Kennemerstraat 18 zwart verkoop benedenwoning

Collegebesluit

Onderwerp Kennemerstraat 18 zwart Verkoop benedenwoning Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie

2024/1431749 Raadt, E. de 4.5 Overige beheerstaken VG Wegbrans-Alladien, J. 0618408057 jwegbrans@haarlem.nl Een voormalige huurwoning van de gemeente aan de Kennemerstraat 18 zwart (2021 EC) te Haarlem Noord (hierna: de woning) behoort tot de categorie nietstrategisch bezit. De woning staat op de verkooplijst, dient geen beleidsdoel en kan conform de TOM-procedure (Transparant, Openbaar en Marktconform) middels openbare inschrijving worden verkocht. Het college stuurt dit besluit ter bespreking door naar de commissie Ontwikkeling nu sprake is van een "lichte voorhangprocedure". Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet bevoegd inzake de aan- en verkoop van onroerende zaken. Bij aanen verkoop van onroerende zaken tussen de € 100.000,-- en € 500.000,--, beslist het college niet voordat de commissie Ontwikkeling is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld het voorgenomen besluit te bespreken, hetgeen volgt uit artikel 169, vierde lid Gemeentewet en artikel 8, tweede lid aanhef en onder 2. van de Financiële Verordening 2024.

Met het oog op de financiële belangen van de gemeente Haarlem wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 aanhef en onder b juncto f Wet open overheid een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bijlagen 1, 2, en 3.

Relevante eerdere besluiten

-

-

Nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed, nummer 2019/441246, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling, d.d. 16 oktober 2019; Portefeuilleplan Vastgoed met nummer 2023/1560529, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 5 oktober 2023; Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020, nummer 2019/813237, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 9 januari 2020;

Kenmerk: 2024/1431749

1/6

-

Besluit college d.d. 24 september 2024

Verkoop verhuurde woningen 2020/769642, zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 8 december 2020 en in de raad d.d. 28 januari 2021; - Opinienota Scenario’s voor gekraakte woningen in gemeentelijk eigendom 2017/419381, zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 24 mei 2018; - Oplossing voor kraaksituatie Jansstraat 80 2020/470565, zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 19 mei 2020. Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Tot gunning en verkoop van de benedenwoning aan de Kennemerstraat 18 zwart, 2021 EC Haarlem, kadastraal bekend HLM, sectie B, nummer 2285, appartementsrecht nummer 3372 A-3, (52 m² vvo), op een perceel groot 84 m², aan de hoogste ontvankelijke bieder van de doorlopen TOM-procedure op basis van het verkoopadvies en het taxatierapport, onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling geen aanleiding geeft om het besluit te wijzigen of in te trekken; 2. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding op, m.u.v.

de uitgiftetekening, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid (WOO) en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f ziet op de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Duur: De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 (verkoopadvies) en 2 (taxatierapport) blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. Ten aanzien van bijlage 3 (financiële informatie) wordt gedeeltelijke geheimhouding opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers; 3. Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de Reserve Vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid. de secretaris,

Kenmerk: 2024/1431749

de burgemeester,

2/6

1. Inleiding Een voormalige huurwoning van de gemeente aan de Kennemerstraat 18 zwart (2021 EC) te Haarlem Noord (hierna: de woning) behoort tot de categorie nietstrategisch bezit. De woning staat op de verkooplijst, dient geen beleidsdoel en kan conform de TOM-procedure (Transparant, Openbaar en Marktconform) middels openbare inschrijving worden verkocht. Een gerechtelijke procedure tot ontruiming betreffende de bovenwoning is inmiddels afgerond en hiermee is de kraaksituatie beëindigd (zie hiervoor Relevante eerdere besluiten 2017/419381 en 2020/470565). Met huurder is een compromis bereikt via een vaststellingsovereenkomst en hierdoor is de benedenwoning leeg gekomen. Vanwege de verhuurde staat van de bovenwoning bestaat het voornemen om alleen de benedenwoning te verkopen. De woning verkeert in matige staat van onderhoud en dient volledig gemoderniseerd te worden. Consultatieronde Volgens het verkoopbeleid is de woning aan de toegelaten instellingen, Pré Wonen, Elan en Ymere, aangeboden, deze hebben de woning als ongeschikt verklaard voor de sociale huurvoorraad. Via de collegiale consultatieronden hebben de diverse beleidsafdelingen de woning beoordeeld met als conclusie dat deze woning vanwege de kleinschaligheid niet geschikt is voor een van de beleidsdoelen. 2. Besluitpunten college 1.

Tot gunning en verkoop van de benedenwoning aan de Kennemerstraat 18 zwart, 2021 EC Haarlem, kadastraal bekend HLM, sectie B, nummer 2285, appartementsrecht nummer 3372 A-3, (52 m² vvo), op een perceel groot 84 m², aan de hoogste ontvankelijke bieder van de doorlopen TOMprocedure op basis van het verkoopadvies en het taxatierapport, onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling geen aanleiding geeft om het besluit te wijzigen of in te trekken; 2. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen gedeeltelijk geanonimiseerd een verplichting tot geheimhouding op, m.u.v. de uitgiftetekening, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid (WOO) en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f ziet op de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Duur: De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 (verkoopadvies) en 2 (taxatierapport) blijft voor onbepaalde tijd van kracht, omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is.

Ten aanzien van bijlage 3 (financiële informatie) wordt gedeeltelijke geheimhouding opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers;

Kenmerk: 2024/1431749

3/6

3. Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de Reserve Vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid. 3. Beoogd resultaat Verkoop aan de hoogste ontvankelijke bieder van de woning in huidige staat, leeg en ontruimd. De opbrengst wordt aangewend voor het wegwerken van (achterstallig) onderhoud van de overige strategische panden. 4. Argumenten 4.1. Bijdrage verkoop van niet-strategische panden Met de verkoop wordt uitvoering gegeven aan het beleid om niet-strategische panden te verkopen. De meeropbrengst uit de verkoop en de vrijvallende exploitatielasten van niet-strategische panden wordt ingezet voor beheer en onderhoud van de strategische panden. 4.2. Verkoopprocedure TOM en bijzonderheden De bestaande kaders zijn voldoende aanwezig voor een verkoop. De verkoop geschiedt openbaar en toegankelijk voor alle geïnteresseerde partijen en kenbaar via onder andere Funda en de makelaarswebsite. Bij de verkoop van een woning wordt structureel een zelfbewoningsplicht opgelegd om buy-to-let tegen te gaan. Volgens artikel 3.1. van de Huisvestingsverordening is splitsing, bv. omzetten/woningvormen (bouwkundig splitsen) niet toegestaan. Er kunnen dus geen zelfstandige of onzelfstandige woonruimten gecreëerd worden binnen de bestaande woning, bovendien is het appartement is te klein om verder te splitsen.

Ter uitvoering van het Didam-arrest wordt de verkoop gepubliceerd in de diverse websites. 4.3. Minimumprijs is marktconform De marktprijs is vastgesteld binnen de vastgestelde kaders. 4.4. Gunning aan partij hoeft niet opnieuw naar commissie Verantwoording en rapportage van de gunning aan de hoogste bieder gebeurt achteraf ter kennisname via de Informatienota. Indien geen van de bieders aan de vooraf gestelde voorwaarden voldoet of er tussentijds inzichten zijn om kaders en/of voorwaarden aan te passen, dan wordt een nieuw voorstel aan het college en de commissie Ontwikkeling voorgelegd. 4.5. Financiën Het beleid is er op gericht om geen vastgoed te behouden waar dat geen strategische waarde heeft. De woning staat op ‘afstoten’, dit betekent dat er geen planmatig onderhoud wordt uitgevoerd. De huidige conditiescore is 3 op basis van NEN 2767. In 2018 is het laatste planmatig onderhoud uitgevoerd. De niet strategisch vastgoed panden staan sinds 2022 op instandhouding (schoon, heel en veilig). Voor een totaaloverzicht van de verkooptransactie en de gevolgen van de exploitatiekosten die na verkoop vrij vallen wordt verwezen naar bijlage 3 “Financiële informatie”.

Kenmerk: 2024/1431749

4/6

4.6. 2e tranche Verkoop verhuurde woningen in 2020 Tijdens het besluitvormingstraject Verkoop verhuurde woningen van de 8 objecten zou ook dit pand in z’n geheel als beleggingsobject worden meegenomen in de verkoop (2020/769642). In dit besluit is de afweging gemaakt om een deel van de woningportefeuille nog in eigendom te houden en passief te gaan uitponden. De Kennemerstraat 18 zwart/rood viel buiten deze scope, omdat de kraaksituatie nog niet was opgelost. Tevens is besloten dat toekomstige vrijgekomen huurwoningen separaat ter besluitvorming voor verkoop moeten worden voorgelegd aan het college. In de tussenliggende periode tot het moment van verkoop heeft er onderzoek plaatsgevonden naar het eventueel vooraf opknappen van de woning, dit bleek niet haalbaar. Vervolgens is de woning als tijdelijke huisvesting van een andere huurder ingezet omdat deze zijn woning uit moest. Na het vertrek van tijdelijke huurder is de benedenwoning leeggekomen en beschikbaar gekomen voor de verkoop. 4.7. Initiatiefvoorstel ‘Samen beter wonen’ De woning is getoetst aan het initiatiefvoorstel ‘Samen beter wonen’. Deze is te klein (52m² vvo) om te kunnen voldoen aan de minimumeis voor vijf personen. Daarnaast geldt dat de woning niet gesplitst mag worden, omdat het binnen de Huisvestingsverordening valt onder de minimumgrens van 140 m² voor eengezinswoningen.

Hierdoor is verkoop aan de wooncoöperatie niet mogelijk. 4.8. Gedeeltelijke geheimhouding in verband met artikel 87 Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid Er is op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding, m.u.v. de uitgiftetekening, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid (WOO) en artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f ziet op de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Duur: De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 (verkoopadvies) en 2 (taxatierapport) blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. Ten aanzien van bijlage 3 (financiële informatie) wordt gedeeltelijke geheimhouding opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers.

5. Risico’s en kanttekeningen

Kenmerk: 2024/1431749

5/6

5.1. Totstandkomingsvoorbehoud Tussen partijen komt de koopovereenkomst pas tot stand nadat daartoe door het college is besloten (gehoord hebbende de commissie). De instemming c.q. goedkeuring van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van deze overeenkomst. Indien de instemming c.q. goedkeuring niet is verleend door het college komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW. 5.2. Hoogste bod niet boven de minimumprijs Indien geen van de biedingen gelijk is aan of hoger ligt dan de minimumprijs, zal een nieuw voorstel aan het college en de commissie Ontwikkeling worden voorgelegd. 5.3. Consequenties bij geen verkoop Indien niet tot verkoop wordt overgegaan heeft dit consequenties voor de begroting van het gemeentelijk vastgoed, bv. ophoging budget planmatig onderhoud, opstellen van een MJOP in plaats van instandhoudingsonderhoud (schoon, heel en veilig), toename onderhoudskosten en verduurzaming van de woning. 6. Uitvoering Na de bestuurlijke goedkeuring wordt verkopend makelaar geïnformeerd en kan de verkoop worden gestart. De koopovereenkomst wordt binnen de vastgestelde kaders door de afdelingsmanager Vastgoed ondertekend, waarna de overdracht zal volgen. 7. Bijlagen Gedeeltelijk geheim 1. Verkoopadvies makelaar 2.

Taxatierapport 3. Financiële informatie Openbaar 4. Verkooptekening

Kenmerk: 2024/1431749

6/6