12948991 rv Voorbereidingskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie te Nieuw-Vennep

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel onderwerp

Portefeuillehouders stellers Collegevergadering

VoorbereicMngskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie te Nieuw-Vennep Beryl van Straten, Marjolein Steffens-van de Water Martine van Bergen, Marten van Buiten 27 januari 2026

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

12948991

1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om: 1. in te stemmen met een intentieovereenkomst met Woningcorporatie Ymere voor de ontwikkeling van circa 80 tot 90 flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie in NieuwVennep (hierna: zwembadlocatie); 2. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op artikel 6 van de intentieovereenkomst met Woningcorporatie Ymere voor de ontwikkeling van circa 80 tot 90 flexwoningen aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de economische of financiële belangen van de gemeente. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. in te stemmen met het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) als ruimtelijk beleidskader voor de ontwikkeling van de zwembadlocatie in Nieuw-Vennep; 2. een voorbereidingskrediet van € 267.000 te autoriseren alsmede vrij te geven in 2026, en hiertoe vast te stellen het 7e kredietbesluit van 2026 en deze kosten in te brengen in de toekomstige grondexploitatie; 3. in te stemmen om in afwijking van de prestatieafspraak over huisvesting van statushouders in flexwoningen, 35% in plaats van 50% toe te wijzen aan statushouders. 2. Samenvatting Wij willen ongeveer 80 tot 90 flexwoningen realiseren op de zwembadlocatie aan de Oosterdreef en Venneperweg in Nieuw-Vennep.

Dit sluit onder meer aan op onze doelstelling uit het coalitieakkoord: het realiseren van meer sociale huurwoningen. Daarnaast past het bij onze ambitie om te verdichten rondom mobiliteitsknooppunten. Wij zijn een intentieovereenkomst met Ymere aangegaan om te onderzoeken onder welke ruimtelijke en financiële voorwaarden wij de flexwoningen kunnen realiseren. Wij vinden het belangrijk om de omgeving zo goed mogelijk mee te nemen in het proces en directe stakeholders waar mogelijk aan te laten sluiten in het ontwerpproces richting een definitief ontwerp van deze flexwoningen en de openbare ruimte. Omdat de businesscase van flexwoningen negatief is vragen wij subsidie aan bij zowel het Rijk als de provincie Noord-Holland.

Voorbereidingskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie te Nieuw-

pagina 2

Vennep

B. Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken? Onze ambitie is om de woningnood te verlichten. In ons coalitieakkoord hebben wij opgenomen dat de gemeente de realisatie van flexwoningen stimuleert en dat wij meer sociale huurwoningen willen realiseren. Flexwoningen zijn in dit geval sociale huurwoningen. Met de realisatie van deze flexwoningen ontstaat een oplossing voor woningzoekenden in de categorie één- tot tweepersoonshuishoudens. Ook dragen de flexwoningen bij aan het huisvesten van statushouders, zodat wij ook kunnen voldoen aan deze wettelijke taak. Op 1 april 2025 hebben wij u geïnformeerd (XS-25022805.800) dat wij werkten aan een haalbaarheidsonderzoek voor flexwoningen op de zwembadlocatie te Nieuw-Vennep. Hier blijkt plaats te zijn voor 80 tot 90 flexwoningen. De realisatie van flexwoningen wordt gestimuleerd door het ministerie van Binnenlandse Zaken. Met de ambitie om snel woningen te realiseren op een (tijdelijke) passende locatie, startte toenmalig minister De Jonge in mei 2022 het programma 'Versnelling lijdelijke Huisvesting'. Dit programma biedt gemeenten ondersteuning bij het realiseren van flexwoningen via financiële stimuleringsregelingen en een taskforce die advies en praktische ondersteuning biedt.

Door 35% van de woningen toe te wijzen aan statushouders, voldoen we bovendien aan de gestelde voorwaarden van de Stimuleringsmaatregel Flex- en Transformatiewoningen (SFT) waardoor het Rijk voor € 20.000 per woning bijdraagt aan het project. We willen woningen verdichten rondom mobiliteitsknooppunten (zie ook de Verdichtingsvisie), waar een goede bereikbaarheid is. Flexwoningen zijn een goede manier om de toekomstige ontwikkeling van het gebied open te houden. De locatie is goed bereikbaar vanwege de ligging nabij het station. In het Stedenbouwkundig Programma van Eisen is bovendien rekening gehouden met ons parkeerbeleid, de groennorm uit onze Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR), watercompensatie, milieuaspecten, het behoud alsmede verbetering van groen voor de buurt en een goede aanhechting op de omgeving. Op basis van ons beleid vinden wij 80 - 90 flexwoningen op de zwembadlocatie passend. Door het Stedenbouwkundig Programma van Eisen als ruimtelijk beleidskader vast te stellen, wordt participatie in gevolge van het Adviesrecht gemeenteraad (7398174) verplicht gesteld. Daarnaast kan een reguliere procedure voor het afwijken van het omgevingsplan worden gevolgd wat versnelling oplevert in de planning.

Welk doel wordt nagestreefd? Met de bouw van ongeveer 80 tot 90 flexwoningen voegen wij meer woningen toe aan de flexibele schil van de woningmarkt in de sociale sector. Met de uitbreiding van deze schil creëren we meer ruimte om spoedzoekers (bijvoorbeeld mensen in echtscheiding, jongeren die niet meer thuis kunnen wonen), starters, jongeren (23+) en statushouders (10994323) te huisvesten.

3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Wij zijn een intentieovereenkomst aangegaan met Woningcorporatie Ymere. Deze intentieovereenkomst legt de wederzijdse inzet en betrokkenheid daartoe vast. Het proces om tot een intentieovereenkomst te komen heeft een lange aanlooptijd gekend. Dit komt doordat de businesscase voor flexwoningen de afgelopen jaren sterk is verslechterd. Wij hebben intensief met Ymere gezocht naar mogelijkheden om tot een haalbaar plan te komen. Door gebruik te maken van verschillende subsidies en Ymere enig comfort te bieden met betrekking tot de herplaatsing van de flexwoningen na de verhuurperiode, zijn we erin geslaagd om toch tot overeenstemming te komen. De intentieovereenkomst geeft ons de ruimte om tijdens de looptijd van de overeenkomst overeenstemming te bereiken over de ruimtelijke, stedenbouwkundige en financiële aspecten.

Voorbereidingskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadiocatie te Nieuw-

pagina 3

Vennep

En deze uiteindelijk op te nemen in een vervolgovereenkomst. Wij zijn eigenaar van het perceel en zijn bereid dit perceel, tegen vergoeding conform gemeentelijk grondprijsbeleid, in opstal ter beschikking te stellen voor een exploitatieperiode van ten minste vijftien jaar. Na zeven jaar exploitatie starten wij samen met Ymere een proces waarin we onderzoeken in hoeverre de flexwoningen langer kunnen blijven staan of binnen onze gemeente verplaatst kunnen worden. Als dat niet lukt kijken we binnen de Metropoolregio Amsterdam of de provincie NoordHolland. Daarnaast heeft het Rijk een marktmeester aangesteld en wil het Rijk zogenaamde flexcities bouwen, waar ruimte wordt gereserveerd voor te verplaatsen flexwoningen. Hiermee heeft Ymere voldoende tijd en zekerheid om te anticiperen op een verplaatsing van de flexwoningen. De verantwoordelijkheid voor het verplaatsen van de flexwoningen ligt primair bij Ymere.

Wat zijn de kanttekeningen? De locatie in Nieuw-Vennep valt onder de beperkingenzone die wordt opgelegd als gevolg van het Luchthavenindelingsbesluit (LIB). Hierdoor dient er een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) te worden aangevraagd bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) als toezichthouder van het ministerie van Infrastructuur en Waterstraat. We hebben vertrouwen dat de belangenafweging voor tijdelijke woningen op deze locatie positief uitvalt. Mede omdat de ILT eerder een VVGB heeft afgegeven voor de nabijgelegen flexwoningen aan de Oosterdreef. De businesscase van flexwoningen staat onder druk. De terugverdientijd voor flexwoningen is veel langer dan de periode van vijftien jaar waarvoor wij de grond beschikbaar willen stellen en daarmee zekerheid kunnen geven aan Ymere.

Daarom zijn wij voornemens om Ymere tegemoet te komen in het risico dat Ymere neemt: we willen een nog te bepalen deel van de SFT-subsidie delen met Ymere; Ymere bouwt de woningen, wij maken bouw- en woonrijp; we starten op verzoek van Ymere na zeven jaar een onderzoeksproces met Ymere om te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om de flexwoningen binnen onze gemeente te verplaatsen of de exploitatie op de zwembadiocatie te verlengen; we willen meewerken aan de Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen (RTHF), waarbij een subsidiebedrag beschikbaar wordt gesteld aan Ymere vanuit het Rijk. Vanuit het naburig gelegen project Oostertuin is bekend dat de geluidbelasting op oostelijk gelegen woningen hoog is. Onderzoek moet aantonen welke maatregelen nodig zijn om de woningen in een gezond leefklimaat te kunnen inpassen. We hebben in het SPvE rekening gehouden met dezelfde afstand tussen de woningen en de Spoorlaan als bij project Oostertuin. We verwachten daarom dat we met maatregelen voldoende geluidreductie kunnen bereiken voor een gezond leefklimaat. Naast de zwembadiocatie is tennisclub 'De Kikkers' gevestigd. Hier liggen drie padelbanen op ongeveer 60 meter van de beoogde woningbouwlocatie. Bovendien hebben De Kikkers de wens om meer padelbanen te realiseren.

Uit geluidonderzoek volgt dat met een maatwerkvoorschrift een aanvaardbare geluidbelasting kan worden gerealiseerd en daarmee aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt voldaan. Tegelijkertijd leert de ervaring met andere padellocaties dat het onregelmatige geluid van padel eerder als hinderlijk wordt ervaren ten opzichte van geluid dat regelmatiger is, zoals bijvoorbeeld het geluid van auto's. We onderzoeken daarom of we maatregelen kunnen nemen zodat het geluid meer wordt geweerd. En of een uitbreiding van de padelbanen mogelijk is met extra beheermaatregelen. De Kikkers worden betrokken in het onderzoek.

Voorbereidingskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie te Nieuw-

pagina 4

Vennep

Na afloop van de tijdelijke huurperiode zullen de bewoners elders worden gehuisvest. De verantwoordelijkheid voor de huurcontracten en de herhuisvesting ligt bij de exploitant van de woningen. Ymere werkt met flexcontracten. Deze zijn verbonden aan de vergunning en worden opgezegd als de woningen worden verplaatst. De bewoners weten voorafgaand aan de verhuur dat de flexwoningen tijdelijk van aard zijn. Dit past bij het flexibele karakter van de woningen: die zijn bedoeld als een springplank om door te stromen op de woningmarkt. Het voordeel voor de huurders is dat ze hiermee woonduur opbouwen waardoor ze grotere kans maken op andere woningen op de woningmarkt.

3.3 Wat mag het kosten? De kosten voor de uitvoering van dit voorstel worden geraamd op € 270.000 (zoals weergegeven in bijlage 4). Dit bedrag is opgebouwd uit ambtelijke inzet van uren en onderzoekskosten. De uren en het onderzoek zijn onder andere nodig om: - uitwerken van een stedenbouwkundig plan tot in ieder geval Voorlopig Ontwerp; - juridisch en financiële onderbouwing hoe de subsidies worden opgenomen in onze begroting; - het opstellen van een vervolgovereenkomst; - het opstellen van de grondexploitatie; - het opstellen van een onderbouwing (inclusief onderzoeken) ten behoeve van een vvgb van de Inspectie Leefomgeving & Transport; - geluidstechnisch onderzoek naar padelgeluid waarin we onderzoeken hoe we het beste recht kunnen doen aan de situatie van De Kikkers. Met de bovengenoemde onderzoeken en producten hebben we een solide basis op een grondexploitatie op te stellen waarbij we voldoende inzicht hebben op de risico's. In de berekening is er rekening mee gehouden dat de inkoop-btw compensabel is. De reeds gemaakte kosten worden ten dele verrekend en zullen als boekwaarde worden ingevoerd bij de start van de grondexploitatie. Na positief besluit van de raad stellen we een grondexploitatie op met daarin opgenomen het benodigde VTA- en Investeringsbudget.

Op dit moment ramen we de VTA- en investeringskosten op ongeveer € 2,6 miljoen (inclusief het bovenvermelde voorbereidingskrediet van € 0,27 miljoen). Deze kosten kunnen voor een deel worden gedekt via de SFT-subsidie die het Rijk beschikbaar stelt voor flexwoningen. Het resterende tekort op de grondexploitatie wordt middels verkennende berekeningen geraamd op maximaal € 0,6 miljoen. De provincie is bereid om maximaal 50% van het publieke tekort te subsidiëren. Voor onze gemeente resteert dan een maximaal tekort van € 0,3 miljoen. In de Najaarsrapportage 2025 (12713933) is € 430.000 geraamd voor hogere huurinkomsten van Planeetbaan 2 in Hoofddorp, deze zijn toegevoegd aan de reserve Wonen. Deze middelen kunnen worden gebruikt als dekking voor dit tekort.

Wat zijn de financiële risico's? Bij de uitvoering van dit voorstel moet rekening worden gehouden met de volgende risico's: - de voorbereidingskosten kunnen niet worden terugverdiend als er geen overeenstemming kan worden bereikt met Ymere; - wij vragen subsidie aan bij zowel het Rijk als de provincie Noord-Holland om het publieke tekort te dekken. Als we niet tijdig starten met de bouw, kunnen zij de subsidie verminderen of zelfs niet uitkeren; - door mee te werken aan de RTHF lopen wij een financieel risico. Het subsidiebedrag is het verschil tussen de fictieve boekwaarde (balanswaarde) van de flexwoning en de verkoopopbrengst (marktwaarde). Van het subsidiebedrag betaalt het Rijk 60%, wij betalen

Voorbereidingskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie te Nieuw-

pagina 5

Vennep

25% en Ymere 15%. Een globale inschatting laat zien dat het bedrag dat wij zouden moeten bekostigen kan oplopen tot € 1,5 miljoen. Om de kans van het voordoen of het gevolg van deze risico's te beperken worden de volgende beheersmaatregelen getroffen: - er zijn andere exploitanten geïnteresseerd in de locatie. Als we er met Ymere niet uitkomen, kunnen we de verder uitgewerkte plannen via een aanbesteding in de markt zetten en kunnen we daarmee de kosten voor de planuitwerking terugverdienen. Mocht gedurende de duur van de intentieovereenkomst geen overeenstemming worden bereikt over een vervolgovereenkomst, dan zijn Ymere en wij niet schadeplichtig jegens elkaar; - wij kunnen een halfjaar uitstel vragen aan het Rijk. De provincie Noord-Holland geeft aan dat als er door externe factoren vertraging ontstaat dit geen reden is om de subsidie niet uit te keren. We blijven daarom met de provincie Noord-Holland (als ook met het Rijk) in gesprek zodat we de risico's met hen kunnen bespreken en de verwachtingen kunnen managen; - de RTHF wordt alleen uitgekeerd als Ymere de woningen na vijftien jaar niet kan verplaatsen, maar moet verkopen. We schatten het risico dat de flexwoningen niet verplaatst kunnen worden laag in omdat we het Rijk een marktmeester heeft aangesteld en locaties aanwijst voor flexcities waar verplaatsing mogelijk wordt gemaakt.

We hebben met Ymere afgesproken dat we na zeven jaar exploitatie starten met het zoeken naar een nieuwe locatie. Daarnaast hebben we nog de mogelijkheid om het recht van opstal voor Ymere te verlengen, waardoor de woningen langer kunnen blijven staan en het subsidiebedrag kleiner wordt. De hoogte van de subsidie is immers afhankelijk van de balanswaarde, die na langere exploitatie steeds verder afneemt. We nemen het risico op in ons gemeentelijke risicoregister.

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van het voorbereidingskrediet. Het college is verantwoordelijk voor het aangaan van (intentie)overeenkomsten en de uitvoering. De portefeuillehouder Ruimtelijke Ontwikkeling is binnen ons college het eerste aanspreekpunt.

3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Wij hechten veel waarde aan participatie en communicatie. Met kennis van het eerdere project over flexwoningen in hetzelfde gebied is de omgeving met haar stakeholders in kaart gebracht. Daarmee ook de te verwachte issues en belangen. Wij hebben in september 2025 een inloopbijeenkomst georganiseerd voor alle stakeholders en geluisterd naar verschillende aandachtspunten die werden ingebracht. We hebben het SPvE en het schetsontwerp getoond tijdens de inloopbijeenkomst. Als het voorlopig ontwerp gereed is zullen wij de stakeholders hiervan op de hoogte brengen. Dan weten we ook welke input van bewoners we wel en niet mee kunnen nemen in de ontwikkeling. Van een deel van de input weten we dit al. We gaan bijvoorbeeld een bosschage aanplanten tegen inschijnende koplampen waar bewoners tegenover de in- uitrit van de parkeerplaats langs de Oosterdreef hinder van ervaren. Verder kiezen wij voor lagere bebouwing aan de kant van de Oosterdreef (drie lagen in plaats van vier), omdat ook de bewoners hier expliciet om lagere bebouwing hebben gevraagd. Geheimhouding Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo).

Er kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake.

Voorbereidingskrediet voor circa 80-90 Flexwoningen op de voormalig zwembadlocatie te Nieuw-

pagina 6

Vennep

De informatie raakt de economische en financiële belangen van onze gemeente, daarom maken we gebruik van de uitzonderingsgrond als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Woo. We besluiten in dit geval die informatie niet openbaar te maken.

3.6 Wanneer en hoe zal de raad/het college over de voortgang worden geïnformeerd Wanneer de intentieovereenkomst afloopt en we tot een vervolgovereenkomst met Woningcorporatie Ymere komen, nemen wij een besluit en wordt de raad gevraagd om in te stemmen met de te openen grondexploitatie. Over de stand van het krediet wordt de raad halfjaarlijks geïnformeerd via de (t)MPG-cyclus. Daarnaast informeren wij de raad via de Bouwmonitor.

3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? Uit het Regionaal Actieprogramma Wonen blijkt dat de behoefte aan woningen binnen de MRA en de verschillende deelregio's daarbinnen onverminderd groot is. Ook is gebleken dat in alle segmenten een tekort is aan woningen. Vooral één- tot tweepersoonshuishoudens hebben het moeilijk op de woningmarkt en zijn zowel bij koop als in de huursector aangewezen op het sociaal en betaalbare aanbod. Dit project wat voor 100% bestaat uit sociale huurwoningen voor één- tot tweepersoonshuishoudens, levert een bijdrage aan het aanbod voor die doelgroepen die het moeilijk hebben op de huidige woningmarkt. 4. Ondertekening Burgemeester en wethouders van de gemeen e Haarlemmermeer, de burgermeester,

Marianr Bijlage(n)f • Bijlage 1 Stedenbouwkundig Programma vah-Eisen • Bijlage 2 Intentieovereenkomst (geheim) • Bijlage 3 Planning o Bijlage 4 Voorbereiding, Toezicht en Administratie

1

ruurmans-Wijdeven