Kredietaanvraag aankoop pand Kruisstraat 30-32 - getekend raadsbesluit

Raadsbesluit

♦ƒ» Gemeente Haarlem

4*

Onderwerp

Kredietaanvraag aankoop pand Kruisstraat 30-32

Nummer

2024/326893_______________________________________________________

Portefeuillehouder

Roduner, F.J., De Raadt, E. en Van Leeuwen, B._____________________________

Programma/beleidsveld

4,4 Ruimtegebruik___________________________________________________

Afdeling

PCM______________________________________________________________

Auteur

Krijn Goudzwaard____________________________________________________

Telefoonnummer

023-5114443_______________________________________________________

Email

kgoudzwaard@haarlem.nl_____________________________________________

Kernboodschap

Op een strategische plek in de binnenstad van Haarlem kan het pand Kruisstraat 30-32 worden aangekocht. In het pand kunnen circa 40 tot 50 woonheden, een gemeentelijke fietsenstalling (circa 750 plaatsen) en een buurtfietsenstalling (ruim 100 plaatsen) worden gerealiseerd. Aan deze drie voorzieningen bestaat grote

behoefte die met de aankoop van het pand concreet kan worden ingevuld. Panden van een dergelijke omvang en geschiktheid voor het beoogde doel komen niet vaak op de markt en daarom wordt van deze unieke kans gebruikt gemaakt.

De wooneenheden zullen in eerste instantie worden aangewend om Oekraïense vluchtelingen te huisvesten maar op de langere termijn is ook sociale verhuur

denkbaar. Behandelvoorstel voor

commissie

De commissie Ontwikkeling wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering. Dit raadsvoorstel dient in dezelfde vergaderingen behandeld te worden als het collegebesluit (zware

voorhangprocedure) 'Aankoop pand Kruisstraat 30-32' (2024/308258).________

Relevante eerdere

Niet van toepassing.

besluiten_________ Besluit College d.d. 27 februari 2024

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast.

de secretaris,

Kenmerk: 2024/326893

de burgemeester.

1/9

Ontwerp -besluit Raad d.d Z 8 MRT 2024

De raad der gemeente Haarlem, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

(wordt ingevuld door de griffie)

Besluit: 1. Een krediet vrij te geven van € 4.550.000 voor de aankoop van het pand Kruisstraat 30-32 en voor het voorbereiden (ontwerp- en onderzoekskosten)

van de noodzakelijke verbouwing tot wooneenheden, gemeentelijke fietsenstalling en buurtfietsenstalling. 2.

Bij de Kadernota 2025 als reeds genomen raadsbesluit een bedrag van € 4,55 miljoen in het IP op te nemen op een nieuwe post MTS.10 en IP post OR.025 te

3.

verlagen met € 1,8 miljoen. De nader te bepalen verbouwingskosten te betrekken in de afwegingen voor

4.

toevoegingen aan het IP bij de Kadernota 2025. Vanaf 2025 de exploitatielasten van de wooneenheden, de gemeentelijke fietsenstalling en de buurtfietsenstalling in de Programmabegroting 2025-2029

op te nemen.

de voorzitter,

riffier.

1. Inleiding

Na het faillissement van Jan Sikkes Textielbectfijven B.V. en het eerdere vertrek van schoenenwinkel Bristol staat het pand Kruisstraat 30-32 leeg. Op verzoek van het college zijn de mogelijkheden afgetast om tot verwerving van het pand over te gaan en die bleken er te zijn. Na een aantal

gesprekken met de makelaar, heeft de verkoper de gemeente een periode van exclusiviteit gegund tot 31 december 2023. In deze periode is er door verkoper en/of makelaar niet met andere partijen

gesproken. De gemeente heeft deze periode gebruikt om te verkennen of het pand geschikt was voor de beoogde functies (wooneenheden, gemeentelijke fietsenstalling en een buurtfietsenstalling) en dat bleek het geval. Uit diverse studies van Vocus architecten is gebleken dat er (afhankelijk van de bouwsystematiek) circa 40 tot 50 2-persoons wooneenheden kunnen worden ingebouwd, een fietsenstalling voor circa 750 fietsen kan worden gerealiseerd en daarnaast een buurtfietsenstalling

van ruim 100 fietsen kan worden ingepast. Daarnaast blijft er aan de Kruisstraat nog een

commerciële ruimte van circa 130 m2 over en is het pand aan de Lange Margarethastraat zeer waarschijnlijk niet nodig voor de bovenstaande plannen. Dit pand zou in een later stadium dus weer

op de markt kunnen worden gebracht.

Kenmerk: 2024/326893

2/9

4* Op 21 december jl. is overeenstemming bereikt over de koopprijs, te weten € 4.225.000,- k.k., en overige voorwaarden. Als opschortende en ontbindende voorwaarden zijn benoemd het niet verkrijgen van goedkeuring van college en/of gemeenteraad en een voor de gemeente niet conveniërende uitslag van een technische due diligence.

2. Voorstel aan de raad

Het college stelt de raad voor:

1.

Een krediet vrij te geven van € 4.550.000 voor de aankoop van het pand Kruisstraat 30-32 en voor het voorbereiden (ontwerp- en onderzoekskosten) van de noodzakelijke verbouwing tot wooneenheden, gemeentelijke fietsenstalling en buurtfietsenstalling.

2.

Bij de Kadernota 2025 als reeds genomen raadsbesluit een bedrag van € 4,55 miljoen in het IP op

3.

te nemen op een nieuwe post MTS.10 en IP post OR.025 te verlagen met € 1,8 miljoen. De nader te bepalen verbouwingskosten te betrekken in de afwegingen voor toevoegingen aan

het IP bij de Kadernota 2025. 4. Vanaf 2025 de exploitatielasten van de wooneenheden, de gemeentelijke fietsenstalling en de buurtfietsenstalling in de Programmabegroting 2025-2029 op te nemen.

3. Beoogd resultaat

Met de aankoop van het pand wordt het mogelijk op een strategische plek in de binnenstad een gemeentelijke fietsenstalling een buurtfietsenstalling te realiseren. Daarnaast kunnen in het pand circa 40 tot 50 2-persoons wooneenheden worden ingebouwd. In eerste instantie zijn de

wooneenheden bedoeld voor de opvang van Oekraïners maar later kunnen de woningen ook gebruikt worden voor bijvoorbeeld sociale verhuur. In dat kader wordt over het ontwerp van

gedachten gewisseld met een woningcorporatie zodat ook de functionaliteit van de wooneenheden voor de lange termijn is gewaarborgd. In het bijgevoegde schetsontwerp van VOCUS architecten (bijlage 1) zijn de plannen globaal uitgewerkt.

4. Argumenten 1. Het realiseren van een fietsenstalling past in het vastgestelde beleid

Het coalitieakkoord 2022 - 2026 Actie! bepleit ter bevordering van de mobiliteitstransitie de aanleg van extra fietsparkeervoorzieningen. Bovendien is één van de actiepunten uit het coalitieakkoord het verbeteren van de toegankelijkheid van trottoirs. Ook in het Actieplan Fiets 2023 - 2027 (onderdeel van het Fietsbeleid) is het realiseren van extra fietsparkeervoorzieningen nadrukkelijk benoemd.

Kenmerk: 2024/326893

3/9

2. Aankoop van het pand biedt de mogelijkheid om fietsen van bezoekers en bewoners te stallen Deze nieuwe fietsenstalling die in het pand kan worden gerealiseerd, biedt een veilige, schone en droge parkeermogelijkheid voor fietsende bezoekers van ons centrum. Dit bevordert het fietsgebruik, één van de speerpunten uit het mobiliteitsbeleid van de gemeente. Bovendien

beperken in dit deel van het centrum veel geparkeerde fietsen de toegankelijkheid van trottoirs, met name voor mensen met een beperking. In combinatie met flankerende maatregelen tegen foutparkeren, zal deze stalling in een acute behoefte voorzien.

In het verleden is overwogen onder de Nieuwe Groenmarkt een nieuwe fietsenstalling te realiseren

omdat de behoefte aan fietsparkeercapaciteit in dat gebied werd onderkend. Onder andere vanwege de complexiteit en de daarmee samenhangende hoge kosten zal er onder de Nieuwe Groenmarkt geen gebouwde fietsenstalling worden gerealiseerd. Met de aankoop van het pand wordt het echter

alsnog mogelijk om in dat deel van de stad extra fietsparkeercapaciteit toe te voegen.

Het pand biedt ook ruimte voor een extra buurtfietsenstalling. In dit deel van het centrum is er een grote vraag naar plekken in buurtstallingen omdat bij veel woningen stallingsruimte ontbreekt. De

reeds aanwezige buurtfietsenstallingen kennen over het algemeen wachtlijsten. Fietsen van bewoners staan daardoor noodgedwongen in de openbare ruimte. Ook in de directe omgeving van deze fietsenstalling zal handhavend worden opgetreden indien fietsen in strijd met een parkeerverbod in de openbare ruimte worden geplaatst. 3. Het pand is uitermate geschikt om in te richten als fietsenstalling

Omdat de stalling zich voor een groot gedeelte op straatniveau bevindt, is deze goed toegankelijk

voor de grotere formaten fietsen zoals bakfietsen. Deze fietsen kunnen in het algemeen niet worden getransporteerd via een trap met fietsgoot (al dan niet met ondersteuning). Op basis van de actuele plannen kan op de begane grond circa 65% van de fietsen worden gestald en in de kelder (bereikbaar via een trap met ondersteuning) circa 35%. De mogelijkheid voor een rolstoeltoegankelijk openbaar toilet wordt onderzocht.

4. Conform het omgevingsplan kunnen op de verdiepingen woningen worden gerealiseerd

Met een vrijstelling van het vigerende omgevingsplan kunnen op basis van de actuele plannen circa 40 tot 50 zelfstandige wooneenheden worden ingebouwd. Het huidige omgevingsplan maakt wonen

op de verdiepingen reeds mogelijk en alleen voor een gedeelte van het gebouw zal een hogere

bouwhoogte moeten worden vergund zodat een extra woonlaag kan worden gerealiseerd. Voor deze woningen komen in eerste instantie Oekraïense vluchtelingen in aanmerking. Het voor de middellange termijn beschikbaar hebben van eigen zelfstandige wooneenheden, voorkomt dat er keer op keer kostbare tijdelijke voorzieningen moeten worden geregeld. Bovendien is het wenselijk

om de leefomstandigheden voor de gebruikers te normaliseren en dat is met sporthallen en cruiseschepen een lastige opgave.

Kenmerk: 2024/326893

4/9

4* Ook is het op de lange termijn zeer wel denkbaar dat de woningen aan een corporatie worden verkocht zodat ze kunnen worden ingezet voor sociale verhuur. De verdere uitwerking van het

ontwerp zal in samenspraak met een woningcorporatie plaatsvinden zodat de functionaliteit van de wooneenheden ook voor de lange termijn is gewaarborgd. 5. De koopprijs wijkt beperkt af van het taxatierapport In het bijgevoegde taxatierapport van STIMA Valuation & Advisory (bijlage 2) is de marktwaarde van het pand getaxeerd aan de hand van een drietal scenario's. Gelet op de voorgenomen ingrijpende

aanpassingen in het pand, is het reëel om uit de gaan van de berekende waarde bij een volledige transformatie (€ 4.100.000,-). De overeengekomen koopprijs ligt daar iets boven maar dat is niet ongebruikelijk bij vastgoedtransacties.

6. Financiering van de aankoop en de verbouwing Het voorstel is om het aankoopbedrag en de voorbereidingskosten van de bebouwing te financieren uit de nog in de Kadernota op te nemen IP-post Opvang Ontheemden Oekraïners (voor 3/5 deel) en

de IP-post "OR.025, Bereikbare Stad/mobiliteitstransitie, met name t.b.v. de fiets" (voor 2/5 deel). Vooralsnog wordt verwacht dat ook de kosten van de verbouwing uit de genoemde posten zal

worden bekostigd. In het nog komende raadsbesluit zal hierover definitief uitsluitsel worden gegeven. Daarin zal ook de nog nader te bepalen kostenverdeling worden toegelicht. De totale te verwachten kosten voor aankoop en verbouwing zijn als volgt opgebouwd.

4

Aankoop inclusief korting

€4.152.000

Voorbereidingskosten (taxatie, technische due diligence, notaris,

€ 398.000

ontwerp, onderzoeken e.d.)

Kosten van verbouwing

€7.500.000 tot €9.000.000

BTW over de verbouwing van de wooneenheden (naar schatting 80% van

€ 1.260.000 tot €1.512.000

het totaal)

Totale kosten

€ 13.310.000 tot € 15.062.000

De jaarlijkse kapitaallasten (afschrijving in 40 jaar en een rekenrente van 3%) bedragen in het eerste jaar circa € 730.000 tot € 830.000. Daarna bouwen de kosten af omdat geen rente meer hoeft te worden betaald over de afgeschreven bedragen.

De exploitatiekosten van de fietsenstalling zullen vanaf 2025 in de Programmabegroting 2025-2029 worden opgenomen.

Op grond van artikel 2 lid 1 sub e van de Bekostigingsregeling opvang ontheemden Oekraïne kan een aanvraag worden ingediend voor de transitiekosten om een opvangaccommodatie te realiseren.

Kenmerk: 2024/326893

5/9

4* Eerder zijn transitiekosten aan de gemeente Haarlem toegekend voor de verbouwing van de

Meesterlottelaan 301 en de projecten Laan van Decima I en II. De verwachting is dat voor voorliggende perceel een substantieel deel van de kosten voor verbouwing naar woonunits kan worden aangevraagd bij de rijksoverheid. Hierdoor dalen de jaarlijkse kapitaallasten aanzienlijk.

Voor de jaarlijkse exploitatielasten wordt uitgegaan van circa 40 tot 50 zelfstandige wooneenheden

waarin gemiddeld aan 2 personen opvang geboden kan worden. Volgens de Bekostigingsregeling opvang Oekraïense vluchtelingen kan de gemeente een vergoeding ad € 61,- per persoon per dag ontvangen of declareren op basis van de werkelijke kosten. Hierdoor ontstaat een jaarlijks budget

voor de opvang van 80 tot 100 Oekraïense vluchtelingen. Gekwantificeerd komt dit neer op € 1,8 tot €2,2 miljoen. Uit dit jaarlijkse budget kunnen de kapitaallasten en de exploitatiekosten van de wooneenheden worden bekostigd. Op de lange termijn kunnen de wooneenheden, al dan niet samengevoegd, gebruikt wordt voor sociale verhuur. De inschatting is dat het totaal van de aankoop- en verbouwingkosten minus de waarde van de fietsenstalling en de buurfietsenstalling, minus de opbrengst van het pand aan de

Lange Margarethastraat en de commerciële ruimte, minimaal in overeenstemming is met de waarde van de nieuwe wooneenheden. Uit het schetsontwerp van VOCUS architecten blijkt dat het pand aan de Lange Margarethastraat

waarschijnlijk niet nodig is voor het realiseren van de gewenste voorzieningen. Wel kan het pand

tijdens de verbouwingswerkzaamheden goed gebruikt worden voor opslag en kantoor- en vergader­ en schaftdoeleinden. Na de verbouwing kan het pand openbaar in de verkoop worden gezet volgens de eisen van het gemeentelijk verkoopbeleid. Overwogen moet worden enige werkzaamheden uit te voeren (bijvoorbeeld het verwijderen van een inpandige olietank) om de verkoopbaarheid te bevorderen. Dergelijke overwegingen zullen tegen die tijd met de makelaar worden besproken.

7. Ecologie en duurzaamheid

Rond de aankoop zelf spelen ecologie en duurzaamheid geen rol van betekenis. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal hieraan, conform het gemeentelijk beleid, voldoende aandacht worden geschonken. In het schetsontwerp van VOCUS architecten (bijlage 1) zijn al wel de ambities op dit gebied verwoord.

8.

Participatie

Direct na de besluitvorming van het college over de aankoop, zal een brief bij de omwonenden van het pand worden bezorgd waarin de voorgenomen aankoop wordt meegedeeld. Tegelijkertijd zullen

de omwonenden worden uitgenodigd vooreen informatieavond waarop de plannen zullen worden toegelicht. Daarnaast zal op die avond worden onderzocht op welke manier de input van omwonenden in het ontwerp kan worden verwerkt. Gedacht wordt aan het instellen van een klankbordgroep.

Kenmerk: 2024/326893

6/9

4* 5. Risico's en kanttekeningen 1.

De gemeente koopt het pand 'as is, where is'

Dit betekent dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de gemeente komen en dat de verkoper daar niet op aan gesproken kan worden. Om toch een goed beeld te krijgen van

bouwkundige staat van het pand, heeft Sweco een technisch onderzoek verricht. Uit het rapport (bijlage 3) blijkt dat het grootste gedeelte van de bouwkundige onderdelen en installaties in zeer matige tot slechte conditie is. Tegelijkertijd constateert Sweco dat, gelet op de plannen voor het pand, een groot deel van het pand toch gesloopt gaat worden dus dat de technische staat van het gebouw voor het merendeel van de onderdelen niet relevant is. Het rapport benoemt drie gebouwonderdelen die waarschijnlijk behouden blijven en waarvoor kosten moeten worden gemaakt om ze in de juiste technische staat te brengen:

• •

gevels Lange Margarethastraat; kozijnen en vliesgevels;

•

keldervloer/wanden;

Daarnaast is in het pand asbest aanwezig dat in het kader van de verbouwing verwijderd zal moeten worden.

Over de bijbehorende kosten zegt het rapport het volgende:

De totale kosten komen gezamenlijk uit op een lage inschatting van €206.750 en een hoge

inschatting van € 331.250. Dit komt op een gemiddelde kosten uit van €269.000 voor direct herstel en aanvullende kosten. Gelet op de totale kosten voor aankoop en verbouwing, vormen deze kosten een relatief bescheiden deel (circa 2%). De conclusie is dan ook dat de kosten die het gevolg zijn van de bouwkundige staat van het pand geen reden zijn om af te zien van de aankoop. Een van de bovenstaande kostenposten (keldervloer/wanden) heeft betrekking op recente lekkageproblemen in de kelder (die eerder niet bekend of gemeld waren). Met de koper is daarom

een korting op de koopsom overeengekomen van € 73.000. Deze korting is reeds verwerkt in de bijgevoegde koopovereenkomst (bijlage 4). 2. De verbouwingskosten kunnen nog niet exact worden berekend

Op basis van het huidige schetsontwerp is het nog niet mogelijk om een goede begroting van de verbouwingskosten te maken. Op basis van eerdere globale berekeningen wordt de bandbreedte voor de verbouwingskosten ingeschat op € 7,5 tot € 9 miljoen exclusief BTW, waarvan het grootste deel voor de realisatie van de wooneenheden. De BTW op de kosten voor het realiseren van de

wooneenheden kan niet worden teruggevorderd en vormt dus een kostenverhogende factor. Voor

Kenmerk: 2024/326893

7/9

de verbouwingskosten zal op een later moment een krediet dienen te worden aangevraagd bij de

raad. De verbouwingskosten zijn momenteel nog niet voorzien in het investeringsprogramma. 3. Onderhouds- en exploitatielasten nog niet exact bekend.

Wanneer het pand in eigendom komt van de gemeente, gelden de onderhoudseisen en normen voor de strategische vastgoedportefeuille van de gemeente. In lijn met het onderhoudsbeleid moet het

onderhoud voldoen aan de minimale onderhoudsscore 3 volgens de NEN 2767. In deze fase van het proces kan nog geen inschatting worden gemaakt van de onderhouds- en exploitatielasten. Zodra de

verbouwingswerkzaamheden zijn afgerond zal een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van het pand worden opgesteld en zal via de P&C-cyclus het benodigde onderhoudsbudget ter goedkeuring aan de raad worden gevraagd.

4. Het huidige schetsontwerp is niet geheel in overeenstemming met het vigerende omgevingsplan Het vigerende omgevingsplan laat wonen op de verdiepingen reeds toe. Om voldoende

wooneenheden te creëren, dient een extra woonlaag te worden gebouwd. Daardoor past de bouwhoogte van een deel van het gebouw niet binnen de grenzen van het omgevingsplan.

Stedenbouwkundig is deze afwijking goed te motiveren maar die leidt mogelijk wel tot zorgen vanuit de directe omgeving. Indien, na een belangenafweging, alsnog zou worden besloten om binnen de bebouwingsgrenzen van het omgevingsplan te bouwen, zal dat ten koste gaan van circa 12 wooneenheden.

5. De einddatum van de bekostigingsregeling voor de opvang van Oekraïners is niet bekend

De in het pand te creëren wooneenheden zijn in eerste instantie bedoeld voor de opvang van Oekraïners. Hoewel er nog geen enkel zicht is op beëindiging van de oorlog in Oekraïne, is de

bekostiging van de opvang op grond van Europese regelingen gegarandeerd tot februari 2025. Rond die tijd zullen de wooneenheden worden opgeleverd. Het ligt echter voor de hand dat

bekostigingsregeling opnieuw zal worden verlengd. Mocht de regeling op termijn eindigen, dan kunnen de wooneenheden worden verkocht zodat de kapitaallasten en exploitatiekosten komen te vervallen. 6. Het is niet mogelijk om parkeerplaatsen bij de wooneenheden te realiseren

Het is niet mogelijk om bij de wooneenheden parkeerplaatsen te realiseren. Indien niet kan voldaan aan de normering in de Nota Parkeernormen, dient het college van burgemeester en wethouders een belangenafweging te maken op basis waarvan kan worden besloten of de betreffende

ruimtelijke ontwikkeling doorgang kan vinden. In de Nota Parkeernormen is voor sociale woningbouw reeds een uitzondering opgenomen. De consequentie van het niet realiseren van parkeerplaatsen is wel dat de betrokken woningen op de zogenaamde GROP-lijst (geen recht op parkeervergunning) worden opgenomen.

Het is uiteraard wel mogelijk om te voldoen aan de normering voor fietsparkeerplekken.

Kenmerk: 2024/326893

8/9

4* 6. Uitvoering Na het collegebesluit (zware voorhangprocedure) voor de aankoop van het pand en onderliggend raadsvoorstel voor de kredietaanvraag zal aan de makelaar bericht worden gestuurd dat kan worden

ingestemd met de inhoud van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst zal na een positieve behandeling in de gemeenteraad worden ondertekend. Daarnaast zal een notaris opdracht krijgen om de akte van levering voor te bereiden. Indien uit de behandeling in de commissie Ontwikkeling en

in de raad geen wensen of bedenkingen blijken die tot een ander besluit moeten leiden, kan de eigendomsoverdracht begin april 2024 plaatsvinden. Vooruitlopend op de eigendomsoverdracht wordt gestart met het verder uitwerken van de plannen zodat er geen kostbare tijd verloren gaat. De start van de werkzaamheden wordt eind 2024/begin 2025 verwacht.

7. Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Schetsontwerp VOCUS architecten Taxatierapport van STIMA Valuation & Advisory Rapportage Sweco

Koopovereenkomst

Kenmerk: 2024/326893

9/9