12757640 Bouwmonitor woningbouw juli 2025 en Bestuurlijke Voortgangsrapportage 2024
Tekst van het document
gemeente Haarlemmermeer
De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer
postbus 250 2130 AG Hoofddorp
Bezoekadres: Marktlaan 124 Hoofddorp Telefoon 0900 1852
Cluster Inlichtingen Telefoon
Samenleving, Sport en Cultuur Xandra van Ginkel, Els van der Schans 0900 1852
Verzenddatum
I 8 NOV. 2025
Uw brief Ons kenmerk Bijlage(n) Onderwerp
XS-25100812.1454 Zie onder Bouwmonitor woningbouw juli 2025 en Bestuurlijke Voortgangsrapportage 2024
Geachte heer, mevrouw. Hierbij ontvangt de raad de Bouwmonitor met peildatum 1 juli 2025 en de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen 2024. Wij informeren de raad conform afspraak (Motie BVR Wonen 18 juni 2020) tweemaal per jaar over de voortgang van de woningbouw in onze gemeente. De monitor met peildatum 1 juli 2025 wordt tegelijkertijd uitgebracht met de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen 2024. In deze brief geven wij de raad een nadere duiding van de informatie uit de bijgevoegde Bouwmonitor en BVR Wonen. Allereerst blikken we daarin terug op de woningbouwontwikkelingen in de eerste helft van 2025. We stellen de raad op de hoogte van eventuele afwijkingen en inzichten. Daarna volgt een vooruitblik op de tweede helft van 2025 en verder. Met de BVR Wonen 2024 blikken we terug op 2024. We brengen ook de voortgang van de actualisatie van ons woonbeleidsprogramma 2019-2025 'Het verschil maken' in beeld. Algemeen beeld en woningproductie
De woningmarkt wordt nog steeds gekenmerkt door een aanhoudend woningtekort en stijgende huizenprijzen. Een van de grootste opgaven in Haarlemmermeer is het bouwen van meer woningen om zo de woningnood tegen te gaan en de doorstroming te bevorderen. De verwachting is dat het gemiddeld aantal opgeleverde woningen vanaf 2026 stijgt naar bijna 1.800 woningen per jaar. In 2025 zijn we gestart met de bouw van 1.773 woningen. In totaal verwachten we voor de periode 2025 tot en met 2030 11.059 opleveringen. 6.503 woningen daarvan (56%) zijn onderdeel van een zogenaamd hard plan. Dat is een plan waarvan de bouw reeds is gestart of dat al planologisch is vastgelegd (bijvoorbeeld in een onherroepelijk omgevingsplan of definitieve omgevingsvergunning). Daarbovenop zijn voor 9% van de tot en met 2030 op te leveren woningen anterieure overeenkomsten gesloten (met medeneming van de na de peildatum van deze monitor gesloten anterieure overeenkomsten voor LisserbroekNoord en Lisserbroek Binnen Turfspoor).
Ons kenmerk: XS-25100812.1454
Pagina 2
We voldoen aan afspraken uit het coalitieakkoord 2022-2026 en de Woondeal MRA
In de periode 2022 tot en met 2024 zijn 2.225 woningen opgeleverd. Inclusief deze al opgeleverde woningen en met een planvoorraad van 11.059 woningen tot en met 2030 is de totale plancapaciteit 13.284 woningen. Deze totale plancapaciteit ligt net onder de in de MRA Woondeal vastgelegde inspanningsverplichting om 13.400 woningen tot en met 2030 te realiseren. Dit aantal lag eind vorig jaar nog ruim 2.000 woningen hoger. Er is bij veel projecten sprake van een productie die later zal plaatsvinden dan aanvankelijk gedacht. Dit komt voort uit knelpunten als netcongestie en stikstof. Het gevolg is dat een deel van de productie volgens de laatste inzichten niet voor, maar pas (net) na 2030 wordt voorzien. Deze boeggolf - een verschijnsel dat in alle bouwgemeenten optreedt - zien we in elke update van de Bouwmonitor terug. Uit de actualisatie blijkt dat er vooral sprake is van het doorschuiven van de verwachte productie van al bestaande plannen in de tijd. Per saldo verschuift de verwachte oplevering van 2.182 woningen tot na 2030 ten opzichte van de vorige Bouwmonitor (peildatum 1 januari 2025). Het doorschuiven komt vooral voor bij de (deel)projecten Hyde Park in Hoofddorp (700 woningen), Pionier Bols in Nieuw-Vennep (535), Lisserbroek fase 1 (290) en Post van Krayenhoff in Cruquius (375), als gevolg van geactualiseerde planningen. Minimaliseren van vertragingen en uitval
Het bouwen van woningen is belangrijk om de woningnood tegen te gaan. Daarom nemen we stappen om vertragingen te voorkomen, dan wel te minimaliseren en zo mogelijk te kunnen versnellen. We bereiden, naast het steeds meer werken met parallel plannen, een lokale versnellingstafel Haarlemmermeer voor. Een versnellingstafel, waarin we onder andere samenwerken met ontwikkelende partijen en woningcorporaties, richt zich op het structureel identificeren en oplossen van knelpunten binnen woningbouwprojecten. Voortgang op kernindicatoren
In onderstaande tabel is voor acht kernindicatoren de voortgang opgenomen, waarbij in de laatste kolom met kleur wordt aangegeven of de afspraak op schema ligt (groen), bijsturing nodig is (oranje) of afwijkt (rood).
Betaalbaarheid
50%
49% in periode 2025-2030 Anterieure overeenkomsten en prestatieafspraken corporaties
Aandeel sociale huur
30%
29% in periode 2025-2030 Prestatieafspraken met de corporaties
Coalitieakkoord
3.000 woningen in coalitieperiode
Vanaf medio 2022 zijn al 2.225 woningen gerealiseerd. Met de geplande oplevering van 735 woningen in 2025 komt het totaal op 2.960.
Woondeal
Wederkerige inspanningsverplichting om 13.400 woningen op te leveren
Inclusief de al opgeleverde woningen is de totale potentiële plancapaciteit tot en met 2030
Ons kenmerk: XS-25100812.1454
Zorgwoningen
Convenant Houtbouw
Pagina 3
in de periode van 2022 tot en met 2030 en te sturen op kritische succesvoorwaarden
13.284 woningen. Dit ligt net onder de opgave. Gezien nog mogelijke vertragingen komt 100% realisatie tot en met 2030 onder druk. nzetten op sneller koersen op het vergroten van het aantal harde plannen. Inzet parallel plannen. Waar nodig inzet van de bouwambassadeur. Opzet lokale versnellingstafel
4% van de geplande woningen dient een zorgwoning te zijn (gemeentelijk beleid) Vanaf 2025 is 1 van de 5 nieuwbouwwoningen houtbouw
5% van de geplande productie betreft zowel zelfstandige als onzelfstandige zorgwoningen 777 woningen (6,7%) tot en met 2030. Dit aantal moet groeien naar circa 2.300 woningen (20%). Of er sprake kan zijn van houtbouw, is veelal pas in een laat stadium helder.
Natuur-lnclusieve bouw Motie "Haarlemmermeer gaat 7 projecten met in totaal 1.500 voor natuur-inclusief bouwen" woningen in voorbereiding die natuur-inclusief worden. van 8 juli 2021 Er zijn op dit moment 5 plannen in In het woonwagenbeleid is de Woonwagenstand ambitie dat er 21 standplaatsen voorbereiding voor 10 nieuwe plaatsen standplaatsen. bijkomen en dat het aantal standplaatsen meegroeit met de Goede aanzet in het eerste jaar na gemeente. vaststelling, maar we blijven wel de voortgang monitoren om de doelstelling te realiseren. Betaalbaarheid
Voor 2025 wordt een stijging verwacht van het aandeel betaalbare woningen naar 34%. Zowel het aandeel als het absolute aantal sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen zal naar verwachting toenemen. In de planvoorraad 2025 tot 2030 valt 49% in het prijssegment betaalbaar. Binnen het segment betaalbaar is het aandeel sociale huur 29%. Omdat van 8% van de woningen de prijsklasse nog niet bekend is, kunnen we stellen dat we de doelstelling om minimaal 50% betaalbare woningen (30% sociale huur en 20% middencategorie betaalbaar), te bouwen waarschijnlijk halen.
Ons kenmerk: XS-25100812.1454
Pagina 4
1200
954
1000
800
633
591
600
442 363
400
243
2022
2023
2024
2025
2026
I
2027
2028
2029
2030
Figuur 1 Verwachte opleveringen sociale huur per jaar (inclusief opleveringen laatste 3 jaar) In de Woondeal van 2023 hebben we wederkerige afspraken met het Rijk gemaakt ons in te spannen om via een reëel tijdspad toe te groeien naar een aandeel van tweederde betaalbaar in de nieuwbouwprogrammering en 30% sociaal in de voorraad. De wederkerigheid van deze Woondealafspraken betreft de randvoorwaardelijke inzet van het Rijk op het gebied van de kritische succesfactoren. De haalbaarheid wordt bepaald door het tijdig wegnemen van diverse knelpunten op het gebied van bijvoorbeeld de financiële haalbaarheid, energie-infrastructuur, stikstof, geluid, luchtkwaliteit, betaalbaarheid en mobiliteit. Hoewel het Rijk op meerdere kritische succesfactoren stappen heeft gezet is op onderdelen aanvullende inzet nodig om de randvoorwaarden volledig te borgen. Het gaat met name (maar niet alleen) om knelpunten op het gebied van financiële haalbaarheid, stikstof en mobiliteit. Daarom blijven we inzetten op nadere samenwerking met het Rijk. Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
Het Rijk is per 1 juli 2025 het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK) gestart om de bouw van betaalbare koopwoningen te stimuleren. Dit fonds is bedoeld om ontwikkelaars te ondersteunen bij de realisatie van betaalbare woningen. De raad heeft ons college in een motie 'Deelname aan Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen' (RvO 27) op 13 maart 2025 verzocht om ontwikkelaars en andere relevante partijen actief te wijzen op de NFBK en hen aan te sporen hieraan deel te nemen. De mogelijkheden om dit fonds in te zetten, worden echter sterk ingeperkt door de voorwaarden die eraan zijn verbonden. Ondanks de beperkende voorwaarden is het wel gelukt om het NFBK te benutten. In het project Het Nieuwe Noord, deelplan Honk Hoofddorp worden 40 woningen via het NFKB verkocht. Zo worden in dit project extra betaalbare woningen gerealiseerd, bovenop de 30% sociale huurwoningen en 20% middenhuurwoningen die zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Lokale voorrang
In het voorjaar van 2021 hebben we het besluit genomen om inwoners van Haarlemmermeer die daarvoor in aanmerking komen, voorrang te geven voor vrijkomende sociale huurwoningen in de kleine kernen (2021.0001471). Onder kleine kernen verstaan wij alle kernen met
Ons kenmerk: XS-25100812.1454
Pagina 5
uitzondering van Hoofddorp en Nieuw-Vennep. In 2024 zijn 173 woningen (23%) met lokale voorrang aangeboden en toewezen aan woningzoekende uit Haarlemmermeer. Bijzondere doelgroepen
De grote vraag naar sociale huurwoningen vraagt om een zorgvuldige woonruimteverdeling. Wij vinden het belangrijk dat er aanbod is voor de reguliere woningzoekenden. Tegelijkertijd vragen diverse kwetsbare mensen uit bijzondere doelgroepen (urgenten, uitstromers uit de maatschappelijke opvang en statushouders) om extra hulp. Daarom zijn er in de Prestatieafspraken Haarlemmermeer 2024 tot en met 2027 (10220976) met de woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken gemaakt over de verdeling van het aanbod. In deze afspraken is een onderverdeling gemaakt naar voorrangsregels en doelgroepen. Circa 23% van de verhuringen in 2024 ging naar bijzondere doelgroepen. Het aandeel blijft daarmee ruim onder de signaalwaarde van 30%. Het aantal aanbiedingen met lokale en regionale voorrang blijft binnen de geldende marges. Statushouders Statushouders worden volgens het huidige woonbeleid zodanig gehuisvest dat zij verder kunnen werken aan integratie. In 2024 zijn 89 reguliere corporatiewoningen ingezet voor het plaatsen van gezinnen en het doorstromen van statushouders uit alternatieve huisvesting. In deze 89 corporatiewoningen zijn 239 statushouders (personen) gehuisvest, terwijl de taakstelling in 2024 in totaal 350 was. De achterstand is in 2024 is opgelopen tot 111 statushouders. Flexwonen In totaal hebben wij vanaf 2022 samen met de corporaties 92 wooneenheden gerealiseerd.
Via transformatie van eigen vastgoed in samenwerking met Flexwonen NH zijn 83 wooneenheden toegevoegd. Op dit moment onderzoeken we samen met Ymere de mogelijkheid tussen de 80 en 90 flexwoningen te realiseren op de voormalige zwembadlocatie in Nieuw-Vennep. Woonwagenbeleid In de prestatieafspraken 2024 tot en met 2027 (10220976) is het woonwagenbeleid opgenomen. In dit beleid hebben wij de ambitie uitgesproken om het aantal woonwagenstandplaatsen met 21 stuks uit te breiden. Ymere is bereid om in samenwerking met ons, bij voorkeur op of nabij bestaande woonwagencentra, de huidige voorraad voor de komende vier jaar met 10 standplaatsen uit te breiden. Aanvullend spannen Ymere, Eigen Haard, Rochdale en onze gemeente zich gezamenlijk in om de overige elf standplaatsen te realiseren. Wij zijn in onderling overleg over de mogelijkheden tot realisatie en het in beheer nemen, met de intentie gaandeweg tot een totale uitbreiding van 21 woonwagenstandplaatsen te komen. Wonen met zorg De nota Huisvestingsopgave wonen met zorg (2022.0000403), het Manifest 'Samen leven', wonen en zorgen in Haarlemmermeer' en het onderzoek 'Huisvestingsopgave wonen met zorg' van 2020 zijn nog steeds leidend in gemeente Haarlemmermeer. In 2024 is vooral gefocust op de opgave voor "zelfstandige zorgwoningen".
Dit zijn zelfstandige woningen die bestemd en geschikt zijn voor mensen met een in de toekomst ontwikkelende of al aanwezige lichte zorgvraag. Gezien de opgave is berekend dat 4% van de te ontwikkelen woningen een zelfstandige zorgwoning is en 2% een onzelfstandige zorgwoning. Deze percentages zijn zodanig meegenomen in gebiedsenveloppen en afspraken met projectontwikkelaars.
Ons kenmerk: XS-25100812.1454
Pagina 6
Nieuwe wetgeving
Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de Nederlandse woningmarkt. Huurcontracten van onbepaalde tijd worden weer de norm en de huurprijzen in het middensegment worden gereguleerd. De verwachting is dat met name particuliere beleggers zich terugtrekken uit de woningmarkt. Dit heeft met name effect voor woningzoekenden die zijn aangewezen op de particuliere huurmarkt, maar biedt ook kansen voor starters op de woningmarkt. Om de mogelijkheden goed te kunnen volgen hebben we een onderzoek naar de particuliere huurmarkt uitgevoerd, in onze gemeente is 10% van de totale woningvoorraad een particuliere huurwoning. Nieuw woonbeleid
Met de op 25 september 2025 door de raad vastgestelde Visie op Wonen en Volkshuisvesting (12233598) anticiperen wij op het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting (op 3 juli 2025 aangenomen door de Tweede Kamer, de datum van inwerkingtreding is nog niet bekend). In deze visie leggen we meer nadruk op het toevoegen van betaalbare woningen (waaronder sociale huur) via nieuwbouw en door het beter benutten van de bestaande voorraad. De ontwikkeling van ons nieuwe woonbeleid bestaat uit twee delen: het visiedeel en een Volkshuisvestingsprogramma waarin we de kaders uit de visie uitwerken in concrete voorstellen. Na vaststelling door ons college leggen wij dit programma ter bespreking voor aan de raad. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, en wethouders van de gemeentef/Haarlemmermeer, de burgemeester,
n Bockxmeer
I
Bijlagen: 1. Bouwmonitor woningbouw juli 2025 2. Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonjen 2024 '
ans-Wijdeven
rapportage
Bouwmonitor woningbouw juli 2025 Gemeente Haarlemmermeer
Bouwmonitor woningbouw juli 2025 Gemeente Haarlemmermeer
Datum:
aug 2025
Opdrachtgever:
Gemeente Haarlemmermeer
Contactpersonen:
Els van der Schans; els.van.der.schans@haarlemmermeer.nl Nils Lamme; nils.lamme@haarlemermeer.nl
Inlichtingen RIGO
Hans van der Reijden; Hans.vander.Reijden@rigo.nl; 06-20637567
Projectnummer RIGO:
P50480 v6
Fotografie Foto voorkant:
Kees van der Veer Badhoevedorp Bonheur-Quatrebras augustus 2024
INHOUD
Samenvatting 1. Inleiding
1
2. Opleveringen
3
3. De planvoorraad; plancapaciteit; de opgave, en de planstatus
3
4. Betaalbaarheid
7
5. Knelpunten
9
6. (overige) Kenmerken woningen
10
Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5
Toelichting begrippen projectenlijst: Planning en prijsklassen Verschil met de voorgaande bouwmonitor Start bouw naar gebied projectenlijst: status en knelpunten
Samenvatting en conclusie De gemeente Haarlemmermeer heeft een omvangrijk bouwprogramma opgesteld voor de komende jaren, bestaande uit zowel grootschalige als kleinschalige (deel)bouwplannen. Uit de Bouwmonitor blijkt dat voor de periode 2025 tot en met 2030 ruim 11.000 nieuwe opleveringen staat gepland. Dit programma betekent dat de jaarlijkse woningproductie vanaf 2026 zal stijgen naar ongeveer 1.800 gemiddeld per jaar. In de afgelopen drie jaar bedroeg dit gemiddelde 740 woningen per jaar. Het is dus vrijwel zeker dat het aantal opgeleverde woningen de komende jaren zal toenemen. Dit blijkt ook uit de groei van het aantal woningen waarvan de bouw reeds is gestart, binnenkort begint of waarvoor vergunningen zijn verleend. Voor de periode 2022 tot en met 2030 is, inclusief al gerealiseerde woningen, momenteel een totaal 13.284 opleveringen voorzien. Dit aantal lag eind vorig jaar nog ruim 2.000 woningen hoger. Er is bij veel projecten sprake van opleveringen die later zal plaatsvinden dan aanvankelijk gedacht. Het gevolg is dat een deel van de productie volgens de laatste inzichten niet voor maar pas (net) na 2030 wordt voorzien. De capaciteit van 13.284 woningen is net niet voldoende om de woondealdoelstelling, die 13.400 woningen omvat, tot en met 2030 te behalen.
Er kan daarnaast niet zondermeer van uitgegaan worden dat in de komende vijf jaar geen vertragingen of uitval zal optreden. Veel van de projecten staan gepland voor de laatste drie jaren van de periode tot 2030. Er hoeft maar een plan van enige omvang te vertragen en de doelstellingen van de Woondeal worden deels niet gehaald als gevolg van opleveringen die pas na 2030 plaatsvinden. Daarnaast speelt dat voor een aanzienlijk deel van de capaciteit nog een (te wijzigen-) omgevingsplan moet worden vastgesteld en omgevingsvergunningen worden verleend. De planning blijft daarnaast onzeker door zowel voorziene als onvoorziene knelpunten, marktomstandigheden en de afhankelijkheid van particulier initiatief. Ook zijn er specifieke uitdagingen zoals de stikstofproblematiek en aansluiting op het energienet, die de komende jaren mogelijk voor verdere vertraging kunnen zorgen. Om veel vertragingen en uitval te voorkomen, is het cruciaal om de planprocedures, de verlening van vergunningen, en de onderhandelingen en overeenkomsten (zoals
bouwprogramma’s en parkeernormen) alle aandacht te blijven geven en knelpunten tijdig weg te nemen. In deze bouwmonitor is ook aandacht besteed aan de aard van de te bouwen woningen, waaronder prijsklassen, zorgwoningen, houtbouw, natuurinclusief ontwerp en verwarmingstechnieken. Extra nadruk ligt op de prijsklassen binnen het bouwprogramma. Uit de plannen blijkt 29% procent van de woningen in de categorie sociale huur valt en 49% ‘betaalbaar’. Dit is sociaal, middenhuur en koop tot € 405.000. Dit aandeel sluit bijna aan bij de huidige doelstelling van 50 procent betaalbare woningen. Op basis van de nieuwe regiewet verandert de doelstelling voor projecten zonder bestaande overeenkomsten: hier wordt een eis van twee derde betaalbare woningen gehanteerd. Er wordt in aantallen gemeten voor de komende periode een groei van het aantal nieuwe sociale huurwoningen verwacht, waarvan ook al een deel reeds in aanbouw is.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
1
1
Inleiding
Per 1 januari en per 1 juli van elk kalenderjaar monitoren wij de woningbouwontwikkelingen. Voor u ligt de Bouwmonitor met peildatum 1 juli 2025. De basis voor de Bouwmonitor is de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. Deze projectenlijst geeft een actueel overzicht van alle woningbouwplannen binnen de gemeente. In de lijst staat onder meer informatie over de totaal beschikbare woningbouwcapaciteit, de planstatus (zacht/ hard), de planning, de verschillende kenmerken van de woningbouwplannen (wat er wordt gebouwd) en of er knelpunten zijn opgelost of bijgekomen. Opgemerkt dient te worden dat de bouwmonitor altijd een momentopname weergeeft. Er kunnen immers ieder moment plannen veranderen, (weer) bijkomen, vertragen of afvallen. De grote woningbouwopgave op de korte en de (middel)lange termijn en de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om een compleet, betrouwbaar beeld van de plancapaciteit voor woningbouw. Deze informatie vormt tevens de basis voor het gesprek binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave, en voor afspraken met de Provincie en het Rijk. Het gaat hier onder andere over de Woondeal MRA en de subsidie-afspraken met het Rijk/SPUKS.
Bovendien wordt de informatie door diverse regionale en landelijke partijen voor hun planning gebruikt (zoals netbeheerder Liander, het Waterschap en ten behoeve van verkeersmodellen).
plangegevens. Ook de planners voerden tegelijkertijd een controle uit. • De projectenlijst wordt gecontroleerd en bij onduidelijkheden/ inconsistenties is er met een aantal projectleiders contact geweest. De projectenlijst is relatief goed ingevuld in vergelijking met andere gemeenten in de regio. Dit is onder andere te zien aan het feit dat de verwachte prijssegmenten en knelpunten goed worden ingevoerd.
Disclaimer In het kader van het op 26 september 2024 vastgestelde Ontwikkelkader Spoorzone Hoofddorp wordt er gewerkt aan de inschatting van het aantal te bouwen woningen en de fasering daarvan voor 2040. Dit is nog niet (geheel) terug te zien in deze monitor. Het gaat totaal naar verwachting om 6.500 tot 10.000 potentieel te bouwen woningen in Spoorzone Hoofddorp tot 2040. De aantallen voor de volgende twee deelprojecten zijn nog niet opgenomen in deze rapportage: -Stationskwartier Zuid (omgeving Multimodale Knoop Hoofddorp). Het project staat wel (al) in de planningslijst; -Locatie Zonneveld (Hoofddorp Stationsgebied) zal niet voor 2040 aan bod komen. Het project staat wel (al) in de planningslijst. Verder: Voor de Locatie Hoofddorp-Noord 1e fase (restcapaciteit na aanpassen afrit N201) is wegens de onzekerheid in tegensteling tot de voorgaande monitor nu nog geen aantal woningen meer opgenomen (in de voorgaande monitor betrof dit 100 woningen tot 2030 en 400 daarna).
Methodiek update gemeentelijke projectenlijst De volgende stappen zijn ondernomen om deze lijst actueel te maken: •
De projectmanagers die verantwoordelijk zijn voor de betreffende bouwprojecten controleren met een Exceltool de plangegevens en passen deze zo nodig aan. Waar nodig is er afstemming met de ontwikkelaars en corporaties over de actualiteit van de Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
2
2
De opleveringen
Uit de opgave van de projectmanagers komt naar voren dat het afgelopen jaar (2024) 986 woningen zijn opgeleverd1. Het jaar daarvoor (2023) waren dat er 504 en in 2022 ging het om 735 woningen. De afgelopen 3 jaar zijn dus 2.225 woningen opgeleverd (zie ook tabel 1).
De huidige planning komt neer op rond de 1.800 opgeleverde woningen gemiddeld per jaar in de periode 2025 t/m 2030. Dit illustreert de toename van het verwacht aantal opleveringen ten opzichte van de afgelopen drie jaar (gemiddeld 740 woningen per jaar). Vanaf 2026 zal volgens de huidige inschattingen het aantal opleveringen ieder jaar substantieel gaan toenemen (zie ook figuur 1). Er zijn afgelopen jaar ook meer woningen in aanbouw zijn genomen (zie tabel 1 en de bijlage 4 “start bouw”).
Locaties waar het afgelopen drie jaar relatief veel woningen zijn opgeleverd zijn HydePark en Tudorpark (Hoofddorp), Nieuw-Vennep (Pionier-Bols), Badhoevedorp Centrum (Quatrebras B en C) en Wickevoort SEIN Cruquiushoeve. Verder zien we dat de kleinschalige locaties ook relatief veel hebben bijgedragen, met in totaal 283 woningen in de afgelopen 3 jaar (dat is 17% van het totaal aantal opgeleverde woningen in die periode). Zie ook tabel 2 op de volgende pagina in welke gebieden woningen zijn opgeleverd.
Tabel 1 De capaciteit in projecten naar verwachte periode oplevering en start bouw
3
In deze actualisatie van de bouwmonitor zijn er ten opzichte van voorgaand meting enkele projecten bijgekomen, afgevallen, maar er is vooral sprake van het doorschuiven van de verwachte productie in de tijd (Zie tabel 2 en figuur 1). Zo is er bij 38 van de 95 projecten sprake van het opschuiven, doorgaans een jaar later. Voor 13 projecten zorgt dit er voor dat (een deel) van de geplande opleveringen voorzien t/m 2030 doorschuiven naar na 2030.
De planvoorraad
3.1 Aantal woningen in de planning Toename van de bouwproductie de komende jaren verwacht De projectmanagers hebben in de planmonitor eind 2024 de verwachte planning naar jaar opgegeven van in totaal 96 projecten. Tellen we het aantal woningen binnen alle plannen op dan zien we dat er momenteel voor de periode 2025 tot en met 2030 totaal 11.059 opleveringen worden verwacht. Samen met de al opgeleverde woningen in de afgelopen drie jaar zou dit voor de periode 2022 t/m 2030 neer komen op 13.284 mogelijke opleveringen (zie ook tabel 1).
1
In de voorgaande Bouwmonitor werden er voor 2024 nog 1.063 opleveringen verwacht. Inmiddels is duidelijk dat 77 woningen hiervan pas dit jaar (2025) worden opgeleverd. Dit betreffen de projecten: BHDCentrum, Quatrebras C (34 woningen) en BHD-Centrum, Quatrebras D (43 woningen).
samenvatting Oplevering
2022 2023 2024
Oplevering Gemiddeld per jaar Start Bouw
735
504
986
Gepland aantal opleveringen vanaf 2025: 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
2032
2033 2034
2035 2036 t/m na 2040
2022
2040
t/m 2030
735 1.292 1.800 2.089 2.146 2.997 2.135 2.699 2.220 1.488 1.465
5.185
11.500
13.284
713 1.102 1.468 1.773 1.983 1.755 3.449 2.009 2.519 1.790 2.135 1.146 1.340 1.140
1.037 4.927
10.080
1.476 16.771
985
Gemiddeld per jaar
1.863
Totaal aantal opleveringen komende periode lager dan eerder verwacht
Tabel 2 Doorschuiven van projecten; Verschil huidige t.o.v. de voorgaande monitor* Oorzaak Projecten Effect op de periode tot en met 2030: Doorschuiven 38 13 projecten met totaal: -2.288 minder** woningen t/m 2030 Afstel/voorlopig uitstel 1 1 projecten met totaal: -100 minder woningen t/m 2030 Minder capaciteit 3 2 projecten met totaal: -7 minder woningen t/m 2030 Meer capaciteit 3 3 projecten met totaal: 53 meer woningen t/m 2030 Nieuw plan 2 2 projecten met totaal: 160 meer woningen t/m 2030 Saldo -2.182 minder woningen t/m 2030
Per saldo komen we hierdoor op een lager aantal verwachte opleveringen voor de periode tot en met 2030 dan eerder voorzien (2.182 woningen minder). Dit fenomeen zagen we ook ten opzicht van eerdere metingen. Zo zien we dat de verwachting voor de periode 2022 t/m 2030 nu bijvoorbeeld 32% procent lager ligt dan veracht in de Bouwmonitor 2022. In figuur 1 is het doorschuiven in de tijd goed te zien. Dit wordt ook wel de boeggolf genoemd. Een verschijnsel dat in veel bouwgemeenten optreedt.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
3
Figuur 1 Verwachting oplevering naar jaar; deze bouwmonitor en die van voorgaande jaren
neemt het potentieel aantal opleveringen voor de periode 2022 t/m 2030 toe met 450 woningen naar 13.734 woningen (in plaats van de eerdergenoemde 13.284). Tabel 3 Opleveringen en verwachting opleveringen naar gebied* Oplevering
De plannen voor de komende jaren zorgen voor nieuwbouw in verschillende kernen verspreid over de gemeente. De verwachte productie vanaf 2025 zal het grootst zijn op de grotere locaties in achtereenvolgens Hoofddorp, Nieuw-Vennep, Lisserbroek en Cruquius Wickevoort. In tabel 3 is een indeling gemaakt naar programma/gebied. In bijlage 2 en 4 is een samenvattend overzicht opgenomen van alle individuele woningbouwprojecten. Er wordt ook gebouwd op de wat kleinere locaties met een totale omvang van 50 of minder woningen. Het gaat vaak om initiatief van derden en projecten die doorgaans een kortere doorlooptijd hebben. De afgelopen drie jaar werden hier gemiddeld 128 woningen per jaar opgeleverd. Voor de komende drie jaar (2025 t/m 2027) worden op de kleinschalige locaties gemiddeld 180 woningen per jaar opgeleverd. Zou als gevolg van nieuwe initiatieven dit aantal ook vanaf 2028 t/m 2030 ongeveer op dit niveau blijven (uitgaande van 150 woningen per jaar) dan
Opgeleverd:
Gepland aantal opleveringen vanaf 2025:
2022 2023 2024
2025 2026 2027 2028
2029
2030 2031
2032
2033 2034 0 0 0 247 230 250 0 0 98 153 0 0
2035 2036 t/m na 2040 2040 0 205 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 230 610 0 250 1.250 2.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 125 0 0 0 0 0 0 0 0
2022 t/m 2030 aantal % 1.249 9,4% 600 4,5% 3.319 25,0% 2.095 15,8% 300 2,3% 0 0,0% 761 5,7% 634 4,8% 1.205 9,1% 839 6,3% 1.206 9,1% 926 7,0%
F: Hoofddorp Stadscentrum F: Hoofddorp-Noord (1e fase) F: Hoofddorp Hyde Park F: Hoofddorp Parken F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 en 2 F: Badhoevedorp-centrum F: Cruquius Wickevoort F: Lisserbroek fase 1 F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) F: Overig meer dan 50 woningen F: Overig Kleinschalig (KSW)
0 0 0 269 0 0 175 62 0 0 88 141
0 0 0 200 0 0 71 8 0 136 5 84
0 0 543 72 0 0 42 171 0 0 0 158
69 0 124 0 0 0 268 60 0 0 23 191
280 300 441 383 0 0 20 0 415 0 239 18
400 0 611 456 300 0 20 0 491 495 124 0
0 0 463 158 330 100 0 0 475 368 425 30
0 0 0 247 0 450 0 0 200 213 100 0
Subtotaal Focusgebieden + overig P: Hoofddorp Spoorzone Zonneveld P: Cruquius Post van Krayenhoff P: Cruquius Zwaanshoek P: Lisserbroek fase 2 P: BHD-Centrum, Schuilhoeve P: Nieuw Vennep West P: Hoofddorp Noord (2e fase) Subtotaal Potentiegebieden
735 0 0 0 0 0 0 0 0
504 0 0 0 0 0 0 0 0
986 0 0 0 0 0 0 0 0
735 1.292 1.800 2.089 2.096 2.897 1.885 2.349 1.210 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50 100 100 200 200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 160 0 0 0 0 0 0 0 0 500 0 0 0 0 0 0 150 150 150 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 50 100 250 350 1.010
978 0 200 0 160 0 150 0 510
605 0 150 250 160 0 300 0 860
2.065 0 0 250 620 0 2.250 0 3.120
2.500 0 0 2.000 0 0 600 6.400 9.000
13.134 0 150 0 0 0 0 0 150
Focus + Potentiegebieden
735
504
986
735 1.292 1.800 2.089 2.146 2.997 2.135 2.699 2.220 1.488 1.465
5.185
11.500
13.284 100,0%
0 0 969 0 0 0 49 114 0 0 6 154
500 0 348 239 0 0 10 219 0 110 245 129
0 300 283 476 0 0 106 0 299 98 476 51
85 0 501 378 0 0 7 0 500 314 100 0
98,9% 0,0% 1,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,1%
*Zie ook bijlage 1 “Wat zijn focus en potentiegebieden” en de projectenlijst Bijlage 2 met alle individuele woningbouwprojecten die vallen onder de genoemde gebieden.
3.1.1
De kwantitatieve opgave en de planning
MRA Woondeal In de MRA Woondeal is een inspanningsverplichting vastgelegd om tot en met 2030 13.400 woningen te realiseren. We zagen hiervoor al dat, samen met de opgeleverde woningen, de periode 2022 tot en met 2030 een capaciteit bieden van 13.284 woningen. Dit is iets minder dan de opgave (zie ook figuur 3). De potentiële capaciteit kan weliswaar door nieuwe, doorgaans kleinschalige initiatieven mogelijk nog oplopen. Het is echter niet reëel om te veronderstellen dat de komende zes jaar geen doorschuiven naar na 2030 of uitval zal kunnen optreden bij projecten van enige omvang. De planning blijft immers onzeker door voorziene en onvoorziene knelpunten, marktomstandigheden en de afhankelijkheid van particulier initiatief.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
4
Om de doelstellingen van de Woondeal te behalen, mag er nagenoeg niets van de huidige plancapaciteit, zoals nu opgenomen in de bouwmonitor, verschuiven naar na 2030 of uitvallen (zie figuur 3). Mede gelet op de historische cijfers met betrekking tot uitval en vertraging, die variëren tussen 25% en 30%, lijkt het dan ook goed om het verder opschuiven in de tijd te voorkomen en te werken aan enige overmaat in de capaciteit tot 2030.
Figuur 2. De geschatte capaciteit in projecten afgezet tegen de resterend opgave Coalitieakkoord tot 2040
Om de haalbaarheid van de woningbouwafspraken te beoordelen, bekijken we in de volgende paragraaf ook naar de status van de plannen. Aansluitend worden de voornaamste knelpunten die nu spelen besproken. Figuur 2. De capaciteit tot en met 2030 afgezet tegen de resterend opgave woondeal
Coalitieakkoord 2022 - 2026 In het Coalitieakkoord 2022-2026 is uitgegaan van de oplevering van 3.000 woningen gedurende de collegeperiode. Momenteel zijn vanaf half 2022 hiervan al 2.225 woningen gerealiseerd. Met een geplande aantal oplevering van 735 woningen in 2025 komt dit neer op 2.960 tot begin 2026. In 2026 worden er in totaal naar verwachting zo’n 1.292 woningen opgeleverd. De ambitie van 3.000 woningen lijkt dus zeker haalbaar. Dit vergt echter dat er niet te veel verdere uitval of vertraging optreedt. Zoals ieder jaar bestaat er een risico op vertraging, maar op basis van de huidige inzichten lijkt deze komend jaar beperkt te kunnen blijven. Voor nagenoeg alle woningen die in 2025 opgeleverd moeten worden, is immers al een omgevingsvergunning verleend (zie ook Bijlage 5 voor de status per project) Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
5
3.2 De status van de plannen Op meerdere locaties is de bouw al in volle gang. Uit de bouwmonitor blijkt dat voor 30 projecten (met een capaciteit van 3.985 woningen) inmiddels een omgevingsvergunning is verleend (zie figuur 4 en tabel 4). De procedures voor het vaststellen van een (te wijzigen-) omgevingsplan en het sluiten van anterieure- of koopovereenkomsten zijn voor deze plannen afgerond. Zie ook bijlage 5 voor de status van alle individuele projecten. De projecten die gepland staan voor oplevering tot en met 2030 hebben gezamenlijk een capaciteit van 11.059 woningen. Meer dan de helft hiervan (6.503 woningen) valt binnen een vastgesteld omgevingsplan (zie figuur 4 en tabel 4). Inclusief de al opgeleverde woningen beslaat dit 66% van de Woondealopgave 2022 t/m 2030). Voor het merendeel van deze vastgestelde plannen is ook een Anterieure overeenkomst afgesloten. Figuur 4 De plancapaciteit gepland tot en met 2030 naar planstatus
Dit neemt niet weg dat voor 27% van de opgave geldt dat het gaat om plannen die nog in voorbereiding zijn of nog als potentieel plan zijn aangemerkt (totaal 33 projecten). Voor acht projecten hiervan geldt dat er al een anterieure- of koopovereenkomsten is afgesloten en voor vier al een intentieovereenkomst (zie tabel 4).
Het is voor de voortgang cruciaal dat voor het resterende deel van deze plannen eveneens overeenkomsten worden gesloten. Ook zal de komende tijd voor nog een substantieel deel dus nog een (te wijzigen-) omgevingsplan moeten worden vastgesteld en omgevingsvergunningen verleend. Gezien de beperkte resterende tijd en het feit dat het merendeel van de opleveringen in die projecten gepland staat voor de laatste drie jaar van de periode tot 2030, lijkt verschuiving van de start bouw van woningen risicovol voor het voor het volledig binnen de tijd halen van de Woondeal doelstelling. Tabel 4 De status van de projecten gepland voor de periode 2022 t/m 2030; aandeel ten opzichte van de woondealopgave Huidige status project Opgeleverd in 2022-2024 Omgevingsplan: Vastgesteld Omgevingsplan: Vastgesteld Omgevingsplan: Vastgesteld (overig) Omgevingsplan in voorbereiding Omgevingsplan in voorbereiding Omgevingsplan in voorbereiding (overig) Zachte/Potentiële plannen Totaal 2022 t/m 2030
+ Anterieure overeenkomst + Omg.verg. + Anterieure overeenkomst nog geen getekende AO + Anterieure overeenkomst + Intentieoverenkomst nog geen getekende AO of IO nog geen getekende AO of IO
projecten woningen aantal aandeel 27 2.225 17% 30 3.985 30% 12 2.032 15% 5 486 4% 8 1.138 9% 4 1.426 11% 9 724 5% 12 1.268 10% 107 13.284 100%
cumulatief cumulatief aantal aandeel 2.225 17% 6.210 47% 8.242 62% 8.728 66% 9.866 74% 11.292 85% 12.016 90% 13.284 100%
Disclaimer: De status van een plan kan snel veranderen. De bouwmonitor geeft een momentopname. Er kunnen dus inmiddels alweer enkele plannen zijn vastgesteld en vergunningen verleend.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
6
4
(WWS). Met ingang van 1 januari 2025 zijn de nieuwe grensbedragen: Sociale huur: tot € 900,07; Middenhuur: €900,07 - €1.184,82
Betaalbaarheid
4.1 Achtergrond
4.1.1
In het collegebesluit betaalbaar wonen Haarlemmermeer van 23 november 2021 is onder meer opgenomen dat:
Kijken we naar de verdeling in percentages dan zien we het volgende beeld:
•
•
•
•
Minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen valt in de categorie betaalbaar (sociale huur, middenhuur tot €1.000 en koop tot de NHG-grens van €355.000 in 2022); Minimaal de helft van het aandeel sociale huurwoningen een huurprijs heeft die ligt onder de eerste aftoppingsgrens (€633,25 in 2022); De maximale huurprijs voor nieuwbouw huurwoningen in het prijssegment midden 135% van de liberalisatiegrens (iets meer dan €1.000 huur per maand) bedraagt; De maximale koopprijs voor nieuwbouw koopwoningen in het prijssegment midden de NHG-grens (€355.000 in 2022) bedraagt.
Indexatie, Rijksbeleid en sturing In de Bouwmonitor sluiten we aan bij de destijds door het Rijk, de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de Provincie Noord-Holland gehanteerde definities van ‘betaalbaarheid’. Deze luiden als volgt: - Sociale huur: tot € 880; - Middenhuur: € 880 - € 1.170 (de liberalisatiegrens); - Betaalbare koop: tot € 405.000. Deze betaalbare koopgrens wordt door het Rijk vastgesteld in juli.
Opgeleverd en in de plannen 2022-2024
In 2022 lag het aandeel sociale huur voor alle opgeleverde woningen samen op 33% (243 woningen) en in 2023 was dit wat lager met 23% (148 woningen); In 2024 (zie ook tabel 2) was het aandeel sociale huur met 12% relatief laag (79 woningen in totaal). Dit is het gevolg van het feit dat er relatief veel dure koop is opgeleverd. Dit gaat vooral om het deelproject HydePark I BLOK 7.8.9 en Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve samen met de wat kleinere locaties. Vorig jaar waren Tudorpark en Veldbloemstraat hierop de uitzondering met respectievelijk 50% en 100% sociale huur. Het aandeel en het aantal betaalbaar in de projecten wordt hoger Voor de periode 2025-2030 wordt een gemiddeld aandeel sociaal van 29% voorspeld (zie tabel 6). Het totale aandeel betaalbare woningen (sociaal, middenhuur en betaalbare koop samen) zal dan 49% bedragen. Van 8% van de woningen is de prijsklasse nog niet blekend. Het aandeel sociaal is berekend ten opzichte van de totale capaciteit welke ook de kleinschalige woningbouwplannen omvat. In kleinere plannen wordt doorgaans een lager percentage betaalbare woningen gerealiseerd dan in grotere projecten. Het vigerend Woonbeleidsprogramma is ook niet van toepassing op deze kleinere projecten. Als we deze kleinere plannen buiten beschouwing laten, stijgt het aandeel sociale huurwoningen naar 30%, het totale aandeel betaalbare woningen blijft nagenoeg gelijk.
Bij de planvorming richten we ons doorgaans primair op de gereguleerde segmenten, niet op exacte prijsniveaus. Dit betekent dat we afspraken maken over bijvoorbeeld het aandeel sociale huur binnen een project, zonder directe koppeling aan de huidige actuele huurprijzen. Pas bij oplevering gelden de dan geldende sociale huur- en liberalisatiegrenzen, conform de Wet betaalbare huur en het woningwaarderingsstelsel
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
7
Tabel 6 Verdeling programma naar prijsklassen (totaal gemeente); Zie bijlage 2 voor het programma per project.
Huur
Sociaal Middenhuur Markthuur Koop <405.000 Duur (> 405.000) onbekend Totaal
2022
2023
2024
2025
2025-2030
33% 2% 0% 2% 51% 12% 100%
23% 8% 10% 2% 1% 0% 9% 6% 48% 84% 9% 0% 100% 100%
27% 4% 17% 13% 40% 0% 100%
29% 9% 10% 10% 33% 8% 100%
Betaalbaar (sociaal, middenhuur, betaalbare koop) 37%
42%
14%
44%
Figuur 3 Verwachte opleveringen sociale huur per jaar (enf wat de afgelopen drie jaar is opgeleverd) *
49% *
*Voor een aantal projecten is het programma naar prijsklasse niet of maar deels ingevuld (dat is 8% van de het totaal aantal geplande woningen tot en met 203 0). We hebben gevraagd of men in dat geval wel kon aangeven welk aandeel onder de “betaalbaar’ zal g aan vallen. Dit is verdisconteerd in het aandeel van 49%.
Groei aantal sociale huurwoningen Bij het maken van beleidsafspraken en het sturen op planniveau wordt veelal gewerkt met percentages sociale huur. Het is echter ook belangrijk om niet uit het oog te verliezen dat het absolute aantal woningen bepalend is voor het invullen van de woningbehoefte. In figuur 5 is daarom het absoluut aantal sociale huur inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat er naar verwachting meer nieuwe sociale huurwoningen per jaar zijn gepland dan in voorgaande jaren. Deze toename zal vooral zichtbaar zijn vanaf 2026. Dit zijn de sociale huurwoningen die momenteel deels al in aanbouw zijn.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
8
5
Knelpunten
Bij bijna alle bouwprojecten spelen er op enig moment knelpunten die tot vertraging kunnen leiden. Dit is op zichzelf geen verontrustende constatering. De aanpak van knelpunten is immers een belangrijk onderdeel binnen het planproces. Aan de gemeentelijke projectmanagers is per plan gevraagd welke knelpunten er op dit moment spelen, die volgens hun inschatting (kunnen) leiden tot (ernstige) vertraging. Een belangrijke opmerking vooraf is dat het signaleren van knelpunten die kunnen leiden tot vertraging altijd een momentopname betreft. Knelpunten die tot vertraging leiden zijn zeker niet altijd ver van tevoren in het planproces te voorzien en daarom niet altijd al te benoemen. Knelpunten die voor een project op dit moment spelen zijn sterk afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt. Naarmate plannen verder in de tijd liggen worden er doorgaans meer knelpunten genoemd. Knelpunten die worden voorzien worden veelal verwerkt in de planning of de risicoanalyse. Veel genoemde knelpunten op dit moment De tabel 7 laat het aantal plannen en het aantal woningen zien waarbij de genoemde knelpunten spelen die kunnen zorgen voor vertraging. In de bijlage 5 is dit per plan weergegeven. Van alle projecten die gepland staan voor oplevering t/m 2030 is bij 40% één of meer knelpunten genoemd. Voor projecten die vooral na die periode aan bod komen is dat aandeel 68%.
Voor de projecten die gepland staan t/m 2030 wordt relatief vaak genoemd de afhankelijkheid van het particuliere initiatief (20% van de projecten), de financiële haalbaarheid (19%), regelgeving (10%), de capaciteit van het energienet en stikstof (10%). Naast de hoeveelheid plannen is het even zo belangrijk of misschien wel belangrijker om te bezien hoeveel woningen er gemoeid zijn per type knelpunt.
Zo zien we dat het knelpunt ‘bezwaar omwonenden’ wel relatief vaak speelt, maar dat dit doorgaans relatief kleinere plannen betreft waar dus minder woningen mee zijn gemoeid. Van de opgave tot en met 2030 zien we dat er relatief veel woningen betrokken zijn bij de eerdergenoemde knelpunten financiële haalbaarheid, stikstofproblematiek, de capaciteit van het energienet en de afhankelijkheid van het particuliere initiatief. Het tekort aan ambtelijke capaciteit lijkt vooral impact te hebben op plannen na 2030. Tabel 7 Knelpunten zoals opgegeven in de planmonitor (exclusief waar de bouw al is gestart) 2025 t/m 2030:
Actueel knelpunt(en) dat zorgt voor vertraging :
Afhankelijk van particulier initiatief Financiële haalbaarheid Stijging van de bouwkosten Gebrek aan marktdruk Andere plannen of regelgeving Veranderende (beleids)kaders en opvattingen Afhandelen uitplaatsing/planschade Politiek draagvlak Bezwaar omwonenden Bodemverontreiniging Geluid (weg, spoor, luchtvaart) Stikstof Overig Milieu (luchtkwaliteit, geur, veiligheid) Parkeernorm Aanleg infrastructuur/ Ontbrekende ontsluiting Tekort aan ambtelijke capaciteit Tekort aan bouw-/ontwikkelcapaciteit Samenwerking gemeente en bouwende partijen Uitgangspunten planning gewijzigd Afhankelijkheid planning ander bouwproject Stroom/capaciteit energienet
2031 t/m 2040:
Aantal projecten waar knelpunt speelt
Aantal woningen Gemiddelde in projecten waar omvang knelpunt speelt project
Aantal projecten waar knelpunt speelt
Aantal woningen Gemiddelde in projecten waar omvang knelpunt speelt project
projecten % 16 20% 15 19% 4 5%
won. 1.861 2.597 374
won. 116 173 94
projecten 11 9 3
% 39% 32% 11%
won. 4.786 2.955 467
won. 435 328 156
8 10% 5 6%
1.358 766
170 153
5 2
18% 7%
1.078 365
216 183
9 11%
477
53
1
4%
7
7
5 6% 8 10% 4 5% 3 4%
526 2.767 342 278
105 346 86 93
2 9 1 2
7% 32% 4% 7%
681 3.587 500 850
341 399 500 425
7
9%
1.618
231
6
21%
4.723
787
3
4%
353
118
3
11%
468
156
6 7
8% 9%
1.367 2.417
228 345
6 7
21% 25%
1.394 2.562
232 366
De genoemde financiële haalbaarheid heeft doorgaans ook een relatie met het bouwprogramma (zoals het aandeel betaalbaar) en de mogelijke financiële bijdrage aan projecten van gemeente en Rijk.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
9
In Milieuaspecten zoals stikstof speelt relatief gezien nu vaker dan eerder het geval was. Actuele veranderingen in de wet- en regelgeving op dit terrein geven reden voor extra aandacht voor de gevolgen hiervan voor deze projecten. Te zien is dat de capaciteit van het energienet bij zeven projecten speelt met een gezamenlijke omvang van 2.500 woningen tot 2030. Momenteel spelen er capaciteitsproblemen bij Tennet/Liander die zorgen voor lange doorlooptijden bij aanvragen en aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen. Dit is dus ook een belangrijk (extra) aandachtspunt voor de komende tijd.
6
Overige projectkenmerken
6.1 Zorgwoningen In het Manifest ‘Samen leven, wonen en zorgen in Haarlemmermeer’ en het onderzoek Huisvestingopgave wonen met zorg van 2020, wordt onder meer gesproken over de opgave met betrekking tot “zelfstandige zorgwoningen”. Dit zijn zelfstandige woningen die bestemd en geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag. Het beleidsuitgangspunt van de gemeente is dat 4% van de nieuwbouwproductie een zorgwoning is. Er zijn momenteel acht plannen opgenomen in de projectenlijst die (deels) bestaan uit zelfstandige of onzelfstandige zorgwoningen (zie tabel 8). Het gaat om 410 zelfstandige zorgwoningen en om 190 onzelfstandige zorgwoningen. Het is niet altijd duidelijk voor wanneer deze woningen gepland staan. Als de zelfstandige zorgwoningen voor 2030 ontwikkeld worden komen we op 4% van de geplande productie in de periode tot 2030. Tellen we daar de onzelfstandige zorgwoningen bij op, dan komen we uit op 5% van de geplande productie in de periode tot 2030. Tabel 8 Aantal zorgwoningen (indien al bekend) naar plan en kern/plaats Plaats Hoofddorp Lisserbroek Lisserbroek Hoofddorp Nieuw-Vennep Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp
Totaal plan Zorgwoningen Project totaal tot 2030 na 2030 ZelfstandigOnzelfstandigTotaal Bornholm, Eijkenhove, Herontwik. Woonzorgcentrum 485 160 325 260 0 260 BinnenTurfspoor gebiedsontwik. 1.325 750 575 54 27 81 Lisserbroek Noord 1.153 455 698 46 23 69 Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 128 128 0 37 0 37 Ijweg 1762 35 35 0 35 0 35 Lincolnpark, 2e fase (circulair) 1.632 821 811 0 75 75 Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10) 434 327 107 0 45 45 Ijweg 1031, Dagelijksleven 20 20 0 0 20 20 432 190 622
6.2 Houtbouw Nieuw-Vennep Madeliefstraat juli 2024
In het Green Deal convenant Houtbouw is het streven opgenomen dat in 2025 één op de vijf nieuwe woningen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van hout is. Het convenant Houtbouw is op 21 oktober 2021 door meer dan 80 organisaties ondertekend, waaronder de gemeente Haarlemmermeer. Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
10
In de gemeente Haarlemmermeer maakt houtbouw onderdeel uit van de plannen. Momenteel geldt dit volgens de Bouwmonitor voor zes projecten (zie tabel 9). Voor totaal 777 woningen is vooralsnog sprake van houtbouw. We dienen er echter rekening mee te houden dat dit ook niet voor alle plannen nu al bekend of afgesproken is. Dit kan ook pas in een gevorderd planproces worden besloten. Tabel 9 Aantal houtbouwwoningen (indien al bekend) naar plan en kern/plaats Project Lincolnpark, 2e fase (circulair) BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Lisserbroek Noord Bolle Olifant Hart van-ZWB, Oude MAVO Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve Totaal
Totaal plan Houtbouw totaal tot 2030 na 2030 aantal Plaats aandeel Hoofddorp 1.632 821 811 500 31% Lisserbroek 1.325 750 575 100 8% Lisserbroek 1.153 455 698 100 9% Nieuw-Vennep 42 42 0 42 100% Zwanenburg 18 18 0 18 100% Cruquius 393 393 0 17 4% 777
6.3 Natuurinclusief bouwen Op 8 juli 2021 is de Motie ‘Haarlemmermeer gaat voor natuurinclusief bouwen!’ aangenomen door de gemeenteraad. Met natuurinclusief bouwen wordt bedoeld dat er bij nieuwbouw aandacht wordt besteed aan biodiversiteit op, aan of in het gebouw of de (openbare) omgeving. Voorbeelden zijn groene daken, nestvoorzieningen of foerageergebieden. De raad acht dit van belang voor onder andere een gunstiger (micro)klimaat in de gemeente en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De gemeente Haarlemmermeer heeft momenteel geen (beleids-)kader waaruit verplichtingen voortvloeien in relatie tot natuurinclusief bouwen. Wel zijn er uitgangspunten of streefbeelden geformuleerd, zoals in de Natuurvisie 2040. Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er situaties waarin verplicht natuurinclusief moet worden ontwikkeld of gebouwd omdat er beschermde soorten zijn aangetroffen. In tabel10 staan de projecten waar sprake is van natuurinclusief bouwen volgens de opgave van de projectmanagers.
Tabel 10 Natuurinclusief bouwen (projecten) Project
Plaats
Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Hoofdweg 634-640, (vm Cassino) Zuidrand, Zuidtangent, R-net, (d9) Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve Boseilanden Hart van-ZWB, Oude MAVO Hart van-ZWB, Brandweerkazerne
Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Cruquius Hoofddorp Zwanenburg Zwanenburg
Totaal plan (alles voor 2030) 122 238 180 863 56 18 23
Totaal *Men kan in de bouwmonitor kiezen voor Ja of Nee (staat standaard op onbekend). Er is bij zes plannen gekozen voor Ja en twee keer voor Nee. De overige plannen staan (nog) op “Onbekend”.
6.4 Warmteoplossing In overeenstemming met de monitor Plancapaciteit van de MRA en de provincie Noord-Holland wordt vanaf dit jaar ook in de bouwmonitor gevraagd wat de gekozen warmte oplossing is in het betreffend woningbouwproject. Met nadruk melden we hier dat deze vraag nog maar bij een zeer beperkt aantal plannen is beantwoord (zie volgende tabel). Mede voor netwerkbeheerder Liander is dergelijke informatie van belang. Tabel 11 Warmteoplossingen (projecten) Project
Plaats
BHD-Centrum, Centrumlocatie-West BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost Boseilanden Veldbloemstraat Trom-gebouw, Dik Tromplein (Deining /V&D) SEM-gebouw 'Aprisco Zuidrand, Zuidtangent, R-net, (d9) Centrumzicht en Parkzicht BHD-Centrum, Quatrebras D BHD-Centrum, Quatrebras B BHD-Centrum, Quatrebras C Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Hoofdweg 634-640, (vm Cassino) Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve
Badhoevedorp Badhoevedorp Hoofddorp Nieuw-Vennep Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Badhoevedorp Badhoevedorp Badhoevedorp Hoofddorp Hoofddorp Cruquius
Totaal plan (alles voor 2030)
Totaal
Rapport Bouwmonitor woningbouw
37 22 56 43 136 280 180 340 186 200 163 122 238 863
Warmteoplossing Warmtenet op restwarmte zonder individuele bijstook Warmtenet op restwarmte zonder individuele bijstook Warmtenet op restwarmte zonder individuele bijstook Individuele warmtepomp Individuele warmtepomp Individuele warmtepomp Individuele warmtepomp Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) met individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) met individuele bijstook
2.866
juli 2025
11
6.5 Woonwagenstandplaatsen In 2023 heeft de gemeente het woonwagenbeleid opgesteld. De ambitie is dat er in Haarlemmermeer 21 standplaatsen bij komen. Daarna moet het aantal standplaatsen meegroeien met de gemeente. Begin 2025 besloot het college van B en W te kijken naar het uitbreiden van bestaande standplaatsen in Nieuw-Vennep, Badhoevedorp, Abbenes en Hoofddorp. Met deze uitbreidingen hopen we ruimte te maken voor 15 woonwagens. Er zijn momenteel al concrete plannen in voorberdeding voor 10 nieuwe standplaatsen. Deze zijn naar verwachting in 2026 gereed. Momenteel spelen bij al deze projecten echter nog knelpunten ten aanzien van de financiële haalbaarheid en bezwaar van omwonenden.
Er
Rapport Bouwmonitor woningbouw
juli 2025
12
Bijlage 1 Toelichting begrippen Wat zijn focus- en potentiegebieden? Focus en potentiegebieden: Het uitgangspunt ten tijde van het opstellen van de investeringsstrategie Schaalsprong Wonen was dat de onrendabele investeringen bij de ontwikkeling van Spoorzone Hoofddorp volledig gedekt zouden worden uit rijksbijdragen behorend bij het programma Bereikbare Steden. Deze subsidiemogelijkheid is vervangen door Rijksgelden in het kader van de BO MIRT voor mobiliteitsmaatregelen voor zowel de Schaalsprong als Spoorzone Hoofddorp. In november 2022 heeft de voorlopige toekenning hiervan plaatsgevonden (en in 2024 de definitieve toekenning). Deze toekenning en bijhorende voorwaarden voor cofinanciering leidden tot de conclusie dat er onvoldoende middelen zijn voor de benodigde investeringen behorend bij woningbouwontwikkeling in alle gebieden van de Schaalsprong. Daarom heeft de gemeente de opgave van de Investeringsstrategie uit 2021 moeten heroverwegen met als uitgangspunt om binnen de financiële kaders van de Investeringsstrategie van 2021 te blijven. Dit heeft geleid tot de aangepaste focus op een aantal gebiedsontwikkelingen met daarnaast potentiegebieden. Van potentiegebieden moet de haalbaarheid (bijvoorbeeld financieel), nog worden aangetoond.
Bijlage 2 Planning en prijsklassen Opgeleverd: plaats Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp
nr
Gepland aantal woningen vanaf 2025:
Project 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 F: Hoofddorp Stadscentrum 0 0 0 69 0 500 0 280 400 85 0 158 Trom-gebouw, Dik Tromplein (Deining /V&D) 0 0 0 0 0 136 0 0 0 0 0 164 Binnenweg e.o. 0 0 0 0 0 0 0 152 40 0 0 165 SEM-gebouw 'Aprisco 0 0 0 0 0 280 0 0 0 0 0 166 Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 0 0 0 0 0 0 0 128 0 0 0 171 Centrumzicht en Parkzicht 0 0 0 0 0 0 0 0 340 0 0 187 Emmaschoollocatie 0 0 0 0 0 0 0 0 20 0 0 280 The Concourse, Concourslaan-Tuinweg 0 0 0 69 0 0 0 0 0 0 0 282 Boslaan / Kruisweg 0 0 0 0 0 84 0 0 0 0 0 265 Hoofdweg 740-752 te Hoofddorp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 85 0 F: Hoofddorp-Noord (1e fase) 0 0 0 0 0 0 300 300 0 0 0 102 Hoofddorp-Noord 1e fase (AM locatie, Hoofdweg 0 581-583) 0 0 0 0 0 300 300 0 0 0 127 Hoofddorp-Noord 1e fase (restcapaciteit na0aanpassen 0 afrit 0 N2010 0 0 0 0 0 0 0 F: Hoofddorp Hyde Park 0 0 543 124 969 348 283 441 611 501 463 125 Hyde Park VI BLOK 15 0 0 0 0 0 0 0 0 0 132 0 145 HydePark, van Herk, blok 11.12 0 0 0 0 0 198 0 0 0 0 0 146 HydePark, Msolutions blok 21 0 0 0 0 0 150 0 0 0 0 0 148 HydePark II BLOK 29 0 0 0 0 406 0 0 0 0 0 0 150 HydePark IV BLOK 1.5.14 0 0 0 0 0 0 0 441 0 0 0 151 HydePark Va BLOK 22 0 0 0 0 0 0 283 0 0 0 0 152 HydePark Vb BLOK 27 0 0 0 124 0 0 0 0 0 0 0 154 HydePark, Msolutions blok 20 0 0 0 0 0 0 0 0 280 0 0 155 HydePark VI BLOK 19 0 0 0 0 0 0 0 0 0 136 0 157 HydePark VII BLOK
18.7.8.9b 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 463 159 Hyde Park VIII BLOK 30 0 0 0 0 0 0 0 0 161 0 0 161 HydePark IX BLOK 3.4 0 0 0 0 563 0 0 0 0 0 0 167 HydePark RPD BLOK 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 233 0 208 HydePark Va BLOK 28 0 0 0 0 0 0 0 0 170 0 0 147 HydePark I BLOK 7.8.9 0 0 233 0 0 0 0 0 0 0 0 149 HydePark III BLOK 13.16 0 0 310 0 0 0 0 0 0 0 0 F: Hoofddorp Parken 269 200 72 0 0 239 476 383 456 378 158 202 Rooseveltpark (De President) 0 0 0 0 0 0 0 112 114 112 0 232 Zuidrand, Zuidtangent, R-net, (d9) 0 0 0 0 0 90 90 0 0 0 0 240 Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10) 0 0 0 0 0 73 105 39 110 107 0 264 Lincolnpark, 2e fase (circulair) 0 0 0 0 0 76 281 232 232 159 158 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 0 0 0 0 0 0 0 0 300 0 330 111 Stationskwartier Noord 0 0 0 0 0 0 0 0 300 0 330 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 en 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 106 Graan voor Visch Zuid 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 119 Stationskwartier Zuid (omgeving MKH) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Tabel loopt door op volgende pagina
(exclusief projecten die al zijn afgerond)
2022 t/m 2030 2033 2034 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 247 247 0 0 0 0 0 0 247 247 0 230 0 230 450 250 450 250 0 0
2036 t/m 2035 2040 na 2040 0 205 0 0 0 0 0 205 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 230 610 0 230 610 0 250 1.250 2.500 250 1.250 2.500 0 0 0
aantal 1.249 136 192 280 128 340 20 69 84 0 600 600 0 3.319 0 198 150 406 441 283 124 280 0 0 161 563 0 170 233 310 2.095 226 180 327 821 300 300 0 0 0
Prijsklassen vanaf 2025
% Sociaal 9% 1% 32% 1% 30% 2% 0% 1% 29% 3% 30% 0% 0% 1% 0% 1% 31% 0% 0% 5% 5% 30% 0% nvt 25% 0% 30% 1% 24% 1% 30% 3% 0% 3% 0% 2% 21% 1% 100% 2% 30% 0% 0% 0% 0% 1% 100% 4% 100% 0% 30% 1% 30% 2% nvt 2% nvt 16% 2% 30% 1% 30% 2% 40% 6% 24% 2% 2% 30% 0% 0% 33% 0% nvt
Middenhuur Markthuur < 405.000
> 405.000
Betaalbaar: huur soc + onbekend midden + <
22% 20% 0% 21% 20% 0% 0% 0% 0%
46% 50% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 30% 0% 0% 90% 51% 20% 0%
0% 0% 20% 0% 0% 10% 49% 4% 0%
0% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 45% 50%
54% 50% 30% 50% 50% 90% 51% 51% 50%
20% nvt
50% nvt
0% nvt
0% nvt
0% nvt
50% nvt
20% 36% 10% 0% 32% 28% 0% 0% 46% 0% 0% 0% 0% 0% nvt nvt
0% 16% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% nvt nvt
0% 0% 10% 15% 17% 33% 0% 20% 0% 25% 0% 0% 20% 20% nvt nvt
50% 24% 50% 85% 51% 19% 0% 50% 54% 75% 0% 0% 50% 50% nvt nvt
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% nvt nvt
50% 60% 50% 15% 49% 81% 100% 50% 46% 25% 100% 100% 50% 50% nvt nvt
20% 20% 10% 10%
9% 0% 0% 0%
4% 0% 0% 11%
37% 50% 50% 55%
0% 0% 0% 0%
54% 50% 50% 45%
10%
25%
10%
25%
0%
50%
11% nvt
27% nvt
11% nvt
27% nvt
-9% nvt
54% nvt
Opgeleverd: plaats
nr
Gepland aantal woningen vanaf 2025:
Project 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 F: Badhoevedorp-centrum 175 71 42 268 49 10 106 20 20 7 0 Badhoevedorp 839 BHD-Centrum, Quatrebras D 0 0 0 186 0 0 0 0 0 0 0 Badhoevedorp 841 BHD-Centrum, Centrumlocatie-West 0 0 0 0 37 0 0 0 0 0 0 Badhoevedorp 843 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost 0 0 0 0 12 10 0 0 0 0 0 Badhoevedorp 845 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Noord 0 0 0 0 0 0 20 20 20 7 0 Badhoevedorp 863 BHD-Centrum, Quatrebras C 0 39 42 82 0 0 0 0 0 0 0 Badhoevedorp 842 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Midden 0 0 0 0 0 0 86 0 0 0 0 F: Cruquius Wickevoort 62 8 171 60 114 219 0 0 0 0 0 Cruquius 424 Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve 62 8 171 60 114 219 0 0 0 0 0 F: Lisserbroek fase 1 0 0 0 0 0 0 299 415 491 500 475 Lisserbroek 520 BinnenTurfspoor gebiedsontwik.
0 0 0 0 0 0 200 250 300 300 275 Lisserbroek 530 Lisserbroek Noord 0 0 0 0 0 0 99 165 191 200 200 F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) 0 136 0 0 0 110 98 0 495 314 368 Nieuw-Vennep 382 Pionier Blok A 0 0 0 0 0 0 0 0 56 107 64 Nieuw-Vennep 383 Pionier Blok B 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 131 Nieuw-Vennep 384 Pionier Blok CE 0 0 0 0 0 0 0 0 125 91 90 Nieuw-Vennep 385 Pionier Blok D 0 0 0 0 0 0 0 0 172 57 0 Nieuw-Vennep 394 Bolskwartier 0 0 0 0 0 110 98 0 142 59 83 F: Overig meer dan 50 woningen 88 5 0 23 6 245 476 239 124 100 425 Hoofddorp 205 Hoofdweg 634-640, (vm Cassino) 0 0 0 0 0 0 238 0 0 0 0 Hoofddorp 211 Bornholm, Eijkenhove, Herontwikkeling woonzorgcentrum 0 0 0 0 0 0 160 0 0 0 325 Zwaanshoek 428 Boseilanden 24 1 0 23 6 3 0 0 0 0 0 Hoofddorp 217 Woningen PAX Winkelcentrum 0 0 0 0 0 29 0 0 0 0 0 Badhoevedorp 875 Jan van Gentstraat 0 0 0 0 0 0 78 0 0 0 0 Nieuw-Vennep 332 Nieuwe Kom, Marktgebouw 0 0 0 0 0 47 0 0 0 0 0 Nieuw-Vennep 334 Nieuwe Kom Mercator 0 0 0 0 0 81 0 0 0 0 0 Nieuw-Vennep 337 Nieuwe Kom Middengebied 0 0 0 0 0 0 0 209 0 0 0 Nieuw-Vennep 348 Flexwoningen oude zwembadlocatie (Venneperweg) 0 0 0 0 0 85 0 0 0 0 0 Halfweg 907 Sectorpark 0 0 0 0 0 0 0 30 24 0 0 Rijsenhout 650 Rijsenhout 0 0 0 0 0 0 0 0 100 100 100
2022 t/m 2030 2033 2034 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 200 98 0 0 200 98 213 153 0 0 0 49 0 0 59 0 154 104 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 0
2036 t/m 2035 2040 na 2040 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 125 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 125 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
aantal 761 186 37 22 60 163 86 634 634 1.205 750 455 839 56 0 125 172 350 1.206 238 160 57 29 78 47 81 209 85 54 100
Prijsklassen vanaf 2025
% Sociaal 6% 1% 22% 0% 0% 0% 0% 0% 36% 1% 0% 1% 0% 5% 5% 44% 9% 6% 30% 3% 30% 6% 0% 30% 0% 30% 1% 30% 1% 30% 3% 27% 9% 2% 50% 1% 14% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 1% 0% 2% 0% 1% 0% 0% 56% 1% 0%
Middenhuur Markthuur < 405.000
> 405.000
Betaalbaar: huur soc + onbekend midden + <
8% 0% 0% 0% 0% 0%
47% 0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 0% 0% 0%