13261959 rv Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

u

f gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel onderwerp

Portefeuillehouder inlichtingen Collegevergadering

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp mr. drs. Beryl van Straten, Marjolein Steffens-van de Water drs. ing. Rachid Maachou 4 mei 2026

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

13261959

1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om: 1. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage 'Grondexploitatie gebiedsontwikkeling Purmerstraat-Wormerstraat' bij het raadsvoorstel 'Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp'. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de economische of financiële belangen van de gemeente. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. de grondexploitatie gebiedsontwikkeling Purmerstraat-Wormerstraat vast te stellen met een resultaat op Netto Contante Waarde van € 0,4 miljoen op prijspeil 1 januari 2026; 2. in te stemmen met een budget voor de Voorbereiding, Toezicht en Administratie kosten van € 1,37 miljoen en een budget voor de uitvoeringskosten van € 1,39 miljoen inclusief indexering van in totaal € 2,76 miljoen en hiertoe vast te stellen de 14e begrotingswijziging van 2026. 2. Samenvatting Met de gebiedsontwikkeling Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp geven wij een kwaliteitsimpuls aan het gebied waarin de gebouwen aan het einde van hun levensduur zijn. Er worden twee nieuwe gebouwen gerealiseerd. Het eerste gebouw betreft de realisatie van de vervangende nieuwbouw van openbare basisschool Dik Trom inclusief gymzaal.

Het voor de vervangende nieuwbouw van basisschool Dik Trom inclusief gymzaal benodigde investeringskrediet zal, zodra het bouwplan voldoende is uitgewerkt, met een afzonderlijk raadsvoorstel aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. De vervangende nieuwbouw van het schoolgebouw is opgenomen in het Integraal Huisvestingsplan onderwijs (IHP) 20252040 en in het investeringsplan, zoals opgenomen in de Programmabegroting 2026-2029. In het tweede gebouw worden circa 30 (zorggeschikte) koopappartementen in de vrije sector gerealiseerd. Onder de appartementen komt een plint voor eerstelijnszorgfuncties waaronder huisartsen, zodat deze voorziening kan terugkeren op de locatie. In het gebied is een herschikking van de gebouwen en aanpassing van de openbare ruimte nodig, met als belangrijk doel geen tijdelijke huisvesting voor de school te hoeven realiseren. Hiervoor is een gebiedsgerichte aanpak vereist. Om deze gebiedsontwikkeling mogelijk te

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

pagina 2

maken, wordt voorgesteld om een grondexploitatie te openen. Dit voorstel volgt op eerdere besluiten waarin een voorbereidingskrediet (2022.0002350) en een aanvullend voorbereidingskrediet (11032869) beschikbaar is gesteld. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken? Het bestaande gebouw van basisschool Dik Trom aan de Wormerstraat en het gebouw van onze gemeente aan de Purmerstraat (bekend als het dienstengebouw waar eerder eerstelijnszorgaanbieders huurden) zijn aan het einde van hun levensduur. Hieronder staat een tekening van de huidige situatie.

Wij willen de locatie een kwaliteitsimpuls geven door de bestaande gebouwen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Er komt grond van onze gemeente beschikbaar voor de vervangende nieuwbouw voor basisschool Dik Trom inclusief gymzaal. De nieuwe gymzaal bij de school kan buiten de schooltijden worden verhuurd aan verenigingen en bewoners uit de wijk. Daarnaast willen wij ongeveer 30 zorggeschikte woningen (appartementen die geschikt zijn voor mindervaliden en ouderen) realiseren met in de plint ruimte voor eerstelijnszorgfuncties zoals een huisartsenpraktijk. De zorggeschikte woningen met plint kunnen worden gerealiseerd op de plek van het bestaande schoolgebouw en het bestaande gebouw van Stichting Federatie Milli Görüs Noord Nederland. Hieronder staat een tekening van de nieuwe situatie uit het door ons vastgestelde kavelpaspoort (13103942) dat als bijlage is toegevoegd. Een kavelpaspoort is een juridisch bindend document, dat de specifieke bouwregels, afmetingen en eigenschappen van een bouwkavel omschrijft. Het bevat cruciale informatie over wat er mag worden gebouwd, zoals

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

pagina 3

maximale bouwhoogte, oppervlakte en materiaalgebruik, essentieel voor architecten en vergunningaanvragen.

A. Schoolplein (incl.plein KDV): ca JSOm2 B. Fietsenstalling C. Bestaand trapveldje D. Geluidsmaatregelen in de gevel E. Suggestie afmetingen gymzaal F. Nieuwe boomplekken G. Geluidsmaatregelen (Groene afscheiding) MB. Monumentale boom

Figuur 2: Nieuwe situatie Purmerstraat-Wormerstraat

Wat is de aanleiding, context? In het IHP 2025-2040 is de vervangende nieuwbouw van het schoolgebouw van basisschool Dik Trom voorzien. Een gunstige locatie hiervoor is op de plek waar het dienstengebouw van onze gemeente aan de Purmerstraat is gesitueerd. Hiermee kunnen kosten van tijdelijke huisvesting tijdens de bouw voor de school worden beperkt en wordt de school in de toekomst aan de Purmerstraat ten opzichte van de huidige plek beter zichtbaar. Het huidige dienstengebouw is ook aan het einde van de levensduur gekomen en de voorbereidingen voor de sloop zijn in volle gang. Voor de sloop van dat gebouw zijn de huurovereenkomsten met de huurders waaronder de huisarts beëindigd en hebben de laatste gebruikers in de eerste helft van 2025 het gebouw verlaten. De functie van huisarts kan in de plint voor eerstelijns zorgvoorzieningen terugkeren. Met ons besluit van 1 maart 2022 (2022.0000403) hebben wij ingestemd met het ondertekenen van het manifest Samenleven, wonen en zorgen in Haarlemmermeer. In deze situatie doet zich een kans voor om hieraan een bijdrage te leveren door de kavel voor de ontwikkeling van zorggeschikte woningen uit te geven.

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

pagina 4

Op 22 november 2022 (2022.0002350) hebben wij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) vastgesteld en op 22 december 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet van € 200.000 geautoriseerd voor de gebiedsontwikkeling Purmerstraat - Wormerstraat. Met de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 2024 (10838086) is het voorbereidingskrediet aangevuld met € 166.000. Met het voorbereidingskrediet is begonnen met de kaderstellende fase van de gebiedsontwikkeling, waarbij de nodige onderzoeken voor de te voeren ruimtelijke procedures zijn uitgevoerd en de bijgaande grondexploitatie is uitgewerkt. Wij hebben bij besluit van 10 maart 2026 (13103942) het bijgaande kavelpaspoort vastgesteld als uitwerking van het Stedenbouwkundige Programma van Eisen PurmerstraatWormerstraat (2022.0002350). 3.2 tVof gaan we daarvoor doen ? Na vaststelling van de grondexploitatie en het beschikbaar komen van het uitvoeringsbudget wordt als eerste stap het huidige dienstengebouw gesloopt. Dit wordt gedaan om ruimte te maken voor de nieuwbouw van basisschool Dik Trom met een nieuwe gymzaal. De voor de school benodigde grond wordt bouwrijp gemaakt. Op basis van een uitgewerkt bouwplan van de school inclusief gymzaal wordt het investeringskrediet aangevraagd bij de raad.

Na de gunning van de nieuwbouw van basisschool Dik Trom kan de aanbesteding worden uitgewerkt voor de realisatie van de zorggeschikte woningen met plint. Zodra de nieuwbouw van basisschool Dik Trom inclusief gymzaal is gerealiseerd, kan de bestaande gymzaal door Stichting Federatie Milli Görüs Noord-Nederland worden betrokken, zodat het laatste deel van de kavel voor de realisatie van de woningen met plint beschikbaar komt. Deze kavel zal via een aanbesteding worden uitgegeven. In de grondexploitatie wordt ervan uitgegaan dat de vrijesectorkoopwoningen worden gerealiseerd door een ontwikkelaar. Voor de realisatie van de woningen inclusief plint en de nieuwbouw van het schoolgebouw zal er met een omgevingsvergunning afgeweken worden van het omgevingsplan om de benodigde bouwhoogtes mogelijk te maken en om de bestemming wonen toe te voegen. De openbare ruimte rondom de uit te geven kavels zal zoveel als mogelijk parallel aan de ontwikkeling van de gebouwen worden ingericht. Wat zijn de argumenten? Alle betrokken gebouwen zijn aan het einde van hun levensduur. Het vervangen van het schoolgebouw betreft een wettelijke taak van onze gemeente op grond van de Wet op het primair onderwijs. Onze gemeente heeft de zorgplicht voor de onderwijshuisvesting inclusief het bewegingsonderwijs.

Met de huidige fasering en de huidige locatie van de school worden de kosten voor de tijdelijke huisvesting van de school beperkt. Hoewel er voor de ontwikkeling van de vervangende nieuwbouw van basisschool Dik Trom al een voorbereidingskrediet door de raad beschikbaar is gesteld, geldt dat nog niet voor het investeringskrediet. Door de gebiedsontwikkeling nu ook te starten, kan het gebied integraal worden aangepakt. Dit zorgt voor een efficiënte en beperktere overlast voor de omgeving. Het huidige dienstengebouw is ook aan het einde van de levensduur. Er is zowel in dit gebied, in onze gehele gemeente als in de regio grote behoefte aan ruimten voor de huisvesting van eerstelijns zorgvoorzieningen, zoals huisartsen. Het lukt huisartsen in de huidige vastgoedmarkt niet altijd om zelfstandig voor huisvesting zorg te dragen. Er is ook in onze gemeente een groot tekort aan zorggeschikte woningen (Eindrapportage huisvestingsopgave wonen met zorg, (2022.0000403). De realisatie van die categorie koopwoningen komt in de huidige vastgoedmarkt niet vanzelfsprekend tot stand. Onze gemeente levert op deze locatie hierin een

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

pagina 5

positieve bijdrage. Met de huidige fasering kan de ruimte beter benut worden en neemt de kwaliteit van de aanwezige huisvesting toe. Wat zijn de kanttekeningen en risico's? Er zijn diverse onderzoeken verricht waaronder het parkeeronderzoek, archeologisch onderzoek, verkeersonderzoek, geluidsonderzoek en een bomenadvies. Op basis van deze onderzoeken blijkt de realisatie van het kavelpaspoort en de gebiedsontwikkeling haalbaar. Dit project met 30 woningen is gestart voordat wij het Volkshuisvestingsprogramma Haarlemmermeer 2026 op 27 januari 2026 (12948477) hebben vastgesteld. Daarin wordt de eis betaalbaarheid niet langer voor projecten vanaf 31 woningen, maar vanaf twee woningen van toepassing verklaard. Voor dit project betekent het dat 50% van de woningen in het betaalbaar segment zou moeten worden gerealiseerd. Dit project is voor 4 februari 2026 gestart met een globaal haalbaarheidsonderzoek en valt onder de concept overgangsregeling van het Volkshuisvestingsprogramma, waardoor het niet aan deze eisen hoeft te voldoen. In de overgangsregeling staat dat het streven 50% blijft en dat aangetoond moet worden door de initiatiefnemer dat dit niet financieel haalbaar is. Het college heeft de bevoegdheid om af te wijken van de eisen uit het volkshuisvestingsprogramma. Daarmee blijft voor de grondexploitatie het grootste risico dat de betaalbaarheidseis alsnog toegepast wordt.

Realisatie van de voorgenomen gebiedsontwikkeling is niet (geheel) mogelijk op basis van het omgevingsplan. Daarom zal er naar verwachting een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor het schoolgebouw en de nieuwe woningen inclusief plint worden aangevraagd. In dat kader zal waar nodig (nader) onderzoek plaatsvinden om te zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Op dit moment is er in het kader van de netcongestie nog geen probleem met de levering van stroom voor woningen. Er gelden verder beperkingen voor de levering van stroom voor grootverbruik. De verwachting bestaat dat vanaf 1 juli 2026 de toekenning van stroom niet meer zeker is door de netcongestieproblemen. Die problemen zijn op basis van de huidige inzichten niet eerder dan eind 2036 opgelost. Dit kan tot gevolg hebben dat de woningen later worden gebouwd, waardoor de gebiedsontwikkeling langer duurt. 3.3 Wat mag het kosten? De Purmerstraat-Wormerstraat zal na het vaststellen van de grondexploitatie voor het deel van de woningen en de eerstelijnszorg via TenderNed aan de markt worden aangeboden. Met de winnende ontwikkelaar wordt een koop- en ontwikkelovereenkomst afgesloten. Bij de uitwerking van dit plan wordt besloten welk deel van de investeringen bij de ontwikkelaar horen. Dit kan tot het vrijvallen van een deel van het investeringsbudget leiden.

Dezelfde kosten zullen dan ook in mindering op het grondbod gebracht worden. Het resultaat van de grondexploitatie zal hierdoor ongewijzigd blijven. Het saldo van de vast te stellen grondexploitatie bedraagt op dit moment circa € 0,3 miljoen nominaal, € 0,4 miljoen Netto Contante Waarde per 1 januari 2026. Het vast te stellen budget (inclusief de indexatie en de boekwaarde) behorende bij voorliggend besluit bedraagt: • een VIA-budget van € 1,37 miljoen; • een investeringsbudget van € 1,39 miljoen. Bij goedkeuring van dit besluit bedraagt het totale budget inclusief de boekwaarde en indexatie afgerond € 2,76 miljoen. Deze kosten worden volledig gedekt door de grondopbrengsten.

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

pagina 6

Bij het MPG 2026 wordt een aanvullend krediet aangevraagd van € 100.000. De financiële bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (die wordt gestort in de reserve Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH)) is op basis van het kavelpaspoort € 400.000 (prijspeil 1 januari 2026), zie bijlage V van de grondexploitatie. Volgens het Kader Strategisch Grondbeleid 2024-2029 (10158654) wordt bij een positief resultaat tot een maximum van € 400.000 (prijspeil 1 januari 2026) door middel van winstneming gestort in de reserve RIH. Mocht dit van toepassing zijn, dan zal het resterende positieve resultaat (€ 400.000 - € 400.000 = € 0) van de grondexploitatie als winst ten gunste van de Algemene reserve grondzaken (ARG) komen. Wat zijn de financiële risico’s? Het project kent een aantal risico's en kansen die kunnen optreden bij een dergelijke (woning)bouwontwikkeling. Het project is in de kaderstellende fase waarin nog verschillende onzekerheden zijn over de uiteindelijke uitvoering. De risicoanalyse heeft per saldo - € 1,4 miljoen aan ongewogen kansen en risico's en - € 0,6 miljoen aan gewogen risico's. Een gedetailleerd overzicht van de kansen en risico's is in het hoofdstuk 5 en in de bijlage IV van de grondexploitatie weergegeven. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van grondexploitaties.

Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering. De portefeuillehouder Ruimtelijke ontwikkeling is eerste aanspreekpunt binnen het college. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Er is op 30 oktober 2023 een informatieavond voor omwonenden en andere belanghebbenden georganiseerd met impressies van de maximale bouwenveloppen van de twee nieuwe gebouwen in het gebied. Hierover zijn zienswijzen door de wijkraad Stichting Hoofddorp-Noord ingediend. Er zijn in totaal vier gesprekken met de wijkraad gevoerd om zoveel mogelijk aan de wensen tegemoet te komen. Bij de uitwerking van het kavelpaspoort is waar dat mogelijk is rekening gehouden met de zienswijzen. Er zijn ook zaken waar met de wijkraad geen overeenstemming is bereikt. Door de wijkraad is een alternatief parkeerterrein in de groenzone aan de B. Pabstlaan voorgesteld wat financieel niet haalbaar is. Ook het alternatief om op de huidige plek van de school de nieuwbouw van de school te realiseren leidt tot hoge kosten van tijdelijke huisvesting. Geheimhouding

Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo). Er kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake. De bijlage 'Grondexploitatie gebiedsontwikkeling Purmerstraat-Wormerstraat' bevat informatie over de grondexploitatie. Openbaarmaking van deze informatie kan de financiële en economische belangen van onze gemeente schaden, aangezien de grondexploitatie gegevens bevat over onder meer grondprijzen, kostenramingen, onderhandelingsposities en fasering. Het vroegtijdig bekend worden van deze informatie kan de positie van onze gemeente bij aanbestedingen of onderhandelingen met marktpartijen nadelig beïnvloeden en leiden tot hogere kosten of lagere opbrengsten. Dat is niet in het financieel of economisch belang van onze gemeente. Hierom maken we gebruik van de uitzonderingsgrond als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Woo. We besluiten in dit geval die informatie niet openbaar te maken.

pagina 7

Openen grondexploitatie Purmerstraat-Wormerstraat in Hoofddorp

3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? De raad wordt via de rapportagecyclus van het (tussentijdse) Meerjaren Perspectief Grondzaken ((t)MPG) geïnformeerd over de voortgang van de grondexploitatie. 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? De ambitie van de MRA (Woondeal) is om in de periode tot en met 2030 circa 171.000 woningen te realiseren in de metropool. Door de woningbouwontwikkeling in Haarlemmermeer kunnen wij een aanzienlijk deel van deze regionale woningbouwopgave van de MRA mogelijk maken. Omdat de woningbouw in Haarlemmermeer onderdeel uitmaakt van de metropoolopgave, wordt er nauw met de MRA samengewerkt om deze opgave ook te kunnen realiseren. De ontwikkeling van deze locatie levert hier een bijdrage aan. 4 Ondertekening Burgemeester en wethouders van de gemeent de secretaris, I

1

aarlemmermeer, ie burgemeester,

o Hermineke van Bockxmeer

Bijlage(n): • Bijlage 1: Kavelpaspoort Gebiedsontwikkeling urmerstraat-Wormerstraat • Bijlage 2: Grondexploitatie Purmerstraat-Wori lerstraat (geheim)