12689468 rv Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel onderwerp

Portefeuillehouder inlichtingen Collegevergadering

Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein mr. drs. Beryl van Straten Arjen Mulder 6 november 2025

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

12689468 1. Voorstel Collegebesluit(en) Het college heeft besloten om: 1. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen voor een periode van 5 jaar op bijlage 1 'Herijking Financieel Kader Pionier-Bolsterrein'. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de economische of financiële belangen van de gemeente en de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. de Herijking Financieel Kader Pionier-Bolsterrein inclusief financieel resultaat en risico's vast te stellen (bijlage 1); 2. een krediet van € 22,4 miljoen te autoriseren en hiervan € 2,0 miljoen vrij te geven in 2025 en € 2,6 miljoen in 2026 ten behoeve van Inrichting openbare ruimte Pionier-Bolsterrein; 3. een krediet van € 3,7 miljoen te autoriseren en hiervan € 0,7 miljoen vrij te geven in 2025 en € 3,0 miljoen in 2026 ten behoeve van Strategische grondaankopen Pionier-Bolsterrein; 4. een krediet van € 2,9 miljoen te autoriseren ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen in het plangebied Pionier-Bols; 5. voor de kredieten van de beslispunten 2, 3 en 4 de 28e kredietverstrekking van 2025 vast te stellen; 6.

een investering van € 4,3 miljoen in het investeringsplan op te nemen ten behoeve van de vervanging van de riolering in plangebied Pionier-Bolsterrein en te verwerken in de Voorjaarsrapportage 2026; 7. de eenmalige afboeking van € 0,9 miljoen van de bestaande riolering op het PionierBolsterrein in 2030 ten laste van de Algemene dekkingsreserve te brengen en te verwerken in de Voorjaarsrapportage 2026; 8. het aanvullend Voorbereiding Toezicht en Administratie (VTA)-budget van in totaal € 1,4 miljoen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Pionier-Bolsterrein op te nemen en dit te dekken uit de aanvullend te ontvangen anterieure bijdragen en hiertoe vast te stellen de 23e begrotingswijziging van 2025; 9. het eerder beschikbaar gestelde budget bij raadsbesluit 2021.0003183 van € 11,4 miljoen voor woonrijp maken in te trekken en in het eerstvolgende Planning & Control (P&C)product te verwerken.

Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein

pagina 2

2. Samenvatting Op 3 maart 2022 is het Financieel Kader behorend bij het Masterplan Pionier-Bolsterrein vastgesteld (2021.0003183) door de raad. Inmiddels zijn we bijna vier jaar verder en zijn er veel zaken veranderd. Daarom is het tijd voor een herijking van dit kader. De belangrijkste wijzigingen zijn als volgt samen te vatten: Kosten Aan de kostenkant is een aantal grote wijzigingen te constateren die leiden tot een verhoging van de investering met € 18 miljoen: hogere plankosten door een langere looptijd van het project; hogere kostenbegroting voor het aanpassen van de openbare ruimte; opnemen budget actief grondbeleid (aanpassing ontwikkelstrategie); wijziging projectscope inzake vernieuwing riolering; algemene prijsstijgingen; verlaging afdracht van Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH) door nieuw grondbeleid. Dekking Ook aan de dekkingskant zijn zaken veranderd. Deze zorgen voor een aanvullende dekking van € 13,5 miljoen ten opzichte van het in 2022 vastgestelde financieel kader: hoger kostenverhaal; stijging getaxeerde verkoopopbrengst vastgoed; toerekening renteopbrengst specifieke uitkering Woningbouwimpuls (WBI); ingerekende opbrengsten actief grondbeleid. Per saldo vereist de aanpassing van het kader een extra krediet van € 4,3 miljoen voor de scopewijziging van de vernieuwing riolering.

Voor de dekking van dit krediet wordt daarom een beroep gedaan op de rioolheffing. De uit deze investering voortvloeiende kapitaallasten worden aan de rioolheffing toegerekend. De investering ziet op uitbreiding in het plangebied met circa 2.000 aansluitingen. 3.

Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken? Wat is de aanleiding, context?

Op 3 maart 2022 is het Masterplan Pionier-Bolsterrein (2021.0003183) vastgesteld door de raad als beleidskader voor de transformatie van het Pionier-Bolsterrein naar een gemengde woonwerkwijk met circa 2.000 woningen. Bij dit Masterplan hoorde het Financieel Kader PionierBolsterrein uit 2021 (geheim) dat de financiële kaders gaf voor de realisatie van het Masterplan. De aanleiding voor deze herijking van het financieel kader is dat de raming van kosten en opbrengsten inmiddels door nadere planuitwerking en marktontwikkelingen aanmerkelijk is gewijzigd, alsmede een scopewijziging in de riolering die een aanvullend krediet vereist. Hiernaast is het na vier jaar een goed moment om de totale financiële opbouw te herijken naar huidige stand van inzicht. Het Financieel Kader Pionier-Bolsterrein is in 2021 opgesteld na toekenning van de specifieke uitkering van de WBI aan het project door het Rijk. Door de planuitwerking en de lopende gesprekken en contracten met initiatiefnemers is er meer informatie bekend geworden. Die is verwerkt in voorliggende Herijking van het Financieel Kader Pionier-Bolsterrein.

Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein

pagina 3

Het doel is om opnieuw een sluitend financieel kader voor de planontwikkeling vast te stellen. Vervolgens worden de wijzigingen opgenomen in de gemeentebegroting. Zo kunnen we de voorbereiding en uitvoering van het project met vertrouwen en voortvarendheid voortzetten. 3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Wat zijn de argumenten?

In bijlage 1 is een aangepast financieel kader opgenomen. Onderstaand een resumé. Kosten de begroting VTA-kosten is opgehoogd vanwege de verwachte langere doorlooptijd van het project; oorzaak hiervan is vertraging die is opgetreden in het maken van afspraken met initiatiefnemers. De doorlooptijd is met drie jaar verlengd; actief grondbeleid: om het project te versnellen wordt voorgesteld om een krediet voor actief grondbeleid op te nemen. De bedoeling is dat we hiermee percelen kunnen aankopen die belemmeringen opwerpen voor de goede ontwikkeling van de blokken in De Pionier. Het betreft derhalve alleen percelen die niet door de markt (kunnen) worden verworven, bijvoorbeeld omdat er een residueel negatief saldo op rust. Een residueel negatief saldo is een saldo dat overblijft nadat alle verwachte opbrengsten en kosten van een project zijn berekend en er blijkt dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Dit is een bijstelling van de ontwikkelstrategie die immers uitging van puur facilitair beleid; kosten openbare ruimte: deze kosten zijn door marktontwikkelingen (prijsstijgingen) en verdere planuitwerking opgelopen.

De kosten zijn nu gebaseerd op de nieuwe begroting op basis van het concept voorlopig ontwerp (VO); kosten bovenwijkse infrastructuur: deze kosten zijn hoger door kostenstijgingen voor de realisatie van twee rotondes; kosten riolering: aanvankelijk werd uitgegaan van behoud/aanpassing van bestaande riolering. Nader onderzoek heeft tot de constatering geleid dat de gehele riolering in plandeel De Pionier moet worden vervangen. Dit betreft dus een wijziging van de projectscope. De boekwaarde van de bestaande riolering in het plangebied zal moeten worden afgeboekt. Wij stellen voor deze afboeking ten laste van de Algemene dekkingsreserve (ADR) te brengen; afdracht reserve RIH ten bate van bovenplans groen is door de wijziging van het Kader Strategisch Grondbeleid 2024-2029 (10158654) naar beneden bijgesteld. Dit is gekoppeld aan het uitgangspunt dat er geen RIH geheven wordt op sociale woningen in het plan (uitgangspunt is exploitatie door toegelaten instellingen). Dit resulteert in een verlaging van de projectkosten. Dit heeft geen effect op het groen in het plangebied. Opbrengsten het Van Groningenterrein: de opbrengst van het perceel van Van Groningen dat door ons is verworven is opwaarts bijgesteld op basis van een nieuwe taxatie; in het kader van het voorgestelde actieve grondbeleid is een (lagere) verkoopopbrengst van de te verwerven gronden opgenomen.

Per saldo resulteert dit in een geraamd residueel verlies van bruto € 0,3 miljoen. Dit is het gevolg van het uitgangspunt dat met name strategisch gelegen onrendabele percelen zullen worden aangekocht waar de marktpartijen niet als koper willen of kunnen optreden. Om die reden wordt hiervoor niet het krediet strategische gronden belast (dat uitgaat van neutrale of positieve saldi); bijdrage ontwikkelaars: de hoogte van de verwachte en gecontracteerde bijdragen van ontwikkelaars is hoger dan begroot; toerekening renteopbrengst WBI: de middelen uit de verkregen subsidie worden onttrokken naarmate de woningbouw vordert. Voor de nog niet onttrokken subsidiemiddelen wordt rente bijgeschreven. Deze rente wordt ten bate van het project gebracht.

Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein

pagina 4

Wat zijn de kanttekeningen en risico's?

In het project Pionier-Bolsterrein heeft onze gemeente slechts een beperkt grondeigendom (Van Groningenterrein). De voortgang van het project is dus in hoge mate afhankelijk van de acties en initiatieven van private grondeigenaren. Wij stellen ons in beginsel facilitair op, door het actief voorbereiden van de plannen voor de openbare ruimte en door het begeleiden van de private planinitiatieven op basis van anterieure afspraken. Het Masterplan schrijft voor dat meerdere initiatiefnemers onderling en met onze gemeente tot constructieve afspraken dienen te komen om gezamenlijk te kunnen voldoen aan de eisen van het Masterplan. Het risico bestaat dat men hier niet (goed) uitkomt en dat hierdoor de ontwikkeling op plekken stagneert (bijvoorbeeld doordat een eigenaar niet mee kan of wil doen). Dit risico heeft zich afgelopen jaren al voorgedaan wat tot vertraging heeft geleid. Wij zetten actief grondbeleid in om de huidige stagnatie te doorbreken. Dit budget stelt ons in staat om, waar dat wenselijk is, actief grond te verwerven. Hiermee wordt het risico gedeeltelijk verkleind. Het Van Groningenterrein is door ons verworven. We bereiden de verkoop van dit terrein voor via een markttender. De voorbereidingen zijn vertraagd, omdat het nodig bleek het omgevingsplan te wijzigen. Deze wijziging houdt verband met de sanering van milieucontouren in het gebied.

De beheersnorm voor de (toekomstige) openbare ruimte is in het masterplan gesteld op 'B'. Wij onderzoeken of een hogere norm ('A' norm) nodig is voor de vereiste kwaliteit in samenhang met de relatief hoge woningdichtheid (intensief gebruik) en de specifieke aspecten rondom het handhaven van cultuurhistorische waarden op het Bolsterrein. Hierover zullen wij in het nieuwe jaar een voorstel indienen. De gevolgen van het hanteren van deze hogere norm zijn nog niet in voorliggend voorstel vertaald. 3.3 Wat mag het kosten?

Met dit raadsvoorstel vragen we diverse kredieten en budgetten aan. We verwijzen voor de financiële toelichting naar geheime bijlage 1. In het Financieel Kader worden de financiële kaders van de gebiedsontwikkeling weergegeven, wordt de financiële haalbaarheid nader aangetoond en wordt de wijze van kostenverhaal vastgelegd. Het financieel kader uit 2021 is gebaseerd op het schetsontwerp. Inmiddels zijn de ontwerpen tot een voorlopig ontwerpniveau uitgewerkt. Dit, in samenhang met een algemeen gestegen prijspeil, heeft tot een bijtelling van € 11,0 miljoen van de kostenraming geleid. Dit komt bovenop het bij het Financieel kader verleende krediet van € 11,4 miljoen. De aanvullende kosten van € 11 miljoen worden gedekt uit het kostenverhaal, het extra resultaat op het Van Groningenterrein, de indexering van de specifieke uitkering WBI en de lagere afdracht RIH. De kosten voor toekomstig openbaar gebied binnen de diverse blokken zijn voor de ontwikkelaars. Als maatregel om het project te versnellen, wordt een krediet van € 3,7 miljoen aangevraagd voor actief grondbeleid. Hiermee kunnen we indien noodzakelijk percelen aankopen die de voortgang van de ontwikkeling van de blokken in De Pionier belemmeren. Het gaat alleen om percelen die niet door de markt (kunnen) worden aangeschaft, omdat er bijvoorbeeld een negatief residueel saldo op rust.

De kosten worden grotendeels gedekt door de verkoop van uitgeefbare kavels. We zien inzet van dit extra budget als maatregel om de voortgang van de plannen mogelijk te versnellen door actieve inzet, samenhangend met de einddatum die we

Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein

pagina 5

hebben gekregen vanuit de WBI-beschikking. We zetten dit middel alleen in als het gaat om strategisch belangrijke percelen en waar dit vanuit algemeen belang van nut is, waaronder begrepen een voortvarende realisatie van betaalbare woningen. Belangrijke dekking van het Kader wordt verkregen uit de toegekende specifieke uitkering WBI door het Rijk in 2021. Deze wordt voornamelijk ingezet voor de benodigde bovenwijkse investeringen om een goede bereikbaarheid van het plangebied te waarborgen. De beschikking stelt als voorwaarde dat per februari 2031 tenminste 2.012 woningen in aanbouw zijn. Wij verwachten inmiddels dat wij deze einddatum niet geheel gaan halen; onze prognose laat zien dat enkele honderden woningen buiten deze termijn dreigen te vallen. De minister is hiervan inmiddels op de hoogte gesteld. Samen met het ministerie onderzoeken wij nu hoe we de productie kunnen versnellen. Onder andere door aanpassing van de ontwikkelstrategie. Daarnaast vragen wij € 2,9 miljoen krediet aan voor de realisatie van bovenwijkse voorzieningen ten behoeve van deze gebiedsontwikkeling. Het gaat om de aanpassing van de twee rotondes op de Venneperweg (ter hoogte van de Operaweg en Westerdreef). Ten opzichte van het Financieel kader uit 2021 is dit bedrag door indexatie met € 0,6 miljoen toegenomen en wordt gedekt door WBI-subsidie en een lagere afdracht aan de RIH.

In het financieel kader van 2021 zijn voor bovenwijkse voorzieningen en civiele kostenbudgetten beschikbaar gesteld. In het nu voorliggend bijgesteld financieel kader moeten hiervoor kredieten worden aangevraagd. Om die reden worden de beschikbaar gestelde budgetten in de programmabegroting ingetrokken. In het plangebied Pionier-Bolsterrein moet de bestaande riolering worden vervangen, als gevolg van de transitie van een bedrijventerrein naar een gebied met 2.000 woningen. In het Masterplan was behoud en aanpassing van de bestaande riolering nog het uitgangspunt. Het gaat hier dus een scopewijziging. Bij de vervanging moet ook rekening worden gehouden met aanvullende eisen, zoals klimaatadaptie en het grondwaterpeil. De totale kosten van de vervanging bedragen € 4,3 miljoen. Daarnaast dient door de vervanging van de riolering de bestaande riolering (€ 0,9 miljoen) te worden afgeboekt. Voorgesteld wordt om de vervanging van de riolering in het investeringsplan op te nemen en de uit de investering van € 4,3 miljoen voortvloeiende kapitaallasten ten laste te brengen van het product riolering. Voor de eenmalige afwaardering van de bestaande riolering van € 0,9 miljoen wordt voorgesteld deze ten laste van de algemene dekkingsreserve te brengen. Investeringen in riolering in uitbreidingsgebieden worden veelal geheel ten laste van de grondexploitatie gebracht.

De notitie Lokale heffingen 2021 van de commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft echter aan dat 'Indien een grondexploitatie betrekking heeft op een gebied waarin reeds een infrastructuur voor riolering is aangelegd dan is er, ook indien de riolering opnieuw aangelegd wordt, geen sprake van eerste aanleg maar van vervangingsinvesteringen.' De voorgestelde wijze van bekostiging van de vervanging uit de rioolheffing is de aangewezen manier. In het Financieel Kader uit 2021 is de eindtermijn gesteld op 2030. Inmiddels is de verwachting dat de laatste werkzaamheden pas in 2035 kunnen worden afgerond. Door deze verlenging en de benodigde indexatie stijgen de geraamde VTA-kosten met zo'n € 1,4 miljoen. Dit wordt gedekt door aanvullend te ontvangen anterieure bijdragen van de initiatiefnemers.

pagina 6

Herijking financieel kader Pionier-Bolsterrein

Wat zijn de financiële risico's?

Vanwege de aard van deze ontwikkeling zijn de risico's relatief hoog. Het gaat hier ten slotte om een transformatieopgave van bedrijfslocaties naar een hoofdzakelijk woonprogramma in hoge dichtheden, wat extra risico's met zich meebrengt. Door de voornamelijk faciliterende rol die we bij deze transformatieopgave hebben, zijn de gemeentelijke risico's in financiële zin zo veel mogelijk beperkt. Het helemaal wegnemen van risico's voor onze gemeente is echter onmogelijk. De financiële risico's zijn in het Financieel kader (geheim) benoemd. 3.4

Wie is daarvoor verantwoordelijk?

Wij zijn bevoegd om over de gebiedsontwikkeling in onze gemeente te besluiten. De raad is verantwoordelijk voor het autoriseren en vrijgeven van de benodigde kredieten en budgetten. De portefeuillehouder Financiën is het eerste aanspreekpunt binnen het college voor de herijking van het Financieel Kader voor het project Pionier-Bolsterrein. 3.5

Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

Geheimhouding Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo). Er kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake. De bijlage Herijking Financieel Kader Pionier-Bolsterrein bevat informatie over een lopend actief project. Omdat openbaarmaking de financiële en economische belangen van de gemeente schaadt en dit de onderhandelingspositie van onze gemeente kan aantasten dan wel verzwakken, maken we gebruik van de uitzonderingsgrond als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Woo. We besluiten in dit geval die informatie, voor een periode van vijfjaar, niet openbaar te maken. 3.6

Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

Bij aankopen van gronden en de stand van de budgetten met betrekking tot de gebiedsontwikkeling informeren we de raad via de (t)MPG-cyclus. Voor investeringsprojecten informeren we de raad via het Strategisch Perspectief Investeringen (SPI). 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ?

De geplande woningbouw op het Pionier-Bolsterrein draagt met circa 2.000 woningen bij aan de woningbouwopgave in de regio. 4. Ondertekening Burgemeester en wethouders van de gemeente l/aarlemmermeer, pis, /de burgemeester,

n Bockxmeer Bijlage(n): 1.

j

larjanne £ch Lfurmans-Wijdeven

Herijking financieel kader Pionier Bolsterrein (geheim