12926667 rv Vestiging voorkeursrecht in Lisserbroek

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Inlichtingen Collegevergadering

Vestiging voorkeursrecht in Lisserbroek mr. drs. Beryl van Straten Christien Jordaan 20 januari 2025

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

12926667 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. op grond van artikel 9.1 lid 1, onder b van de Omgevingswet verschillende percelen en perceelgedeelten, gelegen in het gebied Lisserbroek Binnen Turfspoor en Noord, aan te wijzen als percelen waarop de artikelen 9.7 tot en met 9.22 van de Omgevingswet van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op de bij dit voorstel behorende en als zodanig gewaarmerkte grondplantekening met datum 13 november 2025 en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen/perceelgedeelten, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die percelen zijn onderworpen, één en ander naar de rechtstoestand van de openbare registers van het kadaster volledig gesignaleerd tot en met 06-11-2025 -14:59, volledig bijgewerkt tot en met 06-11-2025 14:59; 2. de onder beslispunt 1 bedoelde percelen aan te wijzen om de realisatie zeker te stellen van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die is toegedacht in de Omgevingsvisie Haarlemmermeer en is uitgewerkt in het vastgestelde Gebiedsgericht Programma van 16 december 2025 en die ter plaatse de van het huidige gebruik afwijkende functies verkeer, sportvelden en groen (ecologische zone) zal inhouden; 3.

dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 18 november 2025 van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer op grond van art. 9.1 lid 2, welk besluit van rechtswege vervalt zodra dit raadsbesluit ingaat; 4. vast te stellen dat op genoemde percelen de afgelopen twee jaren geen voorkeursrecht gevestigd is geweest op basis van dezelfde wettelijke grondslag; 5. vast te stellen dat dit besluit op basis van artikel 9.4 lid 1 sub b van de Omgevingswet van rechtswege vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voordien een omgevingsplan is vastgesteld dat kan dienen als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht; 6. dit besluit te publiceren in het Gemeenteblad, in te schrijven in de openbare registers alsmede de eigenaren en beperkt gerechtigden van de procedurele en materiële gevolgen van dit besluit in kennis te stellen en aan de eisen te voldoen die artikel 16.32b van de Omgevingswet en de Bekendmakingswet stellen, zodat het voorkeursrecht ingaat. 2.

Samenvatting

Onze gemeente heeft een grote opgave op het gebied van woningbouw. In Lisserbroek is de ruimte om een deel van deze opgave te verwezenlijken. Daarvoor is noodzakelijk dat ook wordt

Vaststelling voorkeursrecht in Lisserbroek

Pagina 2

voorzien in de benodigde ontsluiting en het bijbehorende voorzieningenniveau. Het grondbezit is versnipperd. Wij willen voorkomen dat nog meer partijen een grondpositie verwerven en zich daarmee een onderhandelingspositie in het gebied verschaffen of de realisatie van de noodzakelijke voorzieningen doorkruisen. Om de ruimtelijke en maatschappelijke opgave in het gebied Lisserbroek Binnen Turfspoor en Noord (Lisserbroek) te verwezenlijken kunnen wij het instrument van het voorkeursrecht van de Omgevingswet toepassen. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt ons de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen in de invulling van onze plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht zijn eigenaren verplicht om, wanneer zij hun percelen wensen te verkopen, deze eerst aan ons te koop aan te bieden. Daarmee verstevigt de gemeente haar positie op de grondmarkt en kan zij preventief acteren, anticiperend op eventuele (ongewenste) grondtransacties in het gebied. Daarnaast kan door de vestiging van een voorkeursrecht speculatie worden tegengegaan, waardoor wij grip houden op de grondprijzen. Het instrument van het voorkeursrecht is een zwaar middel waarmee in beginsel terughoudend moet worden omgegaan. Er moet sprake zijn van een groot maatschappelijk belang om de inzet van dit instrument te rechtvaardigen.

Wij zijn van oordeel dat het algemene belang van de realisatie van woningbouw, en meer in het bijzonder de toegedachte stedelijke ontwikkeling in Lisserbroek waarvoor ter plaatse toegedachte infrastructuur, sportvoorziening en natuur een voorwaarde is, zodanig zwaar weegt in verhouding tot de belangen van eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, dat wordt besloten om het voorkeursrecht in te zetten. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

Aanleiding en context In de Omgevingsvisie gemeente Haarlemmermeer 2040 (2021.0003036) is Lisserbroek aangewezen als locatie waar grootschalige woningbouw zal plaatsvinden buiten de kern. Als opgaven zijn daarbij onder andere benoemd: het belang van investeren in mobiliteit en een goede bereikbaarheid; het realiseren van ontbrekende schakels in het netwerk van groen, recreatie en bijbehorende routes; het aansluiten van de nieuwbouw op de bestaande kern; en de zorg dat het maatschappelijk voorzieningenniveau past bij het beoogd woonmilieu. De beoogde ontwikkeling van Lisserbroek is uitgewerkt in de door de raad op 19 december 2024 vastgestelde gebiedsenvelop Lisserbroek (11547773) en het ontwerp Gebiedsgericht Programma (GGP) (11949835) dat door ons op 14 juni 2025 ter inzage is gelegd en op 16 december 2025 door ons is vastgesteld (12829656). De Gebiedsenvelop en het Gebiedsgericht Programma bieden ruimte om in de directe omgeving van Lisserbroek circa 3.600 nieuwe woningen te realiseren. Voor deze woningen moeten nieuwe gebiedsontsluitingswegen worden aangelegd langs de Nieuwerkerkertocht en worden de bestaande voetbalvelden verplaatst en uitgebreid. Binnen de gebiedsontwikkeling en naast de nieuwe ontsluitingsweg langs de Nieuwerkerkertocht realiseert de provincie Noord-Holland een ecologische verbindingszone (Omgevingsverordening NH2022).

De grondslag voor het opleggen van een voorkeursrecht door de raad, is artikel 9.1 Omgevingswet, eerste lid onder b, waarin bepaald is dat voor een in een omgevingsvisie of programma toegedachte niet-agrarische functie, waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte functie en welke functie nog niet geregeld is in het Omgevingsplan, het voorkeursrecht gevestigd mag worden. Doel Het is, gelet op de ruimtelijke en maatschappelijke opgave van onze gemeente, van belang om onze positie op de grondmarkt te verstevigen, speculatie tegen te gaan en een actieve en regisserende rol te spelen bij de invulling van onze plannen in het gebied Lisserbroek. Om grondspeculatie en belemmering van de gebiedsontwikkeling tegen te gaan, wordt voorgesteld om een voorkeursrecht te vestigen zoals verwoord in dit voorstel.

Vaststelling voorkeursrecht in Lisserbroek

Pagina 3

3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

Wij hebben op 18 november 2025 een voorlopig voorkeursrecht gevestigd (12829656) op gronden in het gebied Lisserbroek. Onze voorlopige aanwijzing vervalt na drie maanden. De raad wordt voorgesteld om binnen die termijn een aanwijzingsbesluit te nemen tot vestiging van een voorkeursrecht ter bestendiging van de voorlopige aanwijzing. Bij inwerkingtreding van het raadsbesluit vervalt het voorlopige voorkeursrecht. De raad is bevoegd om een voorkeursrecht te vestigen Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet kan de raad definitief percelen aanwijzen waarop de regels van de artikelen 9.7 tot en met 9.22 van de Omgevingswet van toepassing zijn. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op gronden die zijn begrepen in de omgevingsvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, waaraan bij de omgevingsvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming, zodat wij reeds in een vroegtijdig stadium slagvaardig kunnen optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. De systematiek van de Omgevingswet brengt met zich mee, dat op het moment dat het voorkeursrecht kan worden aangewend, veelal nog niet zeker zal zijn of het toegedachte gebruik feitelijk kan worden gerealiseerd.

Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat deze onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht door de raad. De percelen komen in aanmerking voor vestiging van het voorkeursrecht De in de aanwijzing betrokken percelen (zie bijlage 2) maken onderdeel uit van de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040. In de Omgevingsvisie wordt een doorkijk gegeven naar hoe onze gemeente zich in de toekomst ziet. Lisserbroek is aangewezen als locatie voor uitbreiding van woningbouw inclusief bijbehorende voorzieningen. De in de aanwijzing betrokken percelen (zie bijlage 2) hebben op dit moment de functie Agrarisch, en Wonen, Tuin of Verkeer in het Omgevingsplan van de gemeente Haarlemmermeer, onderdelen bestemmingsplan Buitengebied Zuid (2013) en bestemmingsplan Lisserbroek (2013). De percelen zijn feitelijk ook als zodanig in gebruik. In de Omgevingsvisie wordt een nieuwe stedelijke ontwikkeling toegedacht die ter plaatse de functies sportvelden, verkeer en groen (ecologische zone) zal inhouden. In het op 16 december 2025 vastgestelde GGP zijn deze functies bestendigd.

Wij achten dat publieke belang zodanig zwaarwegend in verhouding tot de belangen van eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden, dat de inzet van het voorkeursrecht gerechtvaardigd is om deze doelen te bereiken. Wij hebben het voorlopig voorkeursrecht beperkt tot de functies die voorwaardelijk zijn voor fase 1 van de woningbouw; wij stellen de raad voor om deze begrenzing te volgen. Op de andere voor die functies benodigde gronden in de directe nabijheid van de percelen waarop het voorkeursrecht wordt gevestigd, zijn de rechthebbenden de provincie Noord-Holland en partijen waarmee daarover afspraken zijn gemaakt in het kader van de ontwikkeling. Over de mogelijkheid deze gronden te verwerven dan wel afspraken te maken over de aanwending ervan voor de toegedachte functie, bestaat geen twijfel. Daarom is de aanwijzing beperkt tot de percelen die op de perceellijst (bijlage 3) en grondplantekening (bijlage 2) staan vermeld.

Vaststelling voorkeursrecht in Lisserbroek

Pagina 4

Het voorkeursrecht kan anders niet worden gecontinueerd Artikel 9.4 lid 3 van de Omgevingswet bepaalt dat het voorlopige voorkeursrecht vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, lid 1 ingaat. Artikel 9.1, lid 1 onder b. van de Omgevingswet geeft de raad de bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht voor zover een zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in een gemeentelijke omgevingsvisie of in een programma een nietagrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Indien de raad het collegebesluit voor de aanwijzing niet bestendigt, heeft dit tot gevolg dat onze gemeente gedurende een periode van twee jaar gebonden is aan het zogeheten herhalingsverbod. Dit verbod houdt in dat de betrokken 'vrijgekomen' gronden niet binnen deze termijn opnieuw door middel van eenzelfde aanwijzingsbesluit (als het besluit dat is ingetrokken of van rechtswege is vervallen) met een voorkeursrecht mogen worden belast (artikel 9.3 Omgevingswet). Een vervolgaanwijzing van dezelfde gronden, maar op een andere wettelijke grondslag is in principe wel mogelijk.

Aan het voorkeursrecht is een maximale termijn gekoppeld Artikel 9.4 van de Omgevingswet bepaalt dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder b vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedeeld in het omgevingsplan. Nadat het besluit tot aanwijzing door de raad is genomen, moet het bekend worden gemaakt om in werking te treden. De voorkeursrechtbeschikking wordt bekendgemaakt door toezending of uitreiking hiervan aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden. Daarnaast moet het besluit ter inzage worden gelegd en moet daarvan kennis worden gegeven. De publicatietekst voor het Gemeenteblad is als bijlage 1 bijgevoegd. Tot slot moet het voorkeursrecht op grond van artikel 16.82a van de Omgevingswet binnen vier dagen na de bekendmaking worden ingeschreven in het kadaster. Het voorkeursrecht gaat in op het tijdstip van inschrijving in het kadaster. De eigenaren (en beperkt gerechtigden) ontvangen vervolgens van de gemeente een aangetekende brief dat op hun perceel het voorkeursrecht is gevestigd (bijlage 4). Daarin staan de mogelijkheden voor het indienen van bezwaar uitgelegd.

Als het voorkeursrecht niet binnen vier dagen na bekendmaking wordt ingeschreven, moet het voorkeursrecht worden ingetrokken en moet dat worden medegedeeld aan de eigenaren en beperkt gerechtigden. Dit wordt dwingendrechtelijk voorgeschreven in artikel 9.5 van de Omgevingswet. Wat zijn de kanttekeningen en risico's?

Het vestigen van het voorkeursrecht betekent actie van de gemeente Het voorkeursrecht verplicht de eigenaar van een onroerende zaak waarop het voorkeursrecht is gevestigd en die het voornemen heeft tot verkoop over te gaan, (eerst) ons college uit te nodigen in onderhandeling te treden over verkoop aan onze gemeente. Als de eigenaar zijn met voorkeursrecht belaste grond aanbiedt, moet ons college conform artikel 9.13 van de Omgevingswet binnen zes weken na ontvangst van de uitnodiging van de aanbieder besluiten of wij al dan niet in beginsel bereid zijn de onroerende zaak tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. Indien wij een positief beginselbesluit hebben genomen zal er vervolgens een onderhandelingsproces op gang komen gericht op de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen de eigenaar en de gemeente. Doorgaans levert dit onderhandelingsproces een prijs op die ook wordt verkregen op de vrije markt: een marktconforme prijs die kopers en verkopers met elkaar zouden afspreken als er geen voorkeursrecht op de grond zou rusten. Ingeval van een negatief beginselbesluit of na het ongebruikt verstrijken van de termijn van zes weken is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om

Vaststelling voorkeursrecht in Lisserbroek

Pagina 5

het in de uitnodiging vermelde goed te vervreemden aan derden. Gedurende deze termijn blijft het voorkeursrecht wel op de grond rusten, maar is het tijdelijk buiten werking voor deze eigenaar. De vestiging van het voorkeursrecht kan met zich meebrengen dat de gemeente verplicht is gronden aan te kopen Het voorkeursrecht wordt alleen geactiveerd doordat de eigenaar - als hij zijn grond wil vervreemden - wettelijk verplicht is die grond eerst aan de gemeente aan te bieden. Hoewel de Omgevingswet als uitgangspunt heeft dat de gemeente vrij is om te bepalen of zij de tot koop aangeboden grond wenst aan te kopen, zijn er twee uitzonderlijke situaties waarin de gemeente kan worden verplicht de grond aan te kopen. Beide gevallen kunnen zich pas voordoen nadat wij een positief beginselbesluit tot aankoop van de aangeboden grond onder nader overeen te komen voorwaarden hebben genomen: 1. als wij, op verzoek van de eigenaar, bij de rechtbank een procedure hebben gestart om de prijs te bepalen en de rechtbank uitspraak heeft gedaan over de prijs, zijn wij als de eigenaar voor die prijs wil verkopen verplicht de zaak af te nemen voor die prijs (artikel 9.20 lid 1 Ow); 2. als de eigenaar de overdracht aan onze gemeente tegen een vast te stellen prijs vordert en aannemelijk maakt dat sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden van de eigenaar (artikel 9.18 Ow).

Dit is alleen in uitzonderlijke situaties aan de orde. De omvang van de aanbieding kan ruimer zijn dan hetgeen is aangewezen Uitgangspunt is dat de eigenaar vrij is om te bepalen wat hij aan onze gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met een voorkeursrecht belaste gronden betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast mogelijk dat de eigenaar zijn aanbod verruimt door daarin bijvoorbeeld niet alleen de met het voorkeursrecht belaste gronden op te nemen, mits de andere gronden tezamen met de voorkeursrechtgronden een zogeheten 'samenhangend geheel' vormen (artikel 9.12 Omgevingswet). Wij zijn vervolgens verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien wij het aanbod weigeren, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij de voorkeursrechtgronden aan derden te verkopen. 3.3

Wat mag het kosten?

Aan de uitvoering van dit voorstel zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, geen kosten verbonden. Indien en voor zover wij over zullen gaan tot verwerving van gronden, dient hiervoor te zijner tijd krediet beschikbaar te worden gesteld. Hiervoor zullen wij de raad dan een voorstel doen voor het autoriseren van een krediet en zullen wij ingaan op met de verwerving samenhangende potentiële financiële risico's. Wat zijn de financiële risico's?

Aan het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht ingevolge de Ow zijn vooralsnog minimale financiële risico's verbonden. Deze hebben betrekking op de onder paragraaf 3.2 in uitzonderlijke gevallen genoemde verplichte aankoop. 3.4

Wie is daarvoor verantwoordelijk?

De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van een voorkeursrecht. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van het besluit. Binnen het college is de portefeuillehouder ruimtelijke ontwikkeling en grondzaken eerste aanspreekpunt. 3.5

Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

Er zijn geen zienswijzen ingediend Het Collegebesluit alsmede het voorgenomen raadsbesluit hebben met ingang van 20 november 2025 gedurende vier weken ter inzage gelegen. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn belanghebbenden ingevolge artikel 4.8 van de Algemene wet

Vaststelling voorkeursrecht in Lisserbroek

Pagina 6

bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondelinge of schriftelijke zienswijzen bij de raad naar voren te brengen. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Er is één bezwaar ingediend Tegen het collegebesluit om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen kon door belanghebbenden bezwaar worden gemaakt. Er is één bezwaar ingediend. De afhandeling van dit bezwaar zal formeel via de daarvoor gebruikelijke procedure plaatsvinden. Omdat de inhoud ervan relevant kan zijn voor het raadsbesluit en door de raad meegewogen kan worden, zullen wij hier kort op ingaan. De indiener, niet zijnde eigenaar van of beperkt gerechtigde op een met voorgenomen voorkeursrecht belast perceel, heeft aangegeven dat het voorkeursrecht op een aantal percelen is gevestigd om de aankoopprijs te drukken. De indiener is geen eigenaar van één van de met voorkeursrecht belaste percelen of beperkt gerechtigde. De vraag is of hij wel een belanghebbende is. Als dat niet het geval is dan is het bezwaar niet-ontvankelijk. Inhoudelijk merken wij op dat de grondeigenaar recht heeft op een marktconforme grondprijs, dit is wettelijk zo geregeld. Indien de grondeigenaar het niet eens is met de grondprijs die, in geval van verkoop, wordt geboden dan zijn er voor de grondeigenaar mogelijkheden deze waarde juridisch te laten toetsen.

Wij zien op basis van het bezwaar geen reden om de raad niet voor te stellen h het voorkeursrecht te bestendigen. Communicatie Indien de raad conform voorstel besluit, wordt het besluit zo snel mogelijk gepubliceerd in het Gemeenteblad (bijlage 1). De eigenaren en beperkt gerechtigden ontvangen na besluitvorming een aangetekende brief met toelichting (bijlage 4, de beschikking). Eveneens worden de stukken ingeschreven in de Basisregistratie Kadaster en worden de stukken (fysiek op het gemeentekantoor en) digitaal ter inzage gelegd. Vervolgens bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om binnen zes weken na verzending van de beschikking bezwaar te maken tegen het raadsbesluit. Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen. 3.6

Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

Indien en voor zover tot verwerving van gronden zal worden overgegaan, zullen wij de raad een voorstel doen voor het daarvoor autoriseren van een krediet en zullen we ingaan op met de verwerving samenhangende potentiële financiële risico's. Ook wordt de raad via het Meerjarenperspectief Grondzaken, de bouwmonitor en Schaalsprong wonen geïnformeerd over de voortgang. 3.7

Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)?

De ambitie van de MRA (Woondeal) is om in de periode tot en met 2030 circa 171.000 woningen te realiseren in de metropool. Door de woningbouwontwikkeling in Haarlemmermeer kunnen wij een aanzienlijk deel van deze regionale woningbouwopgave van de MRA mogelijk maken. Omdat de woningbouw in Haarlemmermeer onderdeel uitmaakt van de metropoolopgave, wordt er nauw met de MRA samengewerkt om deze opgave ook te kunnen realiseren. De ontwikkeling van Lisserbroek levert een bijdrage aan deze opgave.

Vaststelling voorkeursrecht in Lisserbroek

Bijlage(n): 1 2 3 4

Tekst publicatie Gemeenteblad Grondplantekening d.d. 13 november 2025 Perceelslijst getekend Brief aan eigenaren en beperkt gerechtigden (beschikking)

Pagina 7