Bijlage 3 Technical Due Diligence Rapport

Technical Due Diligence Rapport Kruisstraat 30-32 HAARLEM

Versie 2.0

Lijst met aanpassingen Versie:

Datum:

Beschrijving van de wijziging:

1.0

20-02-2024

Diverse aanpassingen asbest

2.0

20-02-2024

Opmerkingen Gem. Haarlem verwerkt

Herzien:

Vrijgegeven door:

Colophon Titel: Onderwerp: Projectnummer: Klant: Referentienummer: Versie:

Technical Due Diligence Commerciële ruimte Kruisstraat 30-32 Haarlem 51020866 Gemeente Haarlem 51020866 2.0

Datum:

20-02-2024

Auteurs:

Niels van Velzen Rob Mensink

Gecontroleerd door:

Hans Hoogland

Vrijgegeven door:

Hans Hoogland

2/40

Inhoudsopgave

Lijst met aanpassingen ...................................................................................................................................... 2 Colophon ........................................................................................................................................................... 2 Disclaimer .......................................................................................................................................................... 5 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Introductie en verantwoording ................................................................................................................. 6 Introductie ................................................................................................................................................ 6 Verantwoording ....................................................................................................................................... 8 Opbouw van het rapport .......................................................................................................................... 8 Documentatie .......................................................................................................................................... 8

2.

Samenvatting van de belangrijkste bevindingen ..................................................................................... 9

3. Algemene beschrijving ..........................................................................................................................10 3.1 Algemene omschrijving van het gebouw ...............................................................................................10 3.1.1 Gebouw en locatie: .............................................................................................................................10 3.1.2 Omschrijving van het gebouw: ...........................................................................................................11 3.1.3 Plattegronden .....................................................................................................................................12 3.2 Juridische componenten .......................................................................................................................14 3.2.1 Service- en onderhoudscontracten ....................................................................................................14 3.2.2 Garantieverklaringen ..........................................................................................................................14 3.2.3 Omgevingsvergunning en gebruiksmelding .......................................................................................14 3.2.4 Omgevingsinvloeden o.b.v.

openbare data ........................................................................................14 4. Bevindingen bouwkundig exterieur .......................................................................................................17 4.1 Terrein ...................................................................................................................................................17 4.1.1 Bodem ................................................................................................................................................17 4.1.2 Hekwerken en poorten .......................................................................................................................17 4.1.3 Bestrating / riolering ...........................................................................................................................18 4.2 Fundering en gebouw constructie .........................................................................................................19 4.2.1 Fundering / Paalfundering ..................................................................................................................19 4.2.2 Dragende constructie .........................................................................................................................20 4.3 Gevels

...................................................................................................................................................21 4.3.1 Gevels Object Lange Margarethastraat .............................................................................................21 4.3.2 Gevels Object Kruisstraat 30-32 ........................................................................................................22 4.4 Gevelopeningen ....................................................................................................................................24 4.4.1 Kozijnen en vliesgevels ......................................................................................................................24 4.5 Dak ........................................................................................................................................................25 4.5.1 Dakafwerking ......................................................................................................................................25 Sweco | Technical Due Diligence Rapport Projectnummer: sweco.projectId Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Document referentie: \\sweco.se\nl\ams01\project\5430\51020866_gem._haarlem_tdd_kruisstraat_30-32\300 werkdocumenten\51020866 tdd rapport - kruisstraat 30-32 haarlem v2.0 20-02-2024.docx

3/40

5. Bevindingen bouwkundige interieur ......................................................................................................26 5.1 Vloeren ..................................................................................................................................................26 5.1.1 Keldervloer / wanden ..........................................................................................................................26 5.1.2 Vloerafwerkingen ................................................................................................................................27 5.1.3 Interne trappen / Hellingbanen / Leuningen / Openingen ..................................................................27 5.2 Binnenwanden .......................................................................................................................................28 5.2.1 Dragende binnenwanden / Niet-dragende binnenwanden .................................................................28 5.3 Plafondafwerking ...................................................................................................................................29 5.3.1 Plafondsysteem / Verlaagde plafond .................................................................................................29 5.4 Binnenwandopeningen

..........................................................................................................................30 5.4.1 Binnen kozijnen / Binnendeuren ........................................................................................................30 5.5 Bijzondere ruimten.................................................................................................................................31 5.5.1 Sanitaire ruimtes ................................................................................................................................31 5.5.2 Doucheruimte / Wellness-ruimtes ......................................................................................................31 5.5.3 Keuken ...............................................................................................................................................31 5.5.4 Laboratoriumruimtes ..........................................................................................................................31 5.6 Brandveiligheid en preventie .................................................................................................................31 6.

Mechanische Installaties .......................................................................................................................32 6.1 Algemeen ..............................................................................................................................................32 6.2 Verwarming en koeling ..........................................................................................................................32 6.2.1 Opwekking en distributie van warmte ................................................................................................32 6.3 Ventilatie ................................................................................................................................................33 6.3.1 Ventilatie luchtbehandeling ................................................................................................................33 7.

Elektrotechnische Installaties ................................................................................................................34 7.1 Algemeen ..............................................................................................................................................34 7.2 Distributie ...............................................................................................................................................34 7.2.1 (Hoofd)verdeelkasten .........................................................................................................................34 7.3 Verlichting ..............................................................................................................................................35 7.3.1 Buitenverlichting .................................................................................................................................35 7.3.2 Binnenverlichting ................................................................................................................................35 8.

Bevindingen Transport Installaties ........................................................................................................36 8.1 Liften / Roltrappen / Rolpaden ...............................................................................................................36 8.1.1 Liften / Platformliften ...........................................................................................................................36 8.1.2 Roltrappen / rolpaden .........................................................................................................................37 8.1.3 Installatie gevelreiniging / Hangende Steigers ...................................................................................37 Check theoretische levensduur ........................................................................................................38 Asbest rapportage ............................................................................................................................40

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Projectnummer: sweco.projectId Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Document referentie: \\sweco.se\nl\ams01\project\5430\51020866_gem._haarlem_tdd_kruisstraat_30-32\300 werkdocumenten\51020866 tdd rapport - kruisstraat 30-32 haarlem v2.0 20-02-2024.docx

4/40

Disclaimer De informatie in dit rapport is vertrouwelijk. Deze informatie mag niet worden gefotokopieerd of openbaar gemaakt aan een andere partij en mag niet voor enig ander doel worden gebruikt. De standpunten in deze publicatie vertegenwoordigen de standpunten van de auteurs op de datum van uitgifte en mogen niet worden beschouwd als garanties van prestatie ten aanzien van elke investering. Noch Sweco, noch een van zijn functionarissen, directeuren, werknemers of agenten aanvaardt enige aansprakelijkheid of geeft enige garantie, uitdrukkelijk of impliciet, door de toepassing van de wet of anderszins, met betrekking tot het geïnspecteerde of dit rapport of enige informatie of verklaringen, (inclusief geraamde/genoemde kosten) die hierin zijn opgenomen of hierbij betrekking hebben, met inbegrip van de juistheid of volledigheid van dergelijke informatie of verklaringen en de voorwaarde, kwaliteit of geschiktheid van het geïnspecteerde. Dergelijke informatie en verklaringen zijn in veel gevallen verkregen uit externe bronnen, zijn niet getest of gecontroleerd en kunnen onderhevig zijn aan fouten of weglatingen. In het bijzonder zijn ramingen gebaseerd op diverse aannames en subjectieve bepalingen waarover geen garantie of zekerheid kan worden gegeven.

In het geval dat dit rapport informatie bevat over verontreinigende stoffen of andere giftige of gevaarlijke stoffen in verband met het geïnspecteerde, wordt deze informatie op geen enkele wijze uitgelegd als garanties of voorstellen, uitdrukkelijk of impliciet, door toepassing van de wet of anders, door een partij, over het bestaan of niet-bestaan of aard van dergelijke materialen in, onder, op of rond het geïnspecteerde. Kostenramingen zijn gebaseerd op een analyse van de beschikbare informatie, de indrukken die zijn verkregen tijdens de inspectie en op empirische waarden, evenals de gebruikelijke marktprijzen die momenteel aanvaardbaar zijn. Kosten voor bijvoorbeeld bouwwerken en leveringen of verwijdering zijn onderhevig aan mark gerelateerde veranderingen. Gegevens uit dit rapport kunnen niet worden gebruikt als vervanging van en/of voor gedetailleerde planning(doeleinden). De opmerkingen in dit rapport zijn gebaseerd op momenteel geldende voorschriften en wetten. Eventuele wijzigingen in de wetten en/ of voorschriften na het compileren van dit rapport kunnen niet in aanmerking worden genomen. Aangezien dit rapport uitsluitend op de beschikbare informatie is gebaseerd, kan niet uitgesloten worden dat de conclusies zouden veranderen als de onderliggende informatie onjuist is, misleidend, onvolledig of tegenstrijdig gebruikt wordt met betrekking tot verdere documenten.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

5/40

1. Introductie en verantwoording 1.1 Introductie Dit gebouw is onderzocht door Sweco om inzicht te verkrijgen in de bouwkundige en technische conditie en onderhoudstoestand van het gebouw gelegen aan de Kruisstraat 30-32 te Haarlem. In overleg met de opdrachtgever is aanvullend beperkt onderzoek verricht op het gebied van een Quick scan Asbest waarbij is onderzocht is of er rekening gehouden moet worden met aanvullende asbestrisico’s. De onderhoudstoestand is vastgesteld door middel van een visuele steekproefsgewijze inspectie ter plaatse van alle bouwkundige en installatietechnische elementen die deel uitmaken van het gebouw. Hierbij is tijdens een visuele steekproefsgewijze inspectie de aanwezigheid van mogelijke constructieve gebreken en/ of uitgesteld onderhoud onderzocht. Daarnaast is een beknopte bureaustudie uitgevoerd naar de documenten die beschikbaar zijn gesteld in de dataroom en logboeken/onderhoudsrapporten die op locatie beschikbaar waren. Alle andere onderwerpen dan eerder genoemd maken geen deel uit van het toepassingsgebied van dit verslag. Verschillende onderwerpen maken geen deel uit van de beoordeling en worden niet genoemd in dit rapport, zoals, maar niet beperkt tot; asbest, bodemonderzoek, ecologie, maatschappelijk, commercieel, juridisch, financieel.

De beoordeling van bouwelementen is gebaseerd op zes categorieën: Conditie 1: Uitstekend; Het element voldoet aan de eisen en kan worden aangemerkt als ‘nieuw’, er is geen verlies van functionaliteit / kwaliteit en of beschadigingen aanwezig. Conditie 2: Goed; Het element voldoet niet geheel aan de technische eisen om nog als nieuw aangemerkt te kunnen worden, er is een geringe afname van de functionaliteit / kwaliteit waargenomen en of beschadigingen aangetroffen. Conditie 3: Redelijk; Het element zal in de nabije toekomst in meer of mindere mate onderhoud nodig hebben om de technische levensduurverwachting te verlengen of in stand te houden, omdat verlies van functionaliteit / kwaliteit en of schade de het element negatief beïnvloeden. Conditie 4: Matig; Het element vereist op korte termijn aandacht in de vorm van grootschalig onderhoud, reparatie, revisie of vervanging aangezien verlies van functionaliteit / kwaliteit of schade negatieve neveneffecten op het totale bouwwerk en andere elementen kan hebben. Conditie 5: Slecht; Het element vereist onmiddellijke aandacht in de vorm van reparatie, revisie of vervanging omdat verlies van functionaliteit / kwaliteit of schade zich in de laatste fase bevindt wat meerdere technische, financiële en of gezondheidsrisico’s tot gevolg kan hebben.

Conditie 6: Zeer slecht; Het element vereist onmiddellijke aandacht in de vorm van vervanging aangezien het als verloren kan worden beschouwd en wat ernstige technische, financiële en of gezondheidsrisico’s tot gevolg kan hebben.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

6/40

Object:

Beschrijving:

Datum van het bezoek:

30 januari 2024

Temperatuur:

±4º Celsius

Weersomstandigheden:

Bewolkt en lichte regen

Aanwezigen Sweco:

Niels van Velzen & Rob Mensink

Soort inspectie:

Visueel, niet-destructief steekproefsgewijs onderzoek

Opmerking

Toegankelijkheid en bezochte ruimten tijdens de schouw op locatie: Verhuurde ruimten

Het object stond ten tijde van de opname leeg

Leegstaande ruimten

Alle leegstaande ruimtes zijn bezocht, m.u.v. een stookruimte op de tweede verdieping i.v.m. asbestrisico’s.

Kantoor ruimten;

Niet van toepassing.

Laboratoria;

Niet van toepassing.

Productieruimten;

Niet van toepassing.

Algemene ruimten;

De algemene gangen zijn bezocht, niet alle schachten zijn beoordeeld.

Facilitaire ruimten (receptie/beveiliging, etc.);

Niet van toepassing.

Sanitaire ruimten;

Een deel van de sanitaire ruimtes zijn bezocht.

Dak;

Enkel de daken toegankelijk vanaf de tweede bouwlaag zijn bezocht, de dakvlakken op de bovenste bouwlaag waren niet toegankelijk.

Gevels;

De gevels zijn deels vanaf maaiveldniveau geïnspecteerd, voor zover bereikbaar.

Lift, machinekamers;

De liftmachinekamer is beoordeeld vanaf de toegang, maar niet bezocht.

Technische ruimten;

De technische ruimten zijn bezocht

Verdeelkasten;

De verdeelkasten zijn waargenomen

Laagspanningsruimten;

De laagspanningsruimte is bezocht.

Data en serverruimten;

Niet van toepassing.

Kelder / kruipruimtes;

De kelderverdieping is bezocht.

(Dak) tuinen;

Niet van toepassing, vermoedelijk gemeenschappelijke tuin.

Parkeergebieden;

Niet van toepassing.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

7/40

1.2 Verantwoording Vastgoed beoordelingen tijdens TDD processen vinden doorgaans plaats op basis van visuele inspectie vanaf grondniveau. De informatie in dit rapport is verkregen door middel van waarnemingen ter plaatse, interviews en door derden verstrekte documenten. Beoordeling door middel van visuele observatie is beperkt tot elementen en of componenten die gemakkelijk toegankelijk zijn en zichtbaar zijn zonder destructief onderzoek uit te voeren. Er zijn geen (beproevingen)testen uitgevoerd, destructief onderzoek verricht, en er zijn geen berekeningen uitgevoerd om de capaciteiten van de bestaande systemen en installaties te bepalen. De waarneming van verborgen of ontoegankelijke gebieden van het gebouw, die het gebruik van destructief onderzoek zouden hebben vereist, valt buiten de opdracht. De informatie in dit rapport representeert de conditie van het gebouw ten tijde van het bezoek van Sweco; andere problemen kunnen zich ontwikkelen met de tijd die niet duidelijk waren op het moment van deze beoordeling. Sweco heeft deze beoordeling met zorg en vaardigheid opgesteld welke normaliter door eenieder ander gerenommeerd bureau wordt betracht onder gelijke voorwaarden en condities. Er wordt geen impliciete garantie gegeven over de inhoud van deze beoordeling. Items die daarvoor worden aangemerkt zijn als actie behoevend beschreven.

De conclusies en aanbevelingen van Sweco mogen op geen enkele manier worden uitgelegd als garantie of om garantie te vormen voor de huidige of toekomstige prestaties van het gebouw. Kosten zijn slechts indicatief en mogen niet worden uitgelegd als bod of offerte om werk uit te voeren. Dit verslag is bedoeld om als één geheel te lezen. De in de verschillende hoofdstukken beschreven informatie is complementair en geeft in sommige gevallen een extra uitleg over de beoordeling. Om die reden zijn interpretaties en conclusies welke worden gebaseerd door alleen bepaalde secties te beoordelen, de verantwoordelijkheid van de gebruiker.

1.3 Opbouw van het rapport De bevindingen worden per discipline in aparte hoofdstukken beschreven. In elk hoofdstuk beschrijven we de bevindingen gerelateerd aan document analyse, inspectie, afwijkingen, aandachtspunten en mogelijke maatregelen om de afwijkingen op te lossen.

1.4 Documentatie Tijdens het opstellen van voorliggend rapport hebben de onderstaande documenten aan de basis gelegen van de inhoudelijke uitwerking van het rapport. Vergunningstukken: - 2017-04925 getekend omgevingsvergunning Kruisstraat 30 pb - bijlage 1 aanvraagformulier Onderzoeken derden: - Risicobeoordeling conform NEN 2991 Projectnummer 598H17, Versie 2, 29-01-2018. - ASBESTINVENTARISATIERAPPORT Projectcode: 598H17 versie 3, 02-03-2018 - 20230417 Brochure Kruisstraat 30 , 32 Haarlem - Bodemrapport_Kruisstraat_30_32_Haarlem1_1678453750416 - De Beeldenmakers - Meetrapport - Kruisstraat 30 – Haarlem - 1131ha vlekkenplan 10 januari 2024 - 1131ha-20231208 Structuurontwerp v2 - Koopovereenkomst Kruisstraat 30-32 Haarlem deel 1 - Koopovereenkomst Kruisstraat 30-32 Haarlem deel 2 Tekeningen: - nr2-doorsnedenaanzichten_dd_29-01-1992 - nr5-plattegrond_dd_19-11-1991 - nr6-gevels_dd_19-01-1961 - bijlage 2 tekening V-01 - bijlage 3 tekening V-02 - bijlage 4 tekening V-03

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

8/40

2. Samenvatting van de belangrijkste bevindingen Het object dateert uit de begin jaren 60 op basis van gegevens uit het BAG, echter is een voormalige woning aan de Lange Margarethastraat behouden gebleven en geïntegreerd in het object. Het object heeft meerdere gebruikers gekend die ieder eigen wijzigingen hebben doorgevoerd, voornamelijk aan het interieur, maar grote aanpassingen en of renovaties zijn uitgebleven. Het grootste gedeelte van de bouwkundige en E&W-installaties zijn dan ook origineel en in zeer matige tot slechte conditie. Ten tijde van dit TDD onderzoek worden er ontwerpplannen uitgewerkt voor herontwikkeling van het object. De uitgangspunten ten aanzien van het ontwerp zijn geïntegreerd in dit rapport. Met andere woorden, het uitgangpunt van ‘instandhouding’ van het object is losgelaten en in dit geval wordt gekeken naar eventuele herbruikbaarheid van diverse bouwkundige en installatietechnische onderdelen. Zoals blijkt uit de rapportage, is het merendeel van de toegepaste elementen en componenten in staat van verval en of ruim aan het einde van de levensduur. Het is te adviseren om met een erkende sloper een materiaalpaspoort op te stellen vroeg in het ontwerpproces om de afzetmogelijkheden te kunnen bepalen.

De kosten voor herstel van componenten die vermoedelijk behouden blijven in de nieuwe situatie inclusief de aanvullende kosten voor asbestsanering worden ingeschat op: -

Gevels Object Lange Margarethastraat: Tussen de € 28.250 en €58.750 Kozijnen en vliesgevels: Tussen € 20.000 en € 35.000 Keldervloer / wanden: Tussen de € 58.500 en €87.500 ; Aanvullend asbest verwijdering: Tussen de € 100.000 en € 150.000

De totale kosten komen gezamenlijk uit op een lage inschatting van € 206.750 en een hoge inschatting van € 331.250. Dit komt op een gemiddelde kosten uit van € 269.000 voor direct herstel en aanvullende kosten.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

9/40

3. Algemene beschrijving 3.1 Algemene omschrijving van het gebouw 3.1.1

Gebouw en locatie:

Item:

Omschrijving:

Gebouw naam:

Commerciële ruimte Kruisstraat 30-32 Haarlem

Gebouw adres:

Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem

Kadastrale gegevens:

Perceel: HLM01-C-6520

Bestemmingsplan:

Omgevingsplan gemeente Haarlem (22-01-2024)

Monumentale status:

Geen

Beschermd stadsgezicht:

Ja, het object ligt binnen de grenzen van een beschermd stadaanzicht.

Oriëntatie en ligging:

Gelegen in het oude centrum van de stad Haarlem.

Bereikbaarheid:

Het object ligt in de binnenstad en is bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer.

Voorzieningen:

Geen, het object heeft geen terrein met voorzieningen of een parkeerplaats.

Map:

Bron: https://kadastralekaart.com/

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

10/40

3.1.2

Omschrijving van het gebouw:

Item:

Omschrijving:

Gebouw naam:

Commerciële ruimte Kruisstraat 30-32 Haarlem

Aantal panden:

2;

Bouwjaar:

1961.

Renovatiejaar:

Geen data beschikbaar

Bruto vloeroppervlak:

3.670,90 m²

NEN meting uit 2022

Verhuurbaar vloeroppervlak:

3.121,10 m²

NEN meting uit 2022

Bouwlagen:

4; kelder, begane grond t/m 2e verdieping

Functie:

Commerciële ruimten op de begane grond en 1e verdieping.

Bezetting:

Het object is momenteel leeg.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

Opmerkingen:

Volgens BAG.

11/40

3.1.3

Plattegronden

Figuur 2: Plattegrond kelder.

Figuur 3: Plattegrond begane grond (oude situatie voor verbouwing entree Jan Sikkes)

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

12/40

Figuur 4: Plattegrond 1e verdieping. (oude situatie voor verbouwing entree Jan Sikkes)

Figuur 5: Plattegrond 2e verdieping

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

13/40

3.2 Juridische componenten Wij gaan ervan uit dat een juridisch team verslag uitbrengt over diverse zaken, onder meer met betrekking tot; bestemmingsplan, de arbeidsovereenkomsten, eigendomssituatie, huurcontracten, garanties, verzekeringen, enz. In dit rapport benaderen wij onze bevindingen vanuit een bouwkundig en installatietechnisch perspectief.

3.2.1

Service- en onderhoudscontracten

Service en onderhoudscontracten zijn niet verstrekt door de verkopende partij en op basis van waarnemingen zijn er geen lopende onderhoudscontracten meer actief. Hieronder vallen ook onderhoud aan BMI, glasbewassing, daken e.d.

3.2.2

Garantieverklaringen

Garantieverklaringen e.d. zijn niet verstrekt door de verkopende partij. Op basis van de leeftijd van het object is te verwachten dat er geen actieve verklaringen meer op het object aanwezig zijn. Let op dat dit tevens geldt voor certificaten van de beproeving, zoals het geval is bij brandwerende afdichtingen e.d.

3.2.3

Omgevingsvergunning en gebruiksmelding

Tijdens het TDD deskresearch is enkel een bouwvergunning (omgevingsvergunning activiteit bouwen) aangetroffen uit 2017 voor de verbouwing van de entree van Jan Sikkes en het plaatsen van een lift waarbij het dak is aangepast. Hieruit blijken geen bijzonderheden en of zijn er risico’s die noemenswaardig zijn. Er is geen gebruiksmelding aangetroffen, echter het object staat momenteel leeg waardoor deze niet meer van toepassing zal zijn.

3.2.4

Omgevingsinvloeden o.b.v. openbare data

Het object is gesitueerd in een gebied wat aangemerkt wordt als zijnde kwetsbaar gebied voor funderingsproblematiek. Dit is met name gebaseerd op het feit dat wordt aangenomen dat gebouwen van voor 1970 hoofdzakelijk op houten palen gefundeerd zijn. Aangezien het pand niet op houten palen is gefundeerd wordt dit risico vrij laag geschat.

Figuur 6: Atlas Leefomgeving kaart met Funderingsproblematiek (bron data: KCAF)

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

14/40

Op basis van een rekenmodel is de te verwachten wateroverlast na een hevige regenbui te verwaarlozen, daar deze aan de Kruisstraat en de Lange Margarethastraat op circa 1 a 2cm liggen. Echter de binnenplaats ten zuiden van het object heeft een verwacht waterniveau van circa 4 tot 5 centimeter. Het verdient de aanbeveling om deze input mee te nemen in de verdere ontwerpplannen.

Figuur 7: Atlas Leefomgeving kaart met water op straat na hevige regenbui (bron data: Rainfall Overlay)

Het object bevindt zich in een stedelijke omgeving en is derhalve onderhevig aan het zogenoemde Stedelijk Hitte-eiland Effect. Dit houdt in dat de omgevingstemperatuur o.b.v. het model circa 2 graden op kan lopen ten opzichte van de werkelijke temperatuur. In de praktijk kan dit in sommige gevallen tot wel 7 à 8 graden bedragen, volgens het RIVM. Het verdient dan ook de aanbeveling om de input uit deze data mee te nemen in de ontwerp bepalingen in de herontwikkelingsplannen.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

15/40

Figuur 8: Atlas Leefomgeving kaart met Stedelijk Hitte-eiland Effect (bron data: RIVM)

Het gebied heeft relatief weinig geluidsbronnen in de omgeving die een negatieve bijdrage leveren aan het welzijn van de gebruiker. De geluidsbelasting gemiddeld per dag (dag, avond en nacht) worden ingeschat als zijnde matig aan de beide straten (Kruisstraat 58 dB en Lange Margarethastraat 57dB) en redelijk in de binnentuin met 55dB. Let wel dat het object aan de Kruisstraat aan een winkelstraat ligt waardoor de geluidsbelasting overdag heviger kan zijn.

Figuur 9: Atlas Leefomgeving kaart met Geluidsbelasting in de omgeving (bron data: RIVM)

Doordat het object in een binnenstedelijk gebied is gelegen, heeft het relatief weinig groen in de omgeving zoals onderstaande kaart tevens illustreert. Met name aan de straatzijde is nagenoeg geen groen aanwezig en het groen in de directe omgeving is gesitueerd in de binnentuin en vanaf straatniveau niet zichtbaar. Het verdient het advies om deze gegevens te verwerken in de verdere ontwerpplannen.

Figuur 10: Atlas Leefomgeving kaart met groen in de omgeving (bron data: RIVM)

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

16/40

4. Bevindingen bouwkundig exterieur 4.1 Terrein 4.1.1

Bodem

Bodemonderzoek maakt geen deel uit van dit onderzoek, op verzoek van de opdrachtgever i.v.m. het bebouwde oppervlak tot aan de erfgrenzen. Hierdoor is er minimaal zich op mogelijke verontreinigingen indien de herontwikkelingsplannen blijkt dat er plaatselijk gegraven dient te worden. Er zijn minimale gegevens op dit adres (Kruisstraat 30-32) bekend, aan de zijde van de Lange Margarethastraat zijn daarentegen wel enkele resultaten bekend, hoewel gedetailleerde informatie niet is aangetroffen. Op deze locatie blijkt een ernstige verontreiniging aanwezig te zijn over het gehele gebied welke gesaneerd dient te worden. In historische binnenstedelijke gebieden komt het veel voor dat activiteiten in de loopt der eeuwen er voor gezorgd hebben dat de bodem verontreinigd is geraakt. Op de locatie zelf is een oude olietank aanwezig, welke momenteel leeg is gemaakt en niet meer in gebruik is. Echter doordat deze tank ingemetseld is, zal het toezicht op eventuele lekkages afwezig zijn geweest. Al deze factoren samen, maken dat de locatie een aannemelijk risico loopt op bodemverontreiniging. Echter door het ontbreken van juiste gegevens, kunnen er momenteel geen conclusies worden geformuleerd inzake de juridische en financiële implicaties.

4.1.2

Hekwerken en poorten

Algemene indruk

De onderdelen zijn vermoedelijk van derden.

Herbruikbaarheid

De poorten zullen waarschijnlijk deel uit gaan maken van vluchtroutes bij calamiteiten, het verdient hierdoor de aanbeveling om met de eigenaren in overleg te treden t.a.v. behoud.

Herstelkosten

n.v.t. (eigendom van derden)

Onderhoudskosten <10 jaar

n.v.t. (eigendom van derden)

Aan de Lange Margarethastraat bevinden zich twee poorten en aan de Kruisstraat bevindt zich één poort die ieder door derden gebruikt worden om de algemene binnenplaatsen te kunnen bereiken. Echter deze poorten maken momenteel deel uit van de vluchtroutes in geval van calamiteiten.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

17/40

4.1.3

Bestrating / riolering

Algemene indruk

De onderdelen zijn eigendom van de gemeente Haarlem, maar vallen niet onder het perceel.

Herbruikbaarheid

Binnenplaatsen zullen waarschijnlijk deel uit gaan maken van vluchtroutes bij calamiteiten, het verdient hierdoor de aanbeveling om met de eigenaren in overleg te treden t.a.v. behoud.

Herstelkosten

n.v.t. (wel eigendom van gemeente Haarlem, geen onderdeel van het perceel)

Onderhoudskosten <10 jaar

n.v.t. (wel eigendom van gemeente Haarlem, geen onderdeel van het perceel)

Aan de Lange Margarethastraatzijde ten zuiden van het object bevindt zich een algemene binnenplaats welke eigendom is van de gemeente Haarlem, maar deze maakt geen onderdeel uit van het object. Het binnenterrein is in een redelijk goede conditie en ziet er verzorgd uit.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

18/40

4.2 Fundering en gebouw constructie

Figuur 11: Doorsnede uit tekening circa 1961

4.2.1

Fundering / Paalfundering

Algemene indruk

De elementen zijn niet visueel waarneembaar, echter constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging.

Herbruikbaarheid

Vermoedelijk is de fundering herbruikbaar, o.b.v. gebruikte materialen en leeftijd. Constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging.

Herstelkosten

Geen kosten inschatting mogelijk in dit stadium.

Onderhoudskosten <10 jaar

N.t.b.

Op basis van de beschikbare informatie is aangenomen dat ter hoogte van de kelder een fundering op staal principe is toegepast en voor de overige bouwdelen een poerenfundering. constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging. Diverse symptomen zijn aangetroffen die er op kunnen duiden dat er problemen zijn ten aanzien van de constructie van het object in relatie tot de fundering. Constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging. De buitengevels van sommige gevels (voornamelijk bij steensmuren welke aansluiten op naastgelegen panden) hebben hun eigen fundering op staal (gemetseld) welke los staat van de overige funderingen. Over het algemeen kan worden aangenomen dat de fundering herbruikbaar is in de nieuwe plannen. Echter, dient er aanvullend onderzoek door een gespecialiseerd onderzoeksbureau (al dan niet met plaatselijk ontgraven van de fundering), alvorens deze stelling van kracht wordt.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

19/40

4.2.2

Dragende constructie

Algemene indruk

De elementen zijn niet overal visueel waarneembaar, echter symptomen in overige bouwdelen kunnen er op wijzen dat er problemen met de constructie aanwezig zijn. Constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging.

Herbruikbaarheid

Constructieve onderdelen zijn vermoedelijk redelijk tot goed herbruikbaar in de nieuwe ontwerpplannen. Wel dient er rekening gehouden te worden met aanpassing en eventuele verzwaringen / verbeteringen.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

N.v.t.

Inzake de constructie van het object heeft geen inhoudelijk beoordeling plaats, zoals onder andere het draagvermogen en de toegepaste materialen (en tevens wapening). Wij gaan ervanuit dat de constructeur hier inhoudelijk advies over uitbrengt los van dit rapport. Het constructieve principe van het object is gebaseerd op combinatie van dragende betonnen kolommen en dragend metselwerk. De opbouw van de vloer is niet beoordeel. De voormalige woning aan de Lange Margarethastraat is gebaseerd op dragend metselwerk, houten vloeren en een houten dakconstructie. Constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging.. Diverse scheuren aangetroffen in vloerdelen en in wanden. Constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging. Op aangeven van de constructeur bestaan de verdiepingsvloeren uit een balkenbroodjes principe. Dergelijke vloeren zijn doorgaans minder geschikt voor hoge puntlasten en lijnlasten die niet direct op verzwaarde elementen geplaatst worden en kunnen de herbruikbaarheid enigszins belemmeren.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

20/40

Over het algemeen kan worden aangenomen dat de draagconstructie deels herbruikbaar is in de nieuwe plannen. Constructeur EverPartners maakt deel uit van het ontwerpteam en neemt de constructieve aspecten verder in overweging.

4.3 Gevels 4.3.1

Gevels Object Lange Margarethastraat

Algemene indruk

Het metselwerk is in een matige conditie. Ondanks de gevelrenovatie zijn er meerdere gebreken geconstateerd die op korte termijn verholpen dienen te worden.

Herbruikbaarheid

De gevels zijn goed herbruikbaar in de nieuwe plannen, mits diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd worden.

Herstelkosten

Tussen de € 28.250 en €58.750 ; tussen ± € 5.000 en ± € 7.500 voor herstel muurdammen tussen ± € 7.500 en ± € 12.500 voor vervangen bakgoot incl. aanpassing bouwkundig detail tussen ± € 10.000 en ± € 30.000 voor voegwerk herstel (afhankelijk van omvang en type voeg) tussen ± € 750 en ± € 1.250 voor schilderwerk gevelankers tussen ± € 5.000 en ± € 7.500 voor herstel pleisterwerk en aanbrengen coating

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten binnen 10 jaar mits herstel in jaar 1 wordt opgenomen (reinigen optioneel)

De gevels van het object aan de Lange Margarethastraat bestaan uit steens metselwerk. In de zijgevels zijn gevelankers waargenomen ter hoogte van de houten verdiepingsvloeren. De originele woning scheidende wand aan de rechtergevel van het object (vermoedelijk oude buitengevel) op de begane grond is aangepast in het verleden om als dienstingang te dienen voor de winkels. De wand op de eerste verdieping houdt nog wel dit stramien aan, er zijn geen gegevens bekend over hoe en in welke mate de draagkracht via een andere voorziening is ondervangen. Aan de binnenzijde van de gevelopeningen (met name de muurdammen) ontbreken grote delen metselwerk (vermoedelijk door onzorgvuldig sloopwerk in het verleden). Deze openingen zijn inmiddels uitgevuld met PUR-schuim. Dit dient op zeer urgente basis hersteld te worden om schade aan de voorgevel te voorkomen. Een lekkage op de hoek van de voorgevel en zijgevel links, heeft gezorgd voor vochtschade. Herstel op urgente basis wordt geadviseerd om verdere schade in te perken.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

21/40

De bakgoot ligt rechtstreeks op de buitenwand. In geval van verstopping, loopt het water direct de muurplaat op en de woning in. Waarnemingen aan de binnenzijde bevestigen dit vermoeden enigszins. De windveer aan de achterzijde is te ver ingekort waardoor er een opening ontstaat waar regen en wind de woning in kunnen dringen. Het voegwerk aan de overige gevels is in matige conditie en mag als achterstallig aangemerkt worden. Het is te adviseren om dit op korte termijn uit te voeren. Schilderwerk aan spouwankers is in matige conditie en dient op korte termijn uitgevoerd te worden. Het pleisterwerk aan de achtergevel is in matige conditie en dient op korte termijn hersteld te worden en voorzien van een nieuwe beschermlaag (coating). Met name de invloeden van begroeiing op het pleisterwerk heeft voor schade gezorgd. De wand aan de rechtergevel op de begane grond is aangepast om een gang voor de dienstingang voor de winkels te creëren. Het is te adviseren om het oude stramien aan te houden en deze wand weer terug te plaatsen De gevels vertonen geen dusdanig ernstige gebreken dat mag worden aangenomen dat deze niet meer herbruikbaar zijn in de toekomstige plannen. Het voegwerk (knipvoeg) aan de kopgevel is recentelijk uitgevoerd.

4.3.2

Gevels Object Kruisstraat 30-32

Algemene indruk

De diverse geveldelen, beplating en metselwerk zijn in matige tot slechte conditie.

Herbruikbaarheid

Het overgrote gedeelte van de materialen zullen niet meer herbruikbaar zijn in de nieuwe situatie of herbruikbaar in een tweede leven op een andere locatie.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

N.v.t.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

22/40

De voorgevel van het object is afgewerkt met diverse beplating, zoals volkernbeplating en aluminium zetwerk beplating. De overige gevelvlakken bestaan voornamelijk uit metselwerk. Ter plaatse van de overloop op de tweede verdieping is in de loop der tijd beplating aangebracht op de houten gevelpuien in de vorm van metalen profielplaten welke voorzien zijn van een asbestcoating. Aan de achtergevel ter hoogte van de woningen aan de Lange Margarethastraat is een recentere vorm van stalen profielbeplating aangebracht op de gevel welke voorzien is van een fabrieksmatig aangebrachte coating welke in slechte conditie is. De dakranden zijn over het algemeen voorzien van een HPL plaatmateriaal. Met het oog op de herontwikkelingsplannen zullen de geveldelen grotendeels verwijderd worden. Herbruikbaarheid van materiaal is beperkt tot het recyclen van sommige grondstoffen (zoals de metalen) en het verwerken van minerale materialen tot puin. Let wel dat schadelijke stoffen aanwezig zijn en voor aanvullende kosten kunnen zorgen. Sommige onderdelen zijn voorzien van asbesthoudend materiaal (zie asbest notitie voor nadere informatie incl. kostenraming) Op meerdere locaties zijn ernstige scheuren in het metselwerk aangetroffen. Diverse betonnen onderdelen (gevelbanden) zijn onderhevig aan betonrot, waarbij wapeningstaal bloot is komen te liggen aan de buitenlucht.

Het gevelmetselwerk is in diverse gevallen onderhevig aan vochtophoping wat indirect tot problemen kan leiden. Het gevelmetselwerk is in matige conditie, er is relatief veel schade aangetroffen en voegwerk is in matige tot slechte conditie. De metalen beplating aan de achtergevel is onderhevig aan verpoedering van de coating. Dit houdt in dat bij hergebruik de beplating opgenomen dient te worden in regulier schilderonderhoud met de bijbehorende korte cyclus. Weinig onderdelen zullen aangemerkt worden voor hergebruik op deze locatie en of andere locaties. Indien er gekozen wordt voor hergebruik, dan zal er rekening gehouden moeten worden met aanzienlijke herstelwerkzaamheden.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

23/40

4.4 Gevelopeningen 4.4.1

Kozijnen en vliesgevels

Algemene indruk

De diverse onderdelen variëren van een redelijke conditie tot slechte conditie.

Herbruikbaarheid

Het betreft in veel gevallen maatwerkproducten, in die zin zijn de puien op andere locaties slecht herbruikbaar. Daarnaast bevat beglazing en aluminium puien matige thermisch isolerende eigenschappen waardoor hergebruik niet realistisch is.

Herstelkosten

Tussen € 20.000 en € 35.000 afhankelijk van hergebruik.

Onderhoudskosten <10 jaar

Tussen € 7.500 en € 12.500 voor schilderwerk van de te behouden onderdelen (oude woning)

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

24/40

De gevelopeningen aan de voorgevel van de Kruisstraat op begane grond niveau en op de tweede verdieping zijn voorzien van (hard)houten kozijnen en deuren. De eerste verdieping van deze gevel zijn voorzien van aluminium kozijnen en ramen. Op de overige gevels zijn minder kwalitatieve houtsoorten toegepast in de gevelopeningen. Hier is houtrot een veel voorkomend probleem. Ook zijn veel van deze puien voorzien van een paneel of metalen beplating. De kozijnen in de voorgevel van de woning aan de Lange Margarethastraat zijn recent vervangen voor hardhouten kozijnen voorzien van dubbele beglazing. Ook zijn hier nog enkele metalen kozijnen met enkelglas aanwezig. Veel kozijnen zijn onderhevig aan houtrot en zullen niet meer herbruikbaar zijn in de nieuwe situatie. Beglazing en de aluminium puien dateren in de meeste gevallen uit een periode dat de thermische isolerende eigenschappen minimaal zijn t.o.v. de huidige standaard. In veel gevallen zijn deze componenten niet meer herbruikbaar. Sommige onderdelen verkeren nog in redelijke conditie en kunnen, mits gereviseerd, eventueel hergebruikt worden zoals de entreepuiten en de kozijnen van de woning aan de Lange Margarethastraat.

4.5 Dak 4.5.1

Dakafwerking

Algemene indruk

Het dak boven de tweede verdieping is niet toegankelijk. Dit dat is tevens in 2019 overlaagd en verwacht in goede conditie te zijn. De lager gelegen daken en aansluitingen zijn matige conditie.

Herbruikbaarheid

Veel materialen zullen niet meer herbruikbaar zijn of één op één te hergebruiken op andere locaties, maar de recyclebaarheid van veel materialen (mits niet verontreinigd) is doorgaans goed.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

De platte daken zijn voorzien van bitumineuze dakbedekking (vermoedelijk SBS op lager gelegen dak en APP op het hoogste dak). Het dak boven de tweede verdieping is in 2019 vervangen (overlaagd). Geen gegevens bekend inzake de opbouw van het dak-pakket. Het zadeldak van de woning is niet beoordeeld i.v.m. slechte toegankelijkheid.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

25/40

5. Bevindingen bouwkundige interieur 5.1 Vloeren 5.1.1

Keldervloer / wanden

Algemene indruk

De kelder is onderhevig aan vochtproblemen afkomstig uit grondwater.

Herbruikbaarheid

De betonnen kelderbakconstructie zelf is goed herbruikbaar, de diverse afwerkingen zijn niet meer herbruikbaar.

Herstelkosten

Tussen de € 58.500 en €87.500 ; tussen ± € 50.000 en ± € 75.000 voor aanvullende waterkerende maatregelen tussen ± € 8.500 en ± € 12.500 voor het verwijderen van de dekvloer en plaatselijk herstelwerk

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

De kelderconstructie bestaat uit een combinatie van betonnen wanden en vloer welke direct in contact staat met de grond. Op basis van diverse bevinding blijkt dat grondwaterindringing een groot probleem oplevert en in het verleden heeft opgeleverd. Op de aansluiting van de wanden met de vloer zijn diverse acties uitgevoerd om de waterkerende eigenschappen te verbeteren d.m.v. injecteren. De vloer zelf is afgewerkt met een dekvloer waarin een bitumen is verwerkt. Dit zorgt voor een waterkering aan de binnenzijde en zorgt tevens voor het risico dat water opgesloten wordt tussen de constructieve vloer en de bitumineuze dekvloer. Dit kan tot gevolg hebben dat de betonnen verzadigd raken met water en afhankelijk van de gebruikte toeslagstoffen (veelvoorkomend in beton tijdens de wederopbouw) kan dit tot problemen leiden. Ansich zal de dekvloer op den duur los komen van de ondergrond en verdient het de aanbeveling om deze volledig te verwijderen en de keldervloer, op basis van specialistisch onderzoek, waterdicht te maken. Op diverse plekken is momenteel nog sprake van water in de kelder, zoals in de lager gelegen ruimte naast de liftput en de stookruimte. Op locaties blijken de wanden onderhevig aan hygroscopische zouten. Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

26/40

Vochtproblemen in de kelderwanden en vloeren b.v.t. grondwater. De kelderwanden en vloeren dienen verder waterkerend te worden. Bitumineuze dekvloer op de keldervloer, kan mogelijke problemen met de betonnen keldervloer verhullen. De bitumineuze dekvloer is in slechte conditie en dient verwijderd te worden.

5.1.2

Vloerafwerkingen

Algemene indruk

De verschillende vloerafwerkingen zijn einde levensduur en in matige conditie.

Herbruikbaarheid

Sommige materialen zijn (beperkt) recyclebaar, een groot deel van de materialen is slecht herbruikbaar.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

De vloeren zijn voorzien van diverse varianten vloerafwerking. In alle gevallen is de vloerafwerking verouderd, beschadigd en in matige conditie. De vloerafwerking wordt dan ook niet meer als herbruikbaar geschat. Veel vloerafwerkingen zullen niet meer bruikbaar zijn in de nieuwe situatie en zullen daarom verwijderde moeten worden.

5.1.3

Interne trappen / Hellingbanen / Leuningen / Openingen

Algemene indruk

Over het algemeen verkeren de trappen in goede conditie, met enkele trappen daargelaten.

Herbruikbaarheid

Herbruikbaarheid is afhankelijk van de ontwerpplannen, technisch kunnen sommige trappen hergebruikt worden. Hergebruik op een andere locatie lijkt niet haalbaar daar dit een maatwerkproduct is.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

27/40

In het interieur zijn voornamelijk stalen trappen en betonnen trappen geinstalleer. Technisch gezien hebben deze onderdelen hun levensduur nog niet bereikt. Afwerkingen daarentegen zijn wel in slechte conditie. De verzinkt stalen noodtrap aan de zuidgevel vanaf het dak naar de binnenplaats is in een matige conditie en is niet herbruikbaar aangezien de zinklaag dusdanig is gedegradeerd dat corrosie van de stalen onderdelen in gang gezet is. De stalen noodtrap is niet meer herbruikbaar en zal verwijderd moeten worden. Veel trappen kunnen technisch gezien hergebruikt worden, echter dit is afhankelijk van de ontwerpplannen en bepalingen.

5.2 Binnenwanden 5.2.1

Dragende binnenwanden / Niet-dragende binnenwanden

Algemene indruk

Diverse binnen wanden (dragend) en lichte scheidingswanden zijn aangetroffen. Gebruik en aanpassing hebben diverse schades veroorzaakt.

Herbruikbaarheid

Herbruikbaarheid is afhankelijk van de ontwerpplannen, technisch kunnen sommige wanden hergebruikt worden. Hergebruik op een andere locatie lijkt niet realistisch aangezien de wanden doorgaans niet demontabel zijn.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

28/40

De diverse binnenwanden in de kern van het object zijn dragend. Deze zijn vervaardigd uit verschillende materialen, zoals kalkzandsteen, metselstenen en beton. Verder zijn er enkele lichte scheidingswanden toegepast in het object. Dit zijn doorgaans systeemwanden, hoewel metal-studwanden tevens zijn aangetroffen. De lichte scheidingswanden zijn vermoedelijk niet meer bruikbaar in een nieuwe situatie. De dragende wanden dienen behouden te blijven en aanpassen van deze wanden zal zeer complex zijn waardoor als onwenselijk wordt beschouwd. Afhankelijk van de ontwerpplannen zullen de meeste binnenwanden verwijderd worden.

5.3 Plafondafwerking 5.3.1

Plafondsysteem / Verlaagde plafond

Algemene indruk

De diverse plafonds (niet constructief) zijn in slechte conditie en verouderd.

Herbruikbaarheid

De verschillende (systeem)plafonds en plafondafwerkingen zijn niet meer herbruikbaar en zullen deels gerecycled kunnen worden.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

29/40

Het object is in de commerciële ruimten op de begane grond en eerste verdieping voorzien van systeemplafonds, met verschillende type en afmeting plafondplaten. Op andere locaties zijn gipsplaten aangebracht op regelwerk. Op andere locaties zoals de kelder is het constructieve plafond afgewerkt met een coating. De plafond systemen zijn niet meer herbruikbaar en zullen naar verwachting verwijderd moeten worden.

5.4 Binnenwandopeningen 5.4.1

Binnen kozijnen / Binnendeuren

Algemene indruk

De binnendeuren en kozijnen zijn in een matige conditie en vertonen veel beschadigingen.

Herbruikbaarheid

Naar verwachting worden de binnendeuren en kozijnen niet hergebruikt in het nieuwe ontwerp i.v.m. de herontwikkeling. Herbruikbaarheid op een andere locatie is slecht, naar verwachting zal recyclen van het materiaal de enige optie zijn.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

30/40

De binnendeuren en kozijnen zijn een combinatie van houten kozijnen, massief houten deuren met glasopeningen en boarddeuren. Over het algemeen zijn de deuren en kozijnen in slechte conditie. Op de 2e verdieping bevindt zich tevens een zware kluisdeur van het merk Lips. Het betreft een kluisdeur die is ingemetseld en geen volledig metalen kluis, waardoor verwijderen van de deur alsnog een uitdaging zal zijn. Binnendeuren en kozijnen zijn niet herbruikbaar en dienen verwijderd te worden Op de tweede verdieping is een zware kluisdeur aanwezig. Het verwijderen van de deur kan een intensieve activiteit zijn.

5.5 Bijzondere ruimten 5.5.1

Sanitaire ruimtes

Algemene indruk

De diverse sanitaire ruimten zijn in zeer slechte conditie. Dit geld zowel voor de afwerkingen alsmede voor de sanitaire toestellen.

Herbruikbaarheid

De diverse toegepaste componenten zijn aan het einde van hun levensduur en dienen afgevoerd te worden. Keramiek is slecht recyclebaar.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

Op diverse locaties zijn sanitaire ruimten aangetroffen. Deze zijn in zeer slechte conditie en niet meer functioneel. De onderdelen dienen verwijderd en afgevoerd te worden. Sanitaire ruimten zijn niet herbruikbaar en dienen verwijderd te worden

5.5.2

Doucheruimte / Wellness-ruimtes

Dit onderdeel is niet aanwezig in het object

5.5.3

Keuken

Deze elementen zijn niet aanwezig in dit gebouw.

5.5.4

Laboratoriumruimtes

Deze elementen zijn niet aanwezig in dit gebouw.

5.6 Brandveiligheid en preventie Brandveiligheid maakt geen deel uit van dit rapport, aangezien het object her-ontwikkeld wordt tot een andere functie. Derhalve is de noodzaak om het beoordelen van de huidige situatie afwezig en niet verder uitgewerkt in deze rapportage. Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

31/40

6. Mechanische Installaties 6.1 Algemeen Het object wordt hoofdzakelijk verwarmd middels gasgestookte ketels. In het object is er een luchtbehandelingskast geplaatst en op het dak staat een warmtepomp die de koeling van de verschillende delen van het pand verzorgd.

6.2 Verwarming en koeling 6.2.1

Opwekking en distributie van warmte

Algemene indruk

In de technische ruimte in de kelder bevinden zich twee gasgestookte HR ketels en op de tweede verdieping nogmaals twee gasketels, welke een deel van de verwarming verzorgt. De installatie heeft zijn theoretische levensduur bereikt.

Herbruikbaarheid

De onderdelen zijn in slechte conditie en dienen gedemonteerd en afgevoerd te worden.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

In de technische ruimte in de kelder bevinden zich twee gasgestookte HR ketels en op de tweede verdieping nogmaals twee gasketels, welke een deel van de verwarming verzorgt. De installatie heeft zijn theoretische levensduur bereikt. De ketel en toebehoren hebben hun theoretische levensduurverwachting bereikt, de installaties zijn niet meer herbruikbaar.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

32/40

6.3 Ventilatie 6.3.1

Ventilatie luchtbehandeling

Algemene indruk

De lucht behandelingskast voor de commerciële ruimten is sterk verouderd en einde levensduur.

Herbruikbaarheid

De LKB is niet meer herbruikbaar en de diverse onderdelen dienen gedemonteerd te worden en apart aangeboden voor recycling.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

Op de begane grond in de oude woning aan de Lange Margarethastraat is een luchtbandelingskast aanwezig die verwarmde lucht toevoer aan de commerciële ruimte verzorgd. De Installatie wordt niet meer als herbruikbaar beschouwd aangezien de technische levensduur is bereikt. De luchtbehandelingskast is einde levensduur en wordt niet meer herbruikbaar geacht.

Sweco | Technical Due Diligence Rapport Project nummer: 51020866 Datum: 20-02-2024 Versie: 2.0 Sweco referentie: 51020866-TTD-KRUISSTRAAT-V1.0

33/40

7. Elektrotechnische Installaties 7.1 Algemeen De elektrische installaties verkeren over het algemeen in een matige staat aangezien de elektrotechnische voorzieningen verouderd zijn. Tijdens de inspectie was er geen informatie over de verdeelkasten aanwezig en de schematische tekeningen zijn niet up-to-date. De NEN3140 rapportages zijn niet uitgevoerd door de huidige eigenaar, waardoor de exacte omvang van de gebreken niet inzichtelijk is gemaakt.

7.2 Distributie 7.2.1

(Hoofd)verdeelkasten

Algemene indruk

Elektrotechnische installatie is hoofdzakelijk nog origineel uit de jaren 60 en kan dan ook worden beschouwd als einde levensduur.

Herbruikbaarheid

De componenten zijn niet meer herbruikbaar omdat kwaliteitsgaranties niet afgegeven kunnen worden. Diverse componenten zijn zeer goed recyclebaar.

Herstelkosten

Geen directe kosten voor herstel voorzien i.v.m. verwijderen van onderdelen in de nieuwe plannen.

Onderhoudskosten <10 jaar

Geen kosten voorzien.

De hoofd verdeelkast van het gebouw bevindt zich in de kelder. Op de verdiepingen zijn onderverdeelkasten aanwezig. De gehele installatie is verouderd en zal niet meer herbruikbaar zijn in de nieuwe situatie aangezien kwaliteitsgaranties niet afgegeven kunnen worden. De elektrotechnische installatie is verouderd en dient verwijderd te worden.