Vaststellen ontwikkelstrategie Spaarndamseweg

Raadsstuk

Onderwerp Vaststellen ontwikkelstrategie Spaarndamseweg Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2022/0854717 Roduner, F.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PG Baas, J. 023-5115738 jbaas@haarlem.nl Ontwikkelzone Spaarndamseweg transformeert de komende jaren naar een aantrekkelijk en gemengd stedelijk gebied. Binnen de zone worden naast 650 tot mogelijk wel 1.200 nieuwe woningen ook nieuwe voorzieningen, werkgelegenheid en aantrekkelijke straten en een groenere openbare ruimte gerealiseerd. In december 2022 is de zone als een niet-prioritaire zone is aangemerkt. Voor deze zone geldt dat inmiddels vrijwel alle private ontwikkelingen op dit moment al lopen en dat daarmee de bouw van nieuwe woningen weinig gevaar loopt. Het is echter raadzaam om aandacht te blijven schenken aan die publieke projecten en investeringen die noodzakelijk zijn om een naast nieuwe woningen ook een aantrekkelijke en leefbare stad te ontwikkelen. Omdat de gemeente Haarlem nagenoeg geen grondbezit heeft, is zij voor de ontwikkeling afhankelijk van de zone en het behalen van de beleidsdoelstellingen voor een aanzienlijk deel afhankelijk van marktpartijen en private ontwikkelingen. Daarnaast moet er de komende periode financiering gevonden worden voor de investeringen in de publieke projecten binnen de zone. In dat licht is het van belang goed na te denken voer de manier waarop gemeente regie houdt op de gewenste ontwikkeling van de zone. Hiervoor is een ontwikkelstrategie opgesteld.

Met deze ontwikkelstrategie wordt op zoneniveau bepaald hoe de gemeente wil samenwerken met marktpartijen, welke rol zij kan en wil nemen, hoe de projecten worden gefinancierd en welke risico’s er mee gemoeid zijn.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Niet van toepassing  

Vaststellen plan van aanpak ontwikkelgericht organisatie (2021/87667) Informatienota Stand van Zaken ontwikkelzones Haarlem (2021/177438)

Kenmerk: 2022/854717

1/6

    

Besluit College d.d. ………….

Besluit Raad d.d. ……….

Vaststellen ontwikkelvisie Spaarndamseweg (2019/836480) Startnotitie ontwikkelstrategie zone Spaarndamseweg-west (2018/137889) Ontwikkelzones: planning en procesgang (2018/702054) in de commissie Ontwikkeling van 6 december 2018 Programma Groei van Haarlem: studies groeipotentie en vervolgproces (2019/146039) in de commissie Ontwikkeling van 9 mei 2019 Concept ontwikkelvisie Spaarndamseweg ter inzage leggen (2019/521550) in de commissie Ontwikkeling van 28 augustus 2019.

1. het college stelt het voorstel aan de raad vast.

de secretaris, De raad der gemeente Haarlem,

de burgemeester,

Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De ontwikkelstrategie ontwikkelzone Spaarndamseweg vast te stellen.

de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Op 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Spaarndamseweg vastgesteld. Hiermee zijn de (ruimtelijke) kaders voorde ontwikkeling van ontwikkelzone Spaarndamseweg vastgelegd. Daar waar de ontwikkelvisie gaat over het ‘wat?’ daar gaat een ontwikkelstrategie veel meer over het ‘hoe?’ Met andere woorden: hoe gaat de gemeente Haarlem de doelstellingen uit de ontwikkelvisie de komende jaren realiseren en welke positie neemt de gemeente daarin? Het al dan niet hebben of verkrijgen van (grond-) posities speelt daarin een belangrijke rol. Daarnaast gaat de ontwikkelstrategie in op de wijze waarop projecten worden gefinancierd en welke risico’s daarmee gepaard gaan. Het gaat daarbij nadrukkelijk om een strategie voor de zone als geheel waarbij de samenhang tussen enerzijds de private projecten en de publieke projecten inzichtelijk wordt gemaakt. Waarom nu een Ontwikkelstrategie? Na de vaststelling van de ontwikkelvisie van de zone hebben de verschillende ontwikkelingen in de zone niet stil gestaan. Het ontbrak echter aan goede sturing en een aan een integrale benadering binnen de zone. Sinds begin 2022 is hiervoor een aparte

Kenmerk: 2022/854717

2/6

ontwikkelmanager aangesteld, die in lijn met de andere zones, nadere uitwerking moet geven aan de ontwikkelvisie en de relevante beleidsdoelstellingen (Omgevingsvisie) binnen de zone. De komende jaren wordt verder invulling gegeven aan de instrumenten die helpen om sturing te geven aan de ontwikkeling van de zone. De Ontwikkelstrategie de eerste stap om dit instrumentarium uit te breiden. In de jaren na 2023 is dan een stevige basis gelegd voor de zone ontwikkeling en kan er meer en beter worden gestuurd op het behalen van de resultaten binnen de zone. 2. Besluitpunten raad 1. De gemeenteraad stelt de Ontwikkelstrategie Ontwikkelzone Spaarndamseweg vast. 3. Beoogd resultaat Vaststelling van de ontwikkelstrategie geeft richting aan de verschillende rollen van waaruit de gemeente met marktpartijen kan en wil samenwerken en de wijze waarop zij de publieke projecten wil financieren en de risico’s die zij daarbij loopt. 4. Argumenten 1. De ontwikkelstrategie is een logische stap in de ontwikkeling van instrumentarium voor de zone Voor alle zones is met de vaststelling van de Ontwikkelvisie ,een Ontwikkelstrategie in het vooruitzicht gesteld. Hiermee past het document in de Haarlemse aanpak van de ontwikkelzones; 2.

De ontwikkelstrategie is een sturingsinstrument dat de ontwikkeling van de zone ondersteunt De ontwikkelstrategie helpt bij het verder in ontwikkeling brengen van de zone als geheel. De zone Spaarndamseweg lijkt een ‘mandje’ losse projecten waarin samenhang ontbreekt. De strategie laat zien dat publieke en private ontwikkelingen van elkaar afhankelijk zijn en dat er mogelijkheden liggen projecten aan elkaar te koppelen zodat er meerwaarde ontstaat; 3. De ontwikkelstrategie legt de rol van de gemeente vast binnen de verschillende projecten Met uitzondering van het project Spaarneboog (eo) heeft de gemeente bij de private ontwikkelingen heeft de gemeente een faciliterende rol. Dit betekent dat zij sturing geeft via het bestemmingsplan (publiek recht) en via anterieure overeenkomsten (privaat recht). Voor Spaarneboog, de grootste gebiedsontwikkeling binnen het gebied, wordt een samenwerkingsmodel geadviseerd. Dit krijgt in het vierde kwartaal van 2023 gestalte; 4. De ontwikkelstrategie prioriteert De ontwikkelstrategie geeft inzicht aan welke projecten de komende periode de meeste prioriteit wordt gegeven. Spaarneboog eo is vanuit haar omvang, haar potentiële bijdrage aan de verbetering van de zone en het grote aantal woningen en andere voorzieningen het speerpunt binnen de zone ontwikkeling.

Hier ligt ook de grootste kans om de openbare ruimte (Krugerkade, Nelson Mandelapark) een flinke kwaliteitsimpuls te geven;

Kenmerk: 2022/854717

3/6

5. De ontwikkelstrategie geeft inzicht in de verschillende financieringsmogelijkheden; De ontwikkelingsstrategie onderscheidt drie financieringsbronnen: de gemeente zelf, subsidies en fondsen en het kostenverhaal. Daarnaast geldt dat reeds gereserveerde gelden voor beheer en onderhoud benut kunnen worden in de aanpak van de openbare ruimte (werk met werk maken); 6. De ontwikkelstrategie geeft handvatten bij de professionalisering van kostenverhaal; Het verhalen van de kosten op de private ontwikkelingen wordt steeds gangbaarder binnen gemeenten. Het beperkt zich helaas nog vaak tot het in rekening brengen van de direct aan de ontwikkeling te relateren kosten. De ontwikkelstrategie biedt handvatten voor een professioneler en gunstiger kostenverhaal. Dit betekent dat de benodigde kosten voor de publieke werken binnen de zone op korte termijn in beeld moeten worden gebracht zodat een betere grondslag voor het kosten voor handen is. 7. De ontwikkelstrategie geeft inzicht in de risico’s en de beheersmaatregelen; Met een overwegend faciliterende rol binnen de zone loopt de gemeente beperkt financiële risico’s. Het kostenverhaal brengt echter wel verplichtingen met zich mee als het gaat om de realisatie van delen van het openbaar gebied.

Op het gebied van de realisatie van de doelstelling binnen de zone is de gemeente voor een groot deel afhankelijk van private investeringen door marktpartijen 8. participatie en inspraak De ontwikkelstrategie is bij uitstek een document waarin het de gemeentelijke strategie en de rol binnen het ontwikkelproces van de zone wordt beschreven. De ontwikkelstrategie doet geen uitspraken over de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van de zone zelf en heeft geen invloed directe invloed op de (fysieke) leefomgeving van omwonenden en belanghebbenden. Participatie en inspraak met betrekking tot de ontwikkelstrategie zelf is daarmee niet als noodzakelijk geacht. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Gemeente is afhankelijk van de markt De risico's die de gemeente Haarlem loopt in de verschillende projecten binnen de zone is sterk afhankelijk van de positie en de rol van de gemeente binnen de projecten. Met de uitvoering van de publieke projecten is het evident dat de gemeente hierin de grootste risico's loopt. Bij de private projecten met daarin een faciliterende rol zijn de (financiële) risico's die de gemeente loopt, beperkt. Maar de facilitaire rol maakt ook dat de invloed op het behalen van de doelstellingen binnen de planning eveneens beperkt is en dat de ontwikkeling van de private projecten vrijwel geheel afhangt van de markt (-ontwikkelingen).

Dat de gemeente vanuit een actieve grondpolitiek, dus vanuit een positie van grondverwerving en uitgifte meer financiële risico's loopt maar ook een grotere invloed heeft op de voortgang van de zone ontwikkeling moet niet worden overschat. De financiële risico's zijn bij een actieve

Kenmerk: 2022/854717

4/6

grondpolitiek aanzienlijk groter maar het uitgifte tempo van de gronden is evenals bij een faciliterende rol in grote mate afhankelijk van (macro economische) ontwikkelingen op de (woning-) markt. De enige knop die een gemeente in een eigendomssituatie heeft om aan te draaien voor het versnellen van het tempo, is de hoogte van de grondprijzen. Dit leidt echter al snel tot grote verliezen binnen de gemeentelijke Grondexploitaties zodat een verlaging van de grondprijzen in de praktijk niet vaak voorkomt en ontwikkelingen in de regel worden getemporiseerd. Bij het behalen van doelstellingen binnen de zone (woningaantallen, vergroening, mobiliteit, etc.) is de gemeente voor een groot deel afhankelijk van de markt en marktpartijen. De invloed die zij heeft op de voortgang in het behalen van resultaten is daarmee beperkt. De huidige (Marco-economische) marktontwikkelingen geven aanleiding tot zorg. Hoge bouwkosten, stijgende rentepercentages zorgen ervoor dat de woningmarkt op dit moment al hapert en dat marktpartijen eigen ontwikkelingen noodgedwongen moeten temporiseren waarmee de ontwikkeling van de zone stagneert. Dit effect zou overigens ook merkbaar zijn als de gemeente meer grondeigendommen zou hebben. Corporaties krijgen in dat geval een grotere rol. 2.

Prioritering zorgt voor vertragingen in publieke investeringen Het aanmerken van de zone als niet-prioritaire zone heeft als risico dat de uitvoering van de publieke projecten in de openbare ruimte op nog grotere achterstand wordt gezet. De uitvoering van deze projecten loopt nu al niet in de pas met de uitvoering van de private ontwikkellocaties. Deze achterstand wordt met de prioritering verder vergroot met als gevaar dat de zone over 5 jaar weliswaar nog verder is verdicht zonder dat er structureel is geïnvesteerd in de kwaliteit en de leefbaarheid van de naastgelegen bestaande buurten. Het verdient de aanbeveling dat zodra er weer capaciteit binnen de gemeente beschikbaar is, de globale uitwerking van de publieke werken op te pakken, zodat op relatief korte termijn een inschatting kan worden gemaakt van de investeringen en het ambitieniveau die noodzakelijk zijn om van de zone en de aanliggende wijken een aantrekkelijk gebied te maken. Daarmee wordt een begin gemaakt met de 'agendering' maar ook prioritering binnen de gemeentelijke begroting voor de komende jaren. 6. Uitvoering Eind 2022 heeft het College een besluit genomen ten aanzien de prioritering van de Ontwikkelzones in Haarlem.

Dit besluit hield onder meer in dat 'gebiedsontwikkeling en het toevoegen van woningen primair plaats vindt in de ontwikkelzones; in de rest van de stad wordt er terughoudend om gegaan met het toevoegen van woningen. Bij ontwikkelzones wordt prioriteit gegeven aan de zones die versneld kunnen worden gerealiseerd met behulp van de verkregen WBI-subsidies.' Dit besluit heeft gevolgen voor de inzet van de toch al beperkte beschikbare ambtelijke capaciteit binnen de gemeente Haarlem. Dit betekent dat tot nader order geen nieuwe projecten worden opgepakt en dat het ontwikkelmanagement zich tot een minimum beperkt. 7. Bijlage

Kenmerk: 2022/854717

5/6

Bijlage 1: Ontwikkelstrategie Ontwikkelzone Spaarndamseweg

Kenmerk: 2022/854717

6/6