11941942 Informatie over Bouwmonitor woningbouwontwikkelingen (peildatum 1 januari 2025). d.d. 18-03-2025
Tekst van het document
gemeente Haarlemmermeer
De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer
Postbus250 2130 AG Hoofddorp
Bezoekadres: Taurusavenue 100 Hoofddorp Telefoon 0900 1852
Cluster Inlichtingen Telefoon
SSC / Projecten Marianne Filius / Lizet Keijzers 0900 1852
Uw brief Ons kenmerk Bijlage(n) Onderwerp
Verzenddatum
1 8 HUIF 2025
XS-25022003.885 Bouwmonitor woningbouwontwikkelingen (peildatum 1 januari 2025) Informatie over Bouwmonitor woningbouwontwikkelingen (peildatum 1 januari 2025)
Geachte heer, mevrouw, Hierbij ontvangt de raad de Bouwmonitor met peildatum 1 januari 2025. Wij informeren de raad conform afspraak (motie 'BVR Wonen, tweemaal per jaar' d.d. 18 juni 2020) tweemaal per jaar over de voortgang van de woningbouw in onze gemeente. De monitor van 1 januari is een zelfstandig product en de monitor van 1 juli wordt tegelijkertijd uitgebracht met de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen (BVR). In deze brief geven wij de raad op enkele onderdelen een nadere duiding van de informatie uit bijgevoegde Bouwmonitor. Wij staan kort stil bij het algemene beeld (1). Daarin geven wij ook een overzicht van de voortgang op zeven kernindicatoren. We vervolgen met waar in onze gemeente de woningbouw zichtbaar wordt (2), de prijsklassen en betaalbaarheid van de woningbouw (3) en de afspraken uit het coalitieakkoord en de inspanningsverplichting uit de regionale Woondeal MRA 2022-2030 (Woondeal) (4). Voor een uitgebreid inzicht, verwijzen wij u naar de Bouwmonitor zelf. 1. Algemeen beeld
In de brief aan de raad bij de BVR en de Bouwmonitor met peildatum 1 juli 2024 (XS24092008.543) hebben wij de raad laten weten dat het harde werken in de afgelopen jaren zijn vruchten begint af te werpen. Dit beeld is er nog steeds. Tegelijkertijd zien we dat sommige ontwikkelingen door actuele knelpunten vertragen. Daardoor verschuift de start bouw of oplevering van die ontwikkelingen. Dit wordt ook wel de boeggolf genoemd. Deze boeggolf een verschijnsel dat in alle bouwgemeenten optreedt - zien we in elke update van de Bouwmonitor terug. Naast vertragingen staan er bovenal veel projecten in de steigers. We werken aan 92 projecten, waarvan 28 kleinschalige projecten. Daarbinnen zijn van 2022 tot en met 2024 2.302 woningen gerealiseerd. 7.528 woningen zijn onderdeel van een zogenaamd hard plan. Een hard plan is een plan waarvan de bouw is gestart, of waarvan het omgevingsplan is vastgesteld en/of waarvoor vergunningen zijn verleend. In 2024 is gestart met de bouw van maar liefst ruim 2.200
Ons kenmerk: XS-25022003.885
Pagina 2
woningen en zijn er 1.063 woningen opgeleverd. Vanaf 2027 zien we het gemiddeld aantal opleveringen per jaar stijgen naar 2.000. Dit illustreert de stijgende lijn die is ingezet na het gemiddeld aantal opleveringen van circa 700 woningen in de afgelopen jaren. 78% van de (geplande) woningbouw bestaat uit appartementen en 22% uit grondgebonden woningen. Kernindicatoren
In onderstaande tabel is voor zeven kernindicatoren de voortgang opgenomen. Betaalbaarheid, het aandeel sociale huur, en de afspraken uit het coalitieakkoord en de Woondeal belichten wij verderop in deze brief. Voor de overige kernindicatoren verwijzen we naar de rapportage Bouwmonitor. Kernindicator
Afspraken
Voortgang & beheersmaatregelen
Betaalbaarheid
50%
Aandeel sociale huur Coalitieakkoord
30%
50% in periode 2025-2030 Anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars en prestatie afspraken met de corporaties 30% in periode 2025-2030 Prestatie afspraken met de corporaties Haalbaar gezien omvangrijk aantal geplande opleveringen in 2026. Schatting 12.428 woningen na 30% planuitval. Bij planuitval van maximaal 16% is 13.400 haalbaar. Vergroten aantal harde plannen, momenteel als volgt: - gerealiseerd: 2.302 woningen; - harde plannen: 7.528 woningen; totaal 9.830 hard (inclusief gerealiseerd) Verwacht hard in 2025: Lisserbroek 2.500 woningen (anterieure overeenkomst).
Woondeal
3.000 woningen in coalitie periode Wederkerige inspanningsverplichting om 13.400 woningen op te leveren in de periode 2022 tot en met 2030 en te sturen op kritische succesfactoren
Zorgwoningen
4% van de geplande woningen dient een zorgwoning te zijn (gemeentelijk beleid)
Convenant Houtbouw
Vanaf 2025 is 1 van de 5 nieuwbouwwoningen houtbouw
IMatuur-inclusieve bouw
Motie 'Haarlemeermeer gaat voor natuur-inclusief bouwen' van 8 juli 2021.
Inzet parallel plannen en waar nodig bouwambassadeur en (zo) sneller koersen op vergroting aantal harde plannen. 3% zelfstandige zorgwoningen, 4,5% indien inclusief onzelfstandige zorgwoningen gerekend wordt. Verankering in het nieuwe woonbeleid en in de programmering van de gebiedsontwikkelingsprojecten. 777 woningen (5,8%) tot en met 2030. Dit dient conform convenant naar 2.700 woningen (20%) te groeien. Dit is veelal pas in een laat stadium helder. 5 projecten met in totaal 809 woningen in voorbereiding die natuur-inclusief worden.
2. Waar in de gemeente wordt de woningbouw zichtbaar?
De woningen die in 2024 zijn opgeleverd, zijn voornamelijk gerealiseerd in Hoofddorp Hyde Park, Badhoevedorp Quatrebras, Cruquius Wickevoort en in de kleinschalige locaties verspreid over de gehele gemeente. Er is/wordt in 2025 begonnen met een aanzienlijk aantal relatief omvangrijke projecten in Hoofddorp Stadscentrum (SEM, Trom, The Concourse), Hoofddorp Hyde Park (vijf deelprojecten), Badhoevedorp Centrum (Quatrebas C en D, Centrumlocaties West en Oost), Cruquius (Wickevoort) en Nieuw-Vennep (Pionier Bols). Daarnaast wordt de bouw gestart van bijna 350 woningen op merendeels kleinschalige locaties verspreid over de gehele gemeente. In Hyde Park verwachten wij tot en met medio 2026 (vanaf start opleveringen in 2024) de oplevering van ruim 1.600 woningen, waarvan 124 in 2025 en 969 in 2026. Als onderdeel hiervan verwachten wij in juni 2026 de oplevering van Knightsbridge met 406 woningen.
Ons kenmerk: XS-25022003.885
Pagina 3
Op dit moment zijn er 28 kleinschalige woningbouwprojecten in de gehele gemeente met in totaal 550 woningen waarvan we de oplevering verwachten in de periode tot en met 2030. 3. Prijsklassen en betaalbaarheid van de woningbouw
In deze Bouwmonitor sluiten we aan bij de eind 2024 door het Rijk, de MRA en de provincie Noord-Holland (provincie) gehanteerde definities van 'betaalbaarheid'. Deze zijn als volgt: sociale huur: tot €880; middenhuur: € 880 tot € 1170; betaalbare koop: tot € 410.000. Wij sturen op de bouw van minimaal 50% betaalbare woningen over een langere periode. In de periode van 2025 tot en met 2030 is dat ook zo ingepland, op een klein afrondingsverschil na: 30% sociale huur, 11% middenhuur en 8% betaalbare koop. Het aandeel sociale huur spreken we af in de prestatieafspraken met woningcorporaties. Het absolute aantal sociale huurwoningen neemt toe als gevolg van de toename van de op te leveren woningen (zie onderstaande grafiek). Door van het huidig beleid afwijkende contractafspraken uit het verleden en het feit dat in kleine projecten het woonbeleid momenteel niet hoeft te worden toegepast, halen we het in het beleid vastgelegde aandeel betaalbare woningbouw van 50% nu nog niet. Met het ondertekenen van de Woondeal zijn wederkerige afspraken met het Rijk gemaakt om ons in te spannen om via een reëel tijdpad toe te groeien naar twee derde betaalbaar in de nieuwbouwprogrammering en 30% sociaal in de voorraad. Dit doen we samen met de regio. De wederkerigheid van deze Woondealafspraken betreft de randvoorwaardelijke inzet van het Rijk op het gebied van de kritische succesfactoren.
De haalbaarheid wordt bepaald door het tijdig wegnemen van diverse knelpunten op het gebied van bijvoorbeeld de financiële haalbaarheid, energie-infrastructuur, stikstof, geluid, luchtkwaliteit, betaalbaarheid en mobiliteit. De betaalbaarheidseisen zijn ook onderdeel van het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting, dat in februari in aangepaste vorm naar de Tweede Kamer is gestuurd. Zodra hierover meer bekend is, informeren wij de raad separaat. Verwachte opleveringen (absoluut) sociale huur per jaar (inclusief wat de afgelopen drie jaar is opgeleverd) 1000
901
Ons kenmerk: XS-25022003.885
Pagina 4
4. Afspraken uit het coalitieakkoord 2022-2026 en de Woondeal 2022-2030 Kritische succesfactoren: knelpunten en vertragingen
Bij woningbouw kunnen zich knelpunten voordoen die een belemmering vormen voor de realisatie van woningen. Dit zijn kritische succesfactoren voor de woningbouwopgave; zij hebben invloed op de woningbouw (bijvoorbeeld op de planning en de kosten van woningbouwprojecten). Wanneer we kijken naar de plannen met een planning tot en met 2030, dan zien we dat bij het merendeel van de plannen (80%) nog één of meer knelpunten in de planontwikkeling worden genoemd die kunnen leiden tot vertraging. Het meest worden genoemd de afhankelijkheid van het particulier initiatief en de financiële haalbaarheid. Maar ook de stijging van de bouwkosten, tekort aan capaciteit, de parkeernormen en milieuwetgeving hebben relatief veel invloed. Ook de netcongestie en capaciteitsproblemen bij Liander kunnen de planning beïnvloeden. Daarnaast spelen op landelijk niveau zaken die kunnen leiden tot knelpunten in de planontwikkeling, zoals: uitspraak bodemprocedure Greenpeace tegen de Staat inzake stikstof en dientengevolge waarschijnlijk strengere eisen aan bouwvergunningen, omdat ook bij de bouw van woningen stikstof vrij komt.
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), dat ontwikkelingen in de bouw analyseert, voorziet dat de uitspraak een gat van 10% slaat in de woningbouwverwachtingen; het eerdergenoemde wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting; het belastingregime voor vennootschapsbelasting bij de bouw van sociale huurwoningen; de hiervoor genoemde netcongestie. Hiertegenover staat dat er op de Woontop eind 2024 afspraken zijn gemaakt om via innovaties en aangepaste regelgeving tot versnellingen te komen zoals: het programma STOER. Dit staat voor het schrappen van Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving. Het doel is de regeldruk te verminderen en zo woningbouwprojecten te versnellen; parallel plannen en de inzet van experteams of de bouwambassadeur. Lisserbroek is een pilotproject op het gebied van parallel plannen, en we vragen ondersteuning van de bouwambassadeur om waar nodig samenwerking verder op gang te brengen. Om de doelstellingen uit het coalitieakkoord en de regionale Woondeal te behalen, is het van groot belang dat de kritische succesfactoren geen belemmering vormen voor de woningbouw. Daarom monitoren wij uitdrukkelijk op knelpunten en vertragingen. Samen met het Rijk, de regio en de provincie Noord-Holland moeten we daarom de benodigde maatregelen nemen. Planvertraging en uitval
Vanwege de kritische succesfactoren is het gebruikelijk om een marge te hanteren waarbij we rekening houden met vertraging en uitval. We gaan er bij deze marge - net als de provincie dat doet - vanuit dat er 130% plancapaciteit nodig is om 100% productie te kunnen halen. Coalitieakkoord
In ons coalitieakkoord 'Toekomstbestendig Groeien' is afgesproken dat in deze coalitieperiode minimaal 3.000 woningen gebouwd worden in onze gemeente. Bezien over de periode (half) 2022 tot en met (half) 2026 zouden wij dit aantal moeten kunnen halen. Dit betekent wel dat er dan nagenoeg weinig tot geen vertragingen meer moeten zijn. Of dat er, tegenover eventuele vertragingen, enkele projecten een meevallende planning hebben. Voor de in 2025 geplande op
Ons kenmerk: XS-25022003.885
Pagina 5
te leveren woningbouw, zijn omgevingsvergunningen verleend én is de bouw reeds gestart. In 2026 staat de oplevering van circa 2.100 woningen gepland. Woondeal
In de Woondeal zijn wij met de provincie en het Rijk de inspanningsverplichting aangegaan om in die periode 13.400 woningen te realiseren. In de periode 2022 tot en met 2030 hebben wij een plancapaciteit voor de realisatie van 15.466 woningen. Als we de eerdergenoemde correctie voor planvertraging en uitval toepassen dan realiseren we vanuit de huidige inzichten 12.428 woningen tot en met 2030. Om de doelstellingen van de Woondeal te behalen, mag er nog maximaal 16% van de huidige plancapaciteit vertragen of uitvallen. Samen met onze partners (de MRA, de provincie en het Rijk), sturen we op het voorkomen en oplossen van knelpunten. Bijvoorbeeld met behulp van de (landelijke en (deel)regionale) versnellingstafels en de inzet van de bouwambassadeur. Deze bouwambassadeur is onafhankelijk en kan gemeenten adviseren bij complexe knelpunten in een gebiedsontwikkeling. Dit kan gemeenten, ontwikkelaars en corporaties helpen om meer en sneller te bouwen. In de samenwerking met het Rijk en de provincie is echter nog meer sturing op de kritische succesfactoren nodig dan nu al het geval is. Belangrijk voor de haalbaarheid van de woningaantallen uit de Woondeal is ook de zogeheten hardheid van plannen. Vanuit onze publieke rol als gemeente ligt hier het grootste deel van de opgave om gebiedsontwikkelingen voor te bereiden.
Vanaf het moment dat harde plannen voorliggen, ligt de realisatie van woningen vooral in handen van marktpartijen en zijn zij bepalend in de voortgang. Van de Woondeal afspraak van 13.400 woningen geldt dat voor 11.299 woningen (84%) een omgevingsplan vastgesteld is (7.528 woningen), een anterieure overeenkomst gesloten is (2.437 woningen) en/of een omgevingsvergunning verleend is (3.811 woningen). Wij verwachten dit jaar getekende anterieure overeenkomsten plus een omgevingsplan voor circa 2.500 woningen in Lisserbroek. Daarmee verhogen we het komend jaar het aantal harde plannen tot (inclusief opgeleverd) bijna 12.500 woningen. Deze vergaande stadia van de woningbouwplannen geven ons vertrouwen in de zo broodnodige woningbouwproductie in de komende jaren. De woningbouwopgave is alleen haalbaar als we, samen met onze samenwerkingspartners en verdergaand dan nu het geval is, blijven werken om oplossingen te vinden voor de kritische succesfactoren, zoals energie-infrastructuur, betaalbaarheid en mobiliteit. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend,
Rapportage
Bouwmonitor woningbouw januari 2025 Gemeente Haarlemmermeer
Bouwmonitor woningbouw januari 2025 Gemeente Haarlemmermeer
Datum:
januari 2025
Opdrachtgever:
Gemeente Haarlemmermeer
Contactpersonen:
Marianne Filius; m.filius@haarlemmermeer.nl Nils Lamme; nils.lamme@haarlemermeer.nl
Inlichtingen RIGO
Hans van der Reijden; Hans.vander.Reijden@rigo.nl; 06-20637567
Mede auteurs/analyse: Sander ten Hove; Sander.ten.Hove@rigo.nl Projectnummer RIGO:
P49040
Fotografie Foto voorkant:
Kees van der Veer Hyde park, dec 2024
INHOUD
Samenvatting 1. Inleiding
1
2. Opleveringen
3
3. De planvoorraad; plancapaciteit; de opgave, en de planstatus
3
4. Betaalbaarheid
8
5. Knelpunten
10
6. (overige) Kenmerken woningen
12
Bijlage I Toelichting begrippen Bijlage II Start bouw naar gebied Bijlage III projectenlijst: planning en prijsklassen Bijlage IV projectenlijst: status en knelpunten
Samenvatting en conclusie De gemeente Haarlemmermeer heeft een omvangrijk bouwprogramma opgesteld voor de komende jaren, bestaande uit zowel grootschalige als kleinschalige (deel)bouwplannen. Voor de periode 2025 tot en met 2030 zijn bijna 13.200 nieuwe woningen gepland. Dit ambitieuze programma betekent dat de jaarlijkse woningproductie naar verwachting vanaf 2027 zal stijgen naar circa 2.500 woningen per jaar. In de afgelopen drie jaar bedroeg dit gemiddelde 800 woningen per jaar. Het is vrijwel zeker dat het aantal opgeleverde woningen de komende jaren zal toenemen. Dit blijkt ook uit de groei van het aantal woningen waarvan de bouw reeds is gestart, binnenkort begint of waarvoor vergunningen zijn verleend. Daarnaast is voor een groot deel van de capaciteit het omgevingsplan al vastgesteld en vaak al vergunning verleend, wat de haalbaarheid verder versterkt. In de periode 2022 tot en met 2030 is, inclusief reeds gerealiseerde woningen, een totale potentiële plancapaciteit van 15.460 woningen beschikbaar. Dit lijkt op het eerste gezicht misschien voldoende om de woondealdoelstelling, die 13.400 woningen omvat, te behalen. Bovendien kan de potentiële capaciteit uitgaande van nieuwe, doorgaans kleinschalige initiatieven naar verwachting nog oplopen tot 16.000 woningen.
Tegelijkertijd kan er niet van uitgegaan worden, dat de komende zes jaar geen vertragingen of uitval zullen optreden. Om de doelstellingen van de Woondeal te behalen, mag maximaal 16 procent van de huidige capaciteit vertragen of uitvallen. Hoewel de cijfers optimistisch lijken, is de kans reëel dat de plancapaciteit tot en met 2030 ieder half jaar lager wordt door vertragingen en uitval van projecten. Veel van de opleveringen staan gepland voor de laatste drie jaren van de periode tot 2030. Hierdoor zou zelfs bij een kleine verschuiving van enkele projecten het behalen van de doelstelling in jaartal kunnen verschuiven.
Ook zijn er specifieke uitdagingen zoals infrastructuurbeperkingen, stikstofproblematiek en aansluiting op het energienet, die de komende jaren mogelijk voor verdere vertraging kunnen zorgen. Om veel vertragingen en uitval te voorkomen, is het cruciaal om de planprocedures, de verlening van vergunningen, en de onderhandelingen en overeenkomsten (zoals bouwprogramma’s en parkeernormen) alle aandacht te blijven geven en knelpunten tijdig weg te nemen. Hier wordt ook actief aan gewerkt. Tegelijkertijd moet worden beseft dat niet alle oorzaken van vertraging binnen de invloedssfeer van de gemeente liggen. Ook andere partijen zijn aan zet. In deze bouwmonitor is ook aandacht besteed aan de aard van de te bouwen woningen, waaronder prijsklassen, zorgwoningen, houtbouw, natuurinclusief ontwerp en verwarmingstechnieken. Extra nadruk ligt op de prijsklassen binnen het bouwprogramma. Uit de plannen blijkt dat 30 procent van de woningen in de categorie sociale huur valt, 11 procent is middenhuur, en 8 procent in de categorie ‘betaalbare’ koopwoningen tot €405.000. Samen vertegenwoordigen deze categorieën 50 procent van het totaal, wat aansluit bij de huidige doelstelling van 50 procent betaalbare woningen. Er wordt een aanzienlijke groei van het aantal sociale huurwoningen verwacht, waarvan ook al een groot deel reeds in aanbouw is.
Op basis van de nieuwe regiewet verandert echter de doelstelling voor projecten zonder overeenkomsten: hier wordt een eis van twee derde betaalbare woningen gehanteerd. Hierover is momenteel nog niet alles duidelijk.
Er moet voor een aanzienlijk deel van de capaciteit nog een omgevingsplan worden vastgesteld en omgevingsvergunningen worden verleend (29 projecten met in totaal 3.500 woningen). De planning blijft onzeker door zowel voorziene als onvoorziene knelpunten, marktomstandigheden en de afhankelijkheid van particulier initiatief. Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
1
1
Methodiek update gemeentelijke projectenlijst
Inleiding
Per 1 januari en per 1 juli van elk kalenderjaar monitoren wij de woningbouwontwikkelingen. De monitor van 1 januari is een zelfstandig product en de monitor van 1 juli is een bijlage van de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen. Voor u ligt de Bouwmonitor met peildatum 1 januari 2025. De basis voor de Bouwmonitor is de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. Deze projectenlijst geeft een actueel overzicht van alle woningbouwplannen binnen de gemeente. In de lijst staat onder meer informatie over de totaal beschikbare woningbouwcapaciteit, de planstatus (zacht/ hard), de planning, de verschillende kenmerken van de woningbouwplannen (wat er wordt gebouwd) en of er knelpunten zijn opgelost of bij gekomen. Opgemerkt dient te worden dat de bouwmonitor altijd een momentopname weergeeft. Er kunnen immers ieder moment plannen veranderen, (weer) bijkomen of afvallen. De grote woningbouwopgave op de korte en de (middel)lange termijn en de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om een compleet, betrouwbaar beeld van de plancapaciteit voor woningbouw. Deze informatie vormt tevens de basis voor het gesprek binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave, en voor afspraken met de Provincie en het Rijk. Het gaat hier onder andere over de Woondeal MRA en de subsidie-afspraken met het Rijk/SPUKS.
Bovendien wordt de informatie door diverse regionale en landelijke partijen voor hun planning gebruikt (zoals netbeheerder Liander, het Waterschap en ten behoeve van verkeersmodellen).
De informatie in deze rapportage komt voort uit de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. De volgende stappen zijn ondernomen om deze lijst actueel te maken: •
•
•
De projectmanagers die verantwoordelijk zijn voor de betreffende bouwprojecten controleren middels een Exceltool plangegevens en passen deze zo nodig aan. Waar nodig is er afstemming met de ontwikkelaars en corporaties over de actualiteit van de plangegevens. De projectenlijst wordt gecontroleerd en bij onduidelijkheden/ inconsistenties is er met een aantal projectleiders via de mail en telefonisch contact geweest. Ook de planners voeren een controle uit.
De projectenlijst is relatief goed ingevuld in vergelijking met andere gemeenten in de regio. Dit is onder andere te zien aan het feit dat de verwachte prijssegmenten en knelpunten goed worden ingevoerd. Disclaimer In het kader van het op 26 september 2024 vastgestelde Ontwikkelkader Spoorzone Hoofddorp wordt er gewerkt aan de inschatting van het aantal te bouwen woningen en de fasering daarvan voor 2040. Dit is nog niet (geheel) terug te zien in deze monitor. Het gaat totaal naar verwachting om 6.500 tot 10.000 nog te bouwen woningen in Spoorzone Hoofddorp tot 2040. De aantallen voor de volgende twee deelprojecten zijn nog niet opgenomen in deze rapportage: -Stationskwartier Zuid (omgeving Multimodale Knoop Hoofddorp). Het project staat wel (al) in de planningslijst; -Locatie Zonneveld (Hoofddorp Stationsgebied) zal niet voor 2040 aan bod komen. Het project staat wel (al) in de planningslijst.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
2
2
De opleveringen
Tabel 1 De capaciteit in projecten naar verwachte periode oplevering en start bouw
Uit de opgave van de projectmanagers komt naar voren dat het afgelopen jaar (2024) 1.063 woningen zijn opgeleverd. Het jaar daarvoor (2023) waren dat er nog 504 en in 2022 ging het om 735 woningen. Totaal de afgelopen 3 jaar dus 2.302 opgeleverde woningen (zie ook tabel 1). Locaties waar het afgelopen drie jaar relatief veel woningen zijn opgeleverd zijn HydePark en Tudorpark (Hoofddorp), Nieuw-Vennep (Pionier-Bols), Badhoevedorp Centrum (Quatrebras B en C) en Wickevoort SEIN Cruquiushoeve. Verder zien we dat de kleinschalige locaties ook relatief veel hebben bijgedragen, met in totaal 283 woningen in de afgelopen 3 jaar (dat is 17% van het totaal). Zie ook in tabel 2 op de volgende pagina in welke gebieden woningen zijn opgeleverd.
3
De planvoorraad
3.1
Aantal woningen in de planning
Opgeleverd:
Gepland aantal woningen vanaf 2025: later dan 2040
Periode: 2022 t/m 2030
Periode: 2022 t/m 2040
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031 t/m 2040
Oplevering
735 735
504 1.063 1.063 504
706 706
1.348 1.348
2.146 2.292
3.182 3.182
2.809 2.809
2.973 2.973
13.728 1.373
9.900
15.466 1.718
29.194
Start Bouw
837 1.205
1.753
2.243
2.590
3.096
1.906
2.838
12.414
10.500
18.672
31.086
2.204
Totaal aantal opleveringen komende periode wel weer lager dan eerder verwacht Bij de actualisatie van de bouwmonitor zijn er enkele (kleine) projecten bijgekomen, zijn er enkele afgevallen, maar er is vooral sprake van het doorschuiven van de verwachte productie in de tijd. Per saldo komen we hierdoor net als bij de voorgaande updates van de bouwmonitor op minder verwachte opleveringen voor de periode tot en met 2030. Zo zien we dat de verwachting voor de periode 20222030 nu 22% procent lager ligt dan in de bouwmonitor van 2022 (vertraging en uitval). In figuur 2 is het doorschuiven in de tijd goed te zien. Dit wordt ook wel de boeggolf genoemd. Een verschijnsel dat in alle bouwgemeenten optreedt. Figuur 1 Verwachting oplevering woningen deze bouwmonitor en die van voorgaande jaren
Toename van de bouwproductie De projectmanagers hebben in de planmonitor eind 2024 de verwachte planning naar jaar opgegeven van in totaal 92 projecten. Tellen we alle plannen op dan zien we dat er momenteel voor de periode 2025 tot en met 2030 totaal 13.164 opleveringen worden verwacht (in 82 projecten). Samen met de al opgeleverde woningen in de afgelopen drie jaar zou dat neer komen op 15.466 mogelijke opleveringen in de periode 2022 t/m 2030 (zie ook figuur 1). Deze planning komt neer op rond de 2.000 opgeleverde woningen gemiddeld per jaar. Dit illustreert de toename van de verwachte bouwproductie: dit aantal is aanzienlijk hoger dan het aantal opleveringen in de afgelopen drie jaar (800 woningen per jaar). Vooral vanaf 2027 zal volgens de huidige inschattingen het aantal opleveringen ieder jaar substantieel gaan toenemen en dit komt neer op gemiddeld 2.500 woningen per jaar (zie ook figuur 1). Dat er sprake zal zijn van een toename lijkt ook realistisch aangezien het afgelopen jaar ook meer dan 2.200 woningen in aanbouw zijn genomen (zie tabel 1 en de bijlage III “start bouw”).
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
3
De plannen voor de komende jaren zorgen voor nieuwbouw in verschillende kernen verspreid over de gemeente. De verwachte productie vanaf 2025 zal het grootst zijn op de grotere locaties in achtereenvolgens Hoofdorp, Nieuw-Vennep, Lisserbroek en Cruquius Wickevoort. Er wordt in tabel 2 een indeling gemaakt naar programma/gebied. In bijlage II is een samenvattend overzicht opgenomen van alle individuele woningbouwprojecten. Er wordt ook gebouwd op de wat kleinere locaties met een totale omvang van 50 of minder woningen. Het gaat vaak om initiatief van derden en projecten die doorgaans een kortere doorlooptijd hebben. De afgelopen drie jaar werden hier gemiddeld 128 woningen per jaar opgeleverd. Voor de komende drie jaar (2025 t/m 2027) worden op de kleinschalige locaties gemiddeld 180 woningen per jaar opgeleverd. Zou als gevolg van nieuwe initiatieven dit aantal ook vanaf 2028 t/m 2030 ongeveer op dit niveau blijven (uitgaande van 150 woningen per jaar) dan neemt het potentieel aantal opleveringen voor de periode 2022 t/m 2030 toe met 450 woningen naar bijna 16.000 woningen (in plaats van de eerder genoemde 15.466).
Badhoevedorp Bonheur-Quatrebras augustus 2024
Tabel 2 Opleveringen en verwachting opleveringen naar gebied* Oplevering
F: Hoofddorp Stadscentrum F: Hoofddorp-Noord (1e fase) F: Hoofddorp Hyde Park F: Hoofddorp Parken F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 en 2 F: Badhoevedorp-centrum F: Cruquius Wickevoort F: Lisserbroek fase 1 F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) F: Overig meer dan 50 woningen F: Overig Kleinschalig (KSW) Totaal P: Hoofddorp Spoorzone Zonneveld P: Cruquius Post van Krayenhoff P: Cruquius Zwaanshoek P: Lisserbroek fase 2 P: BHD-Centrum, Schuilhoeve P: Nieuw Vennep West P: Hoofddorp Noord (2e fase)
Opgeleverd:
Gepland aantal woningen vanaf 2025:
2022
2023
0 0 0 269 0 0 175 62 0 0 88 141 735 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 543 200 72 0 0 0 0 71 119 8 171 0 0 136 0 5 0 84 158 504 1.063 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Subtotaal Potentiegebieden
0
Focus + Potentiegebieden
735
0
2024
0
504 1.063
2026
2027
2028
2031 t/m 2029 2030 2040
later dan 2040
69 0 0 0 124 969 0 0 0 0 0 0 191 59 60 114 0 0 0 0 6 87 256 119 706 1.348 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
500 0 348 239 0 0 0 219 100 208 317 165 2.096 0 50 0 0 0 0 0
272 300 826 476 0 0 106 0 547 336 209 10 3.082 0 100 0 0 0 0 0
20 525 300 100 1.040 170 383 456 0 300 0 0 20 20 0 0 492 356 352 341 102 455 0 0 2.709 2.723 0 0 100 200 0 0 0 0 0 0 0 50 0 0
147 400 233 1.030 1.400 2.800 7 0 983 698 200 30 7.928 0 250 1.000 1.100 500 2.950 0
0 0 0 0 0 2.000 0 0 0 0 0 0 2.000 0 0 1.500 0 0 0 6.400
5.800
7.900
500
3%
2.809 2.973 13.728
9.900
15.466
100%
2025
0
50
100
706 1.348
0
2.146
3.182
100
250
2022 t/m 2030 aantal aandeel 1.386 9% 700 5% 4.020 26% 2.095 14% 300 2% 0 0% 761 5% 634 4% 1.495 10% 1.373 9% 1.269 8% 933 6% 14.966 97% 0 0% 450 3% 0 0% 0 0% 0 0% 50 0,3% 0 0%
*Zie ook bijlage I “Wat zijn focus en potentiegebieden” en de projectenlijst Bijlage II met alle individuele woningbouwprojecten die vallen onder de gebieden.
Cruquius - Wickevoort augustus 2024
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
4
3.1.1
De kwantitatieve opgave en de planning
MRA Woondeal In de MRA Woondeal is een inspanningsverplichting vastgelegd om tot en met 2030 13.400 woningen te realiseren. Op het eerste gezicht lijkt dit haalbaar, mits alle geplande projecten tijdig worden uitgevoerd en grote vertragingen of uitval worden voorkomen. Samen met de reeds opgeleverde woningen zou dit resulteren in een totale capaciteit van 15.466 woningen. Bovendien kan de potentiële capaciteit door nieuwe, doorgaans kleinschalige initiatieven mogelijk nog oplopen tot 16.000 woningen (zie vorige paragraaf). Het is echter niet reëel om te veronderstellen dat de komende zes jaar geen vertragingen of uitval zullen optreden. De planning blijft onzeker door voorziene en onvoorziene knelpunten, marktomstandigheden en de afhankelijkheid van particulier initiatief.
Om de doelstellingen van de Woondeal te behalen, mag maximaal 16% van de huidige plancapaciteit, zoals opgenomen in de bouwmonitor, vertragen of uitvallen (zie figuur 3). Dit betekent dat minstens 84% van de projecten vóór 2031 voltooid moet zijn. Gezien de historische cijfers met betrekking tot uitval en vertraging, die variëren tussen 25% en 30%, is deze marge buitengewoon krap (zie ook bijlage I, Vuistregel vertraging of uitval”). Om de haalbaarheid van de woningbouwafspraken te beoordelen, bekijken we in de volgende paragraaf de status van de plannen. Aansluitend worden de voornaamste knelpunten die nu spelen besproken. Figuur 2 De geschatte capaciteit in projecten afgezet tegen de resterend opgave woondeal
Vijfhuizen Spieringweg augustus 2024
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
5
Coalitieakkoord 2022 – 2026 In het Coalitieakkoord 2022-2026 is uitgegaan van de oplevering van 3.000 woningen gedurende de collegeperiode. Momenteel zijn vanaf half 2022 hiervan reeds 1.914 woningen gerealiseerd. Met een geplande aantal oplevering van 708 woningen in 2025 komt dit neer op 2.622 tot begin 2026. In 2026 worden er in totaal naar verwachting zo’n 2.100 woningen opgeleverd, waaronder in de eerste helft van 2026 naar verwachting een omvangrijke oplevering in Hyde Park van 406 woningen. De ambitie van 3.000 woningen lijkt dus haalbaar. Dit vergt echter dat er niet te veel verdere uitval of vertraging optreedt. Zoals ieder jaar bestaat er een risico op vertraging, maar op basis van de huidige inzichten lijkt deze komend jaar beperkt te blijven. Voor alle woningen die in 2025 opgeleverd moeten worden, is immers reeds een omgevingsvergunning verleend en is de bouw gestart (zie ook bijlage III). Figuur 3 De geschatte capaciteit in projecten afgezet tegen de resterend opgave Coalitieakkoord tot 2040
Zwaanshoek Gerbrant Meussweg augustus 2024
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
6
3.2
De status van de plannen
Op meerdere locaties is de bouw reeds in volle gang. Het gaat momenteel om 32 locaties waarvan 20 kleinschalige projecten (kleiner dan 50 woningen) waar gebouwd wordt. Uit de bouwmonitor blijkt dat voor 33 projecten (met een capaciteit van 3.811 woningen) inmiddels een omgevingsvergunning is verleend (zie figuur 6). De procedures voor het vaststellen van het omgevingsplan en het sluiten van anterieure- of koopovereenkomsten zijn voor deze plannen afgerond. De projecten die gepland staan voor oplevering tot en met 2030 hebben gezamenlijk een capaciteit van 13.174 woningen. Een aanzienlijk deel hiervan (7.528 woningen) valt reeds binnen een vastgesteld omgevingsplan (zie figuur 6). Inclusief de reeds opgeleverde woningen beslaat dit 73% van de Woondealopgave 2022 t/m 2030). Figuur 4 De plancapaciteit gepland tot en met 2030 naar planstatus
Het is voor de voortgang cruciaal dat voor het resterende deel van de plannen eveneens overeenkomsten worden gesloten. Tevens zal de komende tijd voor nog een substantieel deel nog een omgevingsplan moeten worden vastgesteld en omgevingsvergunningen verleend. Gezien het merendeel van de opleveringen in die projecten gepland staat voor de laatste drie jaar van de periode tot 2030, is verschuiving van de start bouw van woningen risicovol voor het halen van de Woondeal doelstelling. De status van de afzonderlijke plannen is opgenomen in bijlage IV. Tabel 3 De status van de projecten gepland voor de periode 2022 t/m 2030; aandeel ten opzichte van de woondealopgave Huidige status project
Opgeleverd in 2022-2024 Omgevingsplan: Vastgesteld + Anterieure overeenkomst + Omg-verg. Omgevingsplan: Vastgesteld + Anterieure overeenkomst Omgevingsplan: Vastgesteld (overig) nog geen getekende AO Omgevingsplan in voorbereiding + Anterieure overeenkomst Omgevingsplan in voorbereiding (overig) nog geen getekende AO Zachte/Potentiële plannen nog geen getekende AO Totaal 2022 t/m 2030
projecten woningen aandeel van Woondeal (13.400) aantal 34 2.302 17% 33 3.811 28% 7 968 7% 12 2.749 21% 7 1.469 11% 15 2.857 21% 8 1.310 10% 116 15.466 115%
cumulatief aandeel van cumulatief Woondeal aantal (13.400) 2.302 17% 6.113 46% 7.081 53% 9.830 73% 11.299 84% 14.156 106% 15.466 115%
Voor een substantieel deel van de plannen gepland voor oplevering tot en met 2030 is al een anterieure overeenkomst gesloten (zie figuur 3 en tabel 3 en bijlage IV voor de status van individuele plannen). Dit betreft zowel de projecten waarvoor een bouwvergunning is verleend als plannen waarvan het omgevingsplan nog in voorbereiding is. Het gaat hier vooral om de plannen die gepland staan voor productie in de komende drie jaar. Hoofddorp, Tudorpark augustus 2024 Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
7
4
Betaalbaarheid
4.1
Achtergrond
en liberalisatiegrenzen, conform de Wet betaalbare huur en het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Met ingang van 1 januari 2025 zijn de nieuwe grensbedragen: Sociale huur: tot € 900,07; Middenhuur: €900,07 - €1.184,82 4.1.1
In het collegebesluit betaalbaar wonen Haarlemmermeer van 23 november 2021 is onder meer opgenomen dat: •
•
•
•
Opgeleverd en in de plannen 2022-2024
Kijken we naar de verdeling in percentages dan zien we het volgende beeld:
Minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen valt in de categorie betaalbaar (sociale huur, middenhuur tot €1.000 en koop tot de NHG-grens van €355.000 in 2022); Minimaal de helft van het aandeel sociale huurwoningen een huurprijs heeft die ligt onder de eerste aftoppingsgrens (€633,25 in 2022); De maximale huurprijs voor nieuwbouw huurwoningen in het prijssegment midden 135% van de liberalisatiegrens (iets meer dan €1.000 huur per maand) bedraagt; De maximale koopprijs voor nieuwbouw koopwoningen in het prijssegment midden de NHG-grens (€355.000 in 2022) bedraagt.
Indexatie, Rijksbeleid en sturing
•
•
In 2022 lag het aandeel sociale huur voor alle opgeleverde woningen samen op 33% (243 woningen) en in 2023 was dit wat lager met 23% (148 woningen); In 2024 (zie tabel 2) was het aandeel sociale huur met 7% relatief laag (79 woningen in totaal). Dit is het gevolg van het feit dat er relatief veel dure koop is opgeleverd. Dit gaat vooral om de deelprojecten te Hydepark. Vorig jaar waren Tudorpark en Veldbloemstraat hierop de uitzondering met respectievelijk 50% en 100% sociale huur.
Belangrijke opmerking hierbij is dat voor een groot deel van de plannen waar de afgelopen jaren is gebouwd geldt dat deze nog niet onder het Woonbeleidsprogramma vielen. Het ging hier nog om ouder beleid of kleine projecten waar de uitgangspunten van het woonprogramma (nog) niet op van toepassing is (zie bijlage I onder “Woonprogramma”). Tabel 4 Opgeleverde woningen in 2024 naar prijsklasse
In de Bouwmonitor van eind 2024 sluiten we aan bij de destijds door het Rijk, de Metropoolregio Amsterdam (MRA) en de Provincie Noord-Holland gehanteerde definities van ‘betaalbaarheid’. Deze luiden als volgt: - Sociale huur: tot € 880; - Middenhuur: € 880 - € 1.170 (de liberalisatiegrens); - Betaalbare koop: tot € 410.000. Deze betaalbare koopgrens wordt door het Rijk vastgesteld in juli en is losgekoppeld van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG)grens. Bij de planvorming richten we ons doorgaans primair op de gereguleerde segmenten, niet op exacte prijsniveaus. Dit betekent dat we afspraken maken over bijvoorbeeld het aandeel sociale huur binnen een project, zonder directe koppeling aan de actuele huurprijzen. Pas bij oplevering gelden de dan geldende sociale huur-
2024
Plannaam
Totaal
Waarvan
opgeleverd Huur
Koop
Sociaal Midden Markt
Betaalbaar
'Betaalbaar' Duur
som*
F: Hoofddorp Hyde Park
HydePark III BLOK 13.16
310
0
0
0
19
291
F: Hoofddorp Hyde Park
HydePark I BLOK 7.8.9
233
0
0
0
2
231
F: Cruquius Wickevoort
Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve
171
0
0
0
0
171
F: Badhoevedorp-centrum
BHD-Centrum, Quatrebras C
76
0
0
0
0
76
F: Hoofddorp Parken
Tudorpark
72
36
22
0
0
14
F: Badhoevedorp-centrum
BHD-Centrum, Quatrebras D
43
0
0
0
0
43
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Veldbloemstraat
43
43
0
0
0
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Spieringweg 468
30
0
0
0
22
8
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Benelite / Kwikfit
24
0
0
0
0
24
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Hoofdweg 1428
17
0
0
0
0
17
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Gerbrant Meussweg/ achter Bennebroekerweg 17948A
0
0
0
0
17
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Hoofdweg 893
12
0
0
0
0
12
F: Overig Kleinschalig (KSW)
IJweg naast 1190
9
0
0
0
0
F: Overig Kleinschalig (KSW)
Huigsloterdijk 76 en 85
6
0
0
0
0
6
Totaal
abs.
1.063
79
22
0
43
919
144
aandeel
100%
7%
2%
0%
4%
86%
14%
0
9
19 2 0 0 58 0 43 22 0 0 0 0 0 0
*sociaal + middenhuur + betaalbare koop
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
8
Het aandeel en het aantal betaalbaar wordt hoger in de projecten
Groei aantal sociale huurwoningen
Voor 2025 wordt een stijging verwacht van het aandeel betaalbare woningen naar 45% (zie tabel 6). Zowel het aandeel als het absolute aantal sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen zal naar verwachting toenemen.
Bij het maken van beleidsafspraken en het sturen op planniveau wordt veelal gewerkt met percentages. Het is echter belangrijk om niet uit het oog te verliezen dat uiteindelijk het absolute aantal woningen bepalend is voor het invullen van de woningbehoefte.
Voor de periode 2025-2030 wordt een gemiddeld sociaal aandeel van 30% voorspeld (zie tabel 6). Het totale aandeel betaalbare woningen (sociaal, middenhuur en betaalbare koop samen) zal dan 50% bedragen. Dit totaal aandeel omvat ook de kleinschalige woningbouwplannen, waarin doorgaans een lager percentage betaalbare woningen wordt gerealiseerd dan in grotere projecten. Het vigerend Woonbeleidsprogramma is immers niet van toepassing op deze kleinere plannen. Indien we deze kleinere plannen buiten beschouwing laten, stijgt het aandeel sociale huurwoningen naar 32% en komt het totale aandeel betaalbare woningen op 52%.
In figuur 1 is het absoluut aantal sociale huur inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat er naar verwachting (fors) meer sociale huurwoningen per jaar zijn gepland dan in voorgaande jaren. Deze toename zal vooral zichtbaar zijn vanaf 2026. Dit zijn de sociale huurwoningen die momenteel al in aanbouw zijn. Figuur 5 Verwachte opleveringen sociale huur per jaar (inclusief wat de afgelopen drie jaar is opgeleverd)
Tabel 5 Verdeling programma naar prijsklassen (totaal gemeente); Zie bijlage II voor het programma per project.
*Voor een aantal projecten is het programma naar prijsklasse niet of maar deels ingevuld (dat is 9% van de het totaal aantal geplande woningen tot en met 2031). Als dit om projecten gaat die geen kleinschalige projecten zijn, zijn we uitgegaan van 30% sociaal, 10% middenhuur en 10% procent koop tot 405.000. Bij de kleinschalige projecten waarvan het programma nog niet bekend is gaan we gezien het huidige beleid, uit van 100% dure koop.
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
9
5
Knelpunten
Bij bijna alle bouwprojecten spelen er op enig moment knelpunten die tot vertraging kunnen leiden. Dit is op zichzelf geen verontrustende constatering. De aanpak van knelpunten is immers een belangrijk onderdeel binnen het planproces.
Ui tg an gs Af ha pun te nk n el pl St ijk an ro h ei om ni d ng pl /c ap ge an ac w ni ijz ng ite ig it a d nd en er er gi b ou en w et pr oj ec t
Aan de gemeentelijke projectmanagers is per plan gevraagd welke knelpunten er op dit moment spelen, die volgens hun inschatting (kunnen) leiden tot (ernstige) vertraging. Een belangrijke opmerking vooraf is dat het signaleren van knelpunten die kunnen leiden tot vertraging altijd een momentopname betreft. Knelpunten die tot vertraging leiden zijn zeker niet altijd ver van tevoren in het planproces te voorzien en daarom niet altijd al te benoemen. Knelpunten die voor een project op dit moment spelen zijn sterk afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt. Naarmate plannen verder in de tijd liggen worden er meer knelpunten genoemd. Knelpunten die worden voorzien worden verwerkt in de planning of de risicoanalyse. Afhankelijk van de ingeschatte kans van het optreden van deze knelpunten, worden de knelpunten daadwerkelijk verwerkt in de fasering dan wel genoemd in de risicoparagraaf van het project.
Zo zien we dat het knelpunt ‘bezwaar omwonenden’ wel vaak speelt, maar dat dit doorgaans relatief kleinere plannen betreft waar dus minder woningen mee zijn gemoeid. Van de opgave tot en met 2030 zien we dat er relatief veel woningen betrokken zijn bij de eerdergenoemde knelpunten financiële haalbaarheid, bouwkosten en de afhankelijkheid van het particuliere initiatief. Tabel 6 Knelpunten zoals opgegeven in de planmonitor (exclusief waar de bouw al is gestart)
Overzicht welke knelpunten hoe vaak 2025 t/m 2030: Som van het voorkomen Aantal projecten waar knelpunt (nog) speelt
aantal woningen in projecten waar knelpunt (nog) speelt
2031 t/m 2040: Aantal projecten waar knelpunt (nog) speelt
Som van het aantal woningen in de plannen waar knelpunt (nog) speelt
Afhankelijk van particulier initiatief
30
6.162
10
8.587
Financiële haalbaarheid
32
7.165
10
8.610
Stijging van de bouwkosten
17
3.957
3
1.070
Gebrek aan marktdruk
1
29
0
0
Andere plannen of regelgeving
9
1.947
3
4.060
Veel genoemde knelpunten op dit moment
Veranderende gemeentelijke (beleids)kaders en opvattingen
5
1.173
1
2.547
Afhandelen uitplaatsing/planschade
1
209
1
300
De volgende tabel laat het aantal plannen en het aantal woningen zien waarbij de genoemde knelpunten spelen die kunnen zorgen voor vertraging. In de bijlage is dit per plan weergegeven.
Politiek draagvlak
0
0
1
1.000 5.461
Voor de projecten die gepland staan t/m 2030 wordt bij verreweg de meeste projecten de financiële haalbaarheid, de afhankelijkheid van het particuliere initiatief en de stijging van de bouwkosten genoemd. Dit zijn direct ook het type knelpunten waar de gemeente minder directe invloed op heeft. Naast de hoeveelheid plannen is het even zo belangrijk of misschien wel belangrijker om te bezien hoeveel woningen er gemoeid zijn per type knelpunt.
Bezwaar omwonenden
18
2.426
3
Bodemverontreiniging
4
91
0
0
Geluid (weg, spoor, luchtvaart)
12
2.261
3
4.712 7.410
Stikstof
4
1.299
4
Overig Milieu (bijvoorbeeld: luchtkwaliteit, geur, veiligheid)
11
2.343
4
7.833
Parkeernorm
16
3.426
3
5.354
Aanleg infrastructuur/ Ontbrekende ontsluiting
8
4.221
6
11.444
Tekort aan ambtelijke capaciteit
13
4.362
6
8.313
Tekort aan bouw-/ontwikkelcapaciteit
0
0
0
0
Samenwerking gemeente en bouwende partijen
8
1.791
7
10.393
Uitgangspunten planning gewijzigd
6
1.369
1
366
Afhankelijkheid planning ander woningbouwproject
7
2.074
1
1.233
Stroom/capaciteit energienet
8
2.697
1
2.430
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
10
Juist de bouwkosten en daarmee samenhangend financiële haalbaarheid zien we ook terug bij projecten die voor de komende jaren gepland staan. De financiële haalbaarheid heeft doorgaans ook een relatie met het bouwprogramma (zoals het aandeel betaalbaar) en de mogelijke financiële bijdrage aan projecten van gemeente en Rijk. Ook de fasering/momenten van aanleg van infrastructuur/ontbrekende ontsluiting, een tekort aan ambtelijke capaciteit en de parkeernorm betreft relatief veel woningen. Milieuaspecten zoals stikstof speelt relatief gezien bij wat minder projecten gepland tot en met 2030 dan de hiervoor genoemde knelpunten. Actuele veranderingen in de wet en regelgeving op dit terrein geven reden voor extra aandacht voor de gevolgen hiervan voor deze projecten (zoals de door Green Peace aangespannen en gewonnen bodemprocedure inzake stikstof). Te zien is dat de capaciteit van het energienet bij 11 projecten speelt. Opgemerkt dient te worden dat Liander vorig jaar heeft aangegeven dat bij alle woningbouwplannen in Haarlemmermeer (focus en potentie) een aansluiting in principe geen probleem zou vormen. Momenteel spelen er echter capaciteitsproblemen bij Tennet/Liander die zorgen voor lange doorlooptijden bij aanvragen en aanleg van nieuwe nutsvoorzieningen. Dit is dus ook een belangrijk (extra) aandachtspunt voor de komende tijd.
Nieuw-Vennep Madeliefstraat juli 2024
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
11
6
Overige projectkenmerken
6.1
Zorgwoningen
meer dan 80 organisaties ondertekend, waaronder de gemeente Haarlemmermeer.
In het Manifest ‘Samen leven, wonen en zorgen in Haarlemmermeer’ en het onderzoek Huisvestingopgave wonen met zorg van 2020, wordt onder meer gesproken over de opgave met betrekking tot “zelfstandige zorgwoningen”. Dit zijn zelfstandige woningen die bestemd en geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag. Het beleidsuitgangspunt van de gemeente is dat 4% van de nieuwbouwproductie een zorgwoning is. Er zijn momenteel negen plannen opgenomen in de projectenlijst die (deels) bestaan uit zelfstandige of onzelfstandige zorgwoningen (zie tabel 15). Het gaat om 410 zelfstandige zorgwoningen en om 190 onzelfstandige zorgwoningen. Het is niet altijd duidelijk voor wanneer deze woningen gepland staan. Indien de zelfstandige zorgwoningen voor 2030 ontwikkeld worden komen we op 3% van de geplande productie in de periode tot 2030. Tellen we daar de onzelfstandige zorgwoningen bij op, dan komen we uit op 4,5% van de geplande productie in de periode tot 2030. Tabel 7 Aantal zorgwoningen (indien al bekend) naar plan en kern/plaats
Hoofddorp Lisserbroek Hoofddorp Lisserbroek Nieuw-Vennep Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Totaal
6.2
Bornholm, Eijkenhove, Herontwikkeling woonzorgcentrum BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Lisserbroek Noord Ijweg 1762 Lincolnpark, 2e fase (circulair) Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10) Ijweg 1031, Dagelijksleven
totaal plan 225 1.325 122 1.153 35 1.632 434 20
Zorgwoning (zelfstandig) 225 54 50 46 35
410
Zorgwoning (onzelfstandig) 0 27 0 23
75 45 20 190
Houtbouw
In het Green Deal convenant Houtbouw is het streven opgenomen dat in 2025 één op de vijf nieuwe woningen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van hout is. Het convenant Houtbouw is op 21 oktober 2021 door
totaal 225 81 50 69 35 75 45 20 600
In de gemeente Haarlemmermeer maakt houtbouw onderdeel uit van de plannen. Aan de projectmanagers is gevraagd aan te geven hoeveel van de geplande woningen in houtbouw worden uitgevoerd. Momenteel geldt dit voor zes projecten (zie tabel 16). Van 5% van de geplande woningen tot en met 2030 is vooralsnog sprake van houtbouw. We dienen er echter rekening mee te houden dat dit ook niet voor alle plannen al bekend of afgesproken is. Vooral dat laatste kan pas in een gevorderd planproces worden besloten. Tabel 8 Aantal houtbouwwoningen (indien al bekend) naar plan en kern/plaats Project Lincolnpark, 2e fase (circulair) BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Lisserbroek Noord Bolle Olifant Hart van-ZWB, Oude MAVO Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve Totaal
6.3
Plaats Hoofddorp Lisserbroek Lisserbroek Nieuw-Vennep Zwanenburg Cruquius
Houtbouw Aandeel binnen plan 500 32% 100 7% 100 7% 42 100% 18 100% 17 2% 777
Natuurinclusief bouwen
Op 8 juli 2021 is de Motie ‘Haarlemmermeer gaat voor natuurinclusief bouwen!’ aangenomen door de gemeenteraad. Met natuurinclusief bouwen wordt bedoeld dat er bij nieuwbouw aandacht wordt besteed aan biodiversiteit op, aan of in het gebouw of de (openbare) omgeving. Voorbeelden zijn groene daken, nestvoorzieningen of foerageergebieden. De raad acht dit van belang voor onder andere een gunstiger (micro)klimaat in de gemeente en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De gemeente Haarlemmermeer heeft momenteel geen (beleids-)kader waaruit verplichtingen voortvloeien in relatie tot natuurinclusief bouwen. Wel zijn er uitgangspunten of streefbeelden geformuleerd, zoals in de Natuurvisie 2040. Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
12
situaties waarin verplicht natuurinclusief moet worden ontwikkeld of gebouwd omdat er beschermde soorten zijn aangetroffen. In tabel 17 staan de projecten waar sprake is van natuurinclusief bouwen volgens de opgave van de projectmanagers. Tabel 9 Natuurinclusief bouwen (projecten) Plan
Plannaam
428 Hoofddorp 166 Hoofddorp 729 Zwanenburg 723 Zwanenburg 205 Hoofddorp 424 Cruquius
Boseilanden Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Hart van-ZWB, Brandweerkazerne Hart van-ZWB, Oude MAVO Hoofdweg 634-640, (vm Cassino) Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve
Totaal
onderstaande tabel). Mede voor netwerkbeheerder Liander is dergelijke informatie van belang. De projecten waar de warmteoplossing voor de woningen is opgegeven in de bouwmonitor zijn: Tabel 10 Warmteoplossingen (projecten) Project
woningen 15 122 23 18 238 634 1050
Hoofddorp Badhoevedorp Badhoevedorp Badhoevedorp Hoofddorp Cruquius Hoofddorp Hoofddorp Nieuw-Vennep
Woningen Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 BHD-Centrum, Quatrebras B BHD-Centrum, Quatrebras C BHD-Centrum, Quatrebras D Hoofdweg 634-640, (vm Cassino) Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve Trom-gebouw, Dik Tromplein (Deining /V&D) SEM-gebouw 'Aprisco Veldbloemstraat
122 200 163 186 238 863 136 280 43 2.231
Warmteoplossing Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) zonder individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) met individuele bijstook Collectieve warmtepomp (WKO) met individuele bijstook Individuele warmtepomp Individuele warmtepomp Individuele warmtepomp
*Men kan in de bouwmonitor kiezen voor Ja of Nee (staat standaard op onbekend). Er is bij zes plannen gekozen voor Ja en drie keer voor Nee. De overige plannen staan (nog) op “Onbekend”.
6.4
Warmteoplossing
In overeenstemming met de monitor Plancapaciteit van de MRA en de provincie Noord-Holland wordt vanaf dit jaar ook in de bouwmonitor gevraagd wat de gekozen warmte oplossing is in het betreffend woningbouwproject. Met nadruk melden we hier dat deze vraag nog maar bij een zeer beperkt aantal plannen is beantwoord (zie
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
13
BIJLAGE I Toelichting begrippen Wat zijn focus- en potentiegebieden? Focus en potentiegebieden: Het uitgangspunt ten tijde van het opstellen van de investeringsstrategie Schaalsprong Wonen was dat de onrendabele investeringen bij de ontwikkeling van Spoorzone Hoofddorp volledig gedekt zouden worden uit rijksbijdragen behorend bij het programma Bereikbare Steden. Deze subsidiemogelijkheid is vervangen door Rijksgelden in het kader van de BO MIRT voor mobiliteitsmaatregelen voor zowel de Schaalsprong als Spoorzone Hoofddorp. In november 2022 heeft de voorlopige toekenning hiervan plaatsgevonden (en in 2024 de definitieve toekenning). Deze toekenning en bijhorende voorwaarden voor cofinanciering leidden tot de conclusie dat er onvoldoende middelen zijn voor de benodigde investeringen behorend bij woningbouwontwikkeling in alle gebieden van de Schaalsprong. Daarom heeft de gemeente de opgave van de Investeringsstrategie uit 2021 moeten heroverwegen met als uitgangspunt om binnen de financiële kaders van de Investeringsstrategie van 2021 te blijven. Dit heeft geleid tot de aangepaste focus op een aantal gebiedsontwikkelingen met daarnaast potentiegebieden. Van potentiegebieden moet de haalbaarheid (bijvoorbeeld financieel), nog worden aangetoond
Vuistregel vertraging of uitval (en de verwarring over 30%) In de vorige bouwmonitor pasten we een correctie toe voor uitval en vertraging. De gehanteerde vuistregel, ontleend aan onder andere de Woondeal (Rijk), luidde: “Er is minimaal 130 procent plancapaciteit nodig om vertraging of uitval op te vangen en om tot 100 procent van de productiebehoefte te kunnen komen.” Passen we deze vuistregel toe op de resterende plancapaciteit voor 2025 t/m 2030 komen op 10.126 opleveringen. Samen met wat er al is opgeleverd komt dat neer op 12.428 woningen voor de periode 2022 t/m 2030.
capaciteit met toepassing vuistregel
opgeleverd 2022 t/m 2024 2.302 2.302
capaciteit 2025 t/m 2030 13.164 130% 10.126 100%
totaal 2022 t/m 2030 15.466 12.428
We constateerden dat er in de afgelopen jaren soms verwarring ontstond over het percentage uitval en vertraging dat toegepast wordt op de plancapaciteit. Het is begrijpelijk dat de lezer hierbij zou kunnen aannemen dat dit percentage 30% bedraagt. Dit is echter onjuist. Deze vuistregel komt namelijk neer op 23% vertraging of uitval van de capaciteit. Immers, 23% van 130% plancapaciteit komt neer op 100% van de productiebehoefte. Indien we daarentegen zouden uitgaan van 30% uitval, dan zou een minimale plancapaciteit van 143% noodzakelijk zijn om dezelfde productiebehoefte van 100% te behalen. Dit is omdat 30% van 143% plancapaciteit gelijkstaat aan 100%.
Woonprogramma niet overal van toepassing Van de woningen die in 2020 t/m 2024 zijn opgeleverd, diende 4% aan het Woonbeleidsprogramma te voldoen (50% betaalbaar). De rest viel onder ouder beleid (oudere contracten) of onder kleine projecten. Woningen opgeleverd in 2020-2024 percentage
Categorie
Eis/streven Sociale huur 100%
middensegment
3%
Flexwoningen
4%
Woonbeleidsprogramma
30%
20%
19%
Woonagenda 2015
30%
10%
42%
Woonvisie 2012-2015
30%
10%
17%
Quatrebras
-
-
16%
Kleine projecten
-
-
Bron: analyse gemeente Haarlemmermeer; Victor van der Hidde; 2025
Rapport Bouwmonitor woningbouw
januari 2025
1
Bijlage II Planning en prijsklassen Opgeleverd:
plaats Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp
Gepland aantal woningen vanaf 2025:
2031 na Project 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2040 2040 F: Hoofddorp Stadscentrum 0 0 0 69 0 500 272 20 525 147 0 158 Trom-gebouw, Dik Tromplein (Deining /V&D) 0 0 0 0 0 136 0 0 0 0 0 164 Binnenweg e.o. 0 0 0 0 0 0 150 0 100 147 0 165 SEM-gebouw 'Aprisco 0 0 0 0 0 280 0 0 0 0 0 166 Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 0 0 0 0 0 0 122 0 0 0 0 171 Centrumzicht en Parkzicht 0 0 0 0 0 0 0 0 340 0 0 187 Emma-locatie 0 0 0 0 0 0 0 20 0 0 0 280 The Concourse, Concourslaan-Tuinweg 0 0 0 69 0 0 0 0 0 0 0 282 Boslaan / Kruisweg 0 0 0 0 0 84 0 0 0 0 0 993 Hoofdweg 740-752 te Hoofddorp 0 0 0 0 0 0 0 0 85 0 0 F: Hoofddorp-Noord (1e fase) 0 0 0 0 0 0 300 300 100 400 0 102 Hoofddorp-Noord 1e fase (AM locatie, Hoofdweg 0 0581-583)0 0 0 0 300 300 0 0 0 127 Hoofddorp-Noord 1e fase (restcapaciteit na0aanpassen 0 afrit 0 N201 0 0 0 0 0 100 400 0 F: Hoofddorp Hyde Park 0 0 543 124 969 348 826 1040 170 233 0 125 Hyde Park VI BLOK 15 0 0 0 0 0 0 132 0 0 0 0 145 HydePark, van Herk, blok 11.12 0 0 0 0 0 198 0 0 0 0 0 146 HydePark, Msolutions blok 21 0 0 0 0 0 150 0 0 0 0 0 148 HydePark II BLOK 29 0 0 0 0 406 0 0 0 0 0 0 150 HydePark IV BLOK 1.5.14 0 0 0 0 0 0 411 0 0 0 0 151 HydePark Va BLOK 22 0 0 0 0 0 0 283 0 0 0 0 152 HydePark Vb BLOK 27 0 0 0 124 0 0 0 0 0 0 0 154 HydePark, Msolutions blok 20 0 0 0 0 0 0 0 280 0 0 0 155 HydePark VI BLOK 19 0 0 0 0 0 0 0 136 0 0 0 157 HydePark
VII BLOK 18.7.8.9b 0 0 0 0 0 0 0 463 0 0 0 159 Hyde Park VIII BLOK 30 0 0 0 0 0 0 0 161 0 0 0 161 HydePark IX BLOK 3.4 0 0 0 0 563 0 0 0 0 0 0 167 HydePark RPD BLOK 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 233 0 208 HydePark Va BLOK 28 0 0 0 0 0 0 0 0 170 0 0 F: Hoofddorp Parken 269 200 72 0 0 239 476 383 456 1030 0 202 Rooseveltpark (De President) 0 0 0 0 0 0 0 112 114 112 0 232 Zuidrand, Zuidtangent, R-net, (d9) 0 0 0 0 0 90 90 0 0 0 0 240 Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10) 0 0 0 0 0 73 105 39 110 107 0 264 Lincolnpark, 2e fase (circulair) 0 0 0 0 0 76 281 232 232 811 0 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 0 0 0 0 0 0 0 0 300 1400 0 111 Stationskwartier Noord 0 0 0 0 0 0 0 0 300 1400 0 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 en 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2800 2000 106 Graan voor Visch Zuid 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2800 2000 119 Stationskwartier Zuid (omgeving MKH) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
nr
Tabel loopt door op volgende pagina
Prijsklassen vanaf 2025 2022 t/m 2030 aantal % 1.386 9,0% 136 0,9% 250 1,6% 280 1,8% 122 0,8% 340 2,2% 20 0,1% 69 0,4% 84 0,5% 85 0,5% 700 4,5% 600 3,9% 100 0,6% 4.020 26,0% 132 0,9% 198 1,3% 150 1,0% 406 2,6% 411 2,7% 283 1,8% 124 0,8% 280 1,8% 136 0,9% 463 3,0% 161 1,0% 563 3,6% 0 0,0% 170 1,1% 2.095 13,5% 226 1,5% 180 1,2% 327 2,1% 821 5,3% 300 1,9% 300 1,9% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%
Huur
koop
Betaalbaar huur soc + midden;
Sociaal
Middenhuur Markthuur betaalbaar > 405.000
onbekend
koop
32% 30% 0% 30% 30% 0% 0% 31% 0%
22% 20% 0% 20% 20% 0% 0% 0% 0%
46% 50% 0% 49% 50% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 30% 0% 0% 90% 51% 20% 0%
0% 0% 20% 0% 0% 10% 49% 4% 0%
0% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 45% 100%
54% 50% 30% 51% 50% 90% 51% 51% 0%
30% 30%
20% 10%
50% 0%
0% 10%
0% 50%
0% 0%
50% 50%
0% 24% 30% 0% 0% 21% 100% 0% 0% 0% 100% 100% 0% 20%
0% 36% 0% 0% 34% 28% 0% 0% 46% 0% 0% 0% 0% 20%
0% 16% 0% 43% 24% 16% 0% 0% 26% 39% 0% 0% 0% 60%
0% 0% 20% 0% 2% 10% 0% 0% 0% 22% 0% 0% 0% 0%
0% 24% 50% 57% 40% 25% 0% 0% 27% 39% 0% 0% 0% 0%
100% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 100% 0%
0% 60% 50% 0% 36% 59% 100% 0% 46% 22% 100% 100% 0% 40%
30% 30% 40% 24%
20% 20% 21% 10%
9% 0% 0% 0%
4% 0% 0% 11%
37% 50% 39% 55%
0% 0% 0% 0%
54% 50% 61% 45%
30%
10%
25%
10%
25%
0%
50%
33%
11%
27%
11%
27%
-9% nvt
54% nvt
Opgeleverd:
plaats Badhoevedorp Badhoevedorp Badhoevedorp Badhoevedorp Badhoevedorp Badhoevedorp Cruquius Lisserbroek Lisserbroek Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Badhoevedorp Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Nieuw-Vennep Halfweg Rijsenhout
Gepland aantal woningen vanaf 2025:
2031 na Project 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2040 2040 F: Badhoevedorp-centrum 175 71 119 191 59 0 106 20 20 7 0 839 BHD-Centrum, Quatrebras D 0 0 43 143 0 0 0 0 0 0 0 841 BHD-Centrum, Centrumlocatie-West 0 0 0 0 37 0 0 0 0 0 0 843 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost 0 0 0 0 22 0 0 0 0 0 0 845 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Noord 0 0 0 0 0 0 20 20 20 7 0 863 BHD-Centrum, Quatrebras C 0 39 76 48 0 0 0 0 0 0 0 842 BHD-Centrum, Centrumlocatie-Midden 0 0 0 0 0 0 86 0 0 0 0 F: Cruquius Wickevoort 62 8 171 60 114 219 0 0 0 0 0 424 Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve 62 8 171 60 114 219 0 0 0 0 0 F: Lisserbroek fase 1 0 0 0 0 0 100 547 492 356 983 0 520 BinnenTurfspoor gebiedsontwik.
0 0 0 0 0 100 225 220 220 560 0 530 Lisserbroek Noord 0 0 0 0 0 0 322 272 136 423 0 F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) 0 136 0 0 0 208 336 352 341 698 0 301 Pionier Blok A 0 0 0 0 0 0 0 0 56 171 0 302 Pionier Blok B 0 0 0 0 0 0 0 0 0 300 0 303 Pionier Blok CE 0 0 0 0 0 0 125 91 90 0 0 304 Pionier Blok D 0 0 0 0 0 0 127 45 57 0 0 305 Bolskwartier 0 0 0 0 0 208 84 216 138 227 0 F: Overig meer dan 50 woningen 88 5 0 6 87 317 209 102 455 200 0 205 Hoofdweg 634-640, (vm Cassino) 0 0 0 0 0 238 0 0 0 0 0 211 Bornholm, Eijkenhove, Herontwikkeling woonzorgcentrum 0 0 0 0 0 0 0 0 225 0 0 428 Boseilanden 24 1 0 6 6 3 0 0 0 0 0 217 Woningen PAX Winkelcentrum 0 0 0 0 0 29 0 0 0 0 0 875 Jan van Gentstraat 0 0 0 0 0 0 0 78 0 0 0 332 Nieuwe Kom, Marktgebouw 0 0 0 0 0 47 0 0 0 0 0 334 Nieuwe Kom, Kop C1, C2 0 0 0 0 81 0 0 0 0 0 0 337 Nieuwe Kom, Kop C-Rand 0 0 0 0 0 0 209 0 0 0 0 907 Sectorpark 0 0 0 0 0 0 0 24 30 0 0 632 Rijsenhout 0 0 0 0 0 0 0 0 200 200 0
nr
Prijsklassen vanaf 2025
2022 t/m 2030 aantal 761 186 37 22 60 163 86 634 634 1.495 765 730 1.373 56 0 306 229 646 1.269 238 225 40 29 78 47 81 209 54 200
Huur
% 4,9% 1,2% 0,2% 0,1% 0,4% 1,1% 0,6% 4,1% 4,1% 9,7% 4,9% 4,7% 8,9% 0,4% 0,0% 2,0% 1,5% 4,2% 8,2% 1,5% 1,5% 0,3% 0,2% 0,5% 0,3% 0,5% 1,4% 0,3% 1,3%
Sociaal
koop
Betaalbaar huur soc + midden;
Middenhuur Markthuur betaalbaar > 405.000
onbekend
koop
28% 0% 0% 36% 0% 0%
10% 0% 0% 0% 0% 0%