw dient een veilige omgeving te zijn voor de leerlingen, met name de leerlingen van Praktijkschool De Linie, terwijl de sporthal juist een open karakter moet krijgen. Hierbij wil het schoolbestuur delen van het schoolgebouw inzetten voor het onderwijs maar ook delen van het schoolgebouw beschikbaar stellen voor gebruik door andere partijen. Zo ontstaat toch de situatie dat delen van het schoolgebouw beschikbaar zijn voor gebruik door andere partijen. Onder deze voorwaarden kunnen wij instemmen met de voorkeur van het onderwijs om een apart schoolgebouw te realiseren; het schoolgebouw wordt gebouwd, geëxploiteerd en beheerd door het schoolbestuur, zoals te doen gebruikelijk in onze gemeente. Het schoolbestuur krijgt een jaarlijkse rijksbijdrage voor de exploitatie en beheer.

Voor de sporthal heeft de gemeente de verantwoordelijkheid voor zowel bouwen, eigenaarschap, beheer en exploitatie. Om een gecombineerd gebouw te ontwikkelen, is een organisatievorm nodig waarin alle functies zitting en invloed hebben. Dit kwalificeren wij als een complex en risicovol proces. Realisatie in twee objecten heeft een risicoverlagend effect; de verbinding tussen beide gebouwen moet zowel programmatisch als fysiek zo optimaal mogelijk zijn. Voor de leerlingen is een veilige en korte loopafstand tussen school en sport belangrijk. Wij maken daarnaast afspraken met Dunamare en de exploitant van de sporthal met ontmoetingsfunctie; we vinden het belangrijk dat zij elkaar betrekken bij hun activiteiten, in ieder geval na schooltijd. Met hen zullen we de mogelijkheden hiervoor verder verkennen; de planning van ontwerp, bestek en bouwen van beide gebouwen moet zo goed mogelijk op elkaar worden afgestemd. Met name de realisatie van het schoolgebouw staat onder tijdsdruk omdat we de huursituatie van het Hoofdvaart College zo snel mogelijk willen beëindigen. Door te kiezen voor twee bouw-opdrachtgevers (schoolbestuur voor het schoolgebouw, de gemeente voor sport plus ontmoeten), kunnen beide partijen zich concentreren op hun eigen opgave. Inpassing gebouwen in Lincolnpark

We gaan de scholen en de sporthal opnemen in het stedenbouwkundig plan voor Lincolnpark Tweede Fase. De scholen en de sporthal met ontmoetingsfunctie worden in Lincolnpark gerealiseerd op een kavel van in totaal 9.000 m2, zoals besloten in Kredietaanvraag scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie in Hoofddorp, inclusief sporthal (2019.0057840) en raadsvoorstel voor gebiedsontwikkeling Lincolnpark Tweede Fase (2020.0001417), met de hierboven gemaakte kanttekening over de 9.000 m2 BVO van het schoolgebouw. Om de uitgangspunten van deze compacte inpassing vast te houden is stapeling van functies nodig. Bij de inpassing in het stedenbouwkundig plan is dubbelgebruik van parkeerterreinen het uitgangspunt. In het stedenbouwkundig plan voor Lincolnpark Tweede Fase maakt de sporthal onderdeel uit van het voorzieningencentrum samen met onder meer supermarkten en kleinschalige horeca. De scholen worden aan de rand van dit centrum ingepast waardoor de leerlingen in een rustigere omgeving onderwijs kunnen volgen. Er wordt een veilige looproute tussen scholen en sporthal gerealiseerd.

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 5

Vervolgens geven we voor de terreinen waarop de gebouwen gerealiseerd worden, kavelpaspoorten af op basis waarvan partijen een architectonisch ontwerp kunnen uitwerken en realiseren. We zijn heel voorzichtig met de planning van de realisatie van de twee gebouwen, omdat veel factoren nog van invloed zijn op het realisatieproces. Mits er geen bezwaren in de ruimtelijke procedure zijn, en bekende risico's zich niet voordoen, kan de schoolkavel in het tweede kwartaal van 2022 voor uitgifte gereed zijn. Als de voorbereiding van de bouw (ontwerp, aanbesteden et cetera) gelijktijdig plaatsvindt, zou de bouwtijd tot en met eind 2023 kunnen vallen. Dan zou de school aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 klaar kunnen zijn. Dit is de meest optimistische planning voor de bouw van de twee scholen door Dunamare. Voor de sporthal met het ontmoetingscentrum verwachten we de ontwerp-, voorbereidings-, aanbestedings- en bouwwerkzaamheden in de periode tot medio 2025 uit te voeren. Als deze twee beoogde planningen slagen zoals hierboven geprognosticeerd, dan maken de leerlingen van medio 2024 tot medio 2025 nog gebruik van hun huidige gymfaciliteiten aan de Hoofdweg en Paxlaan. Omdat dit geen gewenste situatie is, is het belangrijk deze zo kort mogelijk te laten duren. Aan de gebiedsontwikkeling in Lincolnpark zijn risico's verbonden.

Naast de eerdergenoemde risico's in het raadsvoorstel voor gebiedsontwikkeling Lincolnpark (2020.0001417) onderkennen we dat de tijdige beschikbaarheid van elektrische voorzieningen door Liander een belangrijk risico vormt. Wij zullen u hierover in de toekomst nader berichten, hetzij over de ontwikkeling van het risico dan wel over de oplossing en de financiële effecten ervan voor de ontwikkeling van het vastgoed. 3.4 Wat mag het kosten? Schoolgebouw

Eind 2019 heeft de gemeenteraad de investeringskredieten voor de bouw van de sporthal en de scholen geautoriseerd (2019.0057840). Dit krediet is verdeeld naar de benodigde middelen voor de school (€ 27.870.000) en de sporthal (€ 4.810.000). Ten aanzien van de investering voor het schoolgebouw blijven zaken ongewijzigd. We voorzien dat de kans bestaat dat enkele specifieke kosten die met de inpassing in het gebied Lincolnpark te maken hebben, zullen leiden tot hogere investeringskosten. Daarbij zijn met name het vereiste hogere kwaliteitsniveau van het vastgoed (nul-op-de-meter in plaats van energieneutraal) en de benodigde parkeeroplossing onderdelen van de ruimtelijke inpassing die hiertoe kunnen leiden. Deze kenmerken in relatie tot duurzaamheid en ruimtelijke inpassing waren nog niet in beeld bij het vaststellen van het genoemde raadsvoorstel. Indien deze planonderdelen zich manifesteren, verwerken we deze in de gebiedsontwikkeling of het investeringskrediet voor het vastgoed. Hier komen wij dan later mogelijk bij de raad op terug met de benodigde (financiële) maatregelen. De investering voor het onderwijs is onderdeel van het IHP en het bijbehorende investeringsplan. Hierin is voor de scholen rekening gehouden met de benodigde investeringskosten. Bij het raadsvoorstel voor de scholen (2019.0057840) is al aangegeven welke kapitaallasten bij deze investeringen horen. Sporthal

Eerder heeft de gemeenteraad voor de sporthal € 4.810.000 investeringskrediet geautoriseerd (2019.0057840), met een bijdrage vanuit bewegingsonderwijs (via het IHP) van € 2.310.000. Met de kosten voor het opwaarderen van de sporthal was rekening gehouden in de programmabegroting bij beleidsdoel E: Inwoners beschikken over voldoende aantrekkelijke

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 6

mogelijkheden om te recreëren, bewegen actief en nemen deel aan sport van het programma Maatschappelijke ontwikkeling, taakveld 5.2 (2019.00057840). Op basis van ons besluit om voor sport en ontmoeten een apart gebouw te maken is door ICS bij het globaal PvE een financiële vertaling gemaakt naar benodigde investeringen. Daarbij is bepaald dat voor het realiseren van de sporthal € 9,1 miljoen (bouw- en grondkosten) benodigd is in plaats van de eerder geraamde € 4,8 miljoen. Derhalve vragen wij een aanvullend krediet aan van € 4,3 miljoen (aanvullende kapitaallasten jaarlijks € 0,1 miljoen). De oorspronkelijke raming was gebaseerd op oude normbedragen vanuit onderwijshuisvesting en een lager kwaliteitsniveau, namelijk BENG (Bijna Energie-neutrale Gebouwen) en het voorliggende investeringskrediet is geraamd op kwaliteitsniveau ENG (Energie-neutrale Gebouwen). Een BENG-gebouw moet voor 2050 nogmaals worden aangepakt om aan het Klimaatakkoord te kunnen voldoen en een ENGgebouw niet. Tenslotte zullen de energiekosten van een ENG-gebouw lager liggen dan bij een BENG-gebouw. De kostenstijging voor de bijdrage vanuit het bewegingsonderwijs aan de sporthal vloeit ook voort uit een stijging van de genormeerde bedragen die we aanhouden voor een gymzaal. De toename van de normbedragen wordt veroorzaakt door stijging van de bouweisen (nieuw bouwbesluit) en de ontwikkelingen op de bouwmarkt.

Een klein deel hiervan is het gevolg van de verhoging naar kwaliteitsniveau ENG (€ 75 tot € 100 per m2). De lasten van de aanvullende investeringsmiddelen van in totaal € 4,3 miljoen voor de sporthal worden als volgt gedekt: de bijdrage vanuit bewegingsonderwijs stijgt van € 2,3 miljoen naar € 4,3 miljoen als gevolg van opwaartse aanpassing van de normbedragen van € 0,75 miljoen per zaaldeel (prijspeil 2018) naar € 1,4 miljoen per zaaldeel (prijspeil 2021) plus toeslag van BENG naar ENG a € 75/m2). Dekking van de hogere kapitaallasten als gevolg van deze aanpassing a € 2,0 miljoen wordt aangevraagd bij de Voorjaarsrapportage 2021: de kapitaallasten hiervan bedragen jaarlijks € 0,1 miljoen. Deze investeringen zijn onvermijdelijk gegeven de wettelijke taak om accommodaties voor bewegingsonderwijs binnen beperkte afstand beschikbaar te hebben; de benodigde middelen vanuit sport ramen wij eveneens hoger, van € 2,5 miljoen naar € 4,1 miljoen. De hogere kapitaallasten van deze € 1,6 miljoen wordt gedekt vanuit de reservering in het huidige investeringsplan.

Hierin zijn gelden beschikbaar gesteld bij de nota 'Sport in een beweeglijk perspectief' in 2009 om tekorten in beschikbare zaalruimte door bevolkingsgroei op te vangen; Uit de grondexploitatie Lincolnpark Tweede Fase kan daarnaast € 0,7 miljoen worden afgedragen want de sporthal geeft - naast haar functie voor de school en de sportverenigingen - ook een verrijking aan de wijk. Zie verder het kopje inpassing in Lincolnpark hieronder. Vanaf 2026 ontstaan er extra exploitatielasten die nu worden ingeschat op € 0,15 miljoen. Onze jaarlijkse exploitatie- en kapitaallasten van de sporthal worden verder aangescherpt in de nog uit te werken programmering. In de Voorjaarsrapportage 2022 wordt in de jaarschijf 2026 deze kostenpost opgenomen. Taakstellend hierbij is de exploitatieraming van de ICS-rapportage die uitgaat van de Total Cost of Ownerschip berekening. Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. De investeringen zullen met name in de jaren 2022-2025 plaatsvinden.

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Unie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 7

Inpassing in Lincolnpark

Aansluitend op het kwalitatieve ambitieniveau van het gebied Lincolnpark wordt bij de uitwerking van zowel het schoolgebouw als de sporthal een hoger duurzaamheidsniveau NOM (Nul Op de Meter) onderzocht, met als uitgangspunt een financieel neutraal TCO-saldo (Total Cost of Ownership). Voor het schoolgebouw hanteren we hiervoor de Business-Casebenadering die wij als eis van het IHP hebben bepaald met instemming van de schoolbesturen. De parkeeroplossing voor de school en sporthal kent dubbelgebruik. Volgens de grondprijzennota wordt bij dubbelgebruik van parkeerplaatsen de parkeervoorziening in de openbare ruimte gesitueerd. Door de verdichtingsopgave van Lincolnpark is parkeren op maaiveld echter niet inpasbaar. Daarom wordt het parkeren op de kavel van de voorzieningen gerealiseerd. Dit leidt tot hogere bouwkosten van de maatschappelijke voorziening enerzijds en tot hogere opbrengsten in de grondexploitatie anderzijds. Daarom wordt een deel van de winst uit de grondexploitatie Lincolnpark bestemd ten behoeve van de bouw van de Sporthal. 3.5 Wie is daarvoor verantwoordelijk?

De gemeente is verantwoordelijk voor de investeringen in nieuwbouw en uitbreiding van scholen, sport en ontmoetingsvoorzieningen. De raad heeft budgetrecht en stelt hiervoor de (financiële) kaders vast en het krediet beschikbaar. Ons college is verantwoordelijk voor het uitwerken van een lange termijnvisie voor onderwijshuisvesting. Dit doen wij samen met de schoolbesturen en hebben we vastgelegd in het IHP 2017 (2017.0026699) en de IHP Actualisatie 2019. Ons college is verantwoordelijk voor de uitvoering van de afspraken met Dunamare Onderwijsgroep. Ons college is tevens verantwoordelijk voor de uitvoering van de investering en exploitatie van sport- en ontmoetingsvoorzieningen. Binnen het college zijn de portefeuillehouder Onderwijs plus maatschappelijk vastgoed (ontmoetingsfunctie), de portefeuillehouder Sport en de portefeuillehouder Woningbouw de betrokken aanspreekpunten. De schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor de exploitatie (inclusief onderhoud) van en aanpassingen aan de schoolgebouwen. Dunamare, het schoolbestuur van Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie is de bouwheer van de school, de gemeente is de bouwheer van de sporthal. 3.6 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

Het schoolbestuur Dunamare stemt in met het voorstel om twee separate gebouwen te realiseren voor het onderwijs enerzijds en sport anderzijds. Dunamare heeft aangegeven graag op zoek te gaan naar goede inpassing in het gebied Lincolnpark, onder meer voor functies zoals parkeren en voor goed gebruik van de openbare ruimte. Dunamare is op voorhand bezorgd over de openheid van schoolterreinen, met name als het gaat om bezoek van ongewenste personen die op zoek kunnen zijn naar de kwetsbaarheid van sommige leerlingen. De verbinding met de projecten en de gebiedsontwikkeling Lincolnpark is zeer intensief; de verschillende sporen brengen wij nauwgezet bijeen. Er is intensieve participatie met schoolbestuur Dunamare en de toekomstige exploitant van de sporthal over de ontwikkeling van de twee gebouwen. Daarnaast wordt er vanuit gebiedsontwikkeling Lincolnpark gecommuniceerd over stedenbouwkundige uitwerking.

Scholen Het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie en sporthal in Lincolnpark, Hoofddorp

pagina 8

3.7 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

De gemeenteraad wordt via het Meerjarenperspectief investeringen (MPI) periodiek geïnformeerd. Wij willen via periodieke brieven de raad actief informeren over de inhoudelijke ontwikkelingen rondom maatschappelijke projecten zoals onderwijshuisvesting. 4. Ondertekening

Burgemefr't'’r

de gemeente Haarlemmermeer, de burgemeester,

iJ'

inine Schuurmans-Wijdeven

\ Bijlage(n): ICS rapport: globaal Programma van Eisen

•

Adviesrapportage Ontwikkeling Onderwijs, Sport en Ontmoeting in Lincolnpark te Hoofddorp

Opdrachtgever Gemeente Haarlemmermeer

Datum 10 februari 2021

Referentienummer 2200067/20201012AH01

Auteur Doriene Bakker, Astrid Havinga

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave Samenvatting

3

1.

5

Inleiding 1.1

2.

3.

4.

Leeswijzer

5

Uitgangspunten

7

2.1

Scholen

7

2.2

Sportaccommodatie

9

2.3

Ontmoetingsfunctie

11

2.4

Stedenbouwkundige input

14

2.5

Infrastructuur en parkeren

14

2.6

Conclusie uit de inventarisatie

16

Scenario’s

21

3.1

Scenario 1 – Onderwijs / Sport & Ontmoeten

21

3.2

Scenario 2 – Onderwijs & Ontmoeten / Sport

22

3.3

Scenario 3 – Onderwijs, Sport & Ontmoeten

23

3.4

Conclusie uit de verkenning

24

3.5

Samenwerking

28

Afwegingskader & adviezen

30

4.1

Stedenbouwkundig advies

30

4.2

Financiën

30

4.3

Ontwikkelstrategie

33

4.4

Multifunctioneel gebruik en samenwerking

35

4.5

Conclusie afwegingskader

36

Bijlage 1 - Voorbeeldprojecten

37

Kulturhus De Spil, Nieuwleusen

37

Focus Beroepsacademie, Barendrecht

39

Kulturhus Trefkoele+, Dalfsen

40

Bijlage 2 – onderbouwing investeringsramingen

42

Bijlage 3 – onderbouwing TCO

51

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICSadviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICSadviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICSadviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICSadviseurs B.V.

www.icsadviseurs.nl

Samenvatting Langs de Hoofdvaart in nieuwbouwwijk Lincolnpark wordt nieuwe huisvesting voor twee scholen, een sportaccommodatie en mogelijk een ontmoetingsfunctie gerealiseerd. De voorziene kavel is niet heel ruim bemeten, maar de gemeente ziet kansen voor multifunctioneel gebruik van ruimten en daarmee de verbinding tussen partijen en de benutting/bezetting van ruimten te optimaliseren. Dit is van belang om de benodigde investering voor het realiseren van deze voorzieningen op een verantwoorde manier te doen. De gemeente Haarlemmermeer heeft ICSadviseurs gevraagd, mogelijke scenario’s voor de nieuwbouw uit te werken, met betrekking tot de mate van integratie van de verschillende functies en het aantal bouwvolumes. De scenario’s zijn in dit rapport uitgewerkt en financieel doorgerekend. Daarnaast is er in dit rapport een advies gegeven over eigendom, beheer en exploitatie en de ontwikkelstrategie. Op basis van de inventarisatie, met alle betrokken partners, is in de uitwerking van de scenario’s in deze rapportage rekening gehouden met de volgende bebouwde omvang voor de verschillende functies.

Schoolgebouw Sporthal

Omvang bvo 8.979 m2 2.336 m2

Ontmoetingsruimte

950 m2

Totaal

12.265 m2

Functie

Opmerkingen Met footprint BG 4.310 m2 en 3 of 4 bouwlagen Met parkeren voor alle functies eronder of ernaast) waarvan multifunctioneel gebruik sportkantine van 150 m2 bvo door onderwijs en ontmoeten Waarvan 600 m2 eigen gebruik en maximaal 350 m2 multifunctionele ruimte

Op basis van geformuleerde uitgangspunten en voorbeeldprojecten zijn in het rapport de volgende drie scenario’s voor de nieuwbouw verkend: ▪ ▪ ▪

Scenario 1: twee gebouwen, één met de onderwijsfuncties en één met de sporthal en ontmoeten gecombineerd; Scenario 2: twee gebouwen, één met de onderwijsfuncties en ontmoeten gecombineerd en één met de sporthal; Scenario 3: één gebouw, waarin alle drie de functies zijn gecombineerd.

Deze uitgewerkte scenario’s zijn met elkaar vergeleken. In overleg met alle betrokken partners is besloten om scenario 1 en 3 nader te onderzoeken, waarbij een verdergaand advies op basis van de input van een stedenbouwkundig bureau is meegenomen, investerings- en exploitatieramingen zijn gemaakt en een advies over de ontwikkelstrategie is gegeven. De investeringskosten voor scenario 1 worden geraamd tussen € 35.865.000,- en € 37.245.000,- en voor scenario 3 tussen € 35.750.000,- en € 37.050.000,-. De jaarlijkse exploitatielasten zijn geraamd op € 1.020.000,-. De uitkomst van de TCO-berekening is € 70.200.000,- voor scenario 1 en € 70.070.000,- voor scenario 2. Voor de uitgewerkte scenario’s is er in de basis geen verschil in de te kiezen ontwikkelstrategie. ICSadviseurs adviseert te kiezen voor een aanbesteding op basis van bestek of bouwteam. In het scenario waarin één gebouw voor de twee scholen wordt gerealiseerd en één gebouw voor ontmoeten en sport is ook een geïntegreerde contractvorm te overwegen.

www.icsadviseurs.nl

3/55

Het afwegingskader voor de scenario’s ziet er als volgt uit: Stedenbouwkundige advies

Gebouw

Eigendom, beheer en exploitatie

Bouwheerschap en planning

Financiën Ontwikkelstrategie

www.icsadviseurs.nl

Scenario 1 Onderwijs / Sport & Ontmoeten Situeren sport en ontmoeten aan dorpas mogelijk – veel traffic

Scenario 3 Onderwijs, Sport & Ontmoeten Situeren sport en ontmoeten aan dorpas minder goed mogelijk – minder traffic

Situeren scholen van dorpas af en zoveel mogelijk naar centrum Hoofddorp/bushaltes toe goed mogelijk

Situeren scholen van dorpas af en zoveel mogelijk naar centrum Hoofddorp/bushaltes toe goed mogelijk

Aandachtspunt is verbinding tussen beide gebouwen ten behoeve van sporthal overdag door onderwijs en multifunctioneel gebruik van ruimtes over en weer Eén gebouw voor scholen Eén gebouw voor sport en ontmoeten, inclusief multifunctionele ruimtes

Goede verbinding tussen alle functies

Voor multifunctioneel gebruik is een goede verbinding tussen beide gebouwen en het maken van afspraken van belang Eigendom gescheiden (onderwijs/gemeente) Beheer gescheiden (onderwijs/sport)

Multifunctioneel gebruik zeer goed mogelijk

Exploitatie gescheiden (onderwijs/sport/ontmoeten)

Exploitatie samen of gescheiden

Goede samenwerkingsafspraken van belang voor multifunctioneel gebruik

Oprichten nieuwe beheerstichting, bevordert samenwerking en multifunctioneel gebruik

Juridisch: Minder afspraken en afstemming over beheer en exploitatie Twee bouwheren (onderwijs/gemeente)

Juridisch: Meer afspraken en afstemming over beheer en exploitatie Eén bouwheer (gemeente)

Spreiding verantwoordelijkheden, risico’s en afstemming

Verantwoordelijkheden, risico’s en afstemming liggen bij gemeente

Eigen regie op planning en voortgang

Gezamenlijke regie op planning en voortgang

Overweging gezamenlijk optrekken PvE en ontwerp i.v.m. samenhang Geen/nauwelijks verschil op investering, exploitatie en TCO Bestek of bouwteam heeft de voorkeur NB. geïntegreerde contractvorm mogelijk voor sport en ontmoeten)

Geheel gezamenlijk optrekken

Eén gebouw voor scenario

Eigendom en beheer gemeente

Geen/nauwelijks verschil op investering, exploitatie en TCO Bestek of bouwteam heeft de voorkeur

4/55

1. Inleiding In het gebied de Hoofdvaartzone in Lincolnpark wordt naast de nieuwe huisvesting voor twee scholen ook een sportaccommodatie en een ontmoetingsfunctie gerealiseerd. De voorziene kavel is niet heel ruim bemeten, maar de gemeente ziet kansen voor multifunctioneel gebruik van ruimten en daarmee de verbinding tussen partijen en de benutting/bezetting van ruimten te optimaliseren. Dit is van belang om de benodigde investering voor het realiseren van deze voorzieningen op een verantwoorde manier te doen. Dit betekent dat keuzes moeten worden gemaakt in het creëren van ruimten. De keuzes met betrekking tot het multifunctioneel gebruik hebben invloed op het eigendom, beheer en de exploitatie. Voor een goede stedenbouwkundige inpassing is het van belang om een goed beeld te hebben van het te realiseren programma en de specifieke ruimtelijke eisen die daaraan gesteld worden. Hiertoe is deze rapportage opgesteld.

1.1 Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de bevindingen, op basis van beschikbare informatie en gesprekken met alle partners, vertaald naar uitgangspunten en aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing zowel als voor het ontwerp.

www.icsadviseurs.nl

5/55

Op basis van de verzamelde uitgangspunten, aandachtspunten en voorbeeldprojecten worden in hoofdstuk 3 de scenario’s die realistisch zijn voor Lincolnpark behandeld. Dit deel is met de betrokken wethouders en partners besproken. Op basis van dit overleg is bevestigd dat een nadere uitwerking van scenario 1 en 3 relevant is in hoofdstuk 4. Scenario 1 en 3 worden in hoofdstuk 4 nader verkend op de onderdelen financiën (investering, exploitatie, TCO), ontwikkelstrategie en stedenbouwkundige input. Het hoofdstuk sluit af met een afwegingsmatrix, waarin alle onderdelen uit hoofdstuk 3 en 4 voor scenario 1 en 3 overzichtelijk naast elkaar zijn gezet.

www.icsadviseurs.nl

6/55

2. Uitgangspunten Op basis van beschikbare informatie en gesprekken met alle betrokken partijen, komen wij tot onderstaande bevindingen ten aanzien van de verschillende functies. De bevindingen zijn vertaald naar uitgangspunten en oplossingen die wij op basis van de informatie en ervaring zien. Bij een deel van de uitgangspunten en oplossingen komen aandachtspunten naar voren, waarvoor nadere uitwerking of afstemming nodig is.

2.1 Scholen In Lincolnpark wordt nieuwe huisvesting gerealiseerd voor twee scholen voor voortgezet onderwijs, het Hoofdvaart College en Praktijkschool De Linie, beide onderdeel van schoolbestuur Onderwijsgroep Dunamare. Het Hoofdvaart College is een school voor vmbo en De Linie is een praktijkschool. Leerlingen van De Linie hebben een prikkelarme leeromgeving nodig. Vanuit efficiëntie en inclusie is nieuwbouw op één locatie voor de twee scholen gewenst. Leerlingen van de praktijkschool kunnen dan samen naar school met de vmbo-leerlingen. Ook zullen op termijn Internationale Schakelklassen (voor leerlingen die bijna geen Nederlands spreken) in de nieuwbouw van het Hoofdvaart College meegenomen worden. Leerlingen uit Haarlemmermeer kunnen elkaar ontmoeten op de nieuwe schoollocatie. Beide scholen hebben een eigen identiteit en van belang is dat dit ook zichtbaar en voelbaar is voor de leerlingen. De scholen zijn momenteel aan het verkennen welke ruimtes mogelijk gezamenlijk gebruikt kunnen worden en verwerken dit in het Programma van Eisen (PvE). Over dit PvE is nog geen overeenstemming bereikt tussen de gemeente en Onderwijsgroep Dunamare. Insteek is dat de realisatie van de schoolgebouwen binnen de bepaalde kaders van het IHP (inclusief financieel kader) en overige regelgeving, beleidskaders en ontwikkelingen past.

In verband met de huidige huisvestingssituatie van het Hoofdvaart College is de nadrukkelijke wens om het nieuwe gebouw uiterlijk in december 2022 op te leveren. Op basis van een analyse van de beschikbare informatie en het gesprek met Onderwijsgroep Dunamare en de gemeente zijn de volgende uitgangspunten voor de twee scholen opgesteld. 2.1.1 Budget Voor de nieuwbouw is maximaal € 27.870.000 inclusief btw beschikbaar (stichtingskostenniveau en vastgesteld door de gemeenteraad). Dit bedrag wordt geïndexeerd. 2.1.2 Ruimtebehoefte gebouw (normatief) In het IHP 2.0 is de ruimtebehoefte voor beide scholen vastgesteld: ▪ ▪

Hoofdvaart College - 670 leerlingen - 6.489 m² bvo Praktijkschool De Linie - 180 leerlingen - 2.490 m² bvo

Aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing en het ontwerpproces: ▪

▪

De footprint van de begane grond, zoals omschreven in het PvE van Onderwijsgroep Dunamare, is van belang voor de footprint van het gebouw. Bepaalde lokalen en ruimten moeten, om goed te kunnen functioneren hier gesitueerd worden, zoals het praktijklokaal voor techniek (i.v.m. auto’s bij motorvoertuigentechniek). De footprint van de begane grond komt daarmee op 4.310 m² bvo; In de eerdere besluitvorming is, vanuit stedenbouwkundig oogpunt en in overleg met het schoolbestuur, uitgegaan van vier bouwlagen. Echter, vanuit onderwijskundig oogpunt, heeft het schoolbestuur

www.icsadviseurs.nl

7/55

▪

▪

aangegeven een voorkeur te hebben voor maximaal drie bouwlagen. Dit is ingegeven vanuit veiligheidsoverwegingen, slechte ervaringen met meer bouwlagen en vanuit praktische overwegingen omdat bepaalde vakken op de begane grond moeten plaatsvinden (technische profielen zijn met name gebonden aan de begane grond maar Economie & Ondernemen of Zorg & Welzijn kunnen ook op de verdieping). Daarnaast is de bereikbaarheid en verbinding in het gebouw van belang. Deze onderwijskundige overwegingen onderschrijft ICSadviseurs. Het hebben van korte looplijnen in het gebouw komt de organisatie ten goede. In de stedenbouwkundige verkenning is het gewenst om nader te onderzoeken of hier een oplossing voor gevonden kan worden; Het schoolbestuur wil een goede verbinding, maar hecht ook aan een scheiding tussen de verschillende functies (onderwijs, sport, ontmoeten). De verbinding gaat om de inzetbaarheid van multifunctionele ruimten en daarnaast om het ‘elkaar vinden’ te faciliteren. De scheiding is vooral om veiligheid en beheersbaarheid te realiseren. Het ‘elkaar vinden’ is nog iets dat op dit moment moet groeien bij de scholen; Het schoolbestuur is binnen het proces van het PvE aan het verkennen welke ruimten gezamenlijk door beide scholen gebruikt kunnen worden. Hierbij wordt ook gekeken naar het respecteren van een vorm van scheiding vanwege de verschillende doelgroepen.

Vanuit ICSadviseurs adviseren we in gesprek te blijven over de balans tussen verbinden en scheiden, nu en tijdens het ontwerpproces. Ons advies is gezamenlijkheid waar dat kan, maar zonder de noodzakelijke eigenheid uit het oog te verliezen.

Aandachtspunten (nader overeen te komen) t.a.v. ruimtebehoefte: ▪

▪

Het schoolbestuur heeft aangegeven dat een vaste voet1 voor Hoofdvaart College gewenst is, waardoor het door Onderwijsgroep Dunamare opgestelde PvE uitkomt op 500 m² bvo extra. De behoefte vanuit ontmoetingsfunctie aan multifunctioneel gebruik van ruimten biedt mogelijkheden om hier invulling aan te geven en tot een onderbouwing te komen. In paragraaf 2.3 en de conclusie gaan wij hier nader op in. Het gebruik van de school vindt doorgaans plaats van 9:00-17:00u; Het aantal leerlingen waarvoor gebouwd wordt kan als uitgangspunt nog wijzigen. Onderwijsgroep Dunamare stemt dit momenteel af met de gemeente. Dit heeft geen invloed op de grootte van de kavel, maar wel op het ruimtebeslag van het gebouw. Daarnaast adviseren we vanuit ICSadviseurs om altijd rekening te houden met een toekomstige uitbreidbaarheid van tien procent met behoud van het concept. Eveneens adviseren we rekening te houden met tien procent krimp en wat de impact daarvan is op het leerlingenaantal.

2.1.3

Buitenruimte

Voor de buitenruimte heeft Onderwijsgroep Dunamare aangegeven de volgende voorzieningen nodig te hebben: verblijven + bewegen 0,5 m² per leerling (430 m²), kas (50 m²), dierenverblijf (15 m²), berging (20 m²), buitenwerkplaats (ca. 30 m²). Een aantal van deze ruimtes maken onderdeel uit van de ruimtebehoefteberekening van de scholen. Bekostiging vindt plaats vanuit het totale investeringsbudget. Aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing en het ontwerpproces: ▪

▪

Aparte entrees voor beide scholen en sport en ontmoeten. Waarbij er wel verbinding is tussen, in ieder geval, de school en de sporthal. Dit heeft zowel effect op de stedenbouwkundige inpassing ten aanzien van de situering van het gebouw/de gebouwen als op het ontwerp; Het is belangrijk om een natuurlijke buffer te creëren bij de entrees van de scholen in verband met de veiligheid. Wanneer klassen uitgaan, staan er in korte tijd veel leerlingen buiten, dit moet in de positionering op de kavel en de inrichting van het plein c.q. openbare ruimte meegenomen worden;

1 De berekening van de ruimtebehoefte voor scholen bestaat uit een vaste voet en een leerlinggebonden component. De vaste voet is

afhankelijk van de aard van de vestiging. Bij de bepaling van de ruimtebehoefte wordt voor de hoofdvestiging van een school een vaste voet (980 m2 BVO) toegepast. Indien een nevenvestiging door het Rijk als nevenvestiging met spreidingsnoodzaak wordt aangemerkt, dan krijgt de nevenvestiging een vaste voet van 550 m2 BVO toegekend. Dat is hier niet het geval.

www.icsadviseurs.nl

8/55

▪

▪

▪

Er hoeven geen hekken om het schoolplein, een natuurlijke groene inrichting van de openbare ruimte als verbinding en tegelijkertijd buffer tussen de kavel en het winkelcentrum is van belang en zorgt ervoor dat: ─ Overlast in het winkelcentrum wordt voorkomen; ─ Er kansen worden gezien om, bij een goede inrichting van deze ruimte, de scholen deze ruimte te laten benutten; Er is, naast de klokuren voor bewegingsonderwijs, vanuit het onderwijsconcept en bepaalde opleidingsrichtingen (bijv. veiligheid), behoefte aan meer ruimte voor bewegen. Kansen op de kavel liggen: ─ In het ontwerp van de buitenruimte op de kavel (mogelijk gekoppeld aan de aangrenzende openbare ruimte); ─ Wellicht op het dak van de sporthal; ─ Overige buitenruimten in het gebied/de wijk; ICSadviseurs adviseert daarnaast om een groenstrook van drie meter breed rondom de locatie te leggen. Dit om een prettige uitstraling van de locatie te realiseren.

Vanuit ICSadviseurs adviseren we de scholen, maar ook sport en ontmoeten te betrekken bij het ontwerpen van de aangrenzende openbare ruimte. Daarnaast adviseren we ook nadrukkelijk te kijken naar de buitenruimte op het perceel en of deze na schooltijd een rol kan vervullen als ontmoetingsfunctie voor de wijk. Ook hierin is het van belang om integraal met betrokkenheid van alle partijen naar het vraagstuk te kijken. 2.1.4 Eigendom, beheer, exploitatie en bouwheerschap Doorgaans ligt het eigendom, beheer en exploitatie van schoolgebouwen bij het schoolbestuur, omdat het schoolbestuur hiervoor de financiële middelen ontvangt van het Rijk. Ook het bouwheerschap ligt doorgaans op basis van de onderwijswetgeving, bij hen. Zodoende heeft het schoolbestuur de meeste grip op het ontwerp van het gebouw, wat van invloed is op het beheer en de exploitatie. Dit is ook het geval in de gemeente Haarlemmermeer. De gemeente heeft aangegeven open te staan voor alternatieve vormen, wanneer het ontwerp hierom vraagt. In hoofdstuk 3 wordt per scenario ingegaan op de meest logische vorm, passend bij het scenario. Hiermee kan in gezamenlijk overleg tussen de gemeente, het schoolbestuur, Sportfondsen en Maatvast verkend worden welke scenario’s denkbaar zijn.

2.2 Sportaccommodatie Er is een sportaccommodatie nodig voor de scholen met een oppervlakte van drie zaaldelen. Daarnaast is er in de gemeente Haarlemmermeer behoefte aan meer sporthallen ten behoeve van sportverenigingen, met zowel trainings- als wedstrijdruimte. In Lincolnpark wordt een nieuwe sportaccommodatie gerealiseerd, mede ten behoeve van het onderwijs, maar ook de sport. Op basis van de gemeentebrede behoefte aan meer sporthallen is het voorstel om de sportaccommodatie in Lincolnpark op te waarderen tot een sporthal (voorzien waren drie zaaldelen). Er is van tevoren met het schoolbestuur overeenstemming bereikt over het gebruik van de drie zaaldelen in de te creëren sporthal. Het eigenaarschap (en bouwheerschap) van de sporthal ligt voor alle huidige sportzalen en –hallen bij de gemeente. Tijdens schooltijden wordt de sporthal voornamelijk door het onderwijs gebruikt, daarbuiten door sportverenigingen en voor evenementen. Er zullen verschillende sportclubs, die nu in de gemeente gevestigd zijn, gebruik gaan maken van de nieuwe sportaccommodatie. De sporthal is openbaar toegankelijk, hier komt bij voorkeur geen hek omheen. De exploitatie van de bestaande sportgebouwen wordt iedere 10 jaar aanbesteed en wordt momenteel uitgevoerd door Sportfondsen.

Sportfondsen staat open voor alternatieve beheer- en exploitatie vormen, denk hierbij aan het in 1 hand leggen van het beheer en de exploitatie van de ontmoetings- en de sportfunctie.

www.icsadviseurs.nl

9/55

Aandachtspunt voor de exploitatie is de kantine. Sportfondsen heeft op basis van haar ervaringen aangegeven dat het exploiteren van een kantine bij een sporthal, wanneer deze uitsluitend wordt gebruikt door sportverenigingen, niet goed sluitend te maken is. Dit is een ervaring die ICSadviseurs onderschrijft. Er moet wel voldoende traffic zijn om een kantine verantwoord te kunnen exploiteren. Op basis van een analyse van de beschikbare informatie en het gesprek met Sportfondsen en de gemeente zijn de volgende uitgangspunten voor de sporthal opgesteld. 2.2.1 Budget Voor de sportaccommodatie is reeds een bedrag van maximaal € 4.810.000 beschikbaar gesteld door de gemeenteraad. Dit is gebaseerd op drie zaaldelen. ICSadviseurs levert, in hoofdstuk 4, de kostenraming aan voor het realiseren van een sporthal, met drie afscheidbare zaaldelen. 2.2.2 Ruimtebehoefte Sportfondsen heeft een ruimtestaat aangeleverd ten behoeve van de sporthal (zie bijlage). Belangrijkste uitgangspunten uit de ruimtestaat van Sportfondsen: ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪

Totale omvang: 2.336 m² bvo; Een zaaldeel heeft een oppervlakte van 448 m2 fno2 (NB. dit biedt ruimte voor diverse sporten en voldoet daarnaast ook aan de minimale vloeroppervlakte per zaaldeel volgens de Verordening Huisvesting Onderwijs (252 m2 fno) en de KVLO norm (308 m2 fno), die landelijk wordt aangeraden en ICSadviseurs onderschrijft ten behoeve van bewegingsonderwijs; Zeven meter hoog; 150 m² bvo kantine; Onderwijs (klokuren o.b.v. IHP 2.0): Praktijkschool De Linie (35 klokuren – één gymzaal) en Het Hoofdvaart College (87 klokuren – twee gymzalen); Indien scholen aanvullende ruimtewensen hebben voor bewegingsonderwijs zouden zij een beroep kunnen doen op de openbare ruimte.

Aandachtspunten (nader overeen te komen) t.a.v. ruimtebehoefte: ▪

Het schoolbestuur heeft aangegeven behoefte te hebben aan meer beweegplekken vanuit bepaalde opleidingsrichtingen. Dit kan ook in de vorm van ‘alternatieve beweegplekken. De gemeente staat open voor een nadere verkenning, of een toevoeging van alternatief indoor sportaanbod (zoals een dojo en fitness) gewenst is. Het is voor de stedenbouwkundige inpassing van belang om te onderzoeken of een toevoeging van vierkante meters mogelijk is op de kavel. Zodoende wordt in ieder geval inzichtelijk of dit op de huidige beoogde kavel überhaupt een mogelijkheid is. Omdat op dit moment nog niet bekend is of deze behoefte er is en wat dit concreet betekent en omdat hier vanuit onderwijshuisvesting geen budget voor is, is dit in de financiële berekeningen in deze rapportage nog niet meegenomen. De gemeente heeft aangegeven dat deze functies mogelijk op de vierde bouwlaag/op de sporthal kunnen.

Aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing en het ontwerpproces: ▪

▪ ▪

De opgegeven nevenruimten (o.a. kantine) kunnen multifunctioneel gebruikt worden. Dit komt de exploitatie ook ten goede en biedt kansen in combinatie met de ontmoetingsfunctie en het onderwijs. Het combineren van functies kan meer traffic genereren waardoor het exploiteren rendabel wordt; Er moet een verbinding (zicht) zijn tussen de kantine en de sporthal. Dit adviseert ICSadviseurs ook vanuit exploitatieperspectief; Sportfondsen heeft aangegeven dat de sporthal zich bij voorkeur op de begane grond bevindt. Het voorbeeld van UVV Utrecht, waar de sporthal op de eerste verdieping is gerealiseerd met daaronder

2 Fno = functioneel nuttig oppervlak, de totale oppervlakte van alle voor het primaire proces benodigde ruimtes (o.a. geen

verkeersoppervlakte, installatieoppervlakte en constructieoppervlakte)

www.icsadviseurs.nl

10/55

parkeerruimte, is besproken als alternatief om meer lucht te creëren op de kavel (zie verder paragraaf 2.5 Infrastructuur en parkeren). 2.2.3 Buitenruimte Er is geen specifieke behoefte aan buitenruimte ten behoeve van de sporthal. Er is geen bezwaar tegen een gezamenlijke hoofdentree, als er direct daarna wel eigen entrees zijn, in verband met de afsluitbaarheid van de verschillende onderdelen van een gebouw/de gebouwen. Het is belangrijk dat de sporthal voor de wijk duidelijk herkenbaar is. Aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing en het ontwerpproces: ▪

Naar aanleiding van de gesprekken is geconstateerd dat het van toegevoegde waarde kan zijn om gezamenlijk op te trekken, als het gaat om de inrichting van de buitenruimte (schoolplein en aangrenzende openbare ruimte). Dit heeft niet zozeer betrekking op de behoefte van sportverenigingen, maar is wel van meerwaarde voor het stimuleren van bewegen en de sociale cohesie, als functie voor de wijk.

2.2.4 Eigendom, beheer, exploitatie en bouwheerschap Het eigendom en bouwheerschap bij binnensportaccommodaties liggen doorgaans bij de gemeente. De exploitatie van de bestaande sportgebouwen wordt iedere tien jaar aanbesteed en nu gedaan door Sportfondsen. De combinatie van sport en ontmoeten is, op basis van ervaring, goed mogelijk en komt op andere plekken al voor. Sportfondsen en de gemeente staan open voor alternatieve beheer- en exploitatievormen. Alternatieve vormen van eigendom en bouwheerschap zijn ook bespreekbaar. In hoofdstuk 3 wordt per scenario ingegaan op de meest logische vorm, passend bij het scenario. Hiermee kan in gezamenlijk overleg tussen de gemeente, het schoolbestuur, Sportfondsen en Maatvast verkend worden welke scenario’s denkbaar zijn.

2.3 Ontmoetingsfunctie Verspreid over de gemeente zijn ontmoetingscentra aanwezig, veelal in beheer bij Stichting Maatvast. Maatvast faciliteert laagdrempelige ontmoeting en zorgt dat uitnodigend aanbod in de accommodaties ten behoeve van inwoners van de verschillende wijken wordt georganiseerd. Gezien de bestaande en beoogde woningbouw in De Parken, is er behoefte aan het realiseren van een ontmoetingsfunctie in Lincolnpark en bij voorkeur bij de scholen en sporthal. De gemeente wil een verscheidenheid aan activiteiten kunnen huisvesten in het nieuwe ontmoetingscentrum. Een wens is dat het onder andere mogelijk is om er te vergaderen, laagdrempelige ontmoetingsactiviteiten te organiseren, culturele en sociale cursussen te volgen of gezellig een kopje koffie te drinken met buurtgenoten. Maatvast heeft aangegeven dat op basis van ervaringen in omringende wijkcentra, de ontmoetingsfunctie zeven dagen per week open zal zijn, zowel overdag als ’s avonds. De nog te realiseren woningbouw in Lincolnpark, creëert daarnaast de onderbouwing voor het integreren van een ontmoetingsfunctie in de wijk, voor de inwoners van de wijk (jeugd, senioren e.a.). Naar verwachting zullen er volgens Maatvast voornamelijk senioren gebruik maken van de accommodatie. ’s Avonds worden bijvoorbeeld Zumba- en yogalessen gegeven.

In het weekend wordt de ontmoetingsfunctie waarschijnlijk door voornamelijk kinderen en senioren gebruikt. Maatvast heeft aangegeven dat er daarnaast ook behoefte is aan een jongerencentrum met een eigen ruimte (avond en weekend), gezien de ervaringen uit de omliggende wijken. Hieraan worden specifieke eisen gesteld (bijvoorbeeld een hufterproof ruimte, geluidsdemping, eigen identiteit, eigen entree, afsluitbaar van andere ruimtes en cameratoezicht). Deze ruimte kan wel multifunctioneel inzetbaar zijn. ICSadviseurs voegt hieraan toe dat het in de praktijk goed werkt om de jongeren een vorm van eigen bestuur

www.icsadviseurs.nl

11/55

te geven. Ze mogen de ruimte zelf afbouwen en managen totdat blijkt dat ze het niet kunnen. Ook is het leuk om de ruimte bijvoorbeeld iets meer verdiept in de grond te leggen waardoor hij aantrekkelijker wordt. Voor alle ruimten in het ontmoetingscentrum geldt dat deze flexibel moeten zijn en met weinig aanpassingen geschikt gemaakt kunnen worden voor verschillende activiteiten. Een nadere specificatie van de benodigde ruimten voor ontmoeten is vervat in het document ‘Offerteuitvraag ICS-bijl. Kaders’. Een ruimtelijk functioneel PvE, met een nadere specificatie, wordt nog opgesteld.

Wij verwijzen naar het concept ’Schoolschakelaar’ als referentie. Dit is een goed concept voor het flexibel inrichten van ruimtes en wordt ook vaak toegepast in wijk- en dorpscentra (http://stoomarchitectuur.nl/dubbelgebruik/schoolschakelaar.html). Zo kunnen verschillende activiteiten van dezelfde ruimte gebruiken maar met een eigen uitstraling.

Bij de bestaande ontmoetingsfuncties binnen de gemeente betaalt Stichting Maatvast (net zoals alle andere maatschappelijke organisaties) de gemeente kostprijs dekkende huur en krijgt subsidie. Maatvast vraagt elk jaar opnieuw subsidie aan. Dit kan moeilijk voor een langere termijn geregeld worden. Maatvast huurt momenteel nagenoeg al haar vastgoed van de gemeente en blijft dit ook graag doen. Maatvast staat open voor alternatieve beheer- en exploitatievormen, denk hierbij aan het in één hand leggen van het beheer en de exploitatie van de ontmoetings- en de sportfunctie. Op basis van een analyse van de beschikbare informatie en het gesprek met Maatvast en de gemeente zijn de volgende uitgangspunten voor de ontmoetingsfunctie opgesteld.

2.3.1

Budget

Voor de ontmoetingsfunctie is nog geen budget vastgesteld. Op basis van de uitgewerkte scenario’s, in hoofdstuk 4, heeft ICSadviseurs hiervoor een kostenraming opgesteld.

2.3.2

Ruimtebehoefte

Aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing en het ontwerpproces ten aanzien van de permanente ruimtebehoefte: ▪

▪

▪ ▪

Door de gemeente en Maatvast is een behoefte aan 600 m2 permanente ruimte opgegeven. Dit is lager dan de kengetallen aangeven, maar er worden kansen gezien door in te zetten op multifunctioneel gebruik. Door de combinatie met onderwijs en sport, onderschrijft ICSadviseurs dat het creëren van voldoende ruimte door multifunctioneel gebruik realistisch is. Hierdoor wordt de benodigde investering zo verantwoord mogelijk ingevuld. Het heeft ook een positieve impact op de exploitatie van de voorzieningen en bevordert de samenwerking, ook is er nog beperkte ruimte in de omliggende wijkcentra om activiteiten te huisvesten; De gemeente en Maatvast hebben aangegeven dat binnen de 600 m² behoefte is aan één algemene ontmoetingsruimte, één grotere zaal en een kleinere zaal. Deze zijn bij voorkeur flexibel aan te passen, bijvoorbeeld door een scheidingswand. ICSadviseurs raadt aan om te overwegen het concept ‘de schoolschakelaar’ hiervoor toe te passen voor de ruimten die multifunctioneel gebruikt gaan worden; De zalen zijn ook functioneel inzetbaar voor culturele activiteiten (dans, theater, et cetera); Voor het gezicht naar de wijk is het van belang dat de ontmoetingsfunctie zich, in ieder geval deels, op de begane grond bevindt. Uit ervaring van ICSadviseurs moet de ontmoetingsfunctie uitnodigen en aanspreken om binnen te komen kijken.

Het combineren van een ontmoetingsfunctie met sport en onderwijs, kan hier ook aan bijdragen. In het ontwerp moet aandacht zijn voor het eigen gezicht, maar ook de meerwaarde van de gecombineerde functies worden verkend.

www.icsadviseurs.nl

12/55

Aandachtspunten voor de stedenbouwkundige inpassing en het ontwerpproces ten aanzien van de multifunctionele ruimtes: ▪ ▪

▪

Voor de overige programmering is gebruik van multifunctionele ruimten een prima optie. Door de combinatie met twee scholen en een sporthal zijn hiertoe ruime mogelijkheden; Er is in ieder geval behoefte aan circa 250 m² aanvullende multifunctionele ruimte: ─ Overdag kan gedacht worden aan gebruik van de nevenruimten van de sporthal (o.a. kantine); ─ ’s Avonds en in de weekenden is het mogelijk om gebruik te maken van ruimten in de scholen; Vanuit de ervaringen van ICSadviseurs is het slim combineren van bepaalde functies die anders meerdere malen gecreëerd worden, zoals de keuken/bar bij de sportkantine of in de school/scholen, aan te raden. Hier moet in het ontwerp aandacht voor zijn. Ook is het advies om daarbij goed na te denken over de compartimentering van het gebouw (nu en in de toekomst bij een eventueel ander gebruik).

Daarnaast is nog een aantal algemene aandachtspunten te benoemen: ▪

▪ ▪

▪

In het ontwerp is aandacht voor een goede verbinding en scheiding tussen de verschillende functies belangrijk. De verbinding ten behoeve van de inzetbaarheid van multifunctionele ruimten en om het ‘elkaar vinden’ te faciliteren. De scheiding om veiligheid en beheersbaarheid te creëren. Daarnaast is aangegeven dat mogelijk gebruik van een kooklokaal en een aula met podium bij de school interessant kan zijn voor de ontmoetingsfunctie; Het is voor bijvoorbeeld senioren van belang om een huiskamer te hebben. Aandachtspunt is om in het ontwerp te kijken naar hoe dit goed te combineren is met bijvoorbeeld sporters in een sportkantine; In de gesprekken werd mogelijke samenwerking met het onderwijs benoemd, denk aan maatschappelijke stages of koken voor senioren. Het is belangrijk om deze samenwerking nader te verkennen, maar mogelijk ook om dit te laten ontstaan na realisatie van het gebouw/de gebouwen. Het is aan te bevelen om gezamenlijk overleg en gesprekken over samenwerkingskansen, een plek te geven in de nog te vormen organisatiestructuur, voor de lange termijn; De toegankelijkheid van het gebouw is van groot belang. Gebruik van het gebouw moet in delen kunnen en gebruikers moeten ook geen hinder van elkaar ondervinden.

2.3.3

Buitenruimte

De ontmoetingsfunctie heeft geen directe specifieke behoefte aan buitenruimte. Een kans kan zijn om een beperkte terrasfunctie te maken. Vanuit onze ervaring is het goed inrichten van de openbare ruimte (samen met het schoolplein) belangrijk. Dit gaat onder andere over het vergroten van de vindbaarheid en de aantrekkelijkheid van de ontmoetingsfunctie. Een goed ingerichte buitenruimte genereert traffic en is daarmee van toegevoegde waarde voor het ontmoeten. Daarnaast is het belangrijk voor het hele gebouw maar zeker ook de ontmoetingsfunctie om te zorgen voor goede toegankelijkheid van het gebouw voor alle doelgroepen (o.a. mindervaliden, senioren).

2.3.4

Eigendom, beheer, exploitatie en bouwheerschap

Maatvast betaalt een kostprijs dekkende huur en ontvangt subsidie van de gemeente bij de bestaande ontmoetingscentra. De subsidie wordt jaarlijks aangevraagd. In de meeste gevallen huurt Maatvast vastgoed van de gemeente. Er is geen wens om dit in Lincolnpark anders te doen. Maatvast beheert en exploiteert doorgaans deze accommodaties. Maatvast en de gemeente staan open voor alternatieve beheer- en exploitatievormen. Uit ervaring van Maatvast is het niet aan te raden om, bij één gebouw (c.q. kantine/keuken), meerdere kapiteins ten aanzien van exploitatie te hebben. Zij staan wel open om bijvoorbeeld te huren bij Sportfondsen, als exploitant en zelf het beheer te doen. Zij hebben geen ervaring met het exploiteren en beheren van een sporthal. Een rol ten aanzien van bouwheerschap door Maatvast ligt niet voor de hand/is niet logisch. In hoofdstuk 3 wordt per scenario ingegaan op de meest logische vorm passend bij het scenario. Hiermee kan in gezamenlijk overleg tussen de gemeente, het schoolbestuur, Sportfondsen en Maatvast verkend worden welke scenario’s denkbaar zijn.

www.icsadviseurs.nl

13/55

2.4 Stedenbouwkundige input In Lincolnpark wordt een levendig centrum gecreëerd met veel dynamiek. Winkelend publiek en sportend publiek hebben de mogelijkheid om op het terras te zitten. De openbare sporthal en ontmoetingsfunctie maken ook onderdeel uit van het centrum. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn vier bouwlagen voorzien, met een differentiatie in hoogte. Op basis van de gesprekken met het onderwijs is het nadrukkelijke verzoek om maximaal drie verdiepingen te realiseren voor de scholen. Zoals eerder aangegeven is een nadere verkenning door de stedenbouwkundige gewenst. Daarbij zijn de zichtbaarheid van sport in het centrum, de beschikbare ruimte in het gebied en ook de financiële consequenties van belang, dit laatste is uitgewerkt per variant in paragraaf 4.2.1. In 2020 is met een stedenbouwkundig bureau een stedenbouwkundig plan uitgewerkt en uitgetekend, onder andere op basis van de projectdoelstellingen duurzaamheid. Er is hierin mede verkend hoe de huisvesting van de scholen, de sporthal en de ontmoetingsfunctie het beste vorm kan krijgen in het gebied en hoe de buitenruimte eruit komt te zien. Dit is gebeurt in samenwerking met stakeholders (schoolbestuur, adviseur van schoolbestuur, Sportfondsen, Maatvast, gemeente, ICSadviseurs en de projectmanager van Lincolnpark).