Document · PDF

(WOO) Bijlage 2 Taxatierapport Noord Schalkwijkerweg 111

gemeenteraad 26 september 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Verkoop Noord Schalkwijkerweg 11121.393 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

TAXATIERAPPORT

NOORD SCHALKWIJKERWEG 111, 2034JA HAARLEM

Rinze de Makelaar B.V.

Taxatierapport woonruimte, versie juli 2021. Resultaat van een samenwerking tussen banken en andere geldverstrekkers, NHG, NRVT, NVM, Vastgoedpro en VBO. Beheerd door Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.

Inhoudsopgave A. Opdracht

B. Inspectie

C. Gegevens getaxeerde woning

D. Doel van de taxatie

E. Waardering

F. Verantwoording en aansprakelijkheid

G. Juridische kenmerken van de woning

H. Omschrijving van de getaxeerde woning en zijn omgeving

I. Het onderhoud van de woning

J. Verontreiniging in en om de woning

K. Bewoning

L. Onderbouwing van de waarde van de woning

M. De woningmarkt

N. Welke wetten en regels gelden voor de woning?

O. Nadere mededelingen

P. Foto's van de woning

Q. Overzicht van bijlagen

SAMENVATTING TAXATIERAPPORT

BOUWKUNDIGE OPNAMESTAAT

KAART VAN HET KADASTER INFORMATIE OVER HET EIGENDOM VAN DE WONING VERKOOPTEKENING NOORD-SCHALKWIJKERWEG 111 HAARLEM ENERGIELABEL ASBESTINVENTARISATIERAPPORTAGE BODEMINFORMATIE BEVESTIGING SANERING UNIFORME MEETSTAAT ONDERHOUDSBEGROTING PERCEELSPLITSING BESTEMMINGSPLANKAART TEKENING UITGIFTEGRENS IVM WATERGANG BEVESTIGING BEELDBEPALEND OBJECT PLAUSIBILITEITSVERKLARING RAPPORT FUNDERINGSRISICO

TAXATIERAPPORT NOORD SCHALKWIJKERWEG 111, 2034JA HAARLEM Beste , U heeft mij gevraagd de marktwaarde te bepalen van Noord Schalkwijkerweg 111 2034JA Haarlem. Ik ben van Rinze de Makelaar B.V. uit Haarlem. Ik ben onafhankelijk taxateur en heb deze taxatie uitgevoerd volgens een vaste methode. In dit taxatierapport leest u wat de marktwaarde van de woning is op 17 augustus 2023 (waardepeildatum) en hoe ik die bepaald heb. Waar in dit taxatierapport de mannelijke voornaamwoorden ‘hij’, ‘hem’ of ‘zijn’ worden gebruikt, kunt u deze ook in voorkomende situaties als ‘zij’ of ‘haar’ lezen. Sommige woorden zijn schuingedrukt. Dat zijn de officiële termen.

A. Opdracht Opdrachtgever Naam opdrachtgever: Adres: Postcode en plaats:

De heer/mevrouw Noord Schalkwijkerweg 111 2034JA Haarlem

De opdrachtgever noemen wij in de rest van dit document ‘u‘. Taxatiebedrijf en taxateur Bedrijfsnaam: Adres: Postcode en plaats: KVK-nummer: Naam taxateur: Inschrijfnummer NRVT: Lid van of aangesloten bij:

Rinze de Makelaar B.V. Oude Groenmarkt 5 2011HL Haarlem 73288330 NVM

Het taxatiebedrijf en de taxateur samen noemen wij in de rest van dit document ‘wij’. De taxateur die de taxatie heeft uitgevoerd noemen we verder ‘ik’.

B. Inspectie Inspectiegegevens Ik geef u een indruk van Noord Schalkwijkerweg 111 en van de omgeving. Voor die indruk gebruik ik mijn zintuigen, mijn kennis van de omgeving en van de woningen in de omgeving en informatie die ik heb gekregen van u of van anderen. Inspectiedatum: Volledige inspectie: Anderen aanwezig bij inspectie: Bijzonderheden:

17 augustus 2023 ja Eigenaar Gemeente Haarlem: gebruiker nee

en Huurder/

C. Gegevens getaxeerde woning De woning Hieronder beschrijf ik de woning. Daarbij heb ik de Fotowijzer woningen gebruikt. Dit document laat met foto’s zien wat taxateurs bedoelen met de verschillende woningtypes. Woningtype: Bijgebouwen:

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

vrijstaande woning Geen

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 3 (41)

Adres: Postcode en plaats:

Noord Schalkwijkerweg 111 2034JA Haarlem

D. Doel van de taxatie Waarom heeft u mij gevraagd de woning te taxeren? U heeft mij gevraagd de woning te taxeren met het volgende doel:

E. Waardering Wat is ‘marktwaarde’? De officiële definitie van marktwaarde is: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ De marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden: 1. De verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning. 2. De koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen. 3. De koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht. 4. De koper en de verkoper handelen vrij en zonder dwang. De kosten die betaald worden bij de koop en overdracht maken geen onderdeel uit van de marktwaarde. Wat is de marktwaarde van de woning? Ik heb de woning en wat daarbij hoort getaxeerd. De waarde hieronder is de marktwaarde op 17 augustus 2023.

Marktwaarde: Hoe kom ik aan deze waarden? De bepaling van de marktwaarde is tot stand gekomen door een vergelijking van het getaxeerde met verkochte vergelijkbare woningen (referentieobjecten) zoals benoemd onder sectie L., de sterke en zwakke punten van het getaxeerde en de kansen en bedreigingen in de omgeving van de woning zoals vermeld onder onderdeel M. Daarnaast heb ik de actuele regionale en lokale marktsituatie meegenomen in de waardebepaling ten aanzien van de verhouding tussen vraag en aanbod en de trendontwikkeling van verkoopprijzen, verkooptijden en het actuele woningaanbod. De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd zodat deze een goede indicatie geven van hun waarde op de waardepeildatum van het getaxeerde. Voor de bepaling van de marktwaarde is in de referentievergelijker rekening gehouden met de eventuele verschillen in woningtype, perceelgrootte, gebruiksoppervlakte wonen, bouwjaar, energielabel en energiebesparende voorzieningen, bij- op en/of aanbouwen, locatie, mate van luxe en doelmatigheid en andere wezenlijke verschillen. Van deze woning zijn geen direct vergelijkbare referenties voorhanden die (recent) zijn verkocht. Dit is voornamelijk door de relatief kleine maatvoering en de locatie. Daarom is uitgeweken naar een bredere omgeving te weten Haarlem Zuid en Heemstede.

Is verder onderzoek nodig? Er is geen verder onderzoek nodig naar deze woning.

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 4 (41)

F. Verantwoording en aansprakelijkheid Welke standaarden en regels heb ik gebruikt? Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen uit de Reglementen en praktijkhandleidingen NRVT. Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen in de Reglementen Gedrags- en Beroepsregels en Kamers en de Praktijkhandreiking Wonen van NRVT. Welke voorwaarden gelden voor deze taxatie? Voor deze taxatie gelden Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Heeft u klachten? Bent u niet tevreden over de geleverde taxatie? Vindt u dat ik mij niet gehouden heb aan de regels? En komt u er met mij niet uit? Dan kunt u een klacht indienen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. De klacht wordt dan behandeld door een onafhankelijk tuchtcollege. Het tuchtcollege beoordeelt of ik de waarde op de juiste manier heb vastgesteld. Maar ze bepalen geen nieuwe waarde. En ze kunnen ook niet van mij eisen dat ik het taxatierapport aanpas. U kunt ook contact opnemen met de brancheorganisatie of beroepsorganisatie waarbij ik ben aangesloten. Tot slot kunt u ook naar de overheidsrechter gaan. Anders dan de tuchtrechter of de brancheorganisatie of beroepsorganisatie kan de overheidsrechter ook bepalen of u schade hebt geleden. Alleen de overheidsrechter kan bepalen wat de omvang van die schade is. Die kan mij dan veroordelen om de door u geleden schade te vergoeden. Verklaring Ik verklaar het volgende: 1.

Ik en Rinze de Makelaar B.V. waren in de afgelopen 2 jaar niet betrokken bij de aankoop, verkoop of taxatie van deze woning. 2. Minder dan 25% van de omzet van Rinze de Makelaar B.V. uit het afgelopen kalenderjaar komt vanuit: De opdrachtgever van deze taxatie, en de bedrijfsonderdelen van deze opdrachtgever, en de tussenpersoon die de opdracht heeft gegeven uit naam van de opdrachtgever. 3. Ik ben onafhankelijk: Ik heb de waarde van de woning helemaal onafhankelijk kunnen bepalen. Er is niemand die mij daarbij beïnvloed heeft of onder druk gezet. Ik heb me bij deze taxatie niet laten leiden door wensen vooraf of tijdens de taxatie over de uitkomst. Ik heb geen persoonlijk belang bij de waarden in deze taxatie. Er is ook niets in mijn situatie waardoor iemand zou kunnen denken dat ik wel persoonlijk belang heb. Ik ben geen werknemer van u. Ik ben ook niet in dienst van een bedrijf dat banden heeft met u. Ik ben onafhankelijk van een tussenpersoon, een bank of een andere geldgever die belang heeft bij deze taxatie Ik en Rinze de Makelaar B.V. hebben niets te maken met advies, koop, verkoop, bemiddeling of beheer van deze woning. Dit geldt ook voor andere ondernemingen waarbij ik belang heb, direct of indirect. Geen van mijn bloedverwanten of aanverwanten heeft iets te maken met de koop of verkoop van deze woning. Of met de lening of hypotheek.

Ik weet daar in ieder geval niets van. Wie is verantwoordelijk voor de taxatie? Ik heb dit taxatierapport gemaakt met een bepaald doel en voor een bepaalde opdrachtgever. Voor dit doel en deze opdrachtgever heeft het taxatierapport waarde. Hieronder licht ik toe waarvoor ik verantwoordelijk ben. Is het doel van deze taxatie: een lening krijgen of aanpassen? Heeft u dit taxatierapport nodig voor uw bank of een andere geldgever om een lening voor de woning te krijgen of aan te passen? Dan mag u het taxatierapport gebruiken. De bank of een andere geldgever mag het gebruiken. Nationale Hypotheek Garantie mag het gebruiken als u een lening met NHG wilt of heeft. Voor dat gebruik ben ik verantwoordelijk. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen. Heeft deze taxatie een ander doel? Heeft u dit taxatierapport nodig voor een ander doel? Dan ben ik alleen verantwoordelijk voor het gebruik door u. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen. En ook niet voor het gebruik van het taxatierapport door anderen. U mag dit taxatierapport niet aan anderen geven Dit taxatierapport is voor u en de partijen die in de Opdrachtvoorwaarden staan. Is het doel van deze taxatie een lening krijgen of aanpassen? U mag het taxatierapport dan ook aan de bank of een andere geldgever en NHG geven.

Ook mag u het rapport aan de tussenpersoon geven die in dit taxatierapport is opgenomen. Wilt u het taxatierapport met anderen

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 5 (41)

delen? Dan heeft u vooraf mijn schriftelijke toestemming nodig. Indien u het taxatierapport wilt delen met een persoon of organisatie die niet in dit taxatierapport genoemd is, dan is daarvoor mijn schriftelijke toestemming nodig. Is die schriftelijke toestemming niet toegevoegd, dan weet deze persoon of organisatie dat u zonder mijn toestemming het taxatierapport hebt gedeeld. Hoe volledig is dit taxatierapport? Ik heb het oordeel en dit taxatierapport afgestemd op het doel van de taxatie. Daarom heb ik alleen in het taxatierapport opgeschreven wat relevant is voor dat doel. Niet alle gegevens die ik heb gebruikt voor mijn oordeel staan in dit taxatierapport. Informatie van anderen In dit taxatierapport staat ook informatie die ik van anderen heb gekregen. Er staat steeds bij hoe ik aan die informatie ben gekomen. Ik heb gebruik gemaakt van informatie waarvan ik in redelijkheid mag vertrouwen op de juistheid. Ik heb deze informatie beoordeeld op basis van mijn eigen kennis of ervaring. Twijfel ik aan de juistheid dan heb ik hier melding van gemaakt in het taxatierapport. In de bijlagen bij dit taxatierapport vindt u kopieën van de belangrijkste informatie. Alle informatie die ik heb gebruikt, zit in mijn taxatiedossier.

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 6 (41)

G. Juridische kenmerken van de woning Privaatrechtelijke aspecten Ik heb bij het Kadaster opgezocht welke informatie er is over de woning. Het Kadaster bewaart documenten over bijvoorbeeld de eigenaar van een woning. En waar de grenzen zijn van de grond (perceel) waarop de woning staat. Maar ook of er bijzondere rechten en plichten zijn. Daarnaast heb ik andere documenten onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Eigendomsbewijs Kadastrale kaart Eigendomsinformatie Kadaster Koopovereenkomst Andere bronnen

ja ja ja nee, betreft geen recente verkoop. ja, Er zijn geen andere informatiebronnen onderzocht

Een stuk grond / Een stuk grond met woning In welke kadastrale gemeente ligt de grond? In welke sectie van de gemeente ligt de grond? Welk perceelnummer heeft de grond? Is er gezamenlijke grond? Mandeligheid

Haarlem Q 1861 nee

Hoe groot is het perceel? Wat is de totale grootte van de percelen die door mij getaxeerd zijn? (exclusief gezamenlijke grond)

439 m² 439 m²

Welke rechten bestaan er voor de woning? 1. Volle eigendom Staat de woning op eigen grond? Volle eigendom

2. Het recht van erfpacht Bestaat er een recht van erfpacht?

nee

3. Het recht van ondererfpacht Bestaat er een recht van ondererfpacht?

nee

4. Het recht van opstal Bestaat er een recht van opstal?

nee

5. Het recht van gebruik en bewoning Bestaat er een recht van gebruik en bewoning?

nee

6. Het recht van vruchtgebruik Bestaat er een recht van vruchtgebruik?

nee

7. Ander recht Bestaat er een ander recht?

nee

Bijzondere rechten, plichten of voorwaarden Ik heb gecontroleerd of er bijzondere rechten en plichten gelden voor het stuk grond en de woning. Bijvoorbeeld: de buren mogen door mijn tuin naar de straat. Ik heb ook gecontroleerd of er andere zaken zijn die veel invloed op de waarde kunnen hebben. Er kunnen in het verleden ook bijzondere afspraken gemaakt zijn over verkoop in de toekomst. Zo’n bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper de woning mag terugkopen. Een andere bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper niet

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 7 (41)

meteen het hele verkoopbedrag krijgt, maar pas als de woning opnieuw verkocht wordt. Meestal komt dit alleen voor bij een woningcorporatie, gemeente of projectontwikkelaar. Zijn er bijzondere rechten en plichten? Bijzondere erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, bijzondere lasten of beperkingen

nee

Zijn er bijzondere voorwaarden van toepassing op de verkoop van de woning in de toekomst? Zijn er voorwaarden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?

nee

Zijn er andere bijzonderheden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

ja, Ten tijde van inspectiedatum geeft het kadaster een perceel van 1.020m2 aan. Aangezien dit verkleind gaat worden naar ~ 439 m2 (zie bijlage "Perceelsplitsing") gaat deze rapportage en waardering over het perceel van 439m2. nee

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 8 (41)

H. Omschrijving van de getaxeerde woning en zijn omgeving Getaxeerde woning Uit welke onderdelen bestaat de getaxeerde woning?

Vrijstaande woning met tuin en parkeerplaats, gelegen op eigen grond. Traditionele bouwaard, fundering op houten palen, gevels bestaande uit metselwerk, houten/betonnen begane grondvloer en houten/betonnen verdiepingsvloer, houten kozijnen, met enkel glas en dubbel glas. Het getaxeerde heeft een mansardekap dat bedekt is met dakpannen en een plat dak dat bedekt is met bitumen. Verwarming/warm water door middel van HR combi-ketel, de HR combi-ketel betreft een Bosch uit 2004. Meterkast met vijf groepen en een aardlekschakelaar.

Wat is het bouwjaar?

1920

Hoe is de indeling?

Begane grond: - Entree/hal, voorzien van trapkast en voordeur, met een vaste trap naar 1e verdieping. De ruimte heeft een opstelplaats voor een HR combi-ketel en een meterkast. - Eenvoudige toiletruimte, voorzien van staand toilet en fonteintje. - Uitgebouwde woonkamer, voorzien van erker. - Open eenvoudige keuken. - Berging, voorzien van wasmachine- en drogeraansluiting, toegang tot tuin door middel van enkele deur. 1e verdieping: - Overloop, voorzien van dakraam. - Gedateerde zeer eenvoudige badkamer, voorzien van douche en staand toilet. - Slaapkamer 1, voorzien van inbouwkast. - Slaapkamer 2, voorzien van inbouwkast. Extern: - Tuin (rondom). - Parkeerplaats/oprit gelegen op het hoofdperceel.

Zijn er grote verbouwingen of uitbreidingen geweest?

nee

Zijn er installaties of onderdelen gehuurd of geleased?

nee

De gebruiksoppervlakten zijn gemeten zoals dat moet volgens de laatste instructies van onze branche, de BBMI. In de bijlage vindt u de ‘Uniforme meetstaat’. Wie heeft de gebruiksoppervlakten gemeten? - Hoe is de gebruiksoppervlakte verdeeld? - Wonen - Andere binnenruimte Overige inpandige ruimte - Buitenruimte die bij het gebouw hoort Gebouwgebonden buitenruimte - Bergruimte buiten het gebouw Externe bergruimte Omgeving van de getaxeerde woning Locatie

Gebouwen rondom

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Meetrapport Duresta NEN 2580 107 m² 0 m² 0 m² 0 m²

Het getaxeerde is gelegen aan een de rand van de stad, naast sportvelden en tussen woonwijken in gelegen op goede stand. Uitzicht aan voorzijde over het Spaarne. De gemeente is voornemens om van het sportpark Nol Houtkamp een open sportpark te maken met als naam

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 9 (41)

Spaarnepark. Een park waarin ruimte is voor sporten, spelen, bewegen en ontmoeten Bereikbaarheid (zoals o.a. afstand tot openbaar vervoer)

De woning is bereikbaar via bus, N-weg en trein. Parkeren is gratis en de hoeveelheid parkeergelegenheid in de directe nabijheid is voldoende.

Voorzieningen (zoals winkels, scholen, speeltuinen, huisarts) In de nabijheid van het getaxeerde zijn veel voorzieningen te vinden, zoals supermarkten, winkels, scholen, diverse zorgfaciliteiten en sportvelden. Zijn er bijzonderheden in de omgeving die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?

nee

Fundering De fundering is de basis van een woning. Als de fundering zwak is, kan de woning gaan verzakken. Daarom is het belangrijk om te weten wat de toestand van de fundering is. Ik heb als eerste mijn kennis van de omgeving gebruikt. En dus van het soort funderingsproblemen dat je in deze omgeving kunt verwachten. Ik heb zelf geen keuring van de fundering van de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Mijn oordeel geeft u dus geen zekerheid of er wel of geen gebreken aan de fundering van de woning zijn. Daarnaast heb ik de hierna genoemde bronnen geraadpleegd om te kijken wat er bekend is over de fundering van de woning. Ik heb in ieder geval het funderingsrisicorapport van Fundermaps opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport gedaan. Wilt u meer zekerheid over mogelijke funderingsproblemen? Dan kunt u een F3O-funderingsrapport laten opmaken. Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigenaar of bewoner

nee

F3O/KCAF-funderingsrapportage

ja, funderingskaart 2034 JA

Andere bronnen

nee

Mogelijke funderingsproblemen Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien?

nee

Energielabel Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Verkoopt u een woning, levert u een woning op of verhuurt u een woning? Dan heeft u een energielabel nodig. Dat staat in de wet. Als u een monument koopt is dit niet nodig. Oude energielabels Voor 1 januari 2021 kon een individuele woningeigenaar een energielabel aanvragen. Ook kon een professionele adviseur een woninginspectie laten doen om de energie-index vast te stellen om daarmee een energielabel te krijgen. Deze ‘oude’ energielabels zijn 10 jaar geldig. Nieuwe energielabels Vanaf 1 januari 2021 kan dit niet meer. Toen zijn de regels voor het energielabel veranderd. Vanaf deze datum staat op het energielabel het ‘primair fossiel energiegebruik’ in kWh/m2 per jaar. Dit is de hoeveelheid fossiele energie (bijvoorbeeld gas, olie of steenkool) die de woning per vierkante meter gebruikt. Alleen een deskundige kan dit goed bepalen. Daarom kunnen vanaf 1 januari 2021 alleen gecertificeerde energieprestatieadviseurs een energielabel aanvragen. Heeft de woning een energielabel van vóór 1 januari 2021?

Wat is de labelklasse van het energielabel (A-G)?

Wat is de datum van het energielabel?

17 januari 2019

Tot wanneer is het energielabel geldig?

11 januari 2029

Heeft de woning een energielabel dat vanaf 1 januari 2021 door een gecertificeerd bedrijf is afgegeven?

nee

Hernieuwbare energie In 2030 moet de CO2-uitstoot in ons land 49% lager zijn dan in 1990. In dat jaar worden 2 miljoen woningen verwarmd met hernieuwbare energie. En de andere woningen gebruiken dan veel minder gas. Ondertussen wordt gas duurder en elektriciteit goedkoper. Dit staat in het Klimaatakkoord en dat Klimaatakkoord heeft gevolgen voor alle woningeigenaren.

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 10 (41)

In 2050 mag geen enkele woning nog gas gebruiken. Hoe kunt u uw woning isoleren? Daarom stimuleert de overheid dat woningeigenaren energiebesparende maatregelen nemen. Op de website www.verbeterjehuis.nl kunt u lezen hoe u uw woning kunt isoleren. Voorbeelden van energiebesparende maatregelen zijn: gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, leidingisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren, hoogrendementsramen (HR++), installatie voor warmteterugwinning, energiezuinige ventilatie, hoogrendementsventilatoren, warmtepompen en zonnepanelen. Isolatiestandaard De overheid heeft een isolatiestandaard gemaakt. Daarop kun je zien hoe goed je de woning kunt isoleren. Want de ene woning is beter te isoleren dan de andere. Hoe goed je een woning kunt isoleren hangt er bijvoorbeeld van af hoe de woning is gebouwd. En hoe duur het is om een woning te isoleren hangt er ook van af hoe de woning is gebouwd. De isolatiestandaard is nog niet verplicht. Maar waarschijnlijk heeft u in de toekomst wel een isolatiestandaard nodig als u overheidssubsidie wilt krijgen voor isolatie. Of als u daarvoor een lening van een bank of een andere geldgever wilt krijgen. Wat doet de gemeente? Iedere gemeente bepaalt wanneer welke woningen geen gas meer mogen gebruiken voor de verwarming. En bijvoorbeeld ook of er daarvoor in de plaats al vóór 2030 een warmtenet komt.

Dit staat in de ‘Transitievisie Warmte’ van de gemeente. Heeft de gemeente een ‘Transitievisie Warmte’ voor de wijk waarin de woning staat? Wat zijn de gevolgen van de ‘Transitievisie Warmte’ voor de woning?

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

ja in 2040 gasvrij

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 11 (41)

I. Het onderhoud van de woning Ik heb de woning bekeken om te zien hoe goed de woning onderhouden is. Ik heb daarbij niet alle onderdelen van de woning apart bekeken. Ook de onderdelen die je niet kunt zien, heb ik niet bekeken. Let op! Ik heb dus geen bouwkundige keuring gedaan. Mijn oordeel geeft u dus geen zekerheid of er wel of geen gebreken zijn. Wilt u daarover wel zekerheid? Dan moet u een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Nieuwbouw en verbouwing Bij nieuwbouw en een verbouwing ben ik ervan uitgegaan dat deze voldoen aan wetten en regels. Bijvoorbeeld dat de gemeente vergunning heeft gegeven voor de nieuwbouw of verbouwing. En dat het werk professioneel is gedaan. Bouwkundig onderzoek Twijfel ik over het onderhoud van de woning? Of over de bouwkundige toestand van de woning? Dan adviseer ik aanvullend om een bouwkundig onderzoek of een ander onderzoek te laten uitvoeren door een daartoe gespecialiseerd bedrijf. Geschatte kosten onderhoud en reparatie Moet er volgens mij extra onderhoud worden gedaan? Of moet er iets worden gerepareerd? Dan ga ik ervan uit dat een daartoe gespecialiseerd bedrijf het onderhoud of de reparatie uitvoert. Daarop baseer ik de geschatte kosten. Installaties in de woning Bij de bepaling van de waarde van de woning heb ik ook rekening gehouden met de installaties in de woning.

Ik heb daarbij alleen rekening gehouden met de installaties die van de eigenaar zijn. Van installaties die de eigenaar huurt of leaset heb ik alleen de staat van onderhoud beoordeeld. Is de woning een nieuwbouwwoning of een bestaande woning?

Bestaande bouw

1. Bestaande woning Hieronder staat hoe het is met het onderhoud en de bouwkundige toestand van de woning. De details staan in de ‘Bouwkundige opnamestaat’ of in het ‘Bouwkundig rapport’. Dit document zit als bijlage bij dit taxatierapport. Deze bijlage toont u de geschatte kosten van extra onderhoud en reparatie. Is er minder dan 1 jaar voor de inspectiedatum een bouwkundige keuring gedaan en heb ik dit bouwkundig rapport ontvangen?

nee

Is er volgens mij een bouwkundige keuring nodig?

ja, De taxateur adviseert, gezien de huidige onderhoudssituatie, tot een nader bouwkundig onderzoek. Het MJOB (onderhoudsplan) dateert uit 2018.

Is dit bouwkundig of ander onderzoek al gedaan?

nee

De bouwkundige toestand van de woning kan goed, redelijk, matig of slecht zijn: Goed: De woning is in goede staat, soms is er veroudering te zien. Redelijk: Er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem. Matig: Er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem. Slecht: De veroudering is een groot probleem en niet op te lossen met normaal onderhoud. Niet waarneembaar: Ik heb dit deel van de woning niet kunnen bekijken. De gebreken uit het bouwkundig rapport hoeven niet te worden opgenomen in de bouwkundige opnamestaat. In de bouwkundige opnamestaat staat de geschatte kosten om de gebreken te repareren. Hieronder staat de bouwkundige toestand van de woning: Fundering, kruipruimte en kelder Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde Gevels, balkon, wanden en plafonds Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk Daken Keuken, badkamer en toilet Installaties en leidingen Bijgebouwen en perceel Overige bijzonderheden

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

goed redelijk redelijk redelijk goed redelijk redelijk goed goed

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 12 (41)

Bouwkundige toestand van de hele woning

redelijk

Toelichting op de bouwkundige toestand van de woning

nee

Hieronder staan de geschatte kosten uit de bouwkundige opnamestaat voor de reparatie van de gebreken: Directe kosten (0-1 jaar)

Kosten binnen 1-5 jaar

Fundering, kruipruimte en kelder

€ 0,- - € 0,-

Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde

€ 0,- - € 0,-

Gevels, balkon, wanden en plafonds

€ 0,- - € 0,-

Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk

€ 0,- - € 0,-

€ 5.600,- - € 6.600,-

Daken

€ 0,- - € 0,-

Keuken, badkamer en toilet

€ 0,- - € 0,-

Installaties en leidingen

€ 2.200,- - € 3.200,-

€ 0,- - € 0,-

Bijgebouwen en perceel

€ 0,- - € 0,-

Overige bijzonderheden

€ 0,- - € 0,-

Totaal van de geschatte kosten

€ 2.200,- - € 3.200,-

€ 5.600,- - € 6.600,-

Deze geschatte kosten zijn een indicatie en worden in een bandbreedte getoond. U kunt hieraan geen rechten ontlenen. Wilt u de precieze kosten weten? Dan adviseer ik u een offerte te vragen bij een daartoe gespecialiseerd bedrijf.

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 13 (41)

J. Verontreiniging in en om de woning Gevaarlijke stoffen We hebben in ons land wetten en regels die bepalen wat gevaarlijke stoffen zijn. En hoeveel er van elk van die gevaarlijke stoffen in de grond mag zitten. Als er meer van zo’n stof in de grond zit, is de grond vervuild. 1. Onderzoek Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over vervuiling in de grond die bij de woning hoort en in de buurt daarvan. Ik heb geen technisch onderzoek gedaan naar gevaarlijke stoffen in de grond of in het grondwater. Hieronder leest u waar en wat ik gevonden heb. Waar heb ik gezocht naar informatie? - Bij het Kadaster - Bij de eigenaar of de bewoner - Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag

ja ja, Huurder/gebruiker Haarlem (contact persoo ja

en eigenaar Gemeente

- Andere bronnen

ja, Gemeente Haarlem verklaart nav een bodemonderzoek eventuele sanering op zich te nemen. (zie bijlage "Bevestiging sanering") - Is er bij het Kadaster informatie over vervuiling in of bij de nee grond van de woning te vinden? - Is er in andere bronnen informatie over vervuiling in of bij nee de grond van de woning te vinden? - Zie ik een risico dat er vervuilde grond of grondwater is bij nee de woning of in de buurt van de woning? 2. Asbest Vooral in woningen van vóór 1994 kan asbest zitten. Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over asbest in of bij de woning. Of informatie over vermoedelijke asbest. Bij een taxatie kan ik dit niet altijd zien. Bedenk dus dat er ook asbest kan zitten op plekken die ik niet heb kunnen bekijken. Indien u meer zekerheid wilt of asbest aanwezig is, dan adviseer ik u een gespecialiseerd bedrijf een asbestonderzoek uit te laten voeren. - Bestaat er informatie over asbest in of bij de woning? - Heb ik asbest gezien? - Denk ik dat er asbest aanwezig is?

nee nee nee, Er wordt geen asbestverdacht materiaal verwacht. Dit blijkt ook uit een asbestinventarisatie uitgevoerd 24 januari 2018. Echter gezien het bouwjaar kan de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal niet worden uitgesloten.

K. Bewoning 1. Wie woont er in de woning? Waar heb ik gezocht naar informatie? - Bij de eigenaar of de bewoner - Bij de verkopende makelaar - Andere bronnen - Wat is de situatie van de woning? - Heb ik andere informatie ontdekt dan de informatie die hierboven staat?

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

ja, Gemeente Haarlem (contactpersoo nee nee woning wordt geheel bewoond door anderen nee

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 14 (41)

)

L. Onderbouwing van de waarde van de woning Als dat kan, onderbouw ik de waarde van de woning in de referentievergelijker door de woning te vergelijken met minimaal 3 andere woningen. Dit noem ik in de rest van dit taxatierapport ‘referentiewoningen.’ Daarbij beschrijf ik dan de overeenkomsten en verschillen. Als dat niet kan, onderbouw ik de waarde van de woning op een andere manier. 1. Manier van vergelijken Heb ik de woning vergeleken met andere woningen?

ja, met de referentiewoningen die hieronder staan

Op de kaart hieronder staan de getaxeerde woning en de referentiewoningen.

Referentievergelijker

Ter onderbouwing van de marktwaarde per 17 augustus 2023

Referentieobject 1

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 15 (41)

Transactiegevens:

Verkoopprijs: Verkoopdatum: Transportdatum:

Marktwaarde getaxeerde:

Gecorrigeerde verkoopprijs Bron gegevens:

Archief NVM

Objectkenmerken

Getaxeerde object

Verschil

Referentieobject

Woningtype

vrijstaande woning

vergelijkbaar

vrijstaande woning

Toelichting*

Eigendomssituatie

volle eigendom

vergelijkbaar

volle eigendom

Toelichting*

Bouwjaar

1920

4 jaar jonger

1924

Toelichting*

Gebruiksoppervlakte wonen (m²):

107

41,12%

151

Toelichting*

Groter woonoppervlakte

Perceeloppervlakte (m²):

439

-41%

259

Toelichting*

Kleiner perceel

Energielabel:

G, geldig tot: 11-1-2029

vergelijkbaar

G, geldig tot: 28-4-2033

Toelichting*

Bij-, op-, en/of aanbouwen

Parkeerplaats Aanbouw woonruimte

vergelijkbaar

Parkeerplaats Berging / schuur (vrijst.)

Toelichting*

Onderhoudssituatie

redelijk

minder

matig

Toelichting*

Minder goed exterieur

Foto vooraanzicht

Locatie

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

vergelijkbaar

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 16 (41)

Objectkenmerken

Getaxeerde object

Toelichting*

Aan drukkere weg maar in courantere woonomgeving gelegen.

Mate van luxe Toelichting*

Referentieobject

vergelijkbaar -

Mate van doelmatigheid Toelichting*

Verschil

vergelijkbaar -

Andere wezenlijke verschillen Geen Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt Goede referentie, goed vergelijkbaar qua locatie, bouwjaar, en type woning. Deze woning heeft een groter woonoppervlakte maar een kleiner perceel. Deze woning dient volledig gerenoveerd en gemoderniseerd te worden. Deze woning ligt aan een drukkere weg, minder fraai uitzicht maar in een courantere woonomgeving.

Referentievergelijker

Ter onderbouwing van de marktwaarde per 17 augustus 2023

Referentieobject 2 Transactiegevens:

Verkoopprijs: Verkoopdatum: Transportdatum:

Marktwaarde getaxeerde:

Gecorrigeerde verkoopprijs Bron gegevens:

Archief NVM

Objectkenmerken

Getaxeerde object

Verschil

Referentieobject

Woningtype

vrijstaande woning

vergelijkbaar

vrijstaande woning

Toelichting*

Foto vooraanzicht

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 17 (41)

Objectkenmerken

Getaxeerde object

Verschil

Referentieobject

Eigendomssituatie

volle eigendom

vergelijkbaar

volle eigendom

Toelichting*

Bouwjaar

1920

7 jaar jonger

1927

Toelichting*

Gebruiksoppervlakte wonen (m²):

107

68,22%

180

Toelichting*

Veel groter woonoppervlakte

Perceeloppervlakte (m²):

439

-21,41%

345

Toelichting*

Kleiner perceel

Energielabel:

G, geldig tot: 11-1-2029

beter

E, geldig tot: 3-7-2033

Toelichting*

beter label

Bij-, op-, en/of aanbouwen

Parkeerplaats Aanbouw woonruimte

beter

Anders, Steiger. Parkeerplaats Berging / schuur (aangeb.)

Toelichting*

Deze woning heeft een steiger

Onderhoudssituatie

redelijk

beter

goed

Toelichting*

Beter onderhouden

Locatie Toelichting*

vergelijkbaar Aan drukkere weg maar in courantere woonomgeving gelegen.

Mate van luxe Toelichting*

beter Hoogwaardiger afwerkingsniveau

Mate van doelmatigheid Toelichting*

beter Hogere doelmatigheid.

Andere wezenlijke verschillen Geen Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt Goede referentie, goed vergelijkbaar qua locatie, bouwjaar, type woning. Gelegen aan de andere zijde van het Spaarne maar aan de voorzijde aan een drukke weg. Deze woning heeft een veel groter woonoppervlakte maar een kleiner perceel. Deze woning is intern en extern keurig onderhouden.

Referentievergelijker

Ter onderbouwing van de marktwaarde per 17 augustus 2023

Referentieobject 3 Transactiegevens:

Verkoopprijs: Verkoopdatum: Transportdatum:

Marktwaarde getaxeerde:

Gecorrigeerde verkoopprijs Bron gegevens:

Archief NVM

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 18 (41)

Objectkenmerken

Getaxeerde object

Verschil

Referentieobject

Woningtype

vrijstaande woning

vergelijkbaar

vrijstaande woning

Toelichting*

Eigendomssituatie

volle eigendom

vergelijkbaar

volle eigendom

Toelichting*

Bouwjaar

1920

35 jaar jonger

1955

Toelichting*

Jongere bouwperiode

Gebruiksoppervlakte wonen (m²):

107

22,43%

131

Toelichting*

Groter woonoppervlakte

Perceeloppervlakte (m²):

439

8,2%

475

Toelichting*

Energielabel:

G, geldig tot: 11-1-2029

vergelijkbaar

G, geldig tot: 23-5-2032

Toelichting*

Bij-, op-, en/of aanbouwen

Parkeerplaats Aanbouw woonruimte

beter

Parkeerplaats Garage (enkel)

Toelichting*

Deze woning heeft een garage

Onderhoudssituatie

redelijk

vergelijkbaar

redelijk

Toelichting*

Foto vooraanzicht

Locatie Toelichting*

beter Courantere ligging.

Mate van luxe Toelichting*

vergelijkbaar -

Mate van doelmatigheid Toelichting*

vergelijkbaar -

Andere wezenlijke verschillen

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 19 (41)

Objectkenmerken

Getaxeerde object

Verschil

Referentieobject

Geen Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt Goede referentie, goed vergelijkbaar qua locatie, bouwaard, type woning, conditie en perceel. Deze woning heeft tevens een relatief klein woonoppervlakte, doch groter dan getaxeerde. Deze woning heeft een courantere ligging en een garage.

2. Hoe gewild en verkoopbaar is de woning? Hoe lang staan vergelijkbare woningen in de buurt te koop? 0 tot 3 maanden Is de getaxeerde woning kortgeleden verkocht?

nee

M. De woningmarkt Hieronder beschrijf ik de situatie op de woningmarkt in de omgeving (gemeente, wijk of buurt) waar de woning staat. Wat betekent dat voor de waarde van de woning? Wat betekent dat voor de tijd dat de woning te koop staat? Wat betekent dat voor dat type woning? 1. Hoe is de woningmarkt in de omgeving waar de woning staat? De huidige marktomstandigheden zijn goed te noemen. De hypotheekrente, verbouwingskosten en de energieprijzen zijn in 2022 flink gestegen waardoor woningen langer te koop blijven staan en een prijsdaling zichtbaar was. Dit is in begin 2023 weer wat getemperd. Sinds de zomer is er beduidend meer interesse in woningen en er is nog steeds weinig (concurrerend) aanbod wat zorgt voor een stabiliteit in de verkoopprijzen en zelfs overbiedingen. 2. Sterke en zwakke punten van de woning Hieronder beschrijf ik de sterke en zwakke punten van de woning. En wat zijn de kansen en bedreigingen voor deze woning? Wat zijn de sterke punten van de woning? Charmante uitstraling Uitzicht over het Spaarne Vrijstaand. Wat zijn de zwakke punten van de woning? Incourante indeling Matig afwerkingsniveau Beperkte tot geen uitbreidingsmogelijkheden. Wat zijn de kansen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Het aanbod in dit segment is beperkt Vrijstaand wonen in Haarlem e.o.

is doorgaans een hoger segment In de buurt komen extra voorzieningen waardoor de leefbaarheid verbeterd wordt. Wat zijn de bedreigingen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Bij een eventuele verlaging van de LTV en/of verhoging van de hypotheekrente.

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 20 (41)

N. Welke wetten en regels gelden voor de woning? Publiekrechtelijke aspecten Er gelden verschillende wetten en regels voor de woning. Ik heb de beschikbare gegevens voor u onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Heb ik informatie gekregen waardoor er beperkingen in het gebruik zijn? Dan vindt u die ook in dit hoofdstuk. Waar heb ik gezocht naar informatie? - Bij het Kadaster - Bij de eigenaar of de bewoner - Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag

ja ja, Gemeente Haarlem: ja

- Andere bronnen - Wat is de bestemming of gebruiksfunctie van de woning? - Is het gebruik ‘Wonen’ bij deze woning dan toegestaan volgens het bestemmingsplan of omgevingsplan? - Staan er aantekeningen in het Kadaster volgens de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken?

nee Wonen ja

Welke bijzonderheden heb ik gezien? - Zijn er vestigingseisen die invloed hebben op de waarde van de woning? - Zijn er regels over het gebruik van de woning die invloed hebben op de waarde? Gebruiksbelemmerende bepalingen

nee

nee ja, Aanzegging tot beeldbepalend object.

- Zijn er regels over de verkoop van de woning die invloed hebben op de waarde? Verkoopbelemmerende bepalingen

nee

- Moet de eigenaar de woning eerst aanbieden aan de gemeente, de provincie of de rijksoverheid? Voorkeursrecht

nee

- Is de woning een Rijksmonument? Of is de overheid van plan om van de woning een Rijksmonument te maken? - Is de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht? Of is de overheid van plan om van de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht te maken? - Is de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument? Of is de overheid van plan om van de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument te maken?

nee nee nee

O. Nadere mededelingen Er zijn geen nadere mededelingen

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 21 (41)

P. Foto's van de woning Ik heb alleen foto’s gemaakt van wat er is en waarvan ik een foto kon maken. De foto’s geven een goed beeld van de huidige situatie. De foto’s zijn gemaakt op de dag dat ik de woning inspecteerde. Delen van de woning die onderhoud nodig hebben of gerepareerd moeten worden, heb ik ook gefotografeerd.

HR combi-ketel

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Toilet

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 22 (41)

Aandachtspunt: Verwarmingsinstallatie

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Keuken

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 23 (41)

Berging

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Woonkamer

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 24 (41)

Woonkamer

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Badkamer

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 25 (41)

Slaapkamer

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Uitzicht

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 26 (41)

Slaapkamer

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

1e verdieping

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 27 (41)

Dak berging / bijkeuken

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Badkamer

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 28 (41)

Meterkast

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Voortuin

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 29 (41)

Tuin

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Achtergevel

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 30 (41)

Straatbeeld

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 31 (41)

Q. Overzicht van bijlagen De onderstaande bijlagen vormen samen met het taxatierapport één geheel. Samenvatting taxatierapport Kaart van het Kadaster Informatie over het eigendom van de woning Verkooptekening Noord-Schalkwijkerweg 111 Haarlem Energielabel Asbestinventarisatierapportage Bodeminformatie Bevestiging sanering Uniforme meetstaat Onderhoudsbegroting Perceelsplitsing Bestemmingsplankaart Tekening uitgiftegrens ivm watergang Bevestiging beeldbepalend object Plausibiliteitsverklaring Rapport funderingsrisico

5 september 2023

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 32 (41)

SAMENVATTING TAXATIERAPPORT Hieronder vindt u een samenvatting van het taxatierapport. Het zijn de belangrijkste vragen uit het taxatierapport, die automatisch zijn ingevuld op basis van de gegevens uit het taxatierapport. Ik adviseer u het hele taxatierapport goed te lezen. 1. Bestaan er afspraken die de waarde van de woning ja beïnvloeden? privaatrechtelijke aspecten 2. Bestaan er regels van de overheid die de waarde van de ja woning beïnvloeden? publiekrechtelijke aspecten 3. Zijn er mogelijk problemen met de fundering van de nee woning of woningen in de directe omgeving? 4. Is de bouwkundige toestand van de woning ‘matig’ of nee ‘slecht’? 5. Is de grond (mogelijk) vervuild of zit er (mogelijk) een nee waardeverlagende hoeveelheid asbest in of bij de woning? 6. Woont er iemand anders dan de eigenaar in de woning? ja 7. Gaat iemand anders in de woning wonen dan de persoon nee die de lening krijgt? 8. Heb ik bijzonderheden gezien bij de Vereniging van nee Eigenaars (VvE)? 9. Heb ik bij de taxatie alleen de buitenkant van de woning nee bekeken? 10. Is er volgens mij een bouwkundig onderzoek nodig, maar ja heeft u hiervoor nog geen opdracht gegeven? 11. Heb ik geadviseerd meer onderzoek te doen? nee 12. Heb ik andere informatie die belangrijk is voor deze nee taxatie?

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 33 (41)

BOUWKUNDIGE OPNAMESTAAT Adres object

Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem

Aanwezig bij opname:

Eigenaar Gemeente Haarlem:

Interne opname mogelijkheid:

Datum opname:

17 augustus 2023

Tijd van:

10:45

Tijd tot:

11:30

ALGEMEEN

Omschrijving

Details

Weersomstandigheden

droog

Bouwjaar:

1920

Type woning

vrijstaande woning

Aantal bouwlagen:

Bouwtype/Hoofddraagconstructie

traditionele bouwaard

Bron kengetallen voor herstelkosten

Provadie

Overige bijzonderheden

nee

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Legenda en Huurder/gebruiker

G = Goed R = Redelijk M = Matig S = Slecht NO = Nader onderzoek nodig NW = Niet waarneembaar

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 34 (41)

BUITENZIJDE

Aanwezig:

Omschrijving:

Conditie:

Aandachtspunt:

Dakconstructie

mansardekap, plat dak

nee

Materiaal dak

Pannen, bitumen.

nee

Dakkapel(len)

nee

Schoorste(e)n(en)

nee

Goten (incl. hemelwateraf voeren)

Het getaxeerde is voorzien van goten en hemelwaterafvoer.

nee

Loodwerk

Het getaxeerde is voorzien van loodwerk.

nee

Gevelwerk

Metselwerk.

nee

Balkon

nee

Kozijnen

Hout.

nee

Buitendeuren

De buitendeuren zijn in goede conditie.

nee

Hang- en sluitwerk

Het hang- en sluitwerk is in goede conditie.

nee

Buitenschilderwerk

Het buitenschilderwerk is in matige conditie.

Glas 1e woonlaag

Enkel.

nee

Glas 2 woonlaag

Enkel, dubbel.

nee

Glas 3e woonlaag

nee

Glas overige woonlagen

nee

Overige waarnemingen buitenzijde

nee

Opmerkingen:

Direct

1-5 jaar

DAKEN

GEVEL

Houtrot repareren, Aantal: 10 plekken. Opnieuw schilderen, Aantal: 50 m².

€ 6.100,-

ISOLATIE Dakisolatie

nee

Vloerisolatie

nee

Kruipruimteisolatie

nee

Gevelisolatie

nee

Leidingisolatie

nee

Energiezuinige kozijnen, deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen

nee

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 35 (41)

BINNENZIJDE

Aanwezig:

Omschrijving:

Conditie:

Aandachtspunt:

Fundering (visueel waarneembaar)

Fundering op houten palen.

nee

Kelder

nee

Kruipruimte

Het getaxeerde heeft een kruipruimte.

nee

Vloeren 1e woonlaag

Beton, hout.

nee

Vloeren 2e woonlaag

Beton, hout.

nee

Vloeren 3e woonlaag

nee

Vloeren overige woonlagen

nee

Opmerkingen:

Direct

VLOEREN

WANDEN Wanden en binnenmuren

De wanden en binnenmuren zijn in matige conditie.

Binnendeuren en overige kozijnen (in de binnenwanden)

De binnendeuren en overige kozijnen zijn in redelijke conditie.

nee

De plafonds zijn in matige conditie.

Trappen

Begane grond naar 1e verdieping door middel van vaste trap (goede conditie)

nee

Binnenschilderwerk

Het binnenschilderwerk is in matige conditie.

Keuken (+eventuele inbouwapparatuur)

nee

Badkamer 1

Toilet en overige, namelijk: Douche.

nee

Badkamer 2

nee

Badkamer 3

nee

Toilet 1

Eenvoudige toiletruimte, voorzien van staand toilet en fonteintje.

nee

Toilet 2

nee

Toilet 3

nee

PLAFONDS Plafonds INRICHTING

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 36 (41)

1-5 jaar

BINNENZIJDE

Aanwezig:

Overige waarnemingen binnenzijde

nee

Omschrijving:

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Conditie:

Aandachtspunt:

Opmerkingen:

Direct

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 37 (41)

1-5 jaar

INSTALLATIES

Aanwezig:

Omschrijving:

Conditie:

Aandachtspunt:

Gas

Het getaxeerde is aangesloten op het gasnet.

nee

Water

Het getaxeerde is aangesloten op het waternet.

nee

Riolering

Het getaxeerde is aangesloten op de riolering.

nee

HR combi-ketel.

Opmerkingen:

Direct

CV ketel vervangen, Type: CW4.

€ 2.000,-

LEIDINGEN

VERWARMINGSINSTALLATIE Soort toestel Eigendom

Koop

Bouwjaar

2004

Verwarmings systeem 1e woonlaag

Radiatoren.

nee

Verwarmings systeem 2e woonlaag

Radiatoren.

nee

Geintegreerd in cv.

Natuurlijk.

nee

Meterkast bevindt zich in de entree/hal.

WARMWATERVOORZIENING Soort toestel Eigendom Bouwjaar

CV ketel vervangen, Type: CW4.

Koop 2004

VENTILATIE Soort ventilatie

KOELING Airconditioning

nee

Via warmtepomp

nee

Overige koeling

nee

ELECTRONISCHE INSTALLATIES Meterkast

Aantal groepen:

Aantal aardlekschakelaars:

Krachtstroom aanwezig

nee

Aanwezigheid oplaadpunt (auto)

nee

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Groepenkast vervangen, Type en groepen: 1-fase (8 groepen).

€ 665,-

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 38 (41)

1-5 jaar

INSTALLATIES

Aanwezig:

ICT / Domotica

nee

Brandveiligheid / Brandmeldinstallatie

nee

Overige waarnemingen installaties

nee

Omschrijving:

Conditie:

Aandachtspunt:

Opmerkingen:

Direct

ENERGIEOPWEKKING Zonnepanelen

nee

Eigendom Wind

nee

Eigendom Overige energieopwekking

nee

Eigendom

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 39 (41)

1-5 jaar

BIJGEBOUWEN EN PERCEEL

Aanwezig:

Omschrijving:

Conditie:

Aandachtspunt:

Schuur / berging

nee

Garage

nee

Overige bijgebouwen

nee

Tuinaanleg Niet standaard buiten voorzieningen

Tuin (rondom).

nee

Parkeerplaats, gelegen op het hoofdperceel.

nee

Overige waarnemingen bijgebouwen en perceel

nee

OVERIGE BIJZONDERHEDEN

Aanwezig:

Omschrijving:

Risico:

Opmerkingen:

Direct

1-5 jaar

Direct

1-5 jaar

OBJECTGEBONDEN ASPECTEN Asbest

nee

Bodem / milieubelasting

nee

Ongedierte (in / om woning)

nee

Houtaantasters (zwam / schimmel / overig)

nee

Binnenklimaat

nee

Vochtproblemen (lekkage, condensatie)

nee

Niet eerder genoemde bijzonderheden

nee

SPECIFIEKE AANDACHTSPUNTEN BOUWDELEN

Bouwkundige staat:

Indicatie directe herstelkosten

Indicatie herstelkosten tussen 1-5 jaar

Fundering, kruipruimte en kelder

goed

€ 0,- - € 0,-

Vloeren, trappen en overige waarnemingen binnenzijde

redelijk

€ 0,- - € 0,-

Gevels, balkon, wanden en plafonds

redelijk

€ 0,- - € 0,-

Kozijnen, ramen, deuren, buiten- en binnenschilderwerk

redelijk

€ 0,- - € 0,-

€ 5.600,- - € 6.600,-

Daken

goed

€ 0,- - € 0,-

Keuken, badkamer en toilet

redelijk

€ 0,- - € 0,-

Installaties en leidingen

redelijk

€ 2.200,- - € 3.200,-

€ 0,- - € 0,-

Bijgebouwen en perceel

goed

€ 0,- - € 0,-

Overige bijzonderheden

goed

€ 0,- - € 0,-

Totaalbeeld van de taxateur over de woning:

redelijk

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 40 (41)

SPECIFIEKE AANDACHTSPUNTEN BOUWDELEN

Bouwkundige staat:

Totaal van de geschatte kosten

Object: Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem Rapportnummer:

Indicatie directe herstelkosten

Indicatie herstelkosten tussen 1-5 jaar

€ 2.200,- - € 3.200,-

€ 5.600,- - € 6.600,-

Datum: 5 sep. 2023 Pagina: 41 (41)

Kadastrale kaart van Noord Schalkwijkerweg 111, 2034JA Haarlem

00 00 1861 111

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing

25 25 25m m m 25

Kadstrale gemeente: Gemeentecode: Sectie: Perceelnummer: Perceelgrootte (m2):

Haarlem HLM02 Q 1861 1020

Referentie: 64ddde17d340e76fe9629301

50 50 50m m m 50 D eze kaart is noordgericht. Aan deze kaart kunnen geen betrouw bare m aten w orden ontleend. Adresgegevens zijn niet afkom stig van het Kadaster m aar autom atisch gekoppeld. Kadastrale gegevens w orden door het Kadaster beschikbaar gesteld onder de "Geo Gedeeld licentie". D e dienst voor het Kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendom srechten voor, w aaronder het auteursrecht en het databankenrecht. D it document is gegenereerd op 29-08-2023 om 11:54.

BETREFT

Haarlem Q 1861 UW REFERENTIE

provadie GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

29-08-2023 - 11:54

S11159896426

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

28-08-2023 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem Q 1861 Kadastrale objectidentificatie: 012480186170000

Locatie Noord Schalkwijkerweg 111

2034 JA Haarlem BAG identificatie: 0392010000043728 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Kadastrale grootte 1.020 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 103965 - 486648 Omschrijving Wonen

Erf - tuin Ontstaan uit Haarlem Q 468

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk 84 HLM02/23339 ASD Naam gerechtigde Gemeente Haarlem Adres Grote Markt 2

2011 RD HAARLEM Postadres Postbus 511

2003 PB HAARLEM Statutaire zetel HAARLEM KvK-nummer 34369366 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Energielabel woning

Veel besparingsmogelijkheden

Energielabel G Registratienummer 892332323 Datum van registratie 17-01-2019 Geldig tot 11-01-2029

Noord Schalkwijkerweg 111 2034JA Haarlem BAG-ID: 0392010000043728

Weinig besparingsmogelijkheden De energieprestatie-indicator van dit energielabel is gebaseerd op de energie index met registratienummer 892332323 Overzicht woningkenmerken 1.

Woningtype

Vrijstaande woning

Bouwperiode

vóór 1946

Woonoppervlakte

101 t/m 120 m²

Glas woonruimte(s)

Enkel glas

Glas slaapruimte(s)

Enkel glas

Gevelisolatie

Gevel niet extra geïsoleerd

Dakisolatie

Dak niet extra geïsoleerd

Vloerisolatie

Vloer niet extra geïsoleerd

Verwarming

Individuele CV-ketel, geïnstalleerd voor 1998

Aparte warmtapwatervoorziening

Geen apart toestel

Zonne-energie

Geen zonnepanelen en geen zonneboiler

Ventilatie

Geen mechanische afzuiging

Wilt u besparen op uw energierekening? Overweeg dan de volgende mogelijke maatregelen: (Extra) isolatie van uw begane grondvloer

Een HR107-combiketel voor de verwarming van uw woning en warmwater

Een zonneboiler voor het verwarmen van uw tapwater

Een warmtepomp voor de verwarming van uw woning

(Extra) isolatie van uw dak

Zonnepanelen voor het opwekken van elektriciteit

(Extra) isolatie van uw buitenmuren

HR++ glas in de woonruimte(s)

Een HR107-ketel voor de verwarming van uw woning

HR++ glas in de slaapruimte(s)

Als de besparingsmogelijkheden HR107-ketel, HR107-combiketel en/of warmtepomp tegelijk op uw energielabel verschijnen, dan is slechts één van deze maatregelen zinvol om uit te voeren. U kunt hieruit dus een keuze maken.

Goedgekeurd door: Naam Examennummer KvK nummer

Maarten den Ouden 13 51711400

Afgegeven conform de regeling energieprestatie gebouwen, welke onderdeel is van de Europese richtlijn EPBD

Dit energielabel is afgegeven door Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Dit energielabel kunt u altijd verifiëren op www.energielabelvoorwoningen.nl of www.zoekuwenergielabel.nl. Disclaimer Dit energielabel bevat maatregelen om de energieprestatie van uw woning te verbeteren. De maatregelen die op dit energielabel genoemd worden zijn maatregelen die op dit moment kosteneffectief zijn of dit naar verwachting binnen de geldigheidsduur van het energielabel worden, gebaseerd op een gemiddeld energiegebruik van de woning. Als uw gebruik afwijkt van het gemiddeld gebruik kunnen de terugverdientijden zoals vermeld op dit energielabel afwijken.

Bijlage bij het energielabel Meer informatie over de geadviseerde

maatregelen

De besparingsmogelijkheden die genoemd worden op dit energielabel zijn maatregelen die op dit moment in de meeste gevallen kosteneffectief zijn of dit binnen de geldigheidsduur van het energielabel kunnen worden. Hieronder vindt u meer informatie over de geadviseerde maatregelen. (Extra) isolatie van uw begane grondvloer

Een zonneboiler voor het verwarmen van uw tapwater

Huizen met vloerisolatie verliezen minder warmte, waardoor de ketel

Een zonneboiler bespaart ongeveer 50 procent op de kosten voor warm

minder hard hoeft te stoken. Zorg voor een goede isolatiewaarde van de

water. Een huishouden van vier personen met een zonneboiler en hr-

vloerconstructie na isolatie (zogeheten Rc-waarde). Aanbeveling voor

combiketel (als naverwarmer) bespaart daarmee zo’n 210 m³ gas, ofwel

een bestaande woning is een isolatiewaarde van Rc ≥ 2,5 m²K/W. Het

140 euro per jaar aan gaskosten (prijspeil 2014/2015). Daarvan blijft 110

rendement van vloerisolatie is vergelijkbaar met een rente van acht

euro over als de elektriciteitskosten voor de pomp (zo’n 25 euro voor

procent op een spaarrekening. Meer Info

circa 100 kWh verbruik) en onderhoudskosten (10 euro per jaar) betaald zijn. Heeft het huishouden nu een elektrische boiler, dan is de besparing hoger: gemiddeld 370 euro per jaar minder elektriciteitskosten (zo’n

(Extra) isolatie van uw dak Huizen met dakisolatie verliezen minder warmte, waardoor de ketel

1.600 kWh). Het is namelijk duurder om water te verwarmen met stroom

minder hard hoeft te stoken. Aanbeveling voor de bestaande bouw is een

dan met gas. Een zonneboilercombi bespaart in beide gevallen nog zo’n

isolatiewaarde van Rc ≥ 2,5 m²K/W. Het rendement van dakisolatie is

75 m³ gas (ruim 50 euro) per jaar extra, omdat die ook energie bespaart

vergelijkbaar met een rente van 9 procent op een spaarrekening. Meer

op verwarming. Meer Info

Info Zonnepanelen voor het opwekken van elektriciteit De prijzen van zonnepanelen dalen gestaag, door technische ontwikke-

(Extra) isolatie van uw buitenmuren Huizen met gevelisolatie verliezen minder warmte, waardoor de ketel

lingen en schaalvergroting. Een zonnepanelensysteem van 6 panelen

minder hard hoeft te stoken. Spouwmuurisolatie is de meest voordelige

kost inclusief omvormer en installatie ongeveer 3.000 euro (prijspeil

vorm

oktober 2014). Het rendement van een investering in zonnepanelen is

vergelijkbaar met een rente van 12 procent op een spaarrekening. Je

vergelijkbaar met een rente van 6 procent op een spaarrekening. Meer

bespaart nog meer als je spouwmuurisolatie combineert met isolatie aan

Info

van

isolatie.

de buitenzijde

Het

rendement

of de binnenzijde

van

spouwmuurisolatie

van de gevel (voorzetwand).

Aanbeveling voor de bestaande bouw is een isolatiewaarde van Rc ≥ 2,5 m²K/W. Meer Info

Eisen bij een grootschalige renovatie Voor een aanbouw of grootschalige renovatie zijn er nog aanvullende eisen voor de isolatiewaarden. Een ingrijpende renovatie houdt in dat

HR++ glas in de woonruimte(s) en in de slaapruimte(s) Huizen met isolerend glas verliezen minder warmte, waardoor de ketel minder hard hoeft te stoken. Aanbeveling is glas met een isolatiewaarde van U ≤ 1,2 W/m²K, dit komt overeen met HR++ glas in leefruimte(s) en slaapruimte(s). Het rendement van HR++ isolatieglas is vergelijkbaar met een rente van 7 procent op een spaarrekening. Meer Info

meer dan 25 procent van de oppervlakte van de gebouwschil vernieuwd, veranderd of vergroot wordt. De eisen aan isolatiewaarden zijn: • Vloerisolatie moet een waarde hebben van Rc ≥ 3,5 m²K/W. • Dakisolatie moet een waarde hebben van Rc ≥ 6,0 m²K/W. • Gevelisolatie moet een waarde hebben van Rc ≥ 4,5 m²K/W. • HR++ glas in leefruimte(s) en slaapruimte(s) moet een isolatiewaarde hebben van U ≤ 1,2 W/m²K, dit komt overeen met HR++ glas in

Een HR107-ketel voor de verwarming van uw woning (en warm tapwater)

leefruimte(s) en slaapruimte(s).

Met een zuinige combiketel voor cv en warm tapwater, zoals een HR-107

Door toepassing van een HR-107 ketel, een HR combi-ketel of een

combiketel, kan het gasverbruik flink dalen. Heb je nog een oudere

warmtepomp

combiketel of conventioneel rendement (CR-ketel)? Dan bespaar je op

grootschalige renovatie.

wordt

voldaan

aan

de installatie- eisen

van

een

jaarbasis ruim 500 euro (aan energiekosten en onderhoud) als je een HR107 combiketel aanschaft. Daar staat tegenover dat je eenmalig zo’n 2.100 euro moet uitgeven (zie de tabel). Meer Info

Standaard

Een warmtepomp voor de verwarming van uw woning Warmtepompen

halen met een warmtewisselaar

warmte uit de

onuitputtelijke bronnen lucht, bodem of grondwater en ze hebben een zeer hoog rendement. Het netto rendement van huidige elektrische warmtepompen ligt op 160 tot 200 procent voor verwarming, en 80 tot 140 procent voor warm water. Dat is hoger dan het rendement van een gasgestookte HR-107 ketel. Hierbij is het elektriciteitsgebruik voor de warmtepomp meegewogen. Meer Info

NB: de opgegeven

rendementen

Rekenmethode

Rendementen

spaarrekening.

Meer Info

zijn door Milieu Centraal

Rendementen.

uitkomst

is direct

te vergelijken

berekend van

met de rente

met de Standaard op een

Hieronder

ziet u in één handig overzicht

besparingen

en terugverdientijd

voor uw woningtype,

van de energiebesparende

de eenmalige

kosten,

de jaarlijkse

maatregelen.

De getallen die genoemd worden zijn actueel op het moment van de registratiedatum van het energielabel. Voor meerinformatie over actuele gegevens ga naar www.milieucentraal.nl. In het overzicht staan alle maatregelen, dus niet alleen de maatregelen die op het voorblad zijn geadviseerd.

Energiebesparende maatregel

Jaarlijkse besparing

Eenmalige kosten

Terugverdientijd

Rendement

Isoleren schuin dak, verwarmde zolder

€1000

€8300

8 jaar

Zonneboiler

€80

€3000

Langer dan levensduur

Zonnepanelen (4900 Wattpiek, 27 m2)

€850

€7300

9 jaar

Vervanging VR-combiketel door HRcombiketel

€270

€2100

Afhankelijk van vervangmoment

Isoleren spouwmuur

€800

€3100

4 jaar

10%

Vervanging enkel glas door HR++ glas

€360

€4600

13 jaar

Isoleren begane grond vloer

€310

€2800

9 jaar

De besparingen zijn berekend voor een drie persoons huishouden in een vrijstaande woning van gemiddelde afmetingen in Nederland met een HR-combiketel en waarin genoemde maatregelen nog niet toegepast zijn. Uw stookgedrag is van invloed op de werkelijke besparing die u realiseert na het nemen van de maatregelen. Als u nu al weinig verwarmt is de besparing lager dan aangegeven (en andersom). U kan de verschillende besparingen bij elkaar optellen, behalve de besparing van de HR-ketel omdat die afhankelijk is van de mate van isolatie. Het genoemde rendement is vergelijkbaar met rente op een spaarrekening. (Bron: www.milieucentraal.nl) (Bron: www.milieucentraal.nl )

MvM Asbestinventarisatie Uw raadgevend ingenieur in milieu-, sloop- en asbest aangelegenheden Projectidentificatiecode: Rapportnummer: Versiedatum: Status:

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14538208/2