Starterslening - uitvoering geven aan artikel 3.1. verordening Starterslening gemeente Haarlem - getekend raadsbesluit
Tekst van het document
Raadsbesluit
*ƒ* Gemeente Haarlem
Onderwerp Starterslening: uitvoering geven aan artikel 3.1. verordening Starterslening gemeente Haarlem Nummer
2023/2045092_______________________________________________________
Portefeuillehouder
Roduner, FJ.________________________________________________________
Programma/beleidsveld
4.1 Wonen en woningbouw____________________________________________
Afdeling____________
ECDW_____________________________________________________________
Auteur______________
Graaf - Smit, M.H. de_________________________________________________
Telefoonnummer_____
023-5113613________________________________________________________
Email_______________
m.d.graaf (5) haarlem.nl________________________________________________
Kernboodschap
De Starterslening Haarlem is voor starters die in Haarlem een eerste woning willen kopen. Vanaf de start in 2008 tot en met 13 december 2023 zijn er 762 startersleningen in Haarlem verstrekt, hiervan zijn er 437 leningen volledig
afgelost. De Starterslening Haarlem wordt veel aangevraagd. Door het vastleggen van het budget wordt voorkomen dat de startertslening een oneindige regeling wordt. Het college stelt daarom nu aan de raad voor om uitvoering te gaan geven aan artikel 3.1. van de verordening Starterslening gemeente Haarlem. Voorgesteld
wordt om een maximum budget van € 12 miljoen vast te leggen zodat er nog circa 180 leningen afgegeven kunnen worden de komende 2 jaar mede door de revolverende werking van het fonds Starterslening.
Behandelvoorstel voor
De commissie ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het
commissie
voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het
raadsstuk in de raadsvergadering. Relevante eerdere besluiten
•
Verordening Starterslening gemeente Haarlem 2020 (2019/1056111) in
raadsvergadering 25 juni 2020 •
Evaluatie Starterslening Haarlem, 2020, verstrekte leningen en aflossingen
(2021/579165) in commissie ontwikkeling vergadering 2 december 2021 Besluit College
1.
Het college stelt het voorstel aan de raad vast.
d.d. 16 januari 2024
2.
Het college besluit voorts om bij het bereiken van het maximum bedrag een voorstel aan de raad voor te leggen over de toekomst van het instrument Starterslening.
de secretaris.
Kenmerk: 2023/2045092
de burgemeester,
1/6
De raad der gemeente Haarlem,
Concept-Besluit Raad d.d....
2 9 FEB 2024
Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders. Besluit: 1. om uitvoering te geven aan artikel 3.1. van de verordening Starterslening ;emeente Haarlem door een maximum bedrag van € 12 miljoen voor de itarterslening vast te stellen.
dffii
de voorzitter,
CS 1. Inleiding \ l De Starterslening Haarlem bestaa\jinds 2008 en is voor start^uit Haarlem of uit de overige
regiogemeenten van Zuid-Kennemerland/IJmond die in Haarlem een eerste woning willen kopen. De starterslening is een aanvullende lening bovenop de (eerste) hypotheek. De lening overbrugt het verschil tussen wat een starter op basis van zijn eigen inkomen kan lenen (conform normen
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)) en de koopprijs van de woning. De hoogte van de starterslening hangt af van het inkomen en het vermogen van de starter en de voorwaarden van de
gemeente. De lening bedraagt maximaal 20% van de aankoopprijs (inclusief eventueel meerwerk of verbouwing) en in Haarlem nooit meer dan € 30.000. Bij de starterslening hoeft de starter de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. Daarna betaalt de starter automatisch rente en aflossing,
tenzij de starter na die drie jaar een hertoets aanvraagt. Het Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten (SVn) verzorgt de financiële toetsing van de lening voor de gemeente en beheert de verstrekte leningen. De starterslening heeft een revolverende werking1.
Tot en met 13 december 2023 zijn er 762 startersleningen in Haarlem verstrekt, hiervan zijn er 437 leningen volledig afgelost. De huidige verordening Starterslening gemeente Haarlem uit 2020 (2019/1056111) heeft het format
gevolgd van de SVn. Er is in de verordening geen bestedingsplafond opgenomen, wel een mogelijkheid voor een maximum budget dat beschikbaar is voor startersleningen, zie artikel 3 van de verordening Starterslening die stelt:
1. De raad van de gemeente Haarlem stelt het budget voor het toewijzen van Startersleningen vast als het college van B&W daarom vraagt.
1 Een revolverende werking houdt in dat betaalde aflossingen en rente vanuit de eerder verstrekte leningen weer gebruikt kunnen worden voor nieuw uit te geven leningen. Enkel als er meer nieuwe leningen worden verstrekt dan dat er oude leningen worden afgelost zijn er aanvullende middelen nodig.
Kenmerk: 2023/2045092
2/6
4* 2. De Starterslening is van toepassing zolang het saldo van de gemeenterekening Starterslening bij de SVn toereikend is. Het budget zoals genoemd in artikel 3.1 is tot op heden (nog) niet door de raad vastgesteld, dat wil zeggen dat er geen juridische grond is waarop gestopt kan worden met het uitgeven van
startersleningen als het huidige budget belegd is. Als de middelen bij de SVn volledig uitgezet zijn, dient er weer budget bijgestort te worden. Vanuit de revolverende werking wordt er ook afgelost en rente betaald (en daarmee gestort). Omdat de ontvangsten de kosten bij het SVn overstijgen, zorgt dit ook steeds voor een (kleine) toename van het beschikbaar budget.
Omdat er veel gebruik gemaakt wordt van de starterslening, is het nodig om dit te gaan regelen. Per december 2023 staat er voor € 7,6 miljoen aan leningen uit en is er nog € 0,8 miljoen beschikbaar op de rekening courant bij de SVn (in totaal € 8,4 miljoen). Sinds 2021 is er een toename van verstrekte leningen. Omdat de eerste 3 jaar bij startersleningen aflossingsvrij zijn, is de verwachting dat vanaf 2025 meer aflossingen plaatsvinden en het revolverende karakter sterker is. Voorlopig lijkt een maximum budget van € 12 miljoen daarmee voldoende. Een verdere ophoging van budget is
voorlopig niet nodig. Er is dan (ook rekening houdend met het revolverend karakter) in de komende 2 jaar ruimte om circa 180 leningen af te geven2. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor:
1.
om uitvoering te geven aan artikel 3.1. van de verordening Starterslening gemeente Haarlem door een maximum bedrag van € 12 miljoen voor de starterslening vast te stellen.
3. Beoogd resultaat
Door het instellen van een maximum bedrag van € 12 miljoen, wordt voorkomen dat de starterslening een oneindige regeling wordt en kunnen tot en met 2025 circa 180 startersleningen worden afgegeven.
4. Argumenten l.Het voorstel pas binnen het bestaand beleid.
Het voorstel past binnen de programmabegroting onder 4.1. 'wonen en woonomgeving'. Daarin is opgenomen dat er gestuurd wordt op voldoende woningaanbod voor diverse doelgroepen. Door
uitvoering te geven aan de starterslening kan de starter financieel een steuntje in de rug krijgen om een eerste woning te kopen in Haarlem, als de starter voldoet aan de voorwaarden. De starterslening is tevens verankerd in de woonvisie 2021-2025. In de woonvisie zijn starters een van de doelgroepen die de gemeente Haarlem wil ondersteunen. Door de hoge prijzen in de koopsector en inmiddels stijgende rente krijgen starters moeilijker de financiering rond om een
woning te kopen. Juist deze doelgroep wil graag in de stad wonen, vanwege winkels, horeca, cultuur 2 Het aantal leningen is berekend op basis van gemiddeld aantal uit het verleden en verwachte aantal aanvragen.
Kenmerk: 2023/2045092
3/6
en werkgelegenheid. Ze zijn vaak een belangrijk arbeidspotentieel voor (vitale) beroepen en zorgen
voor levendigheid. In de huidige woonvisie staat verwoord dat de starterslening wordt voortgezet. Het Rijk constateert ook dat starters het moeilijk hebben op de woningmarkt en heeft daarom een
handreiking ontwikkeld waarin verschillende opties voor gemeenten zijn opgenomen om starters een duwtje in de rug te geven. Het Rijk werkt ook aan een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. De starterslening is in de handreiking opgenomen als een van de mogelijkheden voor starters om op de (koop)woningmarkt te kunnen komen.
2. Het opnemen van een maximum budget is nodig ter voorkoming van oneindige werking van de starterslening.
Om de oneindigheid van het uitgeven van startersleningen tegen te gaan, dient de raad een maximum budget vast te stellen. Dit kan via een raadsbesluit. Een alternatief is een budget op te nemen in de verordening, maar is minder flexibel. Als het gewenst is om het budget in de toekomst
aan te passen, dan moet de verordening ook aangepast worden. Omdat er veel gebruik gemaakt wordt van de starterslening, vooral sinds 2021, is het nodig om een maximum budget vast te gaan stellen. Per december 2023 staat er voor € 7,6 miljoen aan leningen
uit. Op de rekening courant bij de SVn is er nog € 0,8 miljoen beschikbaar (in totaal € 8,4 miljoen). De eerste 3 jaar bij startersleningen is aflossingsvrij, de verwachting is dat daarom vanaf 2025 meer aflossingen plaatsvinden (door de toename van leningen sinds 2021) en het revolverende karakter
sterker gaat worden. Berekend is dat het maximum budget van € 12 miljoen voldoende is voor de komende 2 jaar voor circa 180 leningen (inclusief het revolverende karakter). Om dit plafond te bereiken, is toevoeging van € 3.6 miljoen vanuit de gemeente nodig. 3. Het opnemen van een maximum budget is nodig om in de toekomst over de Starterslening te kunnen besluiten. Het vaststellen van een maximum budget, conform artikel 3.1. van de verordening, is nodig om op
termijn te kunnen besluiten over de toekomst van de Starterslening. Om te kunnen stoppen met de starterslening dient het budget, zoals vermeld in artikel 3.1. van de verordening, vastgesteld te zijn.
Bij het bereiken van het maximum budget, mogelijk over circa 2 jaar, kan het gebruik van de
Starterslening geëvalueerd worden en op basis daarvan een besluit genomen worden over voortzetten of stop zetten van de Starterslening. Door het revolverende karakter kan het overigens zijn dat er tegen die tijd geen aanvullend budget vereist is om de de regeling te continueren. Ook kan worden besloten geen nieuwe leningen meer te verstrekken en de bedragen (de rente en aflossing van de leningen die terugvloeien naar de rekening-courant bij de SVn) terug te gaan storten naar de
gemeenterekening. Let wel een starterslening kan een looptijd hebben van 30 jaar. De evaluatie vindt plaats op basis van onder andere de geldende beleidsuitgangspunten en afgegeven startersleningen met behulp van de SVn en valt binnen de beschikbare ambtelijke capaciteit.
Kenmerk: 2023/2045092
4/6
4* 4. Het opnemen van een maximum budget is nodig omdat de Starterslening vaak wordt aangevraagd. De starterslening wordt veelvuldig aangevraagd. Er is vooral een toename sinds 2021. Vooral jonge
alleenstaande Haarlemmers maken gebruik van de Starterslening. Ze zijn gemiddeld 27-28 jaar. De meeste starters verhuizen vanuit het ouderlijk huis. Soms verhuist men vanuit een corporatiewoning of particuliere verhuur. Een klein aantal starters koopt de woning samen als stel. Dit aantal neemt sinds kort wel iets toe. Een enkele starterslening wordt aan starters uit de regio verstrekt. De jongeren vestigen zich vooral in stadsdeel Schalkwijk (veelal appartementen), daarnaast ook in stadsdeel Noord (vooral kleinere eengezinswoningen of beneden/ bovenwoningen).
In het jaarverslag van de SVn Jaarverslag 2022 | SVn wordt het landelijk gebruik rondom de Starterslening weergegeven. Tabel: Aantal verstrekte startersleningen per jaar: jaartal
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
aantal
11
19
56
76
95
35
66
54
jaartal aantal
2016 65
2017 32
2018 26
2019 27
2020 20
2021 49
2022 48
t/m 13-12-23 77
totaal 762
bron: SVN
5. Financiële paragraaf
Het beschikbaar stellen van extra middelen heeft consequenties voor de schuldpositie (zodra de
middelen worden uitgeleend). De middelen op de rekening courant bij het SVn behoren nog steeds tot het liquide vermogen van de gemeente. Indirect is er sprake van een (tijdelijk) verhoogde netto schuldpositie. Het geld dat uitgeleend wordt voor de Starterslening is logischerwijs niet beschikbaar voor het doen van (andere) investeringen. Het beschikbaar stellen van extra middelen heeft voor de
leningsfaciliteit nadelige consequenties voor de (netto) schuldpositie van de gemeente. Deze consequenties duren zolang als de financiële middelen uitgeleend worden en zijn daarmee tijdelijk. In het licht van de constante balans schommelingen van de gemeente zijn de effecten voor de netto schuldquote marginaal.
Begrotingstechnisch zijn de gevolgen van het beschikbaar stellen van gelden voor de Starterslening marginaal. De SVn rekent kosten voor de werkzaamheden die zij voor de gemeente verricht, de beheervergoeding3, die worden gedekt vanuit de ontvangen rentebetalingen van de startersleningen. De gemeente heeft zelf ook rentekosten voor het aantrekken van de financiële middelen. Een
verhoging van de uitgezette gelden zal leiden tot extra rentelasten bij de gemeente. Omdat de ontvangen rente op startersleningen hoger is dan de door SVn gerekende beheervergoeding én de eigen rentelasten op dit moment, is er per saldo een marginaal (positief) begrotingseffect.
3 De beheervergoeding bij de SVn bestaat uit een vaste beheersvergoeding voor deelnemer bij de SVn (op basis van inwonertal) en een
variabele beheervergoeding van 0,57% over de uitstaande schuldrest van de verstrekte leningen.
Kenmerk: 2023/2045092
5/6
5. Risico's en kanttekeningen l.Het maximum budget voor de Starterslening kan sneller worden bereikt dan verwacht. Op basis van verwachte inkomende en uitgaande geldstromen is berekend dat een verhoging met € 3,6 miljoen (naar een limiet van € 12 miljoen) ten opzichte van huidig beschikbaar budget voldoende zal zijn om de aanvragen voor startersleningen tot en met 2025 te kunnen verwerken. Veranderingen op de markt kunnen echter invloed hebben op de revolverende werking. De aflossingen kunnen in de toekomst langzamer gaan dan op dit moment is geraamd. Zo ziet de SVn momenteel dat de huidige marktontwikkeling met hogere huizenprijzen en rentetarieven de volledige aflossingen wat minder hard gaan. Starters blijven langer in hun huidige woning wonen, omdat de overstap naar een andere woning financieel minder aantrekkelijk is geworden. De revolverende werking wordt daarmee lager. Ook kunnen er meer aanvragen zijn dan nu berekend zijn, waardoor het maximum budget sneller wordt bereikt. Dit betekent dat eerder besloten dient te worden over het vervolg van de Starterslening. 6. Uitvoering
Als het maximum bedrag bijna bereikt wordt, zal dit kenbaar gemaakt worden op de website van de
gemeente Haarlem en aan de betrokken partijen (o.a. makelaars en hypotheekverstrekkers). Ook zal dan het college met een voorstel over de toekomst van de Starterslening komen. 7. Bijlagen n.v.t.
Kenmerk: 2023/2045092
6/6