2. RV Tussentijds Meerjarenperspectief Grondzaken; standlijn 1 juli 2021 (2021.0002251).pdf

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel

Onderwerp

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2021

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

drs. Jurgen Nobel Rowan Mathot 28 september 2021

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

2021.0002251 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. conform artikel 25 lid 2 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken 1 juli 2021 bij dit raadsvoorstel. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 10, lid 2 onder b van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob)) voor een periode van vijfjaar: de economische of financiële belangen van de gemeente; 2. met een separaat voorstel de raad voor te stellen, conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet, de geheimhouding te bekrachtigen in de eerstvolgende raadsvergadering op grond van artikel 10, lid 2 onder b Wob: de economische of financiële belangen van de gemeente. De geheimhouding geldt voor de bijlage tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken 1 juli 2021 bij het raadsvoorstel tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken; standlijn 1 juli 2021 (2021.0002251) en geldt voor een periode van vijfjaar. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. het tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken, standlijn 1 juli 2021 vast te stellen; 2. ten aanzien van de (herziene) grondexploitatie(s)/projecten: Badhoevedorp Centrum, De President 1.1 en Hoofdorp Zuidrand opnieuw vast te stellen met bijbehorend ruimtegebruik, programma, financieel resultaat en krediet; 3. een aanvullend Voorbereiding Toezicht Administratie (VTA)-krediet vast te stellen voor de volgende projecten; a.

Stadscentrum Hoofddorp a € 340.000; b Hoofddorp Tennislocatie a € 55.000; c. Van Nugteren a € 30.000; d. Hoofddorp PostNL a € 15.000; e. Gebiedsontwikkeling Pionier/Bols/Argo a € 420.000; f. Hoofddorp Hoofdweg 583 AM-locatie a € 150.000; g. SEIN Cruquiushoeve a € 465.000; h. SpaarneBuiten a € 150.000;

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2021

4.

5.

pagina 2

i. Lisserbroek Binnenturfspoor a € 62.500; j. Lisserbroek Noord a € 62.500; k. Schiphol Trade Park a € 400.000; een aanvullend Investeringskrediet vast te stellen voor de volgende projecten; a. De Liede a € 400.000; b. SpaarneBuiten a € 25.000; voor de beslispunten 3 en 4 vast te stellen het 46e kredietbesluit van 2021.

2. Samenvatting

Met het tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG) geven wij een prognose van de te verwachten resultaten zodat integrale beslissingen voor de toekomst genomen kunnen worden. De stand van de reserve Grondzaken, de ontwikkeling hiervan, de strategische grondvoorraad en de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) worden behandeld bij het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 2022. Met dit raadsvoorstel leggen wij het tMPG met standlijn 1 juli 2021 voor. De tMPG-rapportage is als (geheime) bijlage bijgevoegd. De goede lijn qua grondverkopen die in 2020 is ingezet zet zich door in 2021, zowel in de projecten met woningbouw als op verschillende bedrijventerreinen. Ook zijn er in de eerste helft van 2021 verschillende intentie- en anterieure overeenkomsten vastgesteld en wordt gewerkt aan grote verkenningen en opgaven. De kredietaanvragen bij de projecten met ontwikkelaar worden gedekt door de intentie- en anterieure overeenkomsten. Projectresultaten

Het saldo van de winstgevende en verliesgevende projecten is verbeterd als gevolg van projectspecifieke wijzigingen. Herzieningen

Bij het tMPG worden de herzieningen ter besluitvorming aan de raad aangeboden. In de Verordening Grondzaken (2020.0000918) is bepaald dat een grondexploitatie eens in de vier jaar wordt herzien (administratieve herziening) of eerder, indien noodzakelijk, en ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Vanwege het verstrijken van de vierjaar termijn volgt er bij dit tMPG 2021 een herziening van drie grondexploitaties, namelijk Badhoevedorp Centrum, De President 1.1. en Hoofddorp Zuidrand. Coronacrisis

Het Centraal Plan Bureau (CPB) meldt dat de vooruitzichten gunstig zijn en dat de economie gaat aantrekken, waardoor de kans van optreden van de gevoeligheidsanalyse uit het MPG 2021 kleiner is geworden en de huidige ontwikkelingen op dit moment geen aanleiding geven om de gevoeligheidsanalyse met betrekking tot de coronacrisis in dit tMPG te actualiseren. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

Het tMPG is een halfjaarlijkse rapportage ten dienste van de controlerende taak van de raad bij het onderwerp grondzaken. Wij rapporteren in het tMPG 2021 aan de raad over de financiële stand van zaken en ontwikkelingen van: 1. de grondexploitatieprojecten in uitvoering én in voorbereiding; 2. de projecten op basis van een overeenkomst. Het tMPG is een essentieel instrument voor de raad om zijn toezichthoudende taak bij het onderwerp grondzaken goed te kunnen uitvoeren. Het gaat om een financieel-technisch

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2021

pagina 3

document met veel vakspecialistische termen. Ons doel is om het inzicht op een zo transparant mogelijke en voor eenieder te begrijpen wijze weer te geven. 3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

Wij monitoren alle factoren (onder andere marktsituatie, wetgeving) die invloed hebben op de projecten, de strategische grondvoorraad en de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) en sturen desgewenst bij. De financiële verwerking voor alle projecten hiervan wordt zichtbaar in het tMPG 2021. De stand van de reserve Grondzaken, de ontwikkeling hiervan, de strategische grondvoorraad en de reserve RIH worden behandeld bij het MPG 2022. 3.3 Wat mag het kosten ?

Het budget voor de ambtelijke inzet voor de totstandkoming van de (t)MPG-rapportage wordt jaarlijks onttrokken aan de reserve Grondzaken. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?

Het tMPG wordt door de raad vastgesteld. Waar beslissingen het budgetrecht van de raad raken, neemt de raad diverse besluiten. Binnen het college is de portefeuillehouder Grondzaken het eerste aanspreekpunt voor het tMPG. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

De goede lijn qua grondverkopen die in 2020 is ingezet zet zich ook door in de eerste helft van 2021, zowel in de projecten met woningbouw als op verschillende bedrijventerreinen. Ook zijn er in de eerste helft van 2021 weer verschillende intentie- en anterieure overeenkomsten vastgesteld en wordt er gewerkt aan grote verkenningen en opgaven. Bij het tMPG worden de herzieningen ter besluitvorming aan de raad aangeboden. In de Verordening Grondzaken (2020.0000918) is bepaald dat een grondexploitatie eens in de vier jaar wordt herzien (administratieve herziening) of eerder, indien noodzakelijk, en ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Vanwege het verstrijken van de vier jaar termijn volgt er bij dit tMPG 2021 een herziening van drie grondexploitaties, namelijk Badhoevedorp Centrum, De President 1.1. en Hoofddorp Zuidrand. Er worden geen projecten afgesloten. Tabel 1 laat de ontwikkeling van het saldo op netto contante waarde (NCW) van de winst- en verliesgevende projecten zien. Het saldo van de winstgevende en verliesgevende projecten stijgt licht als gevolg van projectspecifieke wijzigingen. In de ontwikkeling van het risicoprofiel van de grondexploitaties zijn weinig wijzigingen. Er zijn verschillende kredietaanvragen, vooral bij de projecten met ontwikkelaar.

Belangrijk om te vermelden is dat een groot deel van deze kredietaanvragen gedekt worden door de intentieen anterieure overeenkomsten.

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2021

pagina 4

Tabel 1: Resultaat grondexploitatie projecten Bedragen * € 1 mln. MPG Project tMPG 01/01/2021 wijzigingen 01/07/2021 Winstgevende projecten

€47,2

€3,9

€51,0

Verliesgevende projecten Totaal NCW resultaat actieve grex projecten

-€ 35,4

€0,3

-€ 35,2

€11,7

€4,1

€15,9

Badhoevedorp Centrum Totaal NCW resultaat

€44,6

-€1,6

€42,9

€56,3

€2,5

€58,8

Nota bene: De cijfers in het tMPG zijn vaak afgerond naar miljoenen. De optellingen vinden echter plaats op basis van de niet afgeronde bedragen. Dit kan leiden tot kleine afrondingsverschillen.

Badhoevedorp Centrum wordt apart in de tabel genoemd omdat winsten niet ten goede komen aan de Verevening Grondzaken en daarmee de reserve Grondzaken, maar aan de reserve Dekking afschrijvingslasten, ten behoeve van de Omlegging A9. De projectwijzigingen bij de winstgevende projecten zorgen voor een verbetering van het resultaat met € 3,9 miljoen naar € 51,0 miljoen. Deze verbetering komt voornamelijk door de wijzigingen in Hoofddorp Zuidrand. Het saldo van de verliesgevende projecten is ten opzichte van 1 januari met € 0,3 miljoen licht verbeterd. Het saldo van het project Badhoevedorp Centrum is licht gedaald als gevolg van diverse wijzigingen. Aan de ene kant extra grondopbrengsten en aan de andere kant extra kosten door een actualisatie van de civieltechnische ramingen en de VIA. Reserve Grondzaken

1.

Verevening Grondzaken: a) geprognosticeerde winsten (grondexploitatie projecten); b) effect negatieve resultaten plannen (grondexploitatie projecten).

Bij het MPG 2022 worden, naast bovenstaande zaken, de volgende onderdelen behandeld: 1. Verevening Grondzaken: c) af te sluiten projecten (deel) grondexploitatie projecten; d) afsluitingen overige projecten (niet grex); e) mutaties in strategische gronden en; f) voorziening overige ruimtelijke projecten. 2. overige besluiten; 3. vennootschapsbelasting; 4. stand reserve Grondzaken; 5. reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer. Ad 1. Verevening Grondzaken

In onderstaande tabel 2 wordt een inzicht gegeven in de onderdelen a en b uit de Verevening Grondzaken.

pagina 5

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2021

Tabel 2: Prognose Verevening Grondzaken 2021

a Geprognosticeerde w insten (grondexploitatie projecten) b Effect negatieve resultaten plannen (grondexploitatie projecten)

€6,6

€0,9

c. Af te sluiten projecten (deel) grondexplortatie projecten

MPG 2022

d. Afsluitingen overige ruimtelijke projecten

MPG 2022

e Mutaties in strategische gronden

MPG 2022

f. Voorziening overige ruimtelijke projecten

MPG 2022

Totaal Verevening Grondzaken

MPG 2022

o. Geprognosticeerde winstuitname Per 1 juli 2021 is de verwachting dat de gerealiseerde en de te verwachten verkopen ervoor zorgen dat er over 2021 circa € 6,6 miljoen winst genomen kan worden. Bij het MPG 2022 wordt dit verwerkt en wordt ook de uitsplitsing gemaakt naar de reserve Grondzaken en de reserve RIH. b. Effect negatieve resultaten plannen De voorziening negatieve resultaten plannen laat ten opzichte van 1 januari 2021 een positief effect zien van € 0,9 miljoen. c. Af te sluiten projecten (deel) arondexoloitatieproiecten Bij dit tMPG worden geen projecten afgesloten. d. Afsluitingen overige projecten Bij dit tMPG worden geen overige projecten afgesloten. Over de onderdelen e, f en het totaal wordt bij het MPG 2022 gerapporteerd. Dit tMPG betreft een tussentijdse rapportage en om die reden wordt niet over deze onderdelen gerapporteerd. Reserve Grondzaken De complete ontwikkeling van de stand van de reserve Grondzaken over 2021 wordt bij het MPG 2022 gepresenteerd, waarbij het verschil tussen het MPG 2021 en het MPG 2022 wordt aangegeven. Grondverkopen De totale prognose grondverkopen voor 2021 bedroeg ten tijde van het MPG 2021 ongeveer € 26,4 miljoen. Per tMPG 2021 is de prognose bijgesteld naar € 31 miljoen.

Per 1 juli 2021 is een bedrag van € 25,6 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd en is de verwachting dat er in de tweede helft van 2021 nog € 5,4 miljoen wordt ontvangen. Coronacrisis De impact van de coronacrisis op de huidige ruimtelijke projecten is tot op heden zeer beperkt (gebleven), de ruimtelijke ontwikkelingen gaan nog steeds door en nieuwe projecten worden geopend. In het tMPG 2020 en MPG 2021 hebben wij een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd op de projecten naar aanleiding van deze crisis. Het Centraal Plan Bureau (CPB) meldt dat de vooruitzichten gunstig zijn en dat de economie gaat aantrekken, waardoor de kans van optreden van de gevoeligheidsanalyse uit het MPG 2021 kleiner is geworden en de huidige ontwikkelingen op dit moment geen aanleiding geven om de gevoeligheidsanalyse met betrekking tot de coronacrisis in dit tMPG te actualiseren.

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2021

pagina 6

Het blijft uiteraard van belang om goed naar de marktontwikkelingen te kijken en in het specifiek naar de bedrijven- en kantorenmarkt. Het langere termijneffect van de coronacrisis op deze sectoren in kwantitatieve en kwalitatieve zin is nog onzeker. Omgevingswet Het ministerie voor Infrastructuur en Waterstaat is momenteel bezig met de voorbereiding van de Omgevingswet die naar verwachting op 1 juli 2022 in werking treedt. Ontwikkelingen in deze worden scherp in de gaten gehouden, met name de mogelijke effecten op de reserve RIH. Om financiële bijdragen publiekrechtelijk af te dwingen, dient er een functionele samenhang tussen de activiteit en de beoogde ontwikkelingen te zijn. Deze 'functionele samenhang' dient nog verankerd te worden in de omgevingsvisie. Deze verankering is dus van wezenlijk belang voor de uiteindelijke verhaalbaarheid van financiële bijdragen. Vooralsnog worden alleen kosten verhaald met betrekking tot groen- en infrastructurele projecten. Om deze kosten onder de Omgevingswet te kunnen verhalen, wordt de mogelijkheid om de vrijwillige en verplichte variant in te zetten op dit moment nader onderzocht. De keuze die naar aanleiding hiervan wordt gemaakt, bepaalt welke producten moeten worden vastgesteld om een RIH-bijdrage onder de Omgevingswet te kunnen blijven ontvangen.

Stroom problematiek Liander heeft ons gemeld dat de transportcapaciteit voor een deel van Haarlemmermeer beperkt is. Dit heeft gevolgen voor nieuwe aansluitingen voor grootverbruik. Grootverbruik geldt voor bedrijven, hotels, kantoren, maar bijvoorbeeld ook voor appartementencomplexen waar een lift in zit. Deze stroomproblematiek kan gevolgen hebben voor de uitgifte bij verschillende projecten. De raad is via de brieven X.2020.06161 en X.2020.05684 over deze problematiek op de hoogte gebracht. Inmiddels is door de gemeenteraad een definitief locatiebesluit genomen voor de realisatie door TenneT/Liander van een transformatorstation op SLP-Zuid (Incheonweg Rozenburg) en is tussen de netwerkbedrijven en de provincie een koopovereenkomst getekend. Met deze bedrijven zal door de gemeente een anterieure overeenkomst worden gesloten. De gemeenteraad heeft afgelopen maart ingestemd met een voorbereidingskrediet (2021.0000029) voor de bekostiging van de gemeentelijke werkzaamheden. In het MPG 2021 is al geïnventariseerd bij welke projecten de beperkte levering van transportcapaciteit een risico kan zijn en is op eenduidige wijze een risico geformuleerd. Het risico houdt in dat door capaciteitsgebrek in het huidige elektriciteitsnet geen grootverbruik aansluitingen geleverd kunnen worden tot 2025, er vertraging ontstaat in de uitgifte van de kavels.

Parallel aan de realisatie van de nieuwe locatie wordt onderzoek uitgevoerd naar tijdelijke beheersmaatregelen om dit risico te beperken.

tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn ljuli 2021

pagina 7

3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd?

Het tMPG is een financieel overzicht van de stand van zaken van alle projecten die een relatie met de reserve Grondzaken hebben. Elk halfjaar wordt een rapportage opgesteld. De volgende rapportage betreft de standlijn van 1 januari 2022, deze verschijnt in het voorjaar van 2022. 4. Ondertekening

Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer,