Uitgangspunten verkoop aan Ymere kavel 1F in Oostpoort - getekend raadsbesluit

Gemeente Haarlem

Collegebesluit

Onderwerp

Uitgangspunten verkoop aan Ymere kavel 1F in Oostpoort

Nummer

2024/2119770______________________________________________________

Portefeuillehouder

Roduner, FJ._______________________________________________________

Programma/beleidsveld

4.1 Wonen en woningbouw___________________________________________

Afdeling____________

PCM______________________________________________________________

Auteur_____________

Smidt, R.M. de______________________________________________________

Telefoonnummer_____

06-46215536_______________________________________________________

Email

rsmidt@haarlem.nl__________________________________________________

Kernboodschap

Voor het eerste project in ontwikkelzone Oostpoort is, samen met woningcorporatie Ymere, de afgelopen periode gewerkt aan een kwalitatief

hoogwaardig plan met circa 95 woningen en een 100% sociaal programma. Gezamenlijk gaan we de uitdaging aan eind 2024 te starten met de bouw van het

in hout (conform het convenant houtbouw) te realiseren gebouw. Het gebouw komt in het landschap te staan met een half verdiepte parkeeroplossing met dek.

De realisatie van het kwalitatief hoogwaardige gebouw en plan kan door de verkoop aan Ymere snel plaats vinden waardoor we als gemeente voldoen aan de voorwaarden van de WBI-subsidie.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt dit voorgenomen besluit (zware voorhangprocedure) ter

advisering aan de commissie Ontwikkeling en vervolgens naar de raad met het

verzoek zijn wensen en bedenkingen te geven. Voorafgaand aan de uitoefening van de bevoegdheden vraagt het college de raad haar zienswijze te geven op de door het college voorgenomen besluiten. Bij verkopen van onroerend goed boven de €500.000,- is op grond van de Financiële

verordening, artikel 7 eerste lid onder a, de 'zware' voorhangprocedure voorgeschreven. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d. van de Gemeentewet bevoegd te besluiten tot de aan -en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,-, beslist het

college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid aanhef en onder a. van de Financiële Verordening 2024.

Geheimhouding: nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem geraakt kunnen worden en derden een onevenredig voordeel kunnen behalen indien

Kenmerk: 2024/2119770

1/10

bijlagen met een vertrouwelijke inhoud openbaar worden gemaakt, wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd ten aanzien van bijlage 4 toelichting op de financiën, ter

bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd tot een jaar na de realisatie van het project. Nu aan de raad wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen besluit

wordt gevraagd (zware voorhangprocedure) adviseert de commissie Ontwikkeling

de raad hierover. Ontwikkelvise Oostpoort (2019/712616)

Relevante eerdere besluiten

Ontwikkelstrategie hart voor Oostpoort (2023/177910) SRvE blok If (2022/1255703) Bestemmingsplan blok If (2023/108843) Mededeling in de commissie ontwikkeling (2023/1121221)

Besluit College d.d. 16 januari 2024

Besluit: 1. Het college stelt de uitgangspunten voor de verkoop van kavel IF aan Ymere

2.

vast; De grond voor een tarief van €5.000,- per woning te verkopen in afwijkingen

3.

van de grondprijsbrief 2023; De raad te vragen om wensen en bedenkingen (zienswijze) over het onder 1

4.

en 2 genoemde voornemen ter kennis te brengen aan het college; Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 4 toelichting op de financiën een verplichting tot geheimhouding op ter bescherming van de economische en

financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd tot een jaar na de realisatie van het project. De geheimhouding

wordt daarna als opgeheven beschouwd. de secretaris.

Besluit Raad d.d....

2 9 FEB 2024

de burgemeester.

De Raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Raad besluit om af te zien van adviesrecht voor het tot stand komen van i. de omgevingsvergunningen nodig voor de verdere ontwikkeling van kavel

IF;

Kenmerk:: 2024/2119770

2/10

*4* Geeft zijn zienswijze op het voornemen van het college om: 1.

De uitgangspunten voor de verkoop van kavel 1F aan Ymere vast te stellen;

2.

De grond voor een tarief van €5.000,- per woning te verkopen in afwijkingen van de grondprijsbrief 2023;

de voorzitter,

[riffier,

/

Kenmerk:: 2024/2119770

3/10

1.

Inleiding

Op 19 december 2019 heeft de gemeenteraad de ontwikkelvisie Oostpoort vastgesteld. Ambitie is om van Oostpoort een aantrekkelijke woon/werkomgeving te maken als toegangspoort van de stad. Het bouwprogramma bestaat uit circa 1.000 woningen, kantoorruimte, een hotel, een supermarkt, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Aan het project is in december 2021 een WBI-

subsidie toegekend (WBI = Woningbouwimpuls). Randvoorwaarde bij de toekenning van de subsidie is dat er binnen 3 jaar na toekenning van de subsidie gestart dient te worden met de eerste

woningbouw. De ontwikkeling zal gefaseerd plaatsvinden, blok 1F is de eerste ontwikkeling van het gebied. Deze kavel ligt solitair in het gebied en kan daarom vooruitlopend op geheel Oostpoort alvast in ontwikkeling worden genomen. Hierdoor kan de gemeente Haarlem ook aan de voorwaarde van

de WBI-subsidie voldoen inzake het tijdig starten van de bouw. In de subsidie-aanvraag was blok 1F ook opgenomen als startbouw project. Op de kavel kan een gebouw worden gerealiseerd met maximaal 100 appartementen.

Om een ruimtelijk verantwoorde ontwikkeling, conform de ontwikkelvisie Oostpoort, te borgen is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld en vastgesteld door de Raad in februari 2023. Voor de kavel is ook een bestemmingsplan gemaakt dat inmiddels onherroepelijk is. Onderstaande stuk is een uitwerking van deze stukken en vat de uitgangspunten en randvoorwaarden uit het SPvE samen.

De grond is in eigendom van de gemeente Haarlem. Voor de verkoop van de grond geeft het SPvE en het bestemmingsplan het ambitieniveau en de kaders weer. Het SPvE is verder gespecificeerd (zie

bijlage 1 Oostpoort blok 1F specificering SPvE) om het SPvE op een aantal onderdelen aan te scherpen en samen te vatten en meer houvast te geven aan de beeldkwaliteit.

2.

Besluitpunten college:

1.

Het college stelt de uitgangspunten voor de verkoop van kavel 1F aan Ymere vast;

2.

De grond voor een tarief van €5.000,- per woning te verkopen in afwijkingen van de grondprijsbrief 2023;

3.

De raad te vragen om wensen en bedenkingen (zienswijze) over het onder 1 en 2 genoemde voornemen ter kennis te brengen aan het college;

4.

Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit

besluit behorende bijlage 4 toelichting op de financiën een verplichting tot geheimhouding op ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als

bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd tot een jaar na de realisatie van het project. De geheimhouding wordt daarna als opgeheven beschouwd.

Kenmerk:: 2024/2119770

4/10

4* 3.

Beoogd resultaat

De uitgangspunten voor de verkoop van kavel 1F aan Ymere vaststellen en hiermee het startsein te

geven voor de vervolg uitwerking en realisatie van het plan.

4.

Argumenten

4.1 De ontwikkeling past binnen de ontwikkelvisie voor Oostpoort Het SPvE en de specificering daarvan past binnen de vastgestelde ontwikkelvisie voor Oostpoort.

Beide stukken zijn tot stand gekomen op basis van het bestaande beleid en vormen het uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling door Ymere. Samen met het bestemmingsplan vormen ze de

uitgangspunten voor de verkoop (zie bijlage 1 Specificering van het SPvE). 4.2 Met de start van blok 1F voldoen we aan de gestelde randvoorwaarde voor de WBI-subsidie Randvoorwaarde voor toekenning van de WBI-subsidie is dat er binnen 3 jaar na toekenning gestart

wordt met de woningbouw op 14 december 2024. Door de kavel te verkopen aan Ymere kan er vóór medio december 2024 gestart worden met de woningbouw. Door de verkoop aan Ymere wordt snelheid in het proces gerealiseerd. Bij een tender is een uitloop op de startbouw datum van 6 maanden realistisch.

Met Ymere is de afgelopen periode een stedenbouwkundig plan uitgewerkt ook getoetst is aan het beleid en voorgelegd is aan de ARK. Door de ARK is positief geadviseerd op het plan (zie bijlage 2 Presentatie voor de ARK en bijlage 3 Schetsen voor vervolg uitwerking en beeldkwaliteit).

4.3 Met de verkoop wordt een woonprogramma van 100% sociaal met ruimte voor ouderen gerealiseerd De woningen worden gerealiseerd conform de Nota Kaders en instrumenten sociale huur en

middensegment en de Woonvisie en de Stadsdeal Ouderenhuisvesting. Het betreft een gebouw met 100% sociale huurwoningen, waarvan 50% tot de aftoppingsgrens en 50% tot de liberalisatiegrens. Het totale woonprogramma voor Oostpoort blijft 40-40-20. Zowel Ymere als de gemeente Haarlem

zien kansen voor ouderen (mogelijk ook doorstromers) in dit woongebouw (cf. SPVE).

4.4 Met de verkoop wordt een plan gerealiseerd met goede ruimtelijke kwaliteit Kavel 1F is een gebied dat gelegen is aan de rand van de stad, waardoor sterke contrasten tussen stad en landschap aanwezig zijn. Dit vraagt om een krachtig solitair bouwblok. Het is namelijk lastig aan te sluiten op de verschillende bouwtypologieën en landschappelijke structuren.

Het nieuwe blok reageert op de bestaande kantoren (verplichte rooilijn noordzijde), de lage woontorens, en het herkenbare gebouw, Oostpoort center. Tegelijkertijd versterkt het gebouw de rand van de stad, en het begin van het landschap. Het gebouw wordt architectonisch en kwalitatief uitgewerkt.

Kenmerk: : 2024/2119770

5/10

De parkeeroplossing maakt gebruik van de hoogte verschillen rondom de kavel en benadrukt daarmee het verschil in de overgang tussen de polder en de stad.

Afbeelding 1: Stedenbouwkundige structuur kavel 1F inclusief overdekte parkeeroplossing met vlonderdek

4.5 Het gebouw wordt gerealiseerd in houtbouw passende bij de duurzaamheidsambities van de gemeente Haarlem

Er wordt voorgesteld bij deze ontwikkeling vol in te zetten op houtbouw conform het green deal

convenant houtbouw. Ymere heeft dezelfde ambities op het gebied van houtbouw en heeft zich aan de realisatie van gebouw gerealiseerd conform het green deal convenant houtbouw gecommitteerd. 4.6 Het gebouw komt te liggen in een kwalitatief en ecologisch ingerichte groene ruimte In het SPvE ingezet op kwalitatief groen zoals zoveel mogelijk natuurlijke oevers langs de

waterranden en natuurinclusief bouwen. De bomen in het gebied blijven indien mogelijk behouden. Bij de verkoop van de kavel heeft het de voorkeur alleen de voetprint van het gebouw te verkopen en de overige grond in gemeentelijk eigendom te houden. De reden hiervoor is de ontwikkeling van het Hart voor Oostpoort. In dit plan zitten een aantal onzekerheden die voorlopig nog onduidelijk blijven. Zo is onvoldoende duidelijk of het noodzakelijk is de Robertus Nurksweg te ontsluiten via

kavel 1F. Door de grond in eigendom te houden houdt de gemeente ook zelf de regie op de inrichting en aanleg hiervan. Het ontwerp en de uitvoering daarvan is dan de verantwoordelijkheid

van de gemeente waardoor de flexibiliteit gewaarborgd blijft. Dit betekent ook dat de gemeente dit deel van de kosten voor haar rekening neemt. Daarnaast zijn hiermee de voorwaarden die worden

gesteld aan de openbare ruimte geborgd.

4.7 Het plan past binnen het mobiliteitsbeleid Bij verkoop aan Ymere wordt aan het mobiliteitsbeleid voldaan. Er komt een parkeeroplossing die

weggewerkt is in het landschap met een dek.

Kenmerk: : 2024/2119770

6/10

*z* 4.8 Het plan past binnen het afvalbeleid

In het coalitieakkoord wordt ingezet op de innovatieve inzamelmethode voor groente en fruitafval etensresten met behulp van voedselrestenvermalers. Voor de early adopters is een financiële

bijdrage beschikbaar. Kavel 1F in ontwikkelzone Oostpoort leent zich hier uitstekend voor.

De ontwikkeling vindt plaats op gemeentegrond waardoor Haarlem meer regie heeft op de

nieuwbouwontwikkelingen en de beoogde woontoren voldoet aan de uitgangspunten voor de

toepassing van vermalers. Met de inzet van vermalers wordt een grote stap gezet in de circulariteit van organisch keukenafval en tevens wordt ruimte bespaard in de openbare buitenruimte doordat er minder (ondergrondse) afvalcontainers nodig zijn. Door de afwezigheid van organisch afval in de resterende afvalcontainers blijven inzamellocaties tevens schoner en minder geurig. Daarom wordt

deze oplossing bij dit project onderzocht. 4.9 Financiën Voorgesteld wordt de grond voor een bedrag van €5.000,- per woning te verkopen aan Ymere, onder

de bovengenoemde voorwaarden. Daarnaast wordt voorgesteld een risicoreservering €4.000,- per woning op te nemen die ten gunste komt van de grondprijs als Ymere dit bedrag niet nodig heeft om risico's en tegenvallers op te vangen. Door de lagere grondprijs voor de verkoop aan Ymere wordt

afgeweken van de grondprijsbrief 2023. Hiervoor zijn meerdere onderbouwingen: Het gebouw wat Ymere gaat realiseren wordt gebouwd conform het convenant houtbouw.

Dit zorgt voor een toename in de bouwkosten van ongeveer 10%. Het daadwerkelijke

percentage wordt bekend na realisatie van het pand. Er wordt een overdekte parkeeroplossing gemaakt die netjes weggewerkt in het landschap

komt te liggen om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. In de grondprijsbrief 2023 is een parkeeroplossing niet meegenomen bij het tot stand komen van de grondprijzen. De hoeveelheid plekken is conform het parkeerbeleid. De norm is laag want de woningen liggen dichtbij het station.

Het gebouw komt aan de rand van de stad te liggen en vormt hiermee de entree van

Haarlem. Daarmee is het een markant gebouw aan de rand van de stad. Extra kwaliteit in de uitwerking van het gebouw en de parkeeroplossing is wenselijk. Elke gevel moet zorgvuldig worden vormgegeven. Dit brengt extra kosten met zich mee.

Tot slot is het gebouw aan drie zijden geluid belast. In de gevel worden hiervoor maatregelen genomen die meer kosten dan de realisatie van een gebouw zonder geluidsbelasting.

Ondanks de verlaagde grondprijs staat het project nog steeds onder druk. Ymere heeft daarom extra

budget beschikbaar gesteld om het gebouw in hout te kunnen realiseren. De komende periode wordt de businesscase Oostpoort, als onderdeel van het op te stellen Masterplan Hart voor Oostpoort, geactualiseerd. De verlaagde grondprijs wordt hierin verwerkt.

Kenmerk:: 2024/2119770

7/10

Indien het mogelijk blijkt om voedselvermalers toe te passen in het gebouw kan gebruik worden gemaakt van een subsidie van €100.000,-. De financiële bijdrage te dekken met het hiervoor

gereserveerde budget.

4.10 Didamarrest Het voornemen van de 1 op 1 verkoop is gepubliceerd met een mogelijkheid om reacties hierop aan te geven tot 12 januari 2024. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden van 1 op 1 verkoop.

4.11 Participatie en inspraak Bewoners en belanghebbenden zijn op de hoogte van de ontwikkeling van kavel 1F. Voor de plannen is een breed draagvlak. In een aanstaande informatie avond worden zij geïnformeerd over de vervolg

uitwerking. Daarnaast verschijnt er regelmatig een nieuwsbrief waarin geïnteresseerden worden geïnformeerd over de ontwikkeling van Oostpoort.

4.12 Geheimhouding Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 4

toelichting op de financiën wordt een verplichting tot geheimhouding opgelegd ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid

aanhef en onder b van de Wet open overheid. De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd tot een jaar na de realisatie van het project. De geheimhouding wordt daarna als opgeheven beschouwd. In bijlage 4 wordt toegelicht hoe de grondprijs tot stand is gekomen en wordt een toelichting

gegeven op de risicoreservering. Omdat dit de economisch en financiële belangen van de gemeente

raakt wordt geheimhouding opgelegd. 4.13 Afzien adviesrecht De raad wordt gevraagd af te zien van het adviesrecht voor de verdere uitvoering van dit plan. In de

nieuwe omgevingswet wordt de raad om advies gevraagd bij een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA). Omdat de parkeeroplossing deels op kavel IE komt te liggen is hiervoor een BOPA

noodzakelijk. Door de realisatie van de parkeeroplossing deels buiten de kavel grenzen van 1F wordt

een kwalitatief betere oplossing gerealiseerd. De parkeerplaatsen worden ontsloten door een weg die eventueel ook de Robertus Nurksweg kan ontsluiten. De noodzakelijk van de ontsluiting van de

Robertus Nurksweg is afhankelijk van de verdere ontwikkeling van het 'hart voor Oostpoort'.

Voorgesteld wordt om voor het bovenstaande af te zien van het adviesrecht. 5.

Risico's en kanttekeningen

De startbouw datum van 14 december 2024 is een ambitieuze datum. Vanuit de gezamenlijk planning tussen Ymere en de gemeente Haarlem is deze datum te halen. Mocht er echter iets tegen

zitten in het traject dan kan deze datum onder druk komen te staan. Belangrijkste risico's hierbij zijn: Houtbouw

Kenmerk:: 2024/2119770

8/10

<1* Dit is nieuw in de gemeente Haarlem dit betekend dat het extra tijd vraagt om een gebouw conform het convenant houtbouw te realiseren. Hiermee is rekening gehouden in de planning.

Omgevingsvergunning Als er een bezwaar wordt ingediend op de omgevingsvergunning loopt het project vertraging op.

Onvoorziene omstandigheden

6.

Consequenties

Het komende jaar wordt in samenwerking met Ymere het plan volledig verder uitgewerkt en getoetst. Het vraagt de maximale inspanning van de gemeente en Ymere om de planning te halen

waardoor de toekenning WBI subsidie niet in het gedrang komt. Resulterend in een gebouw van hoge kwaliteit op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, natuurinclusiviteit, met een

kwalitatieve parkeeroplossing en een belangrijke toevoeging aan de woningvoorraad van Haarlem.

7.

Vervolg

Het plan wordt verder uitgewerkt tot een volledig ontwerp. Verwachting is dat de vergunning kan worden ingediend op 1 juni 2024.

PRE-INITIATIEFFASE

INITIATIEFFASE

DEFINITIEFASE

ONTWERPFASE

VOORBEREIDINGSFASE

REALISATIEFASE

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase

• Ontwikkelvisie Oostpoort

• Raad

Q12021

Definitiefase

• Stedenbouwkundige programma van eisen (SPvE) / Ruimtelijk Kader • Bestemmingsplan

• Raad

Q12023

Ontwerpfase

• Vaststellen uitgangspunten verkoop 1F aan Ymere • Verkoop Q1 2024

• College van B&W

Q1 2024

Kenmerk: : 2024/2119770

9/10

8. Bijlagen 1. 2.

Bijlage 1 Oostpoort blok 1F Specificering SPvE Bijlage 2 Presentatie voor de ARK

3. 4.

Bijlage 3 Schetsen voor vervolg uitwerken en beeldkwaliteit Bijlage 4 Toelichting op de financiën (geheim)

Kenmerk: : 2024/2119770

10/10