12574632 rv Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 te Hoofddorp

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Inlichtingen

Collegevergadering

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 te Hoofddorp en wijzigen van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed' mr. drs. Beryl van Straten Rombout Hoogendoorn (023-5674156) en Hubert van Soelen (0235676080) 30 september 2025

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

12574632 1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. onder voorbehoud van goedkeuring door de raad in te stemmen met de aankoop van de percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 te Hoofddorp in verhuurde staat voor de minnelijk overeengekomen koopsom van € 2.275.000 voor Robijnlaan 11-19 en € 1.175.000 voor Saffierlaan 12-16 (inclusief aankoopkosten); 2. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage 1 (taxatierapport van Cushman & Wakefield over Robijnlaan 11-19), bijlage 2 (taxatierapport van Cushman & Wakefield over Saffierlaan 12-16) en bijlage 3 (exploitatieoverzicht). De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b en f van de Wet open overheid in verband met de economische of financiële belangen van de gemeente en bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfsgegevens; 3. onder voorbehoud van goedkeuring door de raad voor het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed' onder de materiele vaste activa, de voorziening 'Duurzame waardevermindering strategisch vastgoed' in te stellen. Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. voor de aankopen van deze percelen een verwervingskrediet van € 2.275.000 voor Robijnlaan 11-19 en € 1.175.000 voor Saffierlaan 12-16 te autoriseren en in 2025 vrij te geven; 2. hiertoe de 20ste kredietverstrekking voor het begrotingsjaar 2025 vast te stellen; 3.

het exploitatieresultaat van deze percelen te verrekenen met de reserve Schaalsprong; 4. de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed' onder de materiële vaste activa in te stellen en hierop niet af te schrijven; 5. voor de categorie 'strategisch vastgoed' te bepalen dat de waarde op de balans iedere twee jaar wordt getoetst aan de directe opbrengstwaarde. Een eventueel negatief verschil wordt toegevoegd aan de voorziening 'Duurzame waardevermindering strategisch vastgoed' vanuit de reserve Schaalsprong. Een object kan niet langer dan tien jaar onder deze categorie vallen;' 6. deze nieuwe categorie onder de materiële vaste activa te verwerken in de in 2026 te actualiseren notitie Activabeleid.

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 en wijzigen

pagina 2

van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed'

2.

Samenvatting

Dit raadsvoorstel betreft het aankopen van twee percelen, namelijk Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 te Hoofddorp en we vragen een besluit voor een wijziging van het Activabeleid. De financiële gevolgen van de aankopen worden berekend op basis van het voorgestelde beleid. De percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 liggen in Graan voor Visch Zuid in Spoorzone Hoofddorp (Spoorzone). De eigenaar heeft deze percelen aan ons aangeboden. Het Rijk heeft voor dit soort mogelijke aankopen gebiedsbudget via de 'Toekenningsbeschikking lijdelijke regeling Specifieke uitkering gebiedsbudget' ter beschikking gesteld. De onderhandeiing met de eigenaar heeft geleid tot prijsovereenstemming van € 2.275.000 voor Robijnlaan 11-19 en € 1.175.000 voor Saffierlaan 12-16 (inclusief aankoopkosten). Met dit voorstel besluiten we deze percelen aan te kopen en vragen we voor de aankoop verwervingskrediet aan bij de raad. Voor de dekking van deze aankoop stellen we voor bovengenoemd gebiedsbudget van € 21,9 miljoen in te zetten. Als gemeente hebben we in het verleden voornamelijk uitleglocaties (uitbreidingen buiten bestaand stedelijk gebied) ontwikkeld. Een aparte categorie binnen ons Activabeleid voor strategisch aangekochte bedrijfslocaties is daarom niet eerder noodzakelijk geweest.

Met dit besluit wordt de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed' onder de materiële vaste activa opgenomen voor commercieel vastgoed. Dit kan voor een periode van maximaal tien jaar. Het voorstel is om op dit vastgoed met een economische functie niet af te schrijven. Iedere twee jaar wordt bekeken of het vastgoed qua marktwaarde niet onder de boekwaarde is uitgekomen. Als dat het geval is, wordt dit verschil toegevoegd aan de voorziening 'Duurzame waardevermindering strategisch vastgoed'. Op het moment dat de bouwgrondexploitatie voor de voorgenomen gebiedsontwikkeling door de raad wordt geopend, wordt het vastgoed tegen de oorspronkelijk aankoopwaarde ingebracht. Tot het moment van inbreng wordt het betreffende vastgoed commercieel geëxploiteerd. Exploitatieresultaten en een eventuele storting in de voorziening Duurzame waardevermindering strategisch vastgoed als gevolg van een lagere opbrengstwaarde worden verrekend met de reserve Schaalsprong. 3. Uitwerking 3.1 Wat willen we bereiken?

Spoorzone verandert in de komende twintig jaar stapsgewijs van een verouderd kantoren- en bedrijvengebied naar een gebied waar onze inwoners (en bezoekers) goed kunnen wonen, werken en verblijven. In de nabije omgeving zorgen we voor voldoende (maatschappelijke) voorzieningen en een groene en waterrijke invulling van de openbare ruimte. Zo voorzien we met Spoorzone in de grote behoefte aan betaalbare en diverse typen woningen. Als kader voor deze ruimtelijke ontwikkeling heeft de raad het Ontwikkelkader Spoorzone Hoofddorp (Ontwikkelkader, 11066373) vastgesteld. Graan voor Visch Zuid, een deelgebied van Spoorzone, transformeren we naar een gemengde woon-werklocatie waar wonen met een diversiteit aan stedelijke leefmilieus wordt toegevoegd aan het werken dat nu de boventoon voert. Het grondbezit in Graan voor Visch Zuid is zeer versnipperd. Wij hebben als gemeente, afgezien van de openbare buitenruimte, vrijwel geen bezit. Om de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven in dit gebied te verwezenlijken en meer grip op de grond te krijgen, hebben wij vanaf 2 juni 2022 het instrument van het voorkeursrecht gemeenten toegepast (2022.0000870 en 2022.0000879). Het voorkeursrecht gemeenten in Spoorzone is vervallen per 4 juni 2025.

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 en wijzigen van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed'

Wat is de aanleiding, context? De eigenaar van de percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer sectie AL nummers 876 en 925 en liggend in Graan voor Visch Zuid, heeft zijn panden onder het voorkeursrecht gemeenten aan ons aangeboden. Wij hebben over de aanbieding van de Robijnlaan 11-19 (11949818) en Saffierlaan 12-16 (11949829) te Hoofddorp op 25 maart 2025 positieve beginselbesluiten genomen. Hierdoor verkrijgen we meer grondpositie. Dit is van groot belang om meer grip op de grond en op de realisatie van de ambities van Graan voor Visch Zuid te krijgen. Met de aankoop van deze percelen zetten we hiermee een stap, in aanvulling op het eerder aangekochte perceel Diamantlaan 6 (7999895) en eigenaren die interesse hebben getoond om te ontwikkelen. De percelen sluiten aan op het beoogde eerste ontwikkelcluster en liggen in het hart van het ontwikkelgebied. Ze kunnen daarom strategisch ingezet worden met verschillende functies voor het eerste ontwikkelcluster. Mogelijkheden zijn: 'placemaking' (het gebied activeren vooruitlopend op de definitieve realisatie), een parkeeroplossing, (tijdelijke) voorzieningen of (tijdelijke) verplaatsingsruimte voor bedrijven. Op termijn zijn woningbouw en functiemenging op deze locatie geschikt.

Na de positieve beginselbesluiten is een onderhandeling gestart die heeft geleid tot een prijsovereenstemming. Deze overeenstemming is onder voorbehoud van de uitkomsten van de due diligence periode (periode van een grondig onderzoeksproces om risico's en kansen in kaart te brengen), waarin onder andere naar de bouwtechnische staat wordt gekeken. Naar aanleiding van de due diligence kan de prijs niet hoger worden, slechts lager.

Jadeöan OpaaRaan

I

Legend» 1

\

OKwrantUanS iangekocht) Robijnlaan U W Salftertaan 12-16

1 i

\

[ * ] Globale plangrem GvVZ

kkrick,itcr □ |

«

| Re«fc aangetocM

0 50

250

Kaart met plangrenzen van Graan voor Visch Zuid, eerste ontwikkelcluster en (voorliggende) aankopen

3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

We willen de percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 aankopen. We vragen een verwervingskrediet aan van € 3.450.000 en we vragen goedkeuring aan de raad voor de aankoop van deze percelen. Dit bedrag is het resultaat van een onderhandelingsproces met de

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 en wijzigen

pagina 4

van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed'

eigenaar, op basis van een tweetal taxatierapporten van Cushman & Wakefield (bijlage 1 en 2) en is inclusief aankoopkosten. Voor vastgoed dat strategisch wordt aangekocht willen we een nieuwe categorie materiële vaste activa instellen: strategisch vastgoed. Alle strategische aankopen van commercieel vastgoed ten behoeve van (toekomstige) gebiedsontwikkelingen vallen onder deze categorie. Ook een tweetal eerder aangekochte panden willen we scharen onder deze nieuwe categorie. Binnen deze categorie schrijven we niet af, maar zullen we iedere twee jaar de toets van de 'directe opbrengstwaarde' (markwaarde middels taxatie) toepassen om te voorkomen dat de marktwaarde niet onder de initiële aankoopwaarde en boekwaarde uitkomt. Zodra dit het geval is voegen we het verschil toe aan de voorziening Duurzame waardevermindering strategisch vastgoed. In de huidige bedrijvenmarkt zullen de huurinkomsten blijven stijgen en daarmee ook de waarde van het vastgoed. Voorwaarde hierbij is dat de kwaliteit van het pand in stand gehouden wordt door voldoende onderhoud te plegen. Als we bij het moment van inbreng in een grondexploitatie komen, dan zijn deze onderhoudslasten niet meer doelmatig en zullen we minder investeren in het handhaven van de kwaliteit van het pand. De waarde van het pand zou dan kunnen afnemen.

De jaarlijkse tijdelijke exploitatie zal hierdoor in de meeste gevallen een positief beeld geven welke we verrekenen met de reserve Schaalsprong zoals we dat nu ook al doen. Een eventuele afwaardering of vorming van een voorziening zal dan ook ten laste gaan van de reserve Schaalsprong. We verwachten dat we met het instellen van deze systematiek de reserve Schaalsprong minder zullen belasten en meer recht doen aan de realiteit van (tijdelijke) commerciële vastgoedexploitaties. Door deze werkwijze wordt de gemeentelijke begroting niet onnodig belast. Een werkwijze passend bij het type gebiedsontwikkeling en die ook bij diverse andere gemeenten zo wordt toegepast. Alle nieuw aan te kopen strategisch commercieel vastgoed, dus ook de twee percelen uit dit voorstel en ook de in het verleden aangekochte panden (Saturnusstraat 40-62 (2022.0000882) en Diamantlaan 6 (7999895)) in het kader van de gebiedsontwikkeling Spoorzone komen onder deze categorie te vallen. Uitzondering hierop is het pand aan de Planeetbaan 2 (2022.0002314) te Hoofddorp, omdat dit pand wordt ingezet voor maatschappelijke doeleinden. Wat zijn de argumenten?

De percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 te Hoofddorp sluiten aan op de voorziene eerste ontwikkelfase in Graan voor Visch Zuid, zoals benoemd in het raadsvoorstel over het Ontwikkelkader, en kunnen daardoor onderdeel gemaakt worden van de eerste ontwikkelingen en/of strategisch ingezet worden. Ook kan onderzocht worden of deze locatie kan worden ingezet voor placemaking, een parkeeroplossing, (tijdelijke) voorzieningen of (tijdelijke) verplaatsingsruimte voor bedrijven. De percelen zijn momenteel grotendeels verhuurd. Deze huurcontracten lopen nog enkele jaren. Tijdens deze periode zijn er dus inkomsten en kan ondertussen onderzocht worden wat er na afloop van de huurcontracten met de locatie gedaan wordt. Dat zal ook mede afhankelijk zijn van onder andere de bereidheid van naastgelegen eigenaren om al dan niet tot vernieuwing over te gaan. We hebben duidelijkheid over de koopsom en bijbehorende voorwaarden. We hebben taxaties laten uitvoeren door Cushman & Wakefield en we hebben een onderhandeling met de eigenaar gevoerd. We zijn met de eigenaar tot een overeenstemming gekomen. Deze uitkomsten leiden tot de aankoop van de percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16.

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 en wijzigen van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed'

Als gemeente hebben we nog geen aparte categorie binnen ons Activabeleid voor strategisch aangekochte bedrijfslocaties voor gebiedsontwikkelingen. Hierdoor zijn we verplicht om jaarlijks hoge afschrijvingen te doen. Nu we meer transformatielocaties ontwikkelen, zullen er ook meer bedrijfslocaties aangekocht worden en wordt een aparte categorie noodzakelijk. Bij de inrichting van deze categorie is het doel om niet onnodig veel af te schrijven. Door de voorgestelde wijziging van het Activabeleid ontstaat er binnen dit Activabeleid een geschiktere categorie voor strategische aankopen passend in transformatielocaties. We voorkomen hiermee dat aankopen onnodig de gemeentelijke begroting en/of de Reserve Schaalsprong belasten. Deze wijziging van het Activabeleid is vooruitlopend op de actualisatie van het Activabeleid. Wat zijn de kanttekeningen en risico's?

Huursituatie Het pand aan de Saffierlaan is volledig verhuurd aan één huurder tot eind 2030. Het pand aan de Robijnlaan is voor meer dan de helft verhuurd aan vijf huurders. De huurcontracten van de twee grootste huurders lopen tot begin 2028 en najaar 2029. Deze huurcontracten zorgen in de komende jaren voor inkomsten. Het betekent ook dat vernieuwing naar een andere functie (tijdelijk of definitief) naar alle waarschijnlijkheid niet op zeer korte termijn kan plaatsvinden. In de periode dat de huurcontracten nog lopen, wordt onderzocht hoe de locatie daarna gebruikt gaat worden. Financiële administratie Naar verwachting verkopen we deze locatie in de toekomst weer (via een aanbesteding) voor herontwikkeling en wordt daar dan een grondexploitatie voor geopend. In de periode tot het opnemen in een grondexploitatie wordt het pand opgenomen in de materiele vaste activa. Het risico van deze systematiek is dat, ondanks de huidige druk op de markt van bedrijfsvastgoed, bij verouderend vastgoed de huurprijzen kunnen afnemen en daarmee de waarde van het vastgoed. Dit risico is van belang als de gebiedsontwikkeling (te) lang uitblijft of uiteindelijk niet doorgaat. Daarom stellen we een maximale termijn van tien jaar waarbinnen het vastgoed in een grondexploitatie wordt ingeboekt. 3.3 Wat mag het kosten?

Kosten te dekken dooreen niet in het investeringsplan opgenomen investering De investering voor de uitvoering van dit voorstel wordt geraamd op € 3,45 miljoen. Dit bedrag bestaat uit het krediet voor de aankoop van de beide percelen. Met deze investering is geen rekening gehouden in het Investeringsplan (vastgesteld middels de Voorjaarsrapportage 2025 (12166159)). Deze investering valt onder de nieuw in te stellen categorie strategisch vastgoed. De jaarlijkse exploitatielasten worden onderstaand weergegeven. Aankoop De aankoop van het perceel brengt kosten met zich mee. Wij hebben de beide objecten apart onafhankelijk laten taxeren. Daarna zijn we, onder het voorbehoud van dit besluit en een due diligenceperiode voor de technische staat, akkoord gegaan met deze prijzen: Robijnlaan 11-19 te Hoofddorp: € 2.225.000 kosten koper Saffierlaan 12-16 te Hoofddorp: € 1.150.000 kosten koper Het gaat om het aankoopbedrag exclusief aankoopkosten (onder andere notaris- en makelaarskosten). Voor de aankoop van beide percelen is een krediet nodig van € 3.450.000 (inclusief € 75.000 aankoopkosten).

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 en wijzigen

pagina 6

van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed'

Voor aankopen binnen het project Spoorzone is een subsidie, gebiedsbudget, verleend van € 21,9 miljoen. De aankopen uit dit raadsvoorstel worden aangekocht met deze subsidie als dekking. Echter totdat we aan alle voorwaarden van deze subsidie (realisatie van in totaal 17.700 woningen en het vaststellen van de vijftig procent cofinanciering) voldoen mogen we vanuit administratieve regelgeving de subsidie nog niet inboeken. Om die reden administreren we deze panden in de nieuwe categorie strategisch vastgoed. Het resultaat van de tijdelijke exploitatie van de aankopen wordt verevend met de reserve Schaalsprong (2020.0000409) (bijlage 3). Op het moment dat aan de voorwaarden van de subsidie is voldaan zal deze ook administratief worden ingeboekt. Wat zijn de financiële risico's?

De gebiedsontwikkeling Spoorzone Hoofddorp staat aan het begin van het (her)ontwikkelproces. De planontwikkeling is in volle gang, hierbij zijn nog veel afwegingen en keuzes te maken met de daarbij behorende kansen en risico's. Hierdoor is op dit moment niet met zekerheid te zeggen hoe lang de panden tijdelijk geëxploiteerd gaan worden en welke kosten en opbrengsten dit oplevert (onder andere onzekerheden over bezettingsgraad). Ook is nog onzeker wanneer de locatie weer verkocht wordt voor vernieuwing, en tegen welke prijs. De huurovereenkomst met betrekking tot Robijnlaan 11-19 duurt deels tot 2028/2029. In het exploitatieoverzicht is rekening gehouden met de aflopende grotere huurcontracten alsmede met de huidige leegstand. De huurovereenkomst met betrekking tot de Saffierlaan 12-16 duurt tot eind 2030. Indien de ontwikkeling van de beide locaties langer duurt dan het einde van de huurcontracten ontstaat er mogelijk een financieel risico. In de tweejaarlijkse herwaardering van beide panden wordt hier rekening mee gehouden. Eventuele lagere waarderingen komen ten laste van de reserve Schaalsprong. Het risico bestaat dat we uiteindelijk niet voldoen aan alle voorwaarden van de toegekende subsidie van € 21,9 miljoen, waardoor dit geld niet daadwerkelijk beschikbaar komt.

De situatie kan dan ontstaan dat de aankoop van de Robijnlaan en Saffierlaan niet ten laste hiervan gebracht kan worden en zal er alsnog dekking gevonden moeten worden. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?

De raad is verantwoordelijk voor het autoriseren en vrijgeven van het benodigde krediet. Wij zijn bevoegd om over de mogelijke aankopen te besluiten en het aanpassen van het Activabeleid. De portefeuillehouder Grondzaken is het eerste aanspreekpunt voor deze mogelijke aankoop. De portefeuillehouder Financiën is het eerste aanspreekpunt voor de aanpassing van het Activabeleid. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar?

Communicatie Wij hechten veel waarde aan goede communicatie met de omwonenden en omliggende bedrijven over de aankoop van de percelen gelegen aan de Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16. Communicatie is van belang om de omliggende bedrijven, bewoners, maar ook partners in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) te informeren over onze actieve houding in relatie tot aankopen ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Spoorzone. Geheimhouding Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo). Er

Aanvraag verwervingskrediet en aankoop percelen Robijnlaan 11-19 en Saffierlaan 12-16 en wijzigen

pagina 7

van het Activabeleid door het instellen van de nieuwe categorie 'strategisch vastgoed'

kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake. De bijlagen bevatten gevoelige financiële informatie van de gemeente en concurrentiegevoelige bedrijfsgegevens. Omdat de bijlagen inzicht geven in concurrentiegevoelige informatie die vervolgaankopen kan beïnvloeden, maken we gebruik van de uitzonderingsgronden als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b en f van de Woo. We besluiten in dit geval bijlage 1, 2 en 3 niet openbaar te maken. 3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?

Bij aankoop en gebiedsontwikkeling informeren we de raad via de (t)MPG. Over strategisch vastgoed en de financiële gevolgen wordt op reguliere basis via de relevante Planning- en Controlproducten gecommuniceerd. 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)?

De ontwikkelingen in de Spoorzone Hoofddorp passen binnen het samen met de MRA en het Rijk in het kader van 'Bereikbare Steden' opgestelde gebiedsplan voor het Stationsgebied (nu Spoorzone). Een van de belangrijkste doelstellingen van de ontwikkeling van de Spoorzone is het terugdringen van het woningtekort in de MRA. Het verwerven van een aantal percelen binnen de deelgebieden, helpt het realiseren van deze doelstellingen dichterbij te brengen. 4.

Ondertekening

Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de burgemeester. de secretaris.

varï Bockxmeer

Bijlage(n): 1. “faxatierapport Robijnlaan 11-19 van Cushman 2. Taxatierapport Saffierlaan 12-16 van Cushman & Wakeffétcl (geheim) 3. Exploitatieoverzicht (geheim)