Document · PDF

Bijlage D Naheffingsclausule Gloudemans d d 27-07-2023

gemeenteraad 27 juni 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Centrum Schalkwijk- Programmatische wijziging en Sluiten aan- en verkoopovereenkomst met Trebbe/De Nijs voor de ontwikkeling van fase 2, bouwblokken F en G2.065 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

2570.4-Naheffing

NOTITIE

versie 27-01-2023

Notitie algeheel rekenmodel naheffing

Gloudemans heeft een deskundigenadvies opgesteld voor de financiële afwikkeling van de ontwikkeling van Schalkwijk Fase 2. Destijds zijn twee scenario’s weergegeven. De oorspronkelijke situatie, uitgaande van het marktconforme scenario en een scenario waarbij rekening is gehouden met een afnamerisico in verband met COVID-19 en een lagere parkeernorm van 0,8. De conclusies van beide scenario’s zijn hierna weergegeven. 1.1.

Oorspronkelijke situatie op basis van de laatste definitieve notitie

Bron: Deskundigenadvies Gloudemans, d.d. 26 maart 2021

1.2.

Scenario korting en aangepaste parkeernorm

Ten opzichte van het bovengenoemde scenario is een korting toegepast van € 50,00 per m² vrij-op-naam vanwege het risico van COVID-19. Daarnaast is gerekend met een parkeernorm van 0,8, waardoor de grondwaarde daalt. Voorwaarde hierbij is dat een eventueel parkeerrisico (hogere norm voor de marktpartijen is). Dit resulteert in de volgende verdeling: Verdeling o.b.v. bvo totaal Verdeling HBB-Hoorne 51.441 Lunee 37.663 HB-capital 18.760 Totaal 107.864

Grondwaarde € € € €

Plankosten 2.014.946 € 422.484 1.475.246 € 309.322 734.816 € 154.073 4.225.007 € 885.879

Totaal € 2.437.430 € 1.784.568 € 888.889 € 5.110.886

In het vervolg van de notitie wordt enkel doorgerekend met het scenario korting en aangepaste parkeernorm. Dit betreft het scenario op basis waarvan de definitieve afspraken zijn gemaakt, welke in de anterieure overeenkomst zijn vastgelegd.

Aanleiding notitie

De gemeente heeft Gloudemans gevraagd om de invloed van de wijzigingen in het bouwprogramma in beeld te brengen. Allereerst zullen wij kort ingaan op de gehanteerde berekeningswijze van het toegevoegde programma. Daarna zullen we de berekeningen van de (voorlopige) nabetalingen per ontwikkelaar in beeld brengen.

Blad 1/4

2570.4-Naheffing

Werkwijze naheffing

De invloed van zowel het extra programma wordt in beeld gebracht door het aanpassen van de raming van de opbrengsten. De invloed van de stijging van de opbrengsten op de inbrengwaarde wordt vervolgens in beeld gebracht. Bij deze berekeningen worden enkele vereenvoudigingen toegepast. De volgende stappen worden ondernomen bij het bepalen van de nabetaling voor het additionele programma: 1. In de naheffingsberekeningen wordt ervan uitgegaan dat de overige (geïndexeerde) kosten binnen de grondexploitatie gelijk blijven. Ook de stichtingskosten worden niet aangepast. Daarnaast is in onderhavige naheffingen géén rekening gehouden met een indexering voor de middeldure huur. 2. Wij gaan ervan uit dat de stijging van de inbrengwaarde als gevolg van het extra programma in zijn geheel wordt voldaan door de ontwikkelende partij die het extra bouwprogramma gaat realiseren. Aan de oorspronkelijke bijdrage in de plankosten, conform het definitieve deskundigendadvies, wordt niet getornd. 3. Allereerst hebben wij de totale nominale geraamde opbrengsten binnen de grondexploitatie per vierkante meter BVO berekend. Voor € 25.808.034,03 en 107.864 m² BVO komt dit in het oorspronkelijke scenario neer op een grondopbrengst van € 239,26 per m² BVO. We maken de aanname dat elke toename in BVO’s de nominale grondwaarde met dit bedrag laat toenemen. 4.

Normaliter dienen de opbrengsten en extra opbrengsten in de fasering te worden uitgezet binnen een grondexploitatie. We hanteren echter de vereenvoudiging dat de extra opbrengsten als gevolg van het grotere bouwprogramma net zo hard stijgen als de oorspronkelijke opbrengsten (met 4,57% conform de gemiddelde stijging zoals opgenomen in het definitieve deskundigenadvies). Vervolgens wordt deze opbrengstenstijging op eindwaarde berekend evenals in de oorspronkelijke berekening. 5. Ervan uitgaande dat de overige (geïndexeerde) kosten binnen de grondexploitatie gelijk blijven, kan de inbrengwaarde op basis van het nieuwe programma worden berekend. Indien de nieuwe totale inbrengwaarde wordt verdeeld tussen de particuliere eigendommen en het eigendom van de gemeente (op basis van vierkante meters kavel), kan worden uitgerekend met hoeveel de inbrengwaarde van de gemeentelijke gronden stijgt. Deze stijging moet worden betaald door de partij die de uitbreiding gaat realiseren.

Blad 2/4

2570.4-Naheffing

Nabetaling HBB / Hoorne

Bij HBB / Hoorne doet de situatie zich voor dat er naast de toevoeging van vierkante meters BVO eveneens 363 m² kavel wordt toegevoegd door de aankoop van het pand van D-reizen. Voor HBB / Hoorne neemt het programma met 61.258,5 m2 toe. Het kaveloppervlak van HBB-Hoorne binnen het totale complex neemt daarnaast met 363 m² toe. De inbrengwaarde van de particulieren en dus ook het totaal neemt derhalve met 363 m² toe. Voor HBB / Hoorne resulteert dit in een nabetaling van € 538.759,00. Kortingscenario - Aangepast programma HBB / Hoorne HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha Totaal

Verdeling Grondwaarde Plankosten Totaal 61.259 m² € 2.553.705 € 422.484 € 2.976.189 37.663 m² € 1.475.246 € 309.322 € 1.784.568 18.760 m² € 154.073 € 888.889 734.816 € 117.682 m² €

4.763.767 €

885.879 €

5.649.646

Nabetaling Trebbe / Lunee Vastgoed

Trebbe / Lunee Vastgoed gaat in het nieuwe scenario 42.446 m² BVO ontwikkelen. Dit resulteert in een nabetaling van € 314.381,00. Verdeling o.b.v. bvo HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha Totaal

Verdeling Grondwaarde Plankosten Totaal 61.259 m² € 2.553.705 € 422.484 € 2.976.189 42.446 m² € 1.789.627 € 309.322 € 2.098.949 18.760 m² € 734.816 € 154.073 € 888.889 122.465 m² €

5.078.148 €

885.879 €

5.964.027

Bovengenoemd korting scenario inclusief de kavel van D-Reizen en het extra programma van Variant Vastgoed B.V. en Lunee Vastgoed.

Nabetaling Dalpha

Dalpha Real Estate gaat in het nieuwe scenario 20.932 m² BVO ontwikkelen. De extra vierkante meters bestaan uit extra bouwvolume (619 m² BVO), parkeren in de nieuwbouw van Trebbe / Lunee (1.500 m² BVO) en een WKO-installatie in de nieuwbouw van Trebbe / Lunee (53 m² BVO). Dit resulteert in een nabetaling van € 142.763,00. Verdeling o.b.v. bvo HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha Totaal

Verdeling Grondwaarde Plankosten Totaal 61.259 m² € 2.553.705 € 422.484 € 2.976.189 42.446 m² € 1.789.627 € 309.322 € 2.098.949 20.932 m² € 877.579 € 154.073 € 1.031.652 124.637 m² €

5.220.911 €

885.879 €

6.106.790

Blad 3/4

2570.4-Naheffing

Verdere proces

Als bijlage bij deze notitie is een algemeen Excel-model inzake de nabetaling bijgevoegd. Dit model is gebaseerd op bovenstaand (voorlopig definitief) scenario. Met dit Excel-model kan een toekomstige wijziging in het programma en de gevolgen daarvan met betrekking tot de nabetaling inzichtelijk worden gemaakt. Deze kan door partijen zelf worden ingevuld. De gemeente heeft ervoor gekozen om de definitieve naheffing door Gloudemans te laten bepalen als onafhankelijke partij.

Bijlagen - Voorlopige definitieve nabetalingen - Excel model blanco naheffing

Blad 4/4

BIJLAGE 1

Deskundigenadvies / Oude situatie Programma inclusief parkeren Opbrengsten per m2 bvo

Totale inbrengwaarde - Tegen marktwaarde € 15.676.766 op basis van pagina 27 van de notitie € 239,26

Totale inbrengwaarde Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden Totaal

€ 1.02.51 ha € 0.37.82 ha € 14.033 m² €

1.117 per m² kavel 11.451.759 4.225.007 15.676.766,00

Totale opbrengsten oude situatie HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha

€ 51.441 m² € 37.663 m² € 18.760 m² €

25.808.034,00 € 12.308.008,95 9.011.421,65 4.488.603,41

107.864 m² €

25.808.034,00

61.258,5 m² € 37.663 m² € 18.760 m² € 117.682 m² €

14.656.988,90 9.011.421,65 4.488.603,41 28.157.013,95 €

Totale opbrengsten nieuwe situatie HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha

Opbrengstenstijging €

29.443.180,70

Kosten in verband met de exploitatie

€

11.310.137,00

Inbrengwaarde nieuwe situatie

€

18.133.043,70

Inbrengwaarde oude situatie

€

15.676.766,00

Stijging totale inbrengwaarde Inbrengwaarde nieuwe situatie per m2 kavel

€ €

2.456.277,70 1.260

1.06.14 ha € 0.37.82 ha € 1.43.96 ha €

13.369.278 4.763.766 18.133.044

€

538.759

Stijging inbrengwaarde gemeente (scenario mét korting)

Kortingscenario - Aangepast programma HBB / Hoorne HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha Totaal

239,26 per m² bvo

4,57% conform de stijging zoals opgenomen in het deskundigenadvies

Opbrengsten inclusief stijging

Totale inbrengwaarde Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden Totaal

239,26 per m² bvo

Stijging IBW t.o.v. € 4.225.007 € 538.759

Verdeling Grondwaarde Plankosten Totaal 422.484 € 2.976.189 61.259 m² € 2.553.705 € 37.663 m² € 1.475.246 € 309.322 € 1.784.568 18.760 m² € 734.816 € 154.073 € 888.889 117.682 m² €

4.763.767 €

885.879 €

5.649.646

Deskundigenadvies / Oude situatie Programma inclusief parkeren Opbrengsten per m2 bvo

Totale inbrengwaarde - Tegen marktwaarde € 18.133.044 op basis van toevoeging D-reizen € 239,26

Totale inbrengwaarde Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden Totaal

€ 1.06.14 ha € 0.37.82 ha € 14.396 m² €

1.260 per m² kavel 13.369.278 4.763.766 18.133.043,70

Totale opbrengsten oude situatie HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha

€ 61.258,5 m² € 37.663 m² € 18.760 m² € 117.682 m² €

28.157.013,95 € 14.656.988,90 9.011.421,65 4.488.603,41 28.157.013,95

61.258,5 m² € 42.446 m² € 18.760 m² € 122.465 m² €

14.656.988,90 10.155.824,10 4.488.603,41 29.301.416,41 €

Totale opbrengsten nieuwe situatie HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha

Opbrengstenstijging €

30.639.857,60

Kosten in verband met de exploitatie

€

11.310.137,00

Inbrengwaarde nieuwe situatie

€

19.329.720,60

Inbrengwaarde oude situatie

€

18.133.043,70

Stijging totale inbrengwaarde Inbrengwaarde nieuwe situatie per m2 kavel

€ €

1.196.676,91 1.343

1.06.14 ha € 0.37.82 ha € 14.396 m² €

14.251.574 5.078.147 19.329.721

€

314.381

Stijging inbrengwaarde gemeente (scenario mét korting)

Verdeling o.b.v. bvo HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha Totaal

239,26 per m² bvo

€ 1.144.402,46

4,57% conform de stijging zoals opgenomen in het deskundigenadvies

Opbrengsten inclusief stijging

Totale inbrengwaarde Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden Totaal

239,26 per m² bvo

Stijging van € 314.381

5.078.148 €

885.879 €

5.964.027

Deskundigenadvies / Oude situatie Programma inclusief parkeren Opbrengsten per m2 bvo

Totale inbrengwaarde - Tegen marktwaarde € 19.329.721 op basis van nieuwe programma Lunee € 239,26

Totale inbrengwaarde Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden Totaal

€ 1.06.14 ha € 0.37.82 ha € 14.396 m² €

1.343 per m² kavel 14.251.574 5.078.147 19.329.720,60

Totale opbrengsten oude situatie HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha

€ 61.258,5 m² € 42.446 m² € 18.760 m² € 122.465 m² €

29.301.416,41 € 14.656.988,90 10.155.824,10 4.488.603,41 29.301.416,41

61.258,5 m² € 42.446 m² € 20.932 m² € 124.637 m² €

14.656.988,90 10.155.824,10 5.008.286,06 29.821.099,07 €

Totale opbrengsten nieuwe situatie HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha

Opbrengstenstijging €

31.183.278,52

Kosten in verband met de exploitatie

€

11.310.137,00

Inbrengwaarde nieuwe situatie

€

19.873.141,52

Inbrengwaarde oude situatie

€

19.329.720,60

Stijging totale inbrengwaarde Inbrengwaarde nieuwe situatie per m2 kavel

€ €

543.420,92 1.380

1.06.14 ha € 0.37.82 ha € 14.396 m² €

14.652.231 5.220.910 19.873.142

€

142.763

Stijging inbrengwaarde gemeente (scenario mét korting)

Verdeling o.b.v. bvo HBB / Hoorne - Variant Vastgoed Lunee Vastgoed Dalpha Totaal

239,26 per m² bvo

€

519.682,65

4,57% conform de stijging zoals opgenomen in het deskundigenadvies

Opbrengsten inclusief stijging

Totale inbrengwaarde Particuliere gronden bebouwd Gemeentelijke openbare gronden Totaal

239,26 per m² bvo

Stijging van € 142.763

5.220.911 €

885.879 €

6.106.790

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14305723/3