Vestigen voorkeursrecht ontwikkelzone Zijlweg-West

Raadsvoorstel

Onderwerp Vestigen voorkeursrecht ontwikkelzone Zijlweg-West Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/700081 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PG T. Hartog & M. Modderkolk 06-28431471 / 06-20623805 thartog@haarlem.nl / mmodderkolk@haarlem.nl Het college heeft op 26 maart 2024 besloten een (voorlopig) voorkeursrecht te vestigen voor Ontwikkelzone Zijlweg-West. Op 2 april 2024 is het ontwerpraadsbesluit (2024/484185) vrijgegeven voor de inspraak. Het voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet is een instrument om gemeentelijke regie te kunnen voeren ten aanzien van de gebiedsontwikkeling van de zone Zijlweg-West en daarmee de doelstellingen waar te kunnen maken zoals opgenomen in de ontwikkelvisie Zijlweg-West en omgeving (2019/836482) en de toegekende subsidie Woningbouwimpuls (2022/1254933).

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

De raad dient binnen drie maanden na het ingaan van het door het college (voorlopig) gevestigde voorkeursrecht een (definitief) voorkeursrecht te vestigen. Om aan de eisen van het voorkeusrecht te kunnen voldoen wordt de raad daarnaast voorgesteld om af te zien van een voorhangprocedure bij toekomstige aankopen en over deze voorgestelde werkwijze een zienswijze ter kennis van het college te brengen. De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.  Collegebesluit Ontwerpbesluit vestiging voorkeursrecht voor ontwikkelzone Zijlweg-West (2024/484185)  Collegebesluit Vestiging (voorlopig) voorkeursrecht voor ontwikkelzone Zijlweg-West (2024/449947)  Startnotitie Ontwikkelzone Zijlweg-West (2018/137889)  Vaststellen ontwikkelvisie Zijlweg (2019/836482)  Actieplan versnelling woningbouw (2020/485204)  Vaststellen Omgevingsvisie Haarlem 2045 (2021/492095)  Toekenning impulsbijdrage versnelling woningbouw voor ontwikkelzone Zijlweg-West (2022/1254933)  Vaststellen Ontwikkelstrategie Zijlweg-West (2023/210100)

Kenmerk: 2024/700081

1/8

Besluit college d.d. 14 mei 2024

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ……….

de burgemeester,

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de gronden, gelegen in de gemeente Haarlem, zoals aangeduid op de kaart, die bij dit besluit is gevoegd en gewaarmerkt en daarvan deel uitmaakt. 2. een krediet van € 5 mln. beschikbaar te stellen en vrij te geven voor aankopen in het kader van het voorkeursrecht ten behoeve van de ontwikkelzone Zijlweg-West. 3. voor toekomstige aankopen in het kader van het voorkeursrecht onder de Omgevingswet ten behoeve van de ontwikkelzone Zijlweg-West af te zien van een voorhangprocedure en over deze voorgestelde werkwijze een zienswijze ter kennis van het college te brengen.

de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2024/700081

2/8

1. Inleiding Aanleiding De ontwikkelzone Zijlweg-West wordt getransformeerd naar een gemengd gebied voor woningen, voorzieningen en economische functies, dat afwijkt van het huidige gebruik van deze gronden. Met het toekennen van de subsidie Woningbouwimpuls komt de realisatie van de ontwikkelzone dichterbij. Om de regie over de herontwikkeling in het betreffende gebied in de hand te houden, speculatie te voorkomen en versnipperd grondeigendom te concentreren, wenst de gemeente een voorkeursrecht op basis van de Omgevingswet op dit gebied te vestigen. Om die reden heeft het college op 26 maart 2024 besloten een (voorlopig) voorkeursrecht te vestigen binnen de mogelijkheden van het voorkeursrecht onder de Omgevingswet. Dit creëert de mogelijkheid voor de gemeente om als eerste gegadigde deze grondposities te verwerven. Het collegebesluit dient binnen drie maanden te worden opgevolgd door een besluit van de raad tot vestiging van een voorkeursrecht. Na bestendiging is de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht gelegen drie jaar na het ingaan ervan. Het voorkeursrecht vervalt dan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Procesverloop Het ontwerp-raadsbesluit is op 3 april 2024 gepubliceerd.

De eigenaren zijn per aangetekende brief geïnformeerd en hebben twee weken de gelegenheid gekregen zienswijzen in te dienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend (bijlage c). De zienswijzen hebben geen aanleiding gegeven om het ontwerpraadsbesluit aan te passen. Het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht is nu gereed voor vaststelling door de raad. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de gronden, gelegen in de gemeente Haarlem, zoals aangeduid op de kaart, die bij dit besluit is gevoegd en gewaarmerkt en daarvan deel uitmaakt. 2. een krediet van € 5 mln. beschikbaar te stellen en vrij te geven voor aankopen in het kader van het voorkeursrecht ten behoeve van de ontwikkelzone Zijlweg-West. 3. voor toekomstige aankopen in het kader van het voorkeursrecht onder de Omgevingswet ten behoeve van de ontwikkelzone Zijlweg-West af te zien van een voorhangprocedure en over deze voorgestelde werkwijze een zienswijze ter kennis van het college te brengen.

Kenmerk: 2024/700081

3/8

3. Beoogd resultaat Met het vestigen van het voorkeursrecht op de ontwikkelzone Zijlweg-West heeft de gemeente de mogelijkheid een strategische grondpositie te verwerven binnen de gehele gebiedsontwikkeling, versnipperd grondeigendom te concentreren en prijsopdrijving te mitigeren. Met de vestiging van een voorkeursrecht wordt bereikt dat andere eigenaren of zakelijk gerechtigden in het gebied, indien zij tot verkoop of overdracht willen overgaan, hun rechten eerst aan de gemeente dienen aan te bieden. De gemeente kan op deze manier beter invulling geven aan haar rol bij de beoogde ontwikkeling van de zone Zijlweg-West. 4. Argumenten 4.1 Het vestigen van een voorkeursrecht is de beste manier om het beoogde resultaat te bereiken Haarlem heeft de ambitie voor 2030 10.000 woningen te realiseren. De ontwikkelzone Zijlweg-West levert een substantiële bijdrage. Om te voorkomen dat eigenaren of zakelijk gerechtigden van percelen die deel uitmaken van deze ontwikkelzone rechtshandelingen verrichten, die verwerving c.q. ontwikkeling in de door de gemeente beoogde richting zouden kunnen bemoeilijken of vertragen, is het van belang dat de gemeente gebruik maakt van haar wettelijke bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen. Daarover dient de raad uiteindelijk te beslissen.

Om te voorkomen dat de markt in de aanloop tot die openbare besluitvorming zich daarop instelt, biedt de wet de mogelijkheid dat het college vooruitlopend op een raadsbesluit als het ware voorlopig het voorkeursrecht vestigt. Het college heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt met zijn besluit van 26 maart 2024. Deze voorlopige vestiging vervalt, indien de raad niet binnen drie maanden na het ingaan ervan deze bestendigt. 4.2 Het voorkeursrecht is onderdeel van de beoogde ontwikkelingsstrategie Onderdeel van de beoogde ontwikkelstrategie Zijlweg-West (2023/210100) is dat de gemeente het voorkeursrecht onder de Omgevingswet als mogelijk instrument kan inzetten voor het realiseren van de gewenste gebiedsontwikkeling. 4.3 Met het voorkeursrecht krijgt de gemeente meer regie op de gewenste gebiedsontwikkeling Het doel van het vestigen van een voorkeursrecht is het creëren van een verplichting voor de huidige eigenaren van de betrokken gronden om bij een voorgenomen verkoop van die gronden eerst de gemeente in de gelegenheid te stellen de gronden te verwerven. Kortgezegd is geen sprake van een verkoopverplichting, maar van een aanbiedingsplicht in een vrijwillige verkoopsituatie, waarbij de gemeente het recht van eerste koop heeft. Met de gekochte gronden heeft de gemeente de mogelijkheid te acteren binnen het gebied en versnipperd grondeigendom te concentreren.

Door zowel ruil als verkoop kunnen deelontwikkelingen in het gebied beter mogelijk worden gemaakt. Vanzelfsprekend betekent het niet hebben van een grondpositie, dat minder sturing gegeven kan worden aan de gewenste gebiedsontwikkeling. 4.4 Het voorkeursrecht voorkomt ongewenste grondspeculaties in Zijlweg-West Met de door het ministerie van BZK gehonoreerde WBI-subsidie (2022/1254933) en het straks vast te stellen Masterplan wordt het aantrekkelijk voor speculanten om vrijkomende grondposities te verwerven. Hiermee wordt de ontwikkeling van Zijlweg-West complexer, risicovoller en vooral

Kenmerk: 2024/700081

4/8

kostbaarder. Met de vestiging van het voorkeursrecht wordt voorkomen dat grondspeculanten grondposities verkrijgen. Prijsopdrijving kan nadelige gevolgen hebben voor het kostenverhaal en de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling. 4.5 Algemeen belang weegt zwaarder dan individueel belang eigenaar Het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht weegt zwaarder dan het individuele (financiële) belang van de eigenaar. Het vestigen van het voorkeursrecht maakt dat de eigenaar bij een voorgenomen verkoop haar percelen eerst aan de gemeente moet aanbieden. De eigenaar is dus niet vrij om te vervreemden aan wie zij wil. Deze beperking voor de eigenaar weegt echter niet op tegen het algemeen belang van de gemeente om regie te houden op de ontwikkeling en realisatie van de toegedachte bestemming op de betrokken locatie. 4.6 De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpraadsbesluit Ten aanzien van het ontwerpraadsbesluit zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen geven geen aanleiding tot het aanpassen van het ontwerpraadsbesluit. Bij de beoordeling van de ingebrachte zienswijzen is meegewogen dat de wetgever bij de totstandkoming van het voorkeursrecht rekening heeft gehouden met de belangen van eigenaren en beperkt grondgerechtigden.

Het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat de grondeigenaar zijn eigendomsrecht niet meer kan uitoefenen, maar heeft uitsluitend tot doel om de gemeente, indien de grondeigenaar wenst te verkopen, een eerste recht van koop te verschaffen op de gronden. Daarnaast is sprake van een uitgebreide rechtsbescherming in de regeling van het voorkeursrecht onder de Omgevingswet en worden bestaande rechtsverhoudingen gerespecteerd. De gerechtigden ontvangen een reële prijs voor hetgeen zij willen verkopen. Immers, wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kan de eigenaar aan burgemeester en wethouders verzoeken om de rechter te verzoeken hierover een oordeel te geven. Voor een overzicht van de zienswijzen en de beantwoording daarvan wordt verwezen naar de Nota van beantwoording (bijlage c). 4.7 In het kader van het voorkeursrecht is een krediet noodzakelijk om snel aankopen te kunnen doen Het gevraagde krediet bedraagt €5,0 mln. De verwachting is dat er met dit krediet voldoende flexibiliteit is om adequaat te kunnen handelen als meerdere percelen worden aangeboden. De kosten worden gedekt uit de businesscase Zijlweg-West, waar bij de actualisatie het gevraagde krediet als budget voor aankopen zal worden opgenomen. Doel van een aankoop is om dit ook zo snel mogelijk door te verkopen aan ontwikkelende partijen.

Het tekort op de businesscase wordt voor 50% gedekt uit de verkregen WBI-subsidie en voor 50% uit de zonereserve. Bij een strategische aankoop zal altijd worden getoetst in hoeverre dit past binnen de kaders van de businesscase.

Kenmerk: 2024/700081

5/8

Mocht het krediet op termijn niet voldoende zijn, dan zal een aanvullend krediet worden gevraagd voor extra dekking. 4.8 Voorhangprocedure niet haalbaar in verband met termijnen voorkeursrecht Het college dient binnen zes weken na ontvangst van een aanbod tot koop te besluiten of de gemeente in beginsel bereid is de gronden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen (artikel. 9.13 Omgevingswet). Bij overschrijding van deze termijn is de vervreemder (eigenaar) vrij is om de grond aan een andere partij te verkopen. Het voorkeursrecht komt dan te vervallen. Bij aankopen van grond > € 500.000 door de gemeente wordt gebruikelijk een voorhangprocedure gehanteerd, waarbij de raad wordt gevraagd een zienswijze te geven. Het organiseren van een voorhangprocedure binnen de wettelijke termijn van artikel 9.13 Omgevingswet is gezien het vergaderschema van college en raad echter niet haalbaar. Om die reden wordt de raad verzocht een zienswijze te geven over het afzien van een voorhangprocedure voor aankopen in het kader van de het voorkeursrecht onder de Omgevingswet ten behoeve van de zoneontwikkeling Zijlweg-West. De raad wordt zo snel mogelijk geïnformeerd over individuele aanbiedingen via een raadsinformatiebrief. Financiële gevolgen Het vestigen van het voorkeursrecht creëert de mogelijkheid om op basis van het voorkeursrecht (strategische) grondposities te verwerven.

Bij een grondaankoop door de gemeente is het streven om de grond zo kort mogelijk op de balans te laten staan. De gemeente acteert actief binnen de deelgebieden waar de gemeente een sterke grondpositie heeft of de maatschappelijke urgentie hoog is. Het is dan ook de intentie om de gronden door te verkopen naar een ontwikkelaar of actief te exploiteren door de gemeente op korte termijn. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 Instellen van het voorkeursrecht kan worden ervaren als onterecht overheidsingrijpen Er bestaan ook nadelen aan het gebruik van het voorkeursrecht. Zo kunnen eigenaren een gemeentelijk voorkeursrecht als een belemmering op het zakelijk handelen zien en ervaren als ‘onterecht overheidsingrijpen’. Het is van belang om direct na vestiging van het voorkeursrecht goed te communiceren. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld kenbaar maken dat het zogenoemde ‘doorstoten’ van vastgoed in het kader van bedrijfsopvolging of bedrijfsverkoop een reden kan zijn voor de gemeente om onder voorwaarden van het eerste recht van koop af te zien. 5.2 Gevolgen bij aanbieding gronden aan de gemeente Als gevolg van de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kunnen gronden aan de gemeente te koop worden aangeboden. De eventuele aankoop door de gemeente moet gebeuren tegen de marktwaarde waarde.

Als de gemeente niet reageert binnen de termijn van 6 weken na een aanbod van een eigenaar, dan heeft dat tot gevolg dat de grondeigenaar vrij is om de grond aan een andere partij te verkopen. Het voorkeursrecht komt dan ook te vervallen.

Kenmerk: 2024/700081

6/8

5.3 Het voorlopige voorkeursrecht moet binnen drie maanden door de raad worden bestendigd Het is zoals gesteld noodzakelijk dat de raad binnen drie maanden na inwerkingtreding van het collegebesluit tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht dit laat volgen door een besluit tot het (definitief) vestigen van het voorkeursrecht. Gebeurt dit niet of niet op tijd, dan kan gedurende twee jaar geen nieuw voorkeursrecht worden gevestigd. 5.4 Binnen drie jaar moet een omgevingsvisie, programma of een omgevingsplan worden vastgesteld Een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid aanhef en onder c Omgevingswet vervalt van rechtswege drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan (artikel 9.4, eerste lid, aanhef en onder a Omgevingswet). In dat geval kan gedurende twee jaar geen nieuw voorkeursrecht worden gevestigd (artikel. 9.3 Omgevingswet). Indien tijdig een omgevingsvisie of programma wordt vastgesteld, blijft het voorkeursrecht van rechtswege gelden tot uiterlijk drie jaar na vaststelling daarvan. Binnen die termijn dient dan een wijziging van het omgevingsplan tot stand te worden gebracht.

Als dat tijdig gebeurt, blijft het voorkeursrecht 5 jaar nadien gelden, welke termijn eenmaal met 5 jaar kan worden verlengd. De totale maximale geldingsduur van een voorkeursrecht is dus 3 maanden + 3 jaar + 3 jaar + 5 jaar + 5 jaar verlenging. Dat is 16 jaar en 3 maanden. Het is ook mogelijk om binnen de eerste drie jaar na de eerste aanwijzing meteen een wijziging van het omgevingsplan tot stand te brengen. In dat geval geldt het voorkeursrecht 5 jaar nadien, welke termijn één maal met 5 jaar kan worden verlengd en is de maximale geldingsduur dus 3 maanden + 3 jaar + 5 jaar + 5 jaar verlenging, ofwel 13 jaar en 3 maanden. De komende periode wordt onderzocht welk van de twee opties de beste keus is voor de ontwikkelzone Zijlweg-West. 6. Uitvoering Communicatie:  De Nota van beantwoording zienswijze wordt verstuurd aan de indieners van zienswijzen. Zij worden uitgenodigd voor behandeling van het raadsvoorstel in de commissie Ontwikkeling.  Van het raadsbesluit tot aanwijzing wordt door het college mededeling gedaan aan ieder van de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden.  De raad wordt zo snel mogelijk geïnformeerd over individuele aanbiedingen tot aankoop van gronden via een raadsinformatiebrief. Bezwaar en beroep:  Tegen het raadsbesluit tot vestiging van een voorkeursrecht staat bezwaar open bij de raad.

Kenmerk: 2024/700081

7/8



Bezwaar of beroep tegen het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing wordt mede geacht te zijn gericht tegen het in werking getreden besluit van de gemeenteraad (artikel 16.32c, eerste lid Omgevingswet).

Vervolgproces:  Afronden van ontwerp-masterplan Zijlweg-West + vrijgeven voor inspraak 3e kwartaal 2024  Besluitvorming in college en raad over het masterplan 4e kwartaal 2024/1e kwartaal 2025. 7. Bijlagen Bijlage a. Kadastrale kaart met markering eigendommen waar het voorkeursrecht op gevestigd wordt Bijlage b. Lijst met overzicht eigenaren ‘aanwijzing voorkeursrecht’ Bijlage c. Nota van beantwoording zienswijze

Kenmerk: 2024/700081

8/8