Getekend besluit verkoop Grote Markt 31 Jansstraat 80

*ƒ* Gemeente Haarlem

Collegebesluit

Onderwerp Verkoop Grote Markt 31-Jansstraat 80 (2011 RC) Haarlem

Nummer

2023/924544

Portefeuillehouder

E.de Raadt

Programma/beleidsveld

4.5 Overige beheerstaken

Afdeling

Vastgoed

Auteur

Gozewijn Wink

Telefoonnummer

023-5115629

Email

gwink@haarlem.nl

Kernboodschap

De gemeente wil het object 'Grote Markt 31-Jansstraat 80' verkopen. Het gaat om een bedrijfsruimte en boven gelegen woonruimte. In 2020 is met de bewonersgroep die in de bovenwoning (Jansstraat 80) woont een vaststellingsovereenkomst gesloten. Met de verkoop van het pand wordt het dossier 'kraakpanden in gemeentelijk eigendom' afgesloten. Het pand dient geen beleidsdoel en valt onder de niet-strategische vastgoedportefeuille. De verkoop gebeurt via de TOM-procedure met als beoogd resultaat verkoop aan de hoogste bieder.

Indien door de koper een aanvraag om vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet wordt gedaan voor wat betreft de hardheidsclausule (als bedoeld in artikel 4.2.2. van de Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond: Haarlem 2022) is het college voornemens een principe besluit te nemen voor toepassing van de hardheidsclausule.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d. van de Gemeentewet bevoegd te besluiten tot de aan -en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,-, beslist het college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid aanhef en onder a. van de Financiële Verordening 2024.

Geheimhouding; nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem geraakt kunnen worden en derden een onevenredig voordeel kunnen behalen indien geheime bijlagen openbaar worden gemaakt, wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid.

Kenmerk: 2023/924650

1/9

De geheimhoudingsplicht wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. Nu aan de raad wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen besluit wordt gevraagd (zware voorhangprocedure) adviseert de commissie Ontwikkeling de raad hierover. Geheimhouding: Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet legt het college een (gedeeltelijke) geheimhoudingsplicht op ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen (met uitzondering van de uitgiftetekening), vanwege de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente als bedoeld in de Wet open overheid.

De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 t/m 5 blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 6 wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers;

Relevante eerdere besluiten

-

Nota 'Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk vastgoed 2019' 2019/441246, in commissie Ontwikkeling van 16 oktober 2019

-

Portefeuilleplan Vastgoed (2019/813601) in commissie Ontwikkeling van 28

-

-

november 2019 Vaststellen Algemene Verkoopvoorwaarden gemeente Haarlem (2019/813237) in commissie Ontwikkeling van 9 januari 2020 Informatienota 'oplossing voor kraaksituatie Jansstraat 80', in commissie Ontwikkeling 4 juni 2020.

Inzet instrumentarium antispeculatie (2021/413072) in commissie Ontwikkeling van 30 september 2021

Besluit College d.d. 25 juli 2023

1. Het college besluit tot gunning en verkoop van de bedrijfsruimte met bovenwoning plaatselijk bekend als Grote Markt 31 -Jansstraat 80 (2011

RC) circa groot 238 m1 2 (BVO) te Haarlem en kadastraal bekend als

gemeente Haarlem, sectie C, nummer 7351 groot 77 m2 aan de hoogste ontvankelijke bieder boven de minimumprijs (vraagprijs) van de

doorlopen TOM-verkoopprocedure op basis van het taxatierapport en verkoopadvies, onder de voorwaarde dat de wensen en bedenkingen

Kenmerk: 2023/924650

2/9

4' van de raad geen aanleiding geeft om het besluit te wijzigen of in te trekken;

2.

Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten

aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen gedeeltelijk een

verplichting tot geheimhouding op, m.u.v. de uitgiftetekening, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de

Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien

van de bijlagen 1 t/m 5 blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum

bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 6 wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de

openbare registers; 3.

De intentie uit te spreken om met toepassing van de hardheidsclausule

aan de koper van het pand vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet, (tevens artikel 3.1.1 e.v. Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond: Haarlem 2022) te verlenen voor ten hoogste vijf

onzelfstandige wooneenheden in de bovenwoning Jansstraat 80 indien

de weigeringsgrond enkel zou zijn dat het gebouw in het gebied ligt bedoelt in bijlage 1 van de Huisvestingsverordening.

4.

Het college neemt een principe besluit tot toepassing van de

hardheidsclausule wanneer koper een aanvraag om vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet indient.

5.

Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuur rapportage de

raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve Vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid.

de burgemeester,

de secretaris,

Kenmerk: 2023/924650

3/9

Zienswijze raad d.d

2 8 SEP 2023

De raad der gemeente Haarlem,

Gelezen het verzoek van het college van burgemeester en wethouders

Maakt zijn wensen en bedenkingen kenbaar aan het college ten aanzien van het voornemen van het college over te gaan tot verkoop van Grote Markt 31Jansstraat 80, aan de hoogste ontvankelijke bieder boven de minimumprijs van

de doorlopen TOM-verkoopprocedure op basis van het taxatierapport en

markttechnische update.

2 8 SEP 2023

Gedaan in de vergadering van

De voorzitter

;ri fier

1. Inleiding <7 De gemeente heeft in 2012 besloten om het niet-strategisch bezit (objecten die niet meer voor beleidsdoelen nodig zijn of hiervoor niet geschikt zijn) te verkopen. Het object Grote Markt 31 Jansstraat 80 (2011 RC) te Haarlem behoort tot deze categorie en staat vermeld op de verkooplijst, zoals benoemd in het portefeuilleplan Vastgoed. De begane grond, bedrijfsruimte, is sinds 1 december 1989 verhuurd aan Restaurant Piccolo en als Dit object geen en daar hetDeze object voor onbepaalde tijd is verhuurd, is het niet leeg zodanig in dient gebruik als beleidsdoel horeca etablissement. bedrijfsruimte is marktconform verhuurd. en ontruimd op te leveren. De bovenwoning is om niet in gebruik en wordt bewoond door een woongroep van vijf personen. Voornoemd gebruik en bewoning is ontstaan vanuit een kraaksituatie die in 2005 is ontstaan. In de commissie Ontwikkeling van 24 mei 2018 is de opinienota 'scenario's voor gekraakte woningen in gemeentelijk eigendom (BBV: 2017/419381) behandeld. De politieke wens was om de kraaksituatie te beëindigen door middel van een intentieverklaring. Dit heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst tussen de gemeente Haarlem en de woongroep (krakers). Een onderdeel van de vaststellingsovereenkomst is dat een opvolgend verkrijger (koper) een huurovereenkomst met de woongroep overeenkomt voor een aanvangshuurprijs van € 1.800,- per maand.

De huurprijs is marktconform en vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Deze vaststellingsovereenkomst is in maart 2020 bekrachtigd. Door dit object te verkopen geeft de gemeente Haarlem daadwerkelijk uitvoering aan het hiervoor genoemd besluit, waarbij de nieuwe koper een huurovereenkomst zal

Kenmerk: 2023/924650

4/9

4’ (moeten) aangaan met deze woongroep. Hiermee wordt de laatste kraakpand in gemeentelijk eigendom ook daadwerkelijk opgelost. Het object kan via de TOM-procedure openbaar in de verkoop worden gezet als beleggingsobject. 2. Besluitpunten college Het college van burgemeester en wethouders is voornemens te besluiten: 1. Het college besluit tot gunning en verkoop van de bedrijfsruimte met bovenwoning plaatselijk bekend als Grote Markt 31 - Jansstraat 80 (2011 RC) circa groot 238 m2 (BVO) te

Haarlem en kadastraal bekend als gemeente Haarlem, sectie C, nummer 7351 groot 77 m2 aan de hoogste ontvankelijke bieder boven de minimumprijs (vraagprijs) van de doorlopen TOM-verkoopprocedure op basis van het taxatierapport en verkoopadvies, onder de voorwaarde dat de zienswijze van de commissie Ontwikkeling geen aanleiding geeft om het

besluit te wijzigen of in te trekken; 2.

Het college legt op de bij dit besluit behorende bijlagen gedeeltelijke geheimhouding op alle

bijlagen, m.u.v. de uitgiftetekening op grond van artikel 87 van de Gemeentewet, ter

bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, zoals bedoeld in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhouding op

de bijlagen 1 t/m 5 blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop

nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 6 wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare

registers;

3.

De intentie uit te spreken om met toepassing van de hardheidsclausule aan de koper van het

pand vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet, (tevens artikel 3.1.1 e.v. Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022) te verlenen voor ten

hoogste vijf onzelfstandige wooneenheden in de bovenwoning Jansstraat 80 indien de

weigeringsgrond enkel zou zijn dat het gebouw in het gebied ligt bedoelt in bijlage 1 van de Huisvestingsverordening. 4.

Het college neemt een principe besluit tot toepassing van de hardheidsclausule wanneer

koper een aanvraag om vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet indient. 5.

Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuur rapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve Vastgoed, overeenkomstig bestaand

beleid.3

3. Beoogd resultaat Verkoop aan de hoogste ontvankelijke bieder van het object volgens de TOM-procedure, 'as is where is'. De netto opbrengsten komen ten goede aan de reserve Vastgoed.

Kenmerk: 2023/924650

5/9

4. Argumenten Bijdrage verkoop van niet-strategische panden Met de verkoop wordt uitvoering gegeven aan het beleid om niet-strategische panden te verkopen. De meeropbrengst uit de verkoop en de vrijvallende exploitatielasten van niet-strategische panden wordt ingezet voor beheer en onderhoud van de strategische panden. Verkoopprocedure Transparant Openbaar en Marktconform (TOM) Het object is getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Conform het gemeentelijk beleid betreft

dit een platte verkoop en zal de verkoop via een door de gemeente ingeschakelde makelaar worden begeleid. Verkoop geschiedt door middel van openbare inschrijving (TOM-procedure) en is toegankelijk voor alle geïnteresseerde marktpartijen en wordt via de verkopend makelaar kenbaar gemaakt via Funda, intern via de gemeentelijke website en via vendr.nl. Als uitvoering van de nota

Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit (2017/24238) wordt voor deze verkoop een informatiepakket opgesteld en kan het object volgens de TOM-procedure op de markt worden gebracht.

Gedeeltelijke geheimhouding en duur De (gedeeltelijke) geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 t/m 5 wordt door het college opgelegd op grond van artikel 87 Gemeentewet ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente zoals bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo). bijlage 1 Taxatierapport november 2022, bijlage 2 Markttechnische update juni 2023, bijlage 3 Verkoopadvies le makelaar juni 2023, bijlage 4 Aanvulling verkoopadvies bandbreedte advies 2e makelaar juli 2023 en bijlage 5 Aanvulling vraagprijs-laatprijs 2e makelaar juli 2023 vermelden de getaxeerde waarde van het pand, de financiële informatie en hoe de berekening van de marktwaarde tot stand is gekomen. Dit geldt tevens voor wat betreft het advies van de verkopend makelaar hoe het pand in de verkoop gezet kan worden. Door openbaarmaking van deze documenten is het risico dat marktpartijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Dit raakt de financiële belangen van de gemeente Haarlem en de onderhandelingspositie komt hiermee in het geding. In dit kader zijn de bedragen zwart gelakt. Daarnaast vallen de referentieobjecten, genoemd in het taxatierapport, onder concurrentiegevoelige bedrijfsgegevens.

De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlagen 1 t/m 5 blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 6 (financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. Intentie voor toepassen hardheidsclausule voorkomt onbillijke situatie Als uitvoering van de opinienota 'scenario's voor de gekraakte woningen in gemeentelijk eigendom' (2017/419381) zijn de onderhandelingen met de zittende bewoners bij de Jansstraat 80 gestart. In 2020 heeft dit geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst. Daarin zijn de afspraken gemaakt dat

Kenmerk: 2023/924650

6/9

4* de aankopende partij verplicht is een huurovereenkomst met de zittende bewoners - als woongroep OpStand Wonen - aan te gaan, waarbij tevens een verbouwing van de bestaande woonruimte tot vijf onzelfstandige wooneenheden zou moeten plaatsvinden. De inhoud van de vaststellingsovereenkomst tussen gemeente en woongroep paste binnen de destijds geldende gemeentelijke kaders met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad (vastgelegd in de Huisvestingsverordening). In dit specifieke geval is er sprake van het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar twee of meer onzelfstandige woonruimten. In 2022 heeft de gemeenteraad de Huisvestingsverordening herijkt. Het pand in kwestie is daarmee binnen een zgn. 'time-out' gebied komen te liggen, dat wilt zeggen dat voor dit gebied geen vergunning worden afgegeven voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad zoals bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet (artikel 3.1.1. e.v. Huisvestingsverordening Haarlem 2022). Deze herijking van de Huisvestingsverordening heeft tot gevolg dat de eerder gemaakte afspraken in de vaststellingsovereenkomst niet nagekomen kunnen worden. De Huisvestingsverordening kent een overgangsbepaling, daar is in dit geval geen sprake van omdat er nog geen lopende vergunningaanvraag was, het pand is immers nog niet verkocht.

In dit unieke geval bestaat er, indien door de koper een aanvraag om vergunning op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet wordt gedaan, vanwege deze bijzondere omstandigheden, aanleiding om de hardheidsclausule (als bedoeld in artikel 4.2.2. van de Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond: Haarlem 2022) toe te passen. En daarmee in afwijking van het bepaalde in de Huisvestingsverordening over te gaan tot het verlenen van vergunning voor ten hoogste vijf onzelfstandige woonruimten in de bovenwoning Jansstraat 80. Strikte toepassing van de regels die in 2022 zijn gewijzigd zou leiden tot een zeer onbillijke situatie. Het college is bevoegd om aanvullende voorwaarden aan het toepassen van de hardheidsclausule te verbinden (bijvoorbeeld tijdelijkheid van de situatie), hierover vindt besluitvorming plaats in het vergunningstraject.

Het college wordt verzocht en is voornemens een principe besluit te nemen voor toepassing van de hardheidsclausule.

Verkoop onder voorwaarden

De overeengekomen vaststellingsovereenkomst maakt onlosmakelijk deel uit van de verkoop. Voor

de koper geldt dat zij na aankoop verplicht is tot het aangaan van een huurovereenkomst - onder de

condities en voorwaarden van de overeengekomen vaststellingsovereenkomst - met de bewoners. Ook wordt een renovatieplicht (binnen 3 jaar gereed) opgenomen voor de bovenwoning en dient de

opvolgend verkrijger voor de bouwperiode vervangende huisvesting te verzorgen voor de bewoners. Deze verplichtingen worden expliciet opgenomen in de koopovereenkomst en leveringsakte.

5. Risico's en kanttekeningen Koop kan worden ontbonden op basis van niet verkrijgen financiering

In de koopovereenkomst kan ten behoeve van koper een financieringsvoorbehoud worden opgenomen tot maximaal de hoogte van de koopsom. Koper heeft de gelegenheid de benodigde financiering te verkrijgen. Bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud door koper zal het pand

Kenmerk: 2023/924650

7/9

worden gegund aan de tweede hoogste bieder mits deze een bedrag heeft geboden dat gelijk is aan of hoger ligt dan de minimumprijs.

6. Uitvoering Na bestuurlijk akkoord zal de verkoop worden opgestart, dit geschiedt geheel conform de vastgestelde verkoopprocedure.

Verkoopprocedure Transparant Openbaar en Marktconform (TOM) De bestaande kaders zijn voldoende aanwezig voor een verkoop. De verkoop geschiedt openbaar en toegankelijk voor alle geïnteresseerde partijen en kenbaar via onder andere Funda en de makelaarswebsite. Ten behoeve van de aspirant-kopers wordt een uitgebreid informatiepakket (o.a. kadastrale informatie, NEN-meting (maatvoering), informatie asbest en bodemgesteldheid en de koopovereenkomst met Algemene Verkoopvoorwaarden) opgesteld. Planning Direct na de bestuurlijke goedkeuring wordt in kwartaal 3 2023 gestart met de verkoop. Gunning vindt plaats nadat het college heeft besloten tot verkoop en de commissie zijn zienswijze heeft gegeven.

Financiën De exploitatielasten vallen na de verkoop vrij, de middelen in de exploitatie voor beheer en onderhoud blijven beschikbaar voor het (wegwerken van achterstallig) onderhoud van de overige

panden. De opbrengst van deze verkoop wordt conform bestaand beleid toegevoegd aan de reserve vastgoed. De financiële consequenties worden in de eerstvolgende bestuursrapportage verwerkt.

WOZ-waarde

€ 830.000,-

Bijstellen begroting Boekwaarde____________ Voorziening achterstallig onderhoud_____________ Gemeentelijke heffingen Gas, licht en water_______ Verzekeringen__________ Huurinkomsten__________ Jaarlijkse onderhoudslasten TOTAAL

Niet bijstellen

€0 €0 €2.222 €0____ €404 € 23.355

€ 25.891

€2.250 € 2.250

Communicatie & Participatie

Kenmerk: 2023/924650

8/9

4* De verkoop wordt bekendgemaakt onder andere via Funda, de website van de makelaar en de gemeentelijke website.

7. Bijlagen Gedeeltelijk geheim

Bijlage 1 Taxatierapport november 2022 Bijlage 2 Markttechnische update juni 2023 Bijlage 3 Verkoopadvies le makelaar juni 2023 Bijlage 4 Aanvulling verkoopadvies bandbreedte advies 2e makelaar juli 2023 Bijlage 5 Aanvulling vraagprijs-laatprijs 2e makelaar juli 2023 Geheim

Bijlage 6 Financiële informatie Openbaar

Bijlage 7 Uitgiftetekening

Kenmerk: 2023/924650

9/9