Document · PDF

Bijlage C Taxatierapport fase 2 Gloudemans 2570 4-N5d2bja d d 26-03-2021

gemeenteraad 27 juni 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Centrum Schalkwijk- Sluiten aan- en verkoopovereenkomst met Nardinc Vastgoed voor de ontwikkeling van fase 2, bouwblok H52.506 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 5 van 5

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

388

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

389

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

390

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

Column3

Bouwtype Column bouwtype

Column2

Subtype subtype

Leeg- en WOZwaarde Leegwaarde WOZwaarde

vhe nummer vhenummer

Postcode postcode

Plaats plaats

Huursituatie

Cushman Wakefield T15840119Q4 - Ontwikkeling Schalkwijk Programma 3 Aan genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder bijbehorende uitgangspunten zoals vermeld op pagina 'Uitgangspunten'.

versie_5-2-2020

Samenvatting Huurlijst

Gloudemans

Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210

Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020 Type OG

Huurlijst

Onderhoud

GebruiksDAEB / Contract Markt max. red. per vhe / jaar oppervlak leegstand niet-DAEB huur huur huur per m² g.o. per vhe per vhe VTX type ex BTW Colu oppervlakte leegstand daeb_niet_d contracthuur markthuur_ max_red_h leegwaarde leegwaarde_v wozwaarde_v onderhoud_vh vex_type

Adres adres

391

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

392

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

393

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

394

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

395

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

396

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

397

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

398

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

399

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

400

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

401

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

402

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

403

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

404

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

405

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

406

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

407

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

408

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

409

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

410

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

411

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

412

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

413

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

414

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

415

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

416

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

417

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

418

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

419

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

420

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

421

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

422

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

423

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

424

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

425

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

426

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

427

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

428

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

429

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

430

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

431

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

432

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

433

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

434

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

435

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

436

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

437

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

438

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

439

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

Column3

Bouwtype Column bouwtype

Column2

Subtype subtype

Leeg- en WOZwaarde Leegwaarde WOZwaarde

vhe nummer vhenummer

Postcode postcode

Plaats plaats

Huursituatie

versie_5-2-2020

Samenvatting Huurlijst

Gloudemans

Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210

Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020 Type OG

Huurlijst

Onderhoud

Adres adres

440

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

441

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

442

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

443

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

444

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

445

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

446

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

447

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

448

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

449

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

450

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

451

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

452

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

453

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

454

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

455

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

456

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

457

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

458

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

459

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

460

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

461

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

462

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

463

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

464

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

465

Nader te bepalen

Haarlem

Appartement

Vrije sector

nee

niet-DAEB

1.325

4.267

320.000

800

Column3

Bouwtype Column bouwtype

Column2

Subtype subtype

Leeg- en WOZwaarde Leegwaarde WOZwaarde

vhe nummer vhenummer

Postcode postcode

Plaats plaats

Huursituatie

Haarlem versie_5-2-2020

Samenvatting Complex, bouw- en subtypen

Gloudemans

Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210 Aantallen

Complex samenvatting

verhuurd

leeg

Totalen (gem. per won, incl. overige vhe's)

465

Woningen (excl. overige vhe's) Parkeerplaatsen Overige eenheden

465 -

Typen Bouwtype bouwtype Appartement Appartement Appartement Appartement

Column1

Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020

Subtype subtype verhuurd Sociaal 93 Midden tot 971 167 Midden tot 1300 112 Vrije sector 93

g.o.

totaal gem. / vhe 465

68 68

Huursituatie

totaal 31.434

HI gem. / m² (/vhe) /mnd

gem. /vhe /mnd

Leegwaarde

Toe te passen MH gem. / m² gem. (/vhe) /mnd /vhe /mnd

Onderhoud

Totalen

gem. / m²

gem. / vhe

gem. / vhe (excl. BTW)

Huurinkomsten EUR / jaar

Theoretische huurinkomsten EUR / jaar

Markthuur EUR / jaar

Leegwaarde EUR

14,65

991

15,83

1.070

4.438

300.000

800

5.527.548

5.969.724

139.500.000

14,55 -

991 -

15,69 -

1.070 -

4.454 -

300.000 -

800 -

5.527.548 -

5.969.724 -

139.500.000 -

465 -

leeg -

totaal oppervlakte_go_gem_vhe oppervlakte_go_totaal_type huurinkomsten_m2_gem huurinkomsten_vhe_gem mh_toe_te_passen_m2_gem mh_toe_te_passen_vhe_gem leegwaarde_m2_gem leegwaarde_vhe_gem Onderhoud_vhe_jaar_type_ex_btw_dcf1 huurinkomsten_type_jaar theoretische_huurinkomsten_type_jaar markthuur_type_jaar leegwaarde_type 93 53 4.929 13,49 715 13,49 715 4.717 250.000 800 797.940 797.940 797.940 23.250.000 167 70 11.690 13,87 971 13,87 971 4.429 310.000 800 1.945.884 1.945.884 1.945.884 51.770.000 112 70 7.840 13,87 971 18,57 1.300 4.429 310.000 800 1.305.024 1.305.024 1.747.200 34.720.000 93 75 6.975 17,67 1.325 17,67 1.325 4.267 320.000 800 1.478.700 1.478.700 1.478.700 29.760.000

Haarlem versie_5-2-2020

Huurkapitalisatie model

Gloudemans

Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210 Complex samenvatting

Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020

Aantallen

g.o.

Huursituatie HI

Onderhoud

Leegwaarde

Totalen (gem. per won, incl. overige vhe's)

Toe te passen MH

totaal

Totalen (gem. per won, incl. overige vhe's)

465

31.434

14,65

991

15,83

1.070

800

4.438

300.000

5.527.548

5.969.724

139.500.000

Woningen (excl. overige vhe's) Parkeerplaatsen Overige eenheden

465 -

14,55 -

991 -

15,69 -

1.070 -

800 -

4.454 -

300.000 -

5.527.548 -

5.969.724 -

139.500.000 -

Onroerende zaakgebonden lasten

gem. / m²

Leegwaarde EUR

gem. / vhe

gem. / vhe (excl. BTW)

Markthuur EUR / jaar

totaal

gem. /vhe /mnd

gem. / vhe

leeg

465 -

gem. / m² (/vhe) /mnd

Theoretische huurinkomsten EUR / jaar

verhuurd

gem. /vhe /mnd

Huurinkomsten EUR / jaar

gem. / m² (/vhe) /mnd

bar en factor

EUR / jaar

EUR / vhe / jr

Huurkapitalisatie

Totale lasten

17,7%

981.132

2.110

onroerende zaak belasting

2,2%

123.151

assurantiepremie in ‰

0,5%

29.779

64 Waarde vrij op naam

4,13%

4,46%

beheerkosten

2,5%

140.663

303 voor correcties

24,23

22,44

onderhoudskosten

8,1%

450.120

968

waterschapslasten

0,6%

33.759

73 CW additionele kasstromen

rioolheffing

1,3%

72.996

157 CW afkoop toekomstige erfpacht

erfpachtcanon

0,0%

verhuurdersheffing

2,4%

130.665

281 diversen

overige kosten

0,0%

- diversen

265 NAR op netto THI

6,5%

4,13% 24,23

4,46% 22,44

133.955.517 40.957-

4,13% 24,23 -

4,13% 24,23

0,03% 0,00% 0,00%

Waarde kosten koper voor correcties extra grond k.k. diversen

133.955.517

- CW investeringen / renovaties

not.kosten/kad.recht vlg. tarief overdrachtsbelasting overdrachtsbelasting erfpacht

4.546.416

3,39%

Waarde vrij op naam (incl. eventueel gekap. canon) na correcties

THI

Netto THI

4,13% 24,23

4,46% 22,43

133.914.560 -

Waarde kosten koper Afgerond in EUR

4,13% 24,22

4,46% 22,43

133.914.560 133.900.000

Ratio's t.o.v. leegwaarde

HI / LW 3,96%

THI / LW 3,96%

MH / LW 4,28%

MW / LW 95,99%

Haarlem versie_5-2-2020

Discounted Cashflow model

Scenario

Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210

Doorverhuren

Cashflow

Gloudemans Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020

jaar 1

jaar 2

jaar 3

jaar 4

jaar 5

jaar 6

jaar 7

jaar 8

jaar 9

jaar 10

Netto cash flow

4.381.668

4.519.328

4.670.402

4.828.697

4.984.985

5.137.055

5.300.082

5.449.766

5.617.233

161.260.215

CW herleide cash flows

4.381.668

4.273.596

4.176.318

4.083.089

3.986.046

3.884.296

3.789.661

3.684.811

3.591.530

97.499.828

Complexsamenstelling

465

Aantal originele contracten

465

419

377

339

305

275

247

223

200

180

Aantal gemuteerde contracten begin jaar

126

160

190

218

242

265

285

Aanvangsleegstand

Vrije woningen Totaal aantal woningen dat verkocht wordt

Totaal aantal woningen dat verhuurd wordt

Jaarlijkse huurinkomstenstijging bestaande contracten

1,80%

2,60%

2,50%

Jaarlijkse markthuurstijging gemuteerde contracten

1,80%

2,60%

2,50%

Gemiddelde jaarlijkse lastenstijging

2,50%

Jaarlijkse leegwaardestijging

4,00%

3,50%

3,00%

2,75%

2,25%

Netto huuropbrengst

4.505.881

4.647.443

4.802.800

4.965.582

5.126.300

5.282.681

5.450.329

5.604.257

5.776.472

5.940.741

Huurinkomsten

5.621.640

5.793.000

5.980.562

6.167.355

6.355.503

6.545.941

6.738.583

6.933.908

7.132.445

7.333.572

Exploitatiekosten / investeringen en renovaties

(1.115.759)

(1.145.557)

(1.177.762)

(1.201.773)

(1.229.203)

(1.263.260)

(1.288.253)

(1.329.651)

(1.355.973)

(1.392.831)

netto verkoopopbrengst

164.423.527

Verkoopopbrengst

164.423.527

Verkoopkosten

Indices

Waarde k.k. NAR methode

Exit Yield

0,00%

Cashflow

THI / LW

0,00%

MW / LW

Netto cashflow EUR x 1.000 (excl. exit waarde)

Discounted Cash Flow Contante waarde van alle cashflows

8.000 4,1%

6.000

4,1%

95%

5.000

4,0%

94%

diverse

4.000

4,0%

93%

Gecorrigeerde waarde vrij op naam

3.000

4,0%

92%

not.kosten/kad.recht vlg. tarief

2.000

96%

4,0%

1.000 (1.000)

91%

5,75%

CW afkoop toekomstige erfpacht

diverse

133.350.843 40.866-

overdrachtsbelasting

0,00%

overdrachtsbelasting erfpachtrecht

0,00%

4,0%

90%

3,9%

89%

Extra grond k.k.

3,9%

88%

diverse

87%

Waarde k.k.

133.309.977

afgerond in EUR

133.300.000

Waarde kosten koper voor correcties

(2.000) 2

133.350.843

Gewenste disconteringsvoet

7.000

4,50%

3,9% t=0

t=10

t=0

t=10

133.309.977 -

Haarlem versie_5-2-2020

Disclaimer Clientref : / C&Wref : T158401_Indicatie / RM_WON_VAL3.2_20191210

Gloudemans Peildatum: 3-2-2020 / Concept: 5-2-2020

De (bijzondere) uitgangspunten vormen een onlosmakelijk deel van deze taxatie. Aan genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder de bijbehorende (bijzondere) uitgangspunten zoals onder andere vermeld op de pagina 'Uitgangspunten' bij het rekenmodel. Indien de rapportage en/of het rekenmodel een waarde met bijzondere uitgangspunten presenteert dan komt deze waarde wellicht niet onvoorwaardelijk overeen met de doelstelling van de opdracht. Om die reden dienen deze bijzondere uitgangspunten bij 'iedere gepubliceerde verwijzing naar' of bij 'iedere commerciële aanwending van' de genoemde waarde uitdrukkelijk door opdrachtgever vermeld te worden. Indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, dan kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de rekenmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt. Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als slechts één van de indicaties van de getaxeerde waarde, en kan hiervan nadrukkelijk afwijken. Indien meerdere scenario’s zijn doorgerekend behoeven deze niet alle te zijn vermeld.

Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt geen verantwoordelijkheid tegenover anderen dan de opdrachtgever aanvaard en slechts voor het doel van de opdracht. Het rapport en/of het rekenmodel mag niet ter beschikking van derden worden gesteld (waaronder begrepen financieel adviseurs van opdrachtgever), tenzij met voorafgaande schriftelijke toestemming. Van de door opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

Indien de peildatum in de tijd later ligt dan: • de datum van opname van het object, en/of • de datum van verzending van een concept rekenmodel houdende een voorlopige vaststelling van de waarde van het object, wordt ervan uitgegaan dat er gedurende de periode tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden, die de waarde van het object kunnen beïnvloeden. Bedoelde veranderingen kunnen onder meer zijn: significante ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het object.

Cushman & Wakefield heeft geen rekening gehouden met eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het object die zich na de waardepeildatum en/of datum waarop het rekenmodel definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n), tenzij anders vermeld in de rapportage. Cushman & Wakefield is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen die daar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. De taxatie is uitgevoerd op basis van de Algemene Voorwaarden Cushman & Wakefield Deze zijn als bijlage van het rapport opgenomen.

Indien sprake is van een concept rapport houdt dit een voorlopige vaststelling van de waarde(n) van het object in welke vooruitlopend wordt verschaft op de definitief vast te stellen waarde(n). Aan het concept rapport en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten worden ontleend. Cushman & Wakefield behoudt zich het recht voor om dit taxatierapport op grond van veranderingen die de waarde(n) van het object beïnvloeden aan te passen alvorens wordt overgegaan tot afgifte c.q. terbeschikkingstelling van de definitieve taxatie. Cushman & Wakefield aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het model definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n).

BIJLAGE 5

arlem

Feitelijke en juridische omschrijving (Schalkwijk fase 2, zuidstrook) 1.

Omschrijving plangebied

1.1.

Ligging van het plangebied Het plangebied is globaal gelegen in stadsdeelcentrum Schalkwijk, het zuidelijke deel van het winkelcentrum en het gebied wat daar omheen is gelegen. Binnen het plangebied zijn diverse winkelruimtes, een autowasstraat, partycentrum, verkeersruimte en vergelijkbaar aanwezig.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

1.2.

Uitsnede (bron: : www.maps.google.nl)

Ligging van het plangebied De eigendommen bestaan uit een winkelpassage met winkels, en gebouwen met ondermeer detailhandel, een fitnessruimte, en een wasstraat

Versie 18.2

Feitelijke en juridische omschrijving

1.3.

Blad 2.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Schalkstad” van de gemeente Haarlem, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 26-092013 en geheel onherroepelijk in werking. In dit bestemmingsplan zijn de onroerende zaken voornamelijk bestemd tot “centrum-1”, “bedrijf”, “maatschappelijk” of “verkeer”. De specifieke bestemming per onroerende zaak, wordt toegelicht in de bijlage per eigendom/ eigenaar. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen Fragment verbeelding naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO. 0392.BP9080002-0003).

zijn

via

Voorgenomen ontwikkeling Het huidige gebied wordt gekenmerkt door een verouderd winkelcentrum met in de directe omgeving verouderde objecten die divers in gebruik zijn. Tevens is er een diversiteit aan eigenaren binnen het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van hoofdzakelijk woningbouw ondersteund met commerciële en maatschappelijke functies en horeca. Zo wordt een eenvoudig winkelcentrum ontwikkeld naar een aantrekkelijk centrum om te winkelen, wonen, werken en verblijven. Om het gebied deze invulling te kunnen geven wordt er veel aandacht besteed aan de functionele kwaliteit van de openbare ruimte. Onderstaand wordt de huidige situatie en de situatie na ontwikkeling weergegeven.

Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document. Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Feitelijke en juridische omschrijving

Blad 3.

De gemeente heeft aangegeven dat in dit deelgebied wordt afgeweken van de algemene norm geldend in Haarlem. Binnen het plangebied zal een verdeling van 20% sociale woningbouw, 60% middeldure huur/ koop en 20% vrije sector woningen van toepassing zijn. Binnen deze 20-60-20 verdeling heeft elke ontwikkelaar een specifiek bouwprogramma. Onderstaand wordt per ontwikkelaar het programma weergegeven. Zij hebben afzonderlijk van elkaar het Fout! Geen tekst met de opgegeven stijl in het document. Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Feitelijke en juridische omschrijving

Blad 4.

toekomstige programma invulling gegeven. HBB/Hoorne programma HBB-Hoorne aantal m2 gbo m2 bvo Totaal BVO Sociaal 93 53 74 6898 Midden tot 971 167 70 97 16275 Midden tot 1300 112 70 97 10850 Vrije sector 93 75 104 9688 Commercieel 1 870 916 916 Horeca 1 0 0 0 Totaal 467 32.341 44.626

HB-Capital programma HB Capital Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Totaal

aantal

m2 gbo 38 69 46 39 1 1 194

40 60 65 75 0 570 12.145

m2 bvo

Totaal BVO 57 2171 86 5914 93 4271 107 4179 0 0 600 600 17.136

Lunee Vastgoed BV programma Lunee Sociaal Midden tot 971 Midden tot 1300 Vrije sector Commercieel Horeca Bibliotheek Totaal

aantal

m2 gbo 65 124 98 45 1 1 1 335

53 54 68 72 1686 1701 1318 24.798

m2 bvo

Totaal BVO 74 4821 75 9293 95 9294 100 4500 1775 1775 1790 1790 1550 1550 33.023

BIJLAGE 6

BIJLAGE 6a

Exploitatieopzet 2570.4-EPx4c1

Opdrachtgever:

Gemeente Haarlem en ontwikkelaars

Project:

Schalkwijk Fase 2 Zuidstrook

Dossier:

2570.4

Printdatum:

29 mei 2020

Modelversie:

1901

2570.4-EPx4c1

Samenvatting exploitatieopzet Algemeen Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum:

Gemeente Haarlem en ontwikkelaars Schalkwijk Fase 2 Zuidstrook 2570.4 29-mei-20

Datum start exploitatie Datum contante waarde Datum einde exploitatie Prijspeil Looptijd exploitatie Kostenstijging Opbrengstenstijging

1 juli 2019 1 juli 2019 1 januari 2024 1 juli 2019 5,0 2,50% 1,50%

Renteverlies Rentewinst Rente contant

6,00% 2,00% 6,00%

Versie: Status:

2570.4-EPx4c1 Concept

Berekening Wro 6.13.1.c.1

Bro

€ € € € €

Totaal 23.953.345 20.373.375 953.408 2.626.563

243.605 163.377 21.834 26.263 32.131 -

€ € € € € € € € € € € € € € €

4.400.904 2.357.502 400.631 966.175 676.596 -

€

4.330.999

416.108

€

32.685.248

Nominaal € 31.257.458 € 31.257.458 € € -

Opbrengstenstijging € 1.427.790 € 1.427.790 € € -

€ € € €

Totaal 32.685.248 32.685.248 -

€ 31.257.458

€

32.685.248

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

Nominaal € 23.780.842 € 20.373.375 € € 907.467 € 2.500.000

€ € € € €

Kostenstijging 172.503 45.941 126.563

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen in het gebied Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)

€ € € € € € € € € € € € € € €

4.157.299 2.194.125 378.797 939.912 644.465 -

€ € € € € € € € € € € € € €

€ 27.938.141

€

Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties TOTAAL OPBRENGSTEN

6.13.1.c.2

Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3

Bro

1.427.790

Resultaat op einddatum € Resultaat op startdatum € Resultaat op contante waarde €

Pagina: 2 van 15

printdatum: 29-5-2020

2570.4-EPx4c1

Ruimtegebruik

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem en ontwikkelaars Project: Schalkwijk Fase 2 Zuidstrook Dossier: 2570.4 Datum: 29-mei-20 Versie: 2570.4-EPx4c1 Status: Concept

Ruimtegebruik Omschrijving A 17,7% 16,2% 5,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 60,8%

Bruto plangebied Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) Lunee Vastgoed B.V. Breedvast BHM B.V. (HB-Capital) Jordan Squash Haarlem B.V. Jac. Woestenburg Beleggingen B.V. Willem van Driest CVVE Gemeente Haarlem

Oppervlakte

Eenheid Opmerkingen

26.119 4.627 4.238 1.386 15.868

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

Te handhaven elementen

Bovenwijkse voorzieningen

D=A-B-C

Netto exploitatiegebied

26.119 m2

48% 21,1% 3,8% 22,9% 0,0%

Uitgeefbaar gebied Uitgeefbare gronden HBB/Hoorne UItgeefbare gronden HB-Capital Uitgeefbare gronden Lunee Vastgoed B.V. Uitgeefbare gronden Cobraspen Groep

12.486 5.512 985 5.989 -

52% 33,8%

Openbaar gebied Verharding

13.633 m2 8.841 m2

15,3% 3,0%

Groen Water

3.999 m2 793 m2

m2 m2 m2 m2 m2

817, 818, 862 2162, 2870, 2160, 2872 2156, 2159, 2157 381 2158 2871 2214, 3435, 2154 1611, 1721, 2825, 2826, 2542, 1892, 3695, 3875

Variant Vastgoed B.V. (HBB-Hoorne) Breedvast BHM B.V. (HB-Capital) Lunee Vastgoed B.V. Cobraspen groep

Pagina: 3 van 15

printdatum: 29-5-2020

2570.4-EPx4c1

Opbrengstenraming

Opdrachtgever: Gemeente Haarlem en ontwikkelaars Project: Schalkwijk Fase 2 Zuidstrook Dossier: 2570.4 Datum: 29-mei-20 Versie: 2570.4-EPx4c1 Status: Concept

Berekening Wro 6.13.1.c.3

Bro 6.2.7.a

Eenheidsprijs

Hoeveelheid

Eenheid

Subtotaal

Opbrengsten van de exploitatie Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied Uitgeefbare gronden HBB/Hoorne UItgeefbare gronden HB-Capital Uitgeefbare gronden Lunee Vastgoed B.V.

€ € €

2.809,16 3.453,38 2.065,75

5.512 m2 985 m2 5.989 m2

€ € €

Nominaal € 31.257.458 € 31.257.458

15.484.090 3.401.577 12.371.791

50% 11% 40%

1,00 1,23 0,74

6.2.7.b

Bijdragen en subsidies van derden

€

6.2.7.c

Bijdrage andere exploitaties

€

TOTAAL OPBRENGSTENRAMING

€ 31.257.458

Pagina: 4 van 15

Exploitatieplan Gewichtsfactoren Programma

5.512,00 985,00 5.989,00

Gewogen eenheden

5.512 1.211 4.404

11.127

printdatum: 29-5-2020

2570.4-EPx4c1

Residuele grondwaardeberekening Lunee Vastgoed B.V. Dossier Datum Versie Status

2570.4 29-5-2020 2570.4-R1c1 Concept

Residuele grondwaarde

Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

2,9

Type woning Sociaal

Type woning Midden tot 971

Type woning Midden tot 1300

Type woning Vrije Sector

Type woning PK

Huur Appartement 65 53 0,72 74 215 0

Huur Appartement 124 54 0,72 75 217 0

Huur Appartement 98 68 0,72 95 275 0

Huur Appartement 45 72 0,72 100 290 0

Koop Parkeren 160 25 0,85 29 84 0

Totaal (afgerond)

332 20.093 27.908 80.932 0

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo

€ €

226.632,00 4.200,00

€ €

286.776,00 4.200,00

€ €

302.400,00 4.200,00

€

22.500,00

€

73.414.416

VON-prijs (excl. btw)

21% €

€

187.299,17

€

237.004,96

€

249.917,36

€

18.595,04

€

60.673.071

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

€ € €

119.911,11 1.600,00 551,72

€ € €

151.733,33 1.600,00 551,72

€ € €

160.000,00 1.600,00 551,72

€ € €

23.200,00 800,00 275,86

€

40.650.844

Bijkomende kosten per m2 bvo per m3

14% € € €

€ € €

16.787,56 224,00 77,24

€ € €

21.242,67 224,00 77,24

€ € €

22.400,00 224,00 77,24

€ € €

3.248,00 112,00 38,62

€

5.691.118

Algemene kosten per m2 bvo per m3

4% € € €

€ € €

7.491,97 99,97 34,47

€ € €

9.480,20 99,97 34,47

€ € €

9.996,69 99,97 34,47

€ € €

743,80 25,65 8,84

€

2.426.923

Winst & Risico per m2 bvo per m3

5% € € €

€ € €

9.364,96 124,96 43,09

€ € €

11.850,25 124,96 43,09

€ € €

12.495,87 124,96 43,09

€ € €

929,75 32,06 11,06

€

3.033.654

€

1.685,51

€

2.132,81

€

2.249,01

€

297,24

€

566.783

5.219 € 180 62 22%

11.718.477

Financieringskosten Bouwtijd (maanden) Bouwrente Voorverkoop (percentage) Rente over bouwkosten Rente over bijk kst, AK, W&R Bijkomende kosten, totaal per m2 bvo per m3 % bijkomende kosten van bouwkosten Stichtingskosten (excl. btw) per m2 bvo per m3 Stichtingskosten (incl. btw)

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel

€ 18 4% 70%

18 4% 70%

€ €

€ € €

€ € € 0%

€ € € 21% €

€ €

17.640,00 0% nvt

€

1.146.600,00

per m2 gbo Totaal grondwaarde (excl. btw)

€ €

18 4% 70% 1.073,89 611,62

€ €

35.330 € 471 € 163 € 29%

18 4% 70% 1.358,88 773,93

€ €

44.706 € 471 € 163 € 29%

18 4% 70% 1.432,92 816,09

47.142 € 471 € 163 € 29%

€ € € €

155.241,10 2.071,42 714,28 187.841,73

€ € € €

196.439,26 2.071,42 714,28 237.691,50

€ € € €

207.141,57 2.071,42 714,28 250.641,30

€ €

38.790,27 32.058,07 17% nvt

€ €

49.084,50 40.565,70 17% nvt

€ €

51.758,70 42.775,78 17% nvt

€

594,11

€

594,11

€

594,11

€

3.975.200,98

€

3.975.438,62

€

1.924.910,20

Pagina: 5 van 15

€ €

€ € €

€

207,77 89,47

28.418,79 979,96 337,92 nvt

€

52.369.322

€

9.450.349

nvt -9.823,75 -53% nvt

-1.571.800,55

printdatum: 29-5-2020 modelversie: 1801

2570.4-EPx4c1

Residuele grondwaardeberekening HB-Capital Dossier Datum Versie Status

2570.4 29-5-2020 2570.4-R1c1 Concept

Residuele grondwaarde

Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

2,9

Type woning Sociaal

Type woning Midden tot 971

Type woning Midden tot 1300

Type woning Vrije Sector

Type woning PK

Huur Appartement 38 40 0,70 57 166 0

Huur Appartement 69 60 0,70 86 249 0

Huur Appartement 46 65 0,70 93 269 0

Huur Appartement 39 75 0,70 107 311 0

Koop Parkeren 56 25 0,85 29 84 0

Totaal (afgerond)

192 11.575 16.536 47.954 0

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo

€ €

258.000,00 4.300,00

€ €

279.500,00 4.300,00

€ €

322.500,00 4.300,00

€

22.500,00

€

44.496.500

VON-prijs (excl. btw)

21% €

€

213.223,14

€

230.991,74

€

266.528,93

€

18.595,04

€

36.773.967

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

€ € €

154.285,71 1.800,00 620,69

€ € €

167.142,86 1.800,00 620,69

€ € €

192.857,14 1.800,00 620,69

€ € €

21.750,00 750,00 258,62

€

27.073.714

Bijkomende kosten per m2 bvo per m3

14% € € €

€ € €

21.600,00 252,00 86,90

€ € €

23.400,00 252,00 86,90

€ € €

27.000,00 252,00 86,90

€ € €

3.045,00 105,00 36,21

€

3.790.320

Algemene kosten per m2 bvo per m3

4% € € €

€ € €

8.528,93 99,50 34,31

€ € €

9.239,67 99,50 34,31

€ € €

10.661,16 99,50 34,31

€ € €

743,80 25,65 8,84

€

1.470.959

Winst & Risico per m2 bvo per m3

5% € € €

€ € €

10.661,16 124,38 42,89

€ € €

11.549,59 124,38 42,89

€ € €

13.326,45 124,38 42,89

€ € €

929,75 32,06 11,06

€

1.838.698

€

2.123,26

€

2.300,20

€

2.654,07

€

280,56

€

371.534

4.999 € 172 59 23%

7.471.511

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel

€ 18 4% 70%

18 4% 70%

€ €

€ € €

€ € € 0%

€ € € 21% €

€ €

17.640,00 0% nvt

€

670.320,00

per m2 gbo Totaal grondwaarde (excl. btw)

€ €

18 4% 70% 1.381,74 741,52

€ €

42.913 € 501 € 173 € 28%

18 4% 70% 1.496,89 803,31

€ €

46.489 € 501 € 173 € 28%

18 4% 70% 1.727,18 926,89

53.642 € 501 € 173 € 28%

€ € € €

197.199,05 2.300,66 793,33 238.610,86

€ € € €

213.632,31 2.300,66 793,33 258.495,09

€ € € €

246.498,82 2.300,66 793,33 298.263,57

€ €

19.389,14 16.024,09 8% nvt

€ €

21.004,91 17.359,43 8% nvt

€ €

24.236,43 20.030,11 8% nvt

€

267,07

€

267,07

€

267,07

€

1.105.661,96

€

798.533,64

€

781.174,21

Pagina: 6 van 15

€ €

€ € €

€

194,79 85,78

26.749,12 922,38 318,06 nvt

€

34.545.225

€

2.899.061

nvt -8.154,08 -44% nvt

-456.628,33

printdatum: 29-5-2020 modelversie: 1801

2570.4-EPx4c1

Residuele grondwaardeberekening HBB-Hoorne Dossier Datum Versie Status

2570.4 29-5-2020 2570.4-R1c1 Concept

Residuele grondwaarde

Programma Huur- of koopwoning Type Aantal m2 gbo vormfactor m2 bvo m3 m2 kavel

2,9

Type woning Sociaal

Type woning Midden tot 971

Type woning Midden tot 1300

Type woning Vrije Sector

Type woning PK

Huur Appartement 93 53 0,72 74 215 0

Huur Appartement 167 70 0,72 97 282 0

Huur Appartement 112 70 0,72 97 282 0

Koop Appartement 93 75 0,72 104 302 0

Koop Parkeren 235 25 0,85 29 84 0

Totaal (afgerond)

465 31.471 43.710 126.759 0

Marktwaarde VON-prijs (incl. btw) per m2 gbo

€ €

294.000,00 4.200,00

€ €

294.000,00 4.200,00

€ €

315.000,00 4.200,00

€

22.500,00

€

116.608.500

VON-prijs (excl. btw)

21% €

€

242.975,21

€

242.975,21

€

260.330,58

€

18.595,04

€

96.370.661

Stichtingskosten Bouwkosten per m2 bvo per m3

€ € €

155.555,56 1.600,00 551,72

€ € €

155.555,56 1.600,00 551,72

€ € €

166.666,67 1.600,00 551,72

€ € €

23.200,00 800,00 275,86

€

64.352.000

Bijkomende kosten per m2 bvo per m3

14% € € €

€ € €

21.777,78 224,00 77,24

€ € €

21.777,78 224,00 77,24

€ € €

23.333,33 224,00 77,24

€ € €

3.248,00 112,00 38,62

€

9.009.280

Algemene kosten per m2 bvo per m3

4% € € €

€ € €

9.719,01 99,97 34,47

€ € €

9.719,01 99,97 34,47

€ € €

10.413,22 99,97 34,47

€ € €

743,80 25,65 8,84

€

3.854.826

Winst & Risico per m2 bvo per m3

5% € € €

€ € €

12.148,76 124,96 43,09

€ € €

12.148,76 124,96 43,09

€ € €

13.016,53 124,96 43,09

€ € €

929,75 32,06 11,06

€

4.818.533

€

2.186,54

€

2.186,54

€

2.342,72

€

297,24

€

897.769

5.219 € 180 62 22%

18.580.408

Per woning Grondwaarde (incl. btw) Grondwaarde (excl btw) quote per m2 kavel

€ 18 4% 70%

18 4% 70%

€ €

€ € €

€ € € 0%

€ € € 21% €

€ €

17.640,00 0% nvt

€

1.640.520,00

per m2 gbo Totaal grondwaarde (excl. btw)

€ €

18 4% 70% 1.393,11 793,42

€ €

45.832 € 471 € 163 € 29%

18 4% 70% 1.393,11 793,42

€ €

45.832 € 471 € 163 € 29%

1.492,62 850,10

201.387,64 2.071,42 714,28 243.679,04

€ € € €

201.387,64 2.071,42 714,28 243.679,04

€ €

50.320,96 41.587,57 17% nvt

€ €

50.320,96 41.587,57 17% nvt

€

594,11

€

594,11

€

594,11

€

6.961.758,57

€

4.641.172,38

€

4.143.903,91

€

€ €

49.106 € 471 € 163 € 29%

€ € € €

Pagina: 7 van 15

€ € €

18 4% 70%

215.772,47 2.071,42 714,28 nvt

nvt 44.558,11 17% nvt

€ € €

€

207,77 89,47

28.418,79 979,96 337,92 nvt

€

82.932.408

€

15.078.773

nvt -9.823,75 -53% nvt

-2.308.582,06

printdatum: 29-5-2020 modelversie: 1801

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14305700/3