Kampersingel 2 Verkoop pand - getekend raadsbesluit

*ƒ* Gemeente Haarlem

Collegebesluit

Onderwerp Kampersingel 2 Verkoop pand Nummer

2024/618821________________________________________________________

Portefeuillehouder

Raadt, E. de_________________________________________________________

Programma/beleidsveld

4.5 Overige beheerstaken______________________________________________

Afdeling____________

VG________________________________________________________________

Auteur_____________

Wegbrans-Alladien, Jamila_____________________________________________

Telefoonnummer_____

06 18408057________________________________________________________

Email_______________

jwegbrans@haarlem.nl________________________________________________

Kernboodschap

Het gemeentelijke pand aan de Kampersingel 2, (2012 DK) te Haarlem behoort

thans tot de categorie Niet-strategisch vastgoed. Het pand bestaat uit een begane grond met tuin, twee verdiepingen en een zolder. De oppervlakte bedraagt 341 m2 verhuurbaar vloer oppervlak (vvo). Het pand staat in het Portefeuilleplan Vastgoed

2023 op de verkooplijst onder de noemer Consolideren maar kan door gewijzigd beleid (van Consolideren naar Niet-Strategisch), als uitvoering van de gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit volgens de

TOM-procedure (Transparant, Openbaar en Marktconform) middels openbare inschrijving, worden verkocht. De afgelopen periode is er onderzocht of deze locatie potentieel geschikt zou zijn

om te investeren in grondige renovatie en verbouwing met als doel om hier beschutte woonplekken te creëren. Er is met een brede blik gekeken naar een maatschappelijke invulling van het pand, maar dit heeft niet geleid tot een goede

match tussen vraag en aanbod, die opweegt tegen de investeringen die nodig zijn.

Voor deze voorzieningen zet het college daarom in op andere locaties, zoals de ontwikkelzones. Daarnaast speelt mee dat deze opgave van 'beschermd wonen'

nu in regionaal verband wordt opgepakt. Ook geldt voor maatschappelijke opvang dat het college inzet op de beweging van 'opvang' naar 'wonen eerst'. Behandelvoorstel voor

Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder e. van de

commissie

Gemeentewet bevoegd inzake de aan -en verkoop van onroerende zaken te

besluiten. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,--,

beslist het college niet dan nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen tot verkoop en hiertoe in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen

(hierna: zienswijze) ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid onder 1. van de Financiële Verordening 2024.

Kenmerk: 2024/618821

1/9

Met het oog op de financiële belangen van de gemeente Haarlem wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 aanhef en

onder b juncto f Wet open overheid een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bijlagen 1, 2, en 3.

Nu er aan de raad wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen besluit wordt gevraagd (zware voorhangprocedure) adviseert de commissie Ontwikkeling de

raad hierover. Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 28 mei 2024

Nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed, nummer 2019/441246, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling, d.d. 16 oktober 2019; Portefeuilleplan Vastgoed met nummer 2023/1560529, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 5 oktober 2023; Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020, nummer 2019/813237, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 9 januari 2020; Moment doorlopen voorhangprocedure in het verkoopproces gemeentelijk vastgoed 2020/743249, zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 14 september 2020 en in de raad d.d. 22 oktober 2020; Opinienota 2020/483024 Verkoop woning met keuze maatschappelijke functie, zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 3 december 2020.

Het college van burgemeester en wethouders

Besluit: 1. Tot gunning en verkoop van het pand Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem, aan

de hoogste ontvankelijke bieder van de doorlopen TOM-verkoopprocedure op basis van het verkoopadvies en het taxatierapport, onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen

geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken; 2. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van

de bij dit besluit behorende bijlagen gedeeltelijk een verplichting tot geheimhouding op, m.u.v. de uitgiftetekening, ter bescherming van de

economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 (verkoopadvies) en 2 (Taxatierapport) blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

2/9

verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 3 wordt opgelegd tot en

met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers;

3. Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve

vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid.

de burgemeester.

de secretaris.

Zienswijze Raad

De Raad der gemeente Haarlem,

d.dLtM.^4 (wordt ingevuld door de griffie)

Gelezen het verzoek van het college van Burgemeester en Wethouders

Geeft zijn zienswijze op het voornemen van het college over te gaan tot start verkoop en gunning aan de hoogste bieder boven de minimumprijs van de

doorlopen verkoopprocedure op basis van het verkoopadvies en taxatierapport onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de wensen en bedenkingen van de raad geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken

L

1 8 JUL 2024 (wordt ingevuld door de griffie)

G ?daan in de vergadering van

/

i /V

de voorzitter,

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

3/9

Inleiding t t ♦ A.

♦ ♦

Het gemeentelijke pand aan de Kampersingel 2, (2012 DK) te Haarlem behoort thans tot de categorie Niet-strategisch vastgoed. Het pand bestaat uit een begane grond met tuin, twee verdiepingen en een zolder. De oppervlakte bedraagt 341 m2 vvo (verhuurbaar vloer oppervlak). Het pand staat in het Portefeuilleplan Vastgoed 2023 op de verkooplijst onder de noemer Consolideren maar door gewijzigd beleid (van Consolideren naar Niet-Strategisch, verderop toegelicht), als uitvoering van de gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit volgens de TOM-procedure (Transparant, Openbaar en Marktconform) middels openbare inschrijving, worden verkocht.

De afgelopen periode is er onderzocht of dit pand geschikt gemaakt kan worden voor 'beschermd wonen'. Dit is helaas niet gelukt. Er is met een brede blik gekeken naar een maatschappelijke invulling van het pand, maar dit heeft niet geleid tot een goede match tussen vraag en aanbod, die opweegt tegen de investeringen die nodig zijn. Voor deze voorzieningen zet het college daarom in op

andere locaties, zoals de ontwikkelzones. Daarnaast speelt mee dat deze opgave van 'beschermd wonen' nu in regionaal verband wordt opgepakt. Ook geldt voor maatschappelijke opvang dat het college inzet op de beweging van

'opvang' naar 'wonen eerst'.

Voor dit pand was eerder besloten dat deze verkocht zou worden ten behoeve van de bestemming wonen met een maatschappelijke functie (Opinienota 2020/483024 Verkoop woning met keuze maatschappelijke functie (huisvesten bijzondere doelgroepen met begeleiding op afstand)).

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

4/9

Aangezien dit niet meer aan de orde is wordt de verkoop van dit pand thans ter besluitvorming voorgelegd. Het pand heeft een monumentale status (gemeentelijk), met waarde beschermd stadsgezicht conform het bestemmingsplan Rozenprieel en is in leegstandsbeheer bij Wagenhof. Op iedere verdieping zitten meerdere gebruikers die het thans gebruiken als woning. De zolder is in gebruik als atelier. Met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn wordt het gebruik bij verkoop stopgezet.

Aan de corporaties is dit pand aangeboden ten behoeve van de exploitatie van sociale huurwoningen. Deze hebben afgezien van aankoop, omdat zij het pand daarvoor niet geschikt achten.

2. Besluitpunten college 1.

Tot gunning en verkoop van het pand Kampersingel 2, (2012 DK) te Haarlem, aan de hoogste ontvankelijke bieder van de doorlopen TOM-verkoopprocedure op basis van het verkoopadvies en het taxatierapport, onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken;

2.

Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit

besluit behorende bijlagen een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding op ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b juncto f van de Wet open overheid.

De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 en 2 blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog

geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog

relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 3 wordt opgelegd tot en met de levering en de verwerking ervan in de openbare registers;

3.

Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve vastgoed, overeenkomstig

bestaand beleid. 3. Beoogd resultaat Verkoop aan de hoogste ontvankelijke bieder van het pand in huidige staat, leeg en ontruimd. De opbrengst wordt aangewend voor het wegwerken van (achterstallig) onderhoud van de overige strategische panden.

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

5/9

4. Argumenten 1. Bijdrage verkoop van niet-strategische panden Met de verkoop wordt uitvoering gegeven aan het beleid om niet-strategische panden te verkopen.

De meeropbrengst uit de verkoop en de vrijvallende exploitatielasten van niet-strategische panden wordt ingezet voor beheer en onderhoud van de strategische panden.

2. Verkoopprocedure volgens het TOM-principe De verkopend makelaar heeft voorafgaand aan de verkoop een verkoopadvies opgesteld met daarin

een geschatte verkoopopbrengst en een geadviseerde vraagprijs en verkoopstrategie (bijlage 1). Daarnaast heeft een onafhankelijke taxateur een marktconforme taxatie uitgevoerd (bijlage 2). Conform het gemeentelijk beleid betreft dit een platte verkoop en zal de verkoop via een door de gemeente ingeschakelde NVM makelaar worden begeleid. Verkoop geschiedt door middel van openbare inschrijving (TOM-procedure) en is toegankelijk voor alle geïnteresseerde marktpartijen en

wordt via de verkopend makelaar kenbaar gemaakt via Funda, Vendr.nl en het Gemeenteblad. Vendr garandeert procestransparantie voor koper en verkoper. Alle informatie die een potentiële koper nodig heeft voor het uitbrengen van een goed bod, zit in de dataroom. De dataroom is eenvoudig in gebruik. In Vendr kunnen toegelaten geïnteresseerden via de Q&A vragen stellen. Zodra

een vraag is beantwoord, dan is de vraag (anoniem) en het antwoord voor alle deelnemers zichtbaar. Zo is gegarandeerd iedereen van dezelfde informatie voorzien. Omdat elke handeling in Vendr nauwkeurig wordt gelogd, is op elk moment exact na te gaan wie welke informatie heeft gekregen.

Hiermee is de informatieplicht waterdicht afgedekt en wordt een sluitende audit trail gecreëerd. Ais

uitvoering van de nota Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit (2019/441246) wordt voorafgaand aan de verkoop een informatiepakket opgesteld. 3. Minimumprijs is marktconform Conform de nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed en de nota Grondprijsbeleid 2018 wordt de marktprijs vastgesteld door middel van taxaties of door marktwerking. De minimumprijs is gebaseerd op de geschatte verkoopopbrengst van de verkopend

makelaar en de taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De uiteindelijke

(marktconforme) koopsom zal tot stand komen door marktwerking. Indien geen van de biedingen gelijk is aan of hoger ligt dan de minimumprijs, zal een nieuw voorstel aan het college, de commissie Ontwikkeling en aan de raad worden voorgelegd.

4. Gunning aan partij hoeft niet opnieuw naar commissie en raad Verkoop van onroerende zaken is een collegebevoegdheid (ingevolge artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet). Bij verkopen van onroerende zaken boven de € 500.000 is op grond van het Protocol Actieve Informatieplicht de 'zware' voorhangprocedure voorgeschreven. Door voorafgaand aan de gunning de raad om zijn wensen en bedenkingen te vragen op het collegebesluit

om te verkopen tegen een koopsom van tenminste de minimumprijs (gebaseerd op het verkoopadvies en de taxatie), is de koper aan wie uiteindelijk wordt gegund een logisch gevolg van

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

6/9

4* de procedure. Het naar voren halen van de zware voorhangprocedure in plaats van achteraf na de koop, biedt marktpartijen comfort en op korte termijn meer zekerheid, hetgeen stimulerend werkt

op het verkoopproces. De rapportage over de koper met bijbehorende bieding gebeurt achteraf ter

kennisname. Gunning geschiedt na goedkeuring van de raad op het voorgenomen collegebesluit en vindt alleen plaats aan een ontvankelijke bieder die minimaal de minimumprijs heeft geboden.

5. Pand wordt ('as is, where is') in de huidige staat overgedragen Koper verwerft het pand in de huidige staat, leeg en ontruimd, waarmee het verkochte wordt aanvaardt in juridische- en milieusituatie, zoals die is op de datum van overdracht. De gemeente verstrekt geen garanties en aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid ter zake van het verkochte.

6. Behoud functie/ splitsing Conform het vigerende bestemmingsplan blijft de bestemming Wonen behouden. Aangezien het

pand in 'Gebied 1' cf. Bijlage 1 van de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022 valt, is omzetten/woningvormen als bedoeld in paragraaf 3.1 van diezelfde verordening niet toegestaan. Er kunnen dus geen zelfstandige danwel onzelfstandige woonruimten gecreëerd worden

binnen het bestaande pand. In de koopovereenkomst wordt ter voorkoming van speculatie een zelfbewoningsplicht conform de Algemene Verkoopvoorwaarden 2020 gemeente Haarlem opgelegd voor de periode van 5 jaar opgenomen.

7. Financiën Het vigerende gemeentelijk beleid is er op gericht om geen vastgoed te behouden dat geen strategische waarde heeft. De jaarlijkse onderhoudslasten zijn nihil, evenals de huurbaten. Er behoeft hierdoor geen aanpassing in de begroting. Nu het pand Niet-strategisch is geworden

betekent het dat het pand kan worden afgestoten. Dit houdt in dat er op niveau geen planmatig onderhoud wordt uitgevoerd en wat ook voor panden geldt die op Instandhouding staan (schoon, heel en veilig). De verkoopkosten om de verkoop te realiseren (taxatiekosten, verkoopadvies, courtage, eventuele notariskosten voor transport) worden vooruitlopend op de verkoop onttrokken

uit de reserve Vastgoed. De opbrengst (koopsom minus boekwaarde) van deze verkoop wordt conform bestaand beleid toegevoegd aan de Reserve Vastgoed. De financiële consequenties worden in de bestuurrapportage verwerkt. Voor een totaaloverzicht van de verkooptransactie wordt verwezen naar bijlage 3 "Financiële informatie".

8. Communicatie & Participatie De verkopend makelaar wordt na besluitvorming geïnformeerd, zodat de verkoop kan worden

opgestart.

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

7/9

9. Gedeeltelijke geheimhouding in verband met artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid 9.1. Bijlagen 1 en 2 (verkoopadvies en taxatie): Nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem en derden geraakt kunnen worden, wordt door het college op grond van artikel 87 Gemeentewet op de bijlagen 1, 2 en 3 gedeeltelijke geheimhouding opgelegd op grond van artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Woo en artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder f van de Woo. De gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 1

en 2 (taxatierapport en verkoopadvies) blijft voor onbepaalde tijd van kracht. Halfjaarlijks wordt bezien of geheimhouding nog nodig is. Door verkopend makelaar en door een onafhankelijk

deskundige taxateur is aangegeven hoe de nieuwe minimumprijs tot stand is gekomen en met de daaraan gekoppelde financiële gegevens waardoor geïnteresseerde (markt)partijen bij

openbaarmaking voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Daarnaast worden er in deze bijlagen referentieobjecten genoemd om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde. Deze referentieobjecten vallen onder de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c Woo genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Deze informatie geeft inzicht in hun strategie en de werkwijze van berekeningen. Het is niet toegestaan het taxatierapport te delen met derden. Openbaarmaking van de in deze

bijlagen opgenomen informatie tast de positie van de gemeente tegenover wederpartijen aan, of verzwakt deze positie. Openbaarmaking kan de juridische positie van de gemeente zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten worden zwaarder te

wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. Als gevolg van bekendmaking van de informatie over juridische risico's kan één of meerdere partijen die bij de bestuurlijke

aangelegenheid is betrokken, onevenredig voordeel of nadeel ondervinden. In dit kader dient op deze informatie gedeeltelijke geheimhouding te worden opgelegd. 9.2. Bijlage 2 (Financiële informatie) Gedeeltelijke geheimhouding is gewenst vanwege de financiële informatie, omdat bij openbaarheid

hiervan de onderhandelingspositie van de gemeente in het geding kan komen. De gedeeltelijke

geheimhouding op deze bijlage wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. 5. Risico's en kanttekeningen

5.1. Andere verkoopmethode of voorwoorden leidt tot nieuwe verkoopronde Indien de raad niet instemt met het collegebesluit of uitsluitend onder aanvullende voorwaarden dan zal een nieuw voorstel aan het college en de raad worden voorgelegd.

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

8/9

*z* 4* 5.2. Hoogste bod niet boven de minimumprijs Indien niet aan de minimumprijs wordt voldaan zal een nieuw collegevoorstel worden voorgelegd.

5.3. Koop kan worden ontbonden op basis van niet verkrijgen financiering In de koopovereenkomst kan ten behoeve van koper een financieringsvoorbehoud worden opgenomen tot maximaal de hoogte van de koopsom. Koper heeft de gelegenheid de benodigde financiering te verkrijgen. Bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud door koper zal de woning worden gegund aan de 2e bieder mits deze een bedrag heeft geboden dat gelijk is aan of

hoger ligt dan de minimumprijs. 6. Uitvoering

Nadat de bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden, zal verkopend makelaar worden geïnformeerd over het besluit en kan de verkoop worden gestart. Bij gunning wordt de koopovereenkomst namens de gemeente door de afdelingsmanager Vastgoed conform mandaat ondertekend en zal de overdracht binnen de overeengekomen termijn volgen.

7. Bijlagen

Gedeeltelijk geheim 1. Verkoopadvies makelaar 2. Taxatierapport

3. Financiële informatie

Openbaar 4. Verkooptekening

Kenmerk: 2024/618821 / Kampersingel 2

9/9