2021.0001052 RV Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp.pdf

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel

onderwerp

Portefeuillehouders Steller Collegevergadering

Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp B.V. en kredietaanvraag drs. Jurgen Nobel, Johan Rip Roland van der Vaart 18 mei 2021

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2021.0001052 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. de anterieure overeenkomst met Segesta Hoofddorp B.V. aan te gaan voor de ontwikkeling van het DikTromplein te Hoofddorp; 2. in te stemmen met het aangaan van de koopovereenkomst voor de verkoop van de percelen kadastraal bekend, gemeente Haarlemmermeer, sectie L, nummers 7546 (gedeeltelijk), 8248 (gedeeltelijk) en 7636, met een totale oppervlakte van circa 1.520m2 en de verkoop van percelen kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie L, nummers 7407, 7579 en 8243 (allen gedeeltelijk), met een totale oppervlakte van circa 113m2; 3. conform artikel 25 lid 2 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de anterieure overeenkomst met Segesta Hoofddorp B.V. voor de ontwikkeling van het Dik Tromplein te Hoofddorp, inclusief bijlagen. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur: economische of financiële belangen van de gemeente; 4. met een separaat voorstel de raad voor te stellen conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet de geheimhouding te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering op grond van artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid van bestuur: economische of financiële belangen van de gemeente. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1.

een uitvoeringskrediet van € 210.000 te autoriseren en in 2021 vrij te geven voor de locatie Dik Tromplein en deze kosten te dekken uit de bijdrage van de ontwikkelende partij; 2. hiertoe de 37e kredietverstrekking van 2021 vast te stellen; 3. naar aanleiding van het te maken netto verkoopresultaat van de grondverkoop een extra dotatie te doen in 2021 in de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) van € 2.380.000 en de financiële consequenties van de grondverkoop te verwerken bij de Najaarsrapportage 2021;

Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp B.V. en kredietaanvraag

pagina 2

4. binnen de reserve RIH een bedrag van € 2.380.000 te bestemmen ter (gedeeltelijke) dekking van investeringen in het Stadscentrum Hoofddorp. 2. Samenvatting

In het stadscentrum van Hoofddorp speelt een groot aantal ontwikkelingen. Met het programma Stadscentrum Hoofddorp bouwen we aan de toekomst van Hoofddorp: een aantrekkelijke en levendige stad. Eén van de ontwikkelingen binnen het programma Stadscentrum Hoofddorp is de ontwikkeling van het Dik Tromplein in samenhang met de voormalige panden van V&D en De Deining. Hier is een nieuw wooncomplex voorzien met 136 appartementen in verschillende segmenten met 50% betaalbare woningen. Op de begane grond van het gebouw is ruimte voor winkels en horeca en er wordt voorzien in de eigen parkeerbehoefte met een parkeergarage, die integraal onderdeel uitmaakt van het gebouw. Bovendien worden in deze garage 190 extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd voor de parkeerbehoefte van bezoekers van het stadscentrum. Voor deze ontwikkeling hebben wij in mei 2020 een intentieovereenkomst met Segesta Exploitatie B.V. gesloten (2020.0001174). Met de ontwikkelaar hebben wij afgelopen jaar de stedenbouwkundige, ruimtelijke en financiële (beleids)kaders verder uitgewerkt en afspraken gemaakt op basis waarvan het plan kan worden uitgevoerd. Deze afspraken zijn verwoord in de anterieure overeenkomst met bijbehorende koopovereenkomst voor grondverkoop van onze gronden. Met deze overeenkomsten maken we de volgende stap in het komen tot een aantrekkelijk en levendig stadscentrum met stedelijke allure. 3.

Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken? Wat is de aanleiding, context?

In het stadscentrum van Hoofddorp speelt een groot aantal ontwikkelingen. Met het programma Stadscentrum Hoofddorp bouwen we aan de toekomst van Hoofddorp: een aantrekkelijke en levendige stad in het hart van de Randstad. Het stadscentrum wordt een centrale ontmoetingsplek voor iedereen, die wil wonen, werken, ontspannen en winkelen. Samen met inwoners, ondernemers, ontwikkelaars en andere partijen werken wij hieraan. Onderzoek naar woonbehoeften laat zien dat meer kwaliteit in de openbare ruimte gevraagd wordt, net als verbeterde verbindingen en een mix van (nieuwe) functies. Zo ontstaat een stadscentrum met stedelijke allure waar veel te doen is en dat goed bereikbaar is met auto, fiets, openbaar vervoer en te voet. Het stadspark loopt hier als een groene loper doorheen en in het hart ligt het Raadhuisplein als centrale ontmoetingsplek. Welk doel wordt nagestreefd?

Binnen Stadscentrum Hoofddorp worden de komende tien jaar circa 5.000 woningen gerealiseerd. Van deze 5.000 woningen wordt het grootste deel van de woningen door ontwikkelaars gebouwd op hoofdzakelijk particuliere grondposities. De ontwikkeling van de locatie Dik Tromplein is zo'n privaat initiatief. Segesta, eigenaar van de locaties van de voormalige panden van V&D en De Deining, wil de locatie gaan ontwikkelen met woningbouw en commerciële voorzieningen. Hiervoor hebben wij op 19 mei 2020 een intentieovereenkomst gesloten. Het plan voor deze locatie gaat uit van een nieuw wooncomplex met 136 huurappartementen in verschillende segmenten. Op basis van deze overeenkomst is afgelopen periode de ontwikkeling nader uitgewerkt met inbreng van onze stedenbouwkundige, ruimtelijke en financiële (beleids)kaders en zijn vervolgens uitvoeringsgerichte afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst en anterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp B.V. en kredietaanvraag

1

-

MARKT­ PLEIN

D

KRUISWEG

pagina 3

Ontwikkelgebied Raadhuisplein en omgeving PRINS HENDRIKLA^

MARKTPLEIN CONCOURS­ LAAN TUINWEG WINKELCENTRUM

O

o Uo o

BURGEMEESTER VAN STAMPLEIN

X

DE FRUITTUINEN

Kaart: schematische weergave situering locatie (in rood)

T

Ontwerp: aanzicht vanaf Marktplein 3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

Wij gaan een anterieure overeenkomst en koopovereenkomst voor grondverkoop aan met de ontwikkelaar om de uitvoeringsgerichte afspraken vast te leggen voor de herontwikkeling van de locatie Dik Tromplein. De afspraken zien onder andere toe op de woningbouwprogrammering, de planologische procedure en het plankostenverhaal zoals de bijdrage aan de reserve Ruimtelijke Investering Haarlemmermeer (RIH). Het aangaan van een anterieure overeenkomst is nodig voor de planologische procedure, omdat daarmee ons kostenverhaal aantoonbaar is. De koopovereenkomst regelt ook de marktconforme inbreng van onze gronden, die benodigd zijn om het project te realiseren. Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk met de anterieure overeenkomst verbonden. Met de vaststelling en ondertekening van de overeenkomsten zijn de voorbereidingen voor de herontwikkeling van de locatie voort te zetten. De anterieure overeenkomst legt de wederzijdse inzet en betrokkenheid daartoe vast.

Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp B.V. en kredietaanvraag

pagina 4

De herontwikkeling van de locatie is ruimtelijk gewenst en sluit aan bij de ambities en doelen van het programma Stadscentrum Hoofddorp. Op deze plek in het centrum is al jaren sprake van leegstand. De ontwikkelaar heeft inmiddels de voormalige panden van V&D en De Deining gesloopt. De beoogde nieuwbouw draagt bij aan de levendigheid door invulling te geven aan nieuwe winkels en horeca in combinatie met woningbouw voor verschillende doelgroepen, die stedelijk willen wonen in de nabijheid van voorzieningen. Het woonprogramma van 136 appartementen gaat uit van 50% betaalbare huurwoningen waarvan 30% sociaal en 20% middensegment. Daarnaast bestaat het vrije sector aandeel van 50% ook uit huurwoningen. De nieuwe parkeergarage voorziet in de parkeerbehoefte van de gebruikers van het nieuwe gebouw en met 190 openbare parkeerplaatsen in die van bezoekers van Stadscentrum Hoofddorp. Het beoogde plan voorziet, in samenhang met een beoogde uitbreiding van het aanpalende kerkgebouw, in nieuwe semi openbare ruimte waarmee de verblijfskwaliteit en ontmoetingsfunctie wordt verbeterd. De herontwikkeling van de locatie geeft daarmee een impuls aan het verhogen van de kwaliteit van het gebied aan deze zijde van het stadscentrum. 3.3 Wat mag het kosten?

Voor de voorbereiding van deze ontwikkeling en het komen tot de voorliggende anterieure overeenkomst is een voorbereidingskrediet van € 65.000 geautoriseerd (2020.0001174). Deze kosten zijn met de intentieovereenkomst verhaald op ontwikkelaar. Voor de ambtelijke inzet bij het uitvoeren van en anterieure overeenkomst wordt gevraagd een uitvoeringskrediet van € 210.000 te autoriseren. Met het aangaan van de anterieure overeenkomst zorgen wij ervoor dat de verhaalbare kosten € 210.000 voor de ambtelijke inzet en uitvoering van de anterieure overeenkomst op de ontwikkelaar worden verhaald. Vanwege de complexiteit bestaat het risico dat de kosten hoger worden dan bovenstaand genoemd bedrag en meerkosten dan niet kunnen worden verhaald. Deze niet verhaalbare kosten komen dan ten laste van de Algemene reserve grondzaken. In de programmabegroting worden de kosten en de bijdragen van de anterieure overeenkomst verantwoord op beleidsdoel A "De ruimtelijke omgeving is het resultaat van een zorgvuldige afweging om het welzijn van de inwoners, bedrijven, werkenden, bezoekers en recreanten te vergroten" van het programma 'Ruimtelijke Ontwikkeling', taakveld 8.2. De ontwikkeling is een privaat initiatief waarvoor geen grondexploitatie is geopend. De verkoop van de gemeentelijk gronden is te typeren als een reguliere verkoop.

De grondwaarde is -in lijn met het grondbeleid- residueel bepaald op basis van een externe taxatie. Door de verkoop van de gronden aan Segesta ontstaat er een verwacht netto verkoopresultaat van € 2.380.000. De verkoopkosten bedragen circa € 30.000 aan voorbereiding, toezicht en administratie en circa € 150.000 aan bouwrijp maken van het plein. Deze financiële consequenties van de grondverkoop worden in de Najaarsrapportage 2021 verwerkt. De koopovereenkomst voorziet tevens in de aankoop om niet door de gemeente van na de ontwikkeling resterende gronden. In de programmabegroting worden de opbrengsten en kosten van deze verkoop verantwoord op beleidsdoel A: Haarlemmermeer is een aantrekkelijke, toekomstbestendige en veilige vestigingsplaat voor kleine en (middel)grote ondernemingen van het programma 'Economische zaken', taakveld 3.2. Wij stellen voor de boekwinst ten gunste te laten komen van de reserve Ruimtelijke investeringen Haarlemmermeer (RIH) en dit bedrag binnen de reserve RIH te bestemmen ter (gedeeltelijke) dekking van toekomstige investeringen in het Stadscentrum Hoofddorp.

Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp B.V. en kredietaanvraag

pagina 5

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?

De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van de beleidskaders en de kredietverstrekking. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering. Eerste aanspreekpunten in het college zijn de projectwethouders van programma Stadscentrum Hoofddorp. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

Participatie en communicatie Wij hanteren voor Stadscentrum Hoofddorp een integrale aanpak voor communicatie en participatie. Er is één centraal verhaal over de ontwikkeling van Hoofddorp tot een bereikbaar, duurzaam en levendig stadscentrum. Hierin komt ook de samenhang tussen de diverse ontwikkelingen tot uiting. Voor de communicatie over het programma en de projecten in het gebied worden zoveel mogelijk de kanalen van Stadscentrum Hoofddorp gebruikt. Er is één centrale website www.stadscentrumhoofddorp.nl met informatie over de verschillende deelgebieden en projecten. Via deze website, maar ook de nieuwsbrief, het Twitter- en Facebookaccount van Stadscentrum Hoofddorp, blijven geïnteresseerden op de hoogte van het nieuws en de ontwikkelingen. Onze berichtgeving over de ontwikkeling van de locatie Dik Tromplein loopt via deze kanalen. Zowel online als offline wordt gemonitord wat er speelt in het gebied. Elk voorjaar vindt een informatiemarkt plaats over alle ontwikkelingen in het stadscentrum. Dit voorjaar hebben we dit door de coronacrisis digitaal ingevuld door een informatie- en vragenuur op Facebook. In algemene zin geldt dat tijdige communicatie en participatie over het specifieke project (planontwikkeling, ontwerpen et cetera) tot de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar behoort.

Segesta startte voor het project een eigen projectwebsite onder de noemer van gebouw Trom. Tevens zijn er door Segesta contacten gelegd met andere partijen uit de directe omgeving. Wij zijn verantwoordelijk voor de communicatie en participatie met betrekking tot onze publiekrechtelijke taken en bevoegdheden (vaststellen kaders, beoordelen van vergunningen, besluiten college en raad). Het verstrekken van eenduidige communicatie over het project in samenhang met de ontwikkeling van het Stadscentrum Hoofddorp vraagt om goede samenwerking en afstemming. Wij maken met de ontwikkelaar nadere schriftelijke afspraken over de communicatie en participatie en communicatieacties bij de uitvoering van de anterieure overeenkomst. Juridische aspecten en risico's Op grond van de Wet ruimtelijke ordening artikel 6.24 lid 3 maken wij dit besluit binnen twee weken na het sluiten van deze anterieure overeenkomst bekend. Daarnaast leggen wij op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 6.2.12) een zakelijke omschrijving van de overeenkomst ter inzage. Met het aangaan van deze anterieure overeenkomst worden de geraamde kosten van de ambtelijke inzet ten laste van de ontwikkelaar gebracht. Er zijn daarom in deze fase beperkte financiële risico's.

Echter, vanwege de vaak lastige herstructureringsopgaves in bestaand stedelijk gebied bestaat het risico dat de te maken kosten niet (geheel) terug zijn te verdienen. De kosten komen dan ten laste van de Algemene reserve grondzaken.

Anterieure overeenkomst en koopovereenkomst Segesta Hoofddorp B.V. en kredietaanvraag

pagina 6

Vervolgtraject en planning Deze anterieure overeenkomst treedt in werking nadat deze door beide partijen is ondertekend. Op basis van de overeenkomst worden de vervolgstappen gezet zoals het voorbereiden van een bestemmingsplanprocedure. 3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd?

Over de stand van het krediet wordt de raad halfjaarlijks geïnformeerd via het (tussentijds)Meerjaren Perspectief Grondzaken ((t)MPG). De raad wordt jaarlijks geïnformeerd over de voortgang van de woningproductie met de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen wordt. Vanuit het Programma Stadscentrum Hoofddorp wordt de raad jaarlijks met een bestuurlijk voortgangsrapportage en financiële rapportage geïnformeerd over het programma en daarmee ook over de voortgang van dit project. 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)?

Het samenspel van investeringen door de overheid en ontwikkelingen vanuit de markt biedt kansen voor het vergroten van het aantal woningen, versterken van het voorzieningenaanbod en het verbeteren van de openbare ruimte en bereikbaarheid. Daarmee positioneert Hoofddorp zich als een stedelijk gebied dat in de MRA in toenemende mate aan belang wint. De Metropoolregio Amsterdam (MRA) ondertekende in 2019 de 'Woondeal' met het Rijk. De opdracht voor de regio tot 2040 is 230.000 nieuwe woningen in verschillende prijssegmenten bij te bouwen. Op basis van onze plancapaciteit tot 2040 zijn ruim 20.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De ontwikkeling van locatie Dik Tromplein levert hier een bijdrage aan. 4. Ondertekening