11457556 Informatie over Bouwmonitor woningbouwontwikkelingen (peildatum 1 juli 2024)

gemeente Haarlemmermeer

De leden van de gemeenteraad van Haarlemmermeer

Postbus 250 2130 AG Hoofddorp

Bezoekadres: Taurusavenue 100 Hoofddorp Telefoon 0900 1852

cluster contactpersoon Telefoon

Cluster Samenleving, Sport en Cultuur Els v.d. Schans en Marianne Filius 0900 1852

Verzenddatum

1 5 OKI. 2024

Uw brief Ons kenmerk Bijiage(n)

onderwerp

XS-24092008.543 Bouwmonitor woningbouwontwikkelingen (peildatum 1 juli 2024) Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen 2023 Informatie over Bouwmonitor woningbouwontwikkelingen (peildatum 1 juli 2024)

Geachte heer, mevrouw, Hierbij ontvangt u de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen 2023 met de nieuwste Bouwmonitor met peildatum 1 juli 2024. Zoals door de raad verzocht op 18 juni 2020 in de motie 'BVR Wonen, tweemaal per jaar' informeren wij u tweemaal per jaar over de voortgang van de woningbouw in onze gemeente. Per 1 januari en per 1 juli van elk kalenderjaar monitoren wij de woningbouwontwikkelingen. De jaarlijkse monitor van 1 januari is een zelfstandig product en de(ze) monitor van 1 juli bieden wij u tegelijkertijd aan met de Bestuurlijke Voortgangs Rapportage (BVR) Wonen. Samenvatting

In deze brief geven wij u een nadere duiding van de informatie uit de bijgevoegde Bouwmonitor en BVR Wonen. Allereerst blikken we daarin terug op de woningbouwontwikkelingen in de eerste helft van 2024. We stellen u op de hoogte van eventuele afwijkingen en inzichten. Daarna volgt een vooruitblik op de tweede helft van 2024 en verder. Met de BVR Wonen 2023 blikken we terug op 2023 en de eerste helft van 2024 en brengen we de voortgang van ons woonbeleidsprogramma 2019-2025 'Het verschil maken' in beeld. Het beeld dat uit de BVR Wonen 2023 en de Bouwmonitor 1 juli 2024 komt, is dat het harde werken wordt beloond. In 2024 is de start van de bouw relatief hoog met 2.817 woningen. Het is vrijwel zeker dat het aantal opgeleverde woningen vanaf 2026 zal toenemen naar ruim boven de 2.000 woningen per jaar. In potentie is er voldoende capaciteit om de doelstelling uit het coalitieakkoord 2022-2026 te halen om 3.000 woningen te bouwen tijdens deze collegeperiode. Ook lijkt het haalbaar om 13.400 woningen te bouwen, zoals we in de Woondeal MRA 2022-2030 hebben afgesproken.

Ons kenmerk: XS-24092008.543

Pagina 2

Haarlemmermeer voldoet aan afspraken uit het coalitieakkoord 2022-2026 en Woondeal MRA 2022-2030

In ons coalitieakkoord 'Toekomstbestendig Groeien' is afgesproken dat in deze coalitieperiode meer dan 3.000 woningen gebouwd worden in onze gemeente. Wij verwachten dit aantal te kunnen halen. In de periode 2022 tot en met 2030 hebben wij een plancapaciteit voor de realisatie van circa 17.250 woningen. Wij gaan er - in verband met planvertraging en uitval - vanuit dat er 130% capaciteit nodig is om 100% productie te halen. Met toepassing van deze correctie verwachten we de oplevering van circa 13.500 woningen tot en met 2030. Dit aantal sluit goed aan bij het aantal woningen (13.400) waarover we in de Woondeal MRA 2022-2030 met de provincie Noord-Holland en het Rijk afspraken hebben gemaakt. Voor 10.100 woningen is een anterieure overeenkomst getekend of is de omgevingsvergunning al afgegeven of wordt momenteel aan de overeenkomst gewerkt, zogenaamde harde plannen. Dit is 59% van de totale plancapaciteit van circa 17.250 woningen voor 2022 tot en met 2030. Als we hier kijken naar de Woondeal MRA afspraak van 13.400 woningen, dan gaat het om 75% harde plannen. De bouwmonitor

De Bouwmonitor met peildatum 1 juli 2024 brengt de meest actuele geprognosticeerde woningproductiecijfers in onze gemeente in beeld. De informatie uit onze Bouwmonitor vormt de basis voor het gesprek binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave en voor afspraken van de MRA-regio met de provincie Noord-Holland en het Rijk in de vorm van de Woondeal MRA 2022-2030. Deze afspraken zijn per regio gemaakt, om ervoor te zorgen dat er voldoende woningbouw plaatsvindt; er is immers sprake van woningnood in de vorm van lange wachttijden en hoge prijzen. Ook gebruiken diverse regionale en landelijke partijen (onder andere overheden, marktpartijen, nutsbedrijven) de informatie uit de Bouwmonitor. De informatie wordt ook verwerkt in de Provinciale Monitor Plancapaciteit. Woningprijzen stijgen

Op 31 december 2023 bestond de gemeentelijke woningvoorraad van Haarlemmermeer uit 67.121 woningen. In de afgelopen twee jaar, 2022 en 2023, lag de nieuwbouwproductie gemiddeld op ongeveer 600 woningen per jaar. De verdeling van de bestaande woningvoorraad in koop- en huurwoningen vanaf 2018 tot en met 2023 is nagenoeg gelijk gebleven, namelijk twee derde koop en één derde huur. De woningprijzen zijn de afgelopen jaren gestegen. In 2023 had 46% van alle koopwoningen een WOZ-waarde vanaf € 438.000 euro. De gemiddelde verkoopprijs van alle verkochte woningen in 2023 was € 508.000 euro. Lage inkomens1 vormen 34% van de huishoudens in Haarlemmermeer. Terwijl het aandeel sociale huurwoningen 22% van de woningvoorraad uitmaakt. Het aandeel middeninkomens, 19% in de Haarlemmermeer is ook fors hoger dan het aandeel van 5% middeldure voorraad. Vooral deze groepen hebben het moeilijk op de woningmarkt. Een lichtpuntje voor deze groep is dat uit de Bouwmonitor blijkt dat het aantal verwachte opleveringen van nieuwbouwwoningen stijgt. Het bouwprogramma uit de planvoorraad bestaat

1 Sociale huurgrens 2023. Eenpersoonshuishouden € 44.035,-. Meerpersoonshuishouden €48.625,-

Ons kenmerk: XS-24092008.543

Pagina 3

uit 29% sociaal en het aandeel betaalbaar komt uit op 48%. Dit komt heel dicht bij onze doelstelling uit ons woonbeleid waarbij we streven naar 50% betaalbaar waarvan 30% sociaal. We zien dat de doorstroom in de sociale huursector in 2023 laag is. Het aantal nieuwe verhuringen dat door opzegging voor nieuwe verhuur is vrijgekomen is met bijna 1% gedaald naar een mutatiegraad van 5%. De wachttijd van de woningzoekenden die in 2023 een sociale huurwoning hebben gehuurd was 14,6 jaar en is daarmee dalende. Van de vrijgekomen woningen is 31% toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Dit percentage is mede door de lage mutatiegraad hoger dan de 27% uit 2022 maar blijft binnen de afspraak van maximaal 35%. Om de beschikbaarheid van koopwoningen voor inwoners met een laag- en middeninkomen te behouden zijn de starterslening en opkoopbescherming ingezet. De starterslening is 67 keer toegekend en in het kader van de opkoopbescherming is drie keer een verhuurvergunning toegewezen en is éénmaal ontheffing verleend. Terugblik eerste helft 2024: versnelling woningbouw ingezet

De huidige verwachting is dat er dit jaar (2024) ruim 1.000 woningen kunnen worden opgeleverd. De eerdere verwachting was dat dit er circa 1.100 zouden zijn. Deze verlaging is vooral het gevolg van vertraging, waardoor opleveringen zijn doorgeschoven. Inmiddels zijn er tot 1 juli dit jaar 537 woningen opgeleverd en in gebruik genomen. De bron hiervoor is het CBS. De meeste woningen die tot 1 juli zijn opgeleverd liggen in Hoofddorp Hyde Park, Badhoevedorp Quatrebras, Cruquius Wickevoort en in de kleinschalige locaties verspreid over de gehele gemeente.

Hoofddorp Hydepark

In 2023 is er gestart met de bouw van circa 1.200 woningen. Het grootste gedeelte hiervan bestaat uit appartementen. Deze worden de komende jaren opgeleverd; de bouwtijd hiervan is namelijk twee a driejaar. Desbetreffende woningbouwprojecten bestaan veelal uit minimaal 50% betaalbare woningen. De komende jaren zien we daar het resultaat van terug in de kernen en de ontwikkelprojecten.

Ons kenmerk: XS-24092008.543

Pagina 4

Vijfhuizen Spieringweg

In 2023 zijn in de gemeente 23% sociale huur, 10% middenhuur (< € 1.100) en 9% koop tot € 390.000 opgeleverd. Het aandeel betaalbaar kwam in 2023 neer op 42%. Circa 9% van de woningen gelegen op kleinschalige locaties zijn waarschijnlijk gerealiseerd in de vrije sector. Vooruitblik: versnelling woningbouw zet verder door; toename start bouw en opleveringen woningen

Op dit moment werken we aan 97 (deel-)woningbouwprojecten. Voor de periode 2022 tot en met 2030 wordt het aantal op te leveren woningen (de plancapaciteit) momenteel geschat op 17.246 opleveringen. Dit komt neer op ruim 2.000 opgeleverde woningen gemiddeld per jaar. De prognose voor 2024, 2025 en 2026 tot en met 2030 is de oplevering van respectievelijk 1033, 780 en vervolgens 2.834 gemiddeld per jaar. Dit illustreert de versnelling van de bouwproductie. Dit aantal vanaf 2026 is immers aanzienlijk hoger dan het aantal opleveringen in de afgelopen twee jaar. 2026 t/m 2031 t/m later dan 2022

2023

Start Bouw

837

1.205

Oplevering

735

S34

gemiddeld per jaar

2024

2030

2040

1.377

12.665

12.434

9.614

18.909

31.343

1.033

780

14.164

13.871

10.314

17.246

31.125

1.033

780

2.S33

1.387

1.031

1.916

1.638

2.817

2040

I Periode 2022 I Periode 2022 I t/m 2030 I t/m 2040

202S

Méér woningen in aanbouw Het feit dat er veel meer woningen in aanbouw zijn/worden genomen geeft aan dat de prognose van het genoemde aantal opleveringen ook realistisch is. Voor 2024 is de verwachting dat er met de bouw van 2.800 woningen wordt gestart: een ruime verviervoudiging ten opzichte van eerdere jaren. Zo is/wordt dit jaar begonnen met een aanzienlijk aantal relatief omvangrijke projecten in Hoofddorp Stadscentrum (SEM, Trom, The Concourse), Hoofddorp Hyde Park (5 deelprojecten), Badhoevedorp Centrum (Quatrebas C, Centrumlocaties West en Oost), Cruquius (Wickevoort), Nieuw-Vennep (Pionier Bols) en bijna 350 woningen op merendeels kleinschalige locaties verspreid over de gehele gemeente.

Ons kenmerk: XS-24092008.543

Pagina 5

Verwachtingen tot en met 2030 De verwachte productie tot en met 2030 zal het grootst zijn in Hoofddorp, Cruquius, NieuwVennep, Badhoevedorp en Lisserbroek. Voor de periode tot en met 2030 zien we een afname van de plancapaciteit van -3,5% ten opzichte van de verwachtingen van een jaar geleden. Dit is vooral een gevolg van een vertraging van opleveringen. Dit heeft vooral te maken met een tegenvallend tempo van de woningbouwproductie op een deel van de locaties dat niet goed van tevoren kan worden voorzien. Aandeel betaalbaar Voor 2024 zien we dat er naar verwachting relatief veel vrije sectorwoningen worden opgeleverd. Dit gaat vooral om (deel)projecten in Hydepark (die deels al zijn opgeleverd). Tudorpark en Veldbloemstraat zijn hierop de uitzondering met respectievelijk 50% en 100% sociale huur. In de gehele periode tot en met 2030 zien we dat er bijna 30% sociaal en circa 50% betaalbare woningen in de plannen zitten. In de periode tot en met 2040 zijn deze percentages nagenoeg gelijk. Met het ondertekenen van de Woondeal MRA hebben wij de ambitie onderschreven om via een reëel tijdpad toe te groeien naar twee derde betaalbaar in de nieuwbouwprogrammering. Het Rijk zal deze doelstelling naar verwachting verankeren in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting.

Wij gaan ervanuit dat deze wetswijziging alleen geldt voor plannen waarover nog geen harde afspraken zijn gemaakt. Deze wijziging is onderdeel van het traject om te komen tot nieuw woonbeleid, zie Startnotitie Volkshuisvestingsprogramma (10994314). De consequenties hiervan op (het tempo van) de planontwikkeling kunnen we op dit moment nog niet overzien. Wanneer hierover meer duidelijkheid is, informeren wij de raad hierover separaat.

Ons kenmerk: XS-24092008.543

Pagina 6

Typen woningen, doelgroepen en duurzaamheid Als we naar de totale plancapaciteit kijken zien we het volgende: 78% van de geplande woningbouw zijn appartementen en 22% grondgebonden woningen; vooruitlopend op gemeentelijk vast te stellen beleidsuitgangspunten is op dit moment het uitgangspunt dat totaal 6% van de woningen een zorgwoning is en stimuleren wij dat in projecten ook zorgwoningen worden gerealiseerd. In deze Monitor worden er in negen plannen tot 2030 zelfstandige (564, 3,3%) of onzelfstandige (145, 0,9%) zorgwoningen gepland. Dit is 4,2% van de geplande productie in de periode tot 2030. Daarmee halen we niet de gewenste 6%; wij hebben het MRA Houtbouw Convenant 2021-2025 ondertekend. Daarom registreren wij in de Bouwmonitor ook de projecten waarin houtbouw wordt toegepast. Voor zes geplande projecten is aangegeven dat er vooralsnog sprake is van houtbouw. Voor de periode tot en met 2030 staan op dit moment 777 houtbouwwoningen gepland; op 8 juli 2021 is de Motie 'Haarlemmermeer gaat voor natuurinclusief bouwen!' aangenomen door de gemeenteraad. Sinds het voorjaar van 2023 adviseren wij ontwikkelaars om bij nieuwe ontwikkelingen natuurinclusieve maatregelen aan te brengen, zoals bijvoorbeeld nestvoorzieningen.

In deze Bouwmonitor (peildatum ljuli 2024) zijn er vijf projecten in voorbereiding, met in totaal 809 woningen, waar sprake is van natuurinclusief bouwen; sinds de Bouwmonitor peildatum 1 juli 2023 is een aantal kleinschalige woningbouwprojecten weer opgepakt. Op dit moment lopen er 39 kleinschalige woningbouwprojecten met in totaal 779 woningen waarvan de oplevering wordt verwacht in de periode tot en met 2030. Vaak zijn kleine initiatieven niet al jaren van tevoren bekend. Het is dan ook aannemelijk dat er in de komende tijd nog meer kleine initiatieven zullen bijkomen waarmee de huidige bijdrage aan de totale productie groter zal worden dan de nu geplande 5%. Planvertraging en uitval

Het is gebruikelijk om een marge te hanteren waarbij we rekening houden met vertraging en uitval. We gaan er bij deze marge - net als de provincie dat doet - vanuit dat er 130% plancapaciteit nodig is om 100% productie te kunnen halen. Passen we deze correctie toe op de genoemde plancapaciteit van 17.246 woningen in de periode 2022 tot en met 2030, dan realiseren we circa 13.500 woningen. Dit gecorrigeerde aantal is hoger dan het aantal van 13.400 dat is afgesproken in de Woondeal MRA 2022-2030, mits zich niet te veel vertragende knelpunten voordoen. In de Investeringsstrategie (7736120) zijn Focus-en Potentiegebieden onderscheiden en is toegelicht hoe we komen tot de woningaantallen die zijn afgesproken met de provincie Noord-Holland en het Rijk (onder andere Woondeal MRA) met toepassing van de correctiesystematiek. Knelpunten en vertragingen

Bij alle projecten spelen er op enig moment knelpunten die tot vertragingen kunnen leiden. Wanneer we kijken naar de plannen met een planning tot en met 2030, dan zien we dat bij het merendeel van de plannen (78%) er nog één of meer knelpunten in de planontwikkeling worden genoemd die kunnen leiden tot vertraging. Het meest wordt genoemd de afhankelijkheid van het particulier initiatief en de financiële haalbaarheid. Maar ook de stijging van de bouwkosten, tekort aan capaciteit, de parkeernormen en milieuwetgeving hebben relatief veel invloed. Infrastructuur is randvoorwaardelijk voor het al dan niet doorgaan van een ontwikkellocatie. Samen met onze partners (MRA, provincie en Rijk), zetten we ons in om te sturen op het voorkomen van en oplossen van knelpunten, zoals in de vorm van de (landelijke en

Ons kenmerk: XS-24092008.543

Pagina 7

(deel)regionale) versnellingstafels. Ook andere aangeboden hulp zoals de inzet van capaciteit en subsidies, blijven wij onderzoeken, overwegen en inzetten. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer,

Rapportage

Bouwmonitor woningbouw juli 2024 Gemeente Haarlemmermeer

Woningbouw op locatie Wickevoort

Bouwmonitor woningbouw juli 2024 Gemeente Haarlemmermeer

Datum:

6 sept 2024

Opdrachtgever:

Gemeente Haarlemmermeer

Contactpersonen:

Marianne Filius; m.filius@haarlemmermeer.nl Nils Lamme; nils.lamme@haarl;emermeer.nl

Inlichtingen RIGO

Hans van der Reijden; Hans.vander.Reijden@rigo.nl; 06-20637567

Mede auteurs/analyse: Anna Vrieler; Anna.Vrieler@rigo.nl Sander ten Hove; Sander.ten.Hove@rigo.nl Projectnummer RIGO:

P48360

Fotografie

Kees van der Veer

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

2

1

De ontwikkeling van de woningvoorraad

3

2

De planvoorraad

4

2.1

De huidige planvoorraad naar periode en programma

5

2.2

De status van de plannen in relatie tot de opgave tot en met 2030

10

2.3

De planning is soms bijgesteld

12

3

4

De planvoorraad naar woningtype

14

3.1

Prijssegmenten

15

3.2

Appartementen versus grondgebonden

17

3.3

Zorgwoningen

17

3.4

Houtbouw

18

3.5

Natuurinclusief bouwen

18

3.6

Bron voor verwarming

19

Knelpunten bij de planontwikkeling en productie

20

Bijlage 1 Projectenlijst; naar jaar oplevering

22

Bijlage 2 Projectenlijst; prijsklassen

24

Samenvatting Op 1 juli 2024 bestond de gemeentelijke woningvoorraad van Haarlemmermeer uit 67.673 woningen. In de afgelopen twee jaar, 2022 en 2023, lag de nieuwbouwproductie gemiddeld op ongeveer 600 woningen per jaar. De gemeente Haarlemmermeer heeft een omvangrijk bouwprogramma voor de toekomst, bestaande uit zowel grote als kleine (deel)bouwplannen. Voor de periode van 2022 tot en met 2030 staan er ongeveer 17.250 woningen op de planning. Deze bouwambitie betekent dat de jaarlijkse productie zal stijgen naar ongeveer 2.000 woningen per jaar. Volgens de huidige verwachtingen zullen dan ook vanaf 2026 veel meer woningen worden opgeleverd. Het is vrijwel zeker dat het aantal op te leveren woningen zal toenemen. Dit blijkt uit de toename van het aantal woningen waarvan de bouw is gestart of binnenkort zal beginnen en waarvoor vergunning is verleend. Ook blijkt dit uit de capaciteit van plannen waarvoor al afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars en corporaties. Zo zien we dat 59% van de plancapaciteit gepland voor de periode 2022 t/m 2030 bestaat uit de al gerealiseerde woningen, harde plannen 1 of plannen waar al een anterieure overeenkomst is getekend. Het gaat dan om totaal 10.100 woningen van de eerder genoemde 17.250 woningen t/m 2030.

De overige projecten die tot en met 2030 zijn gepland, bevinden zich vaak in de voorbereidende fase en zijn vaak al intentie- of ontwikkelovereenkomsten getekend. Er zijn echter ook plannen die nog in de verkennende fase verkeren wat betreft afspraken met ontwikkelaars en corporaties (zachte plannen). Deze plannen zijn nog niet definitief en er zijn nog stappen te zetten en mogelijk knelpunten te overwinnen. In potentie is er voldoende capaciteit om de woondealafspraken te halen, die 1 3.400 woningen tussen 2022 en 2030 omvatten. Voor een deel van de plannen is echter nog o nzekerheid en moet er verder gewerkt worden om deze voortgang te realiseren. Belangrijke activiteiten zijn planprocedures, de verlening van bouwvergunningen, onderhandelingen en overeenkomsten (zoals bouwprogramma’s en parkeernormen), en het tijdig wegnemen van bekende knelpunten zoals luchtkwaliteit, de Wet geluidhinder, tijdige beschikbaarheid van infrastructuur en een tekort aan ambtelijke capaciteit. Er kunnen zich ook onvoorziene knelpunten voordoen . We blijven altijd afhankelijk van de bouwende partijen en de actuele marktomstandigheden. Elk jaar worden er wel enkele projecten vertraagd. Gezien het aantal opleveringen dat gepland staat voor de laatste drie jaar van de periode tot 2030, is verschuiving van de start bouw en van de oplevering van woningen risicovol.

Anderzijds is er veel aandacht voor het versnellen van projecten en lijkt de markt momenteel gunstig. Hoewel gestreefd wordt naar zo realistisch mogelijke planningen, ligt niet alles in handen van de gemeente. Daardoor lijkt het nog te vroeg om definitieve uitspraken te doen over het al dan niet kunnen behalen van de doelstellingen. In deze bouwmonitor is ook aandacht besteed aan de aard van de woningen die worden gebouwd, zoals prijsklassen, woningtypen, zorgwoningen, houtbouw, natuur-inclusief ontwerp en verwarmingstechnieken. Er is extra aandacht besteed aan het inschatten van het bouwprogramma. In de plannen is 29% van de woningen sociale huur, 11% middenhuur en 9% ‘betaalbare’ koop tot 390.000 euro. Samen vertegenwoordigt dit 49%, wat bijna gelijk is aan de huidige doelstelling van 50% betaalbare woningen. Zoals bekend, wijzigt de doelstelling voor projecten waar nog geen overeenkomsten voor beschikbaar zijn, op grond van de nieuwe wet naar 2/3e betaalbaar.

1

Hard: omgevingsplan is goedgekeurd door gemeenteraad Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 1

Inleiding Zoals door de gemeenteraad verzocht op 18 juni 2020 in de motie ‘BVR Wonen, tweemaal per jaar’ informeren wij u tweemaal per jaar over de voortgang van de woningbouw in onze gemeente. Per 1 januari en per 1 juli van elk kalenderjaar monitoren wij de woningbouwontwikkelingen. De monitor van 1 januari is een zelfstandig product en de monitor van 1 juli is een bijlage van de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) Wonen. Voor u ligt de Bouwmonitor met peildatum 1 juli 2024. De basis voor de Bouwmonitor is de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. Deze projectenlijst geeft een actueel overzicht van alle woningbouwplannen binnen de gemeente. In de lijst staat onder meer informatie over de totaal beschikbare woningbouwcapaciteit, de planstatus (zacht/ hard), de planning, de verschillende kenmerken van de woningbouwplannen (wat er wordt gebouwd) en de eventuele knelpunten die spelen bij de voortgang. Opgemerkt dient te worden dat de bouwmonitor altijd een momentopname weergeeft. Er kunnen immers ieder moment plannen veranderen, (weer) bijkomen of afvallen (zie ook de disclaimer hieronder). De grote woningbouwopgave op de korte en de (middel)lange termijn en de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt vragen om een compleet, betrouwbaar en vergelijkbaar beeld van de plancapaciteit voor woningbouw.

Deze informatie vormt tevens de basis voor het gesprek binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave, en voor afspraken met de Provincie en het Rijk. Het gaat hier o.a. over de Woondeal MRA en de subsidie-afspraken met het Rijk/SPUKS. Bovendien wordt de informatie door diverse regionale en landelijke partijen voor hun planning gebruikt (zoals netbeheerder Liander, het Waterschap en ten behoeve van verkeersmodellen). Disclaimer: In deze bouwmonitor zijn nog niet verdisconteerd : - Locatie Rijsenhout (totaal 400 woningen) - Locatie Schuilhoeve te Badhoevedorp; potentiegebied van circa 500 woningen na 2030) komt nog niet terug in de tabellen en grafieken (wel in de projectenlijst in de bijlage . - In het kader van het op 26 september 2024 vastgestelde Ontwikkelkader Spoorzone Hoofddorp zijn er nieuwe inzichten ten aanzien van het aantal te bouwen woningen voor 2040. Dit is nog niet (geheel) terug te zien in deze monitor. Het gaat naar verwachting om 6.500 tot 10.000 nog te bouwen woningen in Spoorzone Hoofddorp tot 2040. -Locatie Zonneveld zal niet voor 2040 aan bod komen.

Methodiek update gemeentelijke projectenlijst De informatie in deze rapportage komt voort uit de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. De volgende stappen zijn ondernomen om deze lijst actueel te maken: •

• • •

De projectmanagers die verantwoordelijk zijn voor de betreffende bouwprojecten dienen middels een Exceltool plangegevens te controleren en zo nodig aan te passen. De projectenlijst is gecontroleerd en bij onduidelijkheden/ inconsistenties is er met een aantal projectleiders via de mail en telefonisch contact geweest. Ook de planners voren een controle uit. De projectenlijst is relatief goed ingevuld in vergelijking met andere gemeenten in de regio. Dit is o.a. te zien aan het feit dat de verwachte prijssegmenten goed worden ingevoerd.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 2

1

De ontwikkeling van de woningvoorraad

De afgelopen twee jaar 2020 en 2024 Uit de opgave van de projectmanagers komt naar voren dat het afgelopen jaar (2023) totaal 534 woningen zijn opgeleverd. Het jaar daarvoor (2022) waren dat er 735. Locaties waar het afgelopen jaar (2023) relatief veel woningen zijn opgeleverd zijn Tudorpark (Hoofddorp), Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) en Badhoevedorp Centrum (Quatrebras B en C). Dit is te zien in tabel 1. Verder zien we dat de kleinschalige locaties relatief veel hebben bijgedragen, met in totaal 114 woningen (dat is 21% van het totaal). Dit jaar 2024 We zien dat voor dit jaar (2024) gestart wordt met de bouw van bijna 2.820 woningen. Niet al deze woningen worden ook dit jaar opgeleverd (doorgaans is dat 1 of 2 jaar na start bouw). De huidige verwachting is dat er dit jaar (2024) ruim 1.000 woningen zouden kunnen worden opgeleverd. Inmiddels zijn er volgens het CBS tot 1 juli dit jaar al 537 woningen opgeleverd. De woningvoorraad van de gemeente Haarlemmermeer is gegroeid tot 67.673 woningen per 1 juli 2024 (bron CBS). De meeste woningen die gedurende 2024 al zijn opgeleverd liggen in HydePark I BLOK 7.8.9 (233 woningen) daarnaast gaat het om HydePark I BLOK 13.16 waar naar verwachting dit jaar in totaal 310 woningen worden opgeleverd.

Andere relevante locaties voor dit jaar zijn Tudor Park, Badhoevedorp Centrum, Wickevoort SEIN Cruquiushoeve en ook opleveringen op de kleinschalige locaties (naar verwachting circa 125 woningen dit jaar). In het volgende hoofdstuk gaan we nader in op de planningen vanaf 2024. Tabel 1 Opleveringen in 2022, 2023 en de verwachting voor 2024* klik op nummer om naar planformulier te gaan

start bouw

verwachting oplevering

Gebied

plaats

Plannaam (vet is actief plan)

2022

2023

2024

2024

F: Hoofddorp Stadscentrum

Hoofddorp

SEM-gebouw 'Aprisco

0

0

280

0

F: Hoofddorp Stadscentrum

Hoofddorp

Trom-gebouw, Dik Tromplein (Deining/V&D)

0

0

136

0

F: Hoofddorp Stadscentrum

Hoofddorp

The Concourse, Concourslaan-Tuinweg

0

0

69

0

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark IX BLOK 3.4

0

0

563

0

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark II BLOK 29

0

0

406

0

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark Va BLOK 22

0

0

283

0

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark, van Herk, blok 11.12

0

0

198

0

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark, Msolutions blok 21

0

0

150

0

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark III BLOK 13.16

0

0

0

310

F: Hoofddorp Hyde Park

Hoofddorp

HydePark I BLOK 7.8.9

0

0

0

233

F: Hoofddorp Parken

Hoofddorp

Tudorpark

236

200

0

72

F: Hoofddorp Parken

Hoofddorp

Tudor Gardens fase N en Z

33

0

0

0

F: Badhoevedorp-centrum

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Quatrebras C

0

39

48

76

F: Badhoevedorp-centrum

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Quatrebras B

168

32

0

0

F: Badhoevedorp-centrum

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Quatrebras A

7

0

0

0

F: Badhoevedorp-centrum

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Centrumlocatie-West

0

0

37

0

F: Badhoevedorp-centrum

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost

0

0

22

0

F: Badhoevedorp-centrum

Badhoevedorp

BHD-Centrum, Quatrebras D

0

0

0

43

F: Cruquius Wickevoort

Cruquius

Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve

62

8

171

171

F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols)

Nieuw-Vennep

Pionier-Bols, Westerdreefkwartier, Westerdreef 9, 0Argo

136

0

0

F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols)

Nieuw-Vennep

Pionier-Bols

0

0

110

0

F: Overig meer dan 50 woningen

Hoofddorp

Boseilanden

24

1

6

0

F: Overig meer dan 50 woningen

Spaarndam

Spaarne-Buiten, incl waterwoningen

4

4

0

0

F: Overig meer dan 50 woningen

Nieuw-Vennep

Ijweg 1762

60

0

0

0

F: Overig meer dan 50 woningen

Hoofddorp

Boslaan / Kruisweg

0

0

84

0

Totaal kleinschalig (KSW)

141 735

114 534

254 2.817

128 1.033

F: Overig Kleinschalig (KSW)

Totaal

opgeleverd

*In het volgende hoofdstuk gaan we verder in op de verwachtingen voor 2024 en later.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 3

Wickevoort (Cruquius)

Tudorpark (Hoofddorp)

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 4

2

De planvoorraad

Momenteel kent de gemeente Haarlemmermeer 97 (deel-)woningbouwprojecten. Deze zijn alle meegenomen in deze Bouwmonitor en staan in de gemeentelijke projectenlijst woningbouw. Voor ieder plan is door de projectmanagers een inschatting gemaakt wanneer de woningen worden opgeleverd en hoe het bouwprogramma is opgebouwd (zoals het aandeel sociaal, en de overige prijsklassen, zie paragraaf 3.1). Deze planning en het bouwprogramma zijn niet altijd al helemaal zeker. De fasering in de tijd is in de praktijk immers lastig te voorspellen, mede als gevolg van onvoorziene knelpunten, de afhankelijkheid van het particulier initiatief, de productiemogelijkheden van de bouwende partijen en de marktomstandigheden. Ook kunnen er plannen afvallen, vertragen en bijkomen (zie paragraaf 2.2 en hoofdstuk 4). De planningslijst wordt daarom halfjaarlijks geactualiseerd om deze veranderingen te kunnen monitoren. We presenteren in dit rapport de belangrijkste veranderingen ten opzichte van de situatie begin 2023. We nemen daarbij het onderstaande in acht: • • •

•

2.1

We kijken naar de periode 2022 tot en met 2030 (MRA Woondeal); We kijken ook naar de periode 2022 tot en met 2040 (Coalitieakkoord 2022 - 2026); In aansluiting op de provincie en het ministerie van Binnenlandse Zaken presenteren wij hier de cijfers over de planvoorraad als verwachte opleveringen. Dit sluit ook aan op de MRA Woondeal waarin de inspanningsverplichting is aangegaan om tot en met 2030, 13.400 woningen op te leveren. Aansluitend op de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2023 maken we een onderscheid tussen focusgebieden en potentiegebieden (definitie kader 3, pagina 6)

De huidige planvoorraad naar periode en programma

De gemeente als totaal Voor de periode 2022 tot en met 2030 wordt het aantal op te leveren woningen momenteel geschat op 17.246 opleveringen (zie tabel 3). Deze planning komt neer op rond de 2.000 opgeleverde woningen gemiddeld per jaar. Dit illustreert de toename van de verwachte bouwproductie, aangezien dit aantal aanzienlijk hoger is dan het aantal opleveringen in de afgelopen twee jaar. Pas vanaf 2026 zou volgens de huidige inschattingen het aantal opleveringen per jaar substantieel gaan toenemen (zie ook figuur 1). Tabel 2 De geschatte capaciteit in projecten naar verwachte periode oplevering en start bouw huidige inschatting

Oplevering gemiddeld per jaar Start Bouw gemiddeld per jaar

2022 735

2023 534

837 1.205

2024 1.033 1.033 2.817 2.817

2025 780 780 1.377 1.377

2026 t/m 2030 14.164 2.834 12.665 2.535

2031 t/m na 2040 2040 13.871 10.314 1.387 1.031 12.434 9.614 1.243 961

Periode 2022 t/m 2030 17.246 1.917 18.901 2.101

Periode 2022 t/m 2040 31.125 1.638 31.343 1.650

Kader 1: Start bouw bijna verdubbeld dit jaar

In deze rapportage kijken we naar het aantal opleveringen in aansluiting op de monitoring door de MRA, Provincie en Rijk. Het aantal oplevering volgt uiteraard na start bouw. Noemenswaardig is dat het aantal te starten woningen voor dit jaar (2024) naar verwachting relatief hoog zal zijn met 2.817 woningen (tabel 3). Dit is positief te noemen. We zien dit niet direct terug in opleveringen komend jaar maar wel vanaf het jaar 2026. Het feit dat er veel meer woningen in aanbouw zijn genomen geeft dus duidelijk aan dat de eerder genoemde sterke toename van het aantal opleveringen per jaar vanaf 2026 ook realistisch is.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 5

figuur 1 Verwacht aantal oplevering per jaar in de huidige bouwmonitor

Kader 2 Gecorrigeerd voor vertraging en uitval

Omdat in woningbouwplannen nog veranderingen optreden willen we benadrukken dat door de onzekerheden rondom de planning een voorbehoud gemaakt dient te worden op de getoonde uitkomsten. Het is gebruikelijk om een marge te hanteren waarbij we rekening houden met vertraging en uitval. We gaan er bij deze marge - net als de provincie doet - vanuit dat er 130% capaciteit nodig is ten behoeve van 100% productie. De correctie voor uitval en vertraging die we hier laten zien sluit aan op de gehanteerde methode zoals ook gebruikt in de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2023. Dit is een redelijk veilige methode om een overschatting van de capaciteit te voorkomen. Op basis van ervaringen in de planningen van de provincie Noord-Holland geldt de vuistregel dat er minimaal 130 procent plancapaciteit nodig is om vertraging of uitval op te vangen en om tot 100 procent van de productiebehoefte te kunnen komen. De formule is: Correctie = (capaciteit in plannen /130) x 100. Dit passen we uiteraard alleen toe op de woningen die nog opgeleverd dienen te worden. Passen we deze correctie toe, dan komen we niet op 17.246 woningen tot en met 2030 maar op 13.559 (zie tabel 3b). Dat is iets meer dan de 13.400 woningen uit de MRA woondeal. Tabel 3 De potentiële capaciteit in projecten gecorrigeerd voor vertraging en uitval totaal en voor de focusgebieden (zie kader 2).

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 6

Kader 3: Wat zijn focus- en potentiegebieden?

Focus en potentiegebieden: Het uitgangspunt ten tijde van het opstellen van de investeringsstrategie Schaalsprong Wonen was dat de onrendabele investeringen bij de ontwikkeling van Spoorzone Hoofddorp volledig gedekt zouden worden uit rijksbijdragen behorend bij het programma Bereikbare Steden. Deze subsidiemogelijkheid is vervangen door Rijksgelden in het kader van de BO MIRT voor mobiliteitsmaatregelen voor zowel de Schaalsprong als Spoorzone Hoofddorp. In november 2022 heeft de voorlopige toekenning hiervan plaatsgevonden. Deze toekenning en bijhorende voorwaarden voor cofinanciering leidden tot de conclusie dat er onvoldoende middelen zijn voor de benodigde investeringen behorend bij woningbouwontwikkeling in alle gebieden van de Schaalsprong. Daarom heeft de gemeente de opgave van de Investeringsstrategie uit 2021 moeten heroverwegen met als uitgangspunt om binnen de financiële kaders van de Investeringsstrategie van 2021 te blijven. Dit heeft geleid tot de aangepaste focus op een aantal gebiedsontwikkelingen met daarnaast potentiegebieden. Van potentiegebieden moet de haalbaarheid (bijvoorbeeld financieel), nog worden aangetoond. Waar wordt gebouwd? De plannen voor de komende jaren zorgen voor nieuwbouw in verschillende kernen verspreid over de gemeente.

De verwachte productie vanaf 2024 zal het grootst zijn in achtereenvolgens Hoofdorp, Nieuw-Vennep, Lisserbroek en Cruquius Wickevoort. Er wordt in tabel 5 een indeling gemaakt naar programma zoals opgenomen in de Investeringsstrategie Schaalsprong wonen (zie ook kader 3 en de kaart op de volgende pagina). In tabel 5 ziet u de geplande nieuwbouw naar plaats. In bijlage 1 is een samenvattend overzicht opgenomen van alle individuele woningbouwprojecten waar ook de gebiedsnaam is opgenomen. Tabel 4 Aantal verwachte opleveringen naar periode; Indeling Investeringsstrategie Schaalsprong wonen 2023* Oplevering

Gepland aantal woningen

F: Hoofddorp Stadscentrum F: Hoofddorp-Noord (1e fase) F: Hoofddorp Hyde Park F: Hoofddorp Parken F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 en 2 F: Badhoevedorp-centrum F: Cruquius Wickevoort F: Lisserbroek fase 1 F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) F: Overig meer dan 50 woningen F: Overig Kleinschalig (KSW) Focusgebieden P: Hoofddorp Noord (2e fase) P: Hoofddorp Spoorzone Zonneveld P: Cruquius Post van Krayenhoff P: Cruquius Zwaanshoek P: Lisserbroek fase 2 P: Nieuw Vennep West Potentiegebieden

2022 0 0 0 269 0 0 175 62 0 0 88 141 735 0 0 0 0 0 0 0

2023 0 0 0 200 0 0 71 8 0 136 5 114 534 0 0 0 0 0 0 0

2024 0 0 543 72 0 0 119 171 0 0 0 128 1.033 0 0 0 0 0 0 0

2025 69 0 124 0 0 0 240 67 0 0 6 274 780 0 0 0 0 0 0 0

Focus + Potentiegebieden

735

534

1.033

780

2026 t/m 2031 t/m later dan 2030 2040 2040 1.471 150 0 700 400 0 3.645 0 0 1.820 764 0 300 0 0 1.280 2.920 2.414 162 7 0 274 0 0 1.886 592 0 868 996 0 731 0 0 377 0 0 13.514 5.829 2.414 0 0 6.400 0 2.892 0 450 250 0 0 1.000 1.500 0 1.100 0 200 2.800 0 650 8.042 7.900 14.164

13.871

10.314

Periode 2022 t/m 2030

Periode 2022 t/m 2040

1.540 700 4.312 2.361 300 1.280 767 582 1.886 1.004 830 1.034 16.596 0 0 450 0 0 200 650

1.690 1.100 4.312 3.125 300 4.200 774 582 2.478 2.000 830 1.034 22.425 0 2.892 700 1.000 1.100 3.000 8.692

17.246

31.117

*De indeling naar focus- en potentiegebieden is toegelicht in kader 3 (pagina 6). De indeling zoals opgenomen in de investeringsstrategie is niet helemaal meer een op een te vergelijken. Zo valt het plan “Rooseveltpark (De President)” tegenwoordig in het gebied “De Parken” en niet meer in “Spoorzone”; Potentiegebied “Hoofddorp Spoorzone fase 2” heet in dit overzicht nu “Hoofddorp Spoorzone Zonneveld” om verwarring te voorkomen met focusgebied hoofddorp Spoorzone fase 1 “Spoorzone .

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 7

figuur 2 Ligging locaties naar gebieden*

*In bijlage 1 is de lijst met projecten naar gebied opgenomen. De indeling naar focus - en potentiegebieden is toegelicht in kader 3 (pagina 6). De indeling zoals opgenomen in de investeringsstrategie is niet helemaal meer een op een te vergelijken. Zo valt het plan “Rooseveltpark (De President)” tegenwoordig in het gebied “De Parken” en niet meer in “Spoorzone”. Potentiegebied “Hoofddorp Spoorzone fase 2” heet in dit overzicht nu “Hoofddorp Spoorzone Zonneveld” . De locatie Rijsenhout is nog niet te zien.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 8

Tabel 5 Aantal verwachte opleveringen naar periode; Naar plaats Oplevering

Hoofddorp Badhoevedorp Cruquius Lisserbroek Nieuw-Vennep Halfweg Spaarndam Weteringbrug Zwaanshoek Rijsenhout Vijfhuizen Nieuwerbrug Zwanenburg Haarlemmerliede Beinsdorp Abbenes Totaal

Gepland aantal woningen 2022 325 175 64 0 79 0 4 0 15 0 35 0 33 0 5 0 735

2023 201 71 8 0 187 0 4 0 0 25 30 0 0 0 1 7 534

2024 660 119 171 0 60 0 0 6 17 0 0 0 0 0 0 0 1.033

2025 288 240 67 0 180 0 0 0 2 0 0 0 0 3 0 0 780

2026 t/m 2031 t/m later dan 2040 2030 2040 9.592 7.126 8.814 265 7 0 751 1.250 1.500 1.886 1.692 0 1.481 3.796 0 56 0 0 25 0 0 0 0 0 0 0 0 15 0 0 22 0 0 22 0 0 49 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 14.164 13.871 10.314

Periode 2022 t/m 2030

Periode 2022 t/m 2040

11.066 870 1.061 1.886 1.987 56 33 6 34 40 87 22 82 3 6 7 17.246

18.192 877 2.311 3.578 5.783 56 33 6 34 40 87 22 82 3 6 7 31.117

Quatrebras (Badhoevedorp)

Kleinschalige projecten ook relevant Het overgrote deel van de woningbouwcapaciteit zit in de grotere gebiedsontwikkelingslocaties die in de (regionale) bouwopgave zullen voorzien. Dit neemt niet weg dat er ook gebouwd wordt op de wat kleinere locaties met een totale omvang van 50 of minder woningen. Het gaat vaak om initiatief van derden en projecten die doorgaans een kortere doorlooptijd hebben dan ontwikkelingen die met ontwikkelaars en/of corporaties samen worden gedaan. In tabel 2 in hoofdstuk 1 zagen we al dat afgelopen jaar (2023) op zes van dergelijke kleinere locaties in totaal 114 woningen zijn opgeleverd (21% van de totale productie dat jaar). Voor dit jaar (2024) zal het aandeel op te leveren woningen op kleinschalige locaties naar verwachting neerkomen op 12% van het totaal en voor 2025 zelfs op 35%. Kijken we naar de gehele periode tot en met 2030 zien we dat nog 39 kleine projecten op stapel van in totaal bijna 779 woningen (5% van de productie tot en met 2030). Vaak zijn de kleinere initiatieven niet al jaren te voren bekend. Het is dan ook Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 9

aannemelijk dat in de komende tijd er nog meer kleine initiatieven kunnen bijkomen waarmee het aandeel binnen de totale productie tot en met 2030 hoger zal komen te liggen dan de hiervoor genoemde 5%. Tabel 6 Kleine plannen naar plaats

Plaats Badhoevedorp Cruquius Haarlemmerliede Halfweg Hoofddorp Nieuwerbrug Nieuw-Vennep Rijsenhout Spaarndam Vijfhuizen Weteringbrug Zwaanshoek Zwanenburg totaal

2.2

aantal kleine plannen 2 1 1 1 10 1 13 1 1 1 1 3 3

aantal woningen 33 27 3 2 193 22 363 15 25 22 6 19 49

39

779

De status van de plannen in relatie tot de opgave tot en met 2030

Volgens de huidige inzichten (de opgegeven planning) zouden voor de periode 2022 tot en met 2030 in totaal rond de 17.250 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dat is dan inclusief de reeds opgeleverde woningen in afgelopen twee jaar en gaat om alle projecten samen. Dus zowel de grotere (focus) locaties, de kleinschalige locaties en een deel van de potentiegebieden Nieuw Vennep West en Cruquius Post van Krayenhoff. Uiteraard zijn niet al deze plannen definitief en klaar voor de toekenning van een omgevingsvergunning. We kunnen een indicatie geven van de zekerheid van deze plannen door te kijken naar de juridische status (hard = goedgekeurd door de raad), hoe het staat met de omgevingsvergunning en of er reeds een anterieure-/ koopovereenkomst is ondertekend. Ten eerste zijn er in de eerste twee jaar van deze periode 2022-2030: al 1.270 woningen opgeleverd (28 projecten). Voor nog eens 25 projecten met in totaal 2.660 woningen is al een omgevingsvergunning verleend (Zie ook tabel 7). Hier kan dus in principe ook gebouwd worden (en gebeurt momenteel ook). Bij de helft van deze 25 locaties waarbij de omgevingsvergunning al is verleend gaat het om kleinschalige locaties.

Daarbovenop komen 30 plannen waarvoor nog geen omgevingsvergunning is verleend maar waarvoor wel al een anterieure overeenkomst is gesloten met ontwikkelaars en corporaties (waarvan eveneens de helft kleinschalige locaties betreft). De procedure ten behoeve van de omgevingsvergunningverlening kan hier gestart worden. (Van een vijftal plannen met in totaal 1.570 woningen is in de bouwmonitor al expliciet aangegeven dat deze procedure nu loopt 2. Samen met de plannen waarvoor al een omgevingsgunning is verleend (of al is gebouwd) komt dit neer op 8.590 woningen tot en met 2030 waar al een anterieure overeenkomst is getekend. Dit is 50% van de totale plancapaciteit (de 17.250 woningen) voor 2022 t/m 2030.

2

Expliciet genoemd: HydePark, van Herk, blok 11.12 ; HydePark VI BLOK 19; Hyde Park VIII BLOK 30; HydePark VII BLOK 18.7.8.9b; HydePark IV BLOK 1.5.14 en BHD-Centrum, Quatrebras D

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 10

Kijken we hier niet naar de totale plancapaciteit (zoals in tabel 7) maar naar de woondealafspraak, de 13.400 woningen, gaat het om 64% hiervan waarvoor geldt dat er al een anterieure overeenkomst is gesloten. Ook de overige projecten waar nog geen definitieve overeenkomst is getekend staan uiteraard niet stil en wordt hard aan gewerkt. Zo zien we dat als het gaat om de harde plannen en de projecten in voorbereiding vaak al een intentie- of ontwikkelovereenkomst is getekend. Er zijn zeven reeds harde omgevingsplannen bestaande uit 1.510 woningen waar nu aan de overeenkomst wordt gewerkt met bouwende partijen. Totaal komt het dan neer op 10.100 woningen waar het omgevingsplan al hard is of de anterieure overeenkomst al is getekend. Dit is 59% van de totale plancapaciteit (de 17.250 woningen) gepland voor de periode 2022 t/m 2030. Kijken we hier niet naar de totale plancapaciteit (zoals in tabel 7) maar naar de woondealafspraak, de 13.400 woningen, gaat het om 75% hiervan waar het omgevingsplan al hard is of de anterieure overeenkomst al is getekend. Er zijn op dit moment ook nog zachte/potentiële locaties waarvan volgens de huidige inzichten ook voor 2031 woningen kunnen worden opgeleverd. Deze plannen zitten momenteel nog in de verkennende fase als het gaat om afspraken met ontwikkelaars en corporaties.

Theoretisch zou voor het halen van de woondeal afspraken maar een deel van die 19 projecten nodig zijn (samen voor minimaal 1.000 woningen te realiseren tot en met 2030). Juist voor deze projecten geldt dat er zich nog altijd knelpunten kunnen voortdoen. Het is daarom van belang om hieraan te blijven werken en wellicht extra inspanningen te doen voor de meest kansrijke projecten daarbinnen. Tabel 7 De status van de projecten gepland voor de periode 2022 t/m 2030; aandeel ten opzichte van totale capaciteit (17.250woningen) Huidige status project Opgeleverd in 2022 en 2023 Omgevingsplan Hard Omgevingsplan Hard Omgevingsplan in voorbereiding Omgevingsplan Hard (overig) Omgevingsplan in voorbereiding Zachte/Potentiële plannen

+ Anterieure overeenkomst + Omgevingsvergunning + Anterieure overeenkomst + Anterieure overeenkomst nog geen getekende (AO) nog geen getekende (AO) nog geen getekende (AO)

projecten 28 25 10 20 7 16 19

woningen 1.270 2.660 1.620 3.050 1.510 4.130 3.020 17.250

aandeel 7% 15% 9% 18% 9% 24% 18% 100%

cumulatief aantal cumulatief aandeel 1.270 7% 3.930 23% 5.540 32% 8.590 50% 10.100 59% 14.230 83% 17.250 100%

Hard plan: omgevingsplan is goedgekeurd door gemeenteraad.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 11

2.3

De planning is soms bijgesteld

2.3.1

De gemeente als totaal

Begin dit jaar zagen we al dat vergeleken met de inzichten van juli vorig jaar het aantal opleveringen in het afgelopen jaar lager lag dan verwacht. Zo zagen we dat bij nader inzien 233 woningen te HydePark I BLOK 7.8.9 pas dit jaar opgeleverd zijn. Voor dit jaar 2024 is de verwachting bijgesteld van 1.112 woningen naar 1.033. Voor de periode tot en met 2030 zien we een afname van de plancapaciteit ten opzichte van de verwachting van een jaar geleden (-3,5%). Er is vooral sprake van een verschuiving in de tijd. Ook voor het komend jaar 2025 zien we een afname ten opzichte van de eerdere verwachtingen (naar 780 woningen). Vanaf 2026 zal de productie naar verwachting omhoog gaan maar wel iets lager dan eerder voorspeld (zie ook figuur 3). Tabel 8 Aantal verwachte opleveringen naar jaar in de laatste drie versies van de bouwmonitor

2022

2023

2024

2025

2026 t/m 2030

per 1 juli 2023 735 per 1 jan 2024* 735 per 1 juli 2024 735 verschil nu met 1 jan 2024 (half jaar geleden ) verschil nmu met 1 juli 2023 (jaar geleden)

813 534 534

804 1.112 1.033 -79 +229

2.175 1.027 780 -247 -1.395

13.360 14.608 14.164 -444 +812

datum bouwmonitor

-279

2031 t/m 2040

Periode 2022 t/m 2030

Periode 2022 t/m 2040

12.328 13.438 13.871 433 +1.543

17.887 18.016 17.246 -770 -641

30.215 31.454 31.125 -329 +910

Van belang is om te realiseren dat het doorschuiven van de verwachte opleveringen verder in de tijd niet alleen het afgelopen halfjaar heeft plaatsgevonden. Dit is bijvoorbeeld ook te zien in figuur 1 (op de volgende pagina) waarin we ook verder in de tijd terugkijken. Dit fenomeen, ook wel “de boeggolf” genoemd, komt in alle (bouw)gemeenten voor. Een kenmerk hiervan is dat de verwachte (grote) toename van de productie doorgaans twee tot vier jaar vanaf nu ligt, maar ieder jaar toch weer wat verder doorschuift. Dit heeft vooral te maken met een tegenvallende productie op een deel van de locaties die niet goed van tevoren kan worden voorzien. Pas op het moment dat dit wel in beeld is kan de planning worden bijgesteld. Dat we hier te maken hebben met een vaker voorkomend fenomeen, neemt niet weg dat er continue aandacht dient te zijn voor de actuele specifieke oorzaken om een zo realistisch mogelijke planning te maken en eventueel bij te stellen. figuur 3 Verwachting oplevering woningen in voorgaande jaren van de bouwmonitor

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 12

2.3.2

Vertraging op projectniveau en de oorzaken

Het eerder genoemde doorschuiven van het aantal te verwachte opleveringen is in deze monitor op projectniveau bekeken (zie ook de twee tabellen hierna). Ten opzichte van een half jaar geleden is voor 26 projecten de plancapaciteit en planning aangepast. Bij 21 projecten is sprake van minder capaciteit en/of het doorschuiven van de planning. Bij 5 projecten is juist sprake van het eerder aan bod komen van de verwachte opleveringen dan eerder voorzien. Tabel 9 Aantal projecten met wijzigingen plancapaciteit en of planning tussen 1-1-2024 en 1-7-2024

Positief effect op plancapaciteit en planning aantal projecten

aantal projecten Nieuw project Meer woningen dan voorheen Planning is bijgesteld naar eerder t/m 2030 meer woningen dan voorzien

0 5 1 1

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja deels Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Ja Ja Ja deels deels Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

● ● ● ●

Afhankelijkheid planning ander woningbouwproject

Stikstof

Parkeernorm

● ●

● ● ●

Uitgangspunten planning gewijzigd

Milieu (luchtkwaliteit, geur, ext veiligheid)

●

● ●

● ● ●

Andere plannen of regelgeving

Stijging van de bouwkosten

Geluid (weg, spoor, luchtvaart)

Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Tekort aan ambtelijke capaciteit

Projectnaam Hanepoel 174-196 HydePark Va BLOK 22 Emma-locatie Boslaan / Kruisweg Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve Boseilanden BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost Sectorpark Rooseveltpark (De President) Pionier-Bols Post van Krayenhoff, Bennebroekerdijk (Cruquius-Dijk) BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Lisserbroek Noord Lincolnpark, 2e fase (circulair) JC Beetslaan 99-133 HydePark IV BLOK 1.5.14 Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10) Oudekruisweg 33-37 Achterzijde (voorzijde gereed) Bennebroekerdijk nabij 37 Hart van-ZWB, Brandweerkazerne

Planning is t/m 2030 minder bijgesteld naar woningen dan later voorzien

Bezwaar omwonenden

Minder woningen dan voorheen

Financiële haalbaarheid

Project gaat niet door Ja

Afhankelijk van particulier initiatief

plaats Zwaanshoek Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Cruquius Hoofddorp Badhoevedorp Halfweg Hoofddorp Nieuw-Vennep Cruquius Lisserbroek Lisserbroek Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Cruquius Zwaanshoek Zwanenburg

Huidige knelpunten

Stroom/ Capaciteit energienet

Negatief effect op plancapaciteit en planning

Aanleg infrastructuur / Ontbrekende ontsluiting

Tabel 10 Projecten met wijzigingen capaciteit en planning tussen 1-1-2024 en 1-7-2024)

Samenwerking gemeente en bouwende partijen

De oorzaken van de vertraging zijn af te leiden uit onderstaande tabel 10. Hier staan de knelpunten die genoemd worden bij deze vertragende projecten. Vooral de afhankelijkheid van het particuliere initiatief en de financiële haalbaarheid worden vaak genoemd. Maar ook het bezwaar van omwonenden, tekort aan ambtelijke capaciteit en de stijging van de bouwkosten komen relatief vaak voor bij deze projecten.

Tekort aan bouw- / ontwikkelcapaciteit

1 7 20 5

Bodemverontreiniging

Project gaat niet door Minder woningen dan voorheen Planning is bijgesteld naar later * t/m 2030 minder woningen dan voorzien

Veranderende gemeentelijke (beleids)kaders en opvattingen

Negatief effect op plancapaciteit en planning

● ●

●

● ●

● ●

●

● ● ● ● ● ●

● ● ● ● ● ●

● ● ●

● ●

● ● ●

●

● ●

● ● ● ●

● ● ●

● ● ●

● ●

●

●

●

● ● ● ● ● ●

● ● ●

● ● ●

●

● ● ● ● ●

● ● ● 14 12 10 9 7

● ●

6

● ●

6

● ●

●

5

5

●

4

●

● ●

3

3

●

2

2

2

1

1

1

Positief effect op plancapaciteit en planning

Plaats Hoofddorp Hoofddorp Badhoevedorp Badhoevedorp Spaarndam

Plannaam Lincolnpark, 2e fase (circulair) HydePark VII BLOK 18.7.8.9b BHD-Centrum, Centrumlocatie-Midden Jan van Gentstraat Nijestraat Dokter W.

Meer woningen dan voorheen Ja Ja Ja Ja Ja

Planning is t/m 2030 meer bijgesteld naar woningen dan eerder voorzien Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 13

Hydepark (Hoofddorp)

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 14

3

De planvoorraad naar woningtype

3.1

Prijssegmenten

In het collegebesluit betaalbaar wonen Haarlemmermeer van 23 november 2021 is onder meer opgenomen dat: • • • •

Minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen valt in de categorie betaalbaar (sociale huur, middenhuur tot €1.000 en koop tot de NHG-grens van €355.000 in 2022); Minimaal de helft van het aandeel sociale huurwoningen een huurprijs heeft die ligt onder de eerste aftoppingsgrens (€633,25 in 2022); De maximale huurprijs voor nieuwbouw huurwoningen in het prijssegment midden 135% van de liberalisatiegrens (iets meer dan €1.000 huur per maand) bedraagt; De maximale koopprijs voor nieuwbouw koopwoningen in het prijssegment midden de NHG-grens (€355.000 in 2022) bedraagt.

De huidige (Rijks-)definitie voor ‘betaalbaar’ is huur tot €1.100 euro en koop tot aan €390.000. Deze grens is ook gehanteerd in de Woondeals. De MRA en Provincie NoordHolland gebruiken sinds dit jaar dezelfde grenzen. 3.1.1

Het afgelopen jaar (2023) en dit jaar (2024)

Het afgelopen jaar (2023) zijn in de gemeente 23% sociale huur, 10% middenhuur (< €1.100) en 9% koop tot €390.000 opgeleverd (tabel11). Het aandeel betaalbaar kwam in 2023 neer op 42% (dat is de som van de sociale huur, middenhuur en de koopwoningen tot 390.000 euro). Van 9% van de woningen gelegen op kleine locaties is geen informatie voorhanden over wat de (koop-) prijs uiteindelijk is geworden (zie tabel 11). Deze projecten vallen ook niet onder het beleidskader wonen. Er wordt daarom aangenomen dat deze woningen niet in de categorie “betaalbaar” vallen. Tabel 11 Opgeleverde woningen in 2023 naar prijsklasse

* Onbekend: Bij deze kleinschalige projecten is geen informatie voorhanden over wat de koopprijs uiteindelijk is geworden. Deze projecten vallen ook niet onder het beleidskader wonen. Er wordt daarom aangenomen dat deze woningen niet in de categorie “betaalbaar” vallen.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 15

Spieringweg 468 (Vijfhuizen; zie ook tabel 11)

Voor dit jaar (2024) zien we dat er naar verwachting relatief veel dure koop wordt opgeleverd (tabel 12 volgende pagina) Dit gaat vooral om de genoemde deelprojecten te Hydepark (welke deels al zijn opgeleverd). Tudorpark en Veldbloemstraat zijn hierop de uitzondering met respectievelijk 50% en 100% sociale huur. Tabel 12 Geplande woningen in 2024 naar prijsklasse Project

Woningen 2024

Waarvan: Huur Sociaal

Middenhuur Markthuur

koop koop tot 390.000

koop vanaf 390.000

Betaalbaar huur soc., midden; koop tot 390.000

HydePark III BLOK 13.16

F: Hoofddorp Hyde Park

310

0%

0%

0%

10%

90%

10%

HydePark I BLOK 7.8.9

F: Hoofddorp Hyde Park

233

0%

0%

0%

11%

89%

11%

Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve

F: Cruquius Wickevoort

171

0%

0%

0%

0%

100%

0%

BHD-Centrum, Quatrebras C

F: Badhoevedorp-centrum

76

0%

0%

0%

0%

100%

0%

Tudorpark

F: Hoofddorp Parken

72

50%

31%

0%

0%

19%

81%

BHD-Centrum, Quatrebras D

F: Badhoevedorp-centrum

43

0%

0%

0%

0%

100%

0%

Veldbloemstraat

Overig Kleinschalig (KSW)

43

100%

0%

0%

0%

0%

100%

Benelite / Kwikfit

Overig Kleinschalig (KSW)

24

0%

0%

0%

0%

100%

0%

Hoofdweg 1428

Overig Kleinschalig (KSW)

17

0%

0%

0%

0%

100%

0%

Gerbrant Meussweg/achter Bennebroekerweg 948A Overig Kleinschalig (KSW)

17

0%

0%

0%

0%

100%

0%

Hoofdweg 893

Overig Kleinschalig (KSW)

12

0%

0%

0%

0%

100%

0%

IJweg naast 1190

Overig Kleinschalig (KSW)

9

0%

0%

0%

0%

100%

0%

Huigsloterdijk 76 en 85 Totaal op te leveren

Overig Kleinschalig (KSW)

6 1.033

0% 8%

0% 2%

0% 0%

0% 6%

100% 85%

0% 15%

3.1.2

De komende periode; De gemeente als totaal

Voor nagenoeg alle projecten is door de projectmanagers aangegeven in welke prijsklassen de geplande woningen vallen. In bijlage 2 is per project het bouwprogramma naar prijsklasse opgenomen. Correctie onbekenden: Voor enkele projecten is het programma naar prijsklasse (deels) nog niet bekend/ingevuld (8% van het totaal aantal; woningen). Voor deze plannen is ten behoeve van deze rapportage door ons een correctie gehanteerd. We gaan er dan vanuit dat het programma in deze plannen uiteindelijk zal neer komen op 30% sociaal en totaal 50% betaalbaar (betaalbaar = sociaal, middenhuur en koop lager dan 390.000). Deze correctie hebben wij niet toegepast op de kleinschalige projecten gezien deze niet vallen onder het beleidskaderwonen m.b.t. de prijsklassen. Voor de enkele kleinschalige plannen waar nog niets bekend is zijn wij ervan uitgegaan dat er geen sociale of ‘betaalbare koop’ zal worden gerealiseerd. In bijlage 2 zijn de correcties ook te zien.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 16

Tabel 13 Aandeel woningen naar prijsklasse na correctie aandeel onbekend 2022 Huur

2024 periode 2024 t/m 2030 periode 2024 t/m 2040

2023

Sociaal

33%

23%

8%

29%

29%

Middenhuur

2%

10%

2%

11%

11%

Markthuur

0%

1%

0%

17%

18%

tot 390.000 vanaf 390.000

2% 51%

9% 48%

6% 85%

9% 35%

9% 33%

onbek end

12%

9%

0%

0%

0%

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

37%

42%

15%

48%

49%

Koop

Betaalbaar (sociaal + middenhr + koop tot 390.000)

We zien dat voor de periode tot en met 2030 voor de gemeente als totaal in 29% sociaal in de plannen zit en 48% ‘betaalbaar’ (tabel 13). In de kleinschalige plannen zit minder betaalbaar dan in de groter plannen (28% ‘betaalbaar’ in kleinschalige plannen). Rekenen we deze kleinschalige plannen niet mee dan gaat het om en 49% ‘betaalbaar’ in de plannen met oplevering tot en met 2030. Belangrijk is te beseffen dat wat er gedurende één jaar wordt opgeleverd, of in de planning zit, doorgaans geen afspiegeling is van het voorgenomen gemeentelijk bouwprogramma. Dit komt omdat in het ene jaar andere plannen of gedeelten van plannen (segmenten) aan bod komen dan bijvoorbeeld het daaropvolgende jaar.

3.2

Appartementen versus grondgebonden

Ongeveer 78% van de geplande woningbouw is een appartement en 22% een grondgebonden woning. De plannen in het stadcentrum en stationsgebied bestaan voor 100% uit appartementen (zie tabel 14). Tabel 14 Aandeel woningen naar type per programma Programma F: Badhoevedorp-centrum F: Cruquius Wickevoort F: Hoofddorp Hyde Park F: Hoofddorp Parken F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 F: Hoofddorp Spoorzone fase 1 en 2 F: Hoofddorp Stadscentrum F: Hoofddorp-Noord (1e fase) F: Lisserbroek fase 1 F: Nieuw-Vennep (Pionier-Bols) F: Overig Kleinschalig (KSW) F: Overig meer dan 50 woningen P: Cruquius Post van Krayenhoff P: Cruquius Zwaanshoek P: Hoofddorp Noord (2e fase) P: Hoofddorp Spoorzone fase 2 P: Lisserbroek fase 2 P: Nieuw Vennep West

3.3

grondgebonden appartementen 49% 45% 0% 28% 0% 0% 1% 0% 68% 25% 57% 20%

51% 55% 100% 72% 100% 100% 99% 100% 32% 75% 43% 80%

100% 0% 0%

0% 100% 100%

67% 22%

33% 78%

(nog) onbekend

100%

100%

Zorgwoningen

In het Manifest ‘Samen leven, wonen en zorgen in Haarlemmermeer’ en het onderzoek Huisvestingopgave wonen met zorg van 2020, wordt onder meer gesproken over de opgave met betrekking tot “zelfstandige zorgwoningen”. Dit zijn zelfstandige woningen die bestemd en geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag. Het beleidsuitgangspunt van de gemeente is dat 4% van de nieuwbouwproductie een zorgwoning is.

Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 17

Er zijn momenteel negen plannen opgenomen in de projectenlijst die (deels) bestaan uit zelfstandige of onzelfstandige zorgwoningen (zie tabel 15). Het gaat om 564 zelfstandige zorgwoningen en om 145 onzelfstandige zorgwoningen. Het is niet altijd duidelijk voor wanneer deze woningen gepland staan. Indien de zelfstandige zorgwoningen voor 2030 ontwikkeld worden komen we op 3,3% van de geplande productie in de periode tot 2030. Tellen we daar de onzelfstandige zorgwoningen bij op, dan komen we uit op 4,2% van de geplande productie in de periode tot 2030. Tabel 15 Aantal zorgwoningen (indien al bekend) naar plan en kern/plaats Projectnaam

Plaats

Zorgwoningen zelfstandig

Tudorpark Hoofddorp Burgemeester van der Willigenlaan 40-60 Hoofddorp Bornholm, Eijkenhove, Herontwikkeling woonzorgcentrum Hoofddorp Lincolnpark, 2e fase (circulair) Hoofddorp Ijweg 1031, Dagelijksleven Hoofddorp Lisserbroek Noord Lisserbroek BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Lisserbroek Ijweg 1762 Nieuw-Vennep Pionier-Bols Nieuw-Vennep Nijestraat Dokter W. Spaarndam totaal

3.4

onzelfstandig

22 50 260 46 54 35 80 17 564

75 20 23 27 145

Totaal 22 50 260 75 20 69 81 35 80 17 709

Houtbouw

In het Green Deal convenant Houtbouw is het streven opgenomen dat in 2025 één op de vijf nieuwe woningen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van hout is. Het convenant Houtbouw is op 21 oktober 2021 door meer dan 80 organisaties ondertekend, waaronder de gemeente Haarlemmermeer. In de gemeente Haarlemmermeer maakt houtbouw onderdeel uit van de plannen. Aan de projectmanagers is gevraagd aan te geven hoeveel van de geplande woningen in houtbouw worden uitgevoerd. Momenteel geldt dit voor zes projecten (zie tabel 16). Van 5% van de geplande woningen tot en met 2030 is vooralsnog sprake van houtbouw. We dienen er echter rekening mee te houden dat dit ook niet voor alle plannen al bekend of afgesproken is. Vooral dat laatste kan pas in een gevorderd planproces. Tabel 16 Aantal houtbouwwoningen (indien al bekend) naar plan en kern/plaats Project Lincolnpark, 2e fase (circulair) BinnenTurfspoor gebiedsontwik. Lisserbroek Noord Bolle Olifant Hart van-ZWB, Oude MAVO Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve Totaal

3.5

Plaats Hoofddorp Lisserbroek Lisserbroek Nieuw-Vennep Zwanenburg Cruquius

Houtbouw

Aandeel binnen plan 500 100 100 42 18 17 777

32% 7% 7% 100% 100% 2%

Natuurinclusief bouwen

Op 8 juli 2021 is de Motie ‘Haarlemmermeer gaat voor natuurinclusief bouwen!’ aangenomen door de gemeenteraad. Met natuurinclusief bouwen wordt bedoeld dat er bij nieuwbouw aandacht wordt besteed aan biodiversiteit op, aan of in het gebouw of de (openbare) omgeving. Voorbeelden zijn groene daken, nestvoorzieningen of foerageergebieden. De raad acht dit van belang voor onder andere een gunstiger (micro)klimaat in de gemeente en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Rapport Bouwmonitor woningbouw

juli 2024 18

De gemeente Haarlemmermeer heeft momenteel geen (beleids-)kader waaruit verplichtingen voortvloeien in relatie tot natuurinclusief bouwen. Wel zijn er uitgangspunten of streefbeelden geformuleerd, zoals in de Natuurvisie 2040. Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er situaties waarin verplicht natuurinclusief moet worden ontwikkeld of gebouwd omdat er beschermde soorten zijn aangetroffen. In tabel 17 staan de projecten waar sprake is van natuurinclusief bouwen volgens de opgave van de projectmanagers. Tabel 17 De projecten waar sprake is van natuurinclusief bouwen volgens de opgave van de projectmanagers* Projectnaam