Memo weth. Roduner m.b.t. Zwemmerslaan 2-4 aanbestedingsstukken aanvulling zienswijze raad

Memo Zwemmerslaan 2-4 aanbestedingsstukken – aanvulling zienswijze

Aan

commissie Ontwikkeling

Datum

21 november 2023

Onderwerp

Zwemmerslaan 2-4 aanbestedingsstukken – aanvulling zienswijze

Van

wethouder Floor Roduner

Bij de voorbereiding van de aanbestedingsstukken heeft de commissie Ontwikkeling in mei 2023 diverse onderwerpen en prioriteiten meegegeven. Het college heeft deze inbreng verwerkt bij het opstellen van de aanbestedingsstukken Zwemmerslaan 2-4 in de omschrijving van de gunningscriteria, de verhouding kwaliteit/prijs (80%/20%) en de verdeling van de punten per onderwerp (40% wonen, ieder ander onderwerp 20%). In de commissie Ontwikkeling van 02/11/23 is gesproken over de aanbestedingsstukken die aangeboden zijn voor een zware voorhangprocedure. In de vergadering hebben fracties aangegeven met aanvullende wensen en bedenkingen te komen voor de raad. Op 15/11/23 is een overzicht opgesteld van deze wensen en bedenkingen ter bespreking in de commissie Ontwikkeling van 23/11/23. In onderstaande geeft het college nadere informatie en advies ten aanzien van de ingebracht punten, maar ook nog een algemeen advies. Algemeen advies Bij het opstellen van de aanbestedingsstukken is een balans gezocht in hoeveel de gemeente voorschrijft en daarmee bepaalt, en waar de gemeente ruimte biedt aan de initiatiefnemer om met ideeën te komen. Met een zorgvuldige afweging in het aantal onderwerpen is kwaliteit geborgd en ontstaat er ruimte om te excelleren, iets bijzonders te maken van deze plek in Haarlem. Tevens wordt voorkomen dat de aanbestedingsstukken een afstreeplijst worden.

Met het toevoegen van onderwerpen kan een dergelijke lijst wel ontstaan, waarbij het risico is dat we een gemiddelde ontwikkeling krijgen die op alle aspecten ‘scoort’, maar niet bijzonder is. Maar minstens zo groot is het risico dat wij teveel eisen stellen en wij geen inschrijvingen ontvangen bij de tender. Wij adviseren de raad zeer terughoudend te zijn bij het toevoegen van onderwerpen. Partij voor de Dieren 1. Als eerste op het gunningscriterium 1.2 Ruimtelijk concept- Wonen in een collectief landschap met een informeel karakter, sterk verbonden met de omgeving (zie concept inschrijvingsleidraad Zwemmerslaan pag. 28-29). Als subcriteria hangen hieronder de thema’s: a. Sterke identiteit met informele sfeer b. Collectieve buitenruimte c. Verbonden met omliggende groengebieden Partij voor de Dieren wil hier het subcriterium aan toevoegen: d. ‘Versterken van de biodiversiteit’ Advies:

1/6

Elke inschrijving moet voldoen aan het Bestemmingsplan, het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en aan het minimale grondbod. Wordt met een inschrijving niet voldaan aan voorgaande stukken, dan doet deze niet mee aan de aanbesteding. Het onderwerp biodiversiteit is al geborgd in het SPvE. In hoofdstuk 4 – Kader wordt omschreven wat de stedenbouwkundige randvoorwaarden, eisen en wensen zijn waaraan de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de ontwikkeling aan de Zwemmerslaan minimaal moeten voldoen. Daarin staat op pagina 27 dat voor biodiversiteit het niveau ‘goud’ vereist is, dit is het hoogste niveau dat wordt onderscheiden. Verder wordt op pagina 35 onder het kopje natuurinclusiviteit en biodiversiteit uitgelegd wat wordt verwacht van de toekomstige buurt. Tenslotte wordt de bijdrage aan biodiversiteit door de inzet van groene daken nog genoemd op pagina 39. Het college adviseert dit onderwerp niet toe te voegen aan de gunningscriteria omdat het volledig geborgd is in het SPvE. 2. Als tweede gaat het om het gunningscriterium 1.3 Toekomst concept- Behoud van waarde en kwaliteiten naar de toekomst, door aandacht voor maatschappelijke en klimatologische ontwikkelingen (zie concept inschrijvingsleidraad Zwemmerslaan 2-4 pag. 29). Hier zijn nu twee subcriteria onder gehangen te weten flexibiliteit en circulariteit.

Partij voor de Dieren wil hier graag het subgunningscriterium Natuurinclusief bouwen aan toevoegen conform Groenbeleidsplan Spoor 1. Advies: Elke inschrijving moet voldoen aan het Bestemmingsplan, het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en aan het minimale grondbod. Wordt met een inschrijving niet voldaan aan voorgaande stukken, dan doet deze niet mee aan de aanbesteding. Het onderwerp natuurinclusiviteit is al geborgd in het SPvE. Op pagina 9 staat dat vanuit de omgevingsvisie de opgave van toepassing is om een groene, natuurinclusieve en duurzame inrichting van de buurt te realiseren. In hoofdstuk 4 – Kader wordt omschreven wat de stedenbouwkundige randvoorwaarden, eisen en wensen zijn waaraan de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de ontwikkeling aan de Zwemmerslaan minimaal moeten voldoen. Daarin staat op pagina 35 onder het kopje natuurinclusiviteit en biodiversiteit uitgelegd wat wordt verwacht van de toekomstige buurt. Ook staat daar aangegeven dat Zwemmerslaan is benoemd als pilot voor natuurinclusief bouwen, waarbij gebruikt wordt gemaakt van het handboek “Natuurinclusief bouwen en ontwerpen” van de gemeente Amsterdam. Het college adviseert dit onderwerp niet toe te voegen aan de gunningscriteria omdat het volledig geborgd is in het SPvE. 3.

En tot slot is Partij voor de Dieren nog steeds van mening dat er in de beoordelingscommissie een ecoloog zitting moet hebben om de kwaliteit van het aan te brengen groen te beoordelen en waar nodig bij te sturen (zie concept inschrijvingsleidraad Zwemmerslaan 2-4 pag. 18).

2/6

Advies: De beoordelingscommissie bestaat uit vertegenwoordiging van diverse vakdisciplines. De kennis over ecologie is in hoofdlijnen ondergebracht bij de landschapsarchitect. Voor specifieke kennis kan een ecoloog van meerwaarde zijn, raadplegen is dan ook mogelijk. Het college adviseert de bestaande vertegenwoordiging in het beoordelingscommissie te handhaven omdat de kennis voldoende is geborgd. GroenLinks 4. Op pagina 15 van de concept selectieleidraad Zwemmerslaan 2-4 staat dat maximaal 100 m2 van het bvo bestemd is voor werk-zorg- en ontmoetingsfuncties. GroenLinks zou graag zien dat dat wordt veranderd in minimaal 100 m2. Een bovengrens is wat GroenLinks betreft niet wenselijk voor deze belangrijke functies die kwaliteit zullen toevoegen aan de woonfunctie- een ondergrens is wat ons betreft logischer. Advies: Op 28 september 2023 heeft de gemeenteraad het Bestemmingsplan voor Zwemmerslaan vastgesteld. Een inschrijving voor een aanbesteding moet voldoen aan de uitgangspunten van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn de voorwaarden voor de max. 100 m2 multifunctionele voorzieningen vastgelegd. Op pagina 71 wordt deze functie voor het eerst genoemd. Met name bij de regels bij artikel 4.1.b staat de concrete verwijzing naar het maximum opgenomen.

Daarin staat dat de voor wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast, alsmede op de begane grond van niet grondgebonden woningen horeca 1, cultuur en ontspanning in de vorm van een cursusruimte, workshopruimte, informatiecentrum of naar aard en omvang hiermee vergelijkbare functies, tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 100 m². Het college adviseert het maximum niet te overschrijden omdat dit in het net vastgestelde bestemmingsplan is opgenomen en bij overschrijding niet wordt voldaan aan het uitgangspunt van de aanbesteding dat een initiatief moet voldoen aan het bestemmingsplan. Actiepartij 5. Actiepartij ziet graag dat in de beoordeling van de bieding extra punten kunnen worden behaald binnen de (voor 80% meewegende) kwalitatieve aspecten indien de ontwikkeling hetzij binnen, hetzij bovenop het vereiste aandeel CPO ruimte biedt voor coöperatieve woonvorm(en). Voor een exacte puntentoedeling / verwerking van dit vereiste in de aanbestedingsdocumenten ziet Actiepartij graag een voorstel daartoe van het college. Advies: Op pagina 28 van de inschrijvingsleidraad als onderdeel van de gunningscriteria is opgenomen dat CPO het minimale vereiste is en een wooncoöperatie de wens is.

Bij de beoordeling is het daarmee mogelijk om meer waardering toe te kennen aan het inpassen van een wooncoöperatie in het plan

3/6

ten opzichte van een plan met alleen een CPO. Op pagina 12 van de inschrijvingsleidraad staat bij 2.3 beoordeling aanmeldingen omschreven dat met percentages een waardering wordt gegeven aan een initiatief. Een initiatief met een wooncoöperatie kan een trede hoger scoren dan een initiatief met alleen een CPO. Het college adviseert om de bestaande tekst en beoordelingsmethodiek te handhaven omdat daarmee een hogere waardering gegeven kan worden aan een initiatief met een wooncoöperatie. CDA 6. Als door de zienswijzen van de andere partijen het plan toch vertraagd, dan zou het CDA graag zien dat er alsnog wordt gekeken naar de mogelijkheid om meer woningen toe te voegen middels optoppen van de bouwlagen. Advies: Op 28 september 2023 heeft de gemeenteraad het Bestemmingsplan voor Zwemmerslaan vastgesteld. Het toevoegen van extra bouwlagen kan door het opnieuw doorlopen van een planologische procedure. Deze procedure zal moeten plaatsvinden met toepassing van de Omgevingswet. Dit zal tot vertraging leiden. Het college adviseert om het net vastgestelde bestemmingsplan niet aan te passen. ChristenUnie 7. ChristenUnie wenst toekenning van meer punten voor biedingen die leiden tot een groter aantal woningen. Advies: Elke inschrijving moet voldoen aan het Bestemmingsplan, het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en aan het minimale grondbod.

Wordt met een inschrijving niet voldaan aan voorgaande stukken, dan doet deze niet mee aan de aanbesteding. Het maximaal te realiseren aantal woningen binnen de kaders is 160, meer woningen zijn niet mogelijk. Uit een studie is gebleken dat 160 woningen op deze locatie, in combinatie met de andere uitgangspunten die gelden, zeer hoog is. Daarbij zijn ontwikkelende partijen opzoek naar een maximaal resultaat, daarvan maakt het realiseren van zoveel mogelijk woningen onderdeel uit. Het verschil tussen de initiatieven en het aantal te realiseren woningen zal naar verwachting gering zijn. Het college adviseert om de gunningscriteria te handhaven, omdat naar verwachting ontwikkelende partijen zelf het maximaal aantal te realiseren woningen zal opzoeken, hiervoor is geen stimulans nodig. 8. ChristenUnie vraagt de kaders te verruimen zodat in de noordelijke strook van het gebied langs de Europaweg tot twee verdiepingen hoger mag worden gebouwd.

4/6

Advies: Op 28 september 2023 heeft de gemeenteraad het Bestemmingsplan voor Zwemmerslaan vastgesteld. Het toevoegen van extra bouwlagen kan door het opnieuw doorlopen van een planologische procedure. Deze procedure zal moeten plaatsvinden met toepassing van de Omgevingswet. Dit zal tot vertraging leiden. Het college adviseert om het net vastgestelde bestemmingsplan niet aan te passen. D66 9. D66 Haarlem hecht vrij veel aan het CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Een deel van deze woningen wordt ingezet voor een wooncoöperatie (indien mogelijk). CPO is eis, en coöperatief is extra. Als hier extra punten kunnen worden gegeven (zoals Actiepartij voorstelt) kan D66 goed in mee. Maar we onderstrepen de CPO als eis, daar tornen we niet aan. Advies: Op pagina 28 van de inschrijvingsleidraad als onderdeel van de gunningscriteria is opgenomen dat CPO het minimale vereiste is en een wooncoöperatie de wens is. Dit betekent dat het realiseren van a. alleen een CPO mogelijk is b. alleen een wooncoöperatie mogelijk is c. beide woonvormen combineren, CPO en een wooncoöperatie, mogelijk is Met variant a is veel ervaring, de locatie biedt hiervoor een kans, daarom is deze optie als minimale eis opgenomen. Met b is nog niet veel ervaring, maar hiervoor biedt de locatie een kans, daarom kan deze optie extra waardering krijgen.

Van c wordt verwacht dat dit een te zwaar programma is voor deze locatie en ten opzichte van het totaal aantal te realiseren woningen, maar het wordt wel mogelijk gemaakt en kan gewaardeerd worden. Het college adviseert om de omschrijving in de gunningscriteria te handhaven zodat optie b niet wordt uitgesloten. PvdA 10. In de startnotitie is opgenomen dat er tenminste 25 zelfbouwwoningen (CPO) moeten worden gerealiseerd. In de nu voorgelegde startnotitie wordt aangeven dat er of 25 CPO of coöperatie woningen moeten komen. Dit dient volgens de PvdA te worden gewijzigd in: Minimaal 30 % van de woningen dienen in een coöperatieve woonvorm te worden uitgevoerd, waarbij dit onderdeel kan zijn van de minimaal 25 door middel van CPO te realiseren woningen, binnen het lagere middensegment en/of het duurdere segment kunnen worden gebouwd. Complexen met een gecombineerde prijsstelling zijn hierbij mogelijk en gewenst. Advies: Met het verhogen van het minimaal aantal CPO of wooncoöperatie woningen naar 30% van het totaal aantal woningen wordt de ondergrens voor dergelijke woonvormen aanzienlijk verhoogd. Hiermee bestaat de kans dat kleine initiatieven worden uitgesloten. Met een minimale grens op 25

5/6

woningen, is de realisatie van meer woningen mogelijk en blijft deze woonvorm voor meer partijen toegankelijk. Op pagina 28 van de inschrijvingsleidraad als onderdeel van de gunningscriteria is opgenomen dat minimaal 50% van het totale woonprogramma betaalbaar moet zijn. De overige 50% is dan vrij in te vullen door de initiatiefnemer. Met deze uitgangspunten kunnen de genoemde woonsegmenten CPO en wooncoöperatieve woningen gerealiseerd worden. Het college adviseert om het minimale woningaantal van 25 te handhaven om deze woonvorm toegankelijk te houden voor kleine initiatieven. 11. Bij de uitgangspunten is het vermelden van de grenzen voor sociale huur verwarrend, evenals verwijzingen naar de mogelijkheid dat woningbouwcorporaties het sociale segment kunnen afnemen. Om het aantal woningen dat wordt uitgevoerd in een coöperatieve woonvorm te verhogen is de eis tot het realiseren van sociale woningbouw losgelaten. Het verdient de voorkeur om per 10% extra woningen met een coöperatief concept extra punten in de scoringsmatrix te belonen. Advies: Op pagina 28 van de inschrijvingsleidraad als onderdeel van de gunningscriteria is opgenomen dat minimaal 50% van het totale woonprogramma betaalbaar moet zijn. Dit betekent dat een initiatiefnemer er voor kan kiezen om alleen woningen in het lagere middensegment te realiseren.

Als een initiatiefnemer er voor kiest om sociale woningen te realiseren, dan is het noodzakelijk om naar de daarvoor geldende regels te verwijzen. Vandaar dat deze zijn opgenomen. Omdat sociale woningbouw geen eis is, kan je deze niet loslaten. Hierbij merkt het college op dat de verwachting niet is dat hier (in serieuze mate) sociale woningbouw gerealiseerd gaat worden, omdat daarmee waarschijnlijk niet voldaan kan worden aan het minimaal grondbod. We handhaven de teksten over sociale kaders en grenzen voor de zekerheid. Als meer wordt ingezet op één specifiek aspect, een collectief of coöperatieve woonvorm, dan wordt verwacht dat hier extra kosten voor ontwikkeling en uitvoering aan verbonden zijn. Dit heeft als gevolg dat er minder ingezet kan worden op andere aspecten als bijvoorbeeld houtbouw of flexibiliteit. Een initiatiefnemer zal keuzes moeten maken om de ontwikkeling betaalbaar te houden. Het verlagen van het grondbod om financiële ruimte te bieden is niet mogelijk, omdat met het genoemde bedrag de kosten zijn afgedekt en er anders een financieel te kort ontstaat. Het college adviseert om niet meer waardering toe te kennen aan het realiseren van substantieel meer coöperatieve woningen, omdat de inzet op één specifiek aspect ten kosten gaat van meerdere andere aspecten om het betaalbaar te houden.

6/6