Collegebesluit Verkoop Noord Schalkwijkerweg 111

Collegebesluit

Onderwerp Verkoop Noord Schalkwijkerweg 111 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2019/1042164 Raadt, E. de 4.5 Overige beheerstaken Vastgoed Gerritse, A.S. 06 81067212 sgerritse@haarlem.nl Het gemeentelijk bezit aan de Noord Schalkwijkerweg 111, (2034 JA) te Haarlem behoort thans tot de categorie niet-strategisch vastgoed. De woning bestaat uit een begane grond en een verdieping met vliering. Het perceel heeft een grootte van 440m². De gebruiksoppervlakte(GBO) bedraagt 110m². De woning staat in het Portefeuilleplan Vastgoed 2023 op de verkooplijst onder de noemer afstotenverkoop en kan als uitvoering van de gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit volgens de TOM-procedure (Transparant, Openbaar en Marktconform), middels openbare inschrijving, worden verkocht. De verkoop zou eerder (2023) plaatsvinden maar is vertraagd door een bodemsanering welke plaatsvindt op het terrein van nummer 111 en 113. De sanering diende aanbesteed te worden. Eind augustus 2024 zal de sanering zijn afgerond en kan er herbeplant worden. De verkoop kan dan opgestart worden.

Behandelvoorstel voor commissie

Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder e. van de Gemeentewet bevoegd inzake de aan -en verkoop van onroerende zaken te besluiten. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 500.000,--, beslist het college niet dan nadat de raad is geïnformeerd over het voornemen tot verkoop en hiertoe in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen (hierna: zienswijze) ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 8 eerste lid onder 1. van de Financiële Verordening 2024. Met het oog op de financiële belangen van de gemeente Haarlem wordt door het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 aanhef en onder b juncto f Wet open overheid een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bijlagen 1, 2, 3 en 4.

Kenmerk: 2019/1042164

1/9

Nu er aan de raad wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen besluit wordt gevraagd (zware voorhangprocedure) adviseert de commissie Ontwikkeling de raad hierover. Relevante eerdere besluiten

-

-

-

-

Besluit College d.d. 22 juli 2024

Nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed, nummer 2019/441246, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling, d.d. 16 oktober 2019. Portefeuilleplan Vastgoed met nummer 2023/1560529, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 5 oktober 2023. Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken gemeente Haarlem 2020, nummer 2019/813237, zoals besproken in de Commissie Ontwikkeling d.d. 9 januari 2020. Moment doorlopen voorhangprocedure in het verkoopproces gemeentelijk vastgoed 2020/743249, zoals besproken in de commissie Ontwikkeling d.d. 14 september 2020 en in de raad d.d. 22 oktober 2020. Inzet instrumentarium antispeculatie (2021/413072) in commissie Ontwikkeling van 30 september 2021. Raadsvoorstel initiatiefvoorstel Samen beter Wonen (2023/0435497), vastgesteld in de raad van 29 juni 2023.

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Tot gunning en verkoop van de woning aan de Noord Schalkwijkerweg 111, 2034 JA Haarlem, aan de hoogste ontvankelijke bieder van de doorlopen TOMverkoopprocedure op basis van het verkoopadvies, het taxatierapport en markttechnische update, onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken; 2. Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen gedeeltelijk een verplichting tot geheimhouding op, met uitzondering van de uitgiftetekening, ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1 (verkoopadvies) 2 (taxatierapport) en 3 (markttechnische update) blijft voor onbepaalde tijd van kracht, omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 4

Kenmerk: 2019/1042164

2/9

(financiële informatie) wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers; 3. Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid. de secretaris,

Zienswijze Raad d.d. ………………2024 (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De Raad der gemeente Haarlem, Gelezen het verzoek van het college van burgemeester en wethouders Geeft zijn zienswijze op het voornemen van het college over te gaan tot start verkoop en gunning aan de hoogste bieder boven de minimumprijs van de doorlopen verkoopprocedure op basis van het verkoopadvies, taxatierapport en markttechnische update onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de wensen en bedenkingen van de raad geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken. Gedaan in de vergadering van…………………………(wordt ingevuld door de griffie)

de griffier,

de voorzitter,

Kenmerk: 2019/1042164

3/9

Inleiding

De gemeentelijke woning aan de Noord Schalkwijkerweg 111, (2034 JA) te Haarlem behoort thans tot de categorie niet-strategisch vastgoed. De woning bestaat uit een begane grond en een verdieping met vliering. Het perceel heeft een grootte van 440m². De gebruiksoppervlakte(gbo) bedraagt 110m². De woning staat in het Portefeuilleplan Vastgoed 2023 op de verkooplijst onder de noemer afstoten-verkoop en kan als uitvoering van de gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit volgens de TOM-procedure (Transparant, Openbaar en Marktconform), middels openbare inschrijving, worden verkocht. De verkoop zou eerder (2023) plaatsvinden maar is vertraagd door een bodemsanering welke plaatsvindt op het terrein van nummer 111 en 113. De sanering diende aanbesteed te worden. Eind augustus zal de sanering zijn afgerond en kan er herbeplant worden. De verkoop kan dan opgestart worden. Naar aanleiding van de motie ‘Parkfunctie Noord Schalkwijkerweg geeft Nieuw-Zuid meer lucht’ (1 juli 2021) heeft de gemeente een visie ontwikkeld rond het gebied waarin ook de woning Noord Schalkwijkerweg 111 is meegenomen. Het resultaat is dat deze woning geen deel zal uitmaken van de gebiedsvisie en derhalve als niet-strategisch blijft aangemerkt.

Waterberging Aangezien er in dit gebied een groot knelpunt is voor wat betreft de afvoer van water in het huidige watersysteem, kan het realiseren van een primaire watergang op deze locatie dit knelpunt oplossen. Voor het beheer en onderhoud van een dergelijke watergang heeft het Hoogheemraadschap een aantal eisen opgesteld en is in overleg met het Hoogheemraadschap de uitgiftegrens van het te verkopen perceel bepaald. Dit betekent dat niet het gehele kadastrale perceel wordt verkocht. Een strook met een minimale breedte van 16 meter wordt gereserveerd voor de watergang. Op de uitgiftetekening (bijlage 5) is het te verkopen perceel (ca. 440m²) gearceerd weergegeven.

Kenmerk: 2019/1042164

4/9

2. Besluitpunten college 1. Tot gunning en verkoop van de woning aan de Noord Schalkwijkerweg 111, (2034 JA) te Haarlem, aan de hoogste ontvankelijke bieder van de doorlopen TOM-verkoopprocedure op basis van het verkoopadvies, het taxatierapport en markttechnische update, onder de voorwaarde dat het overleg met de commissie Ontwikkeling en de raad in de gelegenheid zijn gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen geen aanleiding geven om het besluit te wijzigen of in te trekken; 2.

Het college legt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlagen een verplichting tot gedeeltelijke geheimhouding op ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1 tweede lid aanhef en onder b juncto f van de Wet open overheid. De gedeeltelijke geheimhoudingsplicht ten aanzien van de bijlagen 1, 2 en 3 blijft voor onbepaalde tijd van kracht omdat het moment van verkoop nog niet is gestart en er nog geen transactiedatum bekend is. Halfjaarlijks zal worden bekeken of geheimhouding nog relevant is. De gedeeltelijke geheimhouding ten aanzien van bijlage 4 wordt opgelegd tot en met de levering en de verwerking ervan in de openbare registers;

3.

Het college zal na verkoop in de eerstvolgende bestuursrapportage de raad verzoeken om het netto-verkoopresultaat toe te voegen aan de reserve Vastgoed, overeenkomstig bestaand beleid.

3. Beoogd resultaat Verkoop aan de hoogste ontvankelijke bieder van de woning in huidige staat, leeg en ontruimd. De opbrengst wordt aangewend voor het wegwerken van (achterstallig) onderhoud van de overige strategische panden. 4. Argumenten 1. Uitgebreide consultatieronde uitgevoerd De interne consultatieronde langs de gebieds- en beleidsafdelingen geeft geen invulling voor een beleidsdoel en om daarmee de status van niet-strategisch te wijzigen in strategisch. Eveneens is uitvoerig en met een brede blik gekeken naar een invulling voor beschermd en beschut wonen. Onder meer door Parlan en Stichting Bedrijf&Samenleving is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd, maar heeft niet geresulteerd in een haalbare businesscase, omdat de woning te klein in oppervlakte is (110 m² GBO) en verliesgevend in de exploitatie. De woning is eerder ook aan de drie corporaties voorgelegd. Alle drie hebben aangegeven dat de woning niet geschikt is (geen aangrenzend bezit, te groot oppervlakte voor sociale huur en geen herontwikkelingspotentie) om op te nemen in hun portefeuille. Tot slot is vanuit het initiatiefvoorstel ‘samen beter wonen’ gekeken naar de geschiktheid voor verkoop aan een wooncoöperatie. De woning wordt als te klein geacht om te voldoen aan de

Kenmerk: 2019/1042164

5/9

minimumeis voor vijf personen. Daarnaast geldt dat de Noord Schalkwijkerweg 111 niet gesplitst mag worden, omdat het binnen de Huisvestingsverordening valt onder de minimumgrens van 140 m² voor eengezinswoningen. 2. Bijdrage verkoop van niet-strategische panden Met de verkoop wordt uitvoering gegeven aan het beleid om niet-strategische panden te verkopen. De meeropbrengst uit de verkoop en de vrijvallende exploitatielasten van niet-strategische panden wordt ingezet voor beheer en onderhoud van de strategische portefeuille. 3. Verkoopprocedure volgens het TOM-principe De verkopend makelaar heeft voorafgaand aan de verkoop een verkoopadvies opgesteld met daarin een geschatte verkoopopbrengst en een geadviseerde vraagprijs en verkoopstrategie (bijlage 1). Daarnaast heeft een onafhankelijke taxateur een marktconforme taxatie uitgevoerd (bijlage 2). Conform het gemeentelijk beleid betreft dit een platte verkoop en zal de verkoop via een door de gemeente ingeschakelde NVM makelaar worden begeleid. Verkoop geschiedt door middel van openbare inschrijving (TOM-procedure) en is toegankelijk voor alle geïnteresseerde marktpartijen en wordt via de verkopend makelaar kenbaar gemaakt via Funda, Vendr.nl en het Gemeenteblad. Vendr garandeert procestransparantie voor koper en verkoper.

Alle informatie die een potentiële koper nodig heeft voor het uitbrengen van een goed bod, zit in de dataroom. De dataroom is eenvoudig in gebruik. In Vendr kunnen toegelaten geïnteresseerden via de Q&A vragen stellen. Zodra een vraag is beantwoord, dan is de vraag (anoniem) en het antwoord voor alle deelnemers zichtbaar. Zo is gegarandeerd iedereen van dezelfde informatie voorzien. Omdat elke handeling in Vendr nauwkeurig wordt gevolgd, is op elk moment exact na te gaan wie welke informatie heeft gekregen. Hiermee is de informatieplicht waterdicht afgedekt en wordt een sluitende audit trail gecreëerd. Als uitvoering van de nota Gestandaardiseerde werkwijze voor de verkoop van gemeentelijk bezit (2019/441246) wordt voorafgaand aan de verkoop een informatiepakket opgesteld. 4. Minimumprijs is marktconform Conform de nota Gestandaardiseerde werkwijze verkoop gemeentelijk vastgoed en de nota Grondprijsbeleid 2018 wordt de marktprijs vastgesteld door middel van taxaties of door marktwerking. De minimumprijs is gebaseerd op de geschatte verkoopopbrengst van de verkopend makelaar en de taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De uiteindelijke (marktconforme) koopsom zal tot stand komen door marktwerking.

Indien geen van de biedingen gelijk is aan of hoger ligt dan de minimumprijs, zal een nieuw voorstel aan het college, de commissie Ontwikkeling en aan de raad worden voorgelegd. 5. Gunning aan partij hoeft niet opnieuw naar commissie en raad Verkoop van onroerende zaken is een collegebevoegdheid (ingevolge artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet). Bij verkopen van onroerende zaken boven de € 500.000 is op

Kenmerk: 2019/1042164

6/9

grond van het Protocol Actieve Informatieplicht de 'zware' voorhangprocedure voorgeschreven. Door voorafgaand aan de gunning de raad om zijn wensen en bedenkingen te vragen op het collegebesluit om te verkopen tegen een koopsom van tenminste de minimumprijs (gebaseerd op het verkoopadvies en de taxatie), is de koper aan wie uiteindelijk wordt gegund een logisch gevolg van de procedure. Het naar voren halen van de zware voorhangprocedure in plaats van achteraf na de koop, biedt marktpartijen comfort en op korte termijn meer zekerheid, hetgeen stimulerend werkt op het verkoopproces. De rapportage over de koper met bijbehorende bieding gebeurt achteraf ter kennisname. Gunning geschiedt na goedkeuring van de raad op het voorgenomen collegebesluit en vindt alleen plaats aan een ontvankelijke bieder die minimaal de minimumprijs heeft geboden. 6. Pand wordt (‘as is, where is’) in de huidige staat overgedragen Koper verwerft het pand in de huidige staat, leeg en ontruimd, waarmee het verkochte wordt aanvaardt in juridische- en milieusituatie, zoals die is op de datum van overdracht. De gemeente verstrekt geen garanties en aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid ter zake van het verkochte. 7. Bestemming Het ontwerpbestemmingsplan Schalkwijkerweg Haarlem is in voorbereiding. De woning behoudt hierbij de bestemming Wonen met tuin-1 en tuin 2.

Het achterliggende gebied heeft de bestemming Sport. De nader te ontgraven watergang staat nog niet ingetekend in het ontwerp bestemmingsplan. De woning is geen monument maar zal wel bestemd worden als beeldbepalend pand (orde 2) wat inhoudt dat de hoofdvorm en gevelindeling beschermd is. 8. Zelfbewoningsplicht In de koopovereenkomst wordt ter voorkoming van speculatie een zelfbewoningsplicht conform de Algemene Verkoopvoorwaarden 2020 gemeente Haarlem opgelegd voor de periode van 5 jaar opgenomen. 9. Financien Het vigerende gemeentelijk beleid is er op gericht om geen vastgoed te behouden dat geen strategische waarde heeft. De jaarlijkse onderhoudslasten zijn nihil, evenals de huurbaten. Er behoeft hierdoor geen aanpassing in de begroting. Nu het pand niet-strategisch is geworden betekent het dat de woning kan worden afgestoten. Dit houdt in dat er op niveau geen planmatig onderhoud wordt uitgevoerd en wat ook voor panden geldt die op instandhouding staan (schoon, heel en veilig). De verkoopkosten om de verkoop te realiseren (taxatiekosten, verkoopadvies, courtage, eventuele notariskosten voor transport) worden vooruitlopend op de verkoop onttrokken uit de reserve Vastgoed. De opbrengst (koopsom minus boekwaarde) van deze verkoop wordt conform bestaand beleid toegevoegd aan de reserve Vastgoed.

Voor een totaaloverzicht van de verkooptransactie wordt verwezen naar bijlage 4 “Financiële informatie”.

Kenmerk: 2019/1042164

7/9

10. Communicatie & Participatie De verkopend makelaar wordt na besluitvorming geïnformeerd, zodat de verkoop kan worden opgestart. 11. Gedeeltelijke geheimhouding in verband met artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 Wet open overheid Bijlagen 1, 2 en 3 (verkoopadvies, het taxatierapport en markttechnische update): Nu de financiële belangen van de gemeente Haarlem en derden geraakt kunnen worden, wordt door het college op grond van artikel 87 Gemeentewet op de bijlagen 1, 2, 3 en 4 gedeeltelijke geheimhouding opgelegd op grond van artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Woo en artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder f van de Woo. De gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 1, 2 en 3 (verkoopadvies, het taxatierapport en markttechnische update) blijft voor onbepaalde tijd van kracht. Halfjaarlijks wordt bezien of geheimhouding nog nodig is. Door verkopend makelaar en door een onafhankelijk deskundige taxateur is aangegeven hoe de nieuwe(update) minimumprijs tot stand is gekomen en met de daaraan gekoppelde financiële gegevens waardoor geïnteresseerde (markt)partijen bij openbaarmaking voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Daarnaast worden er in deze bijlagen referentieobjecten genoemd om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde.

Deze referentieobjecten vallen onder de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c Woo genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Deze informatie geeft inzicht in hun strategie en de werkwijze van berekeningen. Het is niet toegestaan het taxatierapport te delen met derden. Openbaarmaking van de in deze bijlagen opgenomen informatie tast de positie van de gemeente tegenover wederpartijen aan, of verzwakt deze positie. Openbaarmaking kan ook de juridische positie van de gemeente zozeer schaden dat de economische of financiële belangen van de gemeente geacht moeten worden zwaarder te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. Als gevolg van bekendmaking van de informatie over juridische risico’s kan één of meerdere partijen die bij de bestuurlijke aangelegenheid is betrokken, onevenredig voordeel of nadeel ondervinden. In dit kader dient op deze informatie gedeeltelijke geheimhouding te worden opgelegd. Bijlage 4 (Financiële informatie) Gedeeltelijke geheimhouding is gewenst vanwege de financiële informatie, omdat bij openbaarheid hiervan de onderhandelingspositie van de gemeente in het geding kan komen. De gedeeltelijke geheimhouding op deze bijlage wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. 5.

Risico’s en kanttekeningen 5.1 Andere verkoopmethode of voorwaarden leidt tot nieuwe verkoopronde Indien de raad niet instemt met het collegebesluit of uitsluitend onder aanvullende voorwaarden dan zal een nieuw voorstel aan het college en de raad worden voorgelegd.

Kenmerk: 2019/1042164

8/9

5.2 Onzekerheid over inrichting sportpark Nol Houtkamp en woning Noord Schalkwijkerweg 113 Het perceel is aangrenzend aan het sportpark Nol Houtkamp en de woning aan de Noord Schalkwijkerweg 113. In uitvoering op de motie ‘‘Parkfunctie Noord Schalkwijkerweg geeft NieuwZuid meer lucht’ is het nog onduidelijk hoe het vernieuwde sportpark exact komt uit te zien en wordt ingericht. Ditzelfde geldt voor het huidig onderzoek of de woning aan de Noord Schalkwijkerweg 113 wellicht kan worden ingezet voor beschermd en/of beschut wonen. Deze onzekerheid en mogelijke invulling bij de aangrenzende woning kan zorgen voor een waarde drukkend effect op de woning aan de Noord Schalkwijkerweg 111. 5.3 Hoogste bod niet boven de minimumprijs Indien niet aan de minimumprijs wordt voldaan zal een nieuw collegevoorstel worden voorgelegd. 5.4 Koop kan worden ontbonden op basis van niet verkrijgen financiering In de koopovereenkomst kan ten behoeve van koper een financieringsvoorbehoud worden opgenomen tot maximaal de hoogte van de koopsom. Koper heeft de gelegenheid de benodigde financiering te verkrijgen. Bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud door koper zal de woning worden gegund aan de tweede bieder mits deze een bedrag heeft geboden dat gelijk is aan of hoger ligt dan de minimumprijs. 6.

Uitvoering Nadat de bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden, zal verkopend makelaar worden geïnformeerd over het besluit en kan de verkoop worden gestart. Bij gunning wordt de koopovereenkomst conform mandaat door de afdelingsmanager Vastgoed ondertekend en zal de overdracht binnen de overeengekomen termijn volgen. 7. Bijlagen Gedeeltelijk geheim 1. Verkoopadvies makelaar 2. Taxatierapport 3. Markttechnische update 4. Financiële informatie Openbaar 5. Uitgiftetekening

Kenmerk: 2019/1042164

9/9