Bijlage 5 RIGO Onderbouwing schaarste en nut en noodzaak sturing in Haarlem

Rapport

Schaarste in Haarlem Gemeente Haarlem

1

Schaarste in Haarlem Gemeente Haarlem

Datum

20 mei 2025

Opdrachtgever

Gemeente Haarlem

Contactpersoon

Kamiel Nuijens

Auteur(s)

Pieter Kranenborg pieter.kranenborg@rigo.nl Lies Reijnders lies.reijnders@rigo.nl Tijmen Holleman tijmen.holleman@rigo.nl

Projectnummer

P49990

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoudsopgave Inleiding

1

1

Woningtekort in Nederland en de regio

3

2

Schaarste in de huursector 2.1 Omvang en samenstelling 2.2 Corporatiesector 2.3 Particuliere huursector 2.3.1 Prijsontwikkelingen 2.3.2 Actueel aanbod 2.3.3 Toegankelijkheid 2.4 Samenvattend

5 5 5 7 8 8 9 11

3

Schaarste in de koopsector 3.1 Omvang en samenstelling 3.2 Woningmarktindicatoren 3.3 Prijsontwikkelingen 3.4 Actueel aanbod 3.5 Toegankelijkheid 3.6 Samenvattend

12 12 12 15 16 17 19

4

Schaarste: conclusies

21

5

Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad

24

6

Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen 6.1 Overlast door toeristische verhuur van woonruimte 6.2 Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo 6.3 Conclusie: nut en noodzaak sturing op toeristische verhuur

27 27 27 31

Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten

32

Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid

33

Inleiding In de notitie ‘Uitgangspunten Huisvestingsverordening’ van januari 2025 constateert de regio Zuid-Kennemerland/IJmond dat de schaarste aan woningen in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting niet op korte termijn zal verdwijnen. De Huisvestingswet 2014 biedt ten tijde van schaarste de mogelijkheid om regels te stellen voor de verdeling van woonruimte, en om grip te krijgen op wijzigingen in de woningvoorraad (zoals onttrekking voor toeristische verhuur). Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Daarnaast moet van twee onderzochte instrumenten (woningvoorraadbeheer en sturing op toeristische verhuur) de nut en noodzaak worden aangetoond. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing op woonruimteverdeling en op woningvoorraadbeheer middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en de betaalbare koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen.

Daarnaast is sturing op de woningmarkt mogelijk via woningvoorraadbeheer. De gemeente wil graag verkend hebben of er noodzaak is om te sturen op enerzijds wijzigingen aan de woningvoorraad (onttrekking, splitsing, etc.) en anderzijds toeristische verhuur van woningen. Onderbouwing Een onderbouwing van de schaarste is voor elk van de beschreven instrumenten benodigd/essentieel: voor zowel de sturing op woonruimteverdeling als op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur. De Huisvestingswet 2014 bevat geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. Wel moet de (schaarste)onderbouwing in zijn totaliteit uiteindelijk de juridische toets der kritiek kunnen doorstaan. Voor sturing op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur is daarnaast een aanvullende onderbouwing van nut en noodzaak nodig. Met dit onderzoek leveren we onderbouwend materiaal, dat twee doelen kan dienen: • •

Het materiaal is bruikbaar voor de keuze om bepaalde instrumenten wel of niet in te zetten in de betreffende gemeente; Het materiaal kan dienen ter onderbouwing van de inzet van die instrumenten.

Onderzoeksvraag Aan het schaarste-onderzoek ligt de volgende onderzoeksvraag ten grondslag:

1

In welk deel van de woningvoorraad kan in Haarlem van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Aan het onderzoek over nut en noodzaak ligt de volgende onderzoekvraag ten grondslag: In hoeverre kan de nut en noodzaak van 1) sturing op wijzigingen in de woningvoorraad en 2) sturing op toeristische verhuur worden aangetoond in Haarlem? Leeswijzer Het eerste deel van dit rapport bevat het schaarste-onderzoek. In hoofdstuk 1 gaan we in op de krapte in Nederland en de regio. Vervolgens analyseren we in hoofdstuk 2 en 3 per woningmarktsegment in de gemeente de mate van schaarste. Tenslotte volgt in hoofdstuk 4 een conclusie ten aanzien van schaarste, waarin we de resultaten vanuit breedte van de woningmarkt beschouwen, en beantwoording van de onderzoeksvraag. Het tweede deel van dit rapport bevat analyses over de nut en noodzaak van enerzijds sturing op wijzigingen in de woningvoorraad (hoofdstuk 5), anderzijds sturing op toeristische verhuur (hoofdstuk 6). In bijlage 1 is een toelichting op gehanteerde inkomensgrenzen en prijssegmenten opgenomen.

2

1

Woningtekort in Nederland en de regio

Woningtekort In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: de effecten van het tekort zijn voelbaar voor woningzoekenden in een groot deel van Nederland. De omvang van het tekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel 395.810 woningen. Deze berekening wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Amsterdam wordt becijferd op 6,2 procent in 2025. Het gaat om een tekort van 73.730 woningen.1 In Zuid-Kennemerland/IJmond gaat het om een woningtekort van naar schatting 3,8 procent in 2024, ofwel 7.000 woningen. 2 Meer woningzoekenden, die meer belemmerd worden door hoge prijzen Uit het meest recente WoonOnderzoek Nederland 2024 3 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning: 16 procent meer dan in 2021. Volgens de onderzoekers is deze groei groter dan de inwoners- en huishoudensgroei in dezelfde periode. Jongeren zijn vaker verhuisgeneigd. Dat hangt samen met het feit dat meer jongeren bij hun ouders wonen dan 10 jaar geleden.

In de studentenleeftijden kan dit nog deels worden toegeschreven aan veranderingen in de studiefinanciering (de ‘pechgeneratie’ woont vaker thuis), maar ook ‘oudere jongeren’ wonen vaker nog (of weer) bij hun ouders dan hun leeftijdsgenoten in het verleden. Dit speelt ook in Zuid-Kennemerland/IJmond, vooral in Haarlem en de drie gemeenten in de IJmond. In Haarlem nam het aantal thuiswonende jongeren in de leeftijd 25 tot 29 jaar met circa 30 procent toe tussen 2014 en 2024, tot naar schatting 2.250 personen in 2024.4 Hoge prijzen vormen steeds vaker een belemmering voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden op, tegenover 17 procent in 2018. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af. Uit het Woononderzoek 2024 blijkt dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.’ Ook het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA, dat eens in de twee jaar uitkomt, constateert dat de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen tussen 2021 en 2023. Dat zorgt voor een afname van de toegankelijkheid voor lage en middeninkomens. Dit is ook te zien

1

ABF (2024) Dashboard Woningtekort.

2

RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.

3

Ministerie van VRO (2025) Kernpublicatie van het WoON2024 onderzoek.

4

RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.

3

aan de toenemende uitstroom uit de MRA. Met name gezinnen kiezen ervoor om een woning elders in Nederland te zoeken.5

5

O&S Amsterdam (2024) Wonen in de MRA 2023.

4

2

Schaarste in de huursector

In hoeverre is het aanbod aan huurwoningen in Haarlem schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we eerst naar het corporatiebezit en maken we gebruik van gegevens van het platform Woonservice over de druk op de sociale huursector. Vervolgens analyseren we de beschikbare gegevens over de particuliere huursector.

2.1

Omvang en samenstelling

In de gemeente Haarlem bestaat 28 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in het bezit van woningcorporaties; dit zijn vrijwel allemaal sociale huurwoningen. De particuliere huursector vormt het kleinste segment van de woningvoorraad in Haarlem. Ongeveer 19 procent van de woningen in Haarlem is een particuliere huurwoning; daarvan heeft naar schatting 6 procent een sociale huur.6 In onderstaande figuur is de samenstelling van de corporatiesector naar huurprijsklassen weergegeven in de gemeente Haarlem in 2022. Ongeveer 56 procent van de huurprijzen in de corporatiesector in Haarlem lagen onder de aftoppingsgrens (€648; prijspeil 2023). Dat is een kleiner aandeel dan in de rest van Nederland, op basis van gegevens uit 2022, waar meer woningen onder deze grens werden aangeboden (62 procent)7. Ongeveer 8 procent wordt boven de liberalisatiegrens verhuurd. Figuur 2-1 Huurprijsklasse corporatiewoningen in Haarlem in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025; bewerking RIGO.

Percentage

7,7

0

48,4

10

20

30

32,9

40

50

60

70

7,5 3,5

80

90

100

Tot en met kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Onbekend

2.2

Corporatiesector

Sociale huurwoningen worden in de gemeente Haarlem aangeboden via het platform van Woonservice IJmond en Zuid-Kennemerland. Op dit platform zijn meerdere woningcorporaties actief. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. 6

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.

7

Lokale Monitor Wonen (2025) Huurprijsklasse corporatiewoningen in Nederland in 2022.

5

Inkomensgrenzen Sociale doelgroep -

Primaire doelgroep (doelgroep huurtoeslag): afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag. Bovengrens tot €38.500 (prijspeil 2025);

-

Secundaire doelgroep: doelgroep met inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens sociale huur. Bovengrens tot €54.847 (prijspeil 2025).

Meer over inkomensgrenzen en prijssegmenten in bijlage 1. Woningcorporaties mogen desgewenst een klein deel van de vrijkomende woningen (7,5 procent, of 15 procent indien afgesproken in prestatieafspraken) toewijzen aan huishoudens buiten de doelgroep. We onderzoeken de druk op de corporatiesector aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, aantal verhuringen, reactiegraad (regionaal), gemiddelde inschrijftijd, gemiddelde zoektijd en slaagkansen. Daarvoor maken we gebruik van gegevens van Woonservice. Tabel 2-1 Overzicht lokale indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO. Indicator

2020

2021

2022

2023

2024

Actief woningzoekenden

15.564

16.693

16.674

20.430

26.923

Aantal toewijzingen

1.149

1.213

1.179

999

1.421

Reactiegraad8

325

364

413

442

504

Aandeel bemiddelingen

39%

32%

35%

35%

27%

Inschrijftijd

8,1

7,9

8,0

8,1

8,2

Zoektijd

5,4

5,3

5,3

4,9

5,2

Slaagkans

4,5%

4,9%

4,6%

3,2%

3,8%

• • •

8

Het aantal actief woningzoekenden is in Haarlem toegenomen met de jaren: van 15.564 in 2020 tot 26.923 in 2024. Dat is een toename van pakweg 70 procent. In Haarlem schommelt het aantal verhuringen jaarlijks. In 2024 was het aanbod met ca. 1.400 woningen relatief groot ten opzichte van eerdere jaren. De inschrijftijd ligt jaarlijks stabiel rond de 8 jaar. Ook de zoektijd is vrij stabiel, op pakweg 5 jaar. Beide waarden liggen net boven het regionale gemiddelde in 2024 (inschrijftijd 7,5 jaar, zoektijd 4,4 jaar) waarbij dient te worden opgemerkt dat het regionale gemiddelde in sterke mate zal worden bepaald door Haarlem, als grootste kern in het woonruimteverdeelsysteem.

De reactiegraad is enkel beschikbaar op regionaal niveau.

6

•

•

De slaagkans – het aandeel woningzoekenden dat erin slaagt een woning te vinden, exclusief bemiddelingen – is in de geschetste periode enigszins gedaald. Dit komt doordat het aantal actief woningzoekenden harder is toegenomen dan het aantal toewijzingen. De slaagkans in Haarlem is overigens het grootst in de hele regio. Regionaal zien we de reactiegraad, het gemiddeld aantal reacties per advertentie, sterk oplopen. In 2020 werden er gemiddeld 324 reacties geplaatst op een advertentie; in 2024 ging het om 504 reacties per advertentie.

In onderstaande tabel kijken we naar de slaagkansen (aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg) van verschillende huishoudenstypen en leeftijdsgroepen. Tabel 2-2 Slaagkans naar huishoudsamenstelling en leeftijdsklasse. Bron: Woonservice, 2024; bewerking RIGO. 2020

2021

2022

2023

2024

huishoudenssamensteling alleenstaand 3,8 4,0 4,1 3,1 4,0 paar 3,0 3,7 4,1 3,3 2,7 gezin 1 kind 6,5 8,5 5,6 2,6 2,7 gezin meerdere kinderen 5,6 5,9 5,1 2,2 2,8 eenoudergezin 5,5 6,3 5,1 3,1 3,0 leeftijdklasse <23 jaar 1,9 1,6 0,7 1,3 1,8 23-34 jaar 3,6 3,5 3,5 2,6 3,6 35-44 jaar 4,6 5,2 4,2 2,9 3,0 45-54 jaar 4,6 4,9 4,2 2,6 3,1 55-64 jaar 5,9 7,8 6,6 4,5 4,4 65 jaar en ouder 11,7 14,0 16,5 10,6 11,3 • Alleenstaanden hebben in 2024 de hoogste slaagkans, terwijl die van stellen zonder kind of met één of meerdere kinderen het laagst zijn. De slaagkansen van gezinnen, met één of meerdere kinderen en met één of twee ouders, zijn ten opzichte van 2020 ongeveer gehalveerd. Deze huishoudens hadden in 2020 nog de grootste slaagkansen. • Voor de verschillende leeftijdsgroepen zien we dat de slaagkansen van de leeftijdsgroepen tussen de 35 en 64 jaar afnemen. De andere leeftijdsgroepen blijven ongeveer gelijk. De slaagkansen van jongeren tot de 23 jaar liggen het laagst; zij hebben de minste inschrijftijd op kunnen bouwen. 65+-ers hebben de hoogste slaagkansen. Dit komt enerzijds doordat zij vaker een hoge inschrijftijd zullen hebben, anderzijds omdat ze in aanmerking komen voor voorrang op seniorenwoningen.

2.3

Particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot de corporatiesector zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector zijn weinig gegevens beschikbaar. Vooralsnog bestaat er geen (landelijk/gemeentelijk) register van huurcontracten. We zijn daardoor beperkt tot twee bronnen: de huurmonitor van Pararius en een peiling van het woningaanbod op Pararius, Huurwoningen.nl en Funda. Met deze gegevens analyseren we de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden.

7

De genoemde informatiebronnen beslaan slechts een deel van de particuliere huurmarkt. Het is waarschijnlijk dat er particuliere huurwoningen buiten deze kanalen aangeboden worden. Denk bijvoorbeeld aan huurwoningen die onderhands van huurder wisselen. Het feit dat er vele kanalen zijn waarlangs woningen en huurders elkaar vinden, maakt het lastig om een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. 2.3.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 9. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk, provinciaal en stedelijk niveau, en voor enkele (grote) gemeenten. Voor de gemeente Haarlem biedt de huurmonitor uit het tweede kwartaal van 2024 gegevens over de huurprijsontwikkeling in de particuliere huursector. In Figuur 2-2 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in Haarlem zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. De huurprijs van woningen die aangeboden werden via Pararius is toegenomen van €15 in het eerste kwartaal van 2016 naar ruim €21 in het tweede kwartaal van 2024. Dit is een procentuele stijging van 40 procent. Tijdens het derde kwartaal van 2023 bereikte de vierkantemeterprijs een hoogtepunt van ruim €22.

Sindsdien daalt de vierkantemeterprijs tot ongeveer €19 in het tweede kwartaal van 2024. Figuur 2-2 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Haarlem 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024.

2.3.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente Haarlem aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op de huurplatformen Pararius, Funda en Huurwoningen.nl. In totaal werden er 135 beschikbare huurwoningen aangeboden op de peilmomenten 10 juni en 7 juli 2025, waarvan 77 procent appartementen. De appartementen die zijn aangeboden zijn over

9

Pararius (2025) Pararius Huurmonitor Q4 2024.

8

het algemeen ruim, want de mediane oppervlakte van de aangeboden woonruimten is 92 vierkante meter. Tabel 2-3 Type aangeboden huurwoningen in de gemeente Haarlem via Pararius en Huurwoningen.nl. Bron: Pararius en Huurwoningen,nl; bewerking RIGO. Aantal appartementen

104

Aantal eengezinswoningen

31

Totaal aantal aangeboden woningen

135

Tabel 2-4 Mediane huurprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden huurwoningen in gemeente Haarlem. Bron: Pararius en Huurwoningen.nl; bewerking RIGO. Mediane huurprijs

€ 2.079

Mediane oppervlakte

92 m2

Mediane m2-prijs

€ 22.60

De mediane huurprijs van de aangeboden woonruimte is € 2.087, wat ver boven de middenhuurprijsgrens van € 1.184,82 is10. Van de 135 woningen worden slechts 2 woningen aangeboden binnen het sociale segment of het middenhuursegment. 2.3.3 Toegankelijkheid We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de betaalbaarheid van het aanbod van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, alsmede zes middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In de bijlage worden deze inkomensklassen toegelicht. Tabel 2-5 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd (een gangbare inkomenseis van particuliere verhuurders). Bijvoorbeeld: een huishouden met een laag middeninkomen 1 kan een woning huren met een huurprijs van maximaal €1.036. Tabel 2-5 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders, prijspeil 2025.

Jaarinkomen € 28.375 (primaire doelgroep 1phh) € 38.500 (primaire doelgroep mphh) € 49.699 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)

Groep A B C D E F G H

Maandinkomen

Bovengrens huur

€ 2.365 € 3.208 € 4.142 € 4.571 € 5.174 € 6.209 € 6.856 € 8.278

€ 591 € 802 € 1.036 € 1.143 € 1.294 € 1.552 € 1.714 € 2.070

10

Het middenhuursegment wordt in Nederland gedefinieerd als huurwoningen met een prijs tussen de liberalisatiegrens van € 900,07 en € 1.184,82 (prijspeil 2025). Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens.

9

Kanttekening bij deze methode is ten eerste dat we hier uitgaan van kale huur, terwijl huurders ook servicekosten betalen. Daarnaast wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Ook kan een verhuurder ervoor kiezen om een strengere inkomenseis te hanteren. In de onderstaande Figuur 2-3 is een overzicht gemaakt van de huurprijzen van het geïnventariseerde actuele particuliere huuraanbod. De blauwe lijn toont het percentage van de 135 aangeboden huurwoningen dat wordt aangeboden tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur is bijvoorbeeld af te lezen dat circa 10 procent van het aanbod een huurprijs heeft van maximaal €1.500. De zeven verticale lijnen geven huurprijzen weer die de indicatieve inkomensgroepen maximaal kunnen betalen. Voor elke groep geldt dus dat zij het aanbod kunnen betalen wat links ligt van hun respectievelijke lijn. Voor de primaire doelgroep (A en B) biedt de particuliere huursector met het huidige aanbod (vrijwel) geen alternatief. Ook voor de secundaire doelgroep (C en D) is het aanbod beperkt te noemen met respectievelijk 2 procent en 4 procent toegankelijk aanbod. De hogere inkomensgroepen hebben wat meer te kiezen. Zo is voor groep E (€62.086) bijna een tiende van het aanbod toegankelijk en voor groep F (€74.504) circa 15 procent.

Toch is zelfs voor groep G (€82.271) slechts een vijfde van het aanbod betaalbaar. Groep H (€99.338), die ruim tweemaal modaal verdient, kan de helft betalen. Daarmee is een groot deel van het aanbod op de particuliere huurmarkt ontoegankelijk voor al deze indicatieve inkomensgroepen. Als we naar het totale aanbod kijken, zien we dat ruim een kwart van het aanbod zelfs een huurprijs heeft van boven de €2.500, waarvoor een inkomen van minimaal €120.000 nodig is. Figuur 2-3 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod op Funda, Pararius en huurwoningen.nl, percentueel in gemeente Haarlem voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, Pararius en huurwoningen.nl, 10 juni en 7 juli 2025; bewerking RIGO.

D

E

€ 1.300

B

80

G

H

70 60 50

40 30 20 10

€ 2.500

€ 2.400

€ 2.300

€ 2.200

€ 2.100

€ 2.000

€ 1.900

€ 1.800

€ 1.700

€ 1.600

€ 1.500

€ 1.400

€ 1.100

€ 1.000

€ 900

€ 800

€ 700

€ 600

0 € 500

actueel aanbod ( )

90

€ 1.200

100

kale huurprijs

10

2.4

Samenvattend

Corporatiesector In Haarlem schommelde de inschrijftijd de afgelopen jaren rond de 8 jaar en de zoektijd rond de 5 jaar. Tegelijkertijd ligt de slaagkans in Haarlem het hoogst in de gehele regio, al neemt deze wel af. Dit komt doordat er steeds meer actieve woningzoekenden in de gemeente zijn, terwijl het aantal toewijzingen minder hard toeneemt. De slaagkansen zijn het laagst voor stellen zonder kinderen en stellen met één of meerdere kinderen. Jongeren tot de leeftijd van 23 hebben de laagste slaagkansen van allemaal. 65+-ers hebben de grootste slaagkans. Regionaal is de reactiegraad toegenomen van 324 reacties per advertentie naar 504. Particuliere huursector Vanwege de beperkte gegevens is het lastiger om uitspraken te doen over de particuliere huursector. In ieder geval zien we dat de vierkantemeterprijs in Haarlem de afgelopen jaren is gestegen. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2023 is de vierkantemeterprijs overigens enigszins gedaald. Er werden op het peilmoment 135 particuliere huurwoningen aangeboden via de huurplatformen Pararius, Funda en Huurwoningen.nl. Bijna al deze woningen werden aangeboden binnen het dure segment. Voor de doelgroep sociale huur lijkt het particuliere huuraanbod in Haarlem daarmee (vrijwel) geen alternatief te bieden.

Huishoudens die tussen de €60.000 en €75.000 verdienen – pakweg anderhalf modaal – kunnen 10 à 15 procent van het aanbod betalen. Ook voor huishoudens die twee keer modaal verdienen, is slechts de helft van het actuele aanbod betaalbaar te noemen.

11

3

Schaarste in de koopsector

Tenslotte wordt in dit hoofdstuk de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Haarlem?

3.1

Omvang en samenstelling

Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 53 procent van de woningvoorraad in de gemeente Haarlem bestaat uit koopwoningen11. In Figuur 3-1 staat de samenstelling naar WOZ-waarde weergegeven (prijspeil 2022). In Haarlem is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde tot €260.000 het kleinst (1,8 procent), gevolgd door koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €260.000 en €355.000 (12,6 procent) en woningen met een WOZ-waarde tussen €355.000 en €445.000 (16,6 procent). Echter hebben veruit de meeste woningen een WOZ-waarde hoger dan €445.000 (69 procent). Figuur 3-1 Samenstelling koopsector naar WOZ-waarde in Haarlem in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025; bewerking RIGO.

Percentage 1,8

0 < €260.000

3.2

12,6

10

16,6

20

69,0

30

40

Tussen €260.000 en €355.000

50

60

70

80

Tussen €355.000 en €445.000

90

100

> €445.000

Woningmarktindicatoren

In rapportages van de NVM over de koopwoningmarkt valt de gemeente Haarlem binnen de regio Zuid-Kennemerland.12 In deze paragraaf zetten we een aantal woningmarkindicatoren uit deze regio op een rij. Zo kijken we naar het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Bovendien analyseren we de verkooptijd en de krapte aan de hand van de NVM-krapte-indicator. Verkooptijd en overbieden De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd in de regio ZuidKennemerland daalde in het eerste kwartaal van 2020 van ruim 30 dagen naar ongeveer 20 dagen. Hierna blijft de gemiddelde verkooptijd 2 jaar lang rond de 20 dagen. Vervolgens stijgt 11

CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.

12

De NVM-woningmarktregio Zuid-Kennemerland bestaat uit de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort.

12

de verkooptijd vanaf het derde kwartaal van 2022 tot de piek in het eerste kwartaal van 2023, waar de gemiddelde verkooptijd bijna 50 dagen is. Na het eerste kwartaal van 2023 daalt de gemiddelde verkooptijd tot ruim 20 dagen in het laatste kwartaal van 2024. In het eerste kwartaal van 2025 stijgt de verkooptijd tot 30 dagen. In de gehele periode is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht (Figuur 3-2). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het tweede kwartaal van 2021. Na het tweede kwartaal van 2021 was er een afname van dit verschil met een flinke dip in het eerste kwartaal van 2023. Na het eerste kwartaal van 2023 steeg het percentage echter weer en vanaf het tweede kwartaal van 2024 werden weer ruim 70 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Figuur 3-2 Verkooptijd in dagen en percentage boven de vraagprijs verkocht van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.

Krapte-indicator NVM Ook de krapte-indicator van NVM is een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 3-3). Krapte-indicator NVM De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Figuur 3-3 Krapte-indicator van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.

13

In de gehele weergegeven periode ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een erg krappe markt aan het einde van 2020 tot de markt in het laatste kwartaal in 2021 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator van één. In 2022 lijkt de koopwoningmarkt meer te ontspannen tot de markt op zijn piek komt in het laatste kwartaal van 2024. Met een krapte-indicator van net iets hoger dan drie is er echter nog geen sprake van ontspanning. Bovendien is er na het eerste kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt en deze dalende trend zet zich over het algemeen voort tot het laatste kwartaal van 2023. Daarna ontspant de koopwoningmarkt weer iets tot een krapte-indicator van net boven de twee. Verschillen tussen woningtypen Naast de meerjarige analyses op de volledige woningmarkt, doen NVM en Brainbay ook enkele analyses uitgesplitst naar woningtype. Hierbij kijken zij een jaar terug. Tabel 3-1 geeft enkele van deze indicatoren weer. Kijkend naar de ontwikkeling van de transactieprijs per m² valt op dat vooral tussenwoningen (+13%) en 2-onder-1-kapwoningen (+11,7%) relatief gezien het duurste zijn geworden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. Dit wordt gevolgd door appartementen, met een stijging van 9,1%.

Hoekwoningen en vrijstaande woningen zijn per m² iets goedkoper geworden (respectievelijk 2% en 4,5%). Een andere indicator van schaarste is de mate van overbieden. Het verschil tussen de vraag- en koopprijs lag in zowel 2024 als 2025 het hoogst bij appartementen. Deze werden in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 5,4% overboden. Tussenwoningen worden gemiddeld met 4,6% overboden. Deze aantallen lagen begin 2024 nog op respectievelijk 3% en 1,8%. We zien daarnaast dat deze woningen het vaakst overboden worden. Tot slot kijken we naar de krapte-indicator. Voor vrijstaande woningen is sprake van een ontspannen markt. Voor alle andere woningen is sprake van krapte. Begin 2024 was de markt van tussenwoningen het krapst met een indicator van 1,6, gevolgd door hoekwoningen (1,7) en appartementen (2). Dit is inmiddels omgekeerd. Begin 2025 was de krapte-indicator het hoogst voor appartementen (2,1). Tabel 3-1 Woningmarktindicatoren naar woningtype, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO. 2024Q1 2025Q1

2024Q1 2025Q1

2024Q1

2025Q1

Transactieprijs/m²

Vraag-koopprijsverschil

Krapte-indicator

Tussenwoning

€ 5.384

€ 6.084

1,8%

4,6%

1,6

2,3

Hoekwoning

€ 5.953

€ 5.833

1,5%

0,8%

1,7

2,3

2-onder-1-kap

€ 6.092

€ 6.805

-0,2%

-0,2%

2,5

3,7

Vrijstaand

€ 7.200

€ 6.874

-4,4%

-3,4%

7,2

6,3

Appartement

€ 5.659

€ 6.195

3,0%

5,4%

2

2,1

14

3.3

Prijsontwikkelingen

In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Haarlem. Transactieprijsontwikkeling De prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Al worden woningprijzen ook door andere zaken beïnvloed, zoals bijvoorbeeld de rentestand. Over het algemeen stijgt de gemiddelde transactieprijs van 2014 tot 2024. In totaal is er een stijging van 124 procent. De hoogste gemiddelde transactieprijs was in 2022 (€561.362). Alleen in 2023 daalt de gemiddelde transactieprijs licht, maar na 2023 stijgt de gemiddelde transactieprijs weer. In 2024 (€548.843) is de gemiddelde transactieprijs hoger dan de betaalbare koopgrens (€390.000). Figuur 3-4 Gemiddelde transactieprijsontwikkeling in Haarlem. Bron: CBS; bewerking RIGO. € 600.000

€ 561.362

€ 550.000

€ 507.862

€ 500.000

€ 548.843

€ 507.289

€ 447.447 € 417.583 € 383.576

€ 450.000 € 400.000

€ 324.843 € 290.367 € 300.000 € 268.197 € 245.391 € 250.000 € 350.000

€ 200.000 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

15

WOZ-waardeontwikkeling De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Haarlem is 33 procent gestegen in de periode tussen 2020 en 2024. De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van stijgende prijzen. Over het algemeen is er een stijgende trend te zien tot 2024. Figuur 3-5 Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling in Haarlem. Bron: CBS.

3.4

Actueel aanbod

In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele vraag en aanbod te onderzoeken. We onderzochten ook het actuele aanbod op de platforms Funda op het peilmoment 10 juni en 7 juli 2025. Het gaat om momentopnames. Tijdens het peilmoment stonden er in totaal 1382 verschillende woningen te koop in de gemeente Haarlem – waarvan 68 procent een appartement was (Tabel 3-). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 84 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Haarlem was €485.000 ( Tabel 3-). Dit is boven de betaalbare koopgrens van €405.000. Ongeveer 60 procent van het aanbod heeft een vraagprijs die boven de betaalbaarheidsgrens valt. Daarbij zal de transactieprijs van een groot deel van de woningen nog hoger liggen, wanneer rekening wordt gehouden met het proces van overbieden, zoals we hebben gezien in paragraaf 3.2.

Tabel 3-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Haarlem via Funda. Bron: Funda en Pararius; bewerking RIGO. Aantal appartementen

938

Aantal eengezinswoningen

444

Totaal aantal aangeboden woningen

1382

16

Tabel 3-2 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Haarlem. Bron: Funda; bewerking RIGO. Mediane vraagprijs

€ 485.000

Mediane oppervlakte

84 m2

Mediane m2-prijs

€ 5.774

In Figuur 3-6 is het aanbod in de gemeente op de peilmomenten naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Er worden 71 woningen tot €296.000 aangeboden en dit zijn alleen maar woningen tot maximaal 75 vierkante meter. In het segment daarboven tot de betaalbare koopgrens van €405.000 (2025) is het aanbod meer gevarieerd, maar bestaat het aanbod vooral nog steeds uit woningen tot maximaal 75 vierkante meter. In totaal worden er 430 woningen aangeboden in dit segment. In de prijsklassen vanaf €405.000 worden er in totaal 343 woningen aangeboden. De grotere woningen vanaf 100 vierkante meter worden vooral aangeboden in het duurste segment. Het duurste segment heeft eveneens de meeste woningen, namelijk 538 in totaal. Figuur 3-6 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en oppervlakte tijdens de peilmomenten. Bron: Funda en Pararius; bewerking RIGO. 600 500 6 50

400 300 200

374

100 0

3.5

71

258 7 44 178

151

114

106 23

Tot €296.000

€296.000 tot €405.000

€405.000 tot €550.000

Hoger dan €550.000

t/m 75 m²

75 m² tot 100 m²

100 m² tot 125 m²

125 m² en meer

Toegankelijkheid

Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve middeninkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. In Tabel 3- is de maximale lening op basis van NHG-normen weergegeven voor de zes indicatieve middeninkomens. In de bijlage worden de indicatieve inkomens en de methode van de analyse toegelicht. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning.

17

In dit geval gaan we uit van huishoudens zonder eigen vermogen. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 3-3 Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen

Groep

€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)

A B C D E F

Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000

Figuur 3- toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 1382 koopwoningen op Funda. De blauwe lijn toont het actuele aanbod als het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 40 procent van de woningen een vraagprijs heeft in het betaalbare segment tot €405.000 (oranje verticale lijn). De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in bovenstaande tabel. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 3-7 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Haarlem voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda; bewerking RIGO. 100%

Aandeel in het totale aanbod (cumulatief)

90% 80% 70%

A

B

C

D

E

F

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 € 500.000

Vraagprijs

actueel aanbod

Voor de lage middeninkomens (A en B) is er op de peilmomenten geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Haarlem. Ook voor de middeninkomens zijn er weinig woningen beschikbaar. Voor groep C is slechts 1 procent van het beschikbare aanbod bereikbaar (13 woningen) en voor groep D 18 procent (244) woningen. Bij een hoog middeninkomen van ruim €82.000 (E) is 28 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Haarlem binnen bereik. Dat zijn in totaal 386 woningen. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 47 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 655 van de 1382 beschikbare koopwoningen. Daarmee is meer dan de helft van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale te verkrijgen hypotheek.

18

Toegankelijkheid naar woningtype We hebben naast de algemene toegankelijkheid gekeken naar het woningtype (Figuur 3-4). Deze analyse laat zien dat de toegankelijkheid sterk afhangt van het woningtype. Kijkend naar appartementen begint het aanbod vanaf €199.000, terwijl dit voor eengezinswoningen pas begint vanaf €300.000. Dit betekent dat er voor inkomensgroepen , B en wel aanbod beschikbaar is in de vorm van appartementen, maar geen eengezinswoningen. Het aanbod voor deze inkomensgroepen blijft echter summier. Als we kijken naar de NHG-grens van €405.000, dan zien we dat 55% van de appartementen binnen deze grenzen valt. Voor de eengezinswoningen is dit 3% van het aanbod. Voor de hoge middeninkomens (doelgroep F) is twee derde van het appartementenaanbod toegankelijk. Deze doelgroep kan circa 8% van het aanbod aan eengezinswoningen betalen.

Aandeel in het totale aanbod (cumulatief)

Figuur 3-4 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Haarlem voor verschillende inkomensgroepen naar woningtype. Bron: Funda; bewerking RIGO. 100% 90% 80% 70%

A

B

C

D

E

F

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 € 500.000

Vraagprijs actueel aanbod appartementen

3.6

actueel aanbod eengezinswoningen

Samenvattend

De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment. ●

●

●

●

Op de regionale woningmarkt in Haarlem is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een gedeelte van de woningen overboden. En ligt de krapte-indicator van NVM voor de gemeente onder de vijf, dus minder mogelijkheden voor kopers. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd. De regionale krapte zit in alle woningtypen, behalve vrijstaande woningen. De concurrentie is het grootst voor appartementen en tussenwoningen, waar gemiddeld het meest overboden wordt. De gemiddelde verkoopprijs ligt al jaren boven de betaalbare koopgrens, maar is gedaald ten opzichte van 2022, toen de druk op de woningmarkt iets afnam. Sindsdien neemt de transactieprijs weer toe. Ook de WOZ-waarde ontwikkeling groeit consistent. Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Bijna 40% van de woningen heeft een prijsvraag onder de betaalbare koopgrens van €405.000. Dit zijn bijna allemaal woningen van minder dan 75 m². De mediane vraagprijs lag op de peilmomenten op €485.000.

19

●

●

Voor de laagste inkomens, met inkomens tot de maximale inkomensgrens voor de sociale huur, is bijna geen aanbod toegankelijk. Voor de hoogste middeninkomens met een inkomen van bijna €100.000 is circa de helft van het aanbod betaalbaar. Voor de middeninkomens van bijna €75.000 is iets minder dan een vijfde van het aanbod toegankelijk. Tot slot zien we grote verschillen tussen eengezinswoningen en appartementen: ruim de helft van de appartementen heeft een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens, terwijl dit voor eengezinswoningen om circa 5% gaat.

20

4

Schaarste: conclusies

De eerste onderzoeksvraag in dit onderzoek luidt: In welk deel van de woningvoorraad kan in Haarlem van schaarste worden gesproken? Zoals we zagen in hoofdstuk 1, is er landelijk en regionaal sprake van (toenemende) krapte: er is een actueel woningtekort, steeds meer jongeren wonen noodgedwongen thuis (ook in Haarlem), hoge prijzen belemmeren de woningzoekende, en de uitstroom uit de MRA neemt toe. De indicatoren besproken in hoofdstuk 2 tot en 3 wijzen daarnaast op schaarste in de woningmarkt in de regio en de gemeente. In de lokale corporatiesector zien we een relatief lange gemiddelde inschrijftijd (8 jaar) en zoektijd (5 jaar). De slaagkans, hoewel relatief hoog voor de regio, is enigszins omdat de toename van het aantal actief woningzoekenden (+70%) sterke is dan de toename van het aanbod. Daarnaast is de reactiegraad regionaal toegenomen: gemiddeld werden er in 2024 504 reacties geplaatst op een advertentie, tegenover 325 in 2020. Met name jongeren, stellen en gezinnen hebben te kampen met lage slaagkansen. Dat roept de vraag op in hoeverre de andere woningmarktsegmenten een alternatief vormen. De particuliere huursector vormt (vermoedelijk) slechts in beperkte mate zo’n alternatief. In de onderzochte periode werden er 135 particuliere huurwoningen aangeboden, waarvan slechts 2 woningen in het sociale segment of middenhuursegment.

Voor de doelgroep voor sociale huur biedt de particuliere huur daarmee (vrijwel) geen alternatief. Voor middeninkomens is meer beschikbaar; een huishouden dat ca. €62.000 verdient kon zo’n 10 procent van het aanbod betalen. Maar ook huishoudens die bijna €100.000 (ruim twee keer modaal) verdienen, kunnen slechts de helft van het aanbod betalen. Daarnaast blijven de vierkantemeterprijzen in de particuliere huur jaar op jaar stijgen. Hoewel de gebrekkige informatie over de particuliere huursector het lastig maakt om harde conclusies te trekken, is het waarschijnlijk dat er in deze sector een schaarste is aan betaalbare huurwoningen en dat het segment weinig alternatief biedt voor de corporatiehuur. Ook op de koopmarkt is sprake van krapte. In Zuid-Kennemerland is dat te zien aan de mate van overbieden, de korte verkooptijden en het beperkt aantal keuzemogelijkheden voor woningzoekenden. Op gemeenteniveau zien we dat koopprijzen sterk zijn gestegen: tussen 2014 en 2024 is de gemiddelde transactieprijs verdubbeld, tot €608.000 in 2024. Een peiling van het actuele aanbod laat zien dat er geen aanbod is voor de lage middeninkomens (doelgroep sociale huur); een huishouden dat ca €75.000 (ruim anderhalf keer modaal) verdient kan 18 procent van het aanbod betalen.

Ook huishoudens die circa €100.000 verdienen kunnen de helft van het koopaanbod niet betalen op basis van hun maximale hypotheek. Met name eengezinswoningen zijn niet bereikbaar voor middeninkomens; ook de hoge inkomens (ca. €100.000) kunnen slechts 8 procent van de aangeboden eengezinswoningen betalen, tegenover 66 procent van de appartementen. Er kan dus met enige zekerheid gesproken worden van schaarste op de woningmarkt in de breedte.

21

Vraag-aanbodverhoudingen in beeld: de spanningsindicator Deze conclusie wordt nog versterkt als we de verhouding tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen op de woningmarkt in beeld brengen aan de hand van de spanningsindicator. In het gele kader wordt de spanningsindicator toegelicht. Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Dit doen we aan de hand van het Woononderzoek Nederland (WoON), een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder, met gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Door het betrekken van CBS-gegevens over de gemeente kan met het WoON een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in een gemeente. Op basis van woonwensen van huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek zijn geweest naar een woning, verkrijgen we een indruk van de vraag naar woningen. Daarnaast kijken we naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek.

Door vervolgens de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Het betreft een schatting. Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. We zien in Figuur 4-1 dat er in een aantal woningmarktsegmenten sprake is van (enige) spanning tussen vraag en aanbod. Verreweg het sterkst is deze krapte in de betaalbare koop, maar ook in de duurdere koop en de sociale huur zien we krapte. Binnen de middenhuur ligt de verhouding op 1: er lijkt sprake van balans. In de vrijehuursector ligt de spanningsindicator zelfs onder de 1: er lijkt minder vraag naar dit segment te zijn dan dat het wordt betrokken. Deze uitkomsten kunnen te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de middenhuur- en vrijehuursectorwoningen, waardoor deze minder in trek zijn.

Maar ook is het zo dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur moeilijk toegankelijk, huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor de middenhuur- en vrijehuursector, maar ze vullen wel een gat in de markt. Een vergelijkbaar patroon zien we als we kijken naar woningtypen. Eengezinswoningen (huur en koop) worden 2 tot 2,5 keer zo vaak gevraagd als betrokken, terwijl deze krapte bij de huurappartementen afwezig lijkt. Bij een dergelijke grote krapte in het koopsegment en bij de huureengezinswoningen zullen veel woningzoekenden echter water bij de wijn moeten doen en dus toch een huurappartement kiezen, voor zover die beschikbaar en betaalbaar zijn. Wat de figuur dus ook weergeeft, is welke segmenten een ‘tweede keuze’ vormen voor woningzoekenden: appartementen in de vrije huur en in mindere mate de middenhuur. Op een schaarse markt kan deze tweede keus echter het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, is er daarom waarschijnlijk toch sprake van schaarste aan dat segment in de gemeente – vanwege de schaarste aan woningen in het algemeen.

22

Figuur 4-1 Woningmarkt Haarlem: spanningsindicator naar huurprijsklasse, koopprijsklasse en woningtype. Bron: CBS, WoON; bewerking RIGO.

23

5

Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad

De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van onder meer splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen (wet toeristische verhuur van woonruimte). In dit hoofdstuk analyseren we bronnen die iets kunnen zeggen over de nut en noodzaak van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad. In het volgende hoofdstuk analyseren we gegevens over de toeristische verhuur van woonruimte. Wijzigingen aan de woningvoorraad De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de volgende wijzigingen: • • • • •

Onttrekking aan de woonruimtevoorraad, bijvoorbeeld door sloop maar ook door verandering van gebruik; Samenvoeging van meerdere woningen tot minder woningen; Omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur; Woningvorming, waarbij één woning wordt verdeeld in meerdere zelfstandige woningen; Splitsing van appartementsrechten in het kadaster, bijvoorbeeld voor verkoop van huurwoningen.

In hoeverre komen deze onttrekkingen en wijzigingen aan de woningvoorraad voor? Zie Tabel 5-1 op de volgende pagina. We zien dat er jaarlijks zo’n 20 samenvoegingen plaatsvinden en dat er 10 à 30 woningen op enige manier worden gesplitst. In de geschetste periode lijkt een daling te hebben plaatsgevonden van het aantal splitsingen. Vermoedelijk spelen de aangescherpte regels voor splitsen en woningvorming in Haarlem sinds 1 januari 2022 hierbij een rol. Volgens de registratie van het CBS werden er in 2023 5 woningen omgezet naar logies en in de jaren daarvoor nul. De meeste onttrekkingen vinden plaats als gevolg van sloop, of een overige wijze (zie voetnoot).

24

Tabel 5-1 Aantal woningen onttrokken/gewijzigd, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.13 Haarlem 2020 2021 2022 2023 aantal woningen onttrokken/gewijzigd door: samenvoeging 20 20 15 20 splitsing/omzetting/woningvorming 35 20 15 10 woon- naar logiesfunctie 0 0 0 5 sloop 60 325 55 0 overig 70 55 60 50 totaal onttrekkingen/wijzigingen 190 420 145 85 % alle onttrekkingen t.o.v. woningvoorraad 0,2% 0,5% 0,2% 0,1%

Splitsing, omzetting en woningvorming leiden in Haarlem per saldo tot toevoegingen aan de woningvoorraad (zie onderstaande tabel). Ook sloop-nieuwbouw kan tot netto toevoegingen leiden, en zo bijdragen aan de woningbouwopgave (aantallen onbekend). Tabel 5-2 Aantal woningen onttrokken en toegevoegd door splitsing, omzetting en woningvorming, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.

Haarlem onttrekkingen door splitsing/omzetting/woningvorming toevoegingen door splitsing/omzetting/woningvorming saldo splitsing

2020 2021 2022 2023 35 20 15 10 95 45 45 35 +60 +25 +30 +25

Vergunningsaanvragen voor splitsing en woningvorming Haarlem hanteert momenteel al een vergunningplicht voor splitsing en woningvorming in bepaalde gevallen.14 In onderstaande tabel staat het aantal vergunningaanvragen en verleende vergunningen weergegeven in de afgelopen twee en een half jaar. In 2024 zijn er relatief veel aanvragen gedaan (60), waarvan er 25 werden verleend. Er zijn dat jaar dus minstens 25 woningen gewijzigd; omdat in sommige gevallen geen vergunningplicht geldt, kunnen het er meer zijn. (In de CBS-tabel zien we bijvoorbeeld 10 splitsingen in 2023 tegenover 4 verleende aanvragen in 2023 in Tabel 5-3; die extra splitsingen zullen vergunningvrij geweest zijn.) Dit betekent dat er vermoedelijk meer woningen zijn gewijzigd in 2024 dan in de jaren 20212023 (zie weer Tabel 5-1 met de CBS-data). In de eerste helft van 2025 werden 7 vergunningen verleend. Tabel 5-3 Aanvragen voor vergunningen splitsing of woningvorming in Haarlem, 2023-2025, en aantallen verleend. Bron: gemeente Haarlem; bewerking RIGO.

2023 splitsing woningvorming totaal 2024 splitsing

aanvragen 8 6 14 52

aanvragen verleend 4 3 7 23

13

Door afronding komen de totaalaantallen niet altijd overeen met de som van de deelgetallen. Onder ‘overig’ verstaan we hier: administratieve onttrekking; onttrekking door een overige vorm van verbouwing of combinatie van wijzigingen; of een functiewijziging van woonfunctie naar overige functie (niet zijnde logies). 14

Er zijn uitzonderingen op deze vergunning. Zo is er bijvoorbeeld geen splitsingsvergunning nodig als het pand voor de splitsing een bedrijfsruimte was.

25

woningvorming totaal 2025 tot 1 juli splitsing woningvorming totaal

8 60 21 4 25

2 25 4 3 7

Op het moment van schrijven was er geen informatie voorhanden over bijvoorbeeld overlast door kamerverhuur in Haarlem. Daarnaast is het zo dat de gemeente al stuurt op wijzigingen aan de woningvoorraad. Met de beschikbare gegevens is het niet mogelijk om aanvullende conclusies te trekken over de nut en noodzaak van sturing op woningvoorraadbeheer, afgezien van dat er sprake is van schaarste aan (betaalbare) woningen.

26

6

Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen

Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheidseconomie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt, zoals de onttrekking van woningen. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op toeristische verhuur van woonruimte middels een registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht en/of vergunningplicht. De gemeente stuurt sinds 1 januari 2022 al op toeristische verhuur van woonruimte via de huisvestingsverordening. De gemeente is benieuwd of deze sturing ook onderbouwd kan worden voor in de nieuwe huisvestingsverordening. Om de sturing op toeristische verhuur van woonruimte via de huisvestingsverordening in te kunnen zetten, moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Daarom is het verstandig om inzicht te krijgen op de actuele situatie van toeristische verhuur van woonruimte in de gemeente Haarlem.

6.1

Overlast door toeristische verhuur van woonruimte

De gemeente ontving de afgelopen jaren 21 overlastmeldingen in verband met toeristische verhuur van woningen. Daarnaast is respondenten in het WiMRA2023 de volgende vraag gesteld: ervaart u overlast in uw directe woonomgeving door de verhuur van woningen aan toeristen? In de gemeente gaf 7 procent aan deze overlast te ervaren, waarvan 2 procent ‘vaak’. Dit komt overeen met het beeld in de andere regiogemeenten, met uitzondering van Zandvoort. Figuur 6-1 Aandeel huishoudens in de gemeente dat weleens overlast ervaart door toeristische verhuur van woonruimte in de directe woonomgeving. Bron: WiMRA2023; bewerking RIGO. 15

6.2

Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo

De Universiteit Utrecht heeft in samenwerking met onderzoeksbureau Sweco een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkeling van vraag en aanbod van vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo in de provincie Noord-Holland.16 De onderzoekers maakten daarbij gebruik van verhuurdata van deze platforms (afkomstig van kennisbank AirDNA) over de jaren 2019 t/m 2022.

15

Vanwege afrondingen komt het totaal niet uit op 100%.

16

UU & Sweco (2023) Airbnb Monitor Noord-Holland – Editie 2

27

Verhuur via Airbnb Vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord-Holland scoort Haarlem in het jaar 2022 bovengemiddeld als we kijken naar het aantal actieve accommodaties dat via Airbnb/Vrbo verhuurd wordt. De gemeente stond dat jaar op nummer 4 van de 44 onderzochte gemeenten op basis van het aantal actieve accommodaties in de provincie Noord-Holland (Figuur 6-2). Een actieve accommodatie is minstens één keer gereserveerd in het betreffende jaar. In totaal ging het in 2022 in Haarlem om 1.089 adressen, waarvan 1.005 toeristisch verhuurde woonruimte. De rest betreft kamers in hotels of hostels (ook de ‘formele’ toeristische sector maakt gebruik van de platforms). Een kanttekening bij het hier besproken onderzoek is dat deze ‘formele’ accommodaties ook inbegrepen zijn in de cijfers; de auteurs geven desgevraagd aan dat het niet mogelijk is om woonruimtes te onderscheiden binnen bijvoorbeeld de ontwikkeling van het aantal accommodaties. Wat betreft de analyse voor Haarlem lijkt dit geen grote problemen op te leveren, omdat er dus vooral woonruimte wordt verhuurd via Airbnb/Vrbo. Figuur 6-2 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam) naar aantal actieve accommodaties in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.17 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

1.538 1.200

1.089 833

2019

670

2020

599

2021

434

390

376

279

2022

Haarlem valt op in de mate waarin het aantal actieve accommodaties van Airbnb en Vrbo door de jaren heen verschilt (Figuur 6-3). Over de gehele linie is er sprake van een afname van het aantal actieve accommodaties. Dit afname start vanaf 2019 en stabiliseert in 2021. Met name in de coronaperiode vond een grote daling plaats. Het gaat in Haarlem om een afname van 30 procent in de periode 2019-2022. In Noord-Holland als geheel (exclusief Amsterdam) nam het aantal accommodaties in diezelfde periode af met 8 procent ( Tabel 6-1).

17

Amsterdam (de gemeente met de meeste actieve accommodaties) is door de auteurs in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.

28

Figuur 6-3 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties in Haarlem, 2016-2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.

Tabel 6-1 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties ten opzichte van het voorgaande jaar. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023. 2020

2021

2022

2019-2022

Haarlem

-25%

-15%

+9%

-30%

Noord-Holland

-30%

-18%

0%

-43%

Noord-Holland (excl. Amsterdam)

-6%

-1%

0%

-8%

Haarlem heeft een gemiddeld aantal accommodaties per hoofd van de bevolking in vergelijking met het Noord-Hollandse gemiddelde. Per 1.000 inwoners waren er in 2022 circa 7 accommodaties. Ter vergelijking, in de gemeenten met de hoogste scores Bergen, Zandvoort en Texel, werden in 2022 tussen de 45 en 62 accommodaties per 1.000 inwoners aangeboden; terwijl het in de gemeentes met de laagste accommodatie-dichtheid, zoals Blaricum, Heemskerk en Dijk & Waard, juist gaat om circa 1 accommodatie per 1.000 inwoners. Figuur 6-4 Aantal accommodaties per 1.000 inwoners, per gemeente, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.

29

Als het gaat om het aantal gereserveerde nachten staat Haarlem op plek 6 in de provincie Noord-Holland. Daarbij is, zoals eerder gezien, ook hier sprake van een afname in de coronaperiode (2020 en 2021) (Figuur 6-5). Nadien nam het aantal overnachtingen hard toe, met bijna 50 procent. Figuur 6-5 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam, inclusief Haarlem) naar aantal gereserveerde nachten via Airbnb/Vrbo in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.18 250.000 200.000

194.419

150.000 100.000

141.630 109.012

86.749

68.399 61.804 54.585

50.000

40.627 36.675 32.016

0

2019

2020

2021

2022

Populaire buurten Het onderzoek van de UU en Sweco geeft ook inzicht in de activiteit op Airbnb/Vrbo op buurtniveau. De accommodaties zijn redelijk verspreid over de buurten, maar de grootste aantallen zijn te vinden in de Binnenstad, Bakenes en Stationsbuurt, verantwoordelijk voor respectievelijk 67, 64 en 59 accommodaties van de 1.089 accommodaties. Het gaat hier daarnaast om respectievelijk 21, 32 en 29 accommodaties per 1.000 inwoners, circa 3 tot ruim 4 keer zo hoog als gemiddeld in de gemeente.

18

Amsterdam (de gemeente met de meeste overnachtingen) is in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.

30

Figuur 6-6 Spreiding actieve accommodaties over de gemeente Haarlem, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.

6.3

Conclusie: nut en noodzaak sturing op toeristische verhuur

Er was op het moment van schrijven helaas weinig data beschikbaar over toeristische verhuur van woningen in de gemeente. Ook was er op het moment van schrijven weinig informatie beschikbaar over leefbaarheidseffecten als gevolg van toerisme en toeristische verhuur in de gemeente. De gemeenten ontving een aantal meldingen over overlast door toeristische verhuur, maar het aandeel huishoudens dat overlast ervaart lijkt niet substantieel. Het onderzoek van UU en Sweco laat wel zien dat er in Haarlem in 2022 meer vakantieverhuringen plaatsvonden dan gemiddeld in de provincie: de gemeente stond op nummer 4 van alle gemeenten qua aantallen actieve accommodaties. Wel nam het aantal accommodaties af (-30%), mogelijk in verband met de coronacrisis. Deze daling was bovendien sterker dan het provinciale gemiddelde (-8%). Het aantal accommodaties per 1.000 inwoners is min of meer gemiddeld in de gemeente, vergeleken met andere gemeenten in de provincie, hoewel de dichtheid lokaal (Binnenstad, Bakenes en Stationsbuurt) een stuk hoger ligt. Op basis van de beschikbare gegevens is de conclusie dat er nut en noodzaak bestaat voor sturing op toeristische verhuur niet eenduidig te trekken; dit afgezien van de conclusie dat er wel sprake is van schaarste aan (betaalbare) woningen in Haarlem.