Bijlage E Bundeling van inspraakreacties van stakeholders

Inspraakreactie Volkshuisvestingsprogramma namens Haarlemse kennisinstellingen Hogeschool Inholland en SRH Haarlem University of Applied Sciences. Met veel interesse hebben Hogeschool Inholland en SRH Haarlem kennisgenomen van de gemeentelijke ambities zoals verwoord in het Concept Volkshuisvestingsprogramma 20262030 Samen voor een fijn (t)huis. Wij zien dagelijks de potentie van Haarlem om zich blijvend te onderscheiden als internationale, groene en inclusieve studentenstad. Een stad in de nabijheid van Amsterdam, maar met een duidelijke eigen identiteit, waar jonge talenten worden aangetrokken die zich later in de regio kunnen blijven vestigen. Studenten leveren daarnaast een positieve bijdrage aan de dynamiek van de stad. Zij vergroten de culturele diversiteit, versterken de levendigheid van de binnenstad en verrijken het sport- en verenigingsleven. Voldoende studentenhuisvesting is daarbij wel een randvoorwaarde. Zonder extra wooncapaciteit wijken studenten uit naar andere steden, waardoor Haarlem niet alleen jonge bewoners verliest, maar ook toekomstige arbeidskrachten1. In het concept Volkshuisvestingsprogramma (pagina 26) wordt terecht gesteld dat het belangrijk is dat studenten die in Haarlem studeren ook in Haarlem kunnen wonen. De feitelijke uitwerking voor deze doelgroep blijft echter beperkt, met circa drie procent van de toe te voegen woningen.

Daarom doen de Haarlemse kennisinstellingen Hogeschool Inholland en SRH Haarlem hierbij een oproep om de ambities op dit punt te versterken en concreter te maken. Wij stellen voor om de volgende aanvullingen te overwegen: 1. Verhoog de ambitie voor studentenhuisvesting en versnel de realisatie. Het huidige programma richt zich op een beperkt aantal extra studentenwoningen, met nadruk op flexibele vormen zoals hospitaverhuur. Voor een stad die zich profileert als creatieve stad voor toegepaste innovatie en talentontwikkeling (Economische Visie Haarlem) is dit onvoldoende. Ons voorstel is een stads breed doel van 600 tot 800 extra en structurele studentenwoningen vóór 2030, in lijn met vergelijkbare steden2. Daarbij kan gewerkt worden met een concrete locatiestrategie (Koepelomgeving, Zijlweg-West, Stationsgebied, Oostpoort, Spaarnepoort), inclusief een versnellingstafel met corporaties, ontwikkelaars en – indien gewenst – de kennisinstellingen zelf. 2. Ontwikkel een expliciet jongerenprogramma (18–29 jaar). Nu worden veel jongeren meegeteld via reguliere (midden)huurprojecten, zonder garantie op beschikbaarheid. Wij stellen voor om ten minste 1.000 jongerenwoningen expliciet te labelen in de periode 2026–2030, naast de genoemde studentenwoningen.

Daarbij kan gebruik worden gemaakt van friends-contracten, gedeelde huurovereenkomsten en compacte, betaalbare woonvormen met gedeelde voorzieningen die elders al succesvol zijn gebleken.

https://www.kences.nl/nieuws/studenten-geven-steden-een-maatschappelijke-en-economischeboost/ 2 Leiden communiceert heldere, hoge aantallen en een eindjaar: 2.700 studentenwoningen tot 2030, naast 8.800 overige woningen. Het is publiek zichtbaar (bouwkaart, nieuws) en stuurt markt en partners. Utrecht heeft zelfs een ‘Actieplan Studentenhuisvesting 2023–2030’ als apart beleidskader (met instrumentkeuze, afwijkingsbevoegdheid voor innovatieve woonvormen, benutting bestaande voorraad). 1

3. Maak hospitaverhuur aantrekkelijker en schaal het op. De huidige ambitie van 50 hospita-matches per jaar is beperkt. Wij stellen voor om dit doel aanzienlijk te verhogen (bijvoorbeeld naar 150 per jaar) en de gemeentelijke campagne te versterken met modelcontracten, een snel-loket voor vergunningen en wellicht kleine financiële tegemoetkomingen voor noodzakelijke aanpassingen. Zo kan bestaande woonruimte intensiever en nuttiger worden gebruikt. 4. Creëer tijdelijke huisvesting voor studenten en jongeren in transitiegebieden. De ambitie van ruim 10.000 nieuwe woningen is grotendeels gekoppeld aan complexe gebiedsontwikkelingen met lange doorlooptijden. Wij pleiten voor tijdelijke studenten- en jongerenhuisvesting in ontwikkel- of transitiegebieden, bijvoorbeeld in leegstaande kantoren of met modulaire bouw. Dit komt ten goede aan de stedelijke dynamiek van Haarlem en zal bijdragen aan de verbetering van de verblijfsfunctie in betreffende transitiegebieden. 5. Borg betaalbaarheid en doorstroming. Voldoende aanbod in het middensegment blijft essentieel. Studenten die afstuderen, willen vaak in de regio blijven en zijn van grote waarde voor Haarlemse bedrijven. Wanneer zij betaalbare doorstroommogelijkheden vinden, komt er vanzelf weer ruimte vrij voor nieuwe studenten.

Wij vertrouwen erop dat de gemeenteraad de ontwikkeling van Haarlem als studentenstad zal ondersteunen en erkennen dat voldoende studentenhuisvesting daarvoor een randvoorwaarde is. Graag verwijzen wij ook naar het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022-20303, dat de nationale ambitie ten aanzien van studentenhuisvesting weergeeft. Als kennisinstellingen denken wij graag constructief mee over de verdere uitwerking. Wij zijn in de kern geen stedenbouwers of ontwikkelaars, maar stellen ons studententalent graag beschikbaar voor onderzoeken, studies of het oplossen van beleidsuitdagingen die bijdragen aan de gezamenlijke ambitie voor Haarlem als studentenstad.

https://open.overheid.nl/documenten/cef06685-526f-46fe-92d6-776fbda35936/file en https://www.volkshuisvestingnederland.nl/binaries/volkshuisvestingnederland/documenten/rapporten/2 022/09/08/landelijk-actieplan-studentenhuisvesting-2022-2030/Landelijk-actieplanstudentenhuisvesting-2022-2030.pdf 3

Provincie Noord-Hoiland POSTBUS 3007 l 2001 DA HAARLEM

Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon

Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlem Postbus 511

E.C.M. Steensma-Nooij BEL/WSO

2003 PB HAARLEM Telefoonnummer +31235143142 nooijl@noord-holland.nl

113 Verzenddatum

Betreft: reactie op volkshuisvestingsprogramma

Z O OXT. 2025 Kenmerk

Geacht college, Graag geven wij u een irispraakreactie op uw eerste (concept) Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030 (Vhp). U heeft het de titel 'Samen voor een fijn (t)huis' meegegeven en u kunt trots zijn op de acties die hierin zijn verwoord.

WSo1 0202025L51

Uw kenmerk

Met dit programma bent u goed voorbereid op het moment dat de Wet versterking regie op de Volkshuisvesting (Wvrv) van kracht gaat. Alle thema's uit het Rijksbeleid die met het wetsvoorstel een juridische borging en instrumentarium krijgen, zijn opgenomen. Tegelijkertijd ¡s er nog wel wat onduidelijkheid rondom de besluitvorming over dit wetsvoorstel. Ook lopen er processen over de verdeling op MRA-niveau over de programmering betaalbaarheid (30% of 40% sociaal/midden) en de bouwopgave voor aandachtsgroepen (o.a. 0-treden, geclusterd, zorggeschikt en woonconcepten). Op welke manier kunt het volkshuisvestingsprogramma actualiseren om o.a. de op MRA-niveau nog te maken afspraken te borgen? Hoofdstuk 1 over betaalbaarheid en beschikbaarheid vinden we goed onderbouwd en doordacht. Het is in overeenstemming met de behoefte en houdt rekening met het verbeteren van de betaalbaarheid. Wel maken we ons zorgen of de woondealdoelstelling t/m 2030 haalbaar is. We geven u mee om in het Vhp meer aandacht te geven aan hoe u de productie wil verhogen. Denk hierbij aan een verdere uitwerking van oplossingen voor (generieke) knelpunten. Hoe zit het bijvoorbeeld met netcongestie, ambtelijke capaciteit en onrendabele toppen? En welke lijn is er om de koers tot versnelling in te zetten?

Postbus 3007 2001 DA Haarlem Telefoon (023) 514 3143

Houtplein 33 201 2 DE Haarlem www.noord-holland.nl Kvk-nummer 34362354 Btw-nummer NL.0010.03.124.B.08

2 13 WSOI020202SLS1

Hoofdstuk 2 over Aandachtsgroepen en ouderen gaat nader in op het huisvesten van met name nieuwe aandachtsgroepen. ln het eerder verschenen Actieprogramma Wonen en Zorg 2025-2030 (Gewoon Samen Thuis') wordt al goed aandacht besteed aan huisvesting voor diverse aandachtsgroepen, waaronder ouderen. Zo wordt aangegeven dat er met name op het gebied van clusterwoningen realiseren, doorstroming stimuleren en zorgzame wijken ontwikkelen grote ambities zijn. Voor natuurinclusiviteit (nieuwbouw en bestaande bouw) in hoofdstuk 4 -i kunt u ook nog verwijzen naar uw eigen e J Jpa' ' (daarin staan meer ¡nhoudelijke uitgangspunten en bijvoorbeeld uw groenstructuurplan en link naar het gemeentelijk natuurnetwerk). Verder adviseren wij u het stimuleren van circulair oogsten op te nemen (Circulaire Deal secundaire bouwmaterialen). Dit houdt in dat gebouwen bij sloop of renovatie zó worden gedemonteerd dat de materialen en grondstoffen die vrijkomen, veiliggesteld worden voor hergebruik in toekomstige bouwprojecten. Hetdoel is om circulair slopen en hergebruik van bouwmaterialen de standaard te maken. Het thema waterkwaliteit komt nu niet aan bod. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt dat de waterkwaliteit door ruimtelijke inpassing niet mag verslechteren. Dit is juridisch verankerd in de Kaderrichtlijn Water en in de Provinciale Omgevingsverordening.

Als u hier boven normatieve ambities heeft, kunt u deze opnemen in uw Volkshuisvestingsprogramma. Sommige van deze acties staan al benoemd maar worden nog niet gekoppeld aan waterkwaliteit. U kunt hierbij denken aan: 1. Afkoppelen van regenwater - regenwater niet naar de riolering afvoeren, maar laten infiltreren in de bodem of afleiden naar oppervlaktewater — minder overstorten en lozingen. 2. Groene en blauwe inrichting - aanleg van wadi's, vijvers of watergangen voor berging en zuivering. 3. Waterzuiverende voorzieningen - rietfilters, helofytenfilters of natuurvriendelijke oevers die nutriënten en verontreinigingen afvangen. 4.

Minder vervuilende materialen - geen zink, koper of bitumineuze dakbedekking die uitlogen.

5. Herstellen van ecologische verbindingen - nieuwe doorstroomroutes of vispassages aanleggen. De term 'waterneutraal' kan ook gebruikt worden in hoofdstuk 4. U kunt bijvoorbeeld de ambitie benoemen om te streven naar water

313 WSO1 0202025LS1

neutrale ontwikkelingen die geen extra aan- of afvoer van water veroorzaken. Hemelwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden en hergebruikt binnen het plangebied, onder andere voor de bewatering van groenvoorzieningen. Wij wensen u succes met de verdere uitwerking van uw volkshuisvestingsprogramma. Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Noord-Holland,

/

,J

rovincisecretaris

M.J.I

van Kuijk

...:h.H.vanDijk

Deze beslissing is namens Gedeputeerde Staten genomen door het lid van het college dat met dit onderwerp is belast

LS,

Als commercieel directeur ontwikkeling bij HBB Groep en als deelnemer aan het overlegorgaan Haarlem Samen Anders – waarin wij samen met andere lokaal opererende projectontwikkelaars en woningcorporaties structureel met de gemeente in gesprek zijn – wil ik graag reageren op het concept Volkshuisvestingsprogramma. Hoewel wij de ambitie van de gemeente om regie te voeren op de woningmarkt begrijpen en waarderen, maken wij ons zorgen over de mate van stapeling van eisen die verder gaan dan het landelijke beleid.

Stapeling van eisen belemmert haalbaarheid De combinatie van:

1. de 40/40/20%-segmentering (en 50/30/20% aan de westkant van de stad), 2. vergaande duurzaamheidsmaatregelen zoals ‘minimaal energieneutraal’, 20% houtbouw, circulariteit en natuurinclusiviteit

3. andere gemeentelijke randvoorwaarden (waaronder soms willekeurige stedenbouwkundige en welstandseisen)

leidt ertoe dat de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten ernstig onder druk komt te staan.

Door deze eisen op te leggen in plaats van ruimte te bieden voor maatwerk, wordt het voor marktpartijen vrijwel onmogelijk om projecten financieel rond te krijgen. Met slechts 20% vrije sector is het op deze manier niet realistisch om de overige segmenten te kunnen subsidiëren, want dat is feitelijk hoe het werkt. De vrije sector woningen betalen voor het tekort op de overige segmenten. Duurzaamheid Wij onderschrijven het belang van toekomstbestendig bouwen. Het is positief dat het Volkshuisvestingsprogramma verwijst naar o.a. het toetsingskader van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, al sluit dit nog onvoldoende aan op de actuele rijksambities en duurzaamheidseisen. Wij pleiten voor het verplicht stellen van uniforme duurzaamheidskaders voor alle nieuwbouwprojecten, om zo eenduidigheid en kwaliteit te waarborgen. Tegelijk constateren wij dat de duurzaamheidsaanpak per gemeente sterk uiteenloopt. Dit zorgt voor onduidelijkheid bij marktpartijen en belemmert het realiseren van gezamenlijke duurzaamheidsdoelen. Een uniforme, voorspelbare aanpak is daarom essentieel. De gemeente kan hierin het verschil maken door in samenspraak met woningbouwcorporaties/ontwikkelaars ambities vast te stellen, passend bij schaal, locatie en projecttype. Gebiedsontwikkelingen bieden ruimte voor hogere ambities, terwijl kleinschalige projecten juist vragen om maatwerk.

Marktwerking en flexibiliteit zijn cruciaal Wij pleiten al jaren via Haarlem Samen Anders voor een meer flexibele benadering, waarbij de markt, in overleg met de gemeente, kan kiezen waar welke inzet het meest effectief is. Dus niet op elk beleidsonderdeel een ‘10’ willen halen, maar per locatie bepalen waar een ‘10’ nodig is en waar een ‘7’ op onderdelen ook werkt. Het huidige en voorgestelde beleid maakt elke afwijking tot een strijd, wat de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen ondermijnt. Dit is des te zorgelijker gezien de landelijke discussies over deregulering en haalbaarheid binnen volkshuisvesting.

Aandacht voor doelgroepen en zorggeschiktheid Wij onderschrijven nadrukkelijk de aandacht die het programma geeft aan specifieke doelgroepen, zoals ouderen, mensen met een zorgvraag en kwetsbare huishoudens. Met name de zorggeschiktheid van woningen verdient extra aandacht in de woningbouwopgave. Het actieprogramma Gewoon Samen Thuis biedt hiervoor een waardevol kader, en wij zien kansen om dit lokaal verder te versterken. Als ontwikkelende partijen zijn wij bereid om hieraan bij te dragen, mits er voldoende ruimte is voor maatwerk en haalbare invulling binnen projecten.

Oproep tot heroverweging Wij roepen de gemeente op om:

1. de segmenteringseisen te heroverwegen, met meer ruimte voor maatwerk per locatie; 2. duurzaamheidsambities te koppelen aan haalbare kaders, afgestemd op projectomvang en

locatie; 3. projecten integraal te beschouwen – via de Omgevingstafel – en situationeel de afweging te maken wat waar nodig is.

Alleen door samen te werken en ruimte te bieden voor realistische oplossingen kunnen we de woningbouwopgave in Haarlem daadwerkelijk realiseren.

Met vriendelijke groet, Maaike Uttien Commercieel Directeur Ontwikkeling

Inspraakreactie op Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 Aan; Van; Datum; Schrijvers;

Gemeente Haarlem Woningcorporaties Elan Wonen en Ymere 16 oktober 2025 José Woldberg en Martijn Plokker

Vooraf In dit document geven de woningcorporaties Elan Wonen en Ymere gezamenlijk een formele inspraakreactie op het concept Volkshuisvestingsprogramma (VHP) van de gemeente Haarlem. We willen graag beginnen met het geven van een heel groot compliment. Het VHP, inclusief de samenvatting, is helder van opzet met een duidelijke structuur, mooi vormgegeven wat bijdraagt aan de overzichtelijkheid en geeft een volledig beeld van de – maatschappelijke – opgaven die in Haarlem voorliggen. Het stuk maakt duidelijk met welke thema's de gemeente (verder) mee aan de slag gaat, en waar wij als maatschappelijke organisaties veel van onze eigen opgaven in herkennen en terugzien. Het VHP nodigt uit om met de gemeente en andere partners in de stad in gesprek te gaan over onze bijdragen aan het realiseren van het VHP. Hieronder volgt een toelichting op de opzet van onze inspraakreactie.

Toelichting Onze inspraakreactie bestaat uit 3 onderdelen: 1. Algemene reactie: In dit onderdeel geven we weer wat we op hoofdlijnen vinden van het VHP. 2. Kritische kanttekeningen: Hierin geven we aan welke onderdelen wij onduidelijk vinden, niet mee eens zijn of graag anders geformuleerd zouden willen zien. Het zou fijn zijn als de gemeente kan aangeven wat zij met deze kritische kanttekening doet. 3. Overige aandachtspunten: Dit zijn punten die ons opvallen en waar we graag verder over in gesprek willen gaan met de gemeente. Deze zullen wat ons betreft een plek krijgen in de gesprekken over nieuwe prestatieafspraken. Wat ons betreft hoeft de gemeente hier in het kader van het VHP niet formeel meer op te reageren naar ons toe. We hebben bij de verschillende onderdelen in onze reactie zoveel mogelijk de nummering uit het VHP aangehouden. Verder willen we aangeven dat het om een gezamenlijk reactie gaat van Elan en Ymere. Daar waar we inhoudelijk van elkaar verschillen hebben we dat expliciet aangegeven.

1. Algemene reactie Op hoofdlijnen hebben we twee reacties: •

Het VHP is heel uitgebreid en daarmee zeer ambitieus. Het beschrijft zo'n beetje alle volkshuisvestelijke opgaven en doet al vaak een aanzet voor de verdere uitwerking van de vele thema's. We zijn verheugd dat de gemeente speerpunten benoemd en zijn we ook benieuwd wat die speerpunten kunnen betekenen in de prioritering van onze eigen inzet.

•

We kunnen meegaan in de afzonderlijke ambities van de gemeente, we kunnen echter niet op alle thema's tegelijk de gewenste inzet leveren. Wij kunnen onze middelen maar één keer inzetten. Als wij bijvoorbeeld de opgaven op gebied van beschikbaarheid (nieuwbouw ontwikkelingen) volledig op gaan pakken, dan gaat dat ten koste van de investeringskracht in energietransitie en verduurzaming van ons woningbezit. De keuzes rondom de inzet van onze medewerkers is een ander voorbeeld. De huisvesting van de vele aandachtsgroepen, collectieve woonvormen, toewijzen op motivatie en community building vragen stuk voor stuk ontzettend veel inzet en capaciteit van onze medewerkers.

2. Kritische kanttekeningen 1.2: Betaalbaarheid en de kwalitatieve woningbouwopgave – een gedifferentieerd woningbouwprogramma Goed om te lezen dat de gemeente zich blijft inspannen om de positie van woningcorporaties te versterken. Terecht wordt geconstateerd dat de financiële mogelijkheden van de corporaties de totale sociale woningbouwopgave in de weg kan staan. Wij stellen daarom voor om ook andere Toegelaten Instellingen (TI’s) actief te betrekken bij de realisatie van de nieuwbouwopgave. Het heeft onze voorkeur om een TI te betrekken die een aanvulling biedt op het volkshuisvestelijk aanbod. 1.4: Slimmer gebruik van de bestaande voorraad Met het oog op de afnemende woningbezetting is het terecht dat de gemeente kansen ziet voor meer kameraanbod. We kunnen meewerken aan hospitaverhuur en aan groepswonen waarbij een professionele ondersteunende organisatie is betrokken (intermediaire verhuur). We vinden het verdedigbaar dat de gemeente via het omgevingsplan grip wil houden op woningdelen van 3 of meer personen. We zouden echter graag de vergunningsvrije mogelijkheid krijgen om woningen te laten bewonen door twee eenpersoonshuishoudens (friends contracten). De impact op de woonomgeving (parkeren, afval, voorzieningengebruik) is in dat geval niet anders dan een klassiek huishouden dat bestaat uit 2 volwassenen plus eventuele kinderen.

1.4: Slimmer gebruik van de bestaande voorraad Bij doorstroming ziet de gemeente een rol voor zichzelf weggelegd op het gebied van informatievoorziening (regelingen/woningaanbod) en het ontwikkelen van aanvullende voorrangsregelingen. In de uitvoeringsmaatregelen zien we alleen iets terug over voorrangsregelingen. We missen hier het gezamenlijke onderzoek van gemeente en corporaties naar nieuwe of verbetering van bestaande doorstroommaatregelen. 2: Aandachtsgroepen en ouderen Dit hoofdstuk is volledig ingestoken vanuit de behoefte aan woonruimte van de onderscheiden aandachtsgroepen, en geen link wordt gelegd met de zachte landing in de wijk . Deze kwetsbare bewoners komen vaak in wijken wonen waar de leefbaarheid onder druk staat. Dan is het juist zo belangrijk dat er goede professionele begeleiding is en dat ontmoeting in de directe woonomgeving en openbare ruimte mogelijk is. De gemeente speelt een belangrijke rol om dit te regisseren en faciliteren.

Inspraakreactie op Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 Oktober 2025

Pag. 2 van 4

2.3: Woonwagenbewoners Gemeente en corporaties blijven samenwerken met de woonwagengemeenschap om een evenwichtigere verhouding tussen vraag en aanbod van standplaatsen te realiseren. Deze ambitie kan kracht bijgezet worden door de aantallen die nu zijn opgenomen onder het kopje ‘wat zien we’ te verplaatsen naar het kopje ‘wat willen we bereiken’. We moeten proberen te voorkomen dat we teleurstelling organiseren door onmogelijke ambities op te nemen. Zoals de ambitie om de wachttijd voor een standplaats meer in lijn te brengen met die voor een sociale huurwoning. Want waar vergelijk je de wachttijd voor een standplaats dan mee? De sociale woningportefeuille bestaat immers uit zeer verschillende producten met zeer verschillende wachttijden. 3.4: Leefbare en veerkrachtige wijken Terecht wordt geconcludeerd dat er juist in de wijken waar de corporaties veel woningen hebben, aandacht nodig is voor de leefbaarheid. Goed ook dat de wijkaanpakken worden doorgezet. Wij zouden zelfs versterking van die wijkaanpak willen door het opzetten van een gezamenlijke gebiedsgerichte aanpak. Waarbij gebiedsgericht werken ook betekent dat partijen soms net iets meer of anders durven doen omdat een gebied daarom vraagt.

3.4: Leefbare en veerkrachtige wijken Bij de doorkijk 2030-2035 wordt gesteld dat de effecten van woningdifferentiatie zichtbaar worden als de ontwikkelzones gerealiseerd zijn en het woningaanbod in Haarlemse wijken en buurten beter in balans is. Voor de wijken in de omgeving van de ontwikkelzones in Haarlem West kunnen we daarin meegaan. Het effect van de ontwikkelzones in Schalkwijk wordt naar ons inzicht overschat. Dit vanwege het hoge aandeel van 40% sociale huurwoningen dat is geprogrammeerd in deze ontwikkelzones. 4.1: Toekomstbestendige nieuwbouw Het gebruik van heldere grafieken is op vele plekken in het stuk helpend. De grafiek onder figuur 1 lijkt gekozen te zijn om de noodzaak van hoge ambities op duurzame nieuwbouw te onderbouwen. De tekst boven figuur 1 is heel kort en geeft aan dat 30% van de CO2-uitstoot is toe te rekenen aan bouw (en gebouwen). Het is juister om bij de toelichtende tekst te vermelden dat het in de grafiek gaat om Nederlandse consumptie (en dus niet om productie), dat het gaat om alle gebouwen (en dus niet alleen woningen), dat ook de hele infrastructuur hierin is opgenomen net als de energievoorziening van bestaande gebouwen. 4.5: Biodiversiteit bestaande bouw We staan achter maatregelen die de biodiversiteit in woonwijken verbeteren. Het vergt inspanning van alle woningeigenaren.

We vragen ons af waarom ervoor wordt gekozen om financiële instrumenten uitsluitend in te zetten voor particuliere woningeigenaren.

3. Overige aandachtspunten 1.2 Betaalbaarheid en de kwalitatieve woningbouwopgave – een gedifferentieerd woningbouwprogramma Onder 1F is er aandacht voor vergroting van het aanbod voor (lage) middeninkomens. Koop van bestaande corporatiewoningen wordt in de bijlage als mogelijkheid benoemd. Dat is mooi en schept mogelijkheden tot differentiatie in wijken met veel sociale huur. De corporaties hebben ook woningen in bezit die bij verkoop in het duurdere segment vallen. Wij willen graag in gesprek over verkoop van een deel van deze woningen omdat daarmee financiële middelen vrijkomen die vervolgens ingezet kunnen worden voor sociale nieuwbouw en verduurzaming. Hoofdstuk 2 Aandachtsgroepen en ouderen Er is een apart hoofdstuk gewijd aan aandachtsgroepen en ouderen. Wij vragen ook aandacht voor de kansen van onze reguliere doelgroep. Daar maken we graag prestatieafspraken over.

Inspraakreactie op Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 Oktober 2025

Pag. 3 van 4

3.3: Goed Verhuurderschap Ondersteunen van huurderssteunpunt. De woningcorporaties staan genoemd als samenwerkende partij bij het voortzetten van het huurderssteunpunt. Wij vragen ons af welke rol van ons wordt verwacht. 4.1: Toekomstbestendige nieuwbouw De genoemde duurzaamheidsambities liggen hoger dan de landelijke eisen. Enige nuance van die hoge ambities blijkt uit de voorgenomen activiteiten in de bijbehorende paragraaf ‘Wat gaan we doen?’. We zien een risico in vertraging en uiteindelijk ook teleurstelling wanneer ambtenaren toch proberen om in elk project de hoge beleidsambities op te nemen. Daarnaast moet voorkomen worden dat nieuwbouw zelfs stilvalt doordat niet voldaan kan worden aan de opstapeling van kwaliteitseisen. We zouden graag per nieuwbouwontwikkeling en samen met alle betrokken partijen/afdelingen kijken welke ambities het beste passen bij de betreffende locatie. Het gaat daarbij overigens niet alleen om duurzaamheidsambities maar ook om het inpassen van collectieve woonvormen en het huisvesten van aandachtsgroepen. 4.2: Energie bestaande bouw We waarderen de aanjaagrol die de gemeente pakt bij de bestrijding van energiearmoede door middel van de inzet van Fix-teams, energiecoaches en andere financiële ondersteuningsmaatregelen. We willen graag met elkaar in gesprek blijven over de optimale inzet van deze middelen.

Onder 4F staat dat er afspraken met corporaties worden gemaakt over structurele verbeteringen van het energielabel. We vragen ons af wat hiermee bedoeld wordt en of dit verder gaat dan de afspraken op nationaal niveau die op zichzelf al een hele grote inspanning en investeringsopgave betekenen.

Inspraakreactie op Volkshuisvestingsprogramma Haarlem 2026-2030 Oktober 2025

Pag. 4 van 4

Behandeld door:

Uw brief:

Datum: 15 oktober 2025

Ons kenmerk:

College van B&W van de gemeente Haarlem t.a.v. mevrouw M. de Graaf via mail vhpwonen@haarlem.nl

Geacht college, Met deze brief willen wij graag reageren op uw concept Volkshuisvestingsprogramma 2026-2030. In het programma heeft u aandacht voor alle relevante en actuele ontwikkelingen, maar wij missen hierin de nodige samenhang, die naar onze mening uiteindelijk de realiseerbaarheid en haalbaarheid van de ambities onder druk zetten. Hieronder hebben wij onze opmerkingen en suggesties op een rijtje gezet. Daarbij hebben wij de hoofdstukindeling uit het programma gevolgd.

1. Beschikbaar en betaalbaar 

Ambitie en realiteitscheck woningbouwdoelen Het VHP stelt als speerpunt een netto toevoeging van 12.000 woningen in 2040. De looptijd van het programma is echter korter: tot 2030, met als tussendoel een groei van 10.000 woningen ten opzichte van 2022. In de praktijk betekent dit dat er 7.000 woningen moeten worden gerealiseerd in de komende 5 jaar, en nog 2.000 woningen in de daaropvolgende 10 jaar. Deze verhouding - 7.000 in 5 jaar tegenover 2.000 in 10 jaar - roept vragen op over de haalbaarheid. Zeker omdat het VHP zelf aangeeft dat locatieontwikkeling vaak vertraging oploopt. Tegelijkertijd stelt het programma dat projecten uiteindelijk meestal wel worden gerealiseerd. Dat maakt het extra belangrijk om kritisch te kijken naar de planning en onderbouwing van deze groeidoelstellingen.



Actief grondbeleid vraagt om duidelijke keuzes In het programma kiest u voor situationeel actief grondbeleid, maar licht niet toe wat dit precies inhoudt. Wat bedoelt u hiermee? Het VHP zou sterker zijn als het hier duidelijke keuzes beschrijft. Bijvoorbeeld: Wat wilt u bereiken met actief grondbeleid? En wanneer kiest u ervoor om dit instrument in te zetten? Door deze vragen te beantwoorden, wordt het beleid concreter en kunnen betrokken partijen beter inschatten wat ze van de gemeente mogen verwachten.



Ambitie sociale huur vraagt om realistische fasering In het programma streeft u naar een aandeel van 40% sociale huur in woningbouwplannen, en zelfs 50% aan de westkant van de stad. Dit moet leiden tot een groei van 2.800 sociale huurwoningen tot 2030 en nog eens 1.940 woningen tussen 2031 en 2040.

bezoekadres Rijksweg 347, Velserbroek

postadres Postbus 2008, 2002 CA Haarlem

bankrekening NL94BNGH0285055860

email contact@prewonen.nl

internet www.prewonen.nl

telefoon 088 770 0000

Gezien de financiële uitdagingen waar woningcorporaties mee kampen, lijkt deze ambitie niet realistisch, vooral in het westen van de stad. Het is dan ook de vraag in hoeverre deze verwachtingen waargemaakt kunnen worden. Dit raakt direct aan een belangrijk onderdeel van het VHP, dat nu onderbelicht blijft. Zoals eerder genoemd, zou een aanpassing in de fasering kunnen helpen om de plannen realistischer te maken. Een andere suggestie is om de segmenteringseisen te heroverwegen, met meer ruimte voor maatwerk per locatie. In elk geval zal de realisatie en aankoop van sociale huurwoningen een belangrijk gesprekspunt zijn bij de prestatieafspraken met de corporaties. 

Verkoop van huurwoningen als motor voor nieuwe sociale bouw De corporaties hebben de opbrengsten uit de verkoop van bestaande huurwoningen nodig om de bouw van nieuwe sociale huurwoningen (deels) te kunnen financieren. In het VHP wordt verkoop bovendien genoemd als aanbod voor (lage) middeninkomens. Daarmee krijgt verkoop ook een volkshuisvestelijke functie: het biedt perspectief aan een doelgroep die volgens het VHP steeds moeilijker woonruimte vindt. Een benadering waarbij verkoop alleen wordt gezien als verlies van sociale huurwoningen doet geen recht aan dit bredere effect. Het is belangrijk om verkoop en productie los van elkaar in de tijd te beschouwen: er is eerst geld nodig om te kunnen investeren in nieuwe woningen.



Kleine woonvormen bieden kansen, maar lossen het probleem niet op Collectieve woonvormen worden vaak genoemd als oplossing voor knelpunten op de woningmarkt. In de praktijk gaat het echter om een niche: het zijn kleinschalige initiatieven die slechts een beperkte bijdrage leveren. Dat geldt ook voor woningsplitsing en kamerverhuur. Deze vormen zijn nuttig, maar blijven qua aantallen klein. Daarom verdient gebiedsontwikkeling de voorkeur, waarbij projecten integraal beschouwd worden – via de Omgevingstafel – en situationeel de afweging te maken wat waar nodig is. Gericht aanbod, zoals kamerverhuur aan specifieke doelgroepen (bijvoorbeeld statushouders), kan wél effectief zijn. Zeker als deze bewoners na verloop van tijd kunnen doorstromen naar reguliere woningen, bijvoorbeeld bij gezinshereniging.

2. Aandachtsgroepen en ouderen 

Doorstroming als doel vraagt om betere afstemming In hoofdstuk 1 (‘Beschikbaar en betaalbaar’) noemt u doorstroming als belangrijk doel: meer huishoudens moeten kunnen verhuizen naar een woning die beter past bij hun levensfase of situatie. Denk aan senioren die kleiner gaan wonen of mensen die gaan samenwonen en daardoor twee woningen vrijmaken. Het middel om dit te bereiken – inspelen op de woningvraag van senioren en jongeren – zou centraal moeten staan in hoofdstuk 2 (‘Aandachtsgroepen en ouderen’). In plaats daarvan richt het hoofdstuk zich op de wettelijke voorrangsgroepen. Hierdoor sluiten doelen en middelen onvoldoende op elkaar aan, en blijven de hoofdstukken los van elkaar staan.



Maak lokale keuzes binnen het landelijke kader In dit hoofdstuk staan de wettelijke voorrangsgroepen uit de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting centraal. Maar de vraag is of deze groepen in Haarlem ook daadwerkelijk de motor zijn achter doorstroming en een betere benutting van de bestaande woningvoorraad.

Wat ontbreekt, is een lokale invulling van het landelijke beleid. Haarlem laat hier een kans liggen om duidelijke keuzes te maken: welke doelgroepen dragen het meest bij aan doorstroming, en verdienen daarom een centrale plek in het beleid voor de komende jaren? 

3. 

Gebruik afgeronde cijfers en focus op de hoofdlijnen De samenvatting van de totale opgave voor aandachtsgroepen en ouderen bevat exacte aantallen die een indruk wekken van schijnnauwkeurigheid. Het is verstandiger om deze cijfers af te ronden, zodat de focus komt te liggen op de hoofdlijnen van het beleid in plaats van op detailniveau.

Woningkwaliteit en leefbaarheid Hoofdstuk woningkwaliteit mist samenhang en focus Hoofdstuk 3 behandeld diverse onderwerpen over woningkwaliteit , maar zonder duidelijke opbouw of onderlinge samenhang. Elk onderwerp is op zichzelf relevant en actueel, maar de vraag is of ze allemaal een plek moeten krijgen in het VHP. Als deze thema’s toch benoemd worden, is het belangrijk om ze te verbinden met de ambities voor de woningvoorraad, zoals beschreven in hoofdstuk 1. Zo ontstaat er een sterker verhaal en wordt duidelijk hoe woningkwaliteit bijdraagt aan de bredere doelstellingen van het programma.



Verbetering veerkracht vraagt integrale aanpak In hoofdstuk 1 noemt u de ongedeelde stad als uitgangspunt. Tegelijkertijd zoekt u in hoofdstuk 3 de oplossing voor veerkracht binnen de afzonderlijke wijken zelf. Als het aantal sociale huurwoningen in bepaalde wijken afneemt, moet die afname elders gecompenseerd worden om de beoogde groei van de woningvoorraad te realiseren. Zonder die bredere blik ontstaat er spanning tussen uw ambities over de verdeling van aandelen sociaal en de uitvoering.



Mobiliteit verdient een plek in het VHP Het onderwerp parkeren – en mobiliteit in bredere zin – blijft in dit hoofdstuk onbenoemd, terwijl het juist een bepalende factor is voor de haalbaarheid van woningbouwplannen. Juist daarom verdient dit thema een duidelijke plek in het VHP. Door mobiliteit mee te nemen in de afwegingen, ontstaat er een realistischer beeld van wat ruimtelijk en maatschappelijk mogelijk is.

4. Duurzaam en toekomstbestendig 

Netbewust bouwen vraagt om realistische randvoorwaarden De ambitie om nieuwbouw voortaan netbewust te realiseren klinkt eenvoudig, maar schuift het probleem van netcongestie vooral door naar bouwende partijen. Voor gebieden die verder van het net liggen, kan een ‘off grid’-oplossing nog een optie zijn. Maar in een hoog stedelijke omgeving zoals Haarlem mag de beschikbaarheid van voldoende netcapaciteit juist als randvoorwaarde worden gezien. Het VHP zou dit expliciet moeten benoemen en duidelijk maken welke rol de gemeente zelf speelt in het oplossen van deze structurele uitdaging.



Ambities op duurzaamheid vragen om realistische afwegingen De stapeling van ambities op het gebied van klimaatadaptatie en energiekwaliteit is groot en gaat voorbij wat wettelijk vereist is. Denk aan netbewust bouwen, lokale energieopslag, circulair materiaalgebruik met lage milieu-impact, 20% houtbouw, en klimaatbestendige en natuurvriendelijke bouw. Deze eisen zijn stuk voor stuk waardevol, maar ze verhogen de stichtingskosten aanzienlijk. Dat wringt met de ambitie uit hoofdstuk 1 om de woningvoorraad fors uit te breiden. Het is onrealistisch om te verwachten dat de productieaantallen gehaald worden als het kostenniveau zo sterk stijgt. Het VHP zou hier een evenwicht moeten zoeken tussen duurzaamheidsdoelen en haalbare woningbouwproductie, en die afweging expliciet maken.



Aardgasvrij in 2040 vraagt om onderbouwing Het VHP stelt dat de bestaande bouw al in 2040 aardgasvrij moet zijn, terwijl landelijk 2050 als doelstelling geldt. Uit verschillende onderzoeken en rapportages blijkt dat zelfs 2050 al een grote uitdaging is voor betrokken partijen, laat staan 10 jaar eerder. Daarom is het belangrijk om de vraag te stellen: hoe realistisch is deze ambitie? Het VHP mist op dit punt een duidelijke onderbouwing. Zonder inzicht in haalbaarheid en benodigde stappen blijft het een wens, geen uitvoerbaar plan.

Met vriendelijke groet,