10767819 rv Woningbouw Sectorpark in Halfweg

gemeente Haarlemmermeer

raadsvoorstel Onderwerp

Portefeuillehouder Steller Collegevergadering

Woningbouw Sectorpark in Halfweg drs. Jurgen Nobel Pimm Westra, Edwin Breedijk 2 april 2024

Raadsvergadering Raadsvoorstelnummer

10767819

1. Voorstel Collegebesluit(en)

Het college besluit de raad voor te stellen om: 1. een keuze te maken uit één van de volgende scenario's voor Sectorpark in Halfweg: la. 30 sociale huurappartementen voor jongeren en 24 grondgebonden woningen te realiseren op het Sectorpark in Halfweg (scenario 1, voorkeursscenario college), of; lb. 110 flexwoningen, waaronder 30 sociale huurappartementen voor jongeren, te realiseren voorafgaand aan definitieve woningbouw op het Sectorpark in Halfweg (scenario 2, alternatief scenario). 2. Samenvatting

Het Sectorpark in Halfweg is bestemd voor woningbouw. De grond is grotendeels ons eigendom. In 2018 besloot de gemeenteraad in de Vaststelling Bestemmingsplan Woningbouw Sectorpark Halfweg (2018.0070131) dat er 24 grondkavels en acht kluswoningen moesten komen. In 2020 besloot de gemeenteraad dat er in plaats van de kluswoningen circa 30 sociale huurappartementen voor jongeren komen (2020.0001686). Tegelijkertijd hebben wij een realisatieovereenkomst flex- en transformatieprojecten met de Metropool Regio Amsterdam (MRA) gesloten (7340655). Hierin staat dat wij een inspanningsverplichting hebben voor de bouw van 156 tot 230 flexwoningen in 2023 en 2024. De circa 110 flexwoningen die op het Sectorparkterrein passen, zijn een aanzienlijk deel van dit aantal. Uit onderzoek is gebleken dat er onvoldoende alternatieve locaties zijn om deze flexwoningen elders in onze gemeente te kunnen realiseren. Daarom leggen wij de gemeenteraad ook dit alternatieve scenario voor. De flexwoningen zullen dezelfde uitstraling krijgen als de flexwoningen aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep. Het voornemen is om ook dezelfde verhouding van de te huisvesten doelgroepen aan te houden. Dit scenario voor flexwoningen wijkt (tijdelijk) af van het genomen besluit van de raad en het doorgelopen participatietraject.

Het is mogelijk om 30 van deze flexwoningen van permanente kwaliteit te bouwen en direct in te zetten voor jongeren. De woningen kunnen mogelijk naderhand blijven staan voor permanente bewoning (bijlage 1). De overige 80 flexwoningen maken na de termijn van tien tot vijftien jaar plaats voor de 24

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 2

grondgebonden woningen. Zo houden we vast aan de strekking van het participatietraject en het raadsbesluit. Beide scenario's hebben voor- en nadelen. Permanente woningbouw is financieel voordeliger als wordt gekeken naar de grondexploitatie. Daarnaast is het plan voor permanente woningbouw in participatie en communicatie tot stand gekomen met inwoners van het dorp. Een voordeel van flexwoningen is dat ze beter inspelen op de vraag van woningzoekenden naar kleine, betaalbare woningen en onze ambities om deze betaalbare woningen te bouwen. Ook kunnen we met de realisatie van 110 flexwoningen de afspraken nakomen die zijn vastgelegd in de MRA-realisatieovereenkomst. Wij stellen voor om scenario 1 te volgen en in te zetten op de ingeslagen en geparticipeerde weg van 30 sociale huurappartementen en 24 grondgebonden woningen. Gelet op de grote vraag van woningzoekenden naar betaalbare woningen voor kleine huishoudens en de afspraken die gemaakt zijn met de MRA-realisatieovereenkomst flexwoningen, vragen wij de raad een keuze te maken uit de twee scenario's. 3. Uitwerking

3.1 Wat willen we bereiken? Wat is de aanleiding, context? Het Sectorpark ligt in Halfweg aan de noordzijde van de spoorlijn Amsterdam-Haarlem, in de buurt van het NS-station Halfweg-Zwanenburg. Het Sectorpark is het terrein van de gemeentewerf van de voormalige gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude. In het Bestemmingsplan Sectorpark (2018) is vastgelegd dat de locatie bestemd is voor woningbouw. De gemeenteraad besloot op 3 september 2020 om de vastgoedexploitatie op Sectorpark (kluswoningen in Halfweg) af te sluiten en te komen tot de ontwikkeling van circa 30 sociale huurappartementen voor jongeren (2020.0001686). Dit besluit is gedeeld met de dorpsraad en inwoners. Het Sectorpark is een van de weinige bouwlocaties in Halfweg. Inmiddels is de grond gesaneerd en is het onderzoek naar niet gesprongen explosieven (NGEonderzoek) afgerond. De oude gebouwen zijn gesloopt. Op het terrein staat een C2000 mast voor de communicatie van hulpdiensten. Deze mast moet goed bereikbaar blijven in het geval van storingen en onderhoud. Hier is rekening mee gehouden bij de woningbouwplannen. De bouw van de woningen is niet eerder gestart vanwege een geluidsscherm dat nodig is. Er is inmiddels een objectovereenkomst met ProRail om een geluidsscherm te plaatsen, zodat wordt voldaan aan de geluidsnorm voor wonen. De planning is dat ProRail het scherm in april 2025 plaatst.

Wij stellen voor om in te zetten op de ingeslagen en geparticipeerde weg van 30 sociale huurappartementen voor jongeren en 24 grondgebonden koopwoningen. Maar we willen ook een ander scenario ter overweging voorleggen. In de realisatieovereenkomst flexwonen met de MRA zeggen wij inspanningen toe voor de bouw van 156-230 flexwoningen in 2023 en 2024. Uit onderzoek naar geschikte locaties voor flexwonen kwam het Sectorpark naar voren. Zonder het Sectorpark, zijn er onvoldoende locaties om dit aantal flexwoningen te bouwen. Op het Sectorpark kunnen we tijdelijk 110 sociale huurappartementen (flexwoningen) realiseren die tien tot vijftien jaar worden bewoond. De woningen kunnen daarna plaatsmaken voor het oorspronkelijke plan. Het is mogelijk om 30 van deze flexwoningen van permanente kwaliteit te bouwen en direct in te zetten voor jongeren. Deze kunnen we dan laten staan voor

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 3

permanente bewoning. De overige 80 flexwoningen maken na de termijn van tien tot vijftien jaar plaats voor de 24 grondgebonden woningen. Deze 110 flexwoningen zorgen er niet alleen voor dat we voldoen aan gemaakte afspraken in regionaal verband, maar ze dragen ook bij aan het tijdelijk vergroten van de woningvoorraad. De flexwoningen zijn sociale huurwoningen. Het tekort aan sociale huurwoningen in onze gemeente is groot. Met de bouw van de flexwoningen geven we gehoor aan de oproep van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening voor het realiseren van flexwoningen en creëren we daarnaast een oplossing voor tientallen woningzoekenden. Dit scenario is sneller te realiseren dan permanente woningbouw. Dat komt onder andere doordat de woningen fabrieksmatig worden voorbereid terwijl ruimtelijke procedures in gang worden gezet. Plangebied Sectorpark

Gebouwen 1 en 2 geven weer waar de permanente huurappartementen mogelijk geplaatst kunnen worden. De overige gebouwen kunnen na tien tot vijftien jaar plaatsmaken voor permanente woningbouw.

Welk doel wordt nagestreefd? In het Coalitieakkoord 2022-2026 'Toekomstbestendig groeien' staat dat we prioriteit geven aan sociale en betaalbare huur- en koopwoningen. We vinden het belangrijk dat iedereen een

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 4

passende woning kan vinden. Daarnaast zetten we in op een versnelling van ruimtelijke ontwikkelingen. We willen bouwen conform de Verdichtingsvisie waarin staat dat we willen inzetten op verdichting rondom OV-knooppunten. Voorkeursscenario 1: permanente woningbouw

Wij voegen permanent 30 sociale huurappartementen en 24 grondgebonden woningen toe aan de woningvoorraad in Haarlemmermeer. Ruim de helft van deze 54 woningen is betaalbaar omdat het sociale huurappartementen betreft. We zorgen op deze manier voor een gemengde buurt en mogelijkheden voor zowel starters als doorstromers. De realisatie van permanente woningbouw in dit scenario zal zeker drie jaar duren en de oplevering van de woningen is op zijn vroegst voorzien vanaf 2027. Alternatief scenario 2: flexwoninaen voorafgaand aan permanente woningbouw

We verkorten de wachtlijsten voor sociale huurwoningen door in 2025 circa 110 flexwoningen te realiseren. Flexwoningen zijn in dit geval sociale huurwoningen voor kleine huishoudens. Daarmee spelen we in op de vraag van veel woningzoekenden in Haarlemmermeer. De woningen bieden onderdak aan jongeren, starters, statushouders en mensen met een acute woningbehoefte. Hierin wordt het voorbeeld van de flexwoningen aan de Oosterdreef in Nieuw-Vennep gevolgd. De realisatie van flexwoningen zorgt ervoor dat we ons houden aan onze gemaakte inspanningsverplichting in MRA-verband. De flexwoningen kunnen in 2025 gerealiseerd worden. 30 van deze flexwoningen kunnen van permanente kwaliteit gerealiseerd worden. Deze 30 sociale huurappartementen kunnen dan mogelijk permanent blijven staan. De overige 80 woningen zijn tijdelijk. Ze worden tien tot vijftien jaar bewoond. Zo geven we bewoners de mogelijkheid door te stromen naar vervolghuisvesting. Zij bouwen meer inschrijftijd op in Woningnet, gaan in die tijd een hoger salaris verdienen en/of vinden misschien een partner waarmee zij willen samenwonen in een (koop)woning. Ook worden in de gemeente gedurende die jaren meer woningen in verschillende segmenten bijgebouwd en dit vergroot de doorstroommogelijkheden. De 80 tijdelijke flexwoningen maken na tien tot vijftien jaar weer plaats voor permanente woningbouw (24 grondgebonden woningen).

3.2 Wat gaan we daarvoor doen? Beide scenario's zetten in op het vergroten van de woningvoorraad. Beide scenario's moeten verder worden uitgewerkt. Er moet diepgaander onderzoek worden gedaan naar mogelijke ruimtelijke beperkingen op de locatie. Ook moet voor beide scenario's een overeenkomst worden gesloten met een woningbouwcorporatie voor de sociale huurwoningen. Voor de permanente woningbouw (scenario 1) moeten daarnaast de 24 vrije kavels worden verkocht. De argumenten, kanttekeningen en risico's staan hieronder schematisch weergeven en worden daarna verder uitgewerkt.

pagina 5

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

Voorkeursscenario 1: permanente woningbouw

Alternatief scenario 2: flexwoningen voorafgaand aan permanente woningbouw

Argumenten Omwonenden verwachten op korte termijn

Er wordt voldaan aan eerder gemaakte afspraken

permanente woningbouw

in MRA-verband De circa 110 flexwoningen dragen bij aan het snel verminderen van druk op de sociale huurmarkt De flexwoningen spelen in op de behoefte van woningzoekenden naar kleine, betaalbare woningen

Voorkeursscenario 1: permanente woningbouw

Alternatief scenario 2: flexwoningen voorafgaand aan permanente woningbouw Flexwoningen maken de realisatie van permanente woningbouw in de toekomst goedkoper en sneller

Kanttekeningen en risico's We spelen niet volledig in op de vraag van woningzoekenden

We wijken af van het oorspronkelijke raadsbesluit

Er worden bij permanente woningbouw minder woningen gerealiseerd dan bij het scenario voor

Er moet nog een verkeersonderzoek plaatsvinden

flexwonen Woningzoekenden moeten langer wachten op

Flexwoningen leveren soms negatieve reacties op

permanente woningbouw

bij inwoners Kosten

Het resultaat van deze grondexploitatie bedraagt - € 2,2 miljoen Netto Contante Waarde (NCW)

Het resultaat van deze grondexploitatie bedraagt - € 5,1 miljoen NCW per 1 januari 2024

per 1 januari 2024 Een verkeersonderzoek duurt twee maanden en kost circa € 20.000

Wat zijn de argumenten? Voorkeursscenario 1: permanente woningbouw Omwonenden verwachten op korte termijn permanente woningbouw

Er is een participatietraject doorlopen met inwoners van Halfweg. Het plan van sociale huurappartementen en vrijstaande woningen is besproken met de wijk en voldoet aan de behoefte van de wijk. Bewoners willen uitbreiding van hun gemeenschap. Het is mogelijk om maximaal 25% van de 30 sociale huurappartementen aan te bieden voor jongeren uit Halfweg. Alternatief scenario 2: flexwoninaen voorafgaand aan permanente woningbouw Er wordt voldaan aan eerder gemaakte afspraken in MRA-verband

Wij hebben in MRA-verband een realisatieovereenkomst ondertekend waarin inspanningen worden toegezegd voor de bouw van 156-230 flexwoningen in 2023 en 2024. Hiervan zijn er

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 6

inmiddels 28 gerealiseerd op de locatie Sarabande in Nieuw-Vennep. Uit locatieonderzoek is gebleken dat Sectorpark een goede locatie is voor het realiseren van een groot aantal van de flexwoningen. Er zijn onvoldoende alternatieve locaties waar zo'n groot aantal flexwoningen gebouwd kan worden. De circa 110 flexwoningen dragen bij aan het behalen van deze opgave. Ook staat in het coalitieakkoord dat we de realisatie van flexwoningen stimuleren en meer sociale huurwoningen willen realiseren. Deze flexwoningen zijn sociale huurwoningen. De circa 110 flexwoningen dragen bij aan het snel verminderen van druk op de sociale huurmarkt

Flexwoningen kunnen in relatief korte tijd gerealiseerd worden. Dit is nodig want er is een dringend tekort aan sociale huurwoningen. In Haarlemmermeer is 23% van de woningen een sociale huurwoning, terwijl 34% van de huishoudens een laag inkomen heeft. De flexwoningen spelen in op de behoefte van woningzoekenden

Flexwoningen zijn veelal geschikt voor één- of tweepersoonshuishoudens. In Haarlemmermeer is 61% van de woningzoekenden alleenstaand en 16% is een tweepersoonshuishouden. Tegelijkertijd is slechts 36% van het beschikbare aanbod in de gemeente een één- of tweekamerwoning. Flexwoningen maken de realisatie van permanente woningbouw in de toekomst goedkoper en sneller

30 van de flexwoningen (sociale huurappartementen) kunnen van permanente kwaliteit gemaakt worden. Zij worden dan geplaatst op een plek waar zij ook na de tien tot vijftien jaar kunnen blijven staan. De kosten hiervan (realisatie, infrastructuur en aansluiting nutsvoorzieningen) hoeven dan niet nogmaals gemaakt te worden. De overige flexwoningen maken ruimte voor 24 grondgebonden woningen. Ook hier is dan al voorwerk gedaan. Dit kan de snelheid van de bouw bevorderen en de kosten drukken. Wat zijn de kanttekeningen en risico's? Voorkeursscenario 1: permanente woningbouw We spelen niet volledig in op de vraag van woningzoekenden

De vraag naar betaalbare woningen voor één- of tweepersoonshuishoudens is het grootst in de gemeente. In dit scenario realiseren we 30 woningen die inspelen op deze vraag. De overige 24 woningen zijn grotere woningen in een duurder segment. Er worden bij permanente woningbouw minder woningen gerealiseerd dan bij het scenario voor flexwonen

In dit scenario worden in totaal 54 woningen gerealiseerd. Dit is de helft minder dan in het scenario voor flexwoningen. Maar we houden met dit scenario wel vast aan wat de gemeenteraad eerder heeft vastgesteld en wat gecommuniceerd is. Woningzoekenden moeten langer wachten op permanente woningbouw

De bouw van het project zal langer duren dan bij flexwoningen. Flexwoningen worden namelijk fabrieksmatig voorbereid zodat deze in korte tijd gerealiseerd kunnen worden, dit kan binnen anderhalf jaar. De realisatie van permanente woningbouw in dit scenario zal zeker drie jaar duren. Alternatief scenario 2: flexwoningen voorafgaand aan permanente woningbouw We wijken af van het oorspronkelijke raadsbesluit

In het raadsbesluit (2020.0001686) staat dat er 30 sociale huurappartementen komen voor jongeren. Ook is gecommuniceerd dat 25% van de appartementen (dus zeven of acht woningen)

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 7

aangeboden kan worden aan jongeren uit Halfweg. Maar we kunnen 30 flexwoningen van permanente kwaliteit realiseren voor jongeren, waarvan we er zeven of acht specifiek aanbieden aan jongeren uit Halfweg. Er moet nog een verkeersonderzoek plaatsvinden

Het is nog onduidelijk hoeveel flexwoningen passend zijn op het Sectorpark als wordt gekeken naar de bestaande toegangsweg. Er bestaat twijfel of de circa 110 flexwoningen passend zijn. Er kan onderzoek worden gedaan waaruit zal blijken of het aantal flexwoningen toegestaan is. De uitvoering van dit onderzoek duurt zo'n twee maanden. De kosten zijn circa € 20.000 en worden later nog aan de raad voorgelegd. De financiële consequenties zijn minder voordelig voor flexwoningen dan wanneer er wordt gekozen reguliere woningbouw

De grondexploitatie valt in beide scenario's negatief uit. Bij reguliere woningbouw valt de grondexploitatie minder negatief uit dan bij flexwonen. Flexwoningen leveren soms negatieve reacties op bij inwoners

Daarom willen we ruim inzetten op zorgvuldige communicatie om draagvlak te creëren. Eerdere ervaringen met communicatie bij de Oostertuin in Nieuw-Vennep kunnen daarbij leidend zijn. Inwoners van Halfweg profiteren daarnaast ook van de flexwoningen. Een aantal van de sociale huurwoningen kan namelijk met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden uit Halfweg (2021.0001471). En woningzoekenden uit onze gemeente kunnen zich natuurlijk inschrijven voor de flexwoningen. Bij samenwerking met de corporaties, zal toewijzing via Woningnet verlopen. 3.3 Wat mag het kosten? Voorkeursscenario 1: permanente woningbouw

Bij het besluit tussentijds Meerjaren Perspectief Grondzaken (tMPG); standlijn 1 juli 2023 nummer 8414025, is de grondexploitatie herzien. Deze geeft bij een onveranderd scenario voor reguliere woningbouw een resultaat van - € 2,2 miljoen Nette Contante Waarde (NCW); standlijn 1 januari 2024. Bij het MPG 2024 is de actualisatie gedaan en bedraagt het NCW - € 2,3 miljoen per 1 januari 2024. Dit tekort is in het MPG 2024 opgenomen in de Voorziening negatieve resultaten plannen, en wordt ten laste gebracht van de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). Alternatief scenario 2: flexwoningen voorafgaand aan permanente woningbouw

Voor het scenario van flexwoningen is een nieuwe globale grondexploitatie opgesteld. Het resultaat van deze grondexploitatie bedraagt - € 5,1 miljoen NCW per 1 januari 2024. Hier is rekening gehouden met een geraamde opbrengst van circa € 15.000 per woning, de totale grondopbrengst zal dan grofweg € 1,7 miljoen bedragen. De voorziening zal moeten worden verhoogd met € 2,8 miljoen deze gaat ten laste van de Algemene Reserve Grondzaken. Bij het MPG 2024 is de stand van de ARG € 0,-. Bij het MPG 2025 zal worden bekeken of, na verevening, in de ARG voldoende dekking aanwezig is om de stijging van dit resultaat te kunnen dekken. Als er geen ruimte is binnen de ARG, dan moet deze worden aangevuld ten laste van de Algemene dekkingsreserve. De grondexploitatie wordt na realisatie van de flexwoningen afgesloten en in beheer genomen. Het tekort wordt ten laste gebracht van de ARG. Na afloop van de termijn van tien tot vijftien jaar kan de grond dan weer worden ingezet voor woningbouw. Als de grond weer beschikbaar is, dan wordt een grondexploitatie geopend met het dan geldende beleid.

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 8

Er moet nog een verkeersonderzoek uitgevoerd worden dat moet uitwijzen hoeveel flexwoningen exact op de locatie passen. Dit onderzoek duurt twee maanden. De kosten bedragen circa € 20.000. Deze kosten worden uit de grondexploitatie betaald. Mogelijke subsidies van het Rijk zijn niet meegenomen in dit financiële plaatje. Een voorbeeld van zo'n subsidie is de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Daarmee kan per woning € 7.800 subsidie worden verkregen. Voor 110 woningen komt dit neer op € 858.000. We kunnen deze subsidie pas in een later stadium aanvragen. Dat komt omdat de subsidie pas in april en vervolgens in het najaar weer wordt opengesteld voor aanvragen. Ook moet voldaan worden aan concrete voorwaarden, zoals oplevering van het project binnen twaalf maanden vanaf de besluitdatum. M/of zijn de financiële risico's? In een vervolgtraject moeten ruimtelijke beperkingen op de locatie worden onderzocht. De financiële risico's die verbonden zijn aan de uitkomsten van de onderzoeken zijn nu nog niet in beeld. In het vervolgtraject werken wij deze risico's verder uit.

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk? De raad is verantwoordelijk voor het vaststellen van de kaders, de grondexploitatie en het budget. Flet college is verantwoordelijk voor de uitvoering. Flet eerste aanspreekpunt in het college is de portefeuillehouder Woningbouw. 3.5 Welke overige relevante informatie is beschikbaar? Er is een participatietraject geweest met de inwoners van Flalfweg. Bewoners hebben uitgesproken dat er behoefte is aan betaalbare woningen voor jongeren uit Halfweg. Daarom is door de raad besloten dat er 30 sociale huurappartementen moeten komen op het Sectorpark. Naar inwoners is gecommuniceerd dat 25% van de 30 sociale huurappartementen wordt aangeboden aan jongeren uit Halfweg. De portefeuillehouder is op 11 maart 2024 in gesprek gegaan met de dorpsraad over de twee scenario's die voorliggen. Na dit gesprek is een brief verzonden aan de gemeenteraad. Ook is een brief verzonden aan bewoners om hen te informeren over de keuze die aan de raad wordt voorgelegd. We zullen voor flexwonen daarnaast ondersteuning vanuit het Rijk inschakelen via de Taskforce Versnelling Huisvesting. Deze Taskforce adviseert over de versnelling van flexprojecten. Ook biedt de Taskforce ondersteuning bij de businesscase, juridische procedures en het bevorderen van de samenwerking tussen onze gemeente, woningcorporatie en andere betrokken partijen.

3.6 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd? De raad wordt twee keer per jaar geïnformeerd over de financiële voortgang van het project. Dit gebeurt via het MPG en het tMPG. Daarnaast wordt de raad twee keer per jaar geïnformeerd over de voortgang in woningbouw en de planning van woningbouwprojecten. Dit gebeurt via de Bouwmonitor en de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen (BVR).

Woningbouw Sectorpark in Halfweg

pagina 9

3.7 Wat betekent dit voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA)?

In de Woondeal is vastgelegd dat de ambitie van de MRA is om in de periode tot en met 2030 circa 13.400 woningen te realiseren in de gemeente Haarlemmermeer. De woningbouw op Sectorpark zal hieraan bijdragen. Voor flexwoningen is daarnaast een realisatieovereenkomst met de MRA. Daarin zeggen wij inspanningen toe voor de bouw van 156-230 flexwoningen in 2023 en 2024. De circa 110 flexwoningen die op het Sectorparkterrein passen, zijn een aanzienlijk deel van dit aantal. 4. Ondertekening

Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de secretaris, d^ burgem^éster,