Bijlage 5 contracteringsstrategie Korte Verspronckweg

CONTRATERINGSSTRATEGIE KORTE VERSPRONCKWEG ADVIES SAMENWERKINGSMODEL EN DOORKIJK TENDERSTRATEGIE

OPDRACHTGEVER: GEMEENTE HAARLEM 15 APRIL 2026

0

DOCUMENTATIEPAGINA Opdrachtgever(s):

Gemeente Haarlem

Titel rapport:

Contrateringsstrategie Korte Verspronckweg Advies samenwerkingsmodel en doorkijk tenderstrategie

Rapporttype:

Contracteringsstrategie

Datum:

15 april 2026

Contactpersoon opdracht- Sandra van Mierlo, Kristel Heijnen gever(s): Projectteam BEECKK:

Annette Hesemans, Britt Derckx, Rens Boersma, Niek van Barschot

Beknopte inhoud:

In deze strategie beantwoorden we de centrale vraag ‘Welke contracteringsstrategie helpt om de ambities voor Korte Verspronckweg te borgen en een haalbaar plan te realiseren, waarbij ze tegelijkertijd ruimte biedt aan ontwikkelaars?’. We bepalen hoe zich dat vertaalt naar een sterke contracteringsstrategie die de basis vormt voor de tender voor de ontwikkelzone Korte Verspronckweg.

BEECKK Arnhem Rotterdam Eindhoven Utrecht DONNA Philitelaan 57-05 5617 AK Eindhoven info@beeckk.com www.beeckk.com

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en belang 1.2 Centrale vraag

2. Advies 2.1 Advies samenwerkingsmodel 2.2 Doorkijk tenderstrategie 2.3 Vervolgadvies voorbereiding tender

3. Analyse 3.1 Uitgangspunten herontwikkeling Korte Verspronckweg 3.2 Programma PvEL 3.3 Analyse van het PvEL 3.4 Eigendomssituatie en aankoopstrategie 3.5 Analyse stakeholders en hun rol bij de herontwikkeling 3.6 Excursie WijCK

4. Samenwerkingmodellen 4.1 Samenvatting en advies samenwerkingsmodel 4.2 Het traditionele model – voorkeursmodel 4.3 Het concessiemodel 4.4 Variant ‘Ymere ontwikkelt zelf’

1 1 1

2 2 2 3

4 4 5 6 7 8 10

11 12 13 14 15

5. Doorkijk tenderstrategie van het voorkeursmodel 5.1 Doorkijk tenderstrategie 5.2 Juridische structuur voorkeursmodel 5.3 Verdeling kosten en opbrengsten, risico’s en verantwoordelijkheden 5.4 Borging van kwaliteit en publieke ambities 5.5 Vervolgstappen ter voorbereiding van de tender

16 16 17 17 18 18

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding en belang

1.2 Centrale vraag

De gemeenteraad van Haarlem stelde op 22 februari 2023 de ‘Ontwikkelstrategie ontwikkelzone Zijlweg-West en omgeving’ vast. In deze zone is de Korte Verspronkweg een belangrijk deelgebied waarvoor de gemeente een tender voorbereidt. Om deze tender doelgericht op te zetten, moeten strategische keuzes worden gemaakt. De gemeente heeft BEECKK gevraagd een contracteringsstrategie op te stellen. De uitkomst van dit advies vormt de basis voor de tenderstrategie.

De centrale vraag is: ‘Welke contracteringsstrategie helpt om de ambities voor Korte Verspronckweg te borgen en een haalbaar plan te realiseren, waarbij ze tegelijkertijd ruimte biedt aan ontwikkelaars?’

Een goede contracteringsstrategie is cruciaal. Zij moet de ambities en kwaliteitsdoelen borgen, helderheid en zekerheid geven aan alle betrokken partijen én voldoende ruimte laten voor marktpartijen om waarde toe te voegen en te innoveren. Daarnaast is de strategie onderdeel van de besluitvorming: het college stelt de strategie vast als basis voor de tenderprocedure.

1

2. ADVIES

2.1 Advies samenwerkingsmodel

2.2 Doorkijk tenderstrategie

Wij adviseren het traditionele model. Dit model sluit het beste aan bij de opgave, waarbij de gemeente bouwrijpe grond levert en deze via een tender aan één partij uitbesteedt. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn: • Optimale grip voor de gemeente en minder risico’s voor de ontwikkelende partij; • De beste condities voor een integrale gebiedsontwikkeling; • Het vergroten van kansen voor planoptimalisatie; • Grotere kans op het aantrekken van een commerciële belegger of exploitant.

Op basis van het gekozen voorkeursmodel (het traditionele model) geven wij hieronder een doorkijk naar de tenderstrategie. Wij adviseren om de tender als volgt in de markt te zetten: • Europese niet-openbare aanbestedingsprocedure met voorafgaande selectiefase. • Gunningsmethodiek: planaanbesteding op basis van een schetsontwerp volgens het PvEL. • Voorafgaande marktconsultatie om de uitvraag aan te scherpen en de marktinteresse te toetsen. • Optioneel: dialoogfase om kosten-, rol- en risicoverdeling te verfijnen.

2

2.3 Vervolgadvies voorbereiding tender De contracteringsstrategie vormt de basis voor de tender. Tijdens het opstellen hiervan waren enkele uitgangspunten nog niet duidelijk. De onderstaande vervolgstappen zijn noodzakelijk om de tender te kunnen uitschrijven en moeten daarom na afronding van de contracteringsstrategie direct worden opgepakt. Deze worden verder toegelicht in hoofdstuk 5.5. Daarnaast moet de gemeente bepalen welke rollen en taken zij aan de ontwikkelaar wil toekennen voor onderdelen die raken aan de exploitatiefase van het project. Over de volgende onderdelen moet in ieder geval duidelijkheid zijn voordat de tender kan starten: 1 Vaststellen van beleids- en uitvoeringsdocumenten als juridische en bindende basis. Dit gaat over vaststelling van het PvEL, de GREX en deze contracteringsstrategie. 2 Uitwerken van aanvullende afspraken met Ymere, die als minimale eis worden meegegeven aan de ontwikkelaar, waarbij Ymere de sociale woningbouw afneemt van de ontwikkelaar. 3 Bepalen van gemeentelijk eigendom en exploitatievorm, voor de parkeerhub, de maatschappelijke voorzieningen en de gymzaal. 4 Vastleggen randvoorwaarden selecteren en begeleiden van een wooncooperatie. Dit wordt onderdeel van de tender waarvoor de gemeente kwalitatieve randvoorwaarden op moet stellen die getoetst kunnen worden. 5 Het maken van afspraken met Stichting Ithaka, ProRail en het waterschap.

Waar mogelijk afspraken maken in relatie tot de verschillende aspecten die invloed hebben op de ontwikkeling.

3

3. ANALYSE

3.1 Uitgangspunten herontwikkeling Korte Verspronckweg Voor de herontwikkeling van de Korte Verspronckweg gelden de volgende uitgangspunten, op basis van de vastgestelde kaders in de ontwikkelstrategie: 1 Actief grondbeleid door de gemeente: De gemeente bezit of verwerft alle gronden. Samenwerking met andere grondeigenaren is daarom niet nodig. 2 Ymere als vaste partner voor sociale woningbouw: zij is de aangewezen woningcorporatie voor dit gebied en daarmee partner van zowel de gemeente als de ontwikkelaar. Op basis van de aanvullende kaders uit het PvEL: 3 Behoud van bestaande kwaliteit: Het gebied is een bestaand bebouwd gebied. De ambitie is om een deel van het casco van de bestaande gebouwen te behouden, dit wordt nader onderzocht. Ook de huidige groenstructuur blijft zoveel mogelijk behouden, in het speciaal het behoud van de bomen.

4

4 Openbare ruimte in de tender: De inrichting van de openbare ruimte wordt onderdeel van de tender. De permacultuurtuin krijgt een plek in de nieuwe woonwijk. 5 Parkeerhub met dubbelgebruik: De parkeerhub wordt meegenomen in de tender, waarbij we uitgaan van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen. 6 Stichting Ithaka bouwt zelf: Stichting Ithaka ontwikkelt en bouwt de school en gymzaal op een uitgegeven kavel en vormt geen onderdeel van de gemeentelijke tender. Op basis van de gesprekken met de gemeente en onze analyse: 7 Gemeente levert bouwrijpe grond: De gemeente opent een grondexploitatie en kiest daarbij voor het zelf bouwrijp maken van de gronden. 8 Ontwikkelaar selecteert en begeleidt de wooncoöperatie: De ontwikkelaar wordt verantwoordelijk voor de selectie en begeleiding van de wooncoöperatie, binnen door de gemeente gestelde randvoorwaarden.

3.2 Programma PvEL Programma bebouwing: • Wijkhub - parkeerhub • Wonen sociaal (Ymere) • Wonen midden huur en betaalbare koop • Wonen vrije sector • Basisschool met kinderopvang en gymzaal • 400m2 – 800m2 Culturele en sociaalmaatschappelijke voorzieningen • 500 m2 commerciële voorzieningen Uitgangspunten: • Vrijstaande bouwblokken • Alzijdige oriëntatie • Duurzaamheidsambities hergebruik fundering en casco • Autoluwe wijk Programma openbare ruimte: • Centrale ontmoetingsplek • Permacultuurtuin • Speelplein/speelbos • Autoluwe wijk • Zo veel mogelijk behoud bestaande bomen Ambitie waterpositieve gebiedsontwikkeling pilot: • Waterberging • Waterbesparing • Hergebruik van water

Figuur 1: projectgebied op basis van plankaart PvEL januari 2026

5

3.3 Analyse van het PvEL Deze analyse van het projectgebied is gebaseerd op het PvEL van januari 2026 en gesprekken met de gemeente. De analyse benoemt de aspecten die relevant zijn voor de keuze van samenwerkingsmodellen en de contracteringsstrategie. De herontwikkeling van de Korte Verspronckweg heeft volgens ons de beste kans van slagen wanneer het als één opgave in de markt wordt gezet. Dit komt omdat bepaalde aspecten zo met elkaar verbonden zijn, dat deze bij voorkeur integraal ontworpen en uitgevoerd worden, zoals de waterpositieve pilot en het hergebruik van het bestaande casco. Ook de collectiviteit van de gemeenschap en het belang van een goede overgang tussen de openbare naar private ruimte is onlosmakelijk met elkaar verbonden. Hierdoor kan de gewenste kwaliteit voor het gebied worden bereikt en blijven de uitgangspunten van het PvEL gewaarborgd. Plangebied Het plangebied Korte Verspronckweg is een bestaand bebouwd gebied met onderwijsfuncties, tijdelijke maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige bedrijvigheid. Het ligt binnen de stedelijke structuur van Haarlem en grenst aan Bloemendaal. Behoud groenstructuur Behoud en hergebruik zijn belangrijke uitgangspunten voor de herontwikkeling. De ambitie is de huidige groenstructuur, met in het bijzonder de bomen, zoveel mogelijk te behouden.

Community en collectiviteit De ontwikkeling richt zich op het realiseren van een gemengde stadsbuurt met een sterk gevoel van community en collectiviteit. Het woonprogramma

6

(sociaal, middenhuur, betaalbare koop en vrije sector) moet op gebiedsniveau gemengd worden gerealiseerd. De inrichting van de openbare ruimte moet ontmoeting stimuleren en zorgen voor een vloeiende overgang tussen privéen openbare ruimten. Voorzieningen in de wijk moeten bijdragen aan het saamhorigheidsgevoel en maatschappelijke en/of culturele meerwaarde bieden. Hierbij wordt gedacht aan impact-ondernemerschap, waarbij maatschappelijke meerwaarde centraal staat. Belangrijke voorwaarden zijn samenwerking, gedeeld en/of dubbel ruimtegebruik, een bijdrage aan de buurt en een financieel haalbare business case. Waterpositieve pilot Het projectgebied is een pilot voor een waterpositieve ontwikkeling. De gemeente streeft naar een samenhangend stelsel van voorzieningen in zowel de openbare ruimte als op publieke en private gebouwen die water vasthouden, hergebruiken, besparen en vertraagd afvoeren. Hergebruik voormalig schoolgebouw De ambitie is om het casco en de fundering van de gebouwen te behouden en te transformeren voor woningbouw. Een ander deel van het schoolcomplex wordt gesloopt en vervangen door verschillende nieuwbouw in de sociale, midden- en vrije sector. De exacte locaties voor de sociale woningbouw staan nog niet vast. Daarnaast kunnen onderdelen worden hergebruikt in de toekomstige openbare ruimte.

3.4 Eigendomssituatie en aankoopstrategie Het uitgangspunt voor de contracteringsstrategie is dat de gemeente eigenaar wordt van alle gronden binnen het plangebied. De gemeente bezit ongeveer 80% van de gronden in het deelgebied Korte Verspronckweg; de overige gronden zijn in eigendom van de Nederlandse Spoorwegen (NS). Het schoolgebouw ‘De Lindeboom’ is juridisch eigendom van Stichting Vrije Scholen Ithaka, maar de gemeente heeft de economische eigendom. Volgens de ‘Ontwikkelstrategie Zijlweg-West en omgeving’ kiest de gemeente voor actief grondbeleid in het projectgebied, waarbij ze de intentie heeft om alle gronden te verwerven. De NS verpacht de locatie nu aan tuincentrum Primavera, waarvan het erfpachtcontract in het voorjaar van 2029 afloopt. De gemeente voert gesprekken met de NS over aankoop van de gronden met het huidige tuincentrum voor de toekomstige parkeerhub.

Figuur 2: eigendomssituatie op basis van plankaart PvEL januari 2026

7

3.5 Analyse stakeholders en hun rol bij de herontwikkeling

ProRail ProRail is eigenaar van de spoorterreinen en daarom belangrijk voor:

In het projectgebied Korte Verspronckweg zien we twee typen stakeholders: institutionele partijen met een (semi) publiek belang en de eindgebruikers van het gebied. Bij eindgebruikers kan het gaan om zowel de huidige als toekomstige gebruikers. Hieronder staat per partij wat hun belang is en wat dit betekent voor de herontwikkeling.

• De toekomstige fietstunnel onder het spoor, de tunnel valt buiten de scope van de herontwikkeling. De locatie van de tunnel ligt vast, deze is gebaseerd op het PvEL en het ‘Masterplan ontwikkelzone Zijlweg-West, vastgesteld op 27 maart 2025. De realisatie van de spoortunnel is afhankelijk van de planning van de werkzaamheden van ProRail aan het spoor. • De realisatie van een geluidsscherm tussen het spoor en de nieuwbouwwijk. De gemeente stemt met ProRail af hoe dit proces kan worden versneld. Gemeente Bloemendaal De gemeente Haarlem wil aan de westzijde van het projectgebied een fietsbrug realiseren richting de Julianalaan, maar Bloemendaal staat hier niet achter. Omdat de brug niet noodzakelijk is voor hulpdiensten, wordt deze uitsluitend als toekomstige wens meegenomen en blijft zij buiten de scope van deze contracteringsstrategie. Hoogheemraadschap, provincie, waterbank en waterleidingbedrijf Deze partijen zijn betrokken bij de ambitie om een waterpositieve ontwikkeling te realiseren, zoals wadi’s en een waterretentiefaciliteit op privaat terrein of geïntegreerd in de nieuwbouw. De locatie geldt hierbij als pilot.

NS-vastgoed De NS zijn een belangrijke stakeholder vanwege hun grondposities langs het spoor en bij tuincentrum Primavera. De gemeente is bezig deze gronden aan te kopen. Zodra dit is afgerond, vervalt de rol van de NS in het projectgebied.

8

Stichting Vrije Scholen Ithaka Stichting Ithaka heeft in de huidige situatie op een andere locatie binnen het plangebied de vrije school De Lindeboom gevestigd. De realisatie van de school op de nieuwe locatie is een zelfstandige ontwikkeling waarvoor het schoolbestuur en de gemeente verantwoordelijk zijn. De ontwikkeling van de nieuwbouw start vooruitlopend op de ontwikkeling van de Korte Verspronckweg, waardoor goede onderlinge afstemming noodzakelijk is. Voor de school wordt een aparte

BOPA-procedure gevolgd, met Stichting Vrije Scholen Ithaka als bouwheer; het schoolbestuur is juridisch eigenaar en de gemeente economisch eigenaar. De nieuwe kavel valt buiten de scope van het projectgebied en vormt geen onderdeel van de gemeentelijke tender. Woningcorporatie Ymere Ymere is de aanwezen partij voor de sociale woningbouw, op basis van ‘Samen Anders’ van 7 juli 2022 en de samenwerkingsafsprakenbrief tussen de gemeente en Ymere over de ontwikkeling op de korte Verspronckweg van 3 juli 2024. Huurders maatschappelijke functies De huidige tijdelijke gebruikers huren (telkens 3 maanden) op basis van de Leegstandswet. In de nieuwe situatie wil de gemeente 400–800 m² maatschappelijke voorzieningen realiseren tegen betaalbare huur. Als marktpartijen geen eigendom willen nemen, is de gemeente bereid deze zelf in bezit te nemen. Bij voorkeur selecteert de ontwikkelaar toekomstige huurders. Voor een aantrekkelijke tender moeten het huurprijsniveau en het eigendomsvraagstuk vooraf worden onderzocht, bijvoorbeeld via marktconsultatie. Gebruikers van de parkeerhub Bewoners en bezoekers maken gebruik van gedeelde parkeerplaatsen, dubbelgebruik is het uitgangspunt waardoor individuele verkoop van parkeerplaatsen is uitgesloten. De eigendoms- en exploitatievorm van de hub hangt af van de commerciële potentie.

Deze moet vooraf worden onderzocht en met de markt worden getoetst, waarna een definitieve keuze kan worden gemaakt. Ook resultaten van het lopend mobiliteitsonderzoek in Haarlem worden meegenomen, als dit onderzoek tijdig afgerond is. Tuincentrum Primavera Primavera heeft een erfpachtrecht op NS-grond tot voorjaar 2029. Afhankelijk van hun financiële mogelijkheden kunnen zij terugkeren als huurder van commerciële ruimte in de parkeerhub. Als dit tijdig concreet wordt, kan de

9

ontwikkelaar tijdens de ontwerpfase rekening houden met hun wensen, wat wordt meegenomen in de tendervoorbereiding. Wooncoöperatie Er komt een collectieve woonvorm volgens het door de raad ingediende initiatiefvoorstel ‘Samen Beter Wonen’ (op 29 juni 2023 aangenomen door de raad) en het Amendement ‘Samen Beter Wonen, ook aan de Korte Verspronckweg’ (op 27 maart 2025 aangenomen door de raad). Deze wooncoöperatie wordt een nog te selecteren groep particuliere opdrachtgevers voor betaalbare koopwoningen. De ontwikkelaar begeleidt bij voorkeur zowel de selectie als de verdere ontwikkeling. De gronden worden vervolgens verkocht of in erfpacht uitgegeven aan de wooncoöperatie. Bij de selectie moet aandacht zijn voor gewenste doelgroepen en de bijdrage aan community vorming. De kwaliteitseisen voor de nieuwbouw worden vastgelegd in de tender. Huurders/gebruikers permacultuurtuin De permacultuurtuin krijgt op dezelfde locatie een plek in de nieuwe situatie, wat invloed heeft op het ontwerp van de openbare ruimte. De gemeente stemt wensen en eisen vooraf af met de huidige gebruikers en verwerkt de uitkomsten in het programma van eisen voor de aanbesteding. Na realisatie volgt een nieuwe huur- of gebruiksovereenkomst. Gebruikers buurtkas Een buurtvoorziening vormgegeven als kas moet als ambitie meegenomen worden in de tender bij het hergebruiken van huidige bouwwerken.

Zaken zoals collectief onderhoud worden pas tijdens de exploitatiefase geregeld en staan los van de tender.

3.6 Excursie WijCK De excursie naar WijCK in Pijnacker-Nootdorp op 3 december 2025 was door ons georganiseerd om inspiratie op te doen, met een focus op de mobiliteitshub en de samenwerking met marktpartijen. Tijdens het bezoek stonden vragen centraal over de aanbesteding, de rol van de woningcorporatie, de keuze van de hub-locatie en het eigendom en beheer van de hub. Uit de excursie bleek dat de gemeente Pijnacker-Nootdorp de volledige herontwikkeling, inclusief het bouwrijp maken, in één keer heeft aanbesteed via een niet-openbare Europese aanbesteding in de vorm van een gebiedsconcessie. De selectie van de woningcorporatie maakte onderdeel uit van deze tender en werd uitgevoerd door de ontwikkelaar aan wie de concessie werd gegund. De mobiliteitshub ligt op de gekozen locatie vanwege de directe ligging aan de bestaande metrolijn, waardoor de plek logisch was vanuit mobiliteit en bereikbaarheid. Het eigendom en de exploitatie van de hub zijn door de ontwikkelaar ondergebracht bij een derde partij; de gemeente bezit uitsluitend het appartementsrecht van het deel dat bestemd is voor fiets- en scooterparkeren. De aanbesteding wordt als succesvol beschouwd.

De belangrijkste conclusie is dat het samenbrengen van het volledige programma – inclusief sociale en vrije sector-woningen, maatschappelijke functies en openbare ruimte – bij één partij zowel de doorlooptijd als de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Marktpartijen blijken bereid op dergelijke integrale uitvragen in te schrijven.

10

4. SAMENWERKINGMODELLEN Op basis van de analyse in het vorige hoofdstuk zien wij twee mogelijke samenwerkingsmodellen voor de herontwikkeling van het projectgebied Korte Verspronckweg: 1. Het traditionele model, waarbij de gemeente bouwrijpe grond uitgeeft. 2. Het concessiemodel, waarbij alles bij één partij wordt neergelegd. Rol Ymere In beide modellen is het uitgangspunt dat Ymere de sociale woningbouw afneemt van de ontwikkelende partij, volgens de ontwikkelstrategie ZijlwegWest. In het kader van de tendervoorbereiding maakt de gemeente hierover nadere afspraken met Ymere. De eisen en wensen, inclusief de financiële kaders, worden integraal opgenomen in de tender. Ymere kan betrokken

worden bij de beoordeling van inschrijvingen voor de onderdelen die betrekking hebben op de sociale woningbouw. In de samenwerkingsafsprakenbrief tussen de gemeente en Ymere geeft Ymere de voorkeur aan het zelf ontwikkelen van de sociale woningbouw. De variant ‘Ymere ontwikkelt zelf’ vormt daarmee een alternatief op beide modellen, waarbij Ymere de rol van ontwikkelaar op zich neemt. In bijlage I wordt dieper ingegaan op de projectbeheersingsaspecten per model.

Model/variant

Grip

Flexibiliteit

Kwaliteit

Financiën

Het traditionele model

+

+

++

+

Het concessiemodel

+/-

-

++

+

Figuur 3: projectbeheersingsaspecten samenwerkingsmodellen

11

4.1 Samenvatting en advies samenwerkingsmodel Voor de Korte Verspronckweg adviseren wij het traditionele model. In dit model levert de gemeente bouwrijpe grond en belegd vervolgens de gehele tender bij één partij. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn: • Optimale grip voor de gemeente en minder risico’s voor de ontwikkelende partij: De gemeente houdt regie door zelf het bouwrijp maken uit te voeren, wat leidt tot minder afstemming en een efficiënter proces. Dit resulteert in ‘zuivere’ bouwrijpe grond, waardoor duidelijk is wat wordt geleverd en risico’s op verrassingen worden beperkt. Dit is bovendien gunstig voor toekomstig beheer en onderhoud. • De beste condities voor een integrale gebiedsontwikkeling: ontstaan wanneer één partij verantwoordelijk is voor ontwerp, afstemming, uitvoering en financiering. Dit vergroot de kans op één samenhangend stedenbouwkundig, sociaal en technisch ontwerp; en minimaliseert afstemmingsrisico’s. • Optimale kansen voor planoptimalisatie: Een integrale opdracht vergroot de ruimte voor ontwerp- en uitvoeringsoptimalisaties, waardoor het plan aantrekkelijker wordt voor marktpartijen in een aanbesteding.

• Grotere kans op het aantrekken van een commerciële belegger of exploitant: Gebouw(gedeelten) met maatschappelijke of commerciële functies en/of (openbaar) parkeren worden aantrekkelijker voor de markt wanneer zij onderdeel zijn van één integrale tender, als een ‘package deal’.

12

Bij het bepalen van de voorkeursvariant hebben wij de volgende volgorde van afwegingen gebruikt: • Kans van slagen van de opgaven en doelstellingen op basis van het PvEL; • Kansen en mogelijkheden tot planoptimalisaties; • Beheersing van projectuitvoeringsrisico’s; en • Beheersing van financiële kosten en risico’s.

4.2 Het traditionele model – voorkeursmodel In het traditionele model maakt de gemeente het projectgebied voor eigen rekening en risico bouwrijp en levert de gronden bouwrijp aan. Er zijn verschillende vormen van het traditionele model. Gezien de complexiteit en afhankelijkheid voor dit gebied, adviseren wij voor dit plangebied, om de volledige herontwikkeling in één tender aan te besteden. Daarmee ligt de totale opstalontwikkeling en de openbare ruimte bij één partij. Voor- en nadelen In het gekozen voorkeursmodel behoudt de gemeente enerzijds grip door het bouwrijp maken van de gronden, waardoor de levering van bouwrijpe grond zuiver is. Anderzijds ontstaat ruimte voor schaalvoordelen, samenhang en planoptimalisatie doordat één partij verantwoordelijk is voor ontwerp, realisatie en afstemming binnen het gehele plangebied. In het traditionele model is er goede afstemming nodig over (het waarschijnlijk fasegewijs) bouwrijp maken van de gronden voor levering. Onze ervaring leert dat een ontwikkelaar het aanbesteden van bouwrijp maken vaak financieel gunstiger kan. Aandachtspunt In het geval dat het bestaande schoolgebouw (gedeeltelijk) wordt hergebruikt, adviseren wij om dit deel, als uitzondering op de rest van het plangebied, bouwrijp te laten maken door de ontwikkelaar.

Figuur 4: het traditionele model op basis van plankaart PvEL januari 2026

13

4.3 Het concessiemodel Bij het concessiemodel besteedt de gemeente de volledige herontwikkeling van het projectgebied in één tender aan. Alle sloopwerkzaamheden van de bestaande bebouwing én de werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken worden door één partij uitgevoerd. Voor- en nadelen Het concessie model biedt, net als in het traditionele model, voordelen omdat één partij verantwoordelijk is voor het hele plangebied. Daardoor ontstaat er ruimte voor schaalvoordelen, samenhang en planoptimalisatie. Omdat ook het bouwrijp maken bij de ontwikkelaar ligt, ontstaan er efficiencyvoordelen en wordt er meer risico bij de ontwikkelaar gelegd. Wel heeft de gemeente minder grip en is een goede samenwerking met de ontwikkelende partij van belang. Aandachtspunt Dit model is niet in lijn met uitgangspunt 7: gemeente levert bouwrijpe grond. Toch benoemen we dit model omdat het een interessante optie is vanwege de complexiteit en de afhankelijkheden van deze gebiedsontwikkeling.

Figuur 5: het concessiemodel op basis van plankaart PvEL januari 2026

14

4.4 Variant ‘Ymere ontwikkelt zelf’ Deze variant beschrijft een alternatief scenario waarin beide modellen in stand blijven, maar Ymere zelf verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van de sociale woningbouw. Dit sluit aan bij de voorkeur die Ymere in de samenwerkingsafsprakenbrief heeft uitgesproken om zelf te ontwikkelen. Daarom wordt deze variant meegenomen in de uitwerking. Wij adviseren om dit niet te doen. Verkoop gronden De grond wordt in huidige staat verkocht aan Ymere, inclusief bestaande bebouwing, waarna Ymere zelf sloopt en nieuwbouw realiseert. Vooraf worden de percelen gesplitst en verkocht tegen een marktconforme prijs, om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Vóór de verkoop mogen geen bewerkingen plaatsvinden die de grond als bouwterrein aanmerken. Sloop kan hieronder vallen en leiden tot btw-plicht. Na verkoop maken de gemeente en Ymere afspraken over een gezamenlijke ontwikkeling, wat leidt tot een publiek-semipublieke samenwerking. Het model zorgt ervoor dat Ymere bij aankoop van de grond overdrachtsbelasting betaalt in plaats van btw, wat financieel gunstiger is omdat ze vrijgesteld is van btw-heffing en die dus niet kan verrekenen. De herontwikkeling van de overige gronden en opstallen, dus die niet aan Ymere worden geleverd, wordt in dit model door de gemeente aanbesteed, volgens de werkwijze als in het traditionele model of het concessie model.

Voor- en nadelen Deze variant kan fiscaal aantrekkelijk zijn voor Ymere, maar de financiële voordelen voor de gemeente zijn onduidelijk. De variant kent een grotere complexiteit door gedeelde sturing, beperkte flexibiliteit door vroege afspraken en risico’s voor kwaliteit en kosten. Ook kunnen schaalvoordelen verdwijnen en ontstaan extra risico’s bij gesplitste uitvoering. Figuur 6: variant Ymere ontwikkelt zelf op basis van plankaart PvEL januari 2026

15

5. DOORKIJK TENDERSTRATEGIE VAN HET VOORKEURSMODEL In het vorige hoofdstuk hebben we de samenwerkingsmodellen toegelicht. Elk model vraagt om verschillende contracten en aanbesteding- of selectieprocedures. In bijlage II wordt dieper ingegaan op de inventarisatie van de aanbestedingen en contracten per model. In dit hoofdstuk geven we een doorkijk naar de tenderstrategie van het voorkeursmodel en de vervolgstappen.

5.1 Doorkijk tenderstrategie Op basis van het voorkeursmodel adviseren wij om deze als volgt in de markt te zetten: • Europese niet-openbare aanbestedingsprocedure met voorafgaande selectiefase. • Gunningsmethodiek: planaanbesteding op basis van een schetsontwerp volgens het PvEL. • Voorafgaande marktconsultatie om de uitvraag aan te scherpen en de marktinteresse te toetsen. • Optioneel: dialoogfase om kosten-, rol- en risicoverdeling te verfijnen.

Voor het traditionele model is de gemeente aanbesteding plichtig. De herontwikkeling omvat onderdelen die als een aanbesteding plichtige overheidsopdracht moeten worden aangemerkt, zoals: 1. Werkzaamheden voor het woonrijp maken; 2. Gebouwen waarvoor de gemeente eindgebruiker wordt (hub, maatschappelijke voorzieningen en eventueel de gymzaal). Type tender Het traditionele model bevat meerdere overheidsopdrachten en de financiële omvang ligt naar verwachting boven de Europese drempel. Daarom adviseren wij een: Niet-openbare Europese aanbesteding • Met voorafgaande selectie (geschiktheidstoets), • Met mogelijkheid tot een dialoogfase. Tenderscope Wat betreft de tenderscope kan gekozen worden voor prijs-, plan- of partnerselectie of een combinatie daarvan. Het advies is om een plan aan te besteden omdat er al een plan is opgesteld in de vorm van het PvEL en de

16

herontwikkeling niet dusdanig groot is, en daarom goed te overzien en beheersen. De inschrijvers dienen een schetsontwerp in, op basis van het PvEL, met de nadruk op integrale gebiedskwaliteit. Daarnaast zoekt de gemeente een partij die taken overneemt die verbonden zijn aan de exploitatie, zoals: • Afstemming met Ymere over hun woonwensen voor sociale woningbouw; • Begeleiding van de wooncoöperatie, inclusief financiële aspecten en het vinden van eigenaar-belegger in het geval dat de woningen verhuurd gaan worden. • Het vinden van een eigenaar-belegger en/of exploitant en het vinden/selecteren van de toekomstige huurder voor: - De hub: zowel de commerciële ruimten als de parkeerplaatsen; - Het gebouw voor de maatschappelijke voorzieningen, als dit niet bij de gemeente in eigendom komt; en - De commerciële ruimten in de plint bij de centrale ontmoetingsruimte voor de wijk. Het advies is om deze uitgangspunten vooraf te toetsen via een marktconsultatie. Afhankelijke van de marktfeedback kan een dialoogonderdeel worden toegevoegd. Een marktconsultatie is een goed middel om een geslaagde tender in de markt te zetten.

instrument zijn gezien het feit dat de gemeente 100% van de gronden in eigendom heeft of verkrijgt. De overeenkomst tussen de gemeente en Ymere heeft het karakter van een samenwerkingsovereenkomst, waarin eerdere afspraken over de Korte Verspronckweg concreet worden gemaakt op basis van het gekozen model. Deze overeenkomst kan als bijlage worden opgenomen bij de overeenkomst met de ontwikkelende partij. De overeenkomst met de ontwikkelende partij heeft het karakter van een overeenkomst van opdracht. Naast de afspraken over de uitvoering van de opdracht, bevat deze overeenkomst ook samenwerkings- en faseringsafspraken en afspraken over grond- en vastgoedtransacties tussen de gemeente, Ymere en de ontwikkelende partij.

5.3 Verdeling kosten en opbrengsten, risico’s en verantwoordelijkheden Kosten, risico’s en verantwoordelijkheden worden zoveel mogelijk belegd bij de partij die er de meeste invloed op kan uitoefenen. Rol en risico’s Ymere In het voorkeursmodel maakt de sociale woningbouw onderdeel uit van de gemeentelijke tender. Ymere neemt de sociale woningen af van de ontwikkelaar. Dit vraagt om:

5.2 Juridische structuur voorkeursmodel Wij adviseren de gemeente om eerst een overeenkomst te sluiten met Ymere en daarna met de partij die via de tender wordt geselecteerd. Het oprichten van een nieuwe juridische entiteit (met of zonder rechtspersoonlijkheid) is voor de Korte Verspronckweg niet noodzakelijk; dit zou een te zwaar

17

• Het vooraf opnemen van de kwaliteitseisen, functionele wensen en prijsafspraken van Ymere in de tender; • Het borgen van een correcte prijs/kwaliteitverhouding, om te voorkomen dat verkeerde uitgangspunten leiden tot hogere inschrijfprijzen; • Zorgvuldige afspraken tussen gemeente en Ymere over risicoverdeling.

Het is wenselijk dat: • De rol van Ymere tijdens tender- en ontwerpfase expliciet wordt vastgelegd; • Na gunning aanvullende wensen door Ymere kunnen worden afgestemd met de ontwikkelaar, op voorwaarde dat eventuele meerkosten niet voor rekening van de gemeente komen. Rol- en risicoverdeling tussen gemeente en ontwikkelaar Wij adviseren in de tender de mogelijkheid op te nemen dat de gemeente eigenaar wordt van de hub, het maatschappelijke vastgoed en eventueel de gymzaal voor de school. Veel marktpartijen zien deze onderdelen als risico’s. Door eigendom bij de gemeente te positioneren, vergroot zij de kans op voldoende marktinteresse.

5.4 Borging van kwaliteit en publieke ambities De beoogde gebiedskwaliteit en publieke ambities zijn vastgelegd in het PvEL. De tender vertaalt deze in concrete beoordelings- en uitvoeringsvoorwaarden. De ontwikkelaar werkt het PvEL uit in een plan, waarvan op basis van kwaliteit het plan beoordeeld wordt. Naast de beoordeling op kwaliteit, kunnen er ook aspecten over de selectieprocedure aan de tender worden toegevoegd. Zo kan de tender kwaliteit borgen bij: • Selectie en begeleiding van de wooncoöperatie; • Selectie van huurders voor maatschappelijke en commerciële functies; • Selectie van een eigenaar/belegger of exploitant voor gemeentelijk vastgoed. De kwaliteit van de sociale woningbouw wordt in de tender vastgelegd via:

18

• Afspraken tussen gemeente en Ymere; • Generieke afspraken uit de Prestatieafspraken Haarlem 2022-2025 van 23 juni 2022.

5.5 Vervolgstappen ter voorbereiding van de tender De gemeente moet in het kader van de voorbereiding van de tender bepalen welke rollen en taken zij aan de ontwikkelaar wil geven voor aspecten die raken aan de exploitatiefase van het project Korte Verspronckweg. Over de volgende onderdelen moet in ieder geval duidelijkheid bestaan voordat de tender kan starten: 1 Vaststellen van beleids- en uitvoeringsdocumenten als juridische en bindende basis voor de tender. Volgens de gemeentelijke planning worden het PvEL, de grondexploitatie en deze contracteringsstrategie in juni 2026 vastgesteld. Deze documenten vormen de juridische en bindende basis voor de tender. 2 Uitwerken van aanvullende afspraken met Ymere, die als minimale eisen worden meegegeven in de tender. In het voorkeursmodel neemt Ymere de sociale woningbouw af van de geselecteerde marktpartij. Voorafgaand aan de tender moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt die worden meegegeven aan de ontwikkelaar. Dit zijn afspraken over onder andere rol-, taak-, en risicoverdeling en afspraken over kenmerken en prijzen van sociale woningbouw.

3 Bepalen van gemeentelijk eigendom en exploitatievorm. De gemeente moet bepalen of zij eigenaar wilt worden van, en vervolgens zelf wilt exploiteren of een exploitant wilt vinden voor: • De parkeerhub; • De maatschappelijke voorzieningen; • De gymzaal. Voor de parkeerhub is het advies om eigendoms- en exploitatievarianten te verkennen en via een marktconsultatie te toetsen. 4 Vastleggen randvoorwaarden selecteren en begeleiden van een wooncoöperatie. De gemeente Haarlem heeft tot dusver geen mogelijkheden om aanvullende financiering voor een wooncoöperatie te organiseren. Het selecteren en begeleiden van een wooncoöperatie wordt daarom onderdeel van de tender. De gemeente moet kwalitatieve randvoorwaarden in tender opnemen en deze doorslaggevend maken qua punten. 5 Het maken van afspraken met Stichting Ithaka, ProRail en het waterschap. Met deze partijen moet de gemeente verdiepende gesprekken voeren en, waar mogelijk, afspraken te maken in relatie tot de verschillende aspecten van de herontwikkeling van de Korte Verspronckweg. Het doel is om in de tender zo veel mogelijk duidelijkheid te verstrekken over de wateropgaven, het geluidsscherm en de bouw en planning van de school.

19

Marktconsultatie Ons advies is om tijdens marktconsultatie(s) te verkennen of de opdracht aantrekkelijk is voor marktpartijen. De marktconsultatie wordt uitgevoerd in het kader van de voorbereiding van de tender waarin de bovenstaande punten kunnen worden getoetst. Wij beschouwen de volgende elementen als aantrekkelijk: • Het is een all-in project, met schaalvoordelen; • De ontwikkelaar krijgt de volledige regie over de herontwikkeling van het gebied en daarmee optimale sturingsmogelijkheden; en • Een overzichtelijke opgave in omvang, risico’s en doorlooptijd.

BEECKK DONNA Philitelaan 57-05 5617 AK Eindhoven info@beeckk.com www.beeckk.com

20