12570586 rv Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Inlichtingen Collegevergadering

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier mr. drs. Beryl van Straten Ward de Meulemeester 30 september 2025

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

12570586

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. het Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier vast te stellen; 2. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage 'Financieel kader Transformaties Cruquius'. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid in verband met de economische en financiële belangen van de gemeente. 2. Samenvatting

De Transformaties Cruquius bestaat uit de transformaties van bedrijventerreinen naar woningbouw en de omzetting van een gronddepot naar een woongebied. Deze gebieden hebben de naam Post van Krayenhoff en Werfkwartier. Bij elkaar betreft het een oppervlakte van circa 15 hectare met ruimte voor circa 1.000 woningen. Het zijn ontwikkelingen waarbij de marktpartijen de ontwikkeling uitvoeren. Dit betekent dat wij de kaders stellen en faciliteren. De planvorming en de uitvoering binnen de kaders ligt bij de marktpartijen. Ten opzichte van een gebiedsontwikkeling is een transformatie van bedrijventerrein naar woningbouw een complex proces. Een transformatie kent meer onzekerheden (bijvoorbeeld de verwerving van bedrijven, sloop van de opstallen in combinatie met eventuele saneringen en financiële haalbaarheid). Om dit proces hanteerbaar te maken, zal de transformatie gefaseerd worden opgepakt. De fasen zijn (volgordelijk): Post van Krayenhoff deelgebied 5: het huidige gronddepot aan de Bennebroekerdijk; Werfkwartier: het huidige bedrijventerrein van Dura Vermeer in Cruquius, grenzend aan deelgebied 1-4; Post van Krayenhoff deelgebied 1-4: het huidige bedrijventerrein van Cruquius aan de Bennebroekerdijk; herstel Fort bij Heemstede. Voor de planuitwerking van de transformaties stellen we de kaders vast in een Programma van Eisen (PvE).

Dit PvE is een verdieping op het - ambtelijk - 80% PvE voor de dorpsontwikkeling

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 2

Cruquius - Zwaanshoek uit 2020. Dit was een gecombineerd PvE voor de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek en de Transformatie Cruquius. Door middel van het vaststellen van het PvE geven we prioriteit aan de Transformaties Cruquius. Gezien de complexiteit van transformaties kan blijken dat voor elke fase improvisatie of maatwerk nodig is. Indien dit afwijkt van het PvE zal dit aan de raad worden voorgelegd. Bij elke fase worden ook de noodzakelijke infrastructurele maatregelen uitgevoerd, zodat er sprake zal zijn en blijven van een toereikende bereikbaarheid. De transformaties zijn opgenomen in de faseringstabel woningbouw Haarlemmermeer West die we samen met het Rijk hanteren. De fasering voor het onderdeel Cruquius - Zwaanshoek is als volgt: - 1.500 woningen in een eerste fase voor Cruquius (waarvan 1.000 woningen in de Transformaties Cruquius en 500 woningen in de gebiedsontwikkeling CruquiusZwaanshoek); 2.000 woningen in een tweede fase voor de gebiedsontwikkeling Cruquius-Zwaanshoek. Voor de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek vindt te zijner tijd een separate uitwerking van het 80% PvE plaats. Dit is nu nog niet opportuun gezien de bestuurlijke afspraken met het Rijk.

Hierin is afgesproken dat in 2027 de publieke partijen het draagvlak en de beschikbaarheid van financiële middelen voor deze gebiedsontwikkeling zullen evalueren op basis waarvan het eventuele vervolg voor Cruquius - Zwaanhoek wordt bepaald. De Transformaties Cruquius is een potentiegebied in de Investeringsstrategie Schaalsprong. Immers de financiële haalbaarheid is nog niet vastgesteld. Voor realisatie van de maatschappelijke voorzieningen (geraamd op circa € 11,0 miljoen, prijspeil 2025) zijn nog niet voldoende financiële middelen beschikbaar. Hiervoor dient nog dekking te worden gevonden. De maatschappelijke voorzieningen zijn niet nu bij realisatie van de eerste fase (Post van Krayenhoff deelgebied 5) al nodig. Deze zijn nodig zodra anterieure afspraken worden gemaakt voor Werfkwartier (de tweede fase van de transformatie). 3. Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken? Met de transformaties willen we een bijdrage leveren aan de lokale en regionale woonvraag. Met het vaststellen van het PvE voor de Transformaties Cruquius wordt het beleidskader voor de ontwikkeling vastgelegd. Op hoofdlijnen is de ambitie: Woonvraag: Bij elkaar bieden de transformaties ruimte aan circa 1.000 woningen. Hiervan is 30% sociale huurwoningen en ten minste 20% woningen in het middensegment (middenhuur en betaalbare koop). De overige maximaal 50% betreffen vrije sectorwoningen. Met deze uitbreiding komen meer woningen voor starters en zijn er meer mogelijkheden voor doorstroming in de kern Cruquius. Met de transformaties willen we een impuls geven aan de leefbaarheid door de milieubelasting te verlagen en het voorzieningenniveau te verhogen. Leefbaarheid: op dit moment zijn er - afgezien van de woonboulevard - nauwelijks maatschappelijke of commerciële voorzieningen in Cruquius. Het draagvlak voor dergelijke voorzieningen met het huidige inwoneraantal is te klein. Door de uitbreidingen is er voldoende draagvlak voor de vestiging van een basisschool, kinderopvang en gezondheidszorg. Tevens is er ruimte voor de vestiging van een supermarkt. De inwoners van Cruquius zijn zodoende niet langer genoodzaakt om gebruik te maken van de voorzieningen in de omliggende kernen (zoals Heemstede en Vijfhuizen).

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 3

Hiernaast zal de leefbaarheid een impuls krijgen door het verwijderen van circa 15 hectare milieubelastende bedrijven langs de Bennebroekerdijk. Hier is bedrijvigheid tot milieucategorie 4.2. toegestaan. Dit zijn bedrijven met een belastende milieuhinder (onder andere geur, geluid, uitstoot stoffen) waarbij ruime afstand (tot 300 meter) tot woongebieden moet worden gehanteerd. Het omzetten van de bedrijven naar woningen levert milieuwinst op. Met de transformaties willen we de verkeersafwikkeling in goede banen leiden middels diverse verkeersmaatregelen, zodat de bereikbaarheid voldoet aan de landelijke normen volgens het Centrum Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek (CROW). Goede bereikbaarheid voor de huidige en toekomstige weggebruikers in Cruquius: de bereikbaarheid van Cruquius staat mede door de aanwezigheid van de woonboulevard op een aantal (piek)dagen onder druk. Door de omzetting van bedrijven naar woningen inclusief voorzieningen zal het gebruik van de infrastructuur veranderen. Er is een toename van autoverkeer als gevolg van de groei van het aantal inwoners. Hiertegenover staat een afname van verkeer door het verdwijnen van bedrijvigheid en minder verkeersbewegingen doordat er (maatschappelijke) voorzieningen komen in Cruquius.

Met de transformaties willen we het dorpse karakter van Cruquius (zowel sociaal als ruimtelijk) behouden en versterken. Een zorgvuldige inpassing van de ontwikkelingen in de dorpse omgeving: de uitbreiding met circa 1.000 woningen en voorzieningen betekent bijna een verdubbeling van het inwoneraantal van Cruquius. Kenmerkend voor Cruquius is het dorpse karakter. Er is sprake van een grote mate van sociale cohesie. En de ruimtelijke opbouw van de dorpskern Cruquius kent veel variatie. Hiernaast zorgt het PvE voor een goede inpassing van de huidige groene en cultuurhistorische elementen. Zowel op structuurniveau van de transformaties Post van Krayenhoff en Werfkwartier (in samenhang met de oude kern Cruquius) als per deelgebied (Post van Krayenhoff deelgebied 1 4, Post van Krayenhoff deelgebied 5, Werfkwartier, herstel Fort bij Heemstede) zijn de ambities en beleidskaders uitgewerkt. Hiermee geven we aan hoe we de transformaties voor ons zien. De opzet van het PvE is in concept gedeeld met de marktpartijen. Om de ruimtelijke haalbaarheid van het PvE te toetsen hebben de marktpartijen volumestudies uitgevoerd middels een aantal stedenbouwkundige schetsen. Deze zijn vervolgens door ons getoetst om de ruimtelijke haalbaarheid van het PvE te kunnen bepalen. Hieruit blijkt dat het ruimtelijk programma (waaronder wonen en groen) in principe inpasbaar is.

De definitieve ruimtelijke haalbaarheid moet worden vastgesteld op basis van de definitieve stedenbouwkundige plannen van de verschillende deelgebieden. Hiervoor zullen de marktpartijen in het vervolg per deelgebied de stedenbouwkundige plannen opstellen. Wij starten met Post van Krayenhoff deelgebied 5. Hierna volgen achtereenvolgens: Werfkwartier, Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4 en tot slot gaan we het Fort bij Heemstede herstellen en inrichten als wijkpark. Wat is de aanleiding, context? In 2014 is in Parels aan de Ringvaart (2014.0010031) de locatie bij Cruquius aangegeven als een potentiële locatie waarin de bedrijvenzone langs de Ringvaart plaats maakt voor woningbouw.

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 4

In 2017 heeft de raad in verband met het grote woningtekort onder meer deze locatie (later krijgt deze locatie de naam Post van Krayenhoff) aangewezen als versnellingslocatie (2017.0037218). Vervolgens is in 2020 een 80% PvE opgesteld voor gezamenlijk Post van Krayenhoff (transformatie) en de gebiedsontwikkeling Cruquius-Zwaanshoek. Echter, beide ontwikkelingen zijn vervolgens een eigen proces gaan volgen. De Transformaties Cruquius krijgt in 2022 een uitbreiding. Dura Vermeer geeft aan dat zij het bedrijventerrein aan de Spaarneweg wil ontwikkelen tot woningbouw (Werfkwartier). Dit gebied grenst direct aan Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4. Op basis van de door de raad aangenomen motie (14 februari 2021) waarin de raad de voorkeur uitspreekt voor woningbouw in plaats van grootschalige bedrijvigheid op deze locatie wordt dit gebied toegevoegd aan de transformaties. Op basis van een intentieovereenkomst vordert de planvorming voor het eerste deelgebied van Post van Krayenhoff (deelgebied 5). De verwachting is dat we op korte termijn de stap tot een anterieure overeenkomst kunnen zetten. Vervolgens zullen we op basis van een nog op te stellen intentieovereenkomst de planvorming voor de transformatie van Werfkwartier gaan starten. In 2023 is de Investeringsstrategie Schaalsprong door ons college vastgesteld (7736120).

De Transformaties Cruquius is daarin een potentiegebied omdat de financiële haalbaarheid nog niet is vastgesteld. Voor de maatschappelijke voorzieningen (geraamd op circa € 11,0 miljoen prijspeil 2025) is nog geen financiële ruimte. Hiervoor dient nog dekking te worden gevonden. Ook de recente analyses in het kader van de actualisatie van de Investeringsstrategie wijzen dit uit. De maatschappelijke voorzieningen zijn nodig zodra een anterieure overeenkomst wordt gesloten voor de tweede fase van de transformaties. Dit is het deelgebied Werfkwartier. Voor de eerste fase (Post van Krayenhoff deelgebied 5) is nog geen inzet van gemeentelijke financiën noodzakelijk. Gezien de grote behoefte aan extra woningen hebben het Rijk, de provincie Noord-Holland, de Vervoerregio Amsterdam en onze gemeente in de eerste helft van 2024 overleg gevoerd over de woningbouw in Haarlemmermeer West. Onderdeel hiervan is de woningbouw in en nabij Cruquius. Voor dit gebied is aangegeven dat er - vooralsnog - wordt uitgegaan van 1.500 extra woningen. Hierbij is een verdeling aangegeven van circa 1.000 woningen in de transformaties en de eerste 500 woningen in het gebied Cruquius - Zwaanshoek.

De planvorming voor de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek wordt volgens afspraken met Rijk, regio en marktpartijen in 2027 geëvalueerd op bestuurlijk draagvlak en op beschikbaarheid van voldoende financiële middelen. In lijn hiermee is er op dit moment dan ook geen intentieovereenkomst of andere contractuele afspraak met de marktpartijen van Cruquius Zwaanshoek. Om de kaders voor de transformaties ten opzichte van het oorspronkelijke 80% PvE aan te scherpen en de samenhang tussen de transformaties van Post van Krayenhoff en Werfkwartier te borgen hebben we nu een specifieke deeluitwerking van het PvE opgesteld voor de Transformaties Cruquius. Voor de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek zal - afhankelijk van de te maken afspraken met Rijk, regio en marktpartijen - pas een separate uitwerking plaatsvinden van het 80% PvE zodra voor deze gebiedsontwikkeling bestuurlijk draagvlak is en de publiek benodigde financiële middelen voorhanden zijn.

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 5

3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Met het vaststellen van het PvE Transformaties Cruquius wordt het beleidskader voor de ontwikkeling vastgelegd. Het is een verdieping van het oorspronkelijke 80% PvE dorpsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek tot gespecificeerde uitgangspunten voor de Transformaties Cruquius. Immers in het oorspronkelijke 80% PvE zijn 'gemiddelden' opgenomen voor de woningbouw in het open gebied Cruquius - Zwaanshoek en de transformatie van bedrijfsterreinen. Echter, een transformatie wijkt principieel af van een ontwikkeling in een open gebied. We hebben te maken met extra kosten (opkoop, sloop en sanering), aanpassing van de bestaande infrastructuur en de ontwikkeling moet zowel ruimtelijk als sociaal logisch aansluiten op de omliggende bestaande omgeving. In het PvE zijn de gespecificeerde beleidskaders voor wonen, verkeer, maatschappelijke voorzieningen, landschap, archeologie, cultuurhistorie, natuur, openbare ruimte, economie, bedrijvigheid, milieu en water opgenomen. Deze zijn gebaseerd op het vastgestelde gemeentelijk beleid. Zij zijn op maat vertaald naar deze transformaties. In het PvE zijn hieraan de ambities en stedenbouwkundige principes voor de transformaties toegevoegd. In het PvE zijn voor de deelgebieden specifieke karakters gegeven en is het programma gedefinieerd. Deze zijn als volgt: Post van Krayenhoff deelgebied 1-4: 'wonen aan de dijk'.

Programma - circa 625 woningen inclusief zorgwoningen; - recreatieve zone langs Ringvaart; - buurtgroen 31 m2 per woning. Post van Krayenhoff deelgebied 5: 'wonen in een groen buiten' Programma - circa 75 woningen; - buurtgroen 31 m2 per woning; - wijkgroen 33 m2 per woning. Werfkwartier: 'wonen in het dorp' Programma - circa 300 woningen inclusief zorgwoningen; - basisschool met gymzaal, kinderopvang, gezondheidszorg en supermarkt; - dorpshart in het gebied tussen kantoor Dura Vermeer, dorpshuis en het fort; - buurtgroen 31 m2 per woning. Fort bij Heemstede: ontwikkeling tot wijkpark voor Cruquius - wijkgroen van Post van Krayenhoff 1 - 4 en Werfkwartier 34 m2 per woning; - nader te bepalen programma. Woningdichtheid

In het 80% PvE Cruquius - Zwaanshoek was een gemiddelde woningdichtheid voor zowel de gebiedsontwikkeling als de transformatie opgenomen van 20 - 25 woningen per hectare. Gemiddeld betekent dat lokaal de dichtheid hoger of lager kan uitvallen. Voor de transformaties zijn deze gemiddelden - in verband met de financiële haalbaarheid - uitgewerkt tot circa 60 65 woningen per hectare. De wenselijkheid van deze hogere dichtheid bij de transformaties is lijn met Parels aan de Ringvaart (2014.0010031), Omgevingsvisie Haarlemmermeer (2021.0003036) en de Verdichtingsvisie (2022.0000047). Middels een gedetailleerde uitwerking in het PvE van de gewenste stedenbouwkundige opzet inclusief een bouwhoogte van maximaal drie a vier lagen (met uitzondering van een enkel hoogteaccent voor hoekwoningen en bijzonder gebouwen) wordt het dorpse karakter geborgd.

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 6

De ontwikkeling van Post van Krayenhoff deelgebied 5 (gronddepot) heeft een andere dichtheid. Dit ligt te midden van de gebiedsontwikkeling Cruquius- Zwaanshoek en is geen transformatie van bedrijventerrein. Hiervoor geldt een dichtheid van maximaal 25 woningen per hectare. Dit is in lijn met de door de raad aangenomen motie 'Rug recht in Cruquius Zuid' van 4 juli 2024. Woonprogramma

Zowel de ontwikkeling van Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 5 als Werfkwartier moet voldoen aan het gemeentelijk woonbeleid met ten minste 50% betaalbaar, waarvan 30% sociale huur. Echter Post van Krayenhoff wordt in twee delen ontwikkeld. Eerst wordt deelgebied 5 opgepakt, daarna volgt deelgebied 1 - 4. In het PvE is opgenomen dat niet elk deelgebied van Post van Krayenhoff separaat hoeft te voldoen aan het woonbeleid, mits het totaal van Post van Krayenhoff maar voldoet aan het woonbeleid. Omdat we in eerste instantie alleen afspraken gaan maken in een anterieure overeenkomst over deelgebied 5 is hiervoor vastgelegd dat minimaal 20% woningen in het betaalbaar segment moet worden gerealiseerd. Indien minder dan 50% betaalbaar wordt opgenomen, worden hieraan aanvullende voorwaarden verbonden. Zo moet de ontwikkelaar middels het in stand houden van de huidige opvang van Oekraïense vluchtelingen in het gebouw 'Polderstaete' aan de Bennebroekerdijk en/of het aanbieden van sociale huur in dit pand voldoen aan het gemeentelijk beleid. Tevens moet de ontwikkelaar meewerken aan de dezonering van bedrijven in deelgebied 1 - 4 die bij hem in bezit zijn. Van een aantal bedrijven strekt de milieucontour zich uit over Werfkwartier. Door de dezonering halen we belemmeringen weg voor de ontwikkeling van de tweede fase van de Transformaties Cruquius, Werfkwartier. Fort bij Heemstede

Het Fort bij Heemstede wordt als laatste deelgebied gerealiseerd. De ontwikkelaar van Werfkwartier neemt hiertoe het initiatief. In het PvE is vastgelegd dat op deze locatie het wijkgroen van Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4 en Werfkwartier komt. Twee derde van het fort is in gemeentelijk eigendom. Het andere deel is in gebruik voor de Spaarneweg en voor bedrijvigheid. Deze functie is nog niet in eigendom van de ontwikkelaars of de gemeente. Er zijn middelen nodig om het eigendom op te kopen c.q. het bedrijf te verplaatsen. Te zijner tijd wordt onderzoek gedaan naar de wijze waarop dit mogelijk gemaakt kan worden. Optie is bijvoorbeeld het genereren van verdienvermogen door een bescheiden programma toe te staan. In het PvE is vastgelegd dat de ontwikkelaar dit onderzoek in samenspraak met de gemeente dient op te pakken. Indien er een bescheiden programma nodig is voor de financiële haalbaarheid of op andere wijze inzet van onze gemeente noodzakelijk is, zal dit separaat aan de raad ter besluitvorming worden aangeboden. Indien opkoop en/of verplaatsing van het bedrijf niet mogelijk blijkt, zal het plan hierop worden aangepast. Ook dit vergt dan een besluit van de raad. Bereikbaarheid

Aandachtspunt bij de ontwikkeling van de Transformaties Cruquius is de bereikbaarheid. Hiernaar hebben we onderzoek gedaan. Dit is opgenomen in de Notitie Verkeer Transformaties Cruquius (september 2025). De afname van bedrijvigheid en de toevoeging van woningen gaat immers gepaard met een verandering van verkeersstromen. Er is sprake van een afname van de verkeersbewegingen die veroorzaakt worden door de huidige bedrijvigheid en het dagelijks verkeer van de inwoners van Cruquius naar de voorzieningen (bijvoorbeeld school, kinderopvang, supermarkt et cetera) in de omliggende kernen. Hiertegenover staat een toename van verkeersbewegingen door de circa 1.000 woningen (en later mogelijk de eerste 500 woningen van de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek), waardoor er in absolute aantallen sprake zal zijn van een toename van verkeersbewegingen

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 7

Voor het borgen van een goede bereikbaarheid zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Hierbij is zowel gekeken naar de bereikbaarheid van de circa 1.000 woningen op de transformatielocaties als de eerste 500 woningen voor de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek (ten zuidoosten van de huidige kern Cruquius). Deze woningen sluiten allen aan op de N201 via de Spieringweg en vereisen een samenhangende ontsluitingsstructuur. Op basis van het onderzoek is een maatregelenpakket opgesteld en in het PvE opgenomen. Het betreft maatregelen voor: aanleg fiets-en voetpaden; aanpassing profiel van de Ringdijk (terugdringen autoverkeer); aanpassing verkeerscirculatie op Cruquius Plaza (inclusief realisatie keerlus ter hoogte van huidig kantoorgebouw van Dura Vermeer aan de Spaarneweg); aanpassing verbinding tussen Spaarneweg en Bennebroekerdijk (gebiedsontsluiting door de nieuwe woonwijk in plaats van verbinding door het huidige Fort bij Heemstede); aanpassingen van de kruisingen Spaarneweg - Spieringweg (inclusief extra rijstrook zuidelijk deel Spieringweg) alsmede de aansluiting Spieringweg - N201; onafhankelijk van de transformaties wordt door middel van beheersmaatregelen het (toenemende) sluipverkeer op de Spieringweg aangepakt.

Deze maatregelen (inclusief terugdringen sluipverkeer Spieringweg) zijn volgens de Notitie Verkeer Transformaties Cruquius toereikend om de ontwikkeling van circa 1.500 woningen mogelijk te maken. Hiermee voldoet de bereikbaarheid aan de landelijke normen van het kennisplatform CROW. Op het moment dat de circa 1.000 woningen van de transformaties zijn gerealiseerd, resteert er op de infrastructuur een capaciteit om nog aanvullend 500 woningen van de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek te ontwikkelen. Voorafgaand aan deze gebiedsontwikkeling dient (wederom) een monitoring plaats te vinden van de verkeersdruk op de Spieringweg. Uit deze monitor moet blijken dat de autonome beheersmaatregelen om het sluipverkeer op de Spieringweg terug te dringen afdoende zijn geweest. Indien er in een latere fase aanvullend op de eerste 500 woningen Cruquius - Zwaanshoek nog extra woningen worden toegevoegd, zijn er extra maatregelen noodzakelijk (bijvoorbeeld extra aansluiting op de N205). Veilige fietsverbinding Wickevoort - Cruquius: door de transformaties komen er voorzieningen nabij de oude kern van Cruquius. De inwoners van Wickevoort zullen ook gebruik gaan maken van deze basisschool, gezondheidszorg en supermarkt. Om de voorzieningen bereikbaar te maken wordt er gezorgd voor een goede fietsverbinding tussen Wickevoort en Cruquius.

In de plannen voor Wickevoort zijn twee ontsluitingen voor fietsers opgenomen richting de Ringdijk. Het tracé van de Ringdijk wordt door middel van de fietsonderdoorgang van de nieuwe Cruquiusbrug deels verbeterd. De kosten voor het resterende tracé op de ringdijk tussen Wickevoort en fort Cruquius valt niet toe te delen aan de initiatiefnemers van Transformaties Cruquius. Dit wordt financieel ondergebracht bij de Schaalsprong Haarlemmermeer. Fasering

Op basis van het PvE gaan de ontwikkelaars stedenbouwkundige plannen opstellen voor de deelgebieden. In verband met de onderlinge afhankelijkheden tussen de deelgebieden en de noodzakelijke infrastructuur hanteren we hierbij de volgende volgorde: Fase 1: Post van Krayenhoff deelgebied 5 (gronddepot); Fase 2: Werfkwartier; Fase 3: Post van Krayenhoff deelgebied 1-4; Fase 4: Herstel Fort bij Heemstede.

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 8

Per deelgebied sluiten wij eerst een intentieovereenkomst. Het gaat om intentieovereenkomsten voor Post van Krayenhoff en voor Werfkwartier. Tot slot wordt het Fort bij Heemstede aangepakt. Dura Vermeer is bereid hiertoe het initiatief te nemen. Voor het eerste deelgebied van Post van Krayenhoff (deelgebied 5: het huidige gronddepot aan de Bennebroekerdijk) vordert de planvorming. Op dit moment wordt de planvorming afgegrond en wordt een anterieure overeenkomst voorbereid. Na het afsluiten van de overeenkomst gaan we achtereenvolgens voor de andere deelgebieden intentieovereenkomsten afsluiten, zodat de transformaties gefaseerd worden ontwikkeld. Voorwaarde voor het afsluiten van een intentieovereenkomst voor Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4 is dat het blooteigendom is overgedragen door het hoogheemraadschap van Rijnland (zie voor nadere toelichting paragraaf 3.5). Parallel met de realisatie van de deelgebieden pakken wij (voor rekening en risico van ontwikkelaars) de realisatie van de bovenwijkse infrastructuur op. De fasering van de maatregelen is zodanig afgestemd, dat na voltooiing van ieder deelgebied de genomen infrastructurele maatregelen toereikend zijn voor de afwikkeling van het verkeer. Wij krijgen na vaststelling van het PvE het gebiedsprogramma voor de Transformaties Cruquius voorgelegd voor besluitvorming.

Hierin is opgenomen de fasering van de deelgebieden inclusief de infrastructurele maatregelen en met het bijbehorend kostenverhaal. Dit is vervolgens de onderlegger voor de te maken bestemmingswijziging. Wat zijn de argumenten? 1) Onze gemeente heeft afspraken over bijdragen aan de noodzakelijke woningbouw met het Rijk, de provincie Noord-Holland en de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De Transformaties Cruquius maakt deel uit van de grootschalige woningbouwlocatie Haarlemmermeer West. Herhaaldelijk hebben wij de afspraken met de andere overheden bevestigd dat zij haar aandeel wil leveren in de aanpak van het woningtekort. De Transformaties Cruquius geeft concreet invulling aan deze afspraken. 2) Kaders zijn noodzakelijk voor vervolgstappen Een grootschalige transformatie is niet in één keer uitgedacht. De kaders uit het PvE geven richting aan deze transformaties. De kaders zijn gebaseerd op het gemeentelijk beleid en zijn op maat uitgewerkt voor deze transformaties. Met deze kaders geven we duidelijkheid en richting aan de wijze waarop de ontwikkelaars hun plannen kunnen gaan uitwerken en realiseren. Oftewel, het vaststellen van de kaders is noodzakelijk om vervolgstappen te kunnen nemen die leiden tot realisatie van woningbouw.

3) Aandeel betaalbaar segment In vergelijking tot ontwikkelingen in uitleglocaties, zijn transformaties van bedrijventerreinen complexer en kostbaarder. Er moeten immers panden worden opgekocht en gesloopt. Oude infrastructuur moet worden opgebroken en aangepast. Tevens kan er sprake zijn van lokale bodemverontreiniging door de voormalige bedrijvigheid, die moet worden gesaneerd. Met de toekomstige wet Regie op de Volkshuisvesting wordt het uitgangspunt om twee derde deel van het aantal woningen te realiseren in het betaalbaar segment. Bij de implementatie van dit nieuwe uitgangspunt zal sprake zijn van een overgangsregeling. Deze regeling moet nog worden uitgewerkt. Ook in de MRA Woondeal hebben we afgesproken om ons in te spannen voor twee derde deel betaalbare woningen in de nieuwbouwprogrammering. Echter met het uitgangspunt van twee derde betaalbaar is de haalbaarheid van deze transformatie niet mogelijk. Daarom is voor maatwerk gekozen en is in het PvE - conform het

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 9

huidige vigerend gemeentelijk beleidskader - het vereiste opgenomen van ten minste 50% betaalbaar (30% sociaal en 20% middensegment). 4) Momentum Met de transformaties van Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4 en Werfkwartier kunnen we 15 hectare aaneengesloten bedrijfsterrein omzetten naar circa 1.000 woningen. De transformaties zijn mogelijk door de bijzondere omstandigheid dat (de opstallen binnen) deze gebieden voor een groot deel in bezit zijn van slechts twee partijen. Zij delen de ambitie om zowel hun bedrijvigheid te beëindigen alsmede te verplaatsen als het gebied te transformeren naar een woongebied. Normaliter hebben we bij een transformatie van een dergelijke omvang te maken met een veelheid aan partijen, die vervolgens op één lijn moeten komen (bijvoorbeeld Pioniersterrein in Nieuw-Vennep). Dit geldt zowel ten aanzien van de toekomst van hun bedrijf als de ambitie om woningen te willen ontwikkelen. Frequent hebben gemeenten dan de rol om de transformatie aan te jagen met strategische aankopen in combinatie met het realiseren van de eerste planonderdelen. De kans om een substantiële impuls te bieden aan Cruquius doet zich op dit moment voor. Het is onzeker of er in de toekomst nog een moment komt waarop zich een vergelijkbare situatie zal aandienen. 5) Balans voor-en nadelen De omzetting van bedrijventerrein naar woongebied is een omvattend proces.

In het PvE wordt richting gegeven aan de ambities om: bij te dragen aan de grote woonvraag met de toevoeging van circa 1.000 woningen; een impuls te geven aan de leefbaarheid van Cruquius middels het verminderen van de milieubelasting en het toevoegen van basisvoorzieningen (basisschool, gezondheidszorg, kinderopvang, supermarkt); het dorpse karakter en de bijzondere cultuurhistorische en landschappelijke kenmerken te behouden en te versterken. Dergelijke transformaties en toevoeging van aantallen woningen gaan gepaard met een verandering in en een netto toename van verkeersbewegingen. In het PvE is een pakket van infrastructurele maatregelen opgenomen die noodzakelijk zijn op het moment dat de woningbouw wordt gerealiseerd. Met deze maatregelen (in combinatie met de beheersmaatregelen om sluipverkeer op de Spieringweg tegen te gaan) voldoet de bereikbaarheid in de toekomstige situatie aan de landelijke CROW-normen. De zorgen die een aantal bewoners van Cruquius beleeft met betrekking tot de bereikbaarheid, zullen daarmee niet geheel worden weggenomen. Wat zijn de kanttekeningen en risico's? 1) Beleidskaders zijn in beweging De beleidskaders voor de transformaties worden met dit PvE vastgelegd. De realisatie zal een aantal jaren vergen.

Echter, zowel het beleid voor woningbouw als het ruimtelijk beleid (bijvoorbeeld de regelgeving voor stikstof, pfas, lucht) is op diverse overheidsniveaus continu in beweging. In het PvE is hiervoor de bepaling opgenomen dat de uitwerkingen van de deelgebieden moeten voldoen aan eventuele beleidsactualisaties. Tenzij in het nieuwe beleid wordt aangegeven dat oude afspraken bij in gang gezette ontwikkelingen worden gerespecteerd. Aangezien het beleid in beweging is en dit de haalbaarheid van de plannen kan beïnvloeden, is aangegeven dat bij afwijking van de harde beleidskaders (in het PvE zijn deze specifiek en met dikke letters aangegeven), dit aan de raad moet worden voorgelegd.

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 10

2) Transformaties zijn complex en vergen improvisaties De wijze waarop de transformatie van de bedrijventerreinen zal verlopen, is niet vooraf geheel vast te leggen. Ook al is er veel studie uitgevoerd bij het opstellen van het PvE, onzekerheden kunnen niet worden uitgesloten. Bij de planvorming kunnen we te maken krijgen met voortschrijdende inzichten met betrekking tot bijvoorbeeld financiële haalbaarheid, stedenbouwkundige oplossingen en onverwachtse obstakels en nieuwe wet- en regelgeving. Hierbij zijn we als gemeente afhankelijk van marktpartijen en andere overheden. Als gemeente hebben we wel de regie op de gewenste kaders, maar realiseren de ontwikkelingen niet zelf. Complexiteiten zijn bijvoorbeeld de verwerving van het blooteigendom voor Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4 of het opkopen van een paar bedrijven door de ontwikkelaars (zie voor nadere toelichting paragraaf 3.5). Per fase zullen we afspraken met de ontwikkelaar vastleggen. Echter, op het moment dat een fase niet tot afspraken leidt, zal dit effect hebben op de volgende fase (bijvoorbeeld geen of een beperkte of aangepaste ontwikkeling van de volgende fase). Hierbij is in het PvE wel de garantie opgenomen dat elke fase (zowel met betrekking tot de gebiedsontwikkeling als de bereikbaarheid) in principe leidt tot een verantwoord en afgerond geheel.

Op het moment dat zich nieuwe inzichten voordoen of de ontwikkeling van een fase stagneert, zullen alternatieve scenario's worden onderzocht. Als dit leidt tot aanpassing van de kaders (inclusief de ambitie die in het PvE is opgenomen), wordt dit aan de raad voorgelegd. 3) De laatste fase Het herstel van het Fort bij Heemstede zal in de laatste fase worden opgepakt. De financiële haalbaarheid in combinatie met het inrichtingsprogramma moet nog worden onderzocht. Hiervoor is mogelijk een beperkt aanvullend programma nodig. Op initiatief van Dura Vermeer zal samen met onze gemeente en Post van Krayenhoff hier te zijner tijd een voorstel voor de aanpak, de inhoud en de financiering uitgewerkt worden. Op het moment dat er een voorstel is zal dit separaat aan de raad ter besluitvorming worden aangeboden. 3.3 Wat mag het kosten? Met het vaststellen van het PvE Transformaties Cruquius kan de ontwikkeling naar een volgende fase. Per deelgebied kunnen de ontwikkelaars stedenbouwkundige plannen gaan opstellen en bij overeenstemming - met ons een anterieure overeenkomst gaan afsluiten. In het financieel kader (geheim) staan de financiële aspecten voor deze transformaties beschreven. De ontwikkelaars dragen de financiële lasten voor de transformatie inclusief de infrastructurele maatregelen binnen de gebieden en het direct verbonden wijkgroen.

Het financieel kader wordt aan de raad voorgelegd ter besluitvorming zodat ons college binnen deze kaders anterieure afspraken kan vastleggen met de ontwikkelaars. Aanvullend gaan we als gemeente de kosten voor de direct verbonden bovenwijkse voorzieningen (infrastructurele maatregelen) verhalen op de ontwikkelaars. Met een financiële bijdrage dragen de ontwikkelaars ook bij aan de bekostiging van de gemeentelijke supra bovenwijkse voorzieningen. Deze bijdragen van de ontwikkelaars gaan we per deelgebied vastleggen in anterieure overeenkomsten. Hierdoor wordt de financiële bijdrage en het kostenverhaal per deelgebied verzekerd, alvorens zij tot uitvoering gaat komen. Voor onze gemeente resteert de bekostiging van de maatschappelijke voorzieningen. Dit betreft een basisschool met gymzaal. De verwachte investering bedraagt circa € 11,0 miljoen, (prijspeil

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 11

2025). Deze komen in Werfkwartier. Op het moment dat we anterieure afspraken gaan maken voor Werfkwartier, moeten wij de dekking van deze maatschappelijke voorzieningen hebben geregeld. Hiertoe zal in het kader van de Investeringsstrategie Schaalsprong prioritering moeten plaatsvinden en dienen de financiële kaders passend gemaakt te worden.. Wat zijn de financiële risico's? De noodzakelijke bijdragen van de ontwikkelaars voor de investeringen in de direct verbonden bovenwijkse voorzieningen (infrastructuur) worden vastgelegd in het gebiedsprogramma Transformaties Cruquius. Tevens staat in dit programma ook opgenomen dat de ontwikkelingen moeten bijdragen aan de supra bovenwijkse voorzieningen (onder andere infrastructuur en groen) conform het kader strategisch grondbeleid. Wij krijgen het gebiedsprogramma voorgelegd ter besluitvorming, nadat de raad het PvE heeft vastgesteld. De bijdragen worden via het kostenverhaal bij de ontwikkelaars geïnd. Hierover leggen wij per deelgebied de afspraken vast in de anterieure overeenkomsten. Indien de ontwikkelaars (één of meerdere) deelgebieden niet gaan ontwikkelen, komen de financiële bijdragen niet binnen en daarmee lopen wij een risico. De financiële risico's voor onze gemeente betreffen de gemeentelijke investeringen met betrekking tot de maatschappelijke voorzieningen en de financiële bijdrage van de ontwikkelaars.

De financiële risico's staan beschreven in het financiële kader (geheim).. 3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De gemeenteraad is verantwoordelijk voor het vaststellen van de beleidskaders voor de ontwikkeling van de Transformaties Cruquius. De kaders zijn opgenomen in het PvE. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering casu quo realisatie van de transformaties binnen de gestelde beleidsmatige en financiële kaders. De portefeuillehouder Ruimtelijke Ontwikkeling is het eerste aanspreekpunt binnen het college. Hiertoe zullen wij per deelgebied door de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan laten opstellen en een anterieure overeenkomst sluiten. Vervolgens wordt de procedure voor aanpassing van het omgevingsplan ingezet. De raad is bevoegd gezag met betrekking tot aanpassing van het omgevingsplan en het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Geheimhouding Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid, zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo). Er kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake.

Het Financieel kader Transformaties Cruquius bevat informatie over de kosten die de gemeente zal toedelen aan de diverse deelprojecten van de transformaties Cruquius. Omdat dit informatie bevat die het financieel belang van de gemeente kan beïnvloeden, maken we gebruik van de uitzonderingsgrond als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de WOO. We besluiten in dit geval die informatie niet openbaar te maken. Participatienotitie Transformaties Cruquius Vanaf de start in 2019 tot en met het uitwerken van het PvE Transformaties Cruquius is regelmatig overleg geweest met de bewoners, ondernemers en andere betrokkenen. Op 9 juli 2025 was een laatste informatiebijeenkomst. Op de bijeenkomst is informatie gegeven over het concept PvE en de eerste stedenbouwkundige plannen voor Post van Krayenhoff en Werfkwartier. In totaal zijn circa 300 geïnteresseerden op de informatiebijeenkomst geweest. Het participatieproces van begin tot eind staat beschreven in de Participatienotitie

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 12

Transformaties Cruquius. Hiernaast is overleg geweest met de provincie Noord-Holland, de Vervoerregio Amsterdam, het hoogheemraadschap van Rijnland en de gemeente Heemstede. Vanuit de gemeente Heemstede wordt genuanceerd gekeken naar de ontwikkeling. Enerzijds wordt de ontwikkeling van extra woningen, het afnemen van milieubelasting door het verwijderen van bedrijven en de komst van maatschappelijke voorzieningen positief gewaardeerd. Anderzijds wordt kritisch gekeken naar de mogelijke verkeerstoename op de N201. Een vergelijkbaar signaal hebben de betrokkenen vanuit Cruquius de afgelopen jaren aan ons meegegeven. Er is een positieve houding voor de extra woningen (met name voor starters, ouderen en zorgwoningen), de afname van milieubelasting, de toevoeging van (maatschappelijke) voorzieningen, het vergroten van de verkeersveiligheid en de impuls voor de leefbaarheid van Cruquius. Deze positieve aspecten zijn afgelopen jaren doorlopend herhaald. De inwoners vragen aan de gemeente dan ook om tempo te maken. De kans op een dergelijke omvangrijke transformatie in Cruquius is immers uniek. Hiertegenover staan de zorgen met betrekking tot de bereikbaarheid. Deze is op dit moment in de beleving van de omwonenden niet optimaal. Dit geldt met name op de dagen dat er piekbezoeken zijn aan de woonboulevard.

Met de voorgenomen verkeersmaatregelen voldoet de bereikbaarheid aan de landelijke CROW-normen. Echter, het inzicht dat de toekomstige verkeersdruk binnen de normen blijft, neemt de zorgen niet weg. Op basis van reflecties die we op de informatiebijeenkomst van 9 juli 2025 hebben ontvangen, is nog een aanvulling aan de verkeersmaatregelen toegevoegd. Voor de gebruikers van de Oude Kruisweg wordt de oprit naar de Spieringweg op drukke dagen als problematisch ervaren. Er is weinig ruimte om in te voegen. Tijdens de bijeenkomst is een alternatieve oplossing meegegeven. Dit is het creëren van een doorsteek van de Oude Kruisweg naar Spaarneweg door het zoekgebied voor de eerste 500 woningen van de gebiedsontwikkeling Cruquius Zwaanshoek. Dit wordt dan een gebiedsontsluitingsweg en komt ten laste van deze ontwikkeling. Deze oplossing is opgenomen in het PvE. Bij de planvorming van de eerste 500 woningen van de gebiedsontwikkeling Cruquius - Zwaanshoek moet deze oplossing worden onderzocht. Daarnaast zijn in het PvE 'vereisten' opgenomen. Hierin staat aangegeven dat de marktpartijen per deelgebied de planvorming met de betrokkenen moeten oppakken. Bij het indienen van hun stedenbouwkundige plannen moeten zij aangeven op welke wijze de inbreng van de betrokkenen is verwerkt in de plannen.

Schaalsprong wonen Haarlemmermeer Er is een groot tekort aan woningen op lokaal, regionaal en landelijk niveau. Wij hebben met het Rijk, de provincie en de regio afspraken gemaakt om bij te dragen aan de aanpak van het woningtekort. Afspraken zijn onder meer gemaakt in kader van Bestuurlijk Overleg Leefomgeving met betrekking tot woningbouwprogramma in MRA West (2022) en de woondeal (2023). Wij hebben ruimte voor de toevoeging van substantiële aantallen woningen. Echter, de realisatie van woningen moet gelijk opgaan met de noodzakelijke aanpassingen in de bovenlokale verkeersstructuur en groenstructuur. Ook zijn investeringen nodig voor de realisatie van de noodzakelijke maatschappelijke voorzieningen, zodat complete wijken worden gerealiseerd en gemeenschapsvorming wordt gefaciliteerd. Omdat de financiële draagkracht

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

pagina 13

van de gemeente niet toereikend is om de bovenlokale groeiopgave alleen te dekken, moet het tempo van de verschillende woningbouwprojecten nauwgezet worden afgestemd met de beschikbare gemeentelijke financiële middelen en de financiële middelen die andere overheden willen bijdragen. Dit betekent dat het tempo van de realisatie van de Transformaties Cruquius geen autonoom proces is. Het tempo van gemeentelijke investeringen in Cruquius is afhankelijk van de door de raad beschikbaar te stellen financiële ruimte voor investeringen benodigd voor het realiseren van complete wijken. Eigendommen De ontwikkelaar van Post van Krayenhoff heeft op dit moment alleen het volledig eigendom van deelgebied 5. Van deelgebied 1 - 4 zijn alleen de opstallen in eigendom, op grond van rechten van opstal. Het blooteigendom van de grond rust bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Dit deelgebied zal in de derde fase worden gerealiseerd. Zolang het blooteigendom van de grond niet wordt overgedragen aan de ontwikkelaar, kunnen we met de ontwikkelaar geen afspraken maken over dit deelgebied. In principe wil het hoogheemraadschap van Rijnland het blooteigendom van de grond verkopen en wil de ontwikkelaar het blooteigendom verwerven. Echter, de partijen moeten nog tot overeenstemming komen over de grondprijs. Dit is tot op heden nog niet gelukt.

Om dit proces te faciliteren wordt onder leiding van de bouwambassadeur een onafhankelijk taxatieproces uitgevoerd. Voor de ontwikkeling van Werfkwartier en Post van Krayenhoff deelgebied 1 - 4 is meer dan 90% van de bedrijfspanden in eigendom van de ontwikkelaars. Twee bedrijven (waarvan één met een hindercontour) zijn (nog) niet in bezit. De verwerving alsmede verplaatsing is gewenst met oog op de samenhang van het stedenbouwkundig plan. Bij de uitwerking van de deelgebieden zullen de ontwikkelaars een strategie moeten aangeven op welke wijze met deze bedrijven omgegaan zal moeten worden. Indien hierbij inzet van instrumenten of middelen van de gemeente noodzakelijk zijn, zal dit aan de raad worden voorgelegd 3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd Wij informeren de raad tweemaal per jaar over de voortgang van de woningbouw in onze gemeente via de Bouwmonitor. Per 1 januari en per 1 juli van elk kalenderjaar worden woningbouwontwikkelingen gemonitord. Hierin is ook de ontwikkeling van de Transformaties Cruquius opgenomen. Via de woningbouwmonitor wordt de voortgang van de woningbouw in Cruquius gemonitord.

In het kader van de monitor vindt ook een evaluatie plaats met betrekking tot oorzaken waarom de voortgang van projecten al dan niet op schema loopt 3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? De MRA heeft een opgave om het woningtekort aan te pakken. Hiervoor is het noodzakelijk om het bouwtempo flink te verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. 40.000 van deze woningen worden gerealiseerd in de provincie Flevoland en 184.000 in de provincie Noord-Holland. De gemeenten in de MRA zetten zich in voor de realisatie van 171.200 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale bouwopgave op zich. Hiervoor is op 15 maart 2023 de woondeal ondertekend door de gemeenten van de MRA, de provincie Noord-Holland en het Rijk. Voor onze gemeente zijn 13.400 woningen opgenomen in de woondeal. De bouw van woningen in Cruquius draagt hieraan bij.

Vaststelling Programma van Eisen Transformaties Cruquius: Post van Krayenhoff & Werfkwartier

4

Ondertekening

Bijlage(n): 1 Programma van Eisen Transformaties Cruquius 2 Financieel kader Transformaties Cruquius (geheim) 3 Notitie Verkeer Transformaties Cruquius 4 Participatienotitie Transformaties Cruquius

pagina 14