11571799 rv Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep (26 november)

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep mr. drs. Beryl van Straten Arjen Mulder (+31235674998) 26 november 2024

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

11571799

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college heeft besloten om: 1. in te stemmen met het aangaan van een anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V., om maximaal 875 woningen, een zorgcentrum, commerciële voorzieningen en bijbehorende parkeergelegenheid te realiseren op het Bolsterrein in Nieuw-Vennep; 2. in te stemmen met het vestigen door met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. van een eerste hypotheekrecht ten behoeve van de gemeente ter verzekering van het kostenverhaal; 3. op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op artikel 15 en 19 tot en met 23 van de bijlage 'Anterieure overeenkomst Bolsterrein' en bijlage 12 'Overzicht kostenverhaal' en bijlage 13 'Concept Hypotheekakte' op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid: economische of financiële belangen van de gemeente. De burgemeester heeft besloten om: 1. op grond van artikel 171, tweede lid, van de Gemeentewet volmacht te verlenen aan de teammanager Grond- en Vastgoedzaken om de akte ten behoeve van het door RBP te vestigen recht van hypotheek te ondertekenen.

Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. het maximum woningaantal op het Bolsterrein te verhogen met zes (6) eenheden tot maximaal 881 eenheden indien de door Bolskwartier B.V. gewenste -met de horeca in de plint samenhangende- verblijfsaccommodatie in de Bolstoren niet kan worden vergund binnen beleid, welk besluit afhankelijk is van de onderbouwing van dit programma die door Bolskwartier B.V. dient te worden aangeleverd als onderdeel van de omgevingsvergunningaanvraag.

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor bet Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Pagina 2

2. Samenvatting

Op 3 maart 2022 is het Masterplan voor het Pionier-Bolsterrein vastgesteld in de raad (2021.0003183). In het plan wordt het Pionier-Bolsterrein van een bedrijventerrein getrans­ formeerd naar een gemengd woonwerkgebied. De doelstelling is circa 2.000 woningen te realiseren, waarvan de helft in het betaalbare segment, waarbij we streven naar een veilige, aantrekkelijke en gezonde fysieke leefomgeving. Het Bolsterrein is onderdeel van het Masterplan. De gronden zijn eigendom van een aantal (rechts)personen, die zich verenigd hebben in Rembrandt Park C.V. met als beherend vennoot de werkmaatschappij Bolskwartier B.V. Met met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. (RBP) is het afgelopen jaar op basis van een intentieovereenkomst onderhandeld over een anterieure overeenkomst om de kaders voor de ontwikkeling te structureren en het wettelijk kostenverhaal zeker te stellen. Inmiddels is over de anterieure overeenkomst ambtelijke overeenstemming bereikt. De grondeigenaren hebben een perceel grond binnen het plangebied (bouwveld 9) verkocht aan Zorg Vastgoed Management B.V. (ZVM) die daar een bouwplan op heeft ontwikkeld. Dit perceel valt onder de werking van deze anterieure overeenkomst. ZVM is geen contractpartij voor ons, maar zal zich moeten houden aan de bepalingen in de overeenkomst.

RBP is namelijk verplicht, op straffe van een boete, om deze bepalingen door te leggen. ZVM heeft eind 2023 een vergunningaanvraag gedaan voor bouwveld 9. Er zijn volgens het Masterplan op het gehele Bolsterrein 875 woningen voorzien in elf bouwvelden en daarnaast 10% (circa 8.750 m2) commerciële en bedrijfshuisvesting waaronder horeca, een zorgcentrum en een kinderdagverblijf. De plannen worden gefaseerd gerealiseerd in de komende jaren. De wijk wordt autoluw door de bouw van twee mobiliteitshubs en diverse parkeerkelders. De hele ontwikkeling zal naar verwachting circa tien jaar in beslag nemen. Bouwveld 9 (ZVM) en het bouwveld 4 (Bolstoren) worden als eerste ontwikkeld. Op bouwveld 9 komen 110 woningen en een zorgcentrum (ontwikkelaar ZVM). De Bolstoren blijft behouden en wordt herbestemd. Er komen 98 appartementen en op de begane grond wordt een horecagelegenheid gerealiseerd.

Figuur 1: Overzicht structuurontwerp Bolskwartier

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken gaan wij een anterieure overeenkomst aan met RBP waarin de volgende zaken worden geregeld: • het proces van ontwerp en oplevering van de openbare ruimte wordt gestructureerd; de gemeente zal na realisatie en oplevering de openbare ruimte in gerede staat van RBP 'om niet' in eigendom overnemen; deze wordt door RBP volgens de richtlijnen van de DIOR aangelegd (behoudens enige ondergeschikte goedgekeurde afwijkingen). Het LIOR is pas aan het einde van de onderhandelingen vastgesteld door de raad, waardoor de DIOR hier nog van kracht is. Bedoeling is dat de gerede openbare ruimte gefaseerd en evenredig met de gerealiseerde bouwblokken wordt ingericht en in beheer wordt overgedragen aan de gemeente; • het woonprogramma wordt vastgelegd conform de voorgeschreven verdeling van het woonbeleid en de bepalingen van de Woningbouwimpuls-subsidie (WBI); • het parkeren wordt tijdelijk op maaiveld toegestaan tot het moment dat de mobiliteitshubs gereed zijn; in de eindsituatie is er -behoudens langs de Lucas Bolsstraat- geen parkeren op maaiveld toegestaan; • de aanleg van de parallelle Helsinkilaan wordt geregeld; • het kostenverhaal dat bestaat uit een bijdrage plankosten, bijdrage infrastructuur en verkeersontsluiting en de Ruimtelijke Investeringen Haarlemmermeer (RIH)-bijdrage.

Met betrekking tot de RIH-bijdrage is het recent vastgestelde nieuwe strategisch grondbeleid toegepast; • voor het kostenverhaal en enkele andere aansprakelijkheden wordt door RBP een zekerheidsstelling afgegeven; • inzake de plint van de Bolstoren wordt door Bolskwartier een horecaconcept voorzien met zes verblijfsaccommodaties. De motivatie hiervoor wordt bij de omgevingsvergunningaanvraag nader beoordeeld. Met het ondertekenen van de voorliggende overeenkomst kan de realisatie van het plan Bolskwartier aanvangen. Hiermee wordt, volgend op de oplevering van het Westerdreefkwartier, een belangrijke stap gezet in de uitvoering van het Masterplan Pionier-Bolsterrein. Indien wij niet kunnen instemmen met de verblijfsaccommodaties in de Bolstoren dan zijn wij overeengekomen dat deze als zes extra woningen kunnen worden gerealiseerd met als voorbehoud dat de raad instemt met het verhogen van het maximaal aantal woningen in Bolskwartier. Wij menen dat deze voorwaardelijke uitbreiding van het maximumaantal woningen van 875 naar 881 geen wezenlijke planaanpassing is en derhalve toelaatbaar. 3. Uitwerking

3.1. Wat willen we bereiken? We willen een anterieure overeenkomst aangaan met RBP, zodat privaatrechtelijk een afsprakenkader wordt vastgelegd ten aanzien de voorgenomen realisatie van maximaal 875 woningen en voorzieningen door RBP op het Bolsterrein in Nieuw-Vennep. Hiermee wordt het kostenverhaal zeker gesteld en worden de aanvullende werkafspraken gemaakt die nodig zijn voor een goede voortgang en een goede overdracht van de toekomstige openbare ruimte in het plangebied. Wat is de aanleiding, context? Op 3 maart 2022 is het Masterplan voor het Pionier-Bolsterrein vastgesteld in de raad inclusief bijbehorend Financieel Kader (2021.0003183). In dit plan wordt het Pionier-Bolsterrein van een werkgebied getransformeerd naar een gemengd woonwerkgebied. De ambities en referentiebeelden in het Masterplan, het beeldkwaliteitsplan en de blokpaspoorten geven de 'look and feel' van de beoogde industriële woonsfeer in het Pionier-Bolsterrein. De doelstelling is circa 2.000 woningen in het totale gebied, waarvan minimaal de helft in het betaalbare segment, waarbij we streven naar een veilige, aantrekkelijke en gezonde fysieke leefomgeving.

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Pagina 4

Figuur 2: Bouwveld 9 (hoek Athenelaan - Lucas Boisstraat)

Het Bolsterrein is een ongeveer zes hectare groot terrein aan de noordzijde van het plangebied. Momenteel staan er de hallen van de oude Bolsfabriek alsmede de kenmerkende Bolstoren. Met RBP hebben we afgelopen jaren gewerkt aan een ontwikkelplan met maximaal 875 woningen en 10% (circa 8.750 m2) commerciële en bedrijfsfuncties en parkeergelegenheid hoofdzakelijk in nieuwbouw. Hiervoor is door RBP een structuurontwerp opgesteld bestaand uit elf bouw­ blokken en twee mobiliteitshubs. In de eindsituatie zal het gehele plan autoluw zijn. De kenmerkende Bolstoren met inpandig kunstwerk alsmede één van de silo's langs de Athenelaan blijven bestaan als herinnering aan het oude gebruik van de locatie. Aan de noordzijde van het Bolsterrein wordt de nieuwe parallelle Helsinkilaan aangelegd als gebiedsontsluitingsweg. Het plan wordt gekenmerkt door 'stoere' bouwblokken met daartussen een autovrije openbare ruimte bestaande uit korte woonstraten en pleintjes. Bouwveld 9 en bouwveld 4 (Bolstoren) worden als eerste ontwikkeld. De Bolstoren wordt mede op ons verzoek herbestemd. Hierdoor blijft dit 'baken' voor NieuwVennep behouden als herinnering aan de vroegere bedrijfsactiviteiten. Er komen 98 appartementen en op de begane grond wordt een horecagelegenheid gerealiseerd. In die horecagelegenheid zal het bestaande kunstwerk te zien zijn dat hierdoor behouden blijft.

Onderdeel van de horeca zijn zes verblijfsaccommodaties. Deze dragen volgens Bolskwartier BV bij aan het horecaconcept. Bouwveld 9 omvat 110 woningen en een zorgcentrum. Voor bouwveld 9 is de vergunning al aangevraagd.

Figuur 3: Flerontwikkeling BOLS toren

tefP»

iMjwjifnpHiffir Wij zijn verplicht om onze kosten die gepaard gaan met deze ontwikkeling te verhalen op de ontwikkelende partij. Op grond van de Omgevingswet kunnen wij deze kosten

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Pagina 5

verhalen middels een anterieure overeenkomst (privaatrecht) of door het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan (publiekrecht). In dit geval is gekozen voor het verhalen van de kosten door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. Hiermee is het voor ons en voor RBP duidelijk hoe de door ons te maken verrekenbare kosten (plankosten, infrastructuurkosten en verkeersontsluiting en de RIH-bijdrage) worden verhaald. Procedures De locatie kent momenteel nog geen woonbestemming. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door het doorlopen van procedures voor Buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten (BOPA) welke door Initiatiefnemer dienen te worden aangevraagd. Hierdoor wordt strijdig gebruik mogelijk gemaakt. De raad heeft het college gemandateerd in dit kader. Twee Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) procedures voor Plot 9 en de Helsinkilaan worden nog volgens de regels van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) doorlopen, omdat deze aanvragen ingediend zijn voor het ingaan van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Welk doel wordt nagestreefd? Het doel van de anterieure overeenkomst is om het mogelijk te maken dat op het Bolsterrein maximaal 875 woningen met voorzieningen worden gerealiseerd. 3.2. Wat gaan we daarvoor doen? Wij gaan een anterieure overeenkomst aan met RBP.

Wat zijn de argumenten? De ontwikkeling van de maximaal 875 woningen en de voorzieningen op het Bolsterrein is een stap richting realisatie van de doelstellingen van het Masterplan. De realisatie van dit plan zorgt voor een duurzame kwaliteitsverbetering van dit deel van Nieuw-Vennep. Een groot gebied wordt beter verbonden en toegankelijk. Daarnaast ontstaat een breder draagvlak voor de voorzieningen in het dorp en worden woningen gerealiseerd waar lokaal veel behoefte aan is. Door het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal geborgd voor de investeringen die door ons moeten worden gedaan in het plangebied en bovenwijks in de infrastructuur om het plan mogelijk te maken. Verblijfsaccommodatie Bolstoren In de Bolstoren wenst Bolskwartier BV een horecaconcept te realiseren op de begane grond en eerste verdieping. Hierbij behoort ook kleinschalige verblijfsaccommodatie met zes appartementen, in samenhang met en als onderdeel van de horecafunctie. Wij willen nadrukkelijk de ruimte behouden om niet in te stemmen met de verblijfs­ accommodatie indien de onderbouwing naar ons oordeel onvoldoende is (de aanvraag is nog niet ingediend). In de anterieure overeenkomst is geregeld dat deze appartementen als reguliere woningen mogen worden gerealiseerd ingeval we toestemming onthouden aan verblijfsaccommodaties.

Hierdoor zal in dat geval het maximale aantal woningen op het Bolsterrein dan tot maximaal 881 kunnen oplopen. Dat is buiten de kaders van het door de raad vastgestelde blokpaspoort (maximaal 875 eenheden). Wij beoordelen dit als een marginale en toelaatbare aanpassing van het kader die de haalbaarheid van de door ons gewenste transformatie van de beeldbepalende Bolstoren ondersteunt. Initiatiefnemer dient als onderdeel van de door haar aan te vragen omgevingsvergunning voor de transformatie van de Bolstoren een onderbouwd verzoek te doen voor de realisatie van deze verblijfsaccommodatie. De aanvraag wordt op korte termijn verwacht.

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Pagina 6

Wat zijn de kanttekeningen en risico's? Parkeren In het Masterplan worden Mobiliteitshubs benoemd als oplossing voor parkeren en deelmobiliteit. De anterieure overeenkomst voorziet in twee mobiliteitshubs op het Bolsterrein die op termijn worden gerealiseerd door initiatiefnemer. In de tussentijd stemmen wij in met het tijdelijk parkeren op maaiveld. In de tussentijdse fasering zal er dus sprake zijn van een groot aantal parkeerplaatsen op maaiveld. Er komen geen parkeerplaatsen op maaiveld in de eindsituatie (behoudens 23 openbare parkeerplaatsen langs de Lucas Bolsstraat). Openbare ruimte De openbare ruimte in het plangebied wordt integraal en gefaseerd door RBP aangelegd. Hierbij hanteert RBP onze DIOR en een speciaal voor het Pionier-Bolsterrein opgesteld Boekwerk üitwerkingskader Openbare Ruimte. Dit Uitwerkingskader biedt een eenduidige uitwerking van detaillering, beplanting en materialisering van de openbare ruimte voor het gehele plan. Wij hebben er voor gekozen om de DIOR te hanteren omdat het LIOR pas aan het einde van de onderhandelingen is vastgesteld door de raad. Daarnaast is in het Masterplan al voorzien in klimaatadaptatiemaatregelen waarmee al op de belangrijkste wijzigingen is geanticipeerd.

Parallelle Helsinkilaan Wij zullen onderdelen van de Helsinkilaan realiseren, waaronder de brug over de Nieuwekerkertocht en de aansluitingen op de Athenelaan en de Operaweg. Het moment van realiseren is afhankelijk van de voortgang van de woningbouwontwikkeling. Horeca Bolstoren Met RBP zijn afspraken gemaakt over het behoud van het kunstwerk in de plint van de Bolstoren. Dit zal worden geïntegreerd in de horecafunctie die daar een plek op de begane grond zal krijgen. Deze horeca is specifiek gericht op bewoners en werknemers van het plangebied Pionier-Bolsterrein. Deze horeca vormt het centrale ontmoetingspunt van de nieuwe wijk. 3.3. Wat mag het kosten? Alle aan de uitvoering van dit raadsvoorstel verbonden kosten zijn gedekt door de te ontvangen kostenverhaalsvergoeding. De in de anterieure overeenkomst in artikel 19.2 genoemde plankosten ten bedrage van € 1,5 miljoen zijn reeds opgenomen in de programmabegroting op basis van beslispunt 8 van het raadsvoorstel "Vaststelling Masterplan Pionier-Bols (20210003183)" van 11 januari 2022. In de programmabegroting worden de kosten en de bijdragen verantwoord onder beleidsdoel B "Haarlemmermeer realiseert ruimtelijke projecten die bijdragen aan het maatschappelijk doel' van programma Ruimtelijke ontwikkelingen, taakveld 8.1.

De financiële afspraken passen binnen het Financieel Kader dat onderdeel is van voornoemd Masterplan Pionier-Bolsterrein. Wat zijn de financiële risico's? Door het sluiten van deze overeenkomst gaan wij een langjarige verbintenis aan met RBP. De uitvoeringsduur kan oplopen tot tien jaar na ondertekening of langer. Hierin lopen we meerdere risico's. We noemen enkele van de belangrijkste: Aanleg openbare ruimte Wij zijn door onze bewoners aanspreekbaar op een veilige en hele leefomgeving. Hiermee ontstaat een risico inzake afbouw van de openbare ruimte ingeval van bijvoorbeeld faillissement van RBP gedurende het realisatieproces. Wij zullen dan mogelijk genoodzaakt zijn om te investeren in het afmaken van de openbare ruimte teneinde een veilige en hele woonomgeving te kunnen borgen. Deze kosten hiervoor kunnen dan via de zekerheidsstelling worden verhaald.

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Pagina 7

Helsinkilaan tijdsrisico De realisatie van de Helsinkilaan op haar grondeigendom zal door RBP ter hand worden genomen. Wij hebben hiermee geen directe sturing op het moment van realisatie van deze weg. Echter zal deze weg op enig moment ook voor RBP noodzakelijk zijn als de woningbouw vordert. Hier ligt dus het risico in de tijd; de voortgang is gekoppeld aan de voortgang van de woning­ bouwproductie. De noodzaak van de nieuwe weg is hier echter ook aan gekoppeld, dus dit loopt naar verwachting gelijk op. Partijen zijn dus van elkaar afhankelijk. Wij leggen de overige delen van deze weg aan zoals de aansluiting op de Operaweg. 3.4. Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor de aanpassing van het kader. Het college is verantwoordelijk voor het vaststellen van de anterieure overeenkomst. Eerste aanspreekpunt binnen het college is de portefeuillehouder Ruimtelijke Ontwikkeling. 3.5. Welke overige relevante informatie is beschikbaar? RBP verzorgt de communicatie naar derden over haar project. Wij communiceren vanuit onze publiekrechtelijke taken. Geheimhouding

Bij onze besluitvorming is het uitgangspunt dat informatie openbaar is. Dit sluit aan bij het principe van een transparante overheid zoals is bedoeld in de Wet open overheid (Woo). Er kunnen zich echter gevallen voordoen waarbij openbaarmaking van bepaalde informatie niet gewenst is. Daarvan is in dit geval sprake. Artikel 15 en 19 tot en met 23 van de anterieure overeenkomst en de bijlagen 12 'Overzicht kostenverhaal' en bijlage 13 'Concept Hypotheekakte' bevatten bedrijfsgevoelige informatie. Omdat wij optreden als partij in een privaatrechtelijke overeenkomst met daarin financiële en economische belangen, maken we gebruik van de uitzonderingsgrond als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Woo. We besluiten in dit geval die informatie niet openbaar te maken. 3.6. Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? De raad wordt regulier geïnformeerd, er is geen vast moment vastgesteld. 3.7. Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)? Het samenspel van investeringen door de overheid en ontwikkelingen vanuit de markt biedt kansen voor het vergroten van het aantal woningen, versterken van het voorzieningenaanbod en het verbeteren van de openbare ruimte en bereikbaarheid. Daarmee positioneert Haarlemmermeer zich als een stedelijk gebied dat in de MRA in toenemende mate aan belang wint.

De geplande woningbouw op het Bolsterrein draagt met 875 woningen bij aan de woningbouwopgave in de regio. 4. Ondertekening

Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer,

Aangaan anterieure overeenkomst met Bolskwartier B.V. als beherend vennoot van Rembrandt Park C.V. voor het Bolsterrein in Nieuw-Vennep

Bijlage(n)

Anterieure overeenkomst Bolsterrein (geanonimiseerd) Eenzijdig geparafeerde bijlagen (geanonimiseerd)

Pagina 8