Bijlage 3 brief gemeente 5 september 2025

UITSLUITEND PER E-MAIL De heer mr. T.C. Boer en de heer mr. S. Pentinga Labré Advocaten Postbus 75727 1070 AS Amsterdam Per e-mail: tim.boer@labre.nl en stefan.pentinga@labre.nl

Datum Van Dossiernaam Onze ref Uw ref E-mail

: 5 september 2025 : O.L. van der Pol en E.C. Wolters : Gemeente Haarlem / Egelantier : D108640 : TCB/230209/2025/230209-52761126-137 : vanderpol@potjonker.nl / wolters@potjonker.nl

Geachte confrères, Naar aanleiding van uw brief d.d. 22 juli jl. namens Villa Egelantier, reageert de Gemeente hierbij op de daarin opgenomen stellingen en standpunten. Meer in het bijzonder met betrekking tot: (i.) de vaststelling van het DO, (ii.) de wijziging van het bestemmingsplan (iii.) de wettelijke bevoegdheid tot ontbinding, en (iv.) de door Villa Egelantier gestelde voorwaarden ten aanzien van het door de Gemeente voorgestelde overleg gericht op de ordentelijke beëindiging van de Koopovereenkomst. I.

De vaststelling van het DO Beroep op artikel 17.4 sub a en artikel 17.5 sub b van de Koopovereenkomst

1.

In uw brief d.d. 22 juli jl. stelt u dat er sprake zou zijn van een in september 2023 goedgekeurd DO. De Gemeente zou daarom geen beroep toekomen op artikel 17.4 sub a en/of artikel 17.5 sub a van de Koopovereenkomst. Deze stelling gaat uit van verkeerde uitgangspunten en is onjuist.

2.

U meent dat er sprake is van een goedgekeurd DO omdat op de website van de Gemeente een overzicht zichtbaar zou zijn geweest waaruit zou volgen dat het DO in september 2023 is goedgekeurd. Dit is nietszeggend. Op grond van artikel 5.3 van de Koopovereenkomst moet binnen de projectgroep overeenstemming bestaan over het DO, waarna het DO ter toetsing en goedkeuring aan de stuurgroep wordt voorgelegd. Er bestond binnen de projectgroep én de stuurgroep geen overeenstemming over het DO (en ook niet over een nadien aangepast DO). Er zijn dus ook geen goedkeurende besluiten genomen.

3.

Uit het toegestuurde overzicht blijkt ook niet dat dergelijke besluiten genomen zijn. Uit dit overzicht volgt slechts dat partijen de “planning” hadden om in september 2023 een DO gereed te hebben / goed te hebben gekeurd (conform de planning die u heeft bijgevoegd in uw eerdere brief). Het volgen van de uitleg die Villa Egelantier geeft aan dit overzicht zou ook vreemd zijn, omdat uit de documentatie waarna dit overzicht verwijst (het raadsbesluit d.d. 24 oktober 2024) blijkt dat het DO niet door de beoordelingscommissie is beoordeeld én dat er een nieuwe planning zal worden opgesteld.

4.

Dat het DO niet is vastgesteld, blijkt (onder meer) ook uit e-mail correspondentie van Villa Egelantier met de Gemeente d.d. 29 september 2023. Daarin bevestigt Villa Egelantier dat er geen sprake is van een vastgesteld DO omdat het DO nog moet worden afgerond. Uit een mail van de Gemeente d.d. 2 oktober 2023 aan Villa Egelantier blijkt ook dat er nog helemaal geen overeenstemming is bereikt over de monumentale keuken, waardoor het DO toen (en later) niet kon worden vastgesteld.

5.

Een tweede verkeerde veronderstelling is dat er goedkeuring zou zijn verleend op een aangepast DO uit 2024. U verwijst ter onderbouwing van uw standpunt dat dit wel het geval is naar raadsvoorstellen van het college van de Gemeente d.d. 17 september en 24 oktober 2024. Uit deze raadsvoorstellen blijkt echter het tegendeel. Uit het raadsvoorstel d.d. 24 oktober 2024 volgt expliciet dat er sprake is van een concept DO in oktober 2024 en het aangepaste DO ook nog moet worden beoordeeld en pas bij goedkeuring vast wordt gesteld door de stuurgroep (onderstreping advocaat): “De voornaamste zorg bij het laatste voorstel van Lingotto/AVC is dat ten opzichte van het concept definitief ontwerp ruimtes op de begane grond (ruimtes 1, 2, 4 en 5 in bijlage 5) verdwijnen die oorspronkelijk voor cultuur waren bestemd.” en “De beoordelingscommissie ontvangt van Lingotto/AVC het aangepaste definitief ontwerp om te beoordelen of de overige planelementen gewaarborgd blijven en het geheel voldoet aan de eisen van de tendervoorwaarden. Het definitief ontwerp wordt bij goedkeuring vastgesteld door de stuurgroep.”

6.

Uw stelling dat de Gemeente geen beroep toekomt op artikel 17.4 sub a en 17.5 sub a van de Koopovereenkomst, omdat er sprake is van een tijdig goedgekeurd DO, is dan ook aantoonbaar onjuist. De Gemeente stond in haar recht om op grond hiervan de Koopovereenkomst te ontbinden.

Pagina 2 van 7

II.

De wijziging van het bestemmingsplan Beroep op artikel 17.4 sub b van de Koopovereenkomst

7.

In uw brief d.d. 22 juli jl. geeft u tevens aan dat Villa Egelantier van mening is dat de Gemeente geen beroep toekomt op artikel 17.4 sub b van de Koopovereenkomst. De reden hiervan is omdat volgens uw cliënte de daarin genoemde termijn nog niet is gaan lopen. Dit zou pas het geval zijn als het bestemmingsplan is vastgesteld. Uw lezing van dit artikel is echter onjuist.

8.

Dit artikel geeft aan de Gemeente de mogelijkheid om de Koopovereenkomst te ontbinden indien er geen omgevingsvergunning is aangevraagd (i.) uiterlijk twaalf maanden na vaststelling van het bestemmingsplan óf (ii.) twaalf maanden na ondertekening van de Koopovereenkomst. De zinsnede in het artikel “uitgaande van de laatste datum van deze twee” creëert niet de situatie dat indien slechts een van deze twee gebeurtenissen in vervulling is gegaan, deze ontbindingsoptie geheel niet van toepassing is. Een dergelijke lezing van het artikel zou er namelijk toe leiden dat Villa Egelantier de ontbinding kan frustreren door geen wijziging van het bestemmingplan te verzoeken. Dat is nooit de bedoeling van partijen geweest.

9.

Deze bepaling regelt de situatie dat de Gemeente de Koopovereenkomst kan ontbinden als Villa Egelantier geen omgevingsvergunning aanvraagt binnen twaalf maanden nadat het bestemmingsplan is vastgesteld óf binnen twaalf maanden na ondertekening van de Koopovereenkomst. De zinsnede in het artikel “uitgaande van de laatste datum van deze twee” geeft Villa Egelantier daarmee slechts iets meer tijd om de aanvraag voor de omgevingsvergunning in te dienen, indien de wijziging van het bestemmingsplan daadwerkelijk werd aangevraagd en vastgesteld. Dan zou immers pas de vaststelling van het bestemmingsplan als laatste van de twee genoemde data gelden.

10.

Indien partijen de bedoeling hadden gehad om de Gemeente slechts de mogelijkheid tot ontbinding te geven indien er én een bestemmingsplan is vastgesteld én de Koopovereenkomst is ondertekend, maar na de laatste van deze twee binnen 12 maanden geen omgevingsvergunning is aangevraagd, hadden partijen de bepaling anders moeten insteken. De Gemeente doet derhalve wel een geldig beroep op artikel 17.4 sub b van de Koopovereenkomst. Beroep op artikel 17.5 sub b van de Koopovereenkomst

11.

In uw brief d.d. 22 juli jl. stelt Villa Egelantier zich tevens op het standpunt dat de Gemeente geen beroep toekomt op artikel 17.5 sub b van de Koopovereenkomst omdat het niet aan Villa Egelantier te wijten zou zijn dat het bestemmingsplan niet is vastgesteld, maar dat dit is

Pagina 3 van 7

verhinderd door de Gemeente. U meent daarom dat artikel 6:23 BW een beroep van de Gemeente op artikel 17.5 sub b van de Koopovereenkomst in de weg staat. Dit is onjuist. 12.

Uit de Koopovereenkomst blijkt dat het project zoals bedacht door Villa Egelantier niet past binnen het vigerend bestemmingsplan. Villa Egelantier dient daarom ófwel een wijziging van het bestemmingsplan te bewerkstelligen vragen om het project mogelijk te maken óf (na inwerkingtreding van de Omgevingswet) een wijziging van het omgevingsplan aan te vragen. Beide aanvragen heeft Villa Egelantier niet gedaan, dit wordt ook niet weersproken door Villa Egelantier.

13.

Aangezien de verantwoordelijkheid voor het in vervulling gaan van deze voorwaarde geheel bij Villa Egelantier ligt, kan er geen sprake zijn van een geslaagd beroep op artikel 6:23 BW. Het stond Villa Egelantier vrij om de benodigde planproducten aan te vragen. Dat de Gemeente heeft aangegeven een wijzigingsprocedure niet te zullen effectueren indien de haalbaarheid van het plan niet vaststaat, en er daardoor onzekerheid over het plan heerst, dient in het licht gezien te worden van de (forse) leges die Villa Egelantier op zich zou hebben genomen bij een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan. Dit, terwijl een positief besluit op basis van het concept DO niet aannemelijk was omdat het voorliggende plan in strijd was met de monumentale waarde.

14.

In dat verband is een verwijt aan de Gemeente op dit punt dan ook de wereld op zijn kop. Het lag op de weg van Villa Egelantier om een haalbaar plan te presenteren zodat het DO goed kon worden gekeurd conform de Koopovereenkomst, en zodoende ook een haalbaar publiekrechtelijk traject te starten. De Gemeente kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor het uitblijven van een bestemmingsplan, omdat (i.) geen aanvraag is ingediend, (ii.) het definitief ontwerp (DO) niet is vastgesteld, en (iii.) het opgestelde plan in strijd was met de monumentale waarde van de Egelantier. En los daarvan geldt hoe dan ook: Villa Egelantier had het publiekrechtelijk traject eenvoudigweg kunnen starten als zij wél overtuigd was van de rechtmatigheid en haalbaarheid daarvan. Dat zij het verzoek om wijziging niet heeft ingediend is dus ook vooral een eigen keuze. Gelet op het voorgaande heeft de Gemeente een geslaagd beroep op artikel 17.5 sub b van de Koopovereenkomst gedaan.

15.

Maar los daarvan slaagt een beroep op artikel 6:23 BW hoe dan ook niet. Een beroep op artikel 6:23 BW slaagt slechts indien de Gemeente belang had bij de niet-vervulling van de voorwaarde en zij deze vervulling heeft belet. Daarvan is geen sprake. De Gemeente heeft geen belang bij het bewerkstelligen van het in vervulling gaan van de genoemde voorwaarde. De Gemeente heeft juist veel belang bij een spoedige herontwikkeling. De herontwikkeling van de Egelantier was immers juist de reden voor de Gemeente om de openbare verkoopprocedure met voorselectie te houden, en de Gemeente heeft in dat verband ook aanzienlijke kosten gemaakt. De indirecte stelling dat de Gemeente belang zou hebben bij het niet in vervulling gaan van deze voorwaarden is in dat licht onnavolgbaar.

Pagina 4 van 7

III.

Wettelijke bevoegdheid tot ontbinding

16.

U stelt in uw brief tevens dat de Gemeente geen beroep toekomt op artikel 6:265 BW omdat er geen sprake zou zijn van verzuim aan de zijde van Villa Egelantier. Dat er geen sprake zou zijn van verzuim is volgens u het gevolg van het niet opvatten van de brief van de Gemeente d.d. 11 februari 2025 als een ingebrekestelling door Villa Egelantier omdat er in de brief niet zou staan dat de brief te gelden is als een ingebrekestelling ex artikel 6:82 BW.

17.

De Gemeente wenst allereerst op te merken dat het opnemen van dergelijke concrete bewoording niet noodzakelijk is om de brief als ingebrekestelling aan te merken. Het gaat daarbij om de inhoud van de brief, en niet of daarbij de bewoording ‘ingebrekestelling’ is gebruikt. De inhoud van de brief voldoet onmiskenbaar aan de eisen van een ingebrekestelling.

18.

Uw opmerking dat de brief slechts geldt als een vriendelijk verzoek, en niet als een aanmaning kan de Gemeente niet plaatsen. In de brief d.d. 11 februari jl. is duidelijk opgenomen dat indien Villa Egelantier niet binnen de gestelde termijn reageert met een aanvaardbare oplossing, de Gemeente de Koopovereenkomst zal ontbinden. En waarom u meent dat de door de Gemeente gegeven termijnen, te weten een periode van één en drie maanden, niet zou gelden als redelijke termijnen, licht u niet nader toe. Er is bovendien ook niet om een verlenging gevraagd. Het gedane voorstel van Villa Egelantier d.d. 6 maart jl., is overigens gedaan binnen de gestelde termijn zodat uw argument dat de termijnen niet redelijk zijn komt te vervallen.

19.

Het aanbod zelf was bovendien voor de Gemeente niet aanvaardbaar. Dit voorstel houdt namelijk in dat in de herontwikkeling geen plaats meer is voor woningen, maar dat er logiesfuncties ontstaan. Dit gaat geheel voorbij aan het idee van de Gemeente bij deze herontwikkeling en wijkt sterk af van het oorspronkelijke plan van Villa Egelantier op basis waarvan de Koopovereenkomst is gesloten en de selectieprocedure is georganiseerd. De Gemeente kan dan ook niet anders concluderen dan dat Villa Egelantier in verzuim is, en zij de Koopovereenkomst ook op deze grond heeft mogen ontbinden.

20.

Maar zelfs al zou er geen sprake zijn van verzuim op grond van de verstuurde ingebrekestelling, is de Gemeente alsnog gerechtigd de Koopovereenkomst te ontbinden op grond van het BW. Krachtens artikel 6:83 BW treedt verzuim ook in zonder ingebrekestelling indien wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. Daarvan is sprake, Villa Egelantier heeft zelf en bij herhaling verklaard de Koopovereenkomst zonder wijziging niet na te kunnen én willen komen.

21.

Om die reden bevreemdt het de Gemeente ook dat kennelijk leveringsbeslag door Villa Egelantier wordt overwogen. Nog los van het feit dat dit beslag onrechtmatig zou zijn vanwege de ontbinding, zou dit beslag op zichzelf opmerkelijk zijn. Het beslag zou immers gebaseerd moeten worden op een (ontbonden) Koopovereenkomst waarvan Villa Egelantier heeft

Pagina 5 van 7

volgehouden deze niet na te kunnen komen. Steevast, en over een periode van meerdere jaren, heeft Villa Egelantier volgehouden dat het project kan slechts worden uitgevoerd indien de Koopovereenkomst stevig wordt gewijzigd. Dit blijkt al uit een e-mail d.d. 20 november 2023 van Villa Egelantier. In deze mail geeft zij aan dat het project alleen doorgang kan vinden indien (i.) in afwijking van de Koopovereenkomst, de koopprijs niet meer wordt geïndexeerd, (ii.) zij, in afwijking van de Koopovereenkomst, een tegemoetkoming in de bouwkosten van minimaal € 750.000,00 van de Gemeente ontvangt en (iii.) de Gemeente, in afwijking van de Koopovereenkomst, een keuze maakt of zij kiest voor het behoud van de hotelkamer in de monumentale keuken óf een bedrag ter hoogte van € 375.000,00 aan Villa Egelantier betaalt voor het verlies van deze kamer. De tegemoetkoming in de bouwkosten heeft Villa Egelantier daarna alleen maar verhoogd. 22.

Villa Egelantier erkent daarmee dat uitvoering van de Koopovereenkomst zonder wijzigingen niet mogelijk is, hetgeen ontbinding rechtvaardigt op basis van verzuim zonder ingebrekestelling. Voor zover Villa Egelantier nu het tegendeel zou stellen (en zou volhouden dat nakoming van de Koopovereenkomst mogelijk is en daarom leveringsbeslag zou worden gelegd), geldt in ieder geval dat Villa Egelantier achteraf bezien de vertraging stevig heeft vertraagd op basis van een verkeerde voorstelling van zaken. Ook dit gegeven rechtvaardigt op zichzelf al de ontbinding.

IV.

Reactie op voorstel overleg

23.

Tot slot reageert de Gemeente op uw mededeling dat overleg over een ordentelijke beëindiging van de Koopovereenkomst slechts zin heeft indien – kort gezegd – de Gemeente een bedrag van 2,3 miljoen euro betaalt aan Villa Egelantier. U geeft aan dat bij gebreke van akkoord op betaling van dit bedrag, Villa Egelantier de zaak zal voorleggen aan de rechtbank. Nog los van het feit dat het stellen van dergelijke eisen aan een gesprek weinig constructief is en u zich daardoor ook niet langer kan beroepen op de uit coulance gedane voorstellen van de Gemeente om met gesloten beurzen uit elkaar te gaan, is de Gemeente van mening dat een dergelijke vergoeding niet aan Villa Egelantier, maar juist aan haar zou toekomen.

24.

Het is immers Villa Egelantier die na het sluiten van de Koopovereenkomst niet in staat is om deze na te komen. Het gevolg daarvan is dat Villa Egelantier in ieder geval de boete in artikel 18.1 van de Koopovereenkomst aan de Gemeente is verschuldigd en de Gemeente aanspraak kan maken op kosten- en/of schadevergoeding. Deze schade bestaat in ieder geval uit de onderhoudskosten die zij de afgelopen jaren heeft moeten dragen (als gevolg van de vertraging), de onderhoudskosten die zij als gevolg van de lange leegstand nog zal moeten dragen en de tevergeefs gemaakte kosten voor de verkoopprocedure. Deze schade wordt vooralsnog begroot op ruim 3,2 miljoen euro.

Pagina 6 van 7

25.

Het succesvol uitvoeren van het aangekondigde eventueel te leggen leveringsbeslag en het in rechte afdwingen van levering van het gekochte, acht de Gemeente zeer klein. Villa Egelantier heeft immers te kennen gegeven dat nakoming van de Koopovereenkomst in haar huidige vorm niet rendabel is en een wijziging van de Koopovereenkomst plaats zal moeten vinden. Alleen al daarom zullen deze acties van Villa Egelantier niet kunnen slagen. Daarbij geeft de Gemeente ook alvast mee dat zij momenteel niet voornemens is om het gekochte aan een derde te verkopen, zodat het beslag zinledig is. Wij gaan ervan uit dat indien u toch een verzoekschrift indient voor het leggen van leveringsbeslag en een dagvaarding uitbrengt, u – gelet op het bepaalde in artikel 21 Rv – de gevoerde correspondentie en met name de correspondentie van dit jaar meeneemt en integraal behandelt in uw verzoekschrift.

Met vriendelijke groet,

O.L. van der Pol & E.C. Wolters advocaten

Pagina 7 van 7