Initiatiefvoorstel De nieuwe as van Oost

Initiatiefvoorstel “De nieuwe as van Oost” Inleiding In stadsdeel Oost en Schalkwijk zijn vele vernieuwingen ingepland. Langs de west-oostas langs de N205 van de entree van de stad tot aan het te verrijzen OV-knooppunt “Nieuw Zuid”. Langs de zuidnoordas van het winkelcentrum Schalkwijk, tot het ziekenhuis, tot de vernieuwing van het Beatrixplein en de ontwikkelzone Oostpoort. “De nieuwe as van Oost” is de afronding van al deze ontwikkelingen in Oost en Schalkwijk. Door de bestaande functies in het plangebied in te ruilen voor een leefmilieu van wonen, werken en voorzieningen ontstaat een nieuwe entree van de stad en een plek waar Haarlemmers kunnen samenkomen en wonen. Een kwalitatief hoogwaardig icoon voor de stad. Het programma bestaat uit wonen (75%) en overige functies (25%). Indicatief dienen er circa 1,250 woningen gerealiseerd te worden in het plangebied, waarvan 40% sociale huur en 60% lage middeldure huur. Voor de niet-woonfuncties is een duidelijk thema gewenst. Als eerste denkrichting wordt gedacht aan het thema “Brede welvaart in een toekomstwijk”. De groene toekomstwijk moet welzijn, werk en wonen verbinden met het Reinaldapark. De overige functies moeten werkgelegenheid en benodigde voorzieningen in het gebied faciliteren.

Hierbij valt te denken aan sociaal-maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang, een huisarts en sport, maar ook sociaal-culturele voorzieningen zoals cultuur en horeca. De voorzieningen moeten ook bewoners van omliggende wijken/buurten naar het gebied trekken en Oost en Schalkwijk als geheel dienen. Zo hebben niet alleen nieuwe bewoners plezier van de woningbouw, maar ook bestaande bewoners plezier van de extra voorzieningen voor de buurt. Het Pannekoeken Paradijs is niet alleen populaire horecagelegenheid voor de buurt, maar ook een plek waar mensen samen komen en activiteiten worden georganiseerd en daarmee een motor voor de buurt. Er geldt dan ook een harde resultaatverplichting om dit voor de buurt te behouden, of op de bestaande plek of terug laten komen binnen het plangebied. Het plangebied beslaat het stuk tussen het Reinaldapad en de N205 en de Prins Bernhardlaan en de Fuikvaartweg. Ingediend door: M. Wiedemeijer (PvdA Haarlem)

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

1

Voorstel aan de raad Het initiatiefvoorstel stelt de raad voor: 1. De startnotitie “De nieuwe as van Oost” vast te stellen (als basis van de verdere uitwerking en afronding van de initiatieffase door het college) 2. In de volgende cyclus van planning & control een nader te bepalen voorbereidend krediet te verstrekken voor verdere uitvoering (onderzoek en ambtelijke capaciteit) Beoogd resultaat De definitiefase heeft als concrete resultaten: 1. 2. 3. 4.

Een masterplan Een stedenbouwkundige visie Een gebiedsconcept (in samenwerking met betrokken stakeholders) Een ontwikkelstrategie gericht op de (wijze van) ontwikkeling gemeentelijke gronden en (wijze van) deelname marktpartijen 5. Het SPvE (incl. kaders beeldkwaliteitsplan) en civieltechnisch PvE, mobiliteitsplan voor het plangebied 6. Voorlopige Grondexploitatie (besluit t.b.v. opening GREX) Argumenten De startnotitie vormt de benodigde overgang van (afronding) initiatieffase naar de definitiefase De startnotitie vormt een logische stap in het proces van de ontwikkeling. De startnotitie dient als uitgangspunt voor de definitiefase met verdere uitwerking van de plannen conform het Haarlems Ruimtelijk Plan Proces. Het vaststellen ervan is een bevoegdheid van de raad. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de woningbouwproductie De gemeente heeft in het coalitie akkoord “Actie! Aan de slag voor een sociale, groene en leefbare stad” de ambitie om ca. 10.000 woningen te bouwen in de periode tot 2030. Er zijn acht gebieden aangewezen om het merendeel van de ca. 10.000 woningen te bouwen. Uiteraard draagt de ontwikkeling van nadrukkelijk bij aan de woningbouwambitie van de stad.

Bij de laatste raming in de “Woningbouwrapportage 2023” is de verwachting dat deze ambitie niet wordt gehaald indien de scenario’s “zonnig” (40% van de nieuwbouw vertraagd) of “zwaar weer” (65% van de nieuwbouw vertraagd) zich voltrekken. In het coalitieakkoord is ook afgesproken dat de grote 3 woningcorporaties gezamenlijk in 2030 24.000 sociale huurwoningen in beheer hebben. In de meest recente aanvullende Prestatie Afspraken is de verwachting dat het bezit stijgt naar 23.142. Derhalve is er nog een tekort aan woningen om de gestelde ambitie te bereiken. De afgelopen jaren zijn met de ontwikkelzones in diverse delen van Haarlem de planvorming opgestart voor de bouw van betaalbare woningen. De meeste van deze ontwikkelzones gaan nu over naar fases van uitvoering en realisatie. Dit betekent dat er nieuwe plannen nodig zijn die tot oplevering leiden in de periode ná deze coalitieperiode. Het is dan derhalve noodzakelijk tijdig in beeld te brengen waar potentiële plekken zijn voor realisatie van woningen in de periode 2028-2032 (en verder na 2030). Dit plangebied is een logische plek voor verdere planvorming.

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

2

Door de ontwikkeling wordt de potentie van het gebied veel beter benut in onderlinge samenhang met de stedelijke context Het plangebied vormt de entree van de stad en de overgang van de entree naar het Reinaldapark. Deze stedelijke functie kan beter worden versterkt waardoor de entree van de stad beter wordt benut en de overgang naar het Reinaldapark wordt benut. Financiële haalbaarheid en dekking In het op te stellen masterplan zal een nadere berekening worden uitgevoerd ten aanzien van de financiële haalbaarheid. Gezien het woonprogramma en de te vestigen voorzieningen is het reëel om te verwachten dat er sprake zal zijn van een (fors) financieel tekort op de business case. In de nadere uitwerking zal moeten worden onderzocht of optimalisering mogelijk is teneinde het tekort te beperken. Het resultaat van deze taakstelling zal worden voorgelegd om hiervoor nadere financiering binnen de begroting te vinden (IP/reserves). Ook zal in het verdere proces onderzocht moeten worden in hoeverre financiering uit Rijksmiddelen kan ondersteunen, zoals eerder met de Woningbouwimpuls (WBI). Risico’s en kanttekeningen Financiering Gezien het woonprogramma en de te vestigen voorzieningen is het reëel om te verwachten dat er sprake zal zijn van een (fors) financieel tekort op de businesscase. Op termijn zal moeten blijken of dit tekort gedekt kan worden binnen de gemeentelijke begroting.

Op korte termijn is de financiële positie van de gemeente Haarlem gunstig, op langere termijn dreigen echter structurele tekorten door gebrekkige financiering vanuit het Rijk. Hiermee bestaat een risico dat er niet toereikende financiering verkregen kan worden voor de ontwikkeling van het plangebied. Ambtelijke capaciteit Gezien de vele lopende woningbouwprojecten zal moeten blijken in hoeverre het mogelijk is om afdoende en kwalitatief hoogwaardige ambtelijke capaciteit aan te trekken binnen of van buiten de organisatie. Hiermee bestaat het risico dat er niet tijdig toereikende ambtelijke capaciteit verworven kan worden om het plangebied te ontwikkelen. Voorgesteld wordt om afdoende ambtelijke capaciteit aan te voor zone management van “De nieuwe as van Oost” om de participatie te begeleiden en als proces manager van nadere onderzoeken en uitwerking. Uitvoering

Met het vaststellen van de startnotitie wordt de initiatieffase afgerond en de definitiefase gestart. Bij afronding van de definitiefase zullen verschillende besluiten worden voorgelegd aan Raad en B&W conform het Haarlems Ruimtelijk Planproces. De planning is globaal als volgt:

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

3

Fase Initiatief fase Definitie fase

Ontwerpfase

Voorbereidingsfase Realisatiefase

Product Startnotitie Masterplan opstellen en vrijgeven voor inspraak* Masterplan vaststellen SPvE opstellen en vrijgeven voor inspraak SPvE vaststellen Ontwikkelstrategie en besluit GREX Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan openbare ruimte Omgevingsplan Beeldkwaliteitsplan Uitvoering

Bevoegdheid Raad B&W

Planning Q3 2024 Q2 2025

Raad B&W

Q3 2025 Q1 2026

Raad Raad

Q2 2026 Q2 2026

B&W

Q4 2026

B&W

Q4 2026

Raad Raad

Q3 2027 Q3 2027 Q1 2028

Ten aanzien van het reguliere Haarlems Ruimtelijk Planproces is een tussenstap toegevoegd met het opstellen van een Masterplan. Het Masterplan heeft als functie om in een vroegtijdige fase nadere uitwerking te geven van de programmering in het plangebied, in overleg met stakeholders.

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

4

Bijlage 1. Startnotitie “De Nieuwe As van Oost”

Stedenbouwkundige render vanaf N205 op basis van AI – gemeente Haarlem

Aanleiding In Haarlem is er een enorme woningnood en is de wachttijd opgelopen tot circa 8 jaar. Zodoende is er een grote behoefte aan betaalbare woningen in diverse prijsklasses. In dit plangebied kan de gemeente de ontwikkeling zelf in handen nemen en zijn ze niet afhankelijk van projectontwikkelaars. In Oost en Schalkwijk is er daarnaast behoefte aan het toevoegen van voorzieningen en werkgelegenheid die de leefbaarheid in de buurten kunnen versterken.

Doel De ontwikkeling kent de volgende doelen: -

Toevoegen van betaalbare woningen, indicatief circa 1,250 woningen Toevoegen van voorzieningen en werkgelegenheid in het stadsdeel Oost

Resultaat De definitiefase heeft als concrete resultaten: 1. 2. 3. 4.

Een masterplan Een stedenbouwkundige visie Een gebiedsconcept (in samenwerking met betrokken stakeholders) Een ontwikkelstrategie gericht op de (wijze van) ontwikkeling gemeentelijke gronden en (wijze van) deelname marktpartijen 5. Het SPvE (incl. kaders beeldkwaliteitsplan) en civieltechnisch PvE, mobiliteitsplan voor het plangebied 6. Voorlopige Grondexploitatie (besluit t.b.v. opening GREX)

Uitgangspunten en Randvoorwaarden Ruimtelijke Planologisch Wonen Voor het gebied geldt een woonprogramma van 100% betaalbaar: 40% sociale huur en 60% lage middeldure huur. Hiermee kan het gehele woon-programma worden gegund aan een

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

5

woningcorporatie, zodat langdurig betaalbaarheid is gewaarborgd. Overeenkomstig met de ambities uit de Woonvisie geldt aan de West zijde van het Spaarne een ambitie van 50% sociale huur, zodoende is hier voor 40% sociale huur gekozen. Voor het woonprogramma geldt een “bouwen voor de buurt”-regeling; bewoners woonachtig in de stadsdelen Oost en Schalkwijk krijgen voorrang voor de woningen in het (lage) middeldure segment om doorstroming in de buurt te bevorderen. In de verdere planvorming dient te worden onderzocht in hoeverre er voor specifieke doelgroepen huisvesting gewenst is, zoals: -

Studenten/jongeren in onzelfstandige woonruimte Senioren eventueel gekoppeld met een (lichte) zorgbehoefte Specifieke beroepsgroepen waar in Haarlem noodzaak voor is wegens tekorten op de arbeidsmarkt

Niet woon functies: “Brede welvaart in een toekomstwijk” Voor de niet-woonfuncties is een duidelijk thema gewenst. Als eerste denkrichting wordt gedacht aan het thema “Brede welvaart in een toekomstwijk”. De groene toekomstwijk moet welzijn, werk en wonen verbinden met het Reinaldapark. Hierbij valt te denken aan sociaal-maatschappelijke voorzieningen zoals onderwijs, kinderopvang, een huisarts en sport, maar ook sociaal-culturele voorzieningen zoals cultuur en horeca. De voorzieningen moeten ook bewoners van omliggende wijken/buurten naar het gebied trekken en Oost en Schalkwijk als geheel dienen. Zo hebben niet alleen nieuwe bewoners plezier van de woningbouw, maar ook bestaande bewoners plezier van de extra voorzieningen voor de buurt. Stedenbouwkundige uitgangspunten Een concreet stedenbouwkundig programma zal nader moeten worden uitgewerkt. In de basis wordt er uitgegaan van een programma met een relatief hoge dichtheid van bebouwing (Floor Space Index en Ground Space Index). Richting het kruispunt van de N205/Prinsbernhardlaan en aan de Fuikvaartweg is ruimte voor hoogte-accenten om de entree van de stad en het plangebied te markeren. Hierbij wordt indicatief uitgegaan van een woningdichtheid van circa 100 woningen per hectare (vergelijkbaar met Holland Park, Diemen en Java Eiland, Amsterdam).

In de functies wordt uitgegaan van een programma dat bestaat uit 75% wonen en 25% overige functies. Indicatief dienen er circa 1,250 woningen gerealiseerd te worden in het plangebied. Verkeer en parkeren Gemeentelijke eisen kort samengevat; “parkeren uit het zicht en op eigen terrein”. In lijn hiermee volgt een ruimtelijke invulling met ondergronds parkeren, overdekt parkeren of bovengronds gelaagd parkeren. Voor auto’s en fietsen gelden de vastgestelde normen. Er wordt uitgegaan van het invoeren van betaald parkeren voor het plangebied, aansluitend bij Entree Oost aan de andere kant van de N205 en de Slachthuiswijk aan de andere kant van de Prins Bernhardlaan. Zonder invoering van betaald parkeren ontstaat “dumping” van auto’s van de genoemde buurten en daarnaast is vanuit het plangebied goede aansluiting op het openbaar vervoer mogelijk.

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

6

Het plangebied biedt uitstekende mogelijkheden om goede aansluiting te vinden op het openbaar vervoer. Hiervoor is het noodzakelijk dat de bushaltes per voet en fiets goed bereikbaar zijn. N205 De N205 zorgt momenteel voor een barrière werking tussen enerzijds de Boerhaavewijk en anderzijds het Reinaldapark en het plangebied. In de nadere planvorming dient te worden onderzocht hoe de barrière werking kan worden doorbroken en de buurten en gebieden beter op elkaar kunnen worden aangesloten voor primair voetganger en fietser. Groen Binnen het plangebied is momenteel een beperkt deel bebouwd, wanneer het plangebied intensief wordt bebouwd is het verlies van groen binnen het plangebied realistisch gezien dan ook onvermijdelijk. Het verlies van groen kan worden beperkt door hoogte-accenten aan te brengen in ontwikkelingen zodat er op het maaiveld meer ruimte voor groen resteert. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Bijzonder Provinciaal Landschap, vanuit deze hoedanigheid zijn zodoende geen beperkingen. In de nadere uitwerking dient te worden onderzocht op welke wijze zo veel mogelijk van de bestaande bomen behouden kan worden. Hierbij wordt met name de rij bomen grenzend aan de N205 behouden. Andere bomen in het plangebied kunnen worden verplaatst naar deze rij bomen, binnen het plangebied, het Reinaldapark of rondom de Fuikvaartweg.

De kap van bomen kan op die manier zo veel mogelijk worden voorkomen. Verlies aan bomen moet binnen het plangebied of naastgelegen gebieden gecompenseerd worden. In een eerdere studie van het Planbureau voor de Leefomgeving uit 2023 (“Onderbenutte Parkranden bieden kansen”1) werd al geschetst dat in Nederland de randen van stadsparken veelal niet optimaal worden benut, waardoor symbiose ontbreekt. De befaamde auteur Jane Jacobs stelde al decennia geleden in haar boek “The Death and Life of Great American Cities” dat “Parken die niet goed zijn ingebed in het stedelijke weefsel zijn gedoemd te mislukken”. In de nadere planvorming dient ook te worden onderzocht hoe het groen in het Reinaldapark een verbetering kan krijgen. Voor het bouwen wordt uitgegaan van de “Richtlijn Duurzaam Bouwen”. Om een nieuwe icoon van de stad te creëren wordt beoogd om overwegend (>80%) uit te gaan van bio-based materialen. Ook kunnen groene dakterrassen gecreëerd worden voor extra groene accenten binnen het stedenbouwkundig ontwerp. Ter impressie enkele voorbeelden van ontwikkelingen met overwegend natuurlijke materialen, veel groen en een hoge dichtheid.

1

https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2023-onderbenutte-parkranden_5210_0.pdf

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

7

Sawa, Rotterdam. Foto: Mei Architects and Planners

Quayside, Toronto

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

8

Sport In het plangebied bevinden zich momenteel diverse sportvoorzieningen, bestaande uit voetbalvereniging HYS en de padel banen. Voor stadsdeel Oost is het wenselijk dat het aantal vierkante meter aan sport voorzieningen niet afneemt. In de verdere planvorming is het noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre voetbalverenigingen in Oost/Schalkwijk samen gebracht kunnen worden op minder locaties. Binnen het plangebied zou ook indoor in een gebouw sport terug gebracht kunnen worden. In de directe omgeving van het plangebied (Put van Peet, op termijn rioolzuivering RWZI en gebied Fuikvaart/Nieuwe weg) is nader onderzoek gewenst of hier aanvullend cq. compenserende vierkante meter sport gecreëerd kan worden. Vervuilde grond In verband met de aanwezigheid van de voormalige vuilstortplaats zijn gebruiksbeperkingen en nazorg van toepassing. Indien wijziging van de functie van “recreatie” naar “wonen” is het opstellen van een saneringsplan/plan van aanpak nodig door een extern adviesbureau in de verdere planvorming. Samenhang met andere projecten/processen Relevante andere ontwikkelingen in de omgeving: -

OV hub Nieuw Zuid Herontwikkeling Prinses Beatrixplein Domus+, Fuikvaart

In de verdere planvorming moet worden bekeken in hoeverre andere relevante ontwikkelingen in de omgeving van invloed zijn op de planvorming in het plangebied. Financieel Grondtransacties Het groen gekleurde deel is in eigendom van Reinaldapark B.V. Het overige deel is in eigendom van de gemeente Haarlem.

Financiële haalbaarheid In het op te stellen masterplan zal een nadere berekening worden uitgevoerd ten aanzien van de financiële haalbaarheid. Gezien het woonprogramma en de te vestigen voorzieningen is het reëel om te verwachten dat er sprake zal zijn van een (fors) financieel tekort op de businesscase. In de nadere uitwerking zal moeten worden onderzocht of optimalisering mogelijk is teneinde het tekort te beperken. Het resultaat van deze taakstelling zal worden voorgelegd om hiervoor nadere financiering binnen de begroting te vinden (IP/reserves). Bij de verdere ontwikkeling van het plangebied staat Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

9

voorop een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling te realiseren met toevoeging van voorzieningen voor Haarlem Oost. Mogelijk is er ook sprake van mogelijkheden tot financieringsbronnen via het Rijk, zoals de Woningbouwimpuls.

Risico analyse Er is een globale risicoanalyse opgesteld inclusief beheersmaatregelen. Deze fungeert tevens als agendabepalend voor werkzaamheden in de definitiefase. De belangrijkste risico’s – bezien op basis van kans en impact - zijn: 1. Ontoereikend draagvlak in omgeving 2. Tekort dekking voor financieel resultaat 3. Afhaken en/ of niet tijdig toetreden marktpartijen/ initiatiefnemer(-s) De beheersmaatregelen – die in de definitiefase nader worden uitgewerkt - zijn: 1.Goede en tijdige communicatie en participatie over omgeving plangebied en loten van omwonenden voor een permanente afvaardiging van de buurt 2. Monitoren ontwikkelingen (woning)markt in GREX en optimaliseringen onderzoeken 3. Afspraken met alle stakeholders over mijlpalen op basis van overall planning

Proces en planning

Met het vaststellen van de startnotitie wordt de initiatieffase afgerond en de definitiefase gestart. Bij afronding van de definitiefase zullen verschillende besluiten worden voorgelegd aan Raad en B&W conform het Haarlems Ruimtelijk Planproces. De planning is globaal als volgt: Fase Initiatief fase Definitie fase

Ontwerpfase

Voorbereidingsfase

Product Startnotitie Masterplan opstellen en vrijgeven voor inspraak* Masterplan vaststellen SPvE opstellen en vrijgeven voor inspraak SPvE vaststellen Ontwikkelstrategie en besluit GREX Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan openbare ruimte Omgevingsplan Beeldkwaliteitsplan

Bevoegdheid Raad B&W

Planning Q3 2024 Q2 2025

Raad B&W

Q3 2025 Q1 2026

Raad Raad

Q2 2026 Q2 2026

B&W

Q4 2026

B&W

Q4 2026

Raad Raad

Q3 2027 Q3 2027

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

10

Realisatiefase

Uitvoering

Q1 2028

*Ten aanzien van het reguliere Haarlems Ruimtelijk Planproces is een tussenstap toegevoegd met het opstellen van een Masterplan. Het Masterplan heeft als functie om in een vroegtijdige fase nadere uitwerking te geven van de programmering in het plangebied, in overleg met stakeholders.

Participatie en inspraak De betrokken partijen dienen in beeld gebracht te worden en vervolgens onderscheiden naar hun rol en positie in het proces op basis van hun positie. Er zijn momenteel meerdere gebruikers met een sport-functie in het gebied die uitplaatsing vragen en in sommige gevallen alternatieve huisvesting. De horecavoorziening “het Pannekoeken Paradijs” zou bijvoorbeeld voor de buurt behouden kunnen blijven door herhuisvesting binnen het plangebied (op de huidige plek of hervestiging), hiervoor geldt een harde resultaatverplichting. Voorgesteld wordt om een klankbordgroep “De nieuwe as van Oost” in te stellen en hiervoor deelnemers te kiezen middels loting van bewoners in de omliggende buurten/wijken zodat een representatieve vertegenwoordiging mogelijk is en een proces van co-creatie met de buurt. Omdat op de startnotitie geen participatie heeft plaats gevonden wordt afwijkend van het reguliere Haarlemse Ruimtelijk Plan Proces een tussenstap ingevoegd met het opstellen van een Masterplan. In het Masterplan wordt onder andere specifiek uitgezocht welke niet-woon functies in het gebied gewenst zijn volgens bewoners en stakeholders in de desbetreffende wijken, hier kan de in te stellen klankbordgroep een actieve rol in spelen.

Naast de klankbordgroep van gelote bewoners worden ook bestaande partners in Oost en Schalkwijk geraadpleegd welke niet-woonfuncties gewenst zijn, hierbij valt te denken aan wijkplatform(s) partners op cultureel vlak en partners uit het sociaal domein en welzijnswerk. Voorgesteld wordt om bestaande culturele voorzieningen te raadplegen in hoeverre er interesse bestaat zich in dit gebied te vestigen, dan wel een nevenfunctie te openen. Voorgesteld wordt om Platform Groen te betrekken bij het opstellen van het Masterplan om de ambities ten aanzien van groen (zie paragraaf ‘groen’) uit te werken.

Initiatiefvoorstel “As van Oost” – ingediend door PvdA Haarlem

11