Bijlage A4 Doelgroepen op de Haarlemse woningmarkt op basis van het WiMRA 2023, ECDW, 2025

Doelgroepen op de Haarlemse woningmarkt op basis van WiMRA 2023 Vraag, aanbod, verschil tussen vraag en aanbod en slaagkansen 27 februari 2025 Jan Kersloot ECDW

Inhoudsopgave 0.

Inhoud en conclusies

3

1.

Inleiding

9

2.

Doelgroep naar leeftijd

10

3.

Doelgroep naar huishoudenstype

12

4.

Doelgroep naar inkomen

14

5.

Gevoeligheidsanalyse: meer vraag starters

16

6.

Bijlage 1: over de methode

18

7.

Bijlage 2: berekenings- en schattingswijze van de gegevens

19

2

0.

Inhoud en conclusies Welke doelgroepen oefenen een vraag uit op de Haarlemse woningmarkt en in welke mate kunnen doelgroepen gebruik maken van het aanbod van woningen; bij welke doelgroep is het verschil tussen vraag en aanbod groter en waar is dat kleiner? Is er een verschil in slaagkansen tussen doelgroepen? Om deze vragen te kunnen beantwoorden is er gewerkt met het WiMRA-2023bestand (zie voor een toelichting bij dit onderzoek: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023 - metropoolregioamsterdam). Tabel 0.1 geeft een samenvattend overzicht van de kerngegevens in dit onderzoek (waarmee is gerekend) die hieronder verder wordt besproken. Tabel 0.1 Samenvattend overzicht vraag, aanbod en slaagkansen, Haarlem, 2023, zie tekst abs. % Vraag doorstromers MRA, inclusief Haarlem 19.540 59% Vraag starters MRA 5.230 16% Vraag starters van buiten de MRA 920 3% Vraag vestigers van buiten de MRA 3.110 9% Vraag buitenlanders 4.330 13% Vraag totaal (afgerond op honderdtal) 33.100 100% Aanbod totaal (2021+2022; afgerond op honderdtal)

13.100

Verschil tussen vraag en aanbod (indicatie tekort)

20.000

Gemiddelde slaagkans (aanbod/vraag)

39%

Slaagkansen per doelgroep: 18-22 jaar 23-27 jaar 28-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ jaar

18% 43% 51% 36% 35% 54% 47% 13%

alleenwonend stel zonder kinderen eenoudergezin stel met kinderen

32% 49% 35% 46%

tot €44.035 (EU-grens) €44.035 tot €66.053 (1,5x modaal) €66.053 tot €88.070 (2x modaal) €88.070 en meer

31% 35% 45% 52%

3

De cijfers in dit rapport hebben betrekking op de totale vraag naar woningen in Haarlem en het totale aanbod van woningen in Haarlem, alsmede het saldo van het verschil tussen vraag en aanbod (een indicatie van de actuele vraagdruk). De cijfers worden per doelgroep naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen gepresenteerd, inclusief cijfers over de slaagkans (percentage van het aanbod in de totale vraag) per doelgroep. De vraag in dit rapport is gebaseerd op het criterium: 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen'. Over de methode: De in dit rapport gebruikte methode is in belangrijke mate gebaseerd op de werkwijze die in het hoofdrapport van het WiMRA 2023 wordt gepresenteerd op p. 91 (zie: Wonen in de Metropoolregio 2023). De vraag heeft betrekking op het criterium 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen'. Zie verder de toelichting over de methode in 6 (bijlage 1). 25% van de omvang van de totale vraag, die van de vestigers en starters van buiten de MRA en de buitenlanders is geschat. Daarvoor zijn bruikbare en solide aannames gemaakt (zie de toelichting in 7, bijlage 2). NB: Het begrip slaagkans in dit rapport (aanbod/vraag) heeft niet betrekking op de context van de toewijzing van sociale huurwoningen.

Het gaat in dit rapport namelijk over de slaagkans van alle woningen (tezamen), dus: sociale huurwoningen van corporaties + vrije sector woningen van corporaties + particuliere huurwoningen + koopwoningen. Totale vraag Op basis van het criterium: 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen' bedraagt de totale vraag anno 2023 33.100. Het gaat om de gehele Nederlandse vraag (doorstromers+ starters) alsmede de vraag van buitenlanders. 75% van de totale vraag heeft betrekking op de in WiMRA 2023 gepeilde vraag van doorstromers en starters in de MRA, inclusief Haarlem, die een woning in Haarlem willen (respectievelijk 59% doorstromers + 16% starters=75%). De overige 25% is geschat (zie toelichting in 7, bijlage 2) en heeft betrekking op vestiging van doorstromers uit de rest van Nederland (van buiten de MRA) + vestiging vanuit het buitenland + Nederlandse starters van buiten de MRA . Aanbod (recent betrokken woningen in 2021+2022) Het woningaanbod in Haarlem is gemeten via het aantal recent betrokken woningen; in 2021+2022 hebben 13.100 huishoudens - na een verhuizing - een woning betrokken in Haarlem. Zij vormen in dit rapport het recente aanbod van woningen in Haarlem. 64% betreft een doorstromer binnen de MRA, 10% een doorstromer vanuit overig Nederland, 14% een Nederlandse starter (MRA+van buiten de MRA) en 13% is een vestiger vanuit het buitenland.

De recent gevestigden (in 2021+2022) hebben 4.440 koopwoningen betrokken en eveneens 4.440 vrije sector huurwoningen. Het aantal sociale huurwoningen van corporaties dat volgens het WiMRA 2023 is betrokken betreft 2.660 woningen (overig corporaties: 420). Zie verder afbeelding 0.1.

4

Afbeelding 0.1 Recent betrokken woningen naar eigendomssector, Haarlem, abs., 2021+2022, bron: WiMRA 2023 koopwoning

4440

vrije sector huur, particulier

4440

sociale huur, corporatie

2660

sociale huur, particulier

940

vrije sector huur, corporatie

380

particulier, huur onbekend

180

corporatie, huur onbekend

40 0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

Verschil tussen vraag en aanbod (totaal) Het verschil tussen de vraag op basis van het criterium 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen' (33.100) en het recente aanbod in Haarlem (13.100) bedraagt 20.000; deze omvang is een indicatie van de actuele vraagdruk op basis van het criterium 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen' en een meting van het aanbod via de recent betrokken woningen in 2021+2022. Het tekort impliceert het hoofdpatroon van een totale vraag die het aanbod ruimschoots (circa 2,5 keer) overtreft. Dit verschil is niet gelijkmatig verdeeld over de verschillende doelgroepen (zie toelichting hieronder). Verschil tussen vraag en aanbod naar leeftijd Het valt op dat de bulk van het verschil tussen vraag en aanbod betrekking heeft op huishoudens tot 45 jaar (70%). Tegelijkertijd geldt: ook in de leeftijdsgroepen vanaf 45 jaar, met een aandeel van 30%, is er steeds een positief verschil tussen vraag en aanbod (een situatie van krapte). De jongeren tot en met 27 jaar hebben een aandeel van 30% in het totale tekort. Het aandeel van 28-34-jarigen en 35-44-jarigen is respectievelijk 17% en 24%. De onderscheiden leeftijdscategorieën van 45 jaar en ouder hebben een kleiner aandeel in het tekort: 45-54-jarigen: 15%; 55-64-jarigen: 6%; 65-74-jarigen: 4% en 75-plussers: 5% (zie afbeelding 2.2).

Verschil tussen vraag en aanbod naar samenstelling van het huishouden Het valt op dat de verhouding alleenstaand/meerpersoons bij het verschil tussen vraag en aanbod ongeveer 50/50 is en dat het totale aandeel van de gezinnen (stellen met kinderen+eenoudergezinnen) en stellen zonder kinderen ongeveer van dezelfde orde van grootte is: 25% versus 22%. 53% heeft betrekking op alleenwonenden, 22% op stellen met kinderen, 16% op stellen zonder kinderen, 9% op eenoudergezinnen en overig: 1%. Zie afbeelding 3.2. Verschil tussen vraag en aanbod naar inkomen van het huishouden Het valt op dat het grootste verschil tussen vraag en aanbod zich voordoet bij de laagste inkomens+de middeninkomens: respectievelijk 48%+19%=67% (hogere inkomens: 33%). 48% daarvan heeft betrekking op huishoudens met de laagste inkomens (tot de EU-grens). 33% betreft een hoger inkomen vanaf 1,5x modaal; 10% vanaf 1,5x modaal tot 2x modaal en 23% 2x

5

modaal en meer. 19% betreft een middeninkomen vanaf de EU-grens tot 1,5x modaal. Zie afbeelding 4.2. Slaagkans totaal De slaagkans is gedefinieerd als het percentage van het aanbod in de totale vraag. De gemiddelde slaagkans - in de context van de werkwijze in dit rapport - is 39%. Dit impliceert dus dat een ruime meerderheid (61%) geen kans heeft gezien om de wens beslist te willen verhuizen binnen twee jaar te realiseren. Dat illustreert de context van de krapte waarbinnen de Haarlemse woningmarkt functioneert. Slaagkansen naar leeftijd De jongeren (tot en met 27 jaar) en de alleroudsten (75+), alsmede enkele leeftijdsgroepen hiertussen (35-44 jaar en 45-54 jaar), hebben de laagste kans van slagen om een woning te kunnen bemachtigen. 75-plussers (13%), 18-22-jarigen (18%), 35-44-jarigen (36%) en 45-54-jarigen (35%) hebben de laagste slaagkans met een waarde onder de gemiddelde slaagkans van 39%. 28-34-jarigen (51%), 55-64-jarigen (54%) en 65-74-jarigen (47%) hebben de hoogste slaagkans met een waarde die het meest boven het gemiddelde van 39% ligt. De 23-27-jarigen (43%) nemen meer een positie tussen beide genoemde groepen met de laagste en hoogste slaagkansen in (zie afbeelding 2.3). De vraag van starters heeft meestal betrekking op jongeren onder de 28 jaar.

Als ook een belangrijk deel van de potentiële vraag van starters (zij die misschien binnen twee jaar naar Haarlem willen verhuizen) in de beschouwing wordt betrokken dan zal de slaagkans van 18-22-jarigen en 23-27jarigen (nog) lager zijn dan hierboven is aangegeven (zie toelichting hieronder). Slaagkansen naar samenstelling van het huishouden Stellen zonder kinderen en stellen met kinderen hebben een hogere slaagkans dan gemiddeld: respectievelijk 49% en 46%. Eenoudergezinnen (35%) en alleenwonenden (32%) hebben een lagere slaagkans ten opzichte van het gemiddelde van 39%. Zie afbeelding 3.3. Slaagkansen naar inkomen De slaagkans loopt op naarmate het inkomen hoger is. Hogere inkomens hebben een hogere slaagkans dan gemiddeld: respectievelijk 52% en 45%. voor inkomens vanaf 2x modaal en inkomens vanaf 1,5x modaal tot 2x modaal. De laagste inkomens en de middeninkomens hebben een lagere slaagkans ten opzichte van het gemiddelde van 39%: respectievelijk 31% en 35%. Zie afbeelding 4.3. Gevoeligheidsanalyse: meer vraag van starters Er is nog een groot vraagpotentieel onder starters (zij die misschien binnen twee jaar naar Haarlem willen verhuizen) en ook hun vraag kan voor het functioneren van de woningmarkt van belang zijn. Met de ontwikkelde berekenings- en schattingswijze kan het effect van meer vraag van starters worden gesimuleerd.

Door de vraag van starters in een simulatie te laten toenemen neemt het algehele tekort in dezelfde orde van grootte (verder) toe en daalt de gemiddelde slaagkans. Bij sommige doelgroepen neemt de slaagkans meer dan gemiddeld af in deze simulatie: bij 18-27jarigen, de laagste inkomensgroep en de middeninkomens, de alleenstaanden en de stellen zonder kinderen: door meer vraag van starters krijgen deze groepen het dus meer dan gemiddeld moeilijker om een woning te kunnen bemachtigen in Haarlem (zie 5).

6

Resumé en (eventuele) beleidseffecten De gemiddelde slaagkans op basis van de criteria in dit rapport is 39%. Dit betekent dat een ruime meerderheid (61%) geen kans heeft gezien om de wens beslist naar Haarlem te willen verhuizen binnen twee jaar te realiseren. Dat illustreert de context van de grote krapte waarbinnen de Haarlemse woningmarkt functioneert. Deze krapte komt bij elke doelgroep naar voren. De indicatoren van de slaagkansen naar inkomen geven een krachtig beeld van de verschillen tussen doelgroepen op de Haarlemse woningmarkt: de slaagkans neemt duidelijk toe naarmate het inkomen hoger is (zie afbeelding 0.2).

Afbeelding 0.2 Slaagkans naar inkomen: recente aanbod van woningen (in 2021+2022) in percentage van de totale vraag in 2023 60%

52% 45%

50% 40%

31%

35%

30% 20% 10% 0% tot €44.035 (EU-grens)

€44.035 tot €66.053 (1,5x modaal)

€66.053 tot €88.070 (2x modaal)

€88.070 en meer

Dit vertrekpunt maakt ook duidelijk dat huishoudens die veelal een dubbel inkomen zullen hebben (stellen zonder kinderen en stellen met kinderen) ook de hoogste slaagkans hebben, beduidend hoger dan alleenwonenden en eenoudergezinnen. Zie afbeelding 3.3 met een overzicht van de verschillen in slaagkans naar huishoudenstype. Dit geeft het beeld dat huishoudens steeds beter voor zichzelf (op de markt) kunnen zorgen naarmate het inkomen hoger is, alhoewel de woningbehoefte steeds wel het beschikbare aanbod blijft overtreffen (ook voor de hogere inkomensgroepen geldt een situatie van krapte). Dit geeft tevens het beeld dat huishoudens minder goed voor zichzelf kunnen zorgen (op de markt) naarmate het inkomen lager is. Huishoudens met lagere inkomens vormen tevens de grootste groep in het tekort: bijna de helft (48%) heeft een inkomen tot de EU-grens en 19% heeft een middeninkomen (hogere inkomens: 33%). Dat hogere inkomens een kleiner aandeel in het tekort hebben hangt uiteraard ook samen met de hogere kans van slagen naarmate het inkomen hoger is (er is dan meer potentie om tekorten te kunnen wegwerken; dat gegeven neemt de totale schaarste echter niet weg). Dit patroon kan als een rechtvaardiging worden gezien bij een beleidskeuze om (ook in de toekomst) te blijven zorgen voor het aanbod van goedkope en betaalbare woningen (buiten de marktwerking om).

Afgemeten aan het niveau van de slaagkans naar leeftijd (zie afbeelding 0.3) zou beleidsmatig het grootste accent gelegd kunnen worden bij jongeren tot 28 jaar en 75-plussers; groepen die aan het begin en aan het einde van hun wooncarrière staan. Zij hebben namelijk de laagste kans van slagen op de woningmarkt. Daarbij is de slaagkans van jongeren ook gevoelig voor een extra potentieel

7

waarmee in een gevoeligheidsanalyse is gerekend, een groep die misschien binnen twee jaar naar Haarlem wil verhuizen (uiteindelijk willen alle verhuisgeneigde jongeren uiteraard een keer starten op de woningmarkt). De slaagkans van jongeren tot 28 jaar wordt (nog) lager als een belangrijk deel van die extra vraag in de beschouwing wordt betrokken (zie de toelichting in 5). Dit beeld van de jongeren, en de gevoeligheidsanalyse van hen, is ook een betekenisvolle context voor de vraag naar studentenwoningen (van jongeren): dit voltrekt zich namelijk tegen de achtergrond van een relatief grote (potentiële) schaarste aan woningen voor jongeren.

Afbeelding 0.3 Slaagkans naar leeftijd: recente aanbod van woningen (in 2021+2022) in percentage van de totale vraag in 2023 60%

54%

51%

50%

47%

43% 36%

40%

35%

30% 20%

18%

13%

10% 0% 18-22

23-27

28-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

35-54-jarigen hebben niet de hoogste slaagkans (onder het gemiddelde) en dat geldt in mindere mate ook voor 65-74-jarigen (met een niveau van slagen dat lager is dan 28-34-jarigen en 55-64jarigen; zie afbeelding 0.3). Met name bij deze groepen lijkt bouwen voor de doorstroming een bruikbaar aanknopingspunt te kunnen zijn: het draagt direct bij aan het verminderen van tekorten bij deze leeftijdsgroepen waar de schaarste naar verhouding groot is en het kan in indirecte zin (via doorstroming) bijdragen aan het verminderen van tekorten (bij jongeren). Gezien het overheersende inkomensniveau bij de tekorten (69% tot en met een middeninkomen; 31% hogere inkomens; zie afbeelding 4.2) lijkt een accent op de sociale huursector daarbij meer voor de hand te liggen dan een accent op de koopsector of de vrije huursector. Het valt op dat de verhouding alleenstaand/meerpersoons bij het verschil tussen vraag en aanbod ongeveer 50/50 is. Met de vertegenwoordiging van ongeveer de helft van alleenstaanden in het tekort is er dus een ruime potentie om het tekort te kunnen huisvesten in kleinere (de kleinste) woningen. Voor de andere helft van het tekort (meerpersoonshuishoudens) zal dit woningaanbod echter hoogstwaarschijnlijk minder geschikt zijn. Indien het motto vraaggericht bouwen zou zijn, impliceert dat dus zowel het voorzien in aanbod van kleinere (de kleinste) als grotere woningen.

Disclaimer: de cijfers in dit rapport zijn gebaseerd op steekproefonderzoek en 25% van de omvang van de vraag is gebaseerd op schattingen. Daarvoor zijn bruikbare en solide aannames gemaakt (zie de toelichting in 7, bijlage 2). De betekenis van de cijfers in dit rapport ligt niet bij de exacte waardes: een gepresenteerde waarde kan hoger of lager zijn dan in werkelijkheid/in statistische zin met allemaal bekende populatiecijfers. De betekenis van de cijfers in dit rapport ligt vooral bij de duidelijke patronen (grotere structurele verschillen) die in het materiaal naar voren zijn gekomen.

8

1.

Inleiding Welke doelgroepen oefenen een vraag uit op de Haarlemse woningmarkt en in welke mate kunnen doelgroepen gebruik maken van het aanbod van woningen; bij welke doelgroep is het verschil tussen vraag en aanbod groter en waar is dat kleiner? Is er een verschil in slaagkansen tussen doelgroepen? Om deze vragen te kunnen beantwoorden is er gewerkt met het WiMRA-2023-bestand (zie voor een toelichting van dit onderzoek: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2023 metropoolregioamsterdam). De cijfers in dit rapport hebben betrekking op de totale vraag naar woningen in Haarlem en het totale aanbod van woningen in Haarlem, alsmede het saldo van het verschil tussen vraag en aanbod (een indicatie van de actuele vraagdruk). De cijfers worden per doelgroep naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen gepresenteerd, inclusief cijfers over de slaagkans (percentage van het aanbod in de totale vraag) per doelgroep. De vraag in dit rapport is gebaseerd op het criterium: 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen'. Over de methode: De in dit rapport gebruikte methode is in belangrijke mate gebaseerd op de werkwijze die in het hoofdrapport van het WiMRA 2023 wordt gepresenteerd op p. 91 (zie: Wonen in de Metropoolregio 2023). De vraag heeft betrekking op het criterium 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen'.

Zie verder de toelichting over de methode in 6 (bijlage 1). 25% van de omvang van de totale vraag, die van de vestigers en starters van buiten de MRA en de buitenlanders is geschat. Daarvoor zijn bruikbare en solide aannames gemaakt (zie de toelichting in 7, bijlage 2). Achtereenvolgens wordt ingegaan op: -Doelgroep naar leeftijd (2); -Doelgroep naar huishoudenstype (3); -Doelgroep naar inkomen (4); -Gevoeligheidsanalyse: meer vraag van starters (5).

In bijlage 1 (6) staat meer informatie over de gehanteerde methode in dit onderzoek. In bijlage 2 (7) wordt de berekenings- en schattingswijze van dit onderzoek nader toegelicht.

9

2.

Doelgroep naar leeftijd Afbeelding 2.1 De totale vraag naar een woning in Haarlem naar leeftijd, %, 2023 (zie toelichting in 0) 25

23 21

20

17 14

15 10 10

8 5

5

3

0 18-22

23-27

28-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

De totale vraag naar een woning in Haarlem is 33.100 in 2023 (zie toelichting in 0). Het leeuwendeel van deze vraag heeft betrekking 18-44-jarigen: 70%; 45-plussers: 30%. De jongeren tot en met 27 jaar hebben een aandeel van 27% in de totale vraag, Het aandeel van 28-34-jarigen en 35-44-jarigen is respectievelijk 21% en 23%. De onderscheiden leeftijdscategorieën van 45 jaar en ouder hebben een kleiner aandeel in de totale vraag: 45-54jarigen: 14%; 55-64-jarigen: 8%; 65-74-jarigen: 5% en 75-plussers: 3% (zie afbeelding 2.1). Het verschil tussen de totale vraag en het totale recent aanbod is 20.000 woningen (zie toelichting in 0). Een tekort komt bij elke leeftijdsgroep naar voren. Het grootste deel van het tekort heeft betrekking 18-44-jarigen: 70%; 45-plussers: 30% (zie afbeelding 2.2)

Afbeelding 2.2 Indicatie actuele vraagdruk: vraag naar een woning in Haarlem (2023) minus het recente aanbod van woningen in Haarlem (2021+2022) naar leeftijd, %, zie toelichting in 0 30 24

25 20 15

14

16

17 15

10

6

5

4

5

65-74

75+

0 18-22

23-27

28-34

35-44

45-54

55-64

10

De jongeren tot en met 27 jaar hebben een aandeel van 30% in het totale tekort. Het aandeel van 28-34-jarigen en 35-44-jarigen is respectievelijk 17% en 24%. De onderscheiden leeftijdscategorieën van 45 jaar en ouder hebben een kleiner aandeel in het tekort: 45-54-jarigen: 15%; 55-64-jarigen: 6%; 65-74-jarigen: 4% en 75-plussers: 5% (zie afbeelding 2.2). De slaagkans is gedefinieerd als het percentage van het aanbod (de recent betrokken woningen in 2021+2022) in de totale vraag. De gemiddelde slaagkans is 39% (zie de toelichting in 0). 75-plussers (13%), 18-22-jarigen (18%), 35-44-jarigen (36%) en 45-54-jarigen (35%) hebben de laagste slaagkans met een waarde onder de gemiddelde slaagkans van 39%. 28-34-jarigen (51%), 55-64-jarigen (54%) en 65-74-jarigen (47%) hebben de hoogste slaagkans met een waarde die het meest boven het gemiddelde van 39% ligt. De 23-27-jarigen (43%) nemen meer een positie tussen beide genoemde groepen met de laagste en hoogste slaagkansen in (zie afbeelding 2.3).

Afbeelding 2.3 Slaagkans naar leeftijd: recente aanbod van woningen (in 2021+2022) in percentage van de totale vraag in 2023, zie toelichting in 0 60%

54%

51%

47%

50% 43% 40%

36%

35%

30% 20%

18% 13%

10% 0% 18-22

23-27

28-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

11

3.

Doelgroep naar huishoudenstype Afbeelding 3.1 De totale vraag naar een woning in Haarlem naar huishoudenstype, %, 2023 (zie toelichting in 0) 50

47

40 26

30

18

20 8

10

2

0 alleenwonend

stel zonder kinderen

eenoudergezin

stel met kinderen

overig

Afbeelding 3.2 Indicatie actuele vraagdruk: vraag naar een woning in Haarlem (2023) minus het recente aanbod van woningen in Haarlem (2021+2022) naar huishoudenstype, % (zie toelichting in 0) 60

53

40 22 20

16 9 1

0 alleenwonend

stel zonder kinderen

eenoudergezin

stel met kinderen

overig

De totale vraag van 33.100 (zie toelichting in 0) bestaat voor 47% uit alleenwonenden. De vraag van grotere huishoudens, de niet-alleenwonenden, betreft 53%; stellen zonder kinderen: 26% stellen zonder kinderen, stellen met kinderen: 18%,, eenoudergezinnen: 8% en overig: 2%. Zie afbeelding 3.1. In totaal is het verschil tussen de totale vraag en het totale aantal recent betrokken woningen 20.000 woningen (zie toelichting in 0). 53% daarvan heeft betrekking op alleenwonenden, 16% op stellen met kinderen, 22% op stellen zonder kinderen, 9% op eenoudergezinnen en overig: 1%. Zie afbeelding 3.2.

12

Afbeelding 3.3 Slaagkans naar huishoudenstype: recente aanbod van woningen (in 2021+2022) in percentage van de totale vraag in 2023 (zie toelichting in 0) 60% 49%

50% 40%

46% 35%

32%

30% 20% 10% 0% alleenwonend

stel zonder kinderen

eenoudergezin

stel met kinderen

De slaagkans is gedefinieerd als het percentage van het aanbod (de recent betrokken woningen in 2021+2022) in de totale vraag. De gemiddelde slaagkans is 39% (zie toelichting in 0). Stellen zonder kinderen en stellen met kinderen hebben een hogere slaagkans dan gemiddeld: respectievelijk 49% en 46%. Eenoudergezinnen (35%) en alleenwonenden (32%) hebben een lagere slaagkans ten opzichte van het gemiddelde van 39%.

13

4.

Doelgroep naar inkomen Afbeelding 4.1 De totale vraag naar een woning in Haarlem naar inkomen, %, 2023 (zie toelichting in 0) 45

42

40 35

30

30 25 17

20 15

11

10 5 0 tot €44.035 (EU-grens)

€44.035 tot €66.053 (1,5x €66.053 tot €88.070 (2x modaal) modaal)

€88.070 en meer

Afbeelding 4.2 Indicatie actuele vraagdruk: vraag naar een woning in Haarlem (2023) minus het recente aanbod van woningen in Haarlem (2021+2022) naar inkomen, % (zie toelichting in 0) 60 50

48

40 30

23 19

20

10 10 0 tot €44.035 (EU-grens)

€44.035 tot €66.053 (1,5x €66.053 tot €88.070 (2x modaal) modaal)

€88.070 en meer

De totale vraag van 33.100 (zie toelichting in 0) bestaat voor 42% uit huishoudens met de laagste inkomens (tot de EU-grens). Min of meer gespiegeld daaraan: 41% betreft een hoger inkomen vanaf 1,5x modaal; 11% vanaf 1,5x modaal tot 2x modaal en 30% 2x modaal en meer. 17% betreft een middeninkomen vanaf de EU-grens tot 1,5x modaal. Zie afbeelding 4.1.

14

In totaal is het verschil tussen de totale vraag en het totale aantal recent betrokken woningen 20.000 woningen (zie toelichting in 0). 48% daarvan heeft betrekking op huishoudens met de laagste inkomens (tot de EU-grens). 33% betreft een hoger inkomen vanaf 1,5x modaal; 10% vanaf 1,5x modaal tot 2x modaal en 23% 2x modaal en meer. 19% betreft een middeninkomen vanaf de EU-grens tot 1,5x modaal. Zie afbeelding 4.2. De slaagkans is gedefinieerd als het percentage van het aanbod (de recent betrokken woningen in 2021+2022) in de totale vraag. De gemiddelde slaagkans is 39% (zie toelichting in 0). De slaagkans naar inkomen loopt op naarmate het inkomen hoger is. Hogere inkomens hebben een hogere slaagkans dan gemiddeld: respectievelijk 52% en 45%. voor inkomens vanaf 2x modaal en inkomens vanaf 1,5x modaal tot 2x modaal. De laagste inkomens en de middeninkomens hebben een lagere slaagkans ten opzichte van het gemiddelde van 39%: respectievelijk 31% en 35%. Zie afbeelding 4.3.

Afbeelding 4.3 Slaagkans naar inkomen: recente aanbod van woningen (in 2021+2022) in percentage van de totale vraag in 2023 (zie toelichting in 0) 60%

52% 45%

50% 40%

31%

35%

30% 20% 10% 0% tot €44.035 (EU-grens) €44.035 tot €66.053 (1,5x €66.053 tot €88.070 (2x modaal) modaal)

€88.070 en meer

15

5.

Gevoeligheidsanalyse: meer vraag starters Er is nog een groot vraagpotentieel onder starters (zij die misschien binnen twee jaar naar Haarlem willen verhuizen) en ook hun vraag kan voor het functioneren van de woningmarkt van belang zijn (uiteindelijk willen alle verhuisgeneigde jongeren uiteraard een keer starten op de woningmarkt). Met de ontwikkelde berekenings- en schattingswijze kan het effect van meer vraag van starters worden gesimuleerd. Er is een startersscenario doorgerekend. Daarbij is - arbitrair gekozen- de vraag van starters 4.330 hoger verondersteld dan waarmee is gerekend (6.150) in dit rapport (de extra vraag van 4.330 omvat goeddeels de potentiële vraag die er nog is onder de starters; zie toelichting in bijlage 2 in 7). In totaal wordt in dit hoofdstuk dus gerekend met een vraag van starters van 10.480 (6.150+4.330). Het resultaat is dat het algehele tekort in dezelfde orde van grootte als de extra vraag (verder) toeneemt. Met bijgevolg een daling van de slaagkans van gemiddeld 39% naar gemiddeld 35%: dus een algehele afname van de kans om een woning te kunnen bemachtigen. Bij sommige doelgroepen neemt de slaagkans meer dan 4% af in de simulatie.

In het startersscenario zien we een algehele vermindering van de slaagkans van meer dan 4% bij: 18-27jarigen, de laagste inkomensgroep en de middeninkomens, de alleenstaanden en de stellen zonder kinderen: door meer vraag van starters krijgen deze groepen het dus meer dan gemiddeld moeilijker om een woning te kunnen bemachtigen in Haarlem (zie de afbeelding 5.1 tot en met 5.3).

Tabel 5.1 Effect van een startersscenario op de slaagkans naar leeftijd (zie toelichting tekst) 0%

0%

0%

0%

0% -1%

-2% -3%

-4%

-4% -6% -6% -8% -10% -12% 18-22

-11% 23-27

28-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

totaal

slaagkans extra starters

16

Tabel 5.2 Effect van een startersscenario op de slaagkans naar huishoudenstype (zie toelichting tekst) 0% -1% -1%

-2%

-2%

-3% -4%

-4%

-5% -6%

-5% -6%

-7% alleenwonend

stel zonder kinderen

eenoudergezin

stel met kinderen

totaal

slaagkans extra starters

Tabel 5.3 Effect van een startersscenario op de slaagkans naar inkomen (zie toelichting tekst) 0% -1% -1%

-2%

-2%

-3% -4%

-4%

-5% -6%

-5% -6%

-7% tot €44.035 (EUgrens)

€44.035 tot €66.053 €66.053 tot €88.070 (1,5x modaal) (2x modaal)

€88.070 en meer

totaal

slaagkans extra starters

17

6.

Bijlage 1: over de methode De in dit rapport gebruikte methode is ontleend en in belangrijke mate gebaseerd op de werkwijze die in het hoofdrapport van het WiMRA 2023 wordt gepresenteerd op p. 91 (zie: Wonen in de Metropoolregio 2023). Om het recente woningaanbod in Haarlem te schatten, wordt uitgegaan van het aantal recent in Haarlem betrokken woningen (periode 2021-2022; dat kan worden ontleend aan WiMRA 2023). De woningvraag van doorstromers vanuit de MRA, inclusief Haarlem, naar een woning in Haarlem wordt bepaald op basis van het aantal huishoudens in de MRA die in het WiMRA 2023 hebben aangegeven beslist naar Haarlem te willen verhuizen binnen twee jaar. Ook de vraag van starters in de MRA die beslist in Haarlem willen wonen binnen twee jaar is (grotendeels) gebaseerd op een inventarisatie in het WiMRA 2023. De Nederlandse vraag van vestigers en starters van buiten de MRA en die van buitenlanders, die beslist in Haarlem willen wonen binnen twee jaar, is geschat. Zie verder de toelichting in 7, bijlage 2. Door het saldo van vraag en aanbod te berekenen ontstaat een indicatie van de actuele vraagdruk (op basis van de criteria van de gehanteerde werkwijze in dit rapport). De cijfers in dit rapport worden gepresenteerd voor doelgroepen naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen. Voor die groepen worden tevens slaagkansen gepresenteerd.

De slaagkans is gedefinieerd als het percentage van het aanbod in de totale vraag. De vraag in dit rapport is dus gebaseerd op het criterium: 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen' (de huishoudens die dat misschien willen zijn buiten beschouwing gelaten). 75% van de totale vraag, die van de potentiële doorstromers in de MRA en de starters binnen de MRA, kan rechtstreeks worden ontleend aan het WiMRA 2023. De overige 25% (vestigers, inclusief starters, van buiten de MRA en vestigers uit het buitenland) is - met WiMRA 2023 als basis geschat. Ook is voor 41% van de vraag (die van de niet-doorstromers binnen de MRA) de huishoudenssamenstelling en het inkomen geschat. Daarvoor zijn bruikbare en solide aannames gemaakt (zie verder de toelichting in 7, bijlage 2).

18

7.

Bijlage 2: berekenings- en schattingswijze van de gegevens In dit rapport gaat het bij de totale vraag om het criterium 'wil beslist binnen twee jaar naar Haarlem verhuizen'. De berekenings- en schattingswijze van die omvang van de vraag is gebaseerd op de leeftijdsspecifieke vraag (in acht klassen) van de verschillende groepen die een vraag naar een woningen in Haarlem uitoefenen (doorstromers in de MRA, starters in de MRA, starters van buiten de MRA, Nederlandse vestigers (van buiten de MRA) en buitenlanders. Door de leeftijdsspecifieke vraag van elk van deze groepen op te tellen ontstaat een beeld van het totaal van de leeftijdsspecifieke vraag en de omvang van de totale vraag (sommeren over de leeftijdsgroepen). Door ook het aanbod leeftijdsspecifiek te bepalen is het tevens mogelijk om een leeftijdsspecifiek verschil tussen vraag en aanbod en leeftijdsspecifieke slagingskansen te berekenen. 16% van de totale vraag is gebaseerd op een in WiMRA 2023 geregistreerde omvang van de vraag van starters (informatie over inwonende kinderen die is verstrekt door de ouders). Het gaat om de inwonende kinderen in de MRA die binnen twee jaar het huis uit willen en in Haarlem willen wonen. Van die groep is een schatting gemaakt van degene die beslist binnen twee jaar naar Haarlem willen verhuizen. Ook is het aantal starters van buiten de MRA geschat.

Er blijken in 2023 6.090 inwonende kinderen in de MRA te zijn die binnen twee jaar naar Haarlem willen verhuizen. Dit zijn de kinderen die het snelst het huis uit willen. Er zijn daarnaast ook huishoudens in de MRA met meer dan één thuiswonende kinderen die binnen twee jaar het huis uit willen en de woningbehoefte van hen is niet gepeild. De omvang van die groep is echter wel bekend en hun woningbehoefte kan dan worden geraamd door de wel bekende woningbehoefte te gebruiken (6,5% van de inwonende kinderen in de MRA die het snels het uit willen, willen in Haarlem wonen). Op basis hiervan is de extra behoefte van de overige inwonende kinderen (die niet het snelst het huis uit willen) 4.610 en dat brengt de totale vraag op 10.700 (6.090+4.610). Van die groep is verondersteld dat de helft 'beslist binnen twee jaar wil verhuizen'. Dan resulteert een besliste vraag van 5.350. Deze vraag is echter nog exclusief de vraag van starters buiten de MRA. Om de omvang van die groep te kunnen bepalen is gewerkt met een verhoudingsgetal van het aandeel starters bij gerealiseerde verhuizingen (vanaf 2015): dan blijkt dat 85% van de verhuisde starters naar Haarlem uit de MRA komt en 15% van buiten de MRA. Door het totaal van de besliste vraag in de MRA (5.350) hiermee op te hogen, bedraagt het totaal van de(deels geraamde) besliste vraag van starters 6.150.

De leeftijd van de potentiële starters is ontleend aan het WiMRA 2023: van het kind dat het snelst het huis uit wil is de leeftijd genoteerd. Die leeftijdsopbouw is ook gebruikt voor de potentiële starters die van buiten de MRA komen en voor de kinderen in huishoudens in de MRA waar twee of meer kinderen wonen die naar Haarlem willen verhuizen (in de opzet van het WiMRA is uitsluitend van het kind dat het snelst uit huis wil de leeftijd geregistreerd). Rest nog de vraag van vestigers van buiten de MRA en de buitenlandse vraag. Een peiling van die behoefte valt (uiteraard) buiten het kader van WiMRA 2023; de WiMRA-enquête heeft immers op het grondgebied van de MRA betrekking. Om deze vraag ook te kunnen verdisconteren is gewerkt met de omvang van de gerealiseerde verhuizingen van deze groepen naar Haarlem in 2021+2022 (dat kan wel aan WiMRA 2023 worden ontleend). Die omvang is leeftijdsspecifiek opgehoogd om tot een indicatie van de vraag te kunnen komen. De ophoging is gebaseerd op de gedachte om deze groepen ook als doorstromers te beschouwen en gebruik te maken van de (wel) bekende leeftijdsspecifieke verhouding tussen recent aanbod en vraag van potentiële doorstromers in de

19

MRA. Dit resulteert in een geschatte buitenlandse vraag van 4.330 en een geschatte vraag van vestigers van buiten de MRA van 3.110. Tezamen 22% van de totale vraag (tezamen met de geschatte 3% van de vraag van starters van buiten de MRA is de omvang van de totale geschatte vraag dan 25%; de rest is dus op een woningbehoeftepeiling in WiMRA 2023 gebaseerd). Om de exercitie in bovenstaande alinea voor vestigers van buiten de MRA en buitenlanders te kunnen uitvoeren was ook informatie van de leeftijdsopbouw nodig van de respectievelijk 1.270 en 1.730 huishoudens die in 2021+2022 een woning in Haarlem hebben betrokken. De ongewogen aantallen zijn voor beide groepen te klein om dan te werken met informatie van uitsluitend 2021+2022. Er is daarom - om tot een relatieve verdeling naar leeftijd van de randtotalen in 2021+2022 te kunnen komen- een ruimere periode als uitgangspunt genomen (2015 en later). Die informatie is qua leeftijd in het vestigingsjaar ook zuiver omdat de leeftijd (in 2023) steeds kan worden gecorrigeerd met behulp van het vestigingsjaar. Als iemand bijvoorbeeld op het peilmoment in 2023 35 jaar is, dan was deze persoon bij bijvoorbeeld vestiging in 2015 (20232015=8) 27 jaar. Enz. Dat is een 'hard' gegeven.

Voor huishoudenssamenstelling en inkomen geldt die stabiliteit niet: deze variabelen kunnen immers na het jaar van vestiging veranderen bijvoorbeeld door een inkomensstijging of -daling of dat er een kind in het huishouden wordt geboren. Door vraag en aanbod met elkaar in verband te brengen, kan ook een beeld worden gekregen van de omvang van de slaagkans per leeftijdsgroep (zie afbeelding 2.3). De slaagkans is gedefinieerd als het percentage van het aanbod (de recent betrokken woningen in 2021+2022) in de totale vraag in de komende twee jaar (op het peilmoment in 2023). De gemiddelde slaagkans is 39% ((13.067/33.130) * 100). Informatie over het huishoudenstype en het inkomen van vestigers van buiten de MRA, starters en buitenlanders (tezamen) in het recente aanbod (in 2022+2023) kan rechtstreeks aan WiMRA 2023 worden ontleend. Die informatie ontbreekt echter wat betreft de vraag (wel is dus de leeftijdsverdeling in de vraag gegeven met de berekenings- en schattingswijze; zie toelichting hierboven). Dit dient - om de benodigde gegevens helemaal compleet te kunnen krijgen - daarom te worden geschat. De basis voor deze schatting zijn de wel bekende kenmerken naar huishoudenstype en inkomen van deze drie groepen onder de recent verhuisden (in 2021+2022).

De schatting ontstaat door de omvang van de drie groepen (vestigers van buiten de MRA, starters, buitenlanders) in het recente aanbod zodanig leeftijdsspecifiek te herwegen dat de geschatte leeftijdsspecifieke omvang van de Haarlems vraag anno 2023 in het computerbestand resulteert. Van de gegevens in het recente aanbod wordt dus - door weging - een bestand aangemaakt dat de kwantitatieve verhoudingen in de vraag weerspiegelt. Deze exercitie is uitgevoerd met een bestand van de recent gevestigden (in 2021+2022) in de gehele MRA; in verband met de beperkte respons in Haarlem is het niet mogelijk deze gegevens uitsluitend op het niveau van Haarlem te gebruiken. Niettemin is het gebruikte bestand dus wel een afspiegeling van de Haarlemse overige vraag (vestigers van buiten de MRA+starters+buitenlanders) naar leeftijd zodat een goed indicatief beeld resulteert van de huishoudenstypen en de inkomensverdeling van de drie genoemde groepen in de vraag. Dit beeld kan ontstaan omdat er sprake is van een algemene samenhang (op MRA niveau) tussen enerzijds leeftijd en anderzijds inkomen en huishoudensomvang (van recent betrokken overige verhuisden). Zo stijgt het inkomen met de leeftijd om vervolgens na het 55ste levensjaar weer te dalen. Ook daalt het aandeel alleenwonenden met de leeftijd om vervolgens na het 65ste levensjaar weer toe te nemen.

Door bovenstaande bewerkingen is het ook mogelijk om een beeld van de totale vraag, het recente aanbod, het totale tekort en de slagingskansen per huishoudenstype en inkomensklasse te kunnen presenteren.

20

In het hoofdrapport van WiMRA 2023 wordt de overige vraag (vestigers van buiten de MRA+starters+buitenlanders) anders geschat dan hierboven beschreven (daar is het gebaseerd op het landelijk WoON). In de afbeeldingen van het WiMRA 2023-rapport wordt daarnaast toegespitst op het woningtype - net als in dit rapport een verschil tussen aanbod en vraag zichtbaar; het begrip slaagkans (per doelgroep) is echter onderdeel van deze rapportage en komt dus in het WiMRA 2023-rapport niet naar voren. De bewerkingen om uitspraken per doelgroep te kunnen doen zijn dus ook specifiek aan deze rapportage verbonden.

21

Dit is een uitgave van gemeente Haarlem, 27 februari 2025

Tekst en onderzoek: Jan Kersloot ________________________________ Postbus 511 2003 PB Haarlem Tel. 14 023 haarlem.nl 22