Bijlage 2 Taxatierapport (WOO)
Tekst van het document
Bijlage 2 Taxatierapport (WOO) bij BBV
nr
2024/618821
HERTOG Aen
MAKFI
AARS
Taxatierapport Kampersingel 2, 2012
DK
Haarlem
e,
(geanoimse(grdan)oimserd)
Hertog
Makelaars Haarlem
B.V.
(lid NVM
wonen
en
business)
(geanonimiseerd)
Taxatierapport woonruimte, versie januari 2024. Resultaat van een samenwerking Vastgoedpro en VBO. Beheerd door Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
tussen banken en andere
geldverstrekkers, NHG, NRVT, NVM,
Inhoudsopgave A. Opdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 B. Inspectie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 C. Gegevens getaxeerde woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 D. Doel van de taxatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 E. Waardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 F. Verantwoording en aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 G. Juridische kenmerken van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 H. Omschrijving van de getaxeerde woning en zijn omgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 I. Duurzaamheid van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 J. Het onderhoud van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 K. Verontreiniging in en om de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 L. Bewoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 M. Onderbouwing van de waarde van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 N. De woningmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 O.
Welke wetten en regels gelden voor de woning? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 P. Nadere mededelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Q. Foto's van de woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 R. Overzicht van bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Bijlage 1: Modelwaarderapporten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Bijlage 2: Samenvatting taxatierapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 2
Taxatierapport Kampersingel 2, 2012 DK Geachte
heer,
Haarlem
mevrouw,
WN van
U heeft
mij gevraagd de marktwaarde te bepalen van Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem. Ik ben (geanonimiseerd) Makelaars Haarlem B.V. (lid NVM wonen en business) uit Haarlem. Ik ben onafhankelijk taxateur en heb deze taxatie uitgevoerd volgens een vaste methode. In dit taxatierapport leest u wat de marktwaarde van de woning is op 18 april 2024 (waardepeildatum) en hoe ik die bepaald heb. Hertog
Waar in dit taxatierapport de mannelijke voornaamwoorden ‘hij’, ‘hem’ of ‘zijn’ worden voorkomende situaties als ‘zij of ‘haar’, ‘hen! of 'hun' of ‘die’ of ‘diens' lezen.
Sommige
A.
woorden
zijn schuingedrukt.
Dat
in
zijn de officiële termen.
Opdracht
Opdrachtgever Bedrijfsnaam opdrachtgever Adres Postcode De
gebruikt, kunt u deze ook
en
Gemeente Haarlem-Zandvoort Zijlvest 39 2011 VB Haarlem
plaats
opdrachtgever
noemen
wij
in de rest van dit document ‘u’.
Tussenpersoon
Bedrijfsnaam
Adres Postcode
en
Jamila
Wegbrans-Alladien Zijlvest 39 plaats
2011 VB
Taxatiebedrijf en taxateur Bedrijfsnaam taxatiebedrijf Adres Postcode
en
Haarlem
Hertog Makelaars Haarlem business) Tempeliersstraat 23
plaats
(lid NVM
wonen
en
2012 EA Haarlem 66653347
KvK-nummer
Naam taxateur
(geanonimiseerd)
Inschrijfnummer NRVT Lid van of aangesloten bij Rapportkenmerk taxateur
RT571445359 NVM
Het
taxatiebedrijf en de taxateur samen uitgevoerd noemen we verder ‘ik’.
B.
B.V.
noemen
wij
in de rest van dit document
‘wij’. De taxateur die de taxatie heeft
Inspectie
Inspectiegegevens Ik geef u een indruk van Kampersingel 2 te Haarlem en van de omgeving. Voor die indruk gebruik ik mijn zintuigen, mijn kennis van de omgeving en van de woningen in de omgeving en informatie die ik heb gekregen van u of van anderen.
Inspectiedatum
Volledige inspectie Anderen aanwezig bij inspectie Bijzonderheden
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
DK Haarlem
18 april 2024 Ja Beheerder en Nee
vertegenwoordiger gemeente
Haarlem
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 3
C.
Gegevens getaxeerde woning
De woning Hieronder beschrijf ik de woning. Daarbij heb wat taxateurs bedoelen met de verschillende
ik de Fotowijzer woningen gebruikt. woningtypes.
Woningtype Bijzonder woningtype Bijgebouwen
Tussenwoning
Adres Postcode en plaats Afstand tussen vestigingsadres de getaxeerde woning Hemelsbreed
Kampersingel
D. Doel van
Dit document laat met foto’s zien
Herenhuis
van
de taxateur
en
2 2012 DK Haarlem 0,58 kilometer
de taxatie
Waarom heeft u mij gevraagd de woning te taxeren? U heeft mij gevraagd de woning te taxeren met het volgende doel: Een andere reden,
E.
namelijk het verkrijgen van
inzicht in de marktwaarde in verband met
een
voorgenomen
verkoop
Waardering
Wat is ‘marktwaarde’? De officiële definitie van marktwaarde is: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed
bereidwillige koper partijen met kennis
worden overgedragen op de waardepeildatum tussen bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing, zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld’ zou
en een van
een
waarbij
de
De
marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde koper zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden: 1. De verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning. 2. De koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen. 3. De koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht. 4, De koper en de verkoper handelen vrij en zonder dwang. De kosten die betaald worden bij de koop en overdracht maken geen onderdeel uit van de marktwaarde. Wat is de marktwaarde Ik heb de woning en wat
van de woning? daarbij hoort getaxeerd.
De waarde hieronder is de marktwaarde op 18
april 2024.
(geanonimiseerd) Hoe kom ik aan deze waarden? Op basis van vergelijking met soortgelijke referentieobjecten welk (recent) zijn verkocht alsmede inzage in eigendomsakte, bestemmingsplan en bodeminformatie. Is verder onderzoek nodig? Er is geen verder onderzoek nodig
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
naar
deze
DK Haarlem
en waar
nodig
te corrigeren,
woning.
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 4
F. Verantwoording
en
aansprakelijkheid
Welke standaarden en regels heb ik gebruikt? Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen uit de Europese Taxatiestandaarden. Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen in de Reglementen Gedrags- en Beroepsregels en Kamers en de Praktijkhandreiking Wonen van NRVT. Welke voorwaarden gelden voor deze taxatie? Voor deze taxatie gelden Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Wij gebruiken daarnaast onze eigen voorwaarden Taxateur gebruikt daarnaast geen eigen voorwaarden. Heeft u klachten? Bent u niet tevreden over de geleverde taxatie? Vindt u dat ik mij niet gehouden heb aan de regels? En komt u er met mij niet uit? Dan kunt u een klacht indienen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. De klacht wordt dan behandeld door een onafhankelijk tuchtcollege. Het tuchtcollege beoordeelt of ik de waarde op de juiste manier heb vastgesteld. Maar ze bepalen geen nieuwe waarde. En ze kunnen ook niet van mij eisen dat ik het taxatierapport aanpas. Indien ik ben aangesloten bij NVM, Vastgoedpro of VBO, kunt u ook contact opnemen met het Klachtenloket Vastgoedprofessionals van de Geschillencommissie. Als ik ben aangesloten bij een andere brancheorganisatie of beroepsorganisatie dan hiervoor genoemd, kunt u met de betreffende organisatie contact opnemen Ook kunt u naar de overheidsrechter gaan.
Anders dan de tuchtrechter of het klachtenloket kan de overheidsrechter ook bepalen of u schade hebt geleden. Alleen de overheidsrechter kan bepalen wat de omvang van die schade is. Die kan mij dan veroordelen om de door u geleden schade te vergoeden. Verklaring Ik verklaar het volgende: 1. Ik en Hertog Makelaars Haarlem B. V. (lid NVM wonen en business) waren in de afgelopen 2 jaar niet betrokken bij de aankoop, verkoop, advies, bemiddeling, beheer of taxatie van deze woning. 2. Minder dan 25% van de in Nederland behaalde omzet van Hertog Makelaars Haarlem B. V. (lid NVM wonen en business) uit het afgelopen kalenderjaar komt vanuit: - De opdrachtgever van deze taxatie, en - de bedrijfsonderdelen van deze opdrachtgever, en - de tussenpersoon die de opdracht heeft gegeven uit naam van de opdrachtgever. 3. Ik ben onafhankelijk: - Ik heb de waarde van de woning helemaal onafhankelijk kunnen bepalen. Er is niemand die mij daarbij beïnvloed heeft of onder druk gezet. Ik heb me bij deze taxatie niet laten leiden door wensen vooraf of tijdens de taxatie over de uitkomst. Ik heb geen persoonlijk belang bij de waarden in deze taxatie. Er is ook niets in mijn situatie waardoor iemand zou kunnen denken dat ik wel persoonlijk belang heb. - Ik ben geen werknemer van u. Ik ben ook niet in dienst van een bedrijf dat banden heeft met u.
Ik ben onafhankelijk van een tussenpersoon, een bank of een andere geldgever die belang heeft bij deze taxatie. - Ik en Hertog Makelaars Haarlem B. V. (lid NVM wonen en business) hebben niets te maken met aankoop, verkoop, advies, bemiddeling of beheer van deze woning. Dit geldt ook voor andere ondernemingen waarbij ik belang heb, direct of indirect. - Geen van mijn bloedverwanten of aanverwanten heeft iets te maken met de koop of verkoop van deze woning. Of met de lening of hypotheek. Ik weet daar in ieder geval niets van. Wie is verantwoordelijk voor de taxatie? Ik heb dit taxatierapport gemaakt met een bepaald doel en voor een bepaalde opdrachtgever. Voor dit doel en deze opdrachtgever heeft het taxatierapport waarde. Hieronder licht ik toe waarvoor ik verantwoordelijk ben. Is het doel van deze taxatie: een lening krijgen of aanpassen? Heeft u dit taxatierapport nodig voor uw bank of een andere geldgever om een lening voor de woning te krijgen of aan te passen? • Dan mag u het taxatierapport gebruiken. • De bank of een andere geldgever mag het gebruiken. • Nationale Hypotheek Garantie mag het gebruiken als u een lening met NHG wilt of heeft. Voor dat gebruik ben ik verantwoordelijk. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen.
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 5
Heeft deze taxatie een ander doel? Heeft u dit taxatierapport nodig voor een ander doel? Dan ben ik alleen verantwoordelijk voor het gebruik door u. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen. En ook niet voor het gebruik van het taxatierapport door anderen. U mag dit taxatierapport niet aan anderen geven Dit taxatierapport is voor u en de partijen die in de Opdrachtvoorwaarden staan. Is het doel van deze taxatie een lening krijgen of aanpassen? U mag het taxatierapport dan ook aan de bank of een andere geldgever en NHG geven. Ook mag u het rapport aan de tussenpersoon geven die in dit taxatierapport is opgenomen. Wilt u het taxatierapport met anderen delen? Dan heeft u vooraf mijn schriftelijke toestemming nodig. In dit kader heb ik bij het aanvaarden van deze taxatieopdracht toestemming gegeven om het taxatierapport ook te delen met: taxateur heeft geen toestemming gegeven om het rapport ook met anderen dan genoemd in de opdrachtvoorwaarden te delen. Ik ben niet verantwoordelijk voor het gebruik van het taxatierapport door deze andere partijen. Indien u het taxatierapport wilt delen met een persoon of organisatie die niet in dit taxatierapport genoemd is, dan is daarvoor mijn schriftelijke toestemming nodig.
Is die schriftelijke toestemming niet toegevoegd, dan weet deze persoon of organisatie dat u zonder mijn toestemming het taxatierapport hebt gedeeld. Hoe volledig is dit taxatierapport? Ik heb het oordeel en dit taxatierapport afgestemd op het doel van de taxatie. Daarom heb ik alleen in het taxatierapport opgeschreven wat relevant is voor dat doel. Niet alle gegevens die ik heb gebruikt voor mijn oordeel staan in dit taxatierapport. Informatie van anderen In dit taxatierapport staat ook informatie die ik van anderen heb gekregen. Er staat steeds bij hoe ik aan die informatie ben gekomen. Ik heb gebruik gemaakt van informatie waarvan ik in redelijkheid mag vertrouwen op de juistheid. Ik heb deze informatie beoordeeld op basis van mijn eigen kennis of ervaring. Twijfel ik aan de juistheid dan heb ik hier melding van gemaakt in het taxatierapport. In de bijlagen bij dit taxatierapport vindt u kopieën van de belangrijkste informatie. Alle informatie die ik heb gebruikt, zit in mijn taxatiedossier.
G. Juridische kenmerken
van
de woning
Privaatrechtelijke aspecten Ik heb bij het Kadaster opgezocht welke informatie er is over de woning. Het Kadaster bewaart documenten over bijvoorbeeld de eigenaar van een woning. En waar de grenzen zijn van de grond (perceel) waarop de woning staat. Maar ook of er bijzondere rechten en plichten zijn. Daarnaast heb ik andere documenten onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigendomsbewijs kadastrale kaart Eigendomsinformatie Kadaster Koopovereenkomst -
Andere bronnen
Ja Ja Ja Nee, want niet van toepassing. Betreft (nog) geen verkoop. Nee
Wat zijn de juridische kenmerken van de woning? De huidige eigenaar heeft een lidmaatschapsrecht bij een (coöperatieve) vereniging
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Nee
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 6
Een stuk grond / Een stuk grond met woning Hoe is het perceel bij het Kadaster bekend? In welke kadastrale gemeente ligt de grond? In welke sectie van de gemeente ligt de grond? Welk perceelnummer heeft de grond? Is er gezamenlijke grond? Mandeligheid Hoe groot is het perceel volgens het Kadaster? Wat is de totale grootte van de percelen die door mij getaxeerd zijn?
Haarlem K 3484 Nee Ongeveer 295 m² 295 m²
Welke rechten bestaan er voor de woning? 1. Volle eigendom Staat de woning op eigen grond? Volle eigendom
Ja
2. Het recht van erfpacht Sommige woningen staan op grond van een ander. Bijvoorbeeld van de gemeente, of van Staatsbosbeheer. U moet betalen om de grond te mogen gebruiken. Soms is die vergoeding vooraf al betaald, voor een langere periode of voor altijd. De woning en de grond zijn niet echt uw eigendom. U heeft alleen het recht die te gebruiken, het ‘recht van erfpacht’. U moet zich in zo’n situatie aan bepaalde regels houden. Dit is belangrijk als u een woning koopt of verkoopt. Het heeft invloed op de waarde. Ik heb onderzocht of er een recht van erfpacht is voor de woning. Daarbij heb ik de voorwaarden en de ‘akte van uitgifte in erfpacht’ gezien. Ik heb het recht van erfpacht getaxeerd. -
Bestaat er een recht van erfpacht?
Nee
3. Het recht van ondererfpacht Als er sprake is van het ‘recht van erfpacht’, dan kan er ook nog sprake zijn van het ‘recht van ondererfpacht’. Ik heb onderzocht of er een recht van ondererfpacht is. Daarbij heb ik de voorwaarden en de ‘akte van uitgifte in ondererfpacht’ gezien. Ik heb het recht van ondererfpacht getaxeerd. -
Bestaat er een recht van ondererfpacht?
Nee
4. Het recht van opstal Wie eigenaar is van een stuk grond, is meestal vanzelf eigenaar van alles wat er op die grond staat. Dus gebruikt u de grond van een ander en bouwt u daarop een woning? Dan wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van de woning. De eigenaar van de grond kan u ook het ‘recht van opstal’ uitgeven. De eigenaar van de grond geeft u dan toestemming om een woning te bouwen die uw eigendom blijft. U kunt deze woning zelf bewonen, verkopen of verhuren. Vaak moet u voor dit recht betalen aan de eigenaar. Dit is belangrijk als u een woning koopt of verkoopt. Het heeft invloed op de waarde. Ik heb onderzocht of er een recht van opstal is voor de woning. Daarbij heb ik de voorwaarden en de ‘akte van uitgifte van het recht van opstal’ gezien. Ik heb het recht van opstal getaxeerd. -
Bestaat er een recht van opstal?
Nee
5. Het recht van gebruik en bewoning Wie het recht van gebruik en bewoning heeft, mag de grond en woning van een ander gebruiken en er wonen. Dit recht is persoonlijk. Ik heb onderzocht of iemand het recht van gebruik en bewoning heeft bij deze woning. Ik heb de eigendom die belast is met het recht van gebruik en bewoning getaxeerd. -
Bestaat er een recht van gebruik en bewoning?
Nee
6. Het recht van vruchtgebruik Wie het recht van vruchtgebruik heeft, mag het appartement van een ander gebruiken en er wonen. Dit recht mag ook verhuurd of verkocht worden. Ik heb onderzocht of iemand het recht van vruchtgebruik heeft bij deze woning. Ik heb de eigendom die belast is met het recht van vruchtgebruik getaxeerd. Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 7
-
Bestaat er een recht van vruchtgebruik?
Nee
7. Ander recht -
Nee
Bestaat er een ander recht?
Bijzondere rechten, plichten of voorwaarden Ik heb gecontroleerd of er bijzondere rechten en plichten gelden voor het stuk grond en de woning. Bijvoorbeeld: de buren mogen door mijn tuin naar de straat. Ik heb ook gecontroleerd of er andere zaken zijn die veel invloed op de waarde kunnen hebben. De verkoper kan ook bijzondere afspraken gemaakt hebben met de koper over verkoop in de toekomst. Bijvoorbeeld als de verkoper een woningcorporatie, een gemeente of een projectontwikkelaar is. Zo’n bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper niet meteen het hele verkoopbedrag krijgt. Pas als de koper de woning weer verkoopt, betaalt hij de rest van het bedrag. Een andere bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper de woning mag terugkopen. Voor een bedrag dat wordt bepaald zoals in de afspraak staat. -
-
-
Zijn er bijzondere rechten en plichten? Bijzondere erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, bijzondere lasten of beperkingen Zijn er bijzondere voorwaarden van toepassing op de verkoop van de woning in de toekomst? Wat is het gevolg voor de koper? Zijn er voorwaarden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst? Zijn er andere bijzonderheden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?
H. Omschrijving
van
Nee
Nee Nee Nee
de getaxeerde woning
en
zijn omgeving
1. Getaxeerde woning -
-
-
-
Uit welke onderdelen bestaat de getaxeerde woning? Wat is het bouwjaar? Hoe is de indeling?
Zijn er grote verbouwingen of uitbreidingen geweest? Zijn er installaties of onderdelen gehuurd of geleased?
Woonhuis, tussenwoning met berging (garage), ondergrond, tuin en verdere aanhorigheden. 1910 Begane grond: entree, hal, 4 kamers, badkamer en keuken, Eerste verdieping: overloop, 2 kamers (en-suite), dichte serre, badkamer Tweede verdieping: overloop, 2 kamers, dakterras, badkamer Derde verdieping: kapverdieping met keuken Nee Nee
Sommige installaties of onderdelen zijn gehuurd of geleased. Dat staat in de bouwkundige opnamestaat of in het bouwkundig rapport. Ze zijn dan niet uw eigendom. Ik heb hiervan wel de staat van onderhoud beoordeeld. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten zoals dat moet volgens de laatste instructies van onze branche, de branchebrede Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen BBMI. In de bijlage vindt u de ‘Uniforme meetstaat’. Taxateur Wie heeft de gebruiksoppervlakten gemeten? Hoe is de gebruiksoppervlakte verdeeld? Wonen 348 m 2 Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 8
-
-
Andere binnenruimte Overige inpandige ruimte Buitenruimte die bij het gebouw hoort Gebouwgebonden buitenruimte Bergruimte buiten het gebouw Externe bergruimte (niet opgenomen in het meetrapport)
12 m 2 34 m 2
2. Omgeving van de getaxeerde woning -
-
-
Locatie Gebouwen rondom Bereikbaarheid (zoals o. a. afstand tot openbaar vervoer) Voorzieningen (zoals winkels, scholen, speeltuinen, huisarts) Zijn er bijzonderheden in de omgeving die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?
Gelegen in het centrum van Haarlem, aan een doorgaande weg parallel aan de Kampersingel. Soortgelijke belendingen Op loopafstand van NS-station Haarlem en nabij uitvalswegen naar hoofdwegen richting Amsterdam, Schiphol en Den Haag. Op loopafstand van winkels, nabij scholen, kinderdagverblijf en vele sportfaciliteiten. De Kennemerduinen en het strand van Bloemendaal op fietsafstand. Nee
3. Fundering De fundering is de basis van een woning. Als de fundering zwak is, kan de woning gaan verzakken. Daarom is het belangrijk om te weten wat de toestand van de fundering is. Ik heb als eerste mijn kennis van de omgeving gebruikt. En dus van het soort funderingsproblemen dat je in deze omgeving kunt verwachten. Ik heb zelf geen keuring van de fundering van de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Mijn oordeel en de uitkomst van het funderingsrisicorapport geven u geen volledige zekerheid of er wel of geen gebreken aan de fundering van de woning zijn. Daarnaast heb ik de hierna genoemde bronnen geraadpleegd om te kijken wat er bekend is over de fundering van de woning. Ik heb in ieder geval het funderingsrisicorapport van Fundermaps opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport gedaan. Wilt u meer zekerheid over mogelijke funderingsproblemen? Dan kunt u een funderingsonderzoeksrapport laten opmaken dat is opgesteld volgens de onderzoeksrichtlijn van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigenaar of bewoner Funderingsonderzoeksrapport volgens de KCAF of F3O onderzoeksrichtlijnen Andere bronnen of rapportages -
Nee Nee Nee
Mogelijke funderingsproblemen -
-
Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien? Is de oorzaak van de schade aan de fundering bekend? Is het bekend wanneer de schade gerepareerd moet zijn? Wat zijn de geschatte kosten voor reparatie van de schade?
I. Duurzaamheid
van
Nee Nee Onbekend Onbekend
de woning
Duurzaamheid en energie spelen een steeds belangrijkere rol in de woningmarkt. Hoe duurzaam en energiezuinig een woning is, wordt bij het vaststellen van de marktwaarde van een woning steeds belangrijker. Het energielabel geeft aan hoe goed of slecht de energieprestatie van uw woning is. Ik heb de woning bekeken om te zien hoe energiezuinig en duurzaam de woning is. Ik heb bronnen onderzocht en ik Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 9
heb zelf onderzoek gedaan, maar ik heb geen uitgebreide inspectie gedaan met als doel om een energielabel vast te stellen. De details staan in de 'Energetische opnamestaat'. Dit document zit als bijlage bij dit taxatierapport. 1. Energielabel Er zijn op dit moment 2 soorten energielabels. Deze energielabels zijn 10 jaar geldig. De oude labels zijn afgegeven tot 1 januari 2021 en geven maar beperkte informatie. De labels, afgegeven vanaf 1 januari 2021, geven uitgebreidere informatie over isolatie, verwarming en ventilatie. Bij het opstellen van het nieuwe energielabel is er een energiedeskundige in de woning geweest om dit label nauwkeurig te kunnen vaststellen. Als u een woning gaat (ver)kopen en/of (ver)huren is een energielabel verplicht. Behalve bij onder andere monumenten, dan hoeft dit niet. Op het energielabel kunt u in één oogopslag zien hoe energie(on)zuinig uw woning is. Dat is mooi, want als uw woning energiezuinig is, betekent dit dat het energieverbruik lager, het wooncomfort hoger en de CO2-uitstoot minder is. Dus beter voor het milieu. Het energielabel voor woningen geeft de energieprestatie aan in de klasse A++++ (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig). Hernieuwbare energie In 2030 moet de CO2-uitstoot in ons land 49% lager zijn dan in 1990. In dat jaar worden 2 miljoen woningen verwarmd met hernieuwbare energie.
Dit staat in het Klimaatakkoord en dat Klimaatakkoord heeft gevolgen voor alle woningeigenaren. In 2050 mag bijna geen enkele woning nog gas gebruiken. Isolatiestandaard De overheid heeft een isolatiestandaard gemaakt. Daarop kunt u zien hoe goed u de woning kunt isoleren. Want de ene woning is beter te isoleren dan de andere. Hoe goed u een woning kunt isoleren hangt er bijvoorbeeld van af wanneer de woning is gebouwd. En hoe duur het is om een woning te isoleren hangt er ook van af hoe de woning is gebouwd. De isolatiestandaard is nog niet verplicht. Maar waarschijnlijk heeft u in de toekomst wel een isolatiestandaard nodig als u overheidssubsidie wilt krijgen voor het isoleren van uw woning. Of als u daarvoor een lening van een bank of een andere geldgever wilt krijgen. Heeft de woning een energielabel van vóór 1 januari 2021? Wat is de labelklasse van het energielabel (A-G)? Wat is de datum van het energielabel? Tot wanneer is het energielabel geldig? Is het energielabel als document aan mij verstrekt? Heb ik afwijkingen geconstateerd bij mijn opname t. o. v. het afgegeven energielabel? Heeft de woning een energielabel dat vanaf 1 januari 2021 door een gecertificeerd bedrijf is afgegeven?
Ja G 17 mei 2019 9 mei 2029 Nee Nee
Nee
Het energielabel woningen vanaf 1 januari 2021 Labelklasse
Primair fossiel energiegebruik in kWh/m 2 per jaar
A++++
Kleiner of gelijk aan 0,00
A+++
0,01 t/m 50,00
A++
50,01 t/m 75,00
A+
75,01 t/m 105,00
A
105,01 t/m 160,00
B
160,01 t/m 190,00
C
190,01 t/m 250,00
D
250,01 t/m 290,00
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 10
E
290,01 t/m 335,00
F
335,01 t/m 380,00
G
Groter dan 380,00
2. Stappen naar een beter energielabel Hierna wordt uitgelegd hoe u stappen naar een beter energielabel kunt maken. Vaak is het goed om te beginnen met eenvoudige maatregelen die altijd nuttig zijn ongeacht toekomstige ontwikkelingen. Dat begint vaak met het beter isoleren van het dak, de gevel en de vloer en het aanbrengen van isolerende beglazing. Daarnaast het vervangen van een oude c. v. -ketel door duurzame opwekkingsbronnen zoals een warmtepomp. Tenslotte zijn er soms mogelijkheden om zonnepanelen te plaatsen om stroom op te wekken. Aan al deze maatregelen kunnen financiële voordelen zitten, namelijk een lage(re) energierekening en soms zijn er subsidiemogelijkheden waardoor de investering lager uitvalt. Daarnaast kan de woning ook meer waard worden als u dergelijke investeringen doet. Wat uw huis precies meer waard wordt: daarvoor moet u bij mij als taxateur zijn. Ik kan u hierover informeren en adviseren.
Verbetermogelijkheden Heeft de woning mogelijkheden om (het energielabel) te verbeteren? Aanbrengen gevelisolatie Vervangen gevelpanelen Aanbrengen dakisolatie vlakke daken Aanbrengen dakisolatie hellende daken Aanbrengen vloerisolatie Aanbrengen leidingisolatie Aanbrengen hoogrendementsglas woonruimten Aanbrengen hoogrendementsglas slaapkamers Aanbrengen energiezuinige kozijnen en deuren Aanbrengen kierdichting Aanbrengen (hybride) warmtepomp Aanbrengen ander energiezuinig verwarmingstoestel Aanbrengen installatie voor warmteterugwinning Aanbrengen zonneboiler Aanbrengen energiezuinige ventilatie Aanbrengen hoogrendementsventilatoren Aanbrengen zonnepanelen
Ja Ja Nee Ja Ja Ja Nee Ja Ja Nee Ja Nee Ja Nee Nee Nee Nee Ja
Voor inhoudelijk advies over de maatregelen, de kosten en de besparingen adviseren wij u om contact op te nemen met een energieprestatieadviseur of energiecoach. De geadviseerde maatregelen zijn niet meegenomen in de door mij getaxeerde marktwaarde van de huidige situatie. 3. Transitievisie warmte en wijkuitvoeringsplan Iedere gemeente heeft een transitievisie warmte opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe de betreffende gemeente in uiterlijk 2050 gasloos denkt te kunnen zijn. Op dat moment moeten de eigenaren van woningen zijn overgestapt op duurzame energiebronnen. Hierover wordt in de verschillende gemeenten verder nagedacht en op wijkniveau worden er plannen ontwikkeld. De gemeente kan bijvoorbeeld in een wijk een warmtenet laten aanleggen of bepalen dat iedere eigenaar de verwarming individueel moet regelen. Als u investeert in duurzaamheid en daarmee uw energielabel verbetert, wordt uw woning energiezuiniger. Het is dus goed om van dergelijke ontwikkelingen op de hoogte te zijn om te bepalen wat het beste bij uw woning past. -
Wat zijn de gevolgen van de 'Transitievisie Warmte' voor de woning?
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Haarlem wil een duurzame, sociale en toekomstbestendige stad zijn. Met de ambitie om in 2040 van het aardgas af te zijn, staat de gemeente voor de opgave om de komende twintig jaar circa 76. 000 woningen en 11. 000 andere Datum: 6 mei 2024 Pagina: 11
-
Heeft de gemeente vanuit de 'Transitievisie Warmte' een wijkuitvoeringsplan voor de wijk waarin de woning staat?
J. Het onderhoud
van
gebouwen van het aardgasnet los te koppelen. Deze transitievisie warmte geeft richting aan de uitvoering van de warmtetransitie in Haarlem voor de komende jaren. Nee
de woning
Ik heb de woning bekeken om te zien hoe goed de woning onderhouden is. Ik heb daarbij niet alle onderdelen van de woning apart bekeken. Ook de onderdelen die je niet kunt zien, heb ik niet bekeken. Let op! Ik heb dus geen bouwkundige keuring gedaan. Mijn oordeel geeft u dus geen zekerheid of er wel of geen gebreken zijn. Wilt u daarover wel zekerheid? Dan moet u een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Nieuwbouw en verbouwing Bij nieuwbouw en een verbouwing ben ik ervan uitgegaan dat deze voldoen aan wetten en regels. Bijvoorbeeld dat de gemeente vergunning heeft gegeven voor de nieuwbouw of verbouwing. En dat het werk professioneel is gedaan. Bouwkundig onderzoek Twijfel ik over het onderhoud van de woning? Of over de bouwkundige toestand van de woning? Dan adviseer ik aanvullend om een bouwkundig onderzoek of een ander onderzoek te laten uitvoeren door een daartoe gespecialiseerd bedrijf. Geschatte kosten onderhoud en reparatie Moet er volgens mij extra onderhoud worden gedaan? Of moet er iets worden gerepareerd? Dan ga ik ervan uit dat een daartoe gespecialiseerd bedrijf het onderhoud of de reparatie uitvoert. Daarop baseer ik de geschatte kosten. Installaties in de woning Bij de bepaling van de waarde van de woning heb ik ook rekening gehouden met de installaties in de woning. Ik heb daarbij alleen rekening gehouden met de installaties die van de eigenaar zijn.
Van installaties die de eigenaar huurt of leaset heb ik alleen de staat van onderhoud beoordeeld. Is de woning een nieuwbouwwoning of een bestaande woning?
Bestaande woning
2. Bestaande woning Hieronder staat hoe het is met het onderhoud en de bouwkundige toestand van de woning. De details staan in de 'Bouwkundige opnamestaat' of in het 'Bouwkundig rapport'. Dit document zit als bijlage bij dit taxatierapport. Deze bijlage toont u de geschatte kosten van extra onderhoud en reparatie. -
-
Is er minder dan 1 jaar voor de inspectiedatum een bouwkundige keuring gedaan en heb ik dit bouwkundig rapport ontvangen? Is er volgens mij een bouwkundige keuring nodig?
Nee Nee, er is geen bouwkundige keuring nodig er is een MJOP aanwezig uit 2019. Er is door taxateur om deze reden geen aanvullende bouwkundige opname staat gemaakt. Wel wordt geadviseerd het MJOP mogelijk te actualiseren.
De bouwkundige toestand van de woning kan goed, redelijk, matig of slecht zijn: Goed: De woning is in goede staat, soms is er veroudering te zien. Redelijk: Er is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem. Matig: Er is veroudering te zien en soms is de veroudering een probleem. Slecht: De veroudering is een groot probleem en niet op te lossen met normaal onderhoud. Niet waarneembaar: Ik heb dit deel van de woning niet kunnen bekijken. De gebreken uit het bouwkundig rapport hoeven niet te worden opgenomen in de bouwkundige opnamestaat. In de bouwkundige opnamestaat staan de geschatte kosten om de gebreken te repareren. De bouwkundige toestand van de woning is matig tot slecht, hiervoor wordt verwezen naar het MJOP. Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 12
K. Verontreiniging in en
om
de woning
Gevaarlijke stoffen We hebben in ons land wetten en regels die bepalen wat gevaarlijke stoffen zijn. En hoeveel er van elk van die gevaarlijke stoffen in de grond mag zitten. Als er meer van zo’n stof in de grond zit, is de grond vervuild. 1. Onderzoek Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over vervuiling in de grond die bij de woning hoort en in de buurt daarvan. Ik heb geen technisch onderzoek gedaan naar gevaarlijke stoffen in de grond of in het grondwater. Hieronder leest u waar en wat ik gevonden heb. Waar heb ik gezocht naar informatie? Bij het Kadaster Bij de eigenaar of de bewoner Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag Andere bronnen -
-
-
-
-
Is er bij het Kadaster informatie over vervuiling in of bij de grond van de woning te vinden? Is er in andere bronnen informatie over vervuiling in of bij de grond van de woning te vinden?
Zie ik een risico dat er vervuilde grond of grondwater is bij de woning of in de buurt van de woning? Vind ik de woning minder waard door de vervuiling? Is de woning minder goed te gebruiken door de vervuiling?
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Ja Ja Ja Ja, milieuparagraaf gemeente Haarlem d. d. 21 januari 2016, In opdracht van de afdeling Vastgoed van de gemeente Haarlem is op het perceel Kampersingel 2 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Concusie: De bodem is geschikt voor het huidige gebruik. Op milieuhygiënische gronden is er geen bezwaar tegen de verkoop van het perceel. Nee Ja, In opdracht van de afdeling Vastgoed van de gemeente Haarlem is op het perceel Kampersingel 2 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bovengrond van het gehele perceel is sterk verontreinigd met lood. Lokaal komen sterke verontreinigingen met koper, zink en PCB voor. De ondergrond is licht tot matig verontreinigd. Op en in de bodem is geen asbest of asbesthoudend materiaal aangetoond. De bodem van het perceel blijft hiermee onverdacht voor het voorkomen van asbest. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond. De sterke loodverontreiniging in de bovengrond betreft een ‘geval van ernstige bodemverontreiniging’. Uit de risicobeoordeling blijkt dat er bij het gebruik ‘wonen met tuin’ geen risico’s zijn voor de volksgezondheid en het milieu. Sanering van de verontreiniging is niet spoedeisend. De bodem is geschikt voor het huidige gebruik. Op milieuhygiënische gronden is er geen bezwaar tegen de verkoop van het perceel. Nee Nee Nee
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 13
2. Asbest Vooral in woningen van vóór 1994 kan asbest zitten. Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over asbest in of bij de woning. Of informatie over vermoedelijke asbest. Bij een taxatie kan ik dit niet altijd zien. Bedenk dus dat er ook asbest kan zitten op plekken die ik niet heb kunnen bekijken. Indien u meer zekerheid wilt of asbest aanwezig is, dan adviseer ik u een gespecialiseerd bedrijf een asbestonderzoek uit te laten voeren. -
-
Bestaat er informatie over asbest in of bij de woning?
Heb ik asbest gezien? Denk ik dat er asbest aanwezig is? Vind ik de woning minder waard door asbest?
Ja, in de ruimte op de 2e verdieping is asbest aangetroffen (zie blz. 14 asbestinventarisatie) en het advies om dit te verwijderen. Voordat er daadwerkelijk gestart wordt met de verkoop zal dot volgend opdrachtgever door opdrachtgever gesaneerd worden. Een saneringscertificaat zal dan bij de asbestrapportage gevoegd worden. Nee Nee Nee
L. Bewoning 1. Wie woont er in de woning? Waar heb ik gezocht naar informatie? Bij de eigenaar of de bewoner Bij de verkopende makelaar Andere bronnen -
-
Wat is de situatie van de woning? Woont de aanvrager van de lening al in de woning? Gaat de aanvrager van de lening zelf in de woning wonen? Is er een schriftelijke huurovereenkomst? Heb ik andere informatie ontdekt dan de informatie die hierboven staat?
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Ja, eigenaar Nee Nee Anders anti-kraak bewoond via Wagenhof beheer Nee, niet van toepassing Nee, niet van toepassing Nee, niet van toepassing Gebruiksovereenkomst met huidige bewoners
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 14
M. Onderbouwing
van
de waarde
van
de woning
Als dat kan, onderbouw ik de waarde van de woning in de referentievergelijker door de woning te vergelijken met minimaal 3 andere woningen. Dit noem ik in de rest van dit taxatierapport ‘referentiewoningen. ’ Daarbij beschrijf ik dan de overeenkomsten en verschillen. Als dat niet kan, onderbouw ik de waarde van de woning op een andere manier. 1. Manier van vergelijken -
Heb ik de woning vergeleken met andere woningen?
Ja, met de referentiewoningen die hieronder staan
Op de kaart hieronder staan de getaxeerde woning en de referentiewoningen.
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 15
Vergelijking met
andere
woningen
die verkocht
zijn
Referentievergelijker
Ter
onderbouwing van
de marktwaarde per 18
Referentieobject 1 Transactiegegevens
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) Verkoopdatum Transportdatum Gecor. verkoopprijs
april 2024
22-12-2022
(geanonimiseerd) mn
etaxeerde
ds
(geanonimiseerd)
Bron
rchie:
Getaxeerde object ee
Verschil
Foto vooraanzicht
Woningtype
Tussenwoning
| vergelijkbaar
|
tussenwoning
Volle
[Vergelijkbaar
|]
Volle
Objectkenmerken
-
Toelichting
Eigendomssituatie Toelichting Bouwjaar Toelichting Gebruiksopp. Toelichting
Referentieobject
(geanonimise rd)
°
eigendom
eigendom
-
1910
-
wonen
| 348 m?
[Vergelijkbaar
[340 m?
[Beter
329
-
Perceeloppervlakte -
Toelichting
Energielabel Toelichting Bij-, op- en/of -
295 m? Het referentieobject heeft
een
G (geldig tot 09-05-2029) Het referentieobject heeft
vermoedelijk
m?
groter perceel Geen een
zelfde
(geldig tot )
energielabel
aanbouwen -
Toelichting
Onderhoudssituatie -
Toelichting
geen berging/garage Goed Minder positievere onderhoudssituatie,
Slecht
volledig
casco
Locatie -
Toelichting
Het
referentieobject water gelegen
aan
Mate -
van
is gelegen
op relatief korte afstand
van
het getaxeerde,
maar
niet
luxe
Toelichting
Mate
van
doelmatigheid Toelichting Andere wezenlijke verschillen Het referentieobject is goed vergelijkbaar qua type, locatie, grootte en bouwperiode, maar heeft een groter perceel, wat positief gewaardeerd wordt. Het interieur is volledig casco en moet opnieuw worden ingericht en het referentieobject is qua locatie niet aan water gelegen, wat minder positief gewaardeerd wordt. Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt Het referentieobject is goed vergelijkbaar qua type, locatie, grootte en bouwperiode. Ter onderbouwing van de marktwaarde per 18 april 2024 Referentievergelijker -
Referentieobject 2 Transactiegegevens
Parklaan 11 te Haarlem
Verkoopprijs Verkoopdatum Transportdatum Gecor. verkoopprijs Bron
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
DK Haarlem
(geanonimiseerd) 18-11-2023
(geanonimiseerd) — dn (geanonimiseerd) in O4
Marktwaarde
getaxeerde
Archief NVM
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 16
Objectkenmerken
Getaxeerde
object
Verschil
(geanonimise rd)
Foto vooraanzicht
Woningtype -
Tussenwoning
tussenwoning
Toelichting
Eigendomssituatie Toelichting Bouwjaar Toelichting Gebruiksopp. Toelichting
Volle
[Vergelijkbaar
eigendom
|]
Volle
[Vergelijkbaar
11882
eigendom
-
1910
-
wonen
-
Perceeloppervlakte -
Toelichting
Energielabel Toelichting Bij-, op- en/of -
| 348 m?
305 m?
Het referentieobject heeft minder woonoppervlak 295 m?
271
Het referentieobject heeft G (geldig tot 09-05-2029)
een
B
Het
een
referentieobject
heeft
kleiner
m?
perceel (geldig tot 04-10-2033)
positiever energielabel
aanbouwen -
Toelichting
Onderhoudssituatie -
geen Goed
berging/garage
[vergelijkbaar
Toelichting
|
Toelichting
Mate -
van
[veelbeter
luxe
Toelichting
Mate
Goed
[vergelijkbaar
Locatie -
|
Positievere mate
van
luxe
van
doelmatigheid Toelichting Andere wezenlijke verschillen Het referentieobject is goed vergelijkbaar qua type, locatie, grootte en bouwperiode, maar heeft minder woonoppervlak en een kleiner perceel, wat minder positief gewaardeerd wordt. Het referentieobject heeft echter een betere kwaliteit, is duurzamer (beter energielabel) en heeft een veel moderner interieur, wat zeer positief gewaardeerd wordt. -
Waarom
is dit
referentieobject door de taxateur gebruikt
Het
referentieobject is goed vergelijkbaar qua type, locatie, grootte en bouwperiode. Ter onderbouwing van de marktwaarde per 18 april 2024 Referentievergelijker Referentieobject 3 Transactiegegevens
Nn (geanonimiseerd) Verkoopdatum Transportdatum Gecor. verkoopprijs Bron
Objectkenmerken
(geanonimiseerd) rchie'
Getaxeerde
obje. ct
Foto vooraanzicht
Woningtype Toelichting Eigendomssituatie
(geanonimiseerd)
Tussenwoning
Verschil
(geanonimiseerd) as pee Referentieobject
(geanonimise rd) tussenwoning
-
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
Volle
eigendom
DK Haarlem
| Vergelijkbaar | Volle eigendom Datum: 6 mei 2024 Pagina: 17
Toelichting Bouwjaar - Toelichting Gebruiksopp. wonen - Toelichting Perceeloppervlakte - Toelichting Energielabel - Toelichting Bij-, op- en/of aanbouwen - Toelichting Onderhoudssituatie - Toelichting Locatie - Toelichting -
1910
Vergelijkbaar
1890
348 m 2 Minder 334 m 2 Het referentieobject heeft minder woonoppervlak 295 m 2 Minder 239 m 2 Het referentieobject heeft een kleiner perceel G (geldig tot 09-05-2029) Beter Geen (geldig tot ) Het referentieobject heeft vermoedelijk een positiever energielabel Minder Berging / schuur (vrijst. ) kleinere berging Goed Positievere onderhoudssituatie
Beter
Redelijk
Beter Het referentieobject is gelegen op relatief korte afstand van het getaxeerde, maar meer op stand gelegen (woonomgeving) Beter Positievere mate van luxe Vergelijkbaar
Mate van luxe - Toelichting Mate van doelmatigheid - Toelichting Andere wezenlijke verschillen Het referentieobject is goed vergelijkbaar qua type, locatie, grootte en bouwperiode, maar het referentieobject heeft een kleiner perceel en iets minder woonoppervlak, wat minder positief gewaardeerd wordt. Qua woonomgeving is het referentieobject meer op stand gelegen, heeft een betere kwaliteit en moderner (en bruikbaar) interieur, wat zeer positief gewaardeerd wordt. Waarom is dit referentieobject door de taxateur gebruikt Het referentieobject is goed vergelijkbaar qua type, locatie, grootte en bouwperiode. 2. Hoe gewild is de woning? Hoe lang staan vergelijkbare woningen in de buurt te koop? Is de getaxeerde woning kortgeleden verkocht?
0 tot 3 maanden Nee
N. De woningmarkt Hieronder beschrijf ik de situatie op de woningmarkt in de omgeving (gemeente, wijk of buurt) waar de woning staat. Wat betekent dat voor de waarde van de woning? Wat betekent dat voor de tijd dat de woning te koop staat? Wat betekent dat voor dat type woning? 1. Hoe is de woningmarkt in de omgeving waar de woning staat? Er is (nog) sprake van een verkopersmarkt, maar door de stijgende hypotheekrente, inflatie en gevolgen Oekraïne neemt de vraag af en zijn er een dalende koopprijzen waarneembaar of worden vraagprijzen niet altijd meer gehaald. Er is (nog) sprake van een verkopersmarkt, met een toenemende schaarste en overbieden. 2. Sterke en zwakke punten van de woning Hieronder beschrijf ik de sterke en zwakke punten van de woning. En wat zijn de kansen en bedreigingen voor deze woning? Wat zijn de sterke punten van de woning? Gelegen op een unieke locatie aan het water, aan de rand van het centrum, ruime indeling verdeeld over meerdere verdieping, grote tuin (eventueel ontsluiting via achterzijde) Wat zijn de zwakke punten van de woning? Dient volledig gerenoveerd te worden, doorgaande weg voorzijde, achterzijde grenst aan meer sociale woonomgeving Wat zijn de kansen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Relatief (nog) lage rentestand, het opdrogen van de lokale woningmarkt en overloopgebied van zoekers uit Amsterdam e. o.
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 18
Wat zijn de bedreigingen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Rentestand, energieprijzen en inflatie; verder waardedrukkend effect indien deze (verder) gaat stijgen.
O. Welke wetten
en
regels gelden
voor
de woning?
Publiekrechtelijke aspecten Er gelden verschillende wetten en regels voor de woning. Ik heb de beschikbare gegevens voor u onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Heb ik informatie gekregen waardoor er beperkingen in het gebruik zijn? Dan vindt u die ook in dit hoofdstuk. Waar heb ik gezocht naar informatie? Bij het Kadaster Bij de eigenaar of de bewoner Bij de gemeente of de provincie Bevoegd gezag Andere bronnen -
-
Wat is de bestemming of gebruiksfunctie van de woning? Is het gebruik ‘Wonen’ bij deze woning dan toegestaan volgens het bestemmingsplan of omgevingsplan? Staan er aantekeningen in het Kadaster volgens de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken?
Ja Ja, eigenaar Ja Nee Wonen Ja, het gebruik Wonen is bij deze woning toegestaan volgens het bestemmingsplan of omgevingsplan. Nee
Welke bijzonderheden heb ik gezien? -
-
-
-
-
-
-
Zijn er vestigingseisen die invloed hebben op de waarde van de woning? Zijn er regels over het gebruik van de woning die invloed hebben op de waarde? Gebruiksbelemmerende bepalingen Zijn er regels over de verkoop van de woning die invloed hebben op de waarde? Verkoopbelemmerende bepalingen Moet de eigenaar de woning eerst aanbieden aan de gemeente, de provincie of de rijksoverheid? Voorkeursrecht Is de woning een Rijksmonument? Of is de overheid van plan om van de woning een Rijksmonument te maken? Is de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht? Of is de overheid van plan om van de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht te maken? Is de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument? Of is de overheid van plan om van de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument te maken?
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Nee Nee Nee Nee Nee Ja, de woning is gelegen in een gebied aangewezen als beschermd stadsgezicht. Ja, de woning is aangewezen als gemeentelijk monument
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 19
P. Nadere mededelingen -
Heb ik andere informatie die belangrijk is voor deze taxatie?
Ja, de opgevraagde eigendomsakte(n) geven geen volledige duidelijkheid of het hierin om het getaxeerde gaat, hierin lijken andere (voormalige) percelen opgenomen te zijn. Hierdoor is er tevens geen inzicht of er o. a. erfdienstbaarheden zijn welke mogelijk van invloed zijn op de marktwaarde. Bij verkoop dient er dan ook nader onderzoek gedaan te worden. Ondergetekende is er dan ook bij de waardering van uit gegaan dat er geen beperkingen zijn die van invloed zijn op de marktwaarde. In het meetrapport is de berging (garage) niet meegenomen (ca 34 m2). Bij verkoop zal een zelfbewoningsplicht worden opgenomen.
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 20
Q. Foto's
van
de
woning
Ik heb alleen foto's gemaakt van wat er is en waarvan ik een foto kon maken. De foto's geven een goed beeld van de huidige situatie. De foto's zijn gemaakt op de dag dat ik de woning inspecteerde. Delen van de woning die onderhoud of gerepareerd moeten worden, heb ik ook gefotografeerd. nodig hebben Ka h
…
k
(geanoimserd) Straatbeeld
Uitzicht
Meterkast
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
DK Haarlem
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 21
(geanoimserd)
C.V.-ketel
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
DK Haarlem
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 22
Badkamer
Toilet
Tuin
Badkamer
Keuken
Kamer
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 23
Dakterras
Badkamer
C. V. -ketel
Badkamer
Slaapkamer
Kamer
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 24
Kapverdieping
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Achtergevel
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 25
R. Overzicht van De
onderstaande e e
bijlagen
bijlagen vormen
_Eigendomsakten Akte gemeentelijk
samen
met het
taxatierapport één geheel.
monument
Uittreksel kadastrale kaart Uittreksel eigendomsinformatie kadaster Asbesteinventarisatie d.d. 1 mei 2019
e e
Meerjarenonderhoudsplan d.d. 1 mei 2019 Energielabel Bodeminformatie (milieuparagraaf d.d. 21 januari 2016) Verkooptekening d.d. 15 april 2024 _Meetrapport d.d. 22 maart 2019
(geanonimiseerd) Haarlem, 6 mei 2024
Handtekening
Adres:
taxateur
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
DK Haarlem
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 26
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Adres:
Kampersingel 2, 2012 Rapportnummer: T101184
DK Haarlem
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 27
Bijlage 2: Samenvatting taxatierapport Hieronder vindt u een samenvatting van het taxatierapport. Het zijn de belangrijkste vragen uit het taxatierapport, die ik beantwoord heb met ja of nee. Ik adviseer u het hele taxatierapport goed te lezen. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Bestaan er afspraken die de waarde van de woning beïnvloeden? privaatrechtelijke aspecten Bestaan er regels van de overheid die de waarde van de woning beïnvloeden? publiekrechtelijke aspecten Zijn er mogelijk problemen met de fundering van de woning of woningen in de directe omgeving? Is de bouwkundige toestand van de woning ‘matig’ of ‘slecht’? Is de grond (mogelijk) vervuild of zit er (mogelijk) asbest in of bij de woning die waardeverlagend is? Woont er iemand anders dan de eigenaar in de woning? Gaat iemand anders in de woning wonen dan de persoon die de lening krijgt? Heb ik bijzonderheden gezien bij de Vereniging van Eigenaars (VvE)? Heb ik bij de taxatie alleen de buitenkant van de woning bekeken? Is er volgens mij een bouwkundig onderzoek nodig, maar heeft u hiervoor nog geen opdracht gegeven? Heb ik geadviseerd meer onderzoek te doen? Heb ik andere informatie die belangrijk is voor deze taxatie? Heb ik afwijkingen geconstateerd t. o. v. het afgegeven energielabel?
Adres: Kampersingel 2, 2012 DK Haarlem Rapportnummer: T101184
Nee Nee Nee Ja Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee Ja Nee
Datum: 6 mei 2024 Pagina: 28
DocuSign Envelope
ID: 6D75002A-046C-4176-A02D-06AEC9732F3F
Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende,
(geanonimiseerd) | verbonden
aan CDB
Makelaars,
gevestigd Tempeliersstraat 23 te Haarlem, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs
met het
registratienummer
RT915934088
Verklaart: 1.
hettaxatierapport d.d. 6 mei 2024, [met nummer T101184*] van het vastgoedobject aan de Kampersingel 2 te 2012 DK Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie K‚ nummer 3484, getaxeerd door (geanonimiseerd) verbonden aan NRVT, gevestigd te, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde;
2.
dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken beoordeeld. en
Dit houdt geen
garantie
in op de
volledigheid
van
en
de uitgevoerde onderzoeken
de verstrekte bijlagen;
3.
dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan.
4,
dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het
5.
zelf geen interne en/of* externe inspectie
6.
dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens
onderzoek
en
de analyse
van
de gegevens;
getoetst en is beoordeeld of de inhoud geldende taxatiestandaarden; 7.
op basis va
bedrage
va
(geanonimiseerd)
stukken
Plaats en datum: Haarlem, 6 mei 2024 controlerend taxateur:
Handtekening:
het object te hebben gedaan; en
conclusies zijn
het taxatierapport in overeenstemming is met de
oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde ten n het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport
voldoende navolgbaar, aannemelijk
Naam
van
van
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
“doorhalen of weglaten hetgeen niet van toepassing is.
van
en
geloofwaardig is