Verkoop Jan Sluijterslaan 2 en Ternatestraat 16 - getekend raadsbesluit

Collegebesluit

Gemeenfe Haarlem

Onderwerp Verkoop Jan Sluijterslaan 2 en Ternatestraat 16 Nummer

2024/1580795

Portefeuillehouder

Raadt, E. de

Programma/beleidsveld

4.5 Overige beheerstaken

Afdeling

VG

Auteur

Gerritse, A. S.

Telefoonnummer

06 81067212

Email

sgerritse@haarlem.nl

Kernboodschap

Het college van B&W is voornemens om de bedrijfspanden aan de Jan Sluijterslaan 2 en Ternatestraat 16 in Haarlem te verkopen aan de zittende huurder, Stichting Hero Kindercentra. De panden, die deel uitmaken van het niet-strategische vastgoed van de gemeente, hebben in het portefeuilleplan 2023 de categorie 'afstoten-verkopen' gekregen. De locaties zijn in gebruik als kinderdagverblijf en deels ook als buitenschoolse opvang en hebben een gezamenlijk bruto vloeroppervlakte van 1.072m2. De panden worden verkocht tegen een vooraf vastgestelde marktconforme prijs en biijven na de verkoop in gebruik als

_______________________ kinderopvanglocatie. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Behandelvoorstel voor Gemeentewet bevoegd inzake de aan -en verkoop van onroerende zaken te commissie besluiten. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,--, beslist het college niet dan nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen tot verkoop en hiertoe in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169, vierde lid Gemeentewet en artikel 8, eerste lid aanhef onder a van de 'Financiële Verordening gemeente Haar!em 2024'. Met het oog op de bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens als bedoeld in artikel 5.1 tweede !id aanhef en onder f van de Wet open overheid wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd ten aanzien van delen van de bijlagen 1 tot en met 4 bij dit besluit. Nu er aan de raad wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen besluit wordt gevraagd (zware voorhangprocedure) adviseert de commissie Ontwikkeling de raad hierover.

Kenmerk: 2024/1580795/SG

1/8

Relevante eerdere besluiten

Nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed, nummer 2019/44124. zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling, d.d. 16 oktober 2019; Portefeuilleplan Vastgoed met nummer 2023/1560529, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 5 oktober 2023; Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020, nummer 2019/813237, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 9 januari 2020; Moment doorlopen voorhangprocedure in het verkoopproces gemeentelijk vastgoed 2020/7432A zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 14 september 2020 en in de raad d.d. 22 oktober 2020; Inzet instrumentarium antispeculatie (2021/413072) in commissie Ontwikkeling van 30 september 2021.

Besluit college d.d. 12 november 2024

Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Tot verkoop van de panden Jan Sluijterslaan 2 (2033 TM), kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie P, nummer 3406, ter grootte van 1.700m2 en Ternatestraat 16 (2022 Bv), kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, nummer 7368, ter grootte van 1.441m2, aan de zittende huurder voor een totaalbedrag van € 1.452.000,- k.k., onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de door de raad ter kennis aan het college gebrachte wensen en bedenkingen geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken. 2. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van gedeeiten van de bij dit besluit behorende bijlagen 1 tot en met 4 een verplichting tot geheimhouding op, ter bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 tot en met 4 (taxatierapporten) is voor onbepaalde tijd van kracht. Halfjaarlijks zal worden bekeken of de verplichting tot geheimhouding nog relevant is of kan worden opgeheven. 3. Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid. de secretaris,

Kenmerk: 2024/1580795

de burgemeester,

2/8

Zienswijze Raad

De raad der gemeente Haarlem,

d.cl. 9..DEC.2O2 24 (wordt ingevuld door de

Gelezen het verzoek van het college van burgemeester en wethouders

griffie) brengt zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college ten aanzien van het voornemen van het college om over te gaan tot verkoop van de panden Jan Sluijterslaan 2 (2033 TM), kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie P, nummer 3406, ter grootte van 1.700m2 en Ternatestraat 16 (2022 Bv), kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, nummer 7368, ter grootte van 1.441m2, aan de zittende huurder voor een totaalbedrag van € 1.452.000,- k.k.

1 9 OEC2024

Gedaan in de vergadering van..............................

de voorzitter,

er,

1. lnleiding

Jan Sluijterslaan 2

Ternatestraat 16

De bedrijfspanden aan de Jan Sluijterslaan 2 en Ternatestraat 16 in Haarlem worden door de gemeente verkocht aan de zittende huurder. De panden, die deel uitmaken van het niet-strategische vastgoed van de gemeente, hebben in het portefeuilleplan 2023 de categorie 'afstoten-verkopen' gekregen. De locaties zijn in gebruik als kinderdagverblijf en deels ook als buitenschoolse opvang en hebben een gezamenlijk bruto vloeroppervlakte van 1.072 m2. De panden worden verkocht tegen een voorafvastgestelde marktconforme prijs en blijven na de verkoop in gebruik als kinderopvanglocatie.

Kenmerk: 2024/1580795

3/8

ln de Omgevingsvisie 2045 is benoemd dat de gemeente Haarlem een versterkt sociaal weefsel ambieert met een sterk sociaal-maatschappelijk voorzieningenaanbod. Dit betekent dat het aanbod aan kinderopvangen in voldoende mate moet aansluiten bij het inwonersaantal van Haarlem, waarbij in ogenschouw moet worden genomen dat het inwonersaantal de komende jaren zal toenemen. De gemeente Haarlem heeft in haar coalitieakkoord 2022 - 2026 'Actie!' dan ook tot doel om het tekort aan kinderopvang te verkleinen. Echter, in haar strategisch portefeuilleplan vastgoed 2023 heeft de gemeente vastgelegd dat het geen kerntaak is om kinderopvang actiefte huisvesten in haar eigen vastgoedportefeuille. Door de verkoop van deze twee objecten aan de zittende huurder, HERO Kindercentra, die hebben aangegeven dat zij graag zelf willen investeren en verduurzamen in de panden welke zij in eigendom verkrijgen bestendigt de gemeente Haarlem voor de langere termijn deze mogelijkheid. 2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Tot verkoop van de panden Jan Sluijterslaan 2 (2033 TM), kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie P, nummer 3406, ter grootte van 1.700m2 en Ternatestraat 16 (2022 Bv), kadastraal bekend gemeente Schoten, sectie B, nummer 7368, ter grootte van 1.441m2, aan de zittende huurder voor een totaalbedrag van € 1.452.000,- k.k.

onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de door de raad ter kennis aan het college gebrachte wensen en bedenkingen geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken. 2. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van gedeelten van de bij dit besluit behorende bijlagen 1 tot en met 4 een verplichting tot geheimhouding op, ter bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens, als bedoeld in artikei 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 tot en met 4 (taxatierapporten) is voor onbepaalde tijd van kracht. Halfjaariijks zal worden bekeken of de verpiichting tot geheimhouding nog relevant is of kan worden opgeheven. 3. Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid. 3. Beoogd resultaat Verkoop aan de huidige huurder, zijnde HERO kindercentra, in de huidige staat "as-is, where is" De opbrengst wordt aangewend voor het verrichten van (achterstallig) onderhoud van de strategische panden van de gemeente Haarlem. 4. Argumenten 1.

Bijdrage verkoop van niet-strategische panden

Met de verkoop wordt uitvoering gegeven aan het beleid om niet-strategische panden te verkopen. De meeropbrengst uit de verkoop en de vrijvallende exploitatielasten van niet-strategische panden

Kenmerk: 2024/1580795

4/8

wordt ingezet voor beheer en onderhoud van de strategische vastgoedportefeuille van de gemeente Haariem.

Kenmerk: 2024/1580795

5/8

Verkoop 1-op-l vindt plaats in afwijking van de TOM-procedure bij de verkoop van vastgoed Het college is bevoegd om gemotiveerd te besluiten tot afwijking van het zogenoemde TOM-principe

2.

(transparant, openbaar en marktconform) bij de verkoop van vastgoed. ln dit beleid (de 'Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019') wordt onder andere de volgende uitzondering toegestaan: "Andere verhuurde objecten (niet zijnde woningen) lngeval van andere verhuurd vastgoed, zoals bedrijfsgebouwen, is het afhankelijk van het gesloten huurcontract of sprake is van een uitzondering op het TOM-principe. Bij langdurige huurovereenkomsten (>5 jaar of onbepaalde tijd) wordt het object eerst aan de huurder aangeboden, tenzij sprake is van een herontwikkelingsopgave." De 1-op-l verkoop moet wel plaatsvinden tegen een marktconforme prijs. De marktconforme prijs (= de koopsom) is in dit geval vastgesteld op basis van door twee onafhankelijke taxateurs uitgevoerde taxatierapporten( bijlagen l tot en met 4 bij dit besluit) waarbij de gemiddelde marktwaarde als vaste, niet-onderhandelbare koopsom is vastgesteld. Het betreft hier een 'platte' verkoop (d.w.z. een verkoop van bestaand vastgoed zonder herontwikkelingsopgave). Deze verkoop behoeft goedkeuring van de Raad van Toezicht van HERO Kindercentra en vindt vanuit de gemeente plaats met een totstandkomingvoorbehoud in koopovereenkomst, zoals bedoeld in de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020.

Verkoop aan part!j hoeft niet opnieuw naar commissie en raad Verkoop van onroerende zaken is een collegebevoegdheid (ingevolge artikel 160, eerste lid aanhef

3.

en onder d van de Gemeentewet). Bij verkopen van onroerende zaken boven de € 500.000 is op grond van artikel 8, eerste lid aanhef en onder a van de 'Financiële verordening gemeente Haarlem 2024' de zogenoemde 'zware' voorhangprocedure voorgeschreven. Door voorafgaand aan de gunning de raad om zijn wensen en bedenkingen te vragen ten aanzien van het voornemen van het college om de panden te verkopen aan de zittende huurder tegen een marktconforme koopsom, is de koop daarna een logisch gevoig van de gevolgde procedure. Het naar voren halen van de zware voorhangprocedure in plaats van achteraf na de koop, biedt marktpartijen comfort en op korte termijn meer zekerheid, hetgeen stimulerend werkt op het verkoopproces. Na de definitieve koop zal de raad hierover worden geïnformeerd. 4. Pand wordt ('as is, where is') in de huidige staat overgedragen Koper verwerft het pand in de huidige staat waarmee het verkochte wordt aanvaardt in juridischeen milieusituatie, zoals die ¡s op de datum van overdracht. De gemeente verstrekt geen garanties en aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid ter zake van het verkochte.

Kenmerk: 2024/1580795

6/8

'-r-

5. Anti-speculatiebeding lngeval van een i-op-i verkoop via de uitzonderingsregei (Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019) wordt ten gunste van de gemeente bij de eventuele (door)verkoop een anti-speculatiebeding in de overeenkomst opgenomen door middel van een recht op eerste koop. 6. Financien Het vigerende gemeentelijk beleid is er op gericht om geen vastgoed te behouden dat geen strategische waarde heeft. Nu de panden niet-strategisch zijn betekent het dat de objecten kunnen worden afgestoten. Dit houdt in dat er op niveau geen planmatig onderhoud meer wordt uitgevoerd en wat ook voor panden geidt die op instandhouding staan (schoon, heel en veilig). De opbrengst (koopsom minus boekwaarden) van deze verkoop wordt conform bestaand beleid toegevoegd aan de reserve Vastgoed. Voor een totaaloverzicht van de verkooptransactie wordt verwezen naar bijlage 5 (financiële informatie). 7. Het opleggen van een geheimhoudingsverplichting is noodzakelijk om de gerechtvaardigde belangen van de betrokken taxateurs te beschermen Door twee onafhankelijke taxateurs zijn in totaal vier taxatierapporten geleverd waarin de marktwaarde per object is aangegeven en waarin wordt beschreven hoe deze tot stand is gekomen met de daaraan gekoppelde financiële gegevens.

ln deze rapporten worden tevens referentieobjecten genoemd en rekenmethodieken gebruikt om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde. Deze referentieobjecten en rekenmethodieken zijn te beschouwen als in artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder f van de Wet open overheid bedoelde 'andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens'. De in de taxatierapporten opgenomen informatie geeft inzicht in hun strategie en de werkwijze van berekeningen. De geheimhoudingsplicht ten aanzien van die gegevens dient het doel om de gerechtvaardigde belangen van de taxateurs te beschermen. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd voor onbepaalde tijd, omdat nu nog niet duidelijk is wanneer de genoemde concurrentiegevoelige gegevens hun actualiteit verliezen en alsnog openbaar kunnen worden gemaakt. Halfjaarlijks wordt beoordeeld of de geheimhoudingsplicht nog relevant is of dat deze kan worden opgeheven. 8. Uitvoering gegeven aan het Didam-arrest ln het kader van het 'Didam-arrest' zijn de objecten op 12 maart 2024 gepubliceerd op de gemeentelijke website en op Overheid.nl. Op deze publicatie zijn geen verdere reacties binnengekomen. Met deze publicatie heeft de gemeente uitvoering gegeven aan de eisen die aan de verkoop worden gesteld op grond van genoemd arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021.

Kenmerk: 2024/1580795

7/8

5. Risico's en kanttekeningen Koop kan worden ontbonden op basis van niet verkrijgen financiering ln de koopovereenkomst kan ten behoeve van koper een financieringsvoorbehoud worden opgenomen tot maximaal de hoogte van de koopsom. Koper heeft de gelegenheid de benodigde financiering te verkrijgen. Bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud door koper zal de koop worden ontbonden en blijft kandidaat-koper de objecten huren. 6. Uitvoering Nadat de bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden, zal de koopovereenkomst in overeenstemming met het mandateringsbesluit gemeente Haarlem 2018 door de afdelingsmanager Vastgoed worden ondertekend en zal de overdracht binnen de overeengekomen termijn volgen waarbij gestreefd wordt voor eind van dit kaienderjaar. 7. Bijlagen Gedeeltelijk geheim 1. Taxatierapport Pand Makelaars — Jan Sluijterslaan 2 2. Taxatierapport Pand Makelaars — Ternatestraat 16 3. Taxatierapport Bedrijfslocatie —Jan Sluijterslaan 2 4. Taxatierapport Bedrijfslocatie — Ternatestraat 16 Openbaar 5. Financiële informatie 6. Uitgiftetekeningen

Kenmerk: 2024/1580795

8/8