Vaststellen bestemmingsplan Rootz - getekend raadsbesluit

<1*

Raadsbesluit

Gemeente Haarlem

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan Rootz

Nummer

2024/594381________________________________________________________

Portefeuillehouder

Roduner, FJ.________________________________________________________

Programma/beleidsveld

4.1 Wonen en woningbouw____________________________________________

Afdeling____________

OMB______________________________________________________________

Auteur_____________

Telefoonnummer_____

Dijk, I______________________________________________________________ 023-5114034________________________________________________________

Email_______________

idijk@haarlem.nl_____________________________________________________

Kernboodschap

De kantorenzone Schalkwijk Midden (het gebied tussen de Europaweg, Kennedylaan en Amerikaweg) ligt tussen de woonwijken van Schalkwijk en bestaat voornamelijk uit kantoorgebouwen en parkeerplaatsen. Het gebruik als kantorenzone sluit al geruime tijd niet meer aan bij de eisen van bedrijven, de stad

en de omwonenden. Een aantal kantoorgebouwen staat leeg of is tijdelijk in gebruik. Alle belanghebbenden hebben de wens om het gebied een nieuwe impuls te geven.

Op 20 juli 2017 heeft de raad het ontwikkelkader Schalkwijk-Midden vastgesteld, dat de basis biedt voor een nieuwe aanpak van de gebiedsontwikkeling. Het ontwikkelkader is gebaseerd op het concept "Stad tussen de bomen" waarbij een

autoluw stedelijk landschap wordt aangelegd met daarin verschillende gebouwen. Het ontwikkelkader bestaat uit drie componenten:

1. Het Manifest Schalkwoud, Nieuwe Stad Tussen de Bomen; 2. De Werkwijze ontwikkelkader + plotregels Schalkwijk Midden met bijbehorende plotregelkaart; 3. Het Handboek Inrichting, Schalkwoud, Stad Tussen de Bomen.

Binnen deze kaders wordt de locatie van het voormalige Belcantoterrein in Schalkwijk-midden herontwikkeld. De transformatie en sloop- nieuwbouwplannen

van dit project Rootz (voormalig Belcanto-terrein) in Schalkwijk Midden passen niet in het vigerende bestemmingsplan. Het betreft een dusdanig grote ontwikkeling van acht nieuwe gebouwen dat er een nieuw bestemmingsplan voor

is opgesteld. Meewerken aan het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is mogelijk, omdat de transformatieplannen voldoen aan het ontwikkelkader

Schalkwijk Midden, zoals vastgelegd in het Manifest, de plotregels en het

Handboek inrichting.

Kenmerk: 2024/594381

1/9

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 697 woningen, 40 zorgunits en een niet-woonprogramma met bijbehorende voorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen mogelijk. Het grootste deel van de woningen betreft middeldure huur (circa 330 stuks) en betaalbare koopwoningen (circa 200 stuks).

Voor deze ontwikkeling is d.d. 26 oktober 2021 het stedenbouwkundig plan door

het college vastgesteld, dat is uitgewerkt in het bestemmingsplan.

Omdat het ontwerpbestemmingsplan voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd, blijft op grond van artikel 4.6 lid 2 Invoeringswet Omgevingswet het oude recht op deze procedure van toepassing, totdat het bestemmingsplan van kracht is. Het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 18 oktober tot en met 28

november 2023. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het vaststellen van een bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad ingevolge artikel 3.1. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het

besluit omtrent het vaststellen van een exploitatieplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad ingevolge artikel 6.12 van de Wro.__________________________

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het

raadsstuk in de raadsvergadering.

Collegebesluit ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan Rootz, ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder (2023/1615232) Collegebesluit vaststellen stedenbouwkundig plan Rootz (2021/506880) Collegebesluit vaststellen Ontwikkelstrategie Schalkwijk - Midden (2017/274494) Vaststellen ontwikkelkader Schalkwijk-Midden met bijlagen Document 'Tussen de bomen' en 'Werkwijze ontwikkelkader + plotregels Schalkwijk Midden' (2017/238496) Vaststellen Ontwikkelvisie Europaweg (2019/676967) Vaststellen anterieure overeenkomst Rootz (2023/170705)

Relevante eerdere besluiten

Besluit College

1.

Het college stelt het voorstel aan de raad vast.

d.d. 14 mei 2024

2.

Het college besluit voorts voor de woningen hogere grenswaarden Wet geluidhinder vast te stellen voor de geluidsbelasting vanwege wegverkeerslawaai conform bijlage 5.

de secretaris,

Kenmerk: 2024/594381

de burgemeester,

2/9

Besluit Raad

dd..... 30 MEI 2024

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

Besluit: 1. Het bestemmingsplan Rootz gewijzigd vast te stellen (identificatienr.

2.

NLIMR0.0392.BP9120020-va01); Geen exploitatieplan vast te stellen.

de voorzitter.

deferfffier,

u

Kenmerk: 2024/594381

3/9

1. Inleiding Ontwikkelaar Rootz (combinatie van Amvest en Dura Vermeer) wil in Schalkwijk-Midden op het

voormalige Belcanto-terrein 697 woningen en 40 zorgunits gaan bouwen, inclusief commerciële- en maatschappelijke functies en gebouwde parkeervoorzieningen. Veruit het grootste deel van de woningen van Rootz zijn middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Voor deze ontwikkeling is d.d. 26 oktober 2021 het stedenbouwkundig plan door het college vastgesteld, dat is uitgewerkt in voorliggend ontwerpbestemmingsplan. Het plan maakt onderdeel uit van de ontwikkelzone Europawegzone en sluit aan bij de ambitie van het coalitieakkoord 2022-2026 om

10.000 woningen toe te voegen voor 2030.

Impressie beoogde eindsituatie Procesverloop Het ontwerpbestemmingsplan heeft gelijktijdig met het ontwerpbesluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder van 18 oktober tot en met 28 november 2023 ter inzage gelegen. In die periode heeft iedereen de gelegenheid gekregen zienswijzen in te dienen. Op 2 november 2023 is een

informatieavond gehouden voor omwonenden en andere belanghebbenden. Er zijn geen zienswijzen

op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Ook tegen het ontwerpbesluit hogere grenswaarden zijn geen zienswijzen ingediend. Wél bestaat er aanleiding het bestemmingsplan ambtshalve aan te

Kenmerk: 2024/594381

4*

passen (zie bijlage c). Het bestemmingsplan is nu gereed voor vaststelling door de gemeenteraad. Het vaststellen van het besluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder is een bevoegdheid van het

college.

2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het bestemmingsplan Rootz gewijzigd vast te stellen (identificatienr. NL.IMR0.0392.BP91200202.

vaOl); Geen exploitatieplan vast te stellen.

3. Beoogd resultaat Het bestemmingsplan biedt in samenhang met het besluit hogere waarden geluidshinder een actueel

juridisch-planologisch kader voor de gewenste herontwikkeling. 4. Argumenten 1. De ontwikkeling is grotendeels in lijn met het vastgestelde stedenbouwkundige plan De uitwerking van het bestemmingsplan, dat de nieuwbouw mogelijk maakt, is mede gebaseerd op het stedenbouwkundige plan, zoals vastgesteld door het college (2021/506880). Het sluit aan bij de door de raad vastgestelde Ontwikkelkader Schalkwijk-Midden (2017/238496) en de ontwikkelvisie

Europaweg (2019/676967) en draagt daarmee bij aan woningbouw, economie, duurzaamheid en groen in dit gebied. Op verzoek van de ontwikkelaar is op een aantal punten - omwille van de haalbaarheid - van het stedenbouwkundige plan afgeweken. Deze afwijkingen zijn beoordeeld. De wijzigingen zijn opgenomen in het bestemmingsplan en hebben onder meer betrekking op de

bouwhoogtes van de blokken B en C, een verbreding van blok F, een inkorting van blok E. Voor een compleet overzicht van de wijzigingen wordt verwezen naar bijlage 2 bij de toelichting (Notitie

aanpassing stedenbouwkundig plan). 2. De ontwikkeling vergroot de woningvoorraad in Haarlem met 697 woningen Het project draagt bij aan de woningbouwopgave van Haarlem die bestaat uit het realiseren van

10.000 woningen. Het meest recente bouwplan gaat uit van de bouw van 634 woningen en 40 zorgunits, met een bijbehorend programma van niet- woonfuncties gezamenlijk in de plint. Omwille van flexibiliteit bestaat de mogelijkheid het aantal woningen met 10% uit te breiden tot maximaal

697 woningen. In de ontwikkelovereenkomst van 2017 waren geen concrete afspraken gemaakt over woningbouw categorieën. Samen met de ontwikkelaar vindt de gemeente het belangrijk dat er veel betaalbare

koop- en huurwoningen worden gerealiseerd in Rootz. In de Anterieure Overeenkomst tussen

gemeente en ontwikkelaar is derhalve overeengekomen dat een groot deel van de woningen wordt gerealiseerd in de categorieën middeldure huur en betaalbare koop. Zo worden er 234 middeldure huurwoningen laag en 96 middeldure huurwoningen hoog gerealiseerd. Daarnaast worden er 194

Kenmerk: 2024/594381

5/9

woningen in de categorie betaalbare koop gerealiseerd. Tevens voldoet het project aan de eisen van

de toegekende Woningbouwimpuls (WBl) subsidie voor de Europawegzone en draagt het bij aan het

behalen van de doelstellingen waarvoor die subsidie is aangetrokken.

3. De ontwikkeling voorziet in diverse duurzaamheidsmaatregelen Naast de wettelijke duurzaamheidseisen is bij de planvorming rekening gehouden met een aantal aanvullende maatregelen. Het plan voor Rootz is onderdeel van het grotere plangebied 'Stad tussen de bomen'. Het plan voldoet aan de eisen uit de Richtlijn Duurzaam Bouwen en levert daarnaast een bijdrage aan de ambities voor wat betreft; natuurinclusief bouwen, klimaatadaptiviteit, circulair

ontwikkelen, energie en mobiliteit zoals vastgelegd in het Stedenbouwkundig Plan. Het plan bevat o.a. 9.000m2 volle grond wat ten goede komt aan het groen, klimaatadaptatie en waterberging. Materialen worden waar mogelijk hergebruikt, daken worden voorzien van PV-panelen en-/of groen. De gebouwen worden aangesloten op een warmte-koudeopslag-installatie (WKO). 4. Het advies van de Adviescommissie Omgevings Kwaliteit is positief De commissie heeft positief geadviseerd op het voorgenomen bouwplan en de ten opzichte van het vastgestelde stedenbouwkundige plan gewenste aanpassingen die met dit bestemmingsplan worden vastgelegd en blijft graag betrokken bij de uitwerking van het plan in de fase omgevingsvergunning.

5. De participatie en inspraak is zorgvuldig uitgevoerd De conceptstukken zijn in het voortraject gedeeld met de bestuurlijke vooroverlegpartners en de

wijkraden in Schalkwijk. Vervolgens heeft ook de ontwikkelaar diverse malen een informatieavond voor omwonenden en andere belangstellenden georganiseerd. De verantwoording over het doorlopen vooroverleg en participatie is opgenomen in paragraaf 6.2 van de toelichting. Na vrijgave van het ontwerp bestemmingsplan voor zienswijzen is er op 2 november 2023 nogmaals een

informatieavond georganiseerd. 6. Het kostenverhaal is verzekerd Het kostenverhaal is verzekerd. Met de ontwikkelaar is een Anterieure Overeenkomst afgesloten 2023/170705). Hierin zijn afspraken gemaakt over onder andere de bovenplanse kosten en de vergoeding van de ambtelijke kosten. Op grond van artikel 6.12 Wro kan om die reden een exploitatieplan achterwege blijven. 7. Groenparagraaf In 2017 is het Manifest Schalkwoud, Nieuwe Stad Tussen de Bomen door de raad vastgesteld. Dit

document geldt als kader voor de ontwikkeling van Schalkwijk Midden. Het voormalige gebied van Schalkwijk Midden bestond uit veel asfalt en beton. Het principe van Schalkwoud, Stad tussen de

bomen is simpel: auto's en asfalt eruit, bomen erin met herontwikkeling van de bestaande

bebouwing. Het eindbeeld dient een stadsbos-landschap te zijn, waarin de gebouwen als het ware te gast zijn in het bos en waarin de stedelijke functies wonen, werken en verblijven zoveel mogelijk met het landschap zijn verweven. Er wordt een grote hoeveelheid bomen geplant en groen aangelegd in

Kenmerk: 2024/594381

6/9

♦ƒ*

het gebied, waardoor het een prettig gebied moet worden om te wonen, te werken en te verblijven.

De bomen en het groen zullen bijdragen aan de ecologische waarde en hebben een bufferende werking waardoor regenwater langer vastgehouden kan worden in het gebied. De beplanting die

wordt toegepast is grotendeels inheems en er komen natuur inclusieve elementen, zoals

nestmogelijkheden voor vogels, vleermuizen en insecten. Daarnaast zal er ook een wadi als waterberging worden gerealiseerd in Schalkwijk Midden.

8. Het college dient het besluit hogere waarden vast te stellen, voordat kan worden besloten over vaststelling van het bestemmingsplan Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de wettelijk toegestane maximale grenswaarden geluid niet

worden overschreden, maar dat op een aantal gevels van een aantal woningen de wettelijke voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De cumulatie van het geluid levert geen onaanvaardbaar geluidsniveau op. Vanwege stedenbouwkundige, ruimtelijke en financiële redenen

kan de geluidsbelasting niet verder worden verlaagd. Ook kan het initiatief voldoen aan de

aanvullende voorwaarden uit het gemeentelijke geluidbeleid, dat bepaalt dat woningen een geluidluwe zijde dienen te hebben. Voor enkele woningen betekent dit dat aan de buitenzijde aanvullende geluidwerende maatregelen nodig zijn. Welke dat exact zijn, zal moeten blijken n.a.v. nader akoestisch onderzoek in de fase van de aanvraag omgevingsvergunning. De aanwezigheid van

een geluidluwe zijde is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Het ontwerpbesluit hogere waarden is gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

5. Risico's en kanttekeningen

1.

Het is wenselijk tempo in het proces te houden

Er is al geruime tijd sprake van fors stijgende bouwkosten, die de financiële haalbaarheid van

ontwikkelprojecten onder druk zetten. Daarnaast is er sprake van gestegen hypotheekrentes en een relatief hoge inflatie. Het coalitieakkoord Actie! 2022-2026 gaat uit van het versnellen van woningbouw. Voor het realiseren van die ambitie is dit bestemmingsplan een belangrijke stap vooruit.

2.

Er is behoefte aan een huisartsenpraktijk in Schalkwijk Midden

Met het oog op de toename aan bewoners in het gebied, is er behoefte aan een huisartsenpraktijk in Schalkwijk Midden. Er lopen meerdere initiatieven om een locatie hiervoor te vinden in Schalkwijk

Midden. Recent is er een principe-akkoord tot stand gekomen tussen de gebouweigenaar en een

huisartsenpraktijk voor vestiging in een gebouw in het zuidelijk deelgebied 'Elements' van Schalkwijk Midden. In het bestemmingsplan Rootz wordt planologisch eveneens rekening gehouden met de

invulling van een huisartsenpraktijk binnen de maatschappelijke bestemming.

Kenmerk: 2024/594381

7/9

6. Uitvoering

PRE-INITIATIEFFASE

INIT1ATIEFFASE

DEFINITIEFASE

ONTWERPFASE

VOORBEREIDINGSFASE REALISATIEFASE

De ontwikkeling bevindt zich in de voorbereidingsfase van het Haarlems Ruimtelijk Planproces.

De planning is globaal als volgt:___________________________

Fase______

Product__________________________

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase

«

Startnotitie____________________

•

Raad

Gereed

Definitiefase

»

SPvE__________________________

•

Raad

Gereed

Ontwerpfase

•

Stedenbouwkundig plan Anterieure en verkoopovereenkomst

BenW BenW

Gereed

•

• •

•

Bestemmingsplan

•

Raad

Q2 2024

Voorbereidingsfase Realisatiefase

•

Uitvoering

Gereed

n.t.b.

Communicatie:

Het besluit tot vaststelling wordt bekend gemaakt in het Gemeenteblad, en via de gemeentelijke website.

Het vastgestelde bestemmingsplan wordt via https://omgevingswet.overheid.nl/regels-opde-kaart/beschikbaar gesteld.

• •

De besluiten worden de dag na bekendmaking ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn); Belanghebbenden kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van

State.

•

Op dit besluit is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit betekent dat indien beroep wordt ingesteld in het beroepschrift moet staan aangeven welke beroepsgronden worden aangevoerd

tegen het besluit. Na afloop van de termijn van zes weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd;

•

Het in werking getreden bestemmingsplan dient als toetsingskader voor het verlenen van omgevingsvergunningen.

7. Bijlagen

1.

Bijlage 1: Toelichting bestemmingsplan Rootz met identificatienummer

2.

NL.IMR0.0392.BP9120020-va01; Bijlage 2: Bijlagen bij de Toelichting bestemmingsplan Rootz;

3.

Bijlage 3: Regels bestemmingsplan Rootz;

Kenmerk: 2024/594381

8/9

4.

Bijlage 4: Verbeelding (plankaart) met als ondergrond de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT);

5.

Bijlage 5: Besluit hogere grenswaarden Wet geluidhinder;

6.

Bijlage 6: Wijzigingsoverzicht.

Kenmerk: 2024/594381

9/9