Nota aankoop- en grondbeleid 2025 - 2029

Nota Aankoop- en Grondbeleid gemeente Haarlem 2025 - 2029 20 januari 2026 Afdeling Vastgoed en team Planeconomie Programma- en gebiedsmanagement

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

4

2.

Deel I: Aankoopbeleid gemeentelijk vastgoed

5

2.1

Doelstellingen

5

2.2

Afwegingskader aankoop gemeentelijk vastgoed

5

2.2.1

Aanleiding

6

2.2.2

Quick scan

6

2.2.3

Businesscase

6

2.2.4

Besluitvorming

7

2.2.5

Beheer en exploitatie

8

3.

4.

5.

6.

Deel II: Grondbeleid

9

3.1

9

Doelstellingen

Vormen van Grondbeleid

11

4.1

Actief grondbeleid

11

4.2

Faciliterend grondbeleid

11

4.3

Tussenvormen; samenwerkingsmodellen

12

Koers Gemeente Haarlem

14

5.1

Situationeel grondbeleid

14

5.2

Afwegingskader grondbeleid

14

Grondbeleid-instrumentarium

17

6.1

Instrumenten actief grondbeleid

17

6.1.1

17

6.2

Verwerving

Instrumenten faciliterend grondbeleid

19

6.2.1

Privaatrechtelijk spoor

19

6.2.2

Publiekrechtelijk kostenverhaal

19

2

7.

Grondprijsbeleid

21

7.1

Grondprijsmethoden

21

7.2

Grondprijzen woningbouw

21

7.3

Grondprijzen overige functies

22

Bijlage 1 Grondprijsmethoden

26

Bijlage 2 Kaders en Verantwoording

28

Bijlage 3 Grondexploitatie

30

Bijlage 4 Informatievoorziening

31

3

1.

Inleiding Haarlem is, met haar centrale ligging nabij duinen en strand, een aantrekkelijke gemeente om in te wonen, werken en te verblijven. De vraag naar woningen is groot. De betaalbaarheid en daarmee de bereikbaarheid van woningen voor huidige en toekomstige bewoners staat onder druk. In 2040 is het aantal inwoners naar verwachting met 20.000 gegroeid. Hiermee zal ook de vraag naar woningen, werkgelegenheid en het aantal voorzieningen toenemen. Daarnaast zijn er diverse trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de leefomgeving. Die zorgen er onder andere voor dat de gemeente Haarlem de komende periode voor een aantal grote opgaven staat. De verschillende ambities en doelen vanuit de diverse sectoren zijn vertaald in de Omgevingsvisie Haarlem 2045. Deze nota bestaat uit twee delen waarbij de beleidslijnen voor zowel het Aankoopbeleid van gemeentelijk vastgoed (deel I) als de nota Grondbeleid (deel II) zijn samengevoegd vanwege de vele raakvlakken binnen de gebiedsontwikkeling. Het doel is om duidelijkheid en transparantie te creëren bij zowel de aankoop van vastgoed als de uitgifte van grond ten behoeve van de ruimtelijke ambities in de stad. Met betrekking tot deel I wordt uitgegaan van het Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2023 2027 (2023/1199953).

Dit plan wijst uit dat de maatschappelijke opgaven (onderwijs, sport, jeugd, parkeren, cultuur, vluchtelingen etc.) voor de korte en middellange termijn niet alleen gehuisvest kunnen worden in de bestaande vastgoedportefeuille van de gemeente. De hoeveelheid ruimte die kan worden gewonnen in het optimaliseren van de bezettingsgraad van gebouwen en herbestemming is relatief beperkt. Om te blijven voorzien in de ruimtebehoefte is uitbreiding van de gemeentelijke vastgoedportefeuille noodzakelijk en gewenst. Verwerving van gemeentelijk vastgoed vraagt daarom om een gestructureerd en helder proces dat in deze nota wordt weergegeven. In deel II komt het Grondbeleid aan de orde. Momenteel is het vigerend grondbeleid zoals beschreven in de Nota Grondbeleid gemeente Haarlem uit 2018 (2018/753507) van kracht. Deze nota is op een aantal vlakken niet meer actueel. De markt is continu in beweging. Als gevolg van diverse trends en ontwikkelingen zijn de gemeentelijke ambities en doelstelling veranderd. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet en de bijbehorende Aanvullingswet Grondeigendom in werking getreden. Ook dit heeft op onderdelen consequenties voor het grondbeleid.

Om aan de gestelde ambities in de stad te kunnen voldoen zijn in deze nota de processen vastgelegd waarbij wordt aangegeven welke sturingsmiddelen gevolgd worden bij de uitgifte van gronden ten behoeve van de gebiedsontwikkeling.

4

2.

Deel I: Aankoopbeleid gemeentelijk vastgoed 2.1 Doelstellingen Naast het verwezenlijken van ruimtelijke doelstellingen zal de gemeente ook evenredig moeten meegroeien in het voorzieningenniveau. Verwerving van vastgoed is noodzakelijk om ook de komende jaren het aanbod te blijven bieden wat nodig is om te voldoen aan de ruimtevragen vanuit de gemeentelijke beleidsprogramma's. Deze concretisering en verandering van accent in afstoten naar verwerving vraagt om transparante uitgangspunten en voorwaarden. Dit moet resulteren in een slagvaardig optreden op de lokale vastgoedmarkt door de gemeente.

2.2 Afwegingskader aankoop gemeentelijk vastgoed Verwerving van gemeentelijk vastgoed vraagt om een gestructureerd en helder proces. Dit voorkomt ad hoc beslissingen, onduidelijkheden in verantwoordelijkheden en financiële risicobeheersing. Om transparantie te creëren en aankopen procesmatig te benaderen is een afwegingskader gewenst om als gemeente over te gaan tot verwerving van vastgoed. Hiervoor is een beslisboom ontwikkeld. Deze beslisboom (zie figuur 1) is opgedeeld in de volgende onderdelen: 1. Aanleiding 2. Toetsingskaders 3. Businesscase 4. Besluitvorming 5. Beheer en exploitatie

5

Figuur 1: De beslisboom voor aankoop voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille 2.2.1 Aanleiding De aanleiding tot het doen van een aankoop kan betrekking hebben op een specifieke ruimtevraag. Daarentegen kunnen zich ook mogelijkheden tot aankoop voordoen die een kans bieden voor de toekomst. Met deze aankoop verwerft de gemeente een strategische positie voor mogelijke ruimtelijk-economische doeleinden. Het betreft de volgende objecten of locaties: • Objecten/locaties waar de gemeente actief naar op zoek gaat in de vastgoedmarkt, die passen binnen de criteria uit het strategisch portefeuilleplan, sectorale huisvestingsplannen en/of de ambities uit de omgevingsvisie (proactief) • Objecten/locaties die de gemeente aangeboden krijgt vanuit de markt (passief). 2.2.2 Quick scan Met de 'aanleiding' start de quick scan en het verdere interne proces van informatieverzameling, onderzoek, afweging en advisering. Het doel van de quick scan is een eerste verkenning op hoofdlijnen om te bepalen of een bepaalde locatie/object mogelijkerwijs in aanmerking komt voor verwerving. In de quick scan vindt een globale beoordeling plaats van de ligging, huidige onderhoudsstaat, marktwaarde, potentiële gebruiksmogelijkheden en aansluiting op de gemeentelijke beleidsprogramma's.

Deze beleidstoets vindt plaats aan de hand van een tweetal criteria, in willekeurige volgorde: • Aankoop is noodzakelijk om te voorzien in een huisvestingsbehoefte als genoemd in het Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed dan wel een van de sectorale huisvestingsplannen (onderwijs, sport, jeugd, cultuur, maatschappelijke ondersteuning etc.); • Aankoop heeft een sterk strategisch karakter om positie te verwerven en op de toekomst in te spelen. De uitkomst van de quick scan, waarin ingegaan wordt op de beleidstoets, leidt tot een go/no go besluit (in afstemming met portefeuillehouder(s)). Indien de aankoop van het object/locatie gerechtvaardigd is vanuit één of meerdere toetsingscriteria en de uitkomst van de globale beoordeling op de andere aspecten niet leidt tot zwaarwegende bezwaren, zal - na een goedkeuringsbesluit - een businesscase worden opgesteld. 2.2.3 Businesscase De businesscase moet gedegen inzicht bieden in de financiële en maatschappelijke aspecten van de mogelijke aankoop. De businesscase zal bestaan uit: • Een commercieel/technisch due diligence onderzoek dat inzicht biedt in de bouwtechnische staat, commercieel/financieel, juridisch en milieukundige situatie met de mogelijke risico's en eventuele beheersmaatregelen; 6

• Een financiële doorrekening waarin kosten, opbrengsten, investeringsbehoefte, incidentele en structurele effecten - waaronder toekomstig onderhoud en beheer, inzichtelijk worden gemaakt. Door een onafhankelijke en NRVT-geregistreerde taxateur zal het betreffende object/locatie op basis van vooraf objectief vastgestelde uitgangspunten worden getaxeerd om de marktwaarde te bepalen en wat als input moet dienen voor de onderhandelingsstrategie. • Tot slot biedt de businesscase inzicht in de mogelijke gebruiksscenario's (tijdelijk of onbepaalde tijd), bijdrage aan een van de gemeentelijke beleidsprogramma's en de risico's met de bijbehorende beheersmaatregelen. 2.2.4 Besluitvorming Privaatrechtelijke bevoegdheid van het college: Het college van burgemeester en wethouders is op grond van artikel 160 Gemeentewet bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen, zoals het kopen van onroerende zaken. Artikel 169 lid 4 Gemeentewet bepaalt dat het college de gemeenteraad vooraf informeert over voorgenomen privaatrechtelijke rechtshandelingen, indien de gemeenteraad daarom verzoekt of indien de uitoefening van die bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat geval neemt het college pas een besluit nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

Mandateringsbesluit strategische aankopen Om slagvaardig en adequaat te kunnen acteren op de vastgoedmarkt is het wenselijk dat het college beschikt over een budget voor strategische aankopen. Vooralsnog is het voorstel voor een stelpost in het gemeentelijke investeringsplan van € 5,0 miljoen, en welke door de raad wordt vrijgegeven. In aanvulling daarop gelden de voorhangprocedures voor aan- en verkopen vastgelegd zoals in de geactualiseerde financiële verordening (2025/668910) vastgelegd: • de aan- en verkoop van onroerende goederen met een prijs tussen de € 500.000 € 1.000.000 ter zienswijze aan de commissie zal worden voorgelegd (lichte voorhangprocedure); • de aan- en verkoop van onroerende goederen met een prijs boven de € 1.000.000 ter advisering naar de gemeenteraad moet over het voornemen voorstel en in de gelegenheid is gesteld om het voorgenomen besluit te bespreken (zware voorhangprocedure). Stelpost investeringen voor strategische aankopen De investering voor een aankoop moet in eerste instantie gedekt worden uit het desbetreffende beleidsprogramma, waarvoor de aankoop in aanvang ook dient. In het Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed 2023 - 2027 en de uitvoeringsparagrafen van de sectorale huisvestingsplannen moeten in principe de benodigde IP-middelen zijn opgenomen en aangevraagd.

Daarnaast is een IP-post noodzakelijk voor aankopen om snel te kunnen acteren en een strategische positie te verkrijgen. De gemeenteraad verleent het college een IP-budget (stelpost) van € 5,0 miljoen - welke door de raad wordt vrijgegeven - om (strategisch) vastgoed te verwerven. Wanneer een het doorlopen van een voorhangprocedure de koop (met grote waarschijnlijkheid) zal schaden, kan er situationeel afgezien worden van de eerder genoemde voorhangprocedures. Onderstaand wordt weergegeven onder welke voorwaarden zo een uitzondering kan gelden. Om snel en slagvaardig te opereren wordt in deze nota een aantal regels vastgelegd: • De Raad verleent het college een IP-stelpost van € 5,0 miljoen om strategische verwervingen te doen, welke tegelijkertijd door de raad wordt vrijgegeven.

7

• Bij de aanwending van het krediet wordt beoordeeld of de strategische aankoop leidt tot overschrijding van de maximale netto schuldquote. • Na onttrekking van (een deel) van het krediet voor een strategische verwerving, wordt via de kadernota of programmabegroting een voorstel gedaan om de IP-stelpost weer aan te vullen tot de € 5,0 miljoen. • Inzet moet zijn om de lasten (kapitaallasten, rentelasten, onderhoud, vaste lasten etc.) gedekt te krijgen met een minimaal kostprijs dekkende huur, zodat de exploitatie een budgetneutraal effect heeft. • Daarbij geldt de afspraak dat iedere transactie onderbouwd moet worden met een onafhankelijke taxatie. • In ieder geval zal het college in de paragraaf 'investeringen' bij de jaarrekening en programmabegroting verantwoording afleggen over de stand van zaken met betrekking tot het krediet strategische verwervingen en de gedane verwervingen. • Mocht het nodig zijn om tussentijds de IP-stelpost strategische verwervingen van € 5,0 miljoen op te hogen, is dat een bevoegdheid van de raad, en moet dat aanvullend ter besluitvorming worden voorgelegd aan de raad. • Daar waar de situatie zich voordoet dat een strategische verwerving, welke gedekt wordt uit de IP-stelpost van € 5,0 miljoen, voor de gemeente in het geding komt door het doorlopen van een voorhangprocedure, wil het college afzien van de voorhangprocedure.

• Het college hanteert voor deze uitzonderingsituatie dat de koopsom binnen een bandbreedte van 10 procent van de - in opdracht van de gemeente - onafhankelijke taxatiewaarde moet vallen en de financiële bovengrens van de IP-stelpost. • Voor deze uitzonderingssituatie moet aantoonbaar worden gemaakt dat het om een verkoopprocedure gaat waarbij zich naast de gemeente meerdere gegadigden voordoen. • Er moet duidelijk zijn dat het toepassen van een voorhangprocedure als voorwaarde voor de koop voor de verkopende partij dermate zwaarwegend is dat zij de desbetreffende onroerende zaak daardoor naar grote waarschijnlijkheid niet aan de gemeente zal gunnen. • Het college zal voorafgaand aan het gebruik maken van deze voorhangprocedure een vertrouwelijke mededeling doen in de eerstvolgende commissie Ontwikkeling van de raad. • Het college zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen twee maanden, nadat de koop onherroepelijk is geworden, de raad via een informatienota informeren over de koop. 2.2.5 Beheer en exploitatie Na besluitvorming en afronding van het aankoopproces start de fase van (instandhoudings)beheer en exploitatie. Via de kadernota zal een aanvraag worden gedaan om de exploitatie (huurbaten en lasten) van het object op te nemen. De afdeling Vastgoed is daarnaast verantwoordelijk voor het contractbeheer (afsluiten en beheren van de huurovereenkomsten).

Samenvatting aankoopbeleid Vastgoed: • Er wordt gewerkt volgens de beslisboom die vijf stappen hanteert: • Aanleiding • Quick scan • Businesscase • Besluitvorming • Beheer en exploitatie • Het instellen van een IP-stelpost van € 5,0 miljoen strategische verwerving is noodzakelijk om slagvaardig op de vastgoedmarkt te kunnen opereren als gemeente. • Situationeel kan ervoor gekozen worden om af te zien van de voorhangprocedure bij strategische verwerving als aantoonbaar is dat de koop in het geding komt. • Budgetten t.b.v. de beheer en exploitatiefase lopen via de kadernota en/of de programmabegroting.

8

3.

Deel II: Grondbeleid 3.1 Doelstellingen De doelstellingen van de nota grondbeleid zijn niet veranderd. De gemeente wil nog steeds ontwikkelingen mogelijk maken om haar ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Grondbeleid is daar een sturingsmiddel voor. Het vormt een afwegingskader om de juiste rol te kiezen die past bij de doelen van gebiedsontwikkeling in relatie tot de risico’s. De nota geeft daarbij aan hoe het beschikbare instrumentarium ingezet kan worden om de volgende doelstellingen te realiseren. 1. Het bevorderen en tijdig mogelijk maken van het gewenste ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit Het gewenste ruimtegebruik is vastgelegd in verschillende beleidsnota’s, zoals de omgevingsvisie en de woonvisie, en wordt uiteindelijk vertaald in het omgevingsplan. Het grondbeleid omvat de belangrijkste instrumenten om de uitvoering van het gewenste ruimtegebruik mogelijk te maken. Hierbij gaat het enerzijds om de kwaliteit van de openbare ruimte en anderzijds om de kwaliteit van de gebouwde omgeving. De gemeente legt dit vast in separate beleidsnota’s. De nota grondbeleid biedt instrumenten om deze kwaliteit te bevorderen. 2.

Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en Gemeente Haarlem Hierbij gaat het om de opbrengsten van een investering terecht te laten komen bij de partij die de kosten van de investering draagt. Het bevorderen dat de waardestijging van grond, door een wijziging van het omgevingsplan, wordt ingezet ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. 3. Risicobeheersing van ruimtelijke ontwikkelingen Risicobeheersing krijgt een steeds belangrijkere rol bij ruimtelijke ontwikkelingen. De nota biedt hier instrumenten voor, zoals de keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid. Dit heeft te maken met het risicoprofiel. Ook kan het risicoprofiel de keuze om een ontwikkeling wel of niet door te laten gaan bepalen. 4. Optimalisatie van het financieel resultaat Uitgangspunt is dat de gemeente streeft naar een optimalisatie van het financiële resultaat, zowel bij actieve als bij facilitaire ontwikkelingen. Dit kan tegenstrijdig zijn met de doelstellingen 1 en 2, aangezien kwaliteit geld kan kosten. Maar ook dan zal gekeken worden naar het meest optimale financiële resultaat, rekening houdend met andere doelstellingen of belangen. 5. Bevorderen van transparante en consequente richtlijnen voor het gemeentelijk grondbeleid teneinde willekeur en onduidelijkheid te voorkomen.

De nota dient als kader zodat de transparantie voor iedereen vergroot wordt en willekeur wordt voorkomen. Om deze doelstellingen uit te voeren biedt deze nota een afwegingskader. Tevens geeft de nota inzicht in welke instrumenten beschikbaar zijn en wanneer deze ingezet kunnen worden.

9

Samenvatting Doelstelling: • Het bevorderen en tijdig mogelijk maken van het gewenste ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit; • Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en de gemeente Haarlem; • Risicobeheersing van ruimtelijke ontwikkelingen; • Optimalisatie van het financieel resultaat; • Bevorderen van transparante en consequente richtlijnen voor het gemeentelijk grondbeleid teneinde willekeur en onduidelijkheid te voorkomen.

10

4.

Vormen van Grondbeleid Grondbeleid kent verschillende vormen met elk zijn eigen karakteristieken en voor- en nadelen. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de verschillende vormen die er zijn. In tabel 1 is per vorm een overzicht weergegeven van de belangrijkste voor- en nadelen. De instrumenten die de gemeente ter beschikking heeft bij actief grondbeleid zijn in hoofdstuk 6 uitgewerkt.

4.1 Actief grondbeleid Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente grond bezit of wenst te verwerven. De gemeente stelt de planvorming op, participeert hierover met belanghebbenden en maakt de grond bouwrijp. Daarna wordt de grond via een tender weer in de markt gezet. Een ontwikkelaar zal de plannen verder uitwerken en hiervoor de benodigde vergunningen aanvragen waarna de bouw kan starten. Om alle kosten en opbrengsten te verantwoorden en beheersen opent de gemeente een grondexploitatie (zie bijlage 3). Met actief grondbeleid heeft de gemeente de meeste regie over de ontwikkeling. Dit kan wenselijk zijn om maatschappelijke doelen die niet zo snel door de markt opgepakt worden, te verwezenlijken. Denk hierbij aan functies voor cultuur, sport en onderwijs. Omdat de planvorming bij de gemeente ligt kan gelijk op ruimtelijk doelen worden gestuurd. Bij de verkoop van de grond worden de voorwaarden voor de ontwikkeling contractueel vastgelegd. Bij actief grondbeleid loopt de gemeente financieel risico. Zo kunnen stijgende bouwkosten en/of een daling van de waarde van het vastgoed resulteren in lagere grondopbrengsten. Dit kan vervolgens leiden tot een verliesgevend plan. Een actieve rol betekent ook een grotere gemeentelijke inzet voor het opstellen van plannen, participatietrajecten, het uitzetten van de tender en het bouw en woonrijp maken van de grond. .

4.2 Faciliterend grondbeleid Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente geen grondpositie. De private grondeigenaar ontwikkelt de locatie voor eigen rekening en risico en voert de grondexploitatie. De gemeente loopt hierbij geen financieel risico maar heeft minder regie dan bij actief grondbeleid. Voor de planvorming en de ontwikkelkaders dienen de gemeente en de initiatiefnemer met elkaar in overleg te treden. Hierbij is van belang dat de ontwikkeling in voldoende mate bijdraagt aan de gemeentelijke ambities en doelen. De publiekrechtelijke kaders worden uiteindelijk vastgelegd in het omgevingsplan. Privaatrechtelijk wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarbij de afspraken over ruimtelijke ontwikkeling en gemeentelijk kostenverhaal worden vastgelegd. Dit wordt in paragraaf 6.2.1. nader toegelicht. Na het voeren van de planologische procedure en het sluiten van de overeenkomst kan de gemeente nauwelijks nog bijsturen. Een goede kaderstelling vooraf is dus van belang. Een gebiedsontwikkeling faciliteren kan zowel proactief als passief. Proactief houdt in dat de gemeente actief op zoek gaat naar manieren om grondeigenaren te stimuleren een bepaalde ontwikkeling op te pakken. De gemeente neemt hier een regisserende rol aan zonder direct een actief grondbeleid te hanteren. Een andere tussenvorm is passief faciliteren.

De gemeente neemt hier geen initiatief en spoort de markt niet aan. Het initiatief en het ontwikkelproces liggen volledig bij derden, behoudens de publiekrechtelijke rol van de gemeente.

11

4.3 Tussenvormen; samenwerkingsmodellen Naast actief grondbeleid zijn er verschillende tussenvormen mogelijk. De gemeente kan besluiten om een ontwikkeling in samenwerking met private partijen te realiseren. Voorbeelden van deze samenwerkingsvormen op het gebied van publiek-private samenwerkingen (PPS) zijn het bouwclaimmodel, joint venture model en het concessiemodel. Het doel van een PPS is om gezamenlijk de regie te voeren, gebruik te maken van elkaars expertise en de risico’s en financiële resultaten onderling te verdelen. De mate waarin dit plaatsvindt verschilt per vorm. Bouwclaim In het bouwclaimmodel heeft de private marktpartij de ruwe bouwgrond in eigendom en verkoopt deze aan de gemeente. De gemeente voert vervolgens de grondexploitatie. Zij bewerkt de grond en geeft deze in de vorm van bouwrijpe kavels weer uit aan de betreffende marktpartij. Daarmee ligt dit model dicht bij actief gemeentelijk grondbeleid. Het grondexploitatierisico komt, net als bij actief grondbeleid, bij de gemeente te liggen. Met dit verschil dat bij een bouwclaim richtinggevende afspraken zijn vastgelegd met de ontwikkelende partij over het stedenbouwkundig plan, (woningbouw)programma, grondprijzen en methodiek van grondprijsbepaling en moment van afname van de gronden. Het is dus van belang dat de gemeente in een vroeg stadium goede afspraken maakt en vastlegt in overeenkomsten.

Joint venture Een joint-venture is de meest vergaande vorm van PPS. De gemeente werkt dan samen met private partijen, veelal middels een apart opgerichte entiteit voor de ontwikkeling. Denk bijvoorbeeld aan een CV/BV constructie of een grondexploitatiemaatschappij. Een joint venture is mogelijk wanneer verschillende partijen, waaronder meestal de gemeente, grondeigendom hebben en deze gezamenlijk tot ontwikkeling willen brengen. Bijvoorbeeld omdat een integrale benadering tot een beter plan leidt. Partijen voeren gezamenlijk de grondexploitatie en delen de (financiële} resultaten en risico’s. Het zoet en het zuur wordt gedeeld. Het voordeel is dat partijen door de samenwerking profiteren van elkaars expertise en risico’s onderling kunnen verdelen. Een nadeel is dat financiële baten ook worden gedeeld met partners. Daarnaast heeft de gemeente niet de volledige regie op de ontwikkeling. Ook de andere aandeelhouders in de joint-venture hebben invloed. De belangen van marktpartijen zijn niet altijd hetzelfde als die van de gemeente. Concessiemodel Bij het concessiemodel heeft de gemeente geheel of gedeeltelijk het grondeigendom en verkoopt zij de grond in huidige staat. De kopende partij gaat, voor eigen rekening en risico, over tot de (integrale) ontwikkeling van het gebied.

De gemeente legt in bijvoorbeeld de tenderprocedure en de koopovereenkomst de kaders en randvoorwaarden voor de ontwikkeling vast. Deze hebben onder andere betrekking op het (woningbouw) programma, de openbare ruimte en de kwaliteit van het plan. Bij een goede tender worden marktpartijen uitgedaagd om met een creatief plan te komen met een goede prijs-kwaliteit verhouding. De gemeente kan vervolgens gunnen aan de partij met het meest optimale resultaat. Voordelen van een concessiemodel zijn dat de gemeente nog slechts een toetsende rol heeft bij de verdere ontwikkeling van het plan en geen financieel risico meer loopt. Een nadeel is dat de gemeente niet meer profiteert van een eventuele waardestijging van de grond. De ontwikkelkaders kunnen na de start van de tenderprocedure niet meer worden aangepast.

12

Tabel 1: Overzicht verschillende vormen grondbeleid Vormen grondbeleid Actief grondbeleid Voordelen

Nadelen

Faciliterend grondbeleid Voordelen

Nadelen

Maximale regie op de ontwikkeling.

Gemeente loopt project- en financieel risico.

Beperkt (financieel) risico voor de gemeente.

Er zijn geen mogelijkheden tot het behalen van winst.

Sturing op de ontwikkeling van bijvoorbeeld maatschappelijke functies.

Groot beslag op De gemeente heeft geen Minder druk op de capaciteit gemeentelijke organisatie en initiërende, maar een t.o.v. actief grondbeleid. capaciteit. voorwaardenscheppende rol

Meer mogelijkheden om tussentijds bij te sturen op gewijzigde omstandigheden.

Beperktere sturing op de fasering.

Samenvatting Vormen Grondbeleid: • Actief beleid Gemeente bezit of verwerft de grond • Faciliterend beleid Gemeente heeft geen grondpositie, kan wel een rol spelen. • • •

Bouwclaim Joint Venture Concessiemodel

Gemeente koopt grond maakt bouwrijp en levert de grond terug Samenwerking met private partij veelal door oprichting entiteit Gemeente verkoopt in huidige staat en toetst publiekrechtelijk

13

5.

Koers Gemeente Haarlem 5.1 Situationeel grondbeleid In het vorige hoofdstuk zijn de diverse vormen van grondbeleid benoemd. Wanneer er niet voor een bepaalde vorm wordt gekozen, spreekt men situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat er bij ruimtelijke ontwikkelingen per situatie afgewogen wordt wat de beste strategie is om de ambities en doelen te bereiken. Dit leidt vervolgens tot het voeren van actief of faciliterend grondbeleid of een tussenvorm daarvan. De gemeente kiest voor situationeel grondbeleid. Hiermee heeft zij de flexibiliteit om per project het meest optimale grondbeleidsinstrumentarium in te zetten en de meest geschikte gemeentelijke rol te kiezen, rekening houdend met de specifieke kenmerken van het project.

5.2 Afwegingskader grondbeleid De keuze voor de vorm van grondbeleid wordt bepaald door diverse factoren. De belangrijkste is of de ontwikkeling bijdraagt aan de realisatie van de gemeentelijke ambities. Andere belangrijke factoren zijn onder andere de prioriteit en/of maatschappelijke urgentie van de ontwikkeling, de mate waarin de gemeente de regie wil voeren, de bestaande of gewenste grondposities, wat de financiële consequenties en risico’s zijn en in hoeverre de gemeente bereid is deze te dragen. De keuze voor een bepaalde vorm zal worden vastgelegd in een ontwikkelstrategie (bij grote projecten of ontwikkelzones) of startnotitie (bij kleinere projecten). In deze ontwikkelstrategie worden ook de doelstellingen benoemd en de benodigde instrumenten. Dit is als het ware een uitvoeringsdocument voor de gebiedsontwikkeling. In deze ontwikkelstrategie moet de gemeente de volgende vragen beantwoorden: • Waarom (doelstelling, motivatie): Wat wil de gemeente bereiken met de ontwikkeling: draagt het bij aan uitvoering van de ruimtelijke doelstellingen? Past het binnen de ruimtelijke visie(s)? Heeft het prioriteit? Maatschappelijke argumenten kunnen aanleiding zijn om voor een vorm van grondbeleid te kiezen; bijvoorbeeld het mogelijk maken van maatschappelijke voorzieningen die de markt niet zo snel oppakt. • Hoe gaan we het doen: Welke acties zijn nodig om te realiseren.

Welke rol wil de gemeente innemen om het doel te bereiken? Hoeveel regie/zeggenschap wil de gemeente hebben? Welk risico wil/kan gemeente lopen? • Wat gaan we doen: Welk resultaat willen we bereiken? Welke grondbeleidsinstrumenten kan de gemeente inzetten?

14

Een afwegingskader helpt de gemeente de voor haar gewenste rol te bepalen, zie onderstaand schema.

Hieronder volgt een toelichting op de afwegingen die de gemeente kan maken. Bijdrage doelen en ambities De eerste vraag die beantwoord moet worden is in hoeverre de ontwikkeling aansluit op de gemeentelijke doelen en ambities en daarmee gewenst is. Indien hier geen sprake van is, kan de gemeente beslissen om geen medewerking te verlenen. Wanneer de ontwikkeling wel gewenst is kan zij een actieve rol onderzoeken. Mate van prioriteit De tweede vraag is de mate van prioriteit. Indien de ontwikkeling aansluit op de gemeentelijke doelen en ambities maar geen prioriteit heeft, kan gekozen worden om een afwachtende rol aan te houden en de ontwikkeling aan de markt over te laten. Is er wel sprake van prioriteit dan kan de gemeente een actievere rol onderzoeken. Hierbij is mede bepalend de capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie. Regie De vraag hierbij is in hoeverre de gemeentelijke regie noodzakelijk is om binnen de ontwikkeling de gewenste ambities en doelen te realiseren. Een aantal maatschappelijke functies ( o.a. kunst, cultuur, zorg/ maatschappelijk en sport) zullen minder snel door de markt opgepakt worden. In dat geval is een meer actieve gemeentelijke rol gewenst. Heeft de gemeente grondpositie of wil zij deze verwerven Wat voor type grondbeleid gevoerd wordt, hangt ook af van de eigendomssituatie.

Om tot actief grondbeleid over te gaan moet de gemeente beschikken over de grond of de mogelijkheid hebben

15

deze te verwerven. De gemeente kan op verschillende manieren tot verwerving over gaan. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht. De financiële risico’s voor de gemeente en de mogelijkheid en bereidheid om deze te dragen De keuze voor de vorm van grondbeleid is tevens afhankelijk van de mate waarin de gemeente financiële risico’s wil dragen in relatie tot het maatschappelijke rendement. Bij een actieve rol komt een eventueel tekort voor rekening van de gemeente.

Samenvatting Koers Haarlem: • Situationeel wordt bepaald welk beleid wordt gekozen • Afwegingscriteria: waarom, hoe en wat • Draagt het bij aan de beleidsdoelstellingen • Kunnen de risico's worden gedragen

16

6.

Grondbeleid-instrumentarium In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de instrumenten die de gemeente binnen het grondbeleid tot haar beschikking heeft om haar ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen te realiseren. Het instrumentarium verschilt per type grondbeleid. Bij actief grondbeleid zijn minnelijk verwerven van de grond, onteigening en gronduitgifte instrumenten, die ingezet kunnen worden. Bij faciliterend grondbeleid zijn overeenkomsten zoals de voorschot overeenkomst en de anterieure overeenkomst instrumenten om afspraken vast te leggen over het te ontwikkelen plan. Tabel 2: Samenvatting instrumenten bij verschillende vormen grondbeleid Instrument

Methode

Typering Actief Faciliterend grondbeleid grondbeleid

PPS

Minnelijk

X

X

WvG

X

X

Onteigening

X

X

Minnelijk

X

X

X

X

Verwerving Planmatig

Strategisch Gronduitgifte Privaatrechtelijk spoor

Voorschotovereenkomst

X

Anterieure overeenkomst

X

Publiekrechtelijk kostenverhaal

X

6.1 Instrumenten actief grondbeleid De gemeente heeft bij actief grondbeleid diverse instrumenten tot haar beschikking. Dit zijn onder andere verwerving, grondexploitatie, gronduitgifte en grondprijsbeleid. 6.1.1 Verwerving Er zijn verschillende manieren waarop de gemeente gronden kan gaan verwerven. De verschillende manieren van een grondverwerving worden in het onderstaande nader toegelicht. Planmatige verwervingen De eerste vorm van grondverwerving betreft planmatige verwerving. Dit betreft noodzakelijke verwervingen ten behoeve een concrete gebiedsontwikkeling, maar kan bijvoorbeeld ook betrekking hebben op de aanleg van voorzieningen of infrastructuur. In dat geval is er een bestaand project en is in de beschikbare budgetten rekening gehouden met de benodigde aankoop van grond of is er sprake van een reeds geopende grondexploitatie.

17

Planmatig kan op de volgende manieren: Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wet voorkeursrecht gemeenten geeft gemeenten het wettelijke recht van eerste koop op de verwerving van gronden en/of opstallen. De gemeente kan bij een ontwikkeling op alle eigendommen in het gebied de Wvg vestigen. Als eigenaren hun eigendom willen verkopen, zijn zij verplicht dit eerst aan de gemeente te aanbieden. Op deze manier kan speculatie en daarmee prijsopdrijving voorkomen worden. Wvg geeft de gemeente meer grip op de grondpositie. Minnelijke verwervingen De gemeente treedt in onderhandeling met de eigenaar van de gronden en probeert via een onderhandelingstraject tot overeenstemming te komen. De intentie van de gemeente is dat verwervingen minnelijk tot stand komen. Onteigening Als minnelijke verwerving niet mogelijk blijkt en de gemeente toch gronden wil verwerven, kan zij overgaan tot onteigening. De verwerving vindt onder dwang plaats tegen volledige schadeloosstelling. De regels voor onteigening zijn vastgelegd in de Omgevingswet. Die wet eist dat de gemeenteraad een besluit neemt over de onteigening, waarna dat bekrachtigd moet worden door de rechtbank. Gezien de ingrijpende gevolgen voor de eigenaar gelden bij een onteigening strikte procedures. Strategische verwervingen Een andere vorm van verwerven is een strategische verwerving.

Daarbij worden gronden of panden aangekocht die in de toekomst interessant kunnen zijn om te ontwikkelen. Meestal liggen er nog geen concrete plannen voor deze gronden / panden. Er zijn een aantal redenen waarom de gemeente zou willen overgaan tot strategisch aankopen. De gemeente wil bijvoorbeeld de regie in handen krijgen voor een toekomstige ontwikkeling, positie krijgen in een gebied, speculatie tegengaan, het voorkomen van ongewenste ontwikkelingen of ruimte bieden aan sociaalmaatschappelijke voorzieningen. Randvoorwaarden strategische aankopen Om strategische verwervingen te doen geldt een aantal randvoorwaarden: • De aankoop moet tot doel hebben om een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. • De aankoop moet verbonden zijn aan de sleutelgebieden, die omschreven zijn in de Omgevingsvisie Haarlem. Er mag van deze voorwaarde worden afgeweken, indien deze goed onderbouwd is in het collegevoorstel. • Er moet een taxatie van de grond en eventuele opstallen hebben plaatsgevonden. • De mogelijkheden voor herontwikkeling moeten worden verkend en financieel inzichtelijk gemaakt. Dat geeft inzicht in een eventueel tekort bij herontwikkeling van de grond en de eventuele risico’s daarbij. Bovenstaande moet voorafgaand aan de aankoop aannemelijk gemaakt worden in een collegevoorstel.

Instrumentarium strategische verwervingen Om strategische verwervingen te kunnen doen, moet de gemeente ook snel en pro-actief kunnen opereren op de grondmarkt. Dit voorkomt dat, bijvoorbeeld als gevolg van een lang besluitvormingstraject binnen de gemeente, de gronden door andere partijen worden aangekocht. De regels omtrent verwerven staan opgenomen in Hoofdstuk 2 Aankoopbeleid Gemeentelijk Vastgoed.

18

6.2 Instrumenten faciliterend grondbeleid Ook als de gemeente een faciliterende rol inneemt in een gebiedsontwikkeling heeft de gemeente beschikking over een aantal instrumenten om afspraken vast te leggen over het te ontwikkelen plan, de locatie-eisen en het verhalen van de door de gemeente te maken kosten (wettelijk kostenverhaal). Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het privaatrechtelijk en publiekrechtelijk spoor. Tevens kan de gemeente voorwaarden stellen aan een ontwikkeling in de vorm van een door de raad vast te stellen Startnotitie, Masterplan of visiedocument en is de gemeente bevoegd tot een planologische wijziging. Daarmee kan de gemeente, ook in geval van een faciliterende rol, invloed uitoefenen op de ontwikkeling. De gemeente heeft de voorkeur voor het privaatrechtelijke spoor. 6.2.1

Privaatrechtelijk spoor

Anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de gemeente en een private partij afspraken over de ruimtelijke ontwikkeling vastleggen inclusief de afspraken over het gemeentelijke kostenverhaal. De Omgevingswet1 biedt een expliciete grondslag voor een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling. Alleen voor in het Omgevingsbesluit aangewezen activiteiten kan de anterieure overeenkomst worden gesloten. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente en de private partij de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Bovendien biedt de anterieure overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Een gemeente stuurt hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en planning. In de anterieure overeenkomst wordt er een zekerheidsstelling zoals een bankgarantie van de initiatiefnemer opgenomen, zodat de gemeente verzekerd is van betaling. Voorschotovereenkomst Bij kleine ontwikkelingen sluit de gemeente direct een anterieure overeenkomst om het kostenverhaal te verzekeren. Voor grotere en complexere projecten wordt hieraan voorafgaand een of meerdere voorschotovereenkomsten gesloten met de private ontwikkelaar. In de voorschotovereenkomst leggen partijen de kaders en de afspraken voor de haalbaarheidsfase vast.

Ook worden hierin financiële afspraken gemaakt over de fase tot aan de anterieure overeenkomst. Het doel van de voorschotovereenkomst is om de gemeentelijke kosten in het voorbereidingstraject te dekken. De voorschotovereenkomst wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst waarin definitieve afspraken over kostenverhaal worden gemaakt. 6.2.2

Publiekrechtelijk kostenverhaal

Het tweede spoor is publiekrechtelijk. Dat betekent dat locatie-eisen en kostenverhaal conform de omgevingswet publiekrechtelijk worden geregeld, geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Als er bij gebiedsontwikkeling geen privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst is met de initiatiefnemer kan de gemeente besluiten over te gaan tot het publiekrechtelijke spoor. Binnen het publiekrechtelijk kostenverhaal zijn 2 systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak. Bij het systeem van kostenverhaal met tijdvak is er een duidelijk eindbeeld van het plan en

1

Omgevinsgwet, artikel 13.13 wetten.nl - Regeling - Omgevingswet - BWBR0037885 (overheid.nl)

19

programma, een fasering en een einddatum. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen 2 . Het tweede systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling. Dus voor plannen zonder een duidelijk programma en eindbeeld, fasering en einddatum. De afwezigheid van een tijdvak in het omgevingsplan heeft gevolgen voor de wijze van kostenverhaal3. Gebiedsoverstijgende investeringen met een bovenwijks karakter Er is in de gemeente Haarlem sprake van een grote gemeentelijke investeringsopgave. Het gaat hierbij om voorzieningen met een bovenwijks karakter, wat betekent dat het nut en het profijt niet is beperkt tot een specifieke ontwikkellocatie, maar ook doorwerking heeft naar andere ontwikkellocaties en naar (delen van) de bestaande stad. Deze bovenwijkse netwerkvoorzieningen dragen bij aan de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in voorziene nieuwe ontwikkelopgaven in de stad. Ze zorgen voor een verbeterde bereikbaarheid en voor een prettiger woon- en werkklimaat. De bijdrage die derden betalen is uitgewerkt in de Nota bovenwijkse netwerkvoorziening.

Samenvatting Instrumentarium: • Er zijn verschillende instrumenten die kunnen worden ingezet • De gemeente heeft de voorkeur voor het privaatrechtelijke spoor • De gemeente kan strategische verwervingen doen om snel en pro-actief te opereren op de grondmarkt

2 3

Omgevingswet, artikel 13.14 wetten.nl - Regeling - Omgevingswet - BWBR0037885 (overheid.nl) Omgevingswet, artikel 13.15 wetten.nl - Regeling - Omgevingswet - BWBR0037885 (overheid.nl)

20

7.

Grondprijsbeleid In hoofdstuk 4 zijn de verschillende instrumenten van een actief grondbeleid benoemd. Eén van deze instrumenten betreft de gronduitgifte. Om grond uit te geven moet een prijs worden bepaald. In dit hoofdstuk worden de methoden besproken om te komen tot een marktconforme grondprijs. Het uitgangspunt achter het bepalen van de grondwaarde is de functionele grondprijsbenadering. De grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in een afzonderlijke grondprijsbrief, vast te stellen door het college.

7.1 Grondprijsmethoden De waarde van de grond is direct gerelateerd aan de daarop te vestigen bestemming en wordt bepaald aan de hand van marktconforme prijzen. De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van bouwrijpe grond, dat wil zeggen grond die milieutechnisch geschikt is voor de bestemming, vrij van opstallen, groen en ondergrondse obstakels, zoals kabels, leidingen en funderingsresten. De grondprijzen zijn exclusief BTW. In bijlage 1 zijn de grondprijsmethoden toegelicht. Het betreft onder andere: • Residuele grondwaardemethode • Grondquotemethode • Comparatieve methode • Vaste kavelprijs • Kostprijsmethode

7.2 Grondprijzen woningbouw Bij het bepalen van de grondprijzen voor woningbouw binnen de gemeente Haarlem wordt onderscheid gemaakt tussen koop, huur en woningtype. In de onderstaande tabel zijn de verschillende woningtypes voor sociale huur en koop en vrijesectorwoningen samengevat.

21

Tabel 3. Samenvatting verschillende soorten grondprijsmethode bij woningbouw Segment-huur/koop

Methodiek

Sociaal (1e aftoppingsgrens)

Vaste grondprijs

Sociaal (2e aftoppingsgrens)

Vaste grondprijs

Sociaal (liberalisatiegrens)

Vaste grondprijs

Lage middeldure woningen

Residueel

Hoge middeldure woningen

Residueel

Vrijesectorwoningen

Residueel

Sociale huurwoningen Voor sociale huurwoningen wordt een vaste grondprijs per woning vastgelegd. Dit betreft woningen met een maandhuur tot maximaal de liberalisatiegrens. Een vaste grondprijs geeft zekerheid aan koper en verkoper. Het is een prijs, waarmee de gemeente de ontwikkeling van sociale huurwoningen stimuleert. Hiervoor is het noodzakelijk dat contractueel afspraken worden gemaakt, die ervoor zorgen dat deze woningen voor de doelgroep beschikbaar blijven. Het kader voor deze afspraken is vastgelegd in de Nota Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment.

Koopwoningen en huurwoningen (middelduur en vrije sector) De grondprijzen voor koopwoningen en huurwoningen in het vrije sector- en middensegment worden via de residuele grondwaardemethode berekend. Het is de methode die het meest recht doet aan differentiatie tussen plannen en bovendien marktconform is. Daarnaast houdt deze methode het meeste rekening met project specifieke kenmerken of ambities. Voor bouwkavels wordt een residuele grondwaarde bepaald op basis van toekomstige maximale bebouwingsmogelijkheden. Ook is er differentiatie in woningprijzen en grondprijzen binnen de verschillende stadsdelen in de gemeente, waarbinnen deze methodiek rekening mee wordt gehouden.

7.3 Grondprijzen overige functies Naast woningen wordt er ook grond uitgegeven voor niet-woonbestemmingen. Ook hier geldt dat een marktconforme grondprijs gevraagd wordt. Per functie staat beschreven hoe een grondprijs berekend wordt.

22

Tabel 4: Samenvatting verschillende soorten grondprijsmethode bij overige functies Grondprijsmethoden overige functies Categorie

Methodiek

Kantoren

Residueel

Retail en horeca

Residueel

Bedrijventerreinen

Comparatief grondprijs per 𝑚2

Commercieel maatschappelijk

Residueel-minimale grondprijs per 𝑚2

Sociaal maatschappelijk

Residueel-minimale grondprijs per m2

Groenstrook/tuin

Waardering op basis van de WOZ

Tuingrond bij woningen

Vaste grondprijs

Voedseltuinen

Huurprijs

Kantoren Kantoorruimte wordt omschreven als een ruimte die onder andere bestemd is om gebruikt te worden ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening. De grondprijs voor kantoren worden residueel berekend. De reden hiervoor is dat de waarde van de grond voor kantoren behoorlijk kan variëren afhankelijk van de locatie en het kwaliteitsniveau. Het is daardoor niet mogelijk een vaste prijs of bandbreedte te bepalen. De grondprijs voor kantoren wordt gebaseerd op vierkante meters BVO (bruto vloeroppervlak). Van belang voor de bepaling van de waarde van de grond zijn de factoren locatie, m2 bvo/vvo, huurwaarden de BAR (bruto aanvangsrendement). Retail en horeca Retail is vastgoed dat gebruikt wordt voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf, waarbij een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten aanwezig is. Onder horeca wordt vastgoed verstaan dat bestemd is om gebruikt te worden voor het verschaffen van eetwaren en/of dranken voor directe consumptie, al dan niet in combinatie met een afhaalmogelijkheid. Een specifiek type vastgoed is een hotel. De grondwaarde verschilt per type hotel, het aantal sterren en voorzieningenniveau bij een hotel. Van belang voor de bepaling van de waarde van de grond zijn de factoren locatie, bouwplan, branche en oppervlakte van belang.

De grondprijzen voor retail en horeca worden residueel berekend want ook hier zijn de grondprijzen sterk afhankelijk van de specifieke functie en invulling en de locatie. Bedrijventerreinen De categorie bedrijventerrein/bedrijfsruimten omvat gronden bestemd voor productie, groothandel, transport, distributie, opslag, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Voor bedrijventerrein wordt jaarlijks een vaste grondprijs bepaald op basis van de comparatieve methode. Het verschaft vooraf duidelijkheid richting potentiële afnemers en is marktconform. Er wordt met een basisgrondprijs per m² exclusief BTW gerekend. Er zijn factoren die leiden tot op- en afslagen en daarmee differentiatie van deze basisgrondprijs. Denk hierbij aan een secundaire zichtlocatie of een optimale zichtlocatie, zoals een hoekkavel en/of een ligging langs een doorgaande weg.

23

Bij verkooptrajecten van grond voor bedrijventerrein is het gebruikelijk om kavels te reserveren voor geïnteresseerde afnemers zodat zij tijd hebben voor hun planvorming, aanvraag financiering en besluitvorming. De uitwerking wordt vastgelegd in de grondprijsbrief, die jaarlijks geactualiseerd wordt.

Sociaal maatschappelijk Onder deze categorie vallen uitgiften voor publieke functies of bestemmingen, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt tussen activiteiten zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen wordt residueel bepaald waarbij een minimum grondprijs wordt vastgelegd. Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden functies verstaan zoals onderwijs en schoolpleinen, welzijn, sport, bepaalde zorgfuncties en cultuur. Het betreft veelal functies in eigendom en exploitatie van de gemeente zelf en worden door de gemeente geëxploiteerd. Daarnaast zijn er maatschappelijke voorzieningen met een semi-commercieel karakter zoals Sportcentra/fitness, huisartsen, apothekers en fysiotherapeuten. Mocht de vaste minimumprijs te hoog zijn vanwege specifieke omstandigheden, waardoor de haalbaarheid in het gedrang komt, zal gekeken worden of een maatwerk oplossing nodig is. Autoparkeren en fietsparkeren Voor auto- en fietsparkeren kan sprake zijn van verschillende opties. In de nota parkeernormen is opgenomen dat bewonersparkeren altijd op eigen terrein moet worden opgelost. Fietsparkeren moet in principe in het gebouw worden opgelost.

Bij sociale woningbouw kan de situatie zich voordoen dat de vastgestelde parkeerbehoefte niet volledig op eigen terrein kan worden gefaciliteerd. In dat geval kan in overleg worden getreden waarbij wordt gekeken naar maatwerkoplossingen zoals parkeren in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte van sociale huur mag in de openbare ruimte worden opgelost als dit (inclusief ontwikkeling) een bezetting van minder dan 85% geeft binnen het aangegeven gebied. Indien (fiets-)parkeren op eigen terrein of in het gebouw wordt opgelost maakt dit onderdeel uit van de totale residuele grondwaarde berekening voor een project. De prijs voor de parkeerplaatsen maakt in dat geval onderdeel uit van de totale grondprijs. Voor kantoren/retail wordt bij voorkeur ook de residuele grondwaardemethode gehanteerd en bij bedrijventerreinen wordt het opgelost op de kavel en zit het in de m² prijs. In sommige gevallen wordt grond voor parkeerplaatsen of worden parkeerplaatsen zelf los verkocht. In dat geval vindt een onafhankelijke taxatie plaats van de waarde van de grond dan wel de parkeerplaats.

Groenstrook/tuin Tuingrond en overige stukken snippergroen Voor het bepalen van de verkoopprijs voor tuingrond en de uitgifte van kleinschalige groenuitgiftes hanteert de gemeente voor een 𝑚 2 grond zijnde 0,05% van de actuele WOZwaarde van het betreffende perceel (opstal/tuin) grenzend aan het te verkopen perceel. Alles boven de 50 𝑚 2dient te worden getaxeerd. Voedseltuinen Voedseltuinen kent meerdere vormen. Hieronder vallen kleinschalige stadslandbouwinitiatieven, groente en pluktuinen, doe tuinen, schooltuinen en volkstuinen. Voedseltuinen worden niet uitgegeven maar verhuurd. Voor de verhuur van voedseltuinen gelden vaste huurprijzen per m² die tevens jaarlijks worden vastgelegd in de grondprijsbrief.

24

Zakelijke rechten In bepaalde situaties kan het voorkomen dat er gebruik wordt gemaakt van gemeentegrond zonder dat deze wordt verkocht of overgedragen aan een derde partij. De voorwaarden, rechten en plichten die hierbij over en weer van toepassing zijn, worden contractueel afgesproken tussen gemeente en deze derde partij en ook vastgelegd in een notariële akte. Voorbeelden hiervan zijn: erfdienstbaarheid (recht op gebruik van grond van een ander) of een opstalrecht (recht op het hebben van eigendom in, op of boven grond van een ander). De partij die baat heeft bij de vestiging van het zakelijk recht betaalt hiervoor een vergoeding voor het gebruik van de grond. De hoogte van de vergoeding hangt af van de bestemming/invulling waar deze betrekking op heeft en is gebaseerd op de grondprijs die bij de bestemming hoort. De grondprijsbepaling vindt plaats zoals in dit hoofdstuk is beschreven. Uitgifte in erfpacht Erfpacht is een vorm van gronduitgifte. Voor woningen is dit in Haarlem niet de gebruikelijke manier van uitgifte. Wel zijn er nog woningen die op erfpachtgrond staan. De erfpachters van deze woningen wordt de mogelijkheid geboden om de bloot eigendom te kopen. Door de aankoop van dit bloot eigendom wordt de erfpachter door vermenging volledig eigenaar. De gemeente streeft er naar om de niet-strategische erfpachtportefeuille te verminderen.

Erfpacht wordt als uitgiftemethode echter niet uitgesloten. Hierbij is maatwerk aan de orde. Het vigerende erfpachtbeleid is hierbij van toepassing.

Samenvatting grondprijsbeleid: • Voor sociale huur- en koopwoningen worden vaste grondprijzen vastgelegd in de jaarlijks geactualiseerde grondprijsbrief. • Woningen in het middeldure segment en vrije sector worden residueel berekend. • Functies zoals retail, kantoren en horeca worden residueel berekend. • Voor bedrijventerrein wordt jaarlijks een vaste grondprijs bepaald op basis van de comparatieve methode. • De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen wordt residueel bepaald, waarbij een minimum grondprijs wordt vastgelegd. • De verkoopprijs van tuingrond en overig snippergroen is gebaseerd op de WOZ-waarde.

25

Bijlage 1 Grondprijsmethoden Residuele grondwaardemethode Bij deze methode wordt de marktwaarde (= verkoopwaarde of beleggingswaarde) van het onroerend goed verminderd met de stichtingskosten tot de grondprijs. De grondprijs komt bij deze methode tot stand door het verschil tussen de marktwaarde (VONprijs of beleggingswaarde) van het vastgoedobject verminderd met de stichtingskosten. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur op jaarsbasis en de rendementseis. De rendementseis wordt meestal uitgedrukt in Bruto Aanvangs Rendement (BAR). De stichtingskosten zijn alle kosten die betrekking hebben op het vervaardigen van het object, zoals de bouwkosten en bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico. In onderstaande verbeelding is dit schematisch weergegeven. Aangezien de grondprijs exclusief BTW wordt berekend, wordt de btw-component aan de opbrengsten- (VON-prijs) en kostenkant (stichtingskosten) van de berekening gecorrigeerd. Het voordeel van een residuele grondwaarde berekening is dat deze een nauwkeurig resultaat oplevert, omdat altijd gebruik wordt gemaakt van actuele gegevens. Voordeel is dat met project specifieke kenmerken rekening kan worden gehouden. Een nadeel is dat deze complexer en tijdrovender is dan bijvoorbeeld de comparatieve methode. Figuur 1: Visuele weergave van de residuele grondwaardeberekening

Grondquotemethode De grondprijs wordt bepaald door een percentage te nemen van de (verwachte) Vrij Op Naamprijs (VON-prijs). De grondquote geeft het aandeel van de grond binnen de VON-prijs van het vastgoed aan. Een voordeel van deze methode is dat het snel en eenvoudig is. Het voorkomt discussie over 26

details. Ook is direct duidelijk wat het effect op de grondprijs is van aanpassing van de VONprijs. Deze methode heeft als nadeel dat het een grove methode is die geen recht doet aan complexiteit en project specifieke kenmerken. Comparatieve methode De grondprijs wordt bepaald aan de hand van de waarde van vergelijkbare stukken grond. De te verkopen grond wordt vergeleken met gerealiseerde transacties van gronden met (enigszins) vergelijkbare kenmerken, zoals functie en programma. Ook kan worden vergeleken met tarieven van vergelijkbare gronden in omliggende gemeenten of gemeenten met een enigszins vergelijkbare markt. Deze methode wordt vaak toegepast bij de prijsbepaling van bedrijfskavels en particuliere woningbouwkavels. Een voordeel van de comparatieve methode is dat deze methode het meest eenvoudig is ten opzichte van andere waarderingsmethode. De comparatieve methode om grondwaarden te bepalen zijn enigszins arbitrair en deze methoden kunnen eerder tot discussie leiden dan de residuele grondwaarde. Het is bij de comparatieve en normatieve methode vaak lastig om overeenstemming te bereiken over de uitgangspunten die de grondwaarde bepalen. Vaste kavelprijs of vaste prijs per vierkante meter Er is een vaste grondprijs voor een kavel of een vastgelegde prijs per m² BVO/ GO/ VVO. De vaste grondprijzen zijn gekoppeld aan een bepaalde bestemming.

Denk hierbij aan de kavelprijzen voor sociale woningbouw. Een voordeel van vaste grondprijs is dat het duidelijkheid en zekerheid geeft aan koper en verkoper. Het is een prijs, waarmee de gemeente de ontwikkeling van bijvoorbeeld sociale huurwoningen stimuleert. Kostprijsmethode De uitgifteprijs wordt vastgesteld op basis van het totaal aan kosten nodig om de kavel te ontwikkelen. Binnen de vigerende wettelijke kaders is dit geen logische benadering meer. Indien de kostprijs lager ligt dan de marktwaarde kan er sprake zijn van staatssteun. Indien de kostprijs echter hoger ligt dan de waarde van de grondzullen weinig kopers zich melden.

27

Bijlage 2 Kaders en Verantwoording De raad heeft de kaderstellende en controlerende rol van het grondbeleid en dus ook de daarbij behorende begrotingen en verantwoordingen. Grondbeleid vraagt keuzes van een raad die vaak de vierjaars bestuursperiode overstijgen. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de kaders die de raad heeft gesteld. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning & control cyclus. Het college informeert de raad over de uitvoering van het grondbeleid, namelijk met de paragraaf grondbeleid als onderdeel van de programmabegroting, jaarrekening en kadernota.

28

De Gemeenteraad Nota grondbeleid en grondprijsbeleid

Het College

De raad stelt de Nota Grondbeleid Opstellen van de nota en het uitvoeren van de nota. vast. Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid)

Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid)

Grondexploitaties

Openen, vaststellen, herzien en afsluiten van grondexploitatie.

De vastgestelde exploitatie vormt het budgettaire kader waarbinnen het college handelt.

Financieel

Vaststellen MPG/MPZ, begroting, jaarrekening, voorjaarsnota.

Verantwoording afleggen over de grondexploitatie portefeuille met MPG/MPZ.

Vaststellen winstneming, reservevorming Gronduitgifte

Onderdeel nota grondbeleid

Het college stelt de algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte vast. De grondprijzen worden vastgesteld door het college binnen de door de raad vastgestelde kaders. Verkoop gronden (inclusief selectieprocedure, tenders)

Grondprijsbrief

De grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld door het college, passend binnen de kaders uit het grondprijsbeleid.

Onteigening

De raad beslist of zij instemmen Het college stelt de raad voor tot het starten van een met het voorstel tot het starten procedure tot onteigening. van een procedure tot onteigening.

Wet voorkeursrecht gemeenten

De raad wijst de gronden aan als gronden waarop Wvg van toepassing is.

Kostenverhaal

Sluiten van Kostenverhaal; Sluiten van anterieure en posterieure exploitatieovereenkomsten. overeenkomsten bij omgevingsvergunning. Een Vaststellen van exploitatieplannen. voorschotovereenkomst wordt niet door het college vastgesteld.

Planmatige en strategische verwervingen

Het college stelt de raad voor om over te gaan tot vestiging van een voorkeursrecht (Wvg).

De bevoegdheid om strategische verwervingen te doen ligt bij het College en achteraf zullen zij zich verantwoorden aan de Raad. Het college handelt binnen het ‘afwegingskader’ om strategische verwervingen aan de raad te verantwoorden.

29

Bijlage 3 Grondexploitatie Een grondexploitatie is de verzameling van kosten en baten die binnen een bepaald tijdsperiode, binnen een bepaald plangebied gemaakt respectievelijk gegenereerd worden. Voor wat betreft de kosten wordt aangesloten bij de zogenaamde kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit. Dit betekent dat maximaal deze kosten kunnen worden toegerekend aan de grondexploitatie. De raad besluit tot opening van een grondexploitatie. Een project start veelal met een relatief beperkte boekwaarde. Dit zijn de kosten (minus reeds gegenereerde opbrengsten) die voorafgaand aan de opening van de grondexploitatie in de voorbereiding zijn gemaakt. Naast kosten bestaat de grondexploitatie uit een raming van opbrengsten. De opbrengsten worden gebaseerd op een programma en marktconform bepaald conform het grondprijsbeleid. Er wordt een inschatting gemaakt wanneer de kosten en opbrengsten zullen plaatsvinden. Onder invloed van de kostenstijging- en opbrengstenparameter leidt dit tot een saldo op eindwaarde. Het saldo op eindwaarde kan worden teruggerekend op contante waarde. Dit maakt de saldi van verschillende grondexploitaties vergelijkbaar. Bovendien kunnen ze daarmee geconsolideerd worden. Naarmate het project vordert worden ramingen vervangen door gerealiseerde uitgaven en opbrengsten. De grondexploitaties worden minimaal jaarlijks geactualiseerd.

Over de actualisatie wordt gerapporteerd via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) of via het Meerjarenperspectief Zones. De geprognosticeerde resultaten van de verschillende grondexploitaties zijn hierin opgenomen. Het MPG/MPZ wordt jaarlijks door de raad vastgesteld bij de kadernota. De prognoses in het MPG/MPZ zijn input voor de gemeentelijke begroting.

30

Bijlage 4 Informatievoorziening Een adequate informatievoorziening is bij grondexploitaties van groot belang. Door middel van de informatievoorziening kan er actieve sturing op risico's, planning en realisatie plaatsvinden. De informatievoorziening vindt op verschillende niveaus plaats. Binnen de planning & control cyclus is sprake van een wisselwerking tussen de jaarrekening, het MPG / MPZ, nieuwe plannen en de herziening van de grondexploitaties. De gemeente is bij de P&C cyclus verbonden aan interne en externe regels. De belangrijkste worden hieronder beschreven. Wetgeving BBV Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten, jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Voor gemeenten is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). In artikel 16 van het BBV is opgenomen dat het wenselijk is dat gemeenten in de begroting en jaarrekening een paragraaf Grondbeleid opnemen.