2021.0000373 RV bp cruqius wickevoort 2e herziening.pdf

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel

Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

Vaststelling bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening mr. Mariëtte Sedee-Schuitemaker Jan Monster 9 maart 2021

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2021.0000373 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. geen exploitatieplan vast te stellen voor het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd; 2. het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening met planidentificatie NL.IMR0.0394.BPGcrqwickev2eherz-C001, bestaande uit een verbeelding en bijbehorende regels met bijlagen, conform de artikelen 1.2.1 tot en met 1.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening in elektronische vorm vast te leggen en in die vorm vast te stellen, een en ander overeenkomstig de bij dit besluit gevoegde stukken en op grond van de overwegingen genoemd in het voorstel van burgemeester en wethouders; 3. het college van burgemeester en wethouders te machtigen het verder nodige te verrichten. 2. Samenvatting

Hiermee doen wij het voorstel het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening vast te stellen. Dit bestemmingsplan bevat de juridisch-planologische regeling voor de bouw van 35 woningen, waarbij de bergingen worden geconcentreerd in één gebouw, waarbij individuele bergingen en andere bijbehorende bouwwerken op een deel van het erf van de woningen worden uitgesloten. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

De woningbouwvereniging Eigen Haard heeft verzocht een woningbouwplan van 35 woningen mogelijk te maken, het zogeheten Poortgebouw 1 en daarbij de eerder beoogde ruimtelijke kwaliteit te borgen. 3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

Met het voorliggende bestemmingsplan krijgt het woningbouwplan een fundament in de vorm van een juridisch-planologische regeling.

Vaststelling bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening

pagina 2

Op 30 juni 2020 (2020.0001651) hebben wij besloten de coördinatieregeling toe te passen als bedoeld in artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Coördinatieverordening gemeente Haarlemmermeer (6 juli 2016 nr. 2016.0022246). Dit besluit strekt tot gecoördineerde voorbereiding en besluitvorming van het voorliggende bestemmingsplan en de aangevraagde omgevingsvergunning. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de raad zal ons college een besluit nemen over de ingediende aanvraag omgevingsvergunning. Inhoud ontwerpbestemmingsplan Onderdeel van de nieuwe woonwijk die in het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort mogelijk is gemaakt, is de ontwikkeling van 'Poortgebouw 1' door woningbouwvereniging Eigen Haard. Die bestaat uit 35 grondgebonden sociale huurwoningen. Deze woningen zullen niet op eigen terrein een berging krijgen, de bergingen worden ondergebracht in één gebouw. Het geldende bestemmingsplan staat individuele bergingen en aan-/uitbouwen toe.

Ligging plangebied bij de rode aanwijzer op de luchtfoto van Cruquius benoorden de Kruisweg Het tweeledige doel van dit bestemmingsplan is enerzijds om voor deze woningen een gezamenlijk bergingengebouw mogelijk te maken en anderzijds om in het gebied waar op basis van het vastgestelde beeldkwaliteitsplan de gronden gevrijwaard zouden worden, bijbehorende bouwwerken uit te sluiten. Deze aanpassing van het bestemmingsplan is louter bestemmingstechnisch van aard en leidt niet tot relevante inhoudelijke wijzigingen van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan borgt wel de beoogde ruimtelijke kwaliteit. De regeling van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' blijft voor het overige intact en van toepassing.

pagina 3

Vaststelling bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening

3.3 Wat mag het kosten?

Artikel 6.12 lid 1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In vervolg op artikel 6.12 lid 1 wordt in artikel 6.12 lid 2 Wro bepaald dat de gemeenteraad geen exploitatieplan vaststelt als het verhaal van kosten anderszins is verzekerd. Voor dit plan hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst anderszins wordt verzekerd. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?

Op grond van de Wro stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. De wethouder Ruimtelijke Ordening is eerste aanspreekpunt binnen het college voor het opstellen van het bestemmingsplan. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

Procedure Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 24 december 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode konden zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad en ons daaropvolgende besluit op de aanvraag omgevingsvergunning is de gemeentelijke besluitvorming afgerond. De Wro bepaalt, dat een ongewijzigd vastgesteld bestemmingsplan binnen twee weken moet worden bekendgemaakt. Na de direct aansluitende inzagetermijn, die tevens beroepstermijn is, is het plan van kracht, tenzij beroep wordt ingesteld. Als tegen het plan wel beroep wordt ingesteld, maar niet binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de Raad van State is gedaan, dan treedt het plan direct na de beroepstermijn in werking. Omdat in dit geval de coördinatieregeling wordt toegepast, geldt dat ook ten aanzien van de verleende vergunning rechtstreeks beroep openstaat bij de Raad van State voor belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend tegen de ontwerpvergunning. 3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd?

Wij zullen de raad in kennis stellen van de uitspraak van de Raad van State over een eventueel beroep. 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)?

Het plan draagt 35 woningen bij aan invulling van de regionale woningbouwopgave. 4. Ondertekening

Bijlage(n): van het bestem • verbeelding • regels toelichting met bijlage (het eerder vastgestelde beeldkwaliteitsplan)

V

2

1

Plangebied Plangebiedgrens

Bestemmingen Woongebied

WG

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 2

WR-A2

Bouwaanduidingen [bg]

bijgebouwen

[bg] WG

3

[-sba-bb]

specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bijbehorende bouwwerken

[-sba-bb] WR-A2

Maatvoeringaanduidingen maatvoeringsvlak

maximum bouwhoogte (m)

e g

3

S p i e ri n g w

Verklaringen pdok ondergrond (dd 26-05-2020)

0

25

75

50

100

m

Planinformatie Datum

Planstatus

Informatie bij

Haarlemmermeer

.

Concept

Gemaakt door

Van Riezen & Partners

.

Voorontwerp

Bureau voor planologie en planontwikkeling

18-12-2020

Ontwerp

AMSTELPLEIN 1

H. : vanriezenenpartners.nl

1096 HA

E. : info@vanriezenenpartners.nl

AMSTERDAM

T.: 020 - 625 70 25

.

Vastgesteld

Schaal

1 : 1000

.

Onherroepelijk

Papierformaat

A3

.

Geconsolideerde versie

Plancode

NL.IMRO.0394.BPGcrqwickev2eherz-C001

Bestemmingsplan Cruquius Wickevoort 2e herziening 2

1

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Bestemmingsplan – Vastgesteld maart 2021 Regels Plannaam

1

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

4 4

Hoofdstuk 2 Artikel 2

Bestemmingsregels Woongebied

5 5

Hoofdstuk 3 Artikel 3

Algemene regels Overige regels

6 6

Hoofdstuk 4 Artikel 4 Artikel 5

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

7 7 8

2

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Regels

3

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort 2e herziening' met identificatienummer NL.IMRO.0394.BPGcrqwickev2eherz-C001 van de gemeente Haarlemmermeer;

4

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 2 Artikel 2

Bestemmingsregels

Woongebied

In hoofdstuk 2 van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' wordt artikel 12.2.1. als volgt aangevuld: q. in afwijking van het bepaalde in 12.2.1 onder j van het geldende bestemmingsplan mag ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw' een bijbehorend bouwwerk worden gebouwd conform de aangegeven bouwhoogte. r.

in afwijking van het bepaalde in 12.2.1 onder j van het geldende bestemmingsplan zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bijbehorende bouwwerken' geen bijbehorende bouwwerken toegestaan.

Voor het volledige oorspronkelijke artikel 12 woongebied uit het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort, zie subparagraaf 3.2.1 van de toelichting.

5

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 3 Artikel 3

Algemene regels

Overige regels

a. De regels in dit plan zijn aanvullend op het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en zijn tevens aanpassingen van artikel 12.2.1 van de regels van dat bestemmingsplan. b. Alle overige regels van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' blijven onverminderd van toepassing.

6

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 4 Artikel 4 4.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 4.2

Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

7

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Artikel 5

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort 2e herziening'.

8

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Bestemmingsplan – Ontwerp september 2020 Toelichting Plannaam

1

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

3 Aanleiding en doel

3

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande en toekomstige situatie en de uitgangspunten herziening 2.1 Beschrijving van bestaande situatie 2.2 Beeldkwaliteitsplan 2.3 Beschrijving van het bouwplan 2.4 Beschrijving uitgangspunten herziening

5 5 6 7 8

Hoofdstuk 3 Het bestemmingsplan 3.1 De verbeelding 3.2 Bestemmingsregels

9 9 11

Hoofdstuk 4

Milieuaspecten

14

Hoofdstuk 5

Rapportage overleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening

15

2

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Toelichting Hoofdstuk 1

Aanleiding en doel

De gemeenteraad van Haarlemmermeer heeft op 22 maart 2018 het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' vastgesteld. Het doel van het bestemmingsplan ‘Cruquius Wickevoort’ is het bieden van een actueel juridisch-planologisch kader voor het realiseren van een woongebied van maximaal 1.000 woningen en maatschappelijke en commerciële voorzieningen op het terrein. Ook wordt een juridisch-planologisch kader geboden voor de bestaande te handhaven functies van de epilepsie-instelling SEIN en de sociale werkplaats Paswerk.

Afbeelding: bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort'

Onderdeel van de nieuwe woonwijk is de ontwikkeling van 'Poortgebouw 1' door Woningbouwvereniging Eigen Haard, bestaande uit 35 grondgebonden sociale huurwoningen. Deze woningen zullen niet op eigen terrein een berging krijgen, maar in een collectieve berging. Dit is in lijn met de beoogde kwaliteit zoals omschreven in het Beeldkwaliteitsplan, zie ook paragraaf 2.2. Het geldende bestemmingsplan staat bergingen en aan-/uitbouwen toe, voor zover deze vergunningsvrij

3

Cruquius Wickevoort 2e herziening zijn op basis van de artikelen 2 en 3 van de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Dat voorziet in bergingen en aan-/uitbouwen op achtererven. De woningen in het bouwplan voor het 'Poortgebouw 1' krijgen echter geen achtererven en de beoogde locatie van de collectieve berging bevindt zich dan ook niet op een achtererf - en kan zodoende niet vergund worden op grond van de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Om voor deze woningen een gezamenlijke berging te ontwikkelen die niet in het achtererfgebied ligt is een herziening van het bestemmingsplan nodig. De onderhavige aanpassing van het bestemmingsplan is technisch van aard en leidt niet tot relevante inhoudelijke wijzigingen van het bestemmingsplan. De voorliggende herziening betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan, omdat er slechts enkele regels van het bestemmingsplan en een klein deel van de planverbeelding worden herzien. De overige regels van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en de planverbeelding blijven onverkort van toepassing.

4

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande en toekomstige situatie en de uitgangspunten herziening 2.1

Beschrijving van bestaande situatie

De verschillende woongebieden binnen Wickevoort worden gefaseerd gerealiseerd. Er is begonnen met fase 1 aan de noordzijde van Wickevoort. Hier liggen de woonvelden Orangerie en Hagen, Boomgaard, Water en Poortgebouw (koopwoningen), Rond de Erven (vrije kavels), Erven en Poortgebouw (huurwoningen). De omgevingsvergunning voor woonveld Hagen is eind november 2019 verstrekt en de woningen in Hagen en van de appartementen in de Orangerie zijn in verkoop. De verkoop van de woningen in de woonvelden Water, Boomgaard en Poortgebouw zal waarschijnlijk in de tweede helft van 2020 plaats vinden. Er is gestart met het bouwrijp maken van fase 1. Daarnaast is begonnen met de ontwikkeling van de woonvelden in fase 2. De verwachting is dat de verkoop van de eerste woningen van fase 2 in 2021 zal plaats vinden.

Afbeelding: weergave fasering en woonvelden Wickevoort, gezien vanaf het oosten; Poortgebouw ligt rechts vooraan

De locatie van 'Poortgebouw 1' is voormalig akkerland aan de Spieringweg te Cruquius en is momenteel braakliggend, bouwrijpe grond.

5

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Afbeelding: luchtfoto locatie 'Poortgebouw 1'

2.2

Beeldkwaliteitsplan

Het bestaande bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' gaat uit van de waardevolle elementen op het gebied van stedenbouw, landschap en cultuurhistorie in de omgeving. Er wordt uitgegaan van een specifiek welstandsregime, het beeldkwaliteitsplan, welke in het gebied van toepassing is. Voor het volledige beeldkwaliteitsplan zie bijlage 1. Niet alle aspecten die het ruimtelijk beeld en de ruimtelijke kwaliteit bepalen zijn vast te leggen in het bestemmingsplan. Daar is het Beeldkwaliteitsplan Cruquius Wickevoort voor. Hierin staan de uitgangspunten voor de gebouwen, de uiterlijke verschijning van gebouwen, de verbindingen en de inrichting van de buitenruimte (zoals parkeerruimte, verblijfsruimte). Het beeldkwaliteitsplan is door de raad vastgesteld en vormt daarmee een directe aanvulling op het Welstandbeleid Een kernwaarde van het beeldkwaliteitsplan is dat het landschap beeldbepalend is en niet de architectuur. In het algemeen geldt dat daarbij dat woningen waar mogelijk direct, zonder privé tuin, in het landschap worden geplaatst, waarbij de woning of het woongebouw georiënteerd wordt op het landschap. Waar privétuinen afgebakend mogen worden, is de toepassing van hagen verplicht. Volgens de uitgangspunten in het beeldkwaliteitsplan blijft de focus op het bijzondere landschap gegarandeerd.

De architectuur van de bebouwing moet niet contrasterend werken en binnen de bouwplannen zijn er veel nuance verschillen tussen de gebouwen mogelijk: typologie, gebouwvorm, positie op het kavel, overgangen binnen-buiten, dakvorm en detaillering. Tot slot moeten de gebouwen een collectief vormen, een familie.

6

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Poortgebouw 1 is in het beeldkwaliteitsplan benoemd als één van de hoekstenen. Dit zijn beeldbepalende elementen die bijdragen aan de enscenering van het landgoed. De hoekstenen en de poorten markeren ook de verschillende ingangen en de grenzen van het landgoed. Ze functioneren als oriëntatiepunten en onderstrepen het belang van gemeenschappelijke functies en plekken zoals de boerderij, de tuinen en de boomgaard. Eén van de uitgangspunten voor de hoekstenen is dat de verschillende bouwvolumes van rijwoningen (inclusief bergingen) onderling worden verbonden met muurtjes en poorten om samen zoveel mogelijk een architectonisch geheel te vormen. Volgens het beeldkwaliteitsplan geldt bij een blok met minimaal 3 aan elkaar verbonden woningen dat de bergingen aan de achter- of binnenzijde van de blokken in de hoek van de privétuinen moeten liggen. Op de hoek van het bouwblok krijgen de tuinen een tuinmuur. De bergingen worden afwisselend aan de rechter- en linkerzijde van de privétuinen geplaatst, waardoor een afwisselend ritme ontstaat. Elke hoekwoning heeft een berging aan het eind van het pad of de weg, zodat de hoek van het samengestelde bouwvolume duidelijk gemarkeerd wordt. De hoogte van de berging is tussen 1,8 en 2,4 meter.

2.3

Beschrijving van het bouwplan

Bij het bouwplan voor Poortgebouw 1 is er voor gekozen om de bergingen collectief in de hoeken van het bouwplan te ontwikkelen. Het betreft een berginggebouw van ongeveer 15 bij 20 meter met een hoogte van bijna 3 meter. De gevels van het berginggebouw staan in het verlengde van de gevels van de woningen en van de tuinafscheidingen, zodat het zich voegt binnen het verkavelingspatroon. De toegangen bevinden zich aan de straatzijde (binnenhof).

Afbeelding: situatie 'Poortgebouw 1' en de collectieve berging rood omlijnd

7

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Afbeelding: aanzicht van de woningen (links) en het berginggebouw (rechts) vanaf straatzijde

De bergingen komen op de hoeken van het bouwplan maar niet in de privé tuinen. In het beeldkwaliteitsplan is uitgegaan van een berging per individuele tuin met een maximale hoogte van 2,4 meter, welke met een afwisselend ritme dienen te worden geplaatst en met gemarkeerde hoeken. De collectieve bergingen in het bouwplan voldoen hier niet aan maar met het oog op de beschreven vormgevingsprincipes kan worden gesteld dat de collectieve bergingen wel binnen de lijn van het beeldkwaliteitsplan passen. De woningen kunnen door de situering van de collectieve bergingen namelijk optimaal op het landschap worden georiënteerd. Door het ontbreken van individuele bergingen bij de woningen is er geen sprake van visuele en fysieke belemmeringen waardoor de focus op het omliggende landschap kan worden gegarandeerd. Door de collectieve bergingen op de hoeken te plaatsen worden deze hoeken bovendien gemarkeerd. Het realiseren van collectieve bergingen past tenslotte in het uitgangspunt om gebouwen collectief vorm te geven, als één familie. Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de beoogde collectieve bergingen passen binnen de lijn van het beeldkwaliteitsplan.

2.4

Beschrijving uitgangspunten herziening

De herziening heeft tot doel om voor deze specifieke situatie te voorzien in de mogelijkheid van een collectieve berging. De planherziening heeft daarom alleen betrekking op de locatie van 'Poortgebouw 1'. Er is geen aanleiding overige gebruiks- en bouwregels aan te passen. De herziening is daarom een partiële herziening, dat wil zeggen dat alleen op het onderdeel bijbehorende bouwwerken (bergingen) een aanpassing van het plan plaatsvindt. De overige regels van het bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en de planverbeelding blijven onverkort van toepassing. Doordat er nu een nieuw, extra bouwrecht wordt gecreëerd voor de collectieve berging en het niet de bedoeling is dat toekomstige bewoners zelfstandig in de tuinen aanvullende bijbehorende bouwwerken (bergingen en aan-/uitbouwen) realiseren is het gewenst om verdere rechten voor bijbehorende bouwwerken uit te sluiten. De herziening omvat daarom: het toelaten van een berginggebouw; het uitsluiten van bijbehorende bouwwerken op de erven van de woningen.

8

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 3

Het bestemmingsplan

3.1

De verbeelding

4.1

De verbeelding

De herziening heeft dezelfde plangrens als het bouwplan 'Poortgebouw 1'. Deze plangrens is aan de hand van een plangrens (bolletjeslijn) weergegeven. Alhoewel de herziening alleen betrekking heeft op het toevoegen van enkele aanduidingen zijn op de verbeelding van de herziening volledigheidshalve ook de geldende bestemmingen zichtbaar gemaakt ('Woongebied' en Waarde - Archeologie 2'). De nieuwe aanduidingen zijn de bouwaanduidingen 'bijgebouwen' (bg) en 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten – bijbehorende bouwwerken' (-sba-bb).

Afbeelding: planverbeelding Cruquius Wickevoort 2e herziening

In verband met de digitale weergave dienen de aanduidingen te worden gekoppeld aan een bestemming. Vandaar dat de geldende bestemmingen zijn weergegeven, ook al heeft deze 2e herziening feitelijk geen betrekking op de hoofdgebouwen.

Nadat deze partiële herziening is vastgesteld en in werking treedt vormt het samen met het onderliggende bestemmingsplan Cruquius Wickevoort het toetsingskader voor vergunningaanvragen. Het samenstel van de planverbeelding van bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en de herziening 'Cruquius Wickevoort 2e herziening' ziet er dan als volgt uit.

9

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Afbeelding: samengestelde planverbeelding bestemmingsplan 'Cruquius Wickevoort' en ''Cruquius Wickevoort 2e herziening'

10

Cruquius Wickevoort 2e herziening

3.2

Bestemmingsregels

De bouwaanduiding 'bijgebouw' is ter plekke van de collectieve berging van het bouwplan 'Poortgebouw 1' in de herziening toegepast. Deze aanduiding legt vast waar een bijbehorend bouwwerk mag worden gebouwd. Dit is geregeld door aan artikel 12.2.1 van het geldende bestemmingsplan een nieuw lid q toe te voegen. De bouwaanduiding dient in samenhang met de onderliggende bestemmingen en aanduidingen volgens het geldende bestemmingsplan te worden gelezen. Aan artikel 12.2.1 van het geldende bestemmingsplan is voorts een nieuw lid r toegevoegd dat regelt dat ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bijbehorende bouwwerken ' geen bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. Ook deze bouwaanduiding dient in samenhang met de onderliggende bestemmingen en aanduidingen volgens het geldende bestemmingsplan te worden gelezen. Voor een goed begrip en om handig de vergelijking te kunnen maken met de oorspronkelijke tekst, is in de volgende subparagraaf het volledige artikel 12 van de regels van het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort opgenomen.

3.2.1 Volledige artikel 12 'Woongebied' van de regels van het bestemmingsplan Cruquius Wickevoort

12.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

wonen; aan huis verbonden beroepsuitoefening; verkeer; groen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbij behorend(e): f. tuinen en erven; g. volkstuinen; h. parkeervoorzieningen; met daaraan ondergeschikt: i. j. k. l.

recreatieve voorzieningen; speelvoorzieningen; nutsvoorzieningen; bergbezinkbassins.

12.2 Bouwregels 12.2.1 Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen a. b. c. d.

gebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd; toegestaan zijn grondgebonden woningen; het totaal aantal woningen binnen het plangebied mag niet meer zijn dan 756; in afwijking van het bepaalde onder 12.2.1 sub b geldt, dat ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ tevens gestapelde woningen zijn toegestaan; e. woningen met een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai hoger dan de voorkeursgrenswaarde, mogen uitsluitend worden gebouwd wanneer de geluidsbelasting voldoet aan een op die locatie verleende Hoger waarde zoals aangegeven in de bij deze regels behorende bijlage, met dien verstande dat het aantal woningen op die locatie met een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai hoger dan de voorkeursgrenswaarde, maar lager dan of gelijk aan de verleende Hogere waarde, niet meer mag zijn dan het aantal woningen waarvoor die Hogere waarde

11

Cruquius Wickevoort 2e herziening is verleend; in afwijking van het bepaalde in 12.2.1 sub e mag een gevel van (een bouwlaag van) een woning een geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai hebben die hoger is dan een op die locatie verleende Hogere waarde zoals aangegeven in de bij deze regels behorende bijlage, of die hoger is dan de maximale ontheffingswaarde, mits deze als een dove gevel is uitgevoerd en waarbij sprake is van niet meer dan één dove gevel per woning; g. woningen dienen zodanig te worden gebouwd dat sprake is van ten minste één geluidsluwe gevel; h. ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ is ten aanzien van hoofdgebouwen de aangegeven maximum bouwhoogte toegestaan; i. in afwijking van het bepaalde in 12.2.1 sub h mag voor grondgebonden woningen een bouwhoogte van maximaal 11 meter wordt gehanteerd, ten behoeve van het toepassen van lessenaarsdaken; j. bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan, voor zover de artikelen 2 en 3 van de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) genoemde situaties, zoals opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage, dit toelaten; k.

in afwijking van het bepaalde onder 12.2.1 sub j geldt, dat de maximum oppervlakte in het geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m² de oppervlakte van bijbehorende bouwwerken 90 m² mag zijn, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m² tot een maximum van 250 m² aan bijbehorende bouwwerken; l. de hoogte van gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen en verkeersafwikkeling mag niet meer zijn dan 4 meter; m. de hoogte van gebouwen ten behoeve van volkstuinen mag niet meer zijn dan 2 meter; n. de oppervlakte van gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen, verkeersafwikkeling en moestuinen mag niet meer zijn dan 10 m²; o. de diepte van een bergbezinkbassin mag niet meer zijn dan 4 meter; p. ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – toren’ mag de bouwhoogte niet meer zijn dan 25 meter. f.

12.2.2 Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn uitsluitend toegestaan voor zover de artikelen 2 en 3 van de in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) genoemde situaties, zoals opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage, dit toelaten; b. in afwijking van het bepaalde onder 12.2.2 a mogen erfafscheidingen in het achtererfgebied op de perceelsgrens worden gebouwd. 12.2.3 Voor het bouwen van ondergrondse gebouwen gelden de volgende regels: a. ondergrondse gebouwen zijn alleen daar toegestaan daar waar ook bovengronds gebouwd is of mag worden; b. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer zijn dan 3,5 meter. 12.3 Afwijken van de bouwregels 12.3.1 Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 12.2.1 sub j en toestaan dat de goot- respectievelijk bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken wordt vergroot, met dien verstande dat: a. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet meer mag zijn dan 6 meter wanneer een platte afdekking wordt toegepast; b. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet meer mag zijn dan 7 meter wanneer een kap wordt toegepast. 12.3.2 De in 12.3.1 genoemde afwijkingen kunnen slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a.

het stedenbouwkundige beeld, gelet op onder meer de onderlinge samenhang tussen de verschijningsvorm en situering van een bijbehorend bouwwerk enerzijds en die van het hoofdgebouw

12

Cruquius Wickevoort 2e herziening anderzijds; b. de woonsituatie; c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 12.4 Specifieke gebruiksregels 12.4.1 Het gebruik van een woning en/of bijbehorende bouwwerken ten dienste van aan huis verbonden beroepsuitoefening is toegestaan tot niet meer dan 40% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en bijbehorende bouwwerken, tot een maximum van 50 m².

12.4.2 Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen: a. het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en/of opstallen binnen deze bestemming ten behoeve van zelfstandige bewoning en afhankelijke woonruimte, voor zover het betreft vrijstaande bijbehorende bouwwerken; b. het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep hoe gering ook van omvang, tenzij een afwijkend gebruik is toegestaan; c. het bij aan huis verbonden beroepsuitoefening ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten die vallen in een hogere categorie dan categorie 1 uit de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten of die vergunnings- of meldingsplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer; d. het ten behoeve van aan huis verbonden beroepsuitoefening hebben van bedrijfsmatige opslag in de open lucht; e. het gebruik ten behoeve van detailhandel. 12.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ‘Woongebied’ wijzigen ter verhoging van het maximum aantal te bouwen woningen, onder voorwaarde dat: a. het totaal aantal te bouwen woningen binnen het plangebied niet meer bedraagt dan 1000 woningen; b. uit een verkavelingsplan blijkt dat de woningen kunnen worden gerealiseerd conform het beeldkwaliteitsplan Cruquius Wickevoort, zoals vastgesteld bij dit bestemmingsplan; c.

uit akoestisch onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening; d. artikel 27 ‘Parkeerregels’ in acht wordt genomen.

13

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 4

M ilieuaspecten

De voorliggende bestemmingsplanherziening is een technische aanpassing van het geldende bestemmingsplan. Het leidt niet tot niet grondgebruik, nieuwe gevoelige gebruiksactiviteiten noch tot nieuwe externe ruimtelijke effecten. Een toetsing aan milieuaspecten zoals geluidhinder, bodemkwaliteit, waterhuishouding, externe veiligheid, ecologie en dergelijke is dan ook niet nodig.

14

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Hoofdstuk 5 Rapportage overleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening Het 3.1.1-overleg zal plaatsvinden met de provincie, de veiligheidsregio en Rijnland door de ontwerp versie aan hen toe te sturen. De gebruikelijke overlegpartners worden in de gelegenheid gesteld om in het kader van het ontwerpbestemmingsplan te reageren.

15

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Bestemmingsplan – Ontwerp september 2020 Bijlagen bij toelichting Plannaam

1

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Inhoudsopgave

Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

4

Beeldkwaliteitsplan

2

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Bijlagen toelichting

3

Cruquius Wickevoort 2e herziening

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

4

rt

tt Waar thuis voelt als vakantie

juni 2016

Schetsontwerp landschap en stedenbouw Ter bespreking en reactie met de stakeholders

Beeldkwaliteitsplan Januari 2018

Inhoud Inleiding Beeldkwaliteitsplan Kernwaarden

4 6 7

1.

Het plan

9

1.1

Landgoed Wickevoort

10

1.2

Essentiekaart

11

1.3

Hoofdprincipes beeldkwaliteit Wickevoort

12

1.4

Structuur

14

Landschap

17

2.1

Vormgevingsprincipes landschap

18

2.2

Landschap in woonvelden

20

2.3

Hoofdelementen

22

2.4

Parkeren

26

2.

3.

Architectuur

29

3.1

Vormgevingsprincipes architectuur

30

3.2

Ontwerpregels

32

3.3

Essentiele kernmerken

33

3.4

Hoekstenen

36

3.5

Woonvelden

41

3.5.1 Blok

46

50

Colofon

- Prachtig landschap behouden en verbeteren -

3.5.2 Vrijstaand en 2 onder 1 kap

53

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I3

Inleiding Wickevoort, introductie beeldkwaliteitsplan Het plan voor landgoed Wickevoort wordt gerealiseerd op de voormalige Cruquiushoeve pal naast gemaal Cruquius aan de Ringvaart en in en rond het bijzondere landschap van de Cruquiushoeve, ontworpen door de befaamde landschapsarchitect Hans Warnau. Dit landschap waarvan grote delen bewaard zijn gebleven, werd in de jaren ‘60 ontworpen voor epilepsiecentrum ‘de Cruquiushoeve’. De epilepsie instelling SEIN heeft inmiddels nieuwe huisvesting gekregen op een kleiner deel van het oorspronkelijke terrein, de rest van het gebied wordt ontwikkeld tot landgoed Wickevoort. Er zijn nog verschillende voorzieningen op het terrein - zoals de bijzondere manege en kinderboerderij die gebruikt worden door zowel de cliënten van SEIN als de nieuwe bewoners. Cliënten van SEIN kunnen vrij over het hele landgoed bewegen. De eerste uitgangspunten voor de beeldkwaliteit van Wickevoort zijn daarmee ook bepaald. Het bijzondere landschap staat centraal, niet alleen als decor en context voor de woningen, maar ook om doorheen te bewegen, gebruik van te maken, ervan te eten en om op uit te kijken. Het wordt een duurzaam en eigentijds landgoed met veel ruimte voor informele ontmoeting en gebruik, waar ruimte wordt gegeven aan fietsen en lopen, waar auto’s langzaam rijden en het liefst uit het zicht of zelfs in schuren worden geparkeerd.

Om te garanderen dat de kwaliteit van het landschap ten volle benut wordt, is het belangrijk dat de architectuur terughoudend vorm gegeven en het uitzicht op de natuur geoptimaliseerd wordt. Aardtinten en natuurlijke materialen domineren bij het ontwerpen van woningen en woongebouwen, al zijn op bepaalde plekken lichte of witte gebouwen gewenst of zelfs voorgeschreven. Verschillen in vormgeving mogen ontstaan en dragen bij aan een ontspannen leefomgeving, maar schreeuwerige tegenstellingen zijn niet gewenst. Orthogonale patronen voor gevels vormen mooie contrasten met het bijzondere landschap en de natuurlijke vormen van bomen en struiken. Waar mogelijk worden de woningen direct – zonder privé tuin – in het landschap geplaatst, waarbij de woning of het woongebouw georiënteerd wordt op het landschap. Bestaande bomen en struiken worden zoveel mogelijk gespaard. Buitenruimtes worden als terras of veranda in het bouwvolume opgenomen en dragen bij aan de uitstraling van het bouwvolume. Waar mogelijk worden platte daken of licht hellende daken toegepast, waarbij zonnepanelen zoveel mogelijk uit het zicht gehouden worden. Nadrukkelijke kapvormen worden vermeden. Waar privétuinen afgebakend mogen worden, is de toepassing van hagen verplicht.

Met deze uitgangspunten blijft de focus op het bijzondere landschap gegarandeerd en wordt de bestaande bebouwing van SEIN moeiteloos opgenomen in het geheel, zonder nadrukkelijk als zorgcentrum herkenbaar te zijn.

4

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

Een afbeelding van het gemaal op een oude schoolplaat . Foto: MuseumDe Cruquius.

Definitieve presentatietekening van Warnau ca. 1963

De Cruquiushoeve, eind jaren zestig

Versterken van een uitzonderlijk landschap Het bijzondere landschap van Wickevoort en de vele bijzondere bomen en struiken vragen om een zorgvuldige planuitwerking waarbij zoveel mogelijk landschappelijke kwaliteiten behouden en versterkt worden. De basis voor de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur van dit plan wordt gevormd door een vast framework waarin monumentale routes, landschappelijke en architectonische elementen zijn vastgelegd. Deze elementen zorgen samen met een beperkt aantal zorgvuldig gekozen randdetails en overgangselementen voor de minimale kwaliteit en uitstraling van het toekomstige Landgoed Wickevoort. In deze basisstructuur zijn de belangrijkste landschappelijke elementen en ontsluitingsprincipes vastgelegd. Wij hebben echter nadrukkelijk de ambitie om in overleg met kopers te streven naar verbetering van duurzaamheid en de groene uitstraling, bijvoorbeeld door toepassing van het principe ‘borrowed landscape’ (het landschap van de buren, het weiland of de bosgordel van het landgoed lijkt onderdeel van jouw tuin), het delen van voorzieningen en zelfs auto’s. Om verdergaande ambities tijdens de ontwikkelfase te kunnen benutten is het SO voor Landgoed Wickevoort opgezet als een dynamisch plan, waarvan de uitwerking en de ambitie binnen de bouwvelden kan variëren als de wensen van de beoogde kopers daartoe aanleiding geven.

Belangrijk onderdeel in het plan is Hoeve Wickevoort, een boerderij die naast stadslandbouw en kleinschallige veeteelt ook diensten levert en delen van het landgoed en de vele voorzieningen onderhoudt. Noodzakelijke nieuwbouw bij de boerderij wordt afgestemd op vorm-, kleur-, en materiaalgebruik van historische hoeves in de omgeving. Hierbij is het niet de bedoeling nadrukkelijk te historiseren, moderne accenten en eigentijds materiaalgebruik zijn toegestaan.

Vogelvlucht gebied

De Hoeve, het bijzondere landschap, de verkeersluwe omgeving en veel voorzieningen nodigen uit om landgoed Wickevoort te ontwikkelen tot een ontspannen gemeenschap met veel ruimte voor landschap, duurzaamheid en circulaire deeleconomie. Als hier ook in de praktijk een markt voor blijkt te zijn, kan een veel groener en duurzamer plan ontstaan dan wanneer uitgegaan wordt van traditionele verkaveling en normen. Daarbij is het ook de ambitie om middels een innovatieve vorm van beheer meer kwaliteit te realiseren in de beleving en inrichting van de openbare ruimte waarbij mogelijk de boer ook ingezet kan worden voor onderhoud van het bijzondere landschap en delen van de openbare ruimte. In het plan is de parkeercapaciteit aangegeven volgens de huidige gemeentelijke parkeernormen, meer vergroening kan plaatsvinden door bijvoorbeeld parkeerruimte in te ruilen voor collectief groen. Op het moment dat de mate van deelgebruik terugloopt en toekomstige bewoners toch meer parkeerruimte nodig hebben, dan wordt het extra groen weer voor parkeerruimte ingericht. Hiermee blijft in alle gevallen aanpassing van de parkeercapaciteit in de toekomst mogelijk.

Bijzonddere landschap

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I5

Beeldkwaliteitsplan Beeldkwaliteitsplan Wickevoort In het Beeldkwaliteitsplan voor Landgoed Wickevoort word de ambities, hoofd ontwerp- en uitwerkingsprincipes vastgelegd voor de ontwikkeling van Landgoed Wickevoort. Dit BKP is een handleiding met richtlijnen en aanbevelingen voor de realisatie van gebouwen en openbare ruimte van het landgoed. Het begrip beeldkwaliteit moet niet te letterlijk worden opgevat. Een groot deel van de receptuur in het BKP gaat inderdaad over beeld, maar een belangrijk deel gaat over andere eigenschappen van gebouwen en openbare ruimte. Dit zijn de richtlijnen die het landschappelijke karakter versterken en het sociale karakter en de duurzaamheid van het landgoed te vergroten.

Kwaliteitsteam Om de kwaliteit van de toekomstige ontwikkelingen in het gebied te waarborgen is continuïteit in planvorming van grote waarde. Voor grotere herstructureringsplannen en nieuwbouwprojecten wordt voor de inrichting van het gebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld met hierin de eisen die de kwaliteit van het te ontwikkelen gebied waarborgen.

Het Beeldkwaliteitsplan (BKP) en het Bestemmingsplan (BP) geven richting aan de ontwikkeling van openbare ruimte en bouwkavels, met heldere richtlijnen voor de bouwvolumes, vormgeving en materialisering.

De kwaliteit van de resultaten van toepassing van het BKP hangt nauw samen met de kwaliteit van sturing en toetsing. Het BKP wordt ingezet bij het opstellen van gebouwprogramma’s en opgaven voor inrichting van de openbare ruimte. Het moet gebruikt worden bij de selectie van de ontwerpers voor deelplannen in Landgoed Wickevoort en moet de leidraad worden bij de begeleiding en beoordeling van plannen door betrokkenen. Het Q-team voor Landgoed Wickevoort gebruikt het BKP als fundament voor zijn advisering.

GEMEENTELIJKE TOETSISNTANTIES TOETSDOCUMENTEN

Het BKP voor Wickevoort heeft daarvoor een gelaagde structuur waarin ten eerste ambities en vervolgens ontwerpprincipes voor landschap en architectuur zijn vastgelegd. Deze uitgangspunten gelden voor het totale landgoed en zijn onder meer vastgelegd in de essentiekaart en inleidende teksten met afbeeldingen die de hoofd ontwerpprincipes toelichten. Vervolgens zijn per deelgebied en per onderwerp of detail nadere eisen en uitgangspunten geformuleerd. In deze opzet staat de ambitie centraal om een bijzonder landgoed te verwezenlijken.

Planning en toets procedure

Bouw & Wonen Stedenbouw Beheer & Onderhoud

Kwaliteitsteam

BP

bestemmingsplan

BKP

Beeldkwaliteitsplan

PLANUITWERKING kamer AO en OMGEVINGSVERGUNNING elke kamer wordt separaat ontwikkeld en ingediend

6

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

Kernwaarden Naast de essentiekaart en de hoofd ontwerpprincipes worden onderstaande kernwaarden gebruikt als basis voor ontwerp, ontwikkeling en marketing. Deze kernwaarden gaan niet direct over vormgevingsprincipes maar refereren aan een combinatie van trends, leefstijlen en maatschappelijke ambities. Zo verwijzen landschap en buitenleven ook naar een bewustere omgang met de natuur. Een ongedwongen collectief betekent ook dat er mogelijkheden bestaan om samen activiteiten te ontplooien, onder andere in de deeleconomie. Een kloppend ecosysteem refereert niet alleen aan de ecologische zone en de vogels en dieren in het gebied, maar ook aan fossielvrije energievoorziening, duurzame afvalverwerking en recycling.

LANDSCHAP | VAKANTIEGEVOEL Op Landgoed Wickevoort ervaar je een grenzeloos gevoel van ontspanning in een prachtig landschap. Het is een gastvrije omgeving die je verleidt en uitnodigt om samen dingen te ondernemen, zonder het gevoel dat iets moet. Je ervaart het leven, de gezelligheid, het avontuur, de energie maar ook de stilte. Hier zou je voor altijd willen zijn.

BUITENLEVEN Op Landgoed Wickevoort word je verleid om buiten te leven, in alle seizoenen, het hele jaar door. Als er één ding is dat je hier kan ontwikkelen, dan is dat het gevoel dat je echt buiten leeft. Je woont in de natuur, met het water, tussen de bomen en prachtig groen, met het oudste bos van de Haarlemmermeer naast de deur.

ONGEDWONGEN COLLECTIEF

Op Landgoed Wickevoort leven zelfbewuste mensen met oog voor hun omgeving, zowel voor de mensen als voor de dieren en de natuur. Op basis van gedeelde waarden ervaar je maximale vrijheid. Als persoon sta je ergens voor, toon je lef, kies je bewust en dit zelfde geldt voor Landgoed Wickevoort als collectief. Landgoed Wickevoort bindt.

KLOPPEND ECOSYSTEEM

Natuur en cultuur zijn in Landgoed Wickevoort op een duurzame manier met elkaar verweven. De circulaire economie kun je hier bijna zien. Hier wordt duurzaam omgegaan met alles wat je gebruikt. Alles draait om balans en evenwicht met de omgeving. De diversiteit van het gebied is een reden waarom je hier wilt leven.

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I7

“ Landschap als drager”

8

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

1

Het plan

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I9

1.1 Landgoed Wickevoort Het Landgoed principe Wickevoort is een eigentijds landgoed, waarvan het ontwerp is gebaseerd op tal van historische voorbeelden. Landgoederen hebben vaak een bijzondere combinatie van gebouwen en tuinen waarbij secundaire elementen zoals tuinmuren, poorten en bruggen onderdeel zijn van de totale compositie. Door de eeuwen heen is er vaak gesloopt en bijgebouwd naar de mode van de tijd, zonder de veronderstelling de kracht van het geheel uit het oog te verliezen. Nederlandse landgoederen zijn qua detaillering vaak tamelijk sober, zeker in vergelijking met landgoederen in andere Europese landen. De nadruk ligt op de ruimtelijke organisatie en enscenering, maar het zijn zeker ook lusthoven. Zoals oude landgoederen ontworpen waren voor stedelingen om het goede buitenleven te ervaren met evenveel aandacht voor waterbeheer, vruchtbaarheid van de tuinen en boomgaarden als het aangenaam verpozen, zo is ook Landgoed Wickevoort ontworpen. Wandelpaden, groenbeheer, een ecologische zone en een aantal bijzondere gebouwen zorgen voor een bijzondere sfeer waarin mensen en dieren goed

gedijen. In het ontwerp wordt gebruik gemaakt van landschapselementen die nog over zijn vanuit het oorspronkelijke ontwerp van Warnau, zoals de bosgordel, belangrijke paden en bomen, de manege en de klokkentoren. Deze elementen worden deels gereconstrueerd en aangevuld met nieuwe elementen zoals een ecologische zone, een nieuwe bossingel aan de noordzijde, de monumentale gebouwen op de hoekpunten van de locatie en een Hoeve Wickevoort aan de westzijde. In het midden van het gebied is een openbaar toegankelijke weide waar de bewoners allerlei activiteiten kunnen ontplooien. In het rest van het landgoed worden de komende tien jaar verschillende woonmilieus ontwikkeld met een grote variëteit aan woningen. De combinatie van het gevarieerde landschap, lanen zonder geparkeerde auto’s, collectieve voorzieningen (zoals een kas), het bestaande zwembad van SEIN en Hoeve Wickevoort maken van landgoed Wickevoort een unieke en aantrekkelijke plek.

Ensceneren van de ervaring van het landgoed: compositie met elk gedeelte zijn eigen karakter Hoeve Wickevoort Orangerie

Hoofdgebouw

Poortgebouwen Bomentoren

Landgoed Amerongen | insipiratie voorbeeld van de landgoed structuur

10

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

1.2 Essentiekaart De essentiekaart geeft aan waar de uitgeefbare en publieke gebieden zijn en de essentie en de inrichting van de openbare ruimte. In deze kaart zijn de randvoorwaarden voor de ontwikkeling vastgelegd: de hoofdstructuur (water, groen en verkeer), de aansluitingen met de omgeving, de gebiedsontsluitingen. Middels uitwerking van proefverkavelingen van de uitgeefbare gebieden zijn deze randvoorwaarden zorgvuldig getoetst. De essentiekaart is de aanzet geweest voor de regels en verbeelding van het bestemmingsplan. Het BKP en bestemmingsplan zijn het juridisch kader waaraan de uitwerking van de toekomstige plannen op Wickevoort getoetst zullen worden.

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I 11

1.3 Hoofdprincipes beeldkwaliteit Wickevoort

Bijzonder aan Landgoed Wickevoort is het landschap en de mogelijkheid om buiten te leven en de verschillende seizoenen te ervaren. Er zijn uitgebreide mogelijkheden om samen activiteiten te ondernemen en vriendschappen te sluiten en er is een boer die als community manager allerlei diensten voor aanbieden. Ten slotte is het landgoed ook een kloppend ecosysteem, met geavanceerde energievoorziening en slimme mobiliteit, bijzondere ecologie, waterhuishouding, stadslandbouw en uitgebreide mogelijkheden voor de ontwikkeling van een circulaire deeleconomie. Een aantal van deze bijzondere kwaliteiten wordt mogelijk gemaakt door een aantal fundamentele afspraken over beeldkwaliteit. Om de verschillende seizoenen optimaal te kunnen beleven en de overgang tussen binnen en buiten geleidelijk te laten verlopen, worden waar mogelijk veranda’s en serres of erkers, dakterrassen en balkons aan de woning toegevoegd. Gebouwen staan liefst direct in het landschap, met collectief beheerde tuinen zodat veranda’s de relatie met de openbare ruimte bepalen. De woningen zijn gericht op de openbare ruimte, het collectieve landschap en de vele wandelpaden, open terreinen en moestuinen van Wickevoort. Met deze combinatie van afspraken wordt de sociale veiligheid en interactie tussen bewoners gestimuleerd en het buitenseizoen verlengd.

Het landschap, de bomenlanen, wandelpaden en speelweides bepalen samen met strategisch geplaatste monumentale gebouwen, Hoeve Wickevoort en de manege het hoofdbeeld van landgoed Wickevoort. Daarnaast zijn overgangselementen als poorten, bruggen en tuinmuren, hekjes, pergola’s en andere elementen zoals bankjes en lichtarmaturen belangrijk voor de beleving van het landgoed. Het is belangrijk dat de bouwkundige elementen in deze reeks goed op elkaar worden afgestemd en bijdragen aan de enscenering van het landgoed. De overige bebouwing op het landgoed bestaat uit een reeks kleinere en grotere gebouwen die telkens als architectonische eenheid afsteken tegen het omringende landschap. Hier dragen kleine verschillen in compositie, kleur en materiaalgebruik bij aan een levendige woonomgeving dus biedt het beeldkwaliteitsplan meer ruimte voor variatie.

12

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

Stijlkenmerken van alle gebouwen zijn minimalistisch, ondergeschikt aan de inpassing in de natuurlijke omgeving, zoals in de Zwitserse, Japanse en zuidoost Aziatische architectuur die vaak in wellness projecten en luxe hotels wordt gebruikt. De materialisering sluit aan op de polderomgeving van Cruquius, met veel aardse tinten, natuurlijke materialen en bijzondere texturen die de uitstraling op de korte waarnemingsafstand van voetgangers verlevendigen. Als contrast zijn er enkele spierwitte villa’s en een monumentaal wit of glazig woongebouw, de ‘Orangerie’. De vormgeving van alle gebouwen is ontspannen en vanzelfsprekend en er zijn geen schreeuwerige tegenstellingen of aanstellerige architectuur. Om de natuur mooi uit te laten komen, worden liefst platte of licht hellende daken toegepast met een eenvoudige geometrische patronen voor de gevels. Subtiele verschillen in vormgeving ontstaan door optimalisatie van gebruik, zon oriëntatie en lichttoetreding.

Inspiratie beelden

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I 13

1.4 Structuur De hoofdopzet van het landgoed wordt bepaald door een landschappelijk raamwerk dat de drager vormt voor de ervaring van het landgoed. Daarin zijn verschillende woonvelden voorzien (vlakken), een netwerk van routes (lijnen) en een aantal karakteristieke en beeldbepalende plekken (punten).

Landschap

Mobiliteit

Mobiliteit

Landschap als drager

Routes gemotoriseerd verkeer

Routes voor langzaam verkeer

Het landschapsontwerp gaat uit van de aanwezige kwaliteiten van het landschap en met name de door Hans Warnau geïntroduceerde landschapselementen: de bosgordel, boomgroepen, de kamers, de hagen en de bijzondere padenstructuur. Deze elementen worden zoveel mogelijk behouden, hersteld en onderdeel van het nieuwe landschapsontwerp voor het landgoed.

Op landgoed Wickevoort woon je in een groene, verkeersluwe omgeving. Kinderen, ouderen en in het bijzonder de kwetsbare cliënten van SEIN kunnen veilig wandelen, spelen en recreëren. Het landschap, de lanen en de straten zijn het domein van de voetgangers. Auto’s zijn hier te gast. De hoeveelheid verharding is zoveel mogelijk beperkt en de auto’s staan zoveel mogelijk uit het zicht geparkeerd. Het landgoed is primair ingericht voor langzaam verkeer.

Een uitgebreid netwerk van vrij liggende wandel- en fietspaden verbindt de woningen met de verschillende gebieden en functies op het landgoed. De wandelpaden vormen een integraal onderdeel van het landschappelijk ontwerp. Het plan kent geen stoepen. De paden sluiten drempelloos aan op de straten, zodat minder valide bewoners makkelijk door het gebied kunnen bewegen.

14

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

Hoekstenen

Voorzieningen

Woonvelden

Hoeksteen van het landgoed

Collectieve plekken

Flexibiliteit in kamers

De hoekstenen, muren en poorten vormen belangrijke beeldbepalende elementen en dragen bij aan de enscenering van het landgoed. De vijf hoekstenen en de poorten markeren ook de verschillende ingangen en de grenzen van het landgoed. Ze functioneren als oriëntatiepunten en onderstrepen het belang van gemeenschappelijke functies en plekken zoals de stadsboerderij, de collectieve plekken.

Hoeve Wickevoort is een plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten in een omgeving, die duurzaam wordt onderhouden. De activiteiten bieden kansen bewoners te betrekken bij de productie van voedsel en het verbeteren van het leefklimaat. Daarnaast zijn er voorzieningen als de manege, de kinderboerderij en het zwembad die door iedereen gebruikt kunnen worden.

De woonvelden zijn in verschillende onderscheidende milieus onderverdeeld, waarbij telkens het principe van eenheid in verscheidenheid is toegepast om een grote diversiteit van oplossingen en variaties mogelijk te maken. Per woonveld gelden andere eisen aan de vormgeving van de overgang tussen openbaar en privé, het parkeren en de beplanting met bomen. Hierdoor kunnen kopers met verschillende wensen en behoeften op verschillende plekken aan hun trekken komen. Een woonveld bestaat uit één of meerdere kamers waarbinnen een gedifferentieerd en flexibel woonprogramma kan worden gerealiseerd.

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I 15

“ Prachtig landschap behouden en verbeteren”

16

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

2

Landschap

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I 17

2.1 Vormgevingsprincipes landschap Bouwstenen van het landgoed Het landschapsontwerp gaat uit van de aanwezige kwaliteiten van het landschap en met name de door Hans Warnau geïntroduceerde landschapselementen: de bosgordel, boomgroepen, de kamers, de hagen en de bijzondere padenstructuur. Deze elementen worden zoveel mogelijk behouden, hersteld en onderdeel van het nieuwe landschapsontwerp voor het landgoed. Dat geldt zelfs voor de bomen en struiken die op uitgeefbare grond in de woonvelden staan. Het landschapsontwerp voor Landgoed Wickevoort is geïnspireerd op historische Nederlandse landgoederen, opgebouwd uit verschillende ‘landgoed’ bouwstenen. Dit zijn archetypische elementen waarmee een landgoed dikwijls is vormgegeven, bijvoorbeeld nutstuinen, boomgaarden, weides en lanen. De onderlinge positionering van deze elementen en de route erdoorheen ensceneren de ruimtelijke beleving. In de volgende hoofdstukken worden deze bouwstenen verder uitgewerkt. Alle landschappelijke bouwstenen zijn onderdeel van het productief landschap van het landgoed: de bomen van de lanen produceren noten of dragen bloesem voor de bijen, de boomgaarden produceren vruchten, in nutstuinen wordt groente geproduceerd en de hagen kunnen eetbare bessen dragen.

Definitieve presentatietekening van Warnau ca. 1963

18

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

poorten poorten

Lijnen Lijnen

haag haag Lijnen

haag laanlaan

laan padpad

water padwater

poorten

bossingel / bosgordel bossingel / bosgordel water bossingel / bosgordel

Landschappelijke bouwstenen laan

water

bossingel/bosgordel

I I

Concept DSO, Landgoed Wickevoort Concept DSO, Landgoed Concept Wickevoort DSO, Landgoed 27 27 Wickevoort

I 27

Punten

bruggen

Vlakken

boomgroep

nutstuin

solitairen

weide

poorten

Lijnen

haag

laan

pad

water

bossingel / bosgordel

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort Concept DSO, Landgoed Wickevoort

I 27

I 19

2.2 Landschap in woonvelden Elke woonveld heeft zijn eigen landschap eigenschap

erven

boomgaard

water

bos

moestuin

laan

hagen

20

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

wonen in het Bos De kavels zijn omgeven en verweven met vakken bosplanting. Erfafscheiding zijn niet zichtbaar. Privé buitenruimten kunnen afgeschermd worden met beplanting en deze maakt onderdeel uit van het landschap. Beplantingsvakken van diverse afmetingen met een min. maat van 5x5m of stroken van min 30 m2 Beplanting bestaat uit: vaste planten, heesters, en bomen. Bomen zoveel mogelijk handhaven op of tussen de kavels, nieuwe bomen toevoegen in een losse plaatsing ook op de kavels. Hiermee ontstaat een doorgaand boskarakter. Soorten, inheems: tamme kastanje, eik, wintereik, iep, haagbeuk, wilde kers, berk, veldesdoorn, hazelaar, hulst, taxus, wilde roos, liguster. Plantafstand variërend tussen de 2m en 7m.

wonen in de Boomgaard

wonen aan het Water

De gebouwen zijn omgeven door gras, bloemrijkgrasland Erfafscheiding zijn minimalistisch. Privé buitenruimten kunnen afgeschermd worden met beplanting en deze maakt onderdeel uit van het landschap. Bomen in een grid met vaste afstanden 10 - 15 m Boomsoort: Walnoot

De kavels zijn omgeven door hoge hagen. Bomen staan in de haag in een los patroon Haag hoogte 1.80m breedte 0.50m Haagsoorten: zwarte els, ratelpopulier Boomsoorten zwarte els, ratelpopulier en wilg

wonen tussen de Hagen

wonen in de Moestuin

De kavels zijn omgeven door grasbermen en hagen. Hagen breedte min 0.50 m en hoogte variabel tussen 0.70m en 1.80m Soortenmix: meidoorn, sleedoorn, egelantier, hulst, liguster, veldesdoorn

Wonen in het agrarisch gebeid te midden van nutstuinen. Privé buitenruimtes zijn beperkt en vormgegeven als onderdeel van de architectuur zoals veranda’s en loggia’s. Alternatief is smal terras direct aan de gevel gescheiden met een lage haag tot 0.70m

wonen rond de Erven

wonen aan de Laan

Bouwblokken worden omgeven door ruime grasvelden van bloemrijk grasland

De kavels zijn omgeven door gras met bollen Laanbomen met vaste plantafstand, 7.00m Boomsoort: Linde

Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

I 21

2.3 Hoofdelementen Bomen De bestaande landschappelijke elementen van Warnau worden hersteld of aangevuld met inheemse soorten. De nieuwe bossingel wordt aangeplant met grauwe abelen, een inheemse soort die tegen een stootje kan, en dus geschikt is in combinatie met grazende paarden. Alle nieuw aan te planten bomen hebben behalve een ecologische en esthetische waarde ook een nutsfunctie. Deze bomen produceren vruchten, noten en/of bloesem voor honingbijen. In de nieuwe boomweides worden losjes verspreid bloesem dragende bomen, zoals de prunus avium geplant. De lanen worden gekarakteriseerd door een type boom: de notenlaan, de platanenlaan, de lindelaan met uitzondering van de gemixte laan. Daarnaast worden op strategische plekken in het raamwerk en de woonvelden solitaire bomen en boomgroepen geplant. De productieve bomen zijn in beheer bij Hoeve Wickevoort. De referenties van de nieuw te planten bomen tonen het eindbeeld na een periode van circa 15 jaar na aanplant.

Bossingels

Boomweides

Lanen

Gestrooide Bomen

Mix van inheemse soorten: quercus, fraxinus, alnus, betula, prunus, juglans, castanea, robinia, corylus, grauwe abeel.

Losjes, verspreid staande bomen: bestaande bomen aangevuld met prunus avium.

In de beleving van het landgoed spelen de vijf lanen een belangrijke rol. Zij maken dan ook onderdeel uit van het landschappelijk raamwerk. De lanen zijn

Solitair of en kleine groepen, mix van verschillende soorten bomen: liefst soorten met een nutsfunctie, o.a. prunus (kersen); robinia (bloemen/honing), juglans (noten), populus (klompen hout) en soorten met een fraaie herfstkleur (o.a. liquidambar, fagus, liriodendron)

royaal, groen en vrij van geparkeerde auto’s. Er zijn 5 kernerkende lanen: de Notenlaan, de Lindelaan, de Gemixtelaan, de Boslaan en de Platanenlaan.

22

I Beeldkwaliteitsplan, Landgoed Wickevoort

Groen Ook bij de lagere begroeiing wordt gezocht naar een combinatie van een rijk beeld met kleurschakeringen door de seizoenen heen met een hoge ecologische waarde en nutsfunctie. De velden van de centrale weide, de boomweiden, maar ook het gras van de lanen zijn bloemrijke graslanden bestaande uit een mix van inheems gras, kruiden en bloemsoorten. De oeverbeplanting op de flauwe oevers wordt in overleg met het hoogheemraadschap bepaald. De hagen zijn gemengd en eetbaar. Daar waar nodig worden oevers bij de waterpartij voorzien van afscheidingen ten behoeve van de veiligheid van cliënten van SEIN.

Oevers

Weide

Nutstuinen

Haag

Flauwe oevers, met een aantrekkelijke ecologische gradiënt

Centraal in het plan ligt een grote weide. De mooie oude bomen aan de rand van de weide vormen een mooi decor voor een gezamenlijke barbecue, picknick of festiviteiten zoals het jaarlijkse oogstfeest. Het is bovendien een plek voor sport en spel. Het bloemrijk grasland zorgt voor een natuurlijk en met de seizoenen veranderend beeld. Alleen de intensief gebruikte delen worden gemaaid.

Op een aantal plekken op het landgoed liggen de nutstuinen. Bewoners en cliënten van SEIN kunnen hier groenten, fruit en bloemen verbouwen. De kas wordt gebruikt voor het kweken, overwinteren van gewassen en het organiseren van buurtactiviteiten en festiviteiten. De nutstuinen vormen ruimtelijk, maar ook sociaal een verbindend element tussen SEIN en de buurt. Daarnaast is er aan het einde van de

Gemengde hagen worden op strategische plaatsen, op particulier eigendom, ingezet om een landschappelijke begrenzing van het landschap te garanderen. Doelstelling van de haag is beschutting te creëren. Afhankelijk van het soort haag en de situatie waarin deze wordt aangeplant is deze 0,5 tot 1,0 meter breed. Soortenmix: meidoorn, sleedoorn, egelantier, hulst, liguster,