Opinienota Wijze van inpassing administratiegebouw Conradwerf in Spaarneboog

Opinienota

Onderwerp Wijze van inpassing administratiegebouw Conradwerf in Spaarneboog Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2026/155367 Roduner, F.J. 4.1 Wonen en woningbouw PCM Vliet, M. van der 06-41432007 mvandervliet@haarlem.nl Ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Spaarneboog wordt gewerkt aan een Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL). Parallel aan de planvorming op gebiedsniveau, werkt grondeigenaar en ontwikkelaar Hoorne Vastgoed aan een concreet plan voor de eerste fase van de gebiedsontwikkeling. Deze eerste fase betreft het deel van het winkelcentrum dat aan de Spaarndamseweg is gesitueerd en waar de – inmiddels gesloten – Vomar en Spaarne Office zijn gehuisvest. In de zomer van 2025 is een constructief asbestonderzoek uitgevoerd in deze eerste fase. Er zijn toen bouwdelen van het voormalige administratiekantoor van de Conradwerf uit 1897 achter de gevel van Spaarne Office uit de jaren ‘70 gevonden, die meer intact en waardevoller blijken dan vooraf gedacht. Er zijn drie scenario’s uitgewerkt hoe om kan worden gegaan met het behoud van de waardevolle bouwdelen: 1. Behoud van het administratiegebouw in situ (op de plek zelf); 2. Behoud van de waardevolle elementen (middendeel en kap) in situ; 3. Behoud van waardevolle delen op andere plekken in Fase 1/de gebiedsontwikkeling. Met de voorliggende opinienota wordt de raad betrokken bij de afweging tussen de verschillende varianten.

Hoewel scenario 1 een mooie kans geeft om de geschiedenis van het gebied zichtbaar te behouden, geeft het college alles overwegende optie 3 als voorlopige voorkeur mee. Dit vanwege de vergevorderde staat van de planontwikkeling, het ontbreken van de hiervoor benodigde financiële middelen en de kans om ook met nieuwe architectuur recht te doen aan de identiteit van het gebied.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college stuurt de opinienota ter bespreking naar de commissie Ontwikkeling. De commissie wordt gevraagd om te reflecteren op de scenario’s en richting te geven. Na de bespreking wordt een voorkeursscenario opgenomen in het PvEL

Kenmerk: 2026/155367

1/14

Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 21 april 2026

voor Spaarneboog, welke kaderstellend is voor de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling. Vaststelling startnotitie gebiedsontwikkeling Spaarneboog (2023/807541) in de raadsvergadering van 20 juli 2023. 1. het college van burgemeester en wethouders stelt de opinienota aan de commissie vast. 2. Op grond van artikel 87, van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit en de daarbij behorende bijlage 1 ‘Financiële effecten scenario’s Administratiegebouw Conradwerf’, ter bescherming van de financiële/commerciële gegevens van de gemeente en bedrijfsgegevens van derden, als bedoeld in artikel 5.1, eerste lid aanhef en onder c van de Wet Open Overheid; 3. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transacties en de verwerking ervan in de openbare registers. de secretaris,

de burgemeester,

1. Aanleiding Ten behoeve van de gebiedsontwikkeling Spaarneboog wordt gewerkt aan een Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL). Kort samengevat zijn de volgende zaken aanleiding om Spaarneboog te herontwikkelen: -

-

De locatie biedt met de sluiting (en inmiddels sloop) van de Quality Bakers en de verplaatsing van Filippo naar de Waardepolder veel kansen voor het toevoegen van woningen en het verbreden van het eenzijdige voorzieningenaanbod. De ruimte is nu niet efficiënt benut; Het Nelson Mandelapark is een sociaal onveilig plek, die veel beter benut kan worden zeker gezien de hoeveelheid verharding in Spaarneboog zelf en in de omliggende wijken; De verkeersituatie in Spaarneboog is rommelig, chaotisch en daarmee op plekken onveilig. Dat komt door de verschillende verkeerstromen die samenkomen in een relatief klein gebied en de grote hoeveelheid (gratis) parkeren op straat.

Het gebied biedt goede kansen voor het toevoegen van programma én groen, omdat er veel efficiënter met de ruimte kan worden omgesprongen. Naast het toevoegen van circa 750 woningen, is de ambitie om ook een nieuw Huis van de Wijk te realiseren, een IKC met daarbovenop een sporthal te maken en het Nelson Mandela park te vergroten. Het gebied kan een hoger bouwvolume van 750 woningen goed aan door de relatief grote vrije ruimte van het Nelson Mandelapark aan de ene zijde, en het Spaarne aan de andere zijde.Parallel aan de planvorming op gebiedsniveau, werkt

Kenmerk: 2026/155367

2/14

grondeigenaar en ontwikkelaar Hoorne Vastgoed aan een concreet plan voor de eerste fase van de gebiedsontwikkeling. Deze eerste fase betreft het deel van het winkelcentrum dat aan de Spaarndamseweg is gesitueerd en waar de – inmiddels gesloten – Vomar en Spaarne Office zijn gehuisvest. In deze eerste fase zijn circa 240 woningen voorzien, en een parkeergarage waarmee het parkeren voor zowel Fase 1 als Fase 2 wordt opgelost. Zo kan het gebied bij de voormalige Quality Bakers locatie autovrij blijven en bij het Nelson Mandelapark worden betrokken. Het ontwerp voor Fase 1 bevindt zich aan het begin van de DO-fase en is dus ver uitgewerkt. In de planvorming voor Fase 1 is uitgegaan van sloop van het Spaarne Office gebouw. Hiertoe is in de zomer van 2025 een constructief asbestonderzoek uitgevoerd. Er zijn bouwdelen van het voormalige administratiekantoor van de Conradwerf uit 1897 achter de gevel van Spaarne Office uit de jaren ‘70 gevonden, die meer intact en waardevoller blijken dan gedacht. Dit gaf aanleiding het uitgangspunt van sloop te heroverwegen. Er zijn drie scenario’s uitgewerkt hoe om kan worden gegaan met het behoud van de waardevolle bouwdelen. Om de afweging tussen deze drie scenario’s goed te kunnen maken, wordt in deze opinienota de context van de gehele ontwikkeling van de Spaarneboog geschetst, inclusief de financiële onderbouwing daarbij in een geheime bijlage.

Afbeelding 1: Indicatieve fasering Spaarneboog, met Fase 1 in het wit.

Kenmerk: 2026/155367

3/14

2. Kernvraag aan de commissie Het college vraagt de commissie Ontwikkeling haar voorkeur uit te spreken voor één van de volgende scenario’s: 1. Behoud van het administratiegebouw in situ (op de plek zelf); 2. Behoud van de waardevolle elementen (middendeel en kap) in situ; 3. Behoud van waardevolle delen op andere plekken in Fase 1/de gebiedsontwikkeling. Hoewel scenario 1 een mooie kans geeft om de geschiedenis van het gebied zichtbaar te behouden, geeft het college alles overwegende optie 3 als voorlopige voorkeur mee. Dit vanwege de vergevorderde staat van de planontwikkeling, het ontbreken van de hiervoor benodigde financiële middelen en de kans om ook met nieuwe architectuur recht te doen aan de identiteit van het gebied. 3. Onderbouwing en opties Het is van belang om de context van de cultuurhistorie van de gebiedsontwikkeling en de businesscase te kennen om de impact van de drie scenario’s goed te duiden. Stedenbouwkundige opzet Spaarneboog In de zoektocht naar een wenselijke stedenbouwkundige opzet voor de gebiedsontwikkeling Spaarneboog, zijn verschillende concepten onderzocht. Het concept waar het plan op wordt gebaseerd gaat uit van: -

-

-

-

-

een ensemble van verschillende gebouwen, waarmee wordt aangesloten op de oude samenstelling van de Conradwerf, waar door de snelle groei veel variatie in bouwwerken ontstond die dicht op elkaar waren gepakt met een eigen afwisselend daklandschap; wat vroeger water was, wordt nu park. Het Nelson Mandelapark wordt langs de Paul Krugerkade en Werfstraat doorgetrokken naar de Spaarndamseweg met bijna 20% meer groen tot gevolg; Er wordt verbinding gemaakt tussen park en winkelcentrum. In plaats van een aaneengesloten robuust gebouw tussen park en winkelcentrum (voormalige Quality Bakers fabriek), komen er verschillende losse gebouwen in het park met zichtlijnen en groene laantjes tussen de gebouwen door; Wonen aan en in het park. De woonkwaliteit is groot, doordat woningen door de alzijdige oriëntatie van de blokken een sterke binding hebben met het groen en het park; De Paul Krugerkade wordt een fietsstraat (waar autoverkeer ter ontsluiting van de wijk mogelijk blijft) in aansluiting op de Paul Krugerstraat. Het wordt dé plek van ontmoeting, reuring en activiteit, net als vroeger. Dat betekent dat openbare voorzieningen zoveel als mogelijk langs deze as worden gesitueerd en aan de zijde van het park juist wordt ingezet op wonen en rust; De opzet gaat uit van een principe van hoogte en volume aan het Spaarne en in de as/het centrum van het nieuwe gebied.

Door de grote omvang van het veld van het Nelson

Kenmerk: 2026/155367

4/14

Mandelapark, kan die zijde stedenbouwkundig een hoger bouwvolume aan. Aan de zijden naar de Werfstraat en Paul Krugerkade is een wat lager volume gewenst voor een goede aansluiting met de omliggende bestaande woningen en buurt.

Figuur 2:principe hoogteopbouw Spaarneboog

Programma Vanuit deze principes is onderzocht hoeveel programma het gebied kan dragen. De analyse laat een ruimtelijk goed passend woningaantal van circa 750 zien, conform de voorwaarden van het woonbeleid, de uitgangspunten van de startnotitie en met circa 15.500m2 bvo winkelcentrum met diverse commerciële functies. Qua sociaal maatschappelijk programma kan het gewenste Huis van de Wijk worden gesitueerd in de monumentale Koek- en Beschuitfabriek , waardoor deze monumentale panden publiek toegankelijk worden. Het IKC De Cirkel (tweestroomschool, 2 klassen per leerjaar) wordt gecombineerd met een sportzaal en ligt aan de kop van het park langs de Paul Krugerkade. Zo kunnen leerlingen in de pauze gebruik maken van het park. Dit sluit aan op de wens van de school. Ook vormt het gebouw op deze positie een herkenbaar start- en eindpunt van het gebied waar de reuring start en de rust begint (of andersom). Het Ecosol-gebouw in het park is aan vernieuwing toe, en de wens is een combinatie te maken met de fietsenwerkplaats die momenteel in De Fjord is gehuisvest. Het Ecosolgebouw wordt verplaatst naar de andere zijde van het perceel, zodat het logisch is gesitueerd aan een fietspad.

Kenmerk: 2026/155367

5/14

Figuur 3: situering sociaal maatschappelijk programma in Spaarneboog

Parkeeropgave De ambitie is om de openbare ruimte te vergroenen en verkeersstromen optimaal te scheiden. Daarom wordt parkeren zo veel als mogelijk gerealiseerd in een parkeergarage in het winkelcentrum en op het maaiveld in het hart van het winkelcentrum (Fase 1 van de ontwikkeling). Deze parkeergarage lost de parkeeropgave voor het gehele nieuwe programma in Fase 1 én Fase 2 op. Er is dan nog een overmaat van ruim 100 plekken. Op de Filippo-locatie wordt de bestaande parkeergarage van de VvE uitgebreid om te voorzien in de benodigde parkeerplekken voor de nieuwbouw in dat deelgebied. In de huidige situatie zijn er momenteel 165 openbare parkeerplekken in de Werfstraat en Paul Krugerkade. Idealiter wordt al het parkeren uit de openbare ruimte weggehaald, zodat er maximaal ruimte is voor vergroening en zodat de Paul Krugerkade als fietsstraat een prettige en veilige straat wordt. 100 plekken worden al opgelost in de parkeervoorzieningen in Fase 1. Voor circa 65 plekken moet een alternatief gevonden worden om de openbare ruimte helemaal vrij te spelen. Het maken van minder woningen is daar niet de meest efficiënte ingreep voor. Als er 70 woningen minder worden gemaakt, dan zijn er maar 16 parkeerplaatsen minder nodig.

Dat komt omdat de parkeernorm in deze gebiedsontwikkeling laag is door de nabijheid van het treinstation, de inzet van deelmobiliteit en dubbelgebruik van de parkeerplaatsen (overdag worden parkeerplaatsen gebruikt

Kenmerk: 2026/155367

6/14

voor het commerciële programma en werkprogramma, ’s avonds juist door bewoners). Daarom is onderzocht of het mogelijk is om in het gebied extra gebouwde parkeerplaatsen toe te voegen. Van de verschillende mogelijkheden is het realiseren van een extra parkeerlaag bij de Filippolocatie ruimtelijk gezien het meest passend. Daar kunnen circa 70 plekken worden gerealiseerd. Een eerste raming wijst uit dat de kosten hiervoor circa €4 miljoen bedragen.

Figuur 4: parkeeroplossing Filippo-locatie

Cultuurhistorische context De gebiedsontwikkeling Spaarneboog valt bijna helemaal samen met het voormalige Conrad-terrein. Dit gebied is onderdeel van het Noorder Buiten Spaarne waar zich vroeger veel industrie bevond. Om de bedrijven langs het water, zoals scheepswerf Conrad en machinefabriek Figee, beter te kunnen bedienen, werd het vaarwater van het Spaarne meerdere keren aangepast. Vanaf 1913 verrees aan de overzijde van het Spaarne, tegenover het Conrad-terrein, een geheel nieuwe Figee-fabriek, waardoor beide locaties samen een ensemble van metaalbedrijven langs het Spaarne vormden. Net als het merendeel van de zware industrie zijn deze bedrijven inmiddels verdwenen. Sommige van de voormalige fabriekspanden hebben de status van industrieel monument en een nieuwe bestemming gekregen. Zo zijn de Figee-hallen verbouwd tot bedrijfsverzamelgebouw, is op het Droste-terrein nieuwbouw met kantoren en appartementen gerealiseerd, en wordt het terrein van de voormalige energiecentrale tegenwoordig gebruikt voor evenementen. Van de Conradwerf – destijds Haarlems trots – is niet veel concreet behouden; de contouren van de voormalige binnenhaven en het administratie- en kantoorgebouw zijn nog zichtbaar.

Kenmerk: 2026/155367

7/14

Businesscase gebiedsontwikkeling De gemeente is samen met Hoorne Vastgoed de financiële haalbaarheid van het project aan het onderzoeken. Dit heeft tot nu toe geresulteerd in een beeld van de opbrengstpotentie (opbrengsten minus kosten) van het te realiseren nieuwe vastgoed in het gebied. Aan de kostenkant is hierin rekening gehouden met het gemeentelijk kostenverhaal (plankosten, kosten bovenwijkse netwerkvoorzieningen en het toerekenbare deel van de bovenwijkse infra, bestaande uit een deel van het Nelson Mandelapark en de Paul Krugerkade). Het project Spaarneboog is een project waarin de gemeente faciliterend optreedt en geen actieve rol aanneemt, in de zin dat de gemeente geen gronden of opstallen verwerft, bouwrijp maakt en uitgeeft. Er is dus geen gemeentelijke grondexploitatie. Dat betekent dat de gemeente kostenverhaal toepast voor de te maken gemeentelijke (plan)kosten. De in beeld gebrachte opbrengstpotentie of ontwikkelwaarde valt daarmee volledig toe aan de eigenaar/ontwikkelaar in het gebied (Hoorne), ter dekking van de inbrengwaarde van hun bestaande te transformeren vastgoed. Voor de kosten aan de gemeentelijke kant die niet zijn toe te rekenen aan het project of niet (volledig) te verhalen zijn, zal de gemeente dekking moeten vinden in haar begroting.

Dat betreft hier (delen van) de herinrichting van het Nelson Mandelapark (circa €2 miljoen) en de Paul Kruger Kade (circa €4 ton), omdat deze niet alleen een functie hebben voor Spaarneboog, maar ook voor de omliggende wijken. Herinrichting van de Paul Krugerkade is noodzakelijk voor de gebiedsontwikkeling. Het Nelson Mandelapark kan ook worden gezien als een meer opzichzelfstaande opgave, aangezien de gemeente op afzienbare termijn moet investeren in dit park. De gebiedsontwikkeling geeft de kans om dat op een meer hoogwaardige manier te doen. De businesscase voor Spaarneboog valt hiermee uiteen in twee delen zoals hieronder schematisch wordt weergegeven. Busisscase gemeente Kosten Plankosten

Opbrengsten/dekking Bijdrage Hoorne Dekking uit exploitatie Kosten Nelson Mandelapark Bijdrage Hoorne Dekking uit IP Kosten Paul Krugerkade Bijdrage Hoorne Dekking uit IP

Businesscase Hoorne Kosten Opbrengsten/dekking Inbrengwaarde/verwerving Grondwaarde nieuwe vastgoed Plankosten Sloopkosten Kosten Bouw- en woonrijpmaken Kostenverhaal gemeente Saldo van opbrengsten en kosten exclusief inbrengwaarde=ontwikkelwaarde/complexwaarde en dus maximale inbrengwaarde voor een kostendekkend/haalbaar plan

Figuur 5: schematische weergave opbouw businesscase Spaarneboog

Gemeentelijke projecten en kosten Er zijn goede kansen om, nu Hoorne Vastgoed een serieuze herontwikkeling van al haar vastgoed

Kenmerk: 2026/155367

8/14

beoogd, ook een aantal gemeentelijke opgaven aan de gebiedsontwikkeling te koppelen. Het gaat om de volgende projecten met bijbehorende kosten voor de gemeente: • • • •

het Huis van de Wijk het IKC Ecosol de beoogde openbare parkeervoorziening met 70 plekken bij de Filippo-locatie.

Onzekere parameters Een eerste doorrekening van de businesscase (exclusief inbrengwaarde) laat bij het beoogde programma en met inachtneming van kostenverhaal, een opbrengstpotentie zien. De inbrengwaarde van het bestaande vastgoed van Hoorne kan maximaal gelijk zijn aan dit resultaat om een sluitende businesscase te hebben. Publiekrechtelijk wordt de inbrengwaarde bepaald door te kijken wat de hoogste waarde is van het in te brengen vastgoed: -

de ontwikkelwaarde (toekomstige waarde na herontwikkeling) of; de huidige waarde bij voortgezet gebruik (meestal op basis van een taxatie of WOZ-waarde).

Momenteel is de waarde bij voortgezet gebruik nog niet in beeld. De haalbaarheid van de ontwikkeling is daarmee nog niet volledig in beeld. Wel is de ontwikkeling voor Hoorne interessant genoeg om vooralsnog actief aan de planvorming deel te nemen. Maar de businesscase is op nog meer aspecten niet definitief: -

De schattingen voor de plankosten zijn gebaseerd op standaard plankostenscans. Deze zijn nog niet specifieker doorgerekend voor deze ontwikkeling. De uitgangspunten voor de toerekenbaarheid van investeringen in het Nelson Mandelapark en de Paul Krugerkade zijn nog niet definitief overeengekomen met Hoorne. Omtrent de hoogte van de bouwkosten bestaat nog onzekerheid. De trend laat een stijging zien. Er is nog geen sprake van een concrete raming van de herinrichting van de openbare ruimte; dat is op basis van referentieprojecten gedaan.

Analyse waarde en behoud gebouwdelen administratiegebouw Zoals in de aanleiding is aangegeven, blijkt in Fase 1 van de ontwikkeling het administratiekantoor uit 1897 gedeeltelijk behouden gebleven achter de gevel van Spaarne Office uit de jaren ‘70, die meer intact en waardevoller blijkt dan vooraf gedacht. De vondst gaf aanleiding om een bouwhistorisch onderzoek uit te voeren om de waarde van het gebouwdelen te duiden (zie bijlage 2), en een

Kenmerk: 2026/155367

9/14

transformatiekader (zie bijlage 3) op te laten stellen waarmee richting wordt gegeven aan de mogelijke ontwerpoplossingen die recht doen aan de erfgoedwaarden van de oude gebouwdelen. Het onderzoek laat zien dat onder de huidige verschijningsvorm nog waardevolle restanten van het negentiende-eeuwse administratiegebouw en de bijbehorende werkplaats aanwezig zijn. Dit gebouw kan worden gezien als het visitekaartje van de werf Conrad. Het is in representatieve waarde vergelijkbaar met bijvoorbeeld het Administratiegebouw op het voorplein van de Koepel. De resterende bouwdelen vertegenwoordigen cultuurhistorische betekenis voor Haarlem, niet als compleet bewaard industrieel complex, maar als herkenbaar restant van de industriële geschiedenis die dit deel van het Noorder Buiten Spaarne kenmerk. Tegelijkertijd is het gebouw in de loop van de twintigste eeuw grootschalig aangepast. Gevels zijn overdekt, interieurs ingrijpend gewijzigd en onderdelen verwijderd of vervangen. Grote delen van het complex verkeren bovendien in een matige tot slechte bouwkundige staat. Technisch en functioneel is het huidige gebouw op veel punten aan het einde van zijn levensduur. De historische lagen zijn daardoor niet alleen verborgen geraakt, maar ook fragmentarisch overgeleverd.

Zowel het bouwhistorisch onderzoek als het transformatiekader zijn opgesteld met de beperking dat grote delen van het oorspronkelijke gebouw nog steeds schuil gaan achter de bouwkundige ingrepen van Spaarne Office. Weliswaar kunnen waardevolle aspecten benoemd worden, maar definitieve kwaliteit van wat over is van het historische gebouw is pas in volle omvang vast te stellen na ontmanteling van de huidige gevel en grote delen van het interieur. Uit de analyse die nu is uitgevoerd blijkt dat: • • • •

Niet het gehele gebouw, maar specifieke onderdelen cultuurhistorisch waardevol zijn. Met name delen van de representatieve gevel aan het Spaarne, de bijzondere kapconstructie en diverse interieur- en constructiesporen dragers zijn van betekenis. De latere gevelhuid uit de jaren zeventig onderdeel is geworden van de gelaagdheid van het complex en een eigen laag aan het verhaal van dit gebouw toevoegt. Het zichtbaar maken en inpassen van deze onderdelen ruimtelijke consequenties heeft voor de herontwikkeling, maar tegelijkertijd een unieke kans biedt om de identiteit van deze plek opnieuw te verankeren in het gebied.

De kern van het transformatiekader is daarom niet het reconstrueren van een verdwenen geheel, maar het zorgvuldig herkennen, duiden en verankeren van de onderdelen die de identiteit van deze plek dragen. Hiermee wordt betekenis gegeven aan dit gebouw als een van de dragers van het rijke industriële verleden van Haarlem. Door deze onderdelen zichtbaar en beleefbaar te maken, in samenhang met nieuwe ontwikkelingen, kan het verhaal van de werf opnieuw worden verteld. De ambitie is om de geschiedenis niet te idealiseren of te isoleren, maar haar gelaagdheid te tonen. Oude en nieuwe lagen blijven herkenbaar en gaan met elkaar in gesprek. Zo ontstaat een

Kenmerk: 2026/155367

10/14

ontwikkeling waarin het verleden niet wordt teruggebracht, maar opnieuw betekenis krijgt binnen een hedendaags woon- en werkgebied. De exacte manier waarop dit gestalte kan krijgen, is onderwerp van nader onderzoek. In het licht van bovenstaande context, brengt de vondst van bouwdelen van het administratiegebouw in Fase 1 een aantal uitdagingen met zich mee: • • • •

Behoud van delen kan ertoe leiden dat er minder programma en dus minder opbrengstpotentie is. Behoud van delen kan ertoe leiden dat de parkeeroplossing waarmee het nieuwe programma in zowel Fase 1 als Fase 2 wordt opgelost niet meer mogelijk is. Behoud van delen brengt extra sloop- en bouwkosten met zich mee, omdat Spaarne Office voorzichtiger ontmanteld moet worden en er restauratiekosten zijn. Afhankelijk van het te kiezen scenario voor behoud van bouwdelen is het aannemelijk dat het ontwerpproces (en daarmee samenhangend de participatie, onderzoeken etc.) voor Fase 1 deels opnieuw gedaan moet worden, inclusief onderdelen van het totale stedenbouwkundige concept van de Spaarneboog (vanwege mobiliteit, parkeren, logistiek).

In het licht van bovenstaande context, brengt de vondst van bouwdelen van het administratiegebouw in Fase 1 ook een aantal kansen met zich mee: • • •

•

De gebouwdelen kunnen bijdragen aan een gebiedsontwikkeling met een duidelijker identiteit, een meer eigen karakter, een bijzondere sfeer. Het gebouw kan, mits herkenbaar en beleefbaar, een identiteitsdrager zijn voor de Transvaalbuurt. Het administratiegebouw kan, mits herkenbaar en beleefbaar, fungeren als belangrijke identiteitsdrager van de westelijke kade van het Noorder Buiten Spaarne, en de beleving van het industriële erfgoed in Haarlem versterken. Het administratiegebouw kan in de programmering toegevoegde waarde bieden aan deze plek langs het Spaarne. Het is nog niet duidelijk wat voor programmering een plek kan krijgen.

Scenario-onderzoek Het gemeentelijke projectteam heeft samen met Hoorne Vastgoed en hun ontwerpers Mecanoo onder begeleiding van het bureau dat het transformatiekader heeft opgesteld, een ontwerpend onderzoek uitgevoerd. Ook de afdeling erfgoed is hierbij betrokken. Doel was om concreet in beeld te brengen op welke wijze de waardevolle delen van het administratiegebouw een plek kunnen krijgen in het inmiddels vergevorderde ontwerp voor de nieuwbouw in Fase 1. Er zijn drie scenario’s in beeld gebracht: • •

Scenario 1: behoud en deels herbouwen van administratiekantoor, eigenstandig gebouw Scenario 2: behoud middendeel en kap in situ, ingeklemd in en onderdeel van de nieuwbouw

Kenmerk: 2026/155367

11/14

•

Scenario 3: behoud van waardevolle delen op andere plekken in Fase 1 of ergens in de bredere gebiedsontwikkeling

De uitgebreidere resultaten van dit ontwerpend onderzoek staan in bijlage 4, waarbij de voor- en nadelen van de drie scenario’s zijn gegeven. Ook is per scenario geduid – voor zover mogelijk in deze fase – welk effect het scenario heeft op het beoogde programma in Fase 1. Kort samengevat betekent het per scenario het volgende: •

Scenario 1: o Verlies van circa 50 woningen, 25 parkeerplekken, 100 fietsparkeerplekken en 200m2 Vomar + gemeenschappelijke ruimte behorende bij de woningen. Het is aannemelijk dat meer programma verloren gaat, omdat het verlies van dit programma uitgaat van een heel strakke inpassing van het gebouw in de nieuwbouw. Met als doel verlies van zo min mogelijk programma. Echter, om een (deels) herbouwd administratiekantoor recht te doen, is het aannemelijk (vanwege daglichttoetreding bijvoorbeeld) dat er meer licht en lucht tussen de nieuw- en oudbouw moet komen. o Behoud van erfgoed; restauratie van structuur, organisatie en tekenzolder met nieuwe, locatiegebonden functie. Maximale afleesbaarheid van de Conrad-geschiedenis. Toegevoegde waarde van het gebouw als identiteitsdrager van ontwikkeling, gebied en voor de stad is in dit scenario maximaal. o Stedenbouwkundig en architectonisch een grote opgave, maar het gebouw krijgt architectonisch wel de constitutie die tegenwicht geeft aan het grote volume dat in Fase 1 en de rest van de gebiedsontwikkeling wordt beoogd.

•

Scenario 2: o Verlies van circa 30 woningen, 25 parkeerplekken, 100 fietsparkeerplekken en 200m2 Vomar + gemeenschappelijke ruimte behorende bij de woningen. o Het middendeel en meest waardevolle deel van het administratiegebouw blijft op de originele locatie behouden, waardoor authenticiteit zichtbaar blijft. o Aansluiting op de nieuwbouw is complex en door de geringe omvang van het te behouden bouwdeel wordt getwijfeld aan de architectonische geloofwaardigheid van deze oplossing. Door enkel het historische middenbouwdeel te handhaven in de grootse nieuwbouwstructuur, krijgt het historische deel mogelijk onvoldoende uitstraling en identiteit om van overtuigende architectonische betekenis te zijn.

•

Scenario 3: o Geen verlies in programma. o Waardevolle, karakteristieke constructies en materialen worden behouden, maar niet in situ. Constructies en materialen verliezen daardoor hun originele context en samenhang. Originele contouren en interieur van het gebouw gaan verloren. o Goed in te passen, huidige opzet stedenbouwkundig plan blijft in tact.

Kenmerk: 2026/155367

12/14

4. Consequenties en vervolg 4.1 Financiën De indicatieve effecten op de businesscase van het (gedeeltelijk) in stand houden cq herbouwen van het administratiekantoor, zijn overwegend negatieve effecten op de ontwikkelwaarde van het project (zie geheime bijlage voor een tabel met nadere duiding in cijfers). Als gevolg hiervan kan de haalbaarheid van het project (verder) onder druk komen te staan of kan de mogelijkheid om gemeentelijke kosten te verhalen worden beperkt. Het verplaatsen van het programma naar andere fasen van de gebiedsontwikkeling is wellicht mogelijk om de negatieve financiële impact te beperken, maar vraagt om een totale heroverweging van het stedenbouwkundige concept, landschapsplan en mobiliteitsoplossing. De ontwikkeling wordt dan minimaal een halfjaar terug in de tijd geworpen, met naast vertraging ook de nodige plankosten. De onzekere factor van de kosten van de scenario’s is hoog, omdat er onder andere nog te weinig bekend is over de staat van de restanten van het administratiegebouw, het nog niet duidelijk is wat voor invulling het gebouw kan krijgen en welke opbrengsten dat precies met zich meebrengt. 4.2 Communicatie In december 2025 is een artikel verschenen in het Haarlems Dagblad over de vondst van de gebouwdelen van het oude Administratiekantoor. Dit artikel is via de nieuwsbrief van het gebiedsontwikkeling Spaarneboog breed gedeeld.

Stichting Bond Heemschut is als belangenbehartiger van erfgoed ook op de hoogte gebracht van de vondst en geattendeerd op de bespreking van deze opinienota in de commissie Ontwikkeling, opdat zij hun zienswijze op de situatie kunnen inbrengen. 4.3 Participatie Hoorne Vastgoed is als eigenaar van het pand een belangrijke belanghebbende. Zij zijn nauw betrokken bij de totstandkoming van het transformatiekader en de daaruit voortvloeiende drie scenario’s. Hoorne Vastgoed heeft een duidelijke voorkeur voor het derde scenario, waarbij waardevolle bouwdelen behouden worden, maar niet per se in situ. Scenario 1 en 2 hebben grote impact op het vergevorderde ontwerp voor Fase 1. Deze scenario’s brengen voor hen niet alleen een extra grote kostenpost in planvorming met zich mee, maar ook het risico van minder opbrengstpotentie door het wegvallen van programma. Voor omwonenden en woningzoekenden zorgt de vondst van de bouwdelen van het administratiegebouw nu al voor een vertraging van circa 6 maanden in de totstandkoming van het PvEL. De vertraging loopt afhankelijk van het te kiezen scenario verder op. Tegelijkertijd geeft de

Kenmerk: 2026/155367

13/14

vondst aanleiding tot het toevoegen en creëren van meer identiteit in en van het gebied, wat zeker op de langere termijn waardevol is. Na de keuze voor één van de drie scenario’s moet er nog veel worden onderzocht en ontworpen. In eerste instantie hebben bewoners en ondernemers uit het gebied de gelegenheid om in de context van het PvEL mee te denken over de nadere uitwerking van het gekozen scenario. Afhankelijk van het te kiezen scenario wordt dat in verschillende participatiesessies gedaan over een langere tijd. Bij scenario 1 en 2 zal immers het stedenbouwkundige concept van de totale ontwikkeling opnieuw tegen het licht gehouden moeten worden. De communicatie rondom de participatie wordt – net als bij eerdere momenten – via de projectwebsite en bewonersbrieven georganiseerd. 4.4 Juridisch/geheimhouding Op grond van artikel 87, van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage C, ter bescherming van de bedrijfsgegevens van derden zoals bedoeld in artikel 5.1, eerste lid aanhef en onder c van de Wet Open Overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot en met de definitieve transacties en de verwerking ervan in de openbare registers. 4.5 Vervolg Naar aanleiding van de bespreking in de commissie Ontwikkeling kan het college de gekozen voorkeursvariant verder uitwerken.

Als wordt gekozen voor scenario 3, dan is het haalbaar om het ontwerp PvEL in augustus 2026 door het college te laten vaststellen en vrij te geven voor inspraak. Het ontwerp PvEL zal ter bespreking worden geagendeerd in de commissie Ontwikkeling. Na de inspraakperiode en het verwerken van de zienswijzen, wordt het definitieve PvEL in december 2026 ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Als de voorkeursvariant scenario 1 of 2 wordt, dan is het vervolgproces minder concreet te duiden. In ieder geval is het niet haalbaar om het PvEL dit jaar af te ronden. Realistischer is dat er een half jaar tot een jaar extra onderzoek (ontwerp, businesscase, mobiliteit, participatie) nodig is om tot een passend nieuw plan te komen. 5. Bijlagen 1. Geheime bijlage ‘Financiële effecten scenario’s Administratiegebouw Conradwerf’ 2. Bouwhistorische notitie Administratiegebouw Conrad 3. Transformatiekader Administratiekantoor Conradwerf 4. Scenariostudies inpassing Administratiekantoor Conradwerf

Kenmerk: 2026/155367

14/14