Bijlage 2 Taxatierapport Ternatestraat 16 Pand makelaars
Tekst van het document
Taxatierapport Ternatestraat Rapportdatum:
7 juni 2024
Opdrachtgever Gemeente Grote
Haarlem,
Markt 2
2011RD
Haarlem
16, Haarlem
Waardepeildatum Stadhuis
18 april
2024
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
PAND MAKELAARS
Dossiernummer
(geanonimiseerd)
Plaats
Haarlem
Adres
Ternatestraat
16
Postcode
2022
Soort
Maatschappelijk vastgoed
object
BV -
kinderdagverblijf Eigendomsvorm
Volledig eigendom
Eigenaar (kadastraal)
Gemeente
Haarlem, Grote Markt
2, 2011
Haarlem,
RD
kok-nummer 34369366 Kadastrale
gemeente
Schoten
Sectie
B
Nummer(s)
7368
Perceel
1.441
grootte (totaal)
Erfpacht
BeautyHouse m?
a) oocfPS
nvt.
Type object
Maatschappelijk vastgoed
Bouwjaar
2004
Monument
Nee
Gebruik
Geheel verhuurd
Verhuurbare vloeroppervlak (VVO)
499
Bruto vloeroppervlakte
b76
Verhouding (VVO+GBO)/BVO
86,63
de cirkel Ï
Q)
Tiso Zuidt
a© Map
data ©2024
m? m? %
Beoordeling
Er
zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten
van
toepassing.
Pagina
2/214
7
juni 2024
Inhoudsopgave 1. Waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2. Opdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Specificatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Taxatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . 5 Uitgangspunten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
3. Object. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Milieuaspecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Duurzaamheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Bijzondere fiscale aspecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Specificatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Gebruikssituatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Geschatte exploitatiekosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Correcties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 4. Locatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 5. Markt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Marktvisie Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Marktvisie Lokaal / Regionaal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Referenties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 6. Beoordeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 SWOT-analyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Courantheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Toelichting Waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 7. Standaarden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 8. Definities. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 9. Algemene uitgangspunten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Pagina 3/214
7 juni 2024
Bijlagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 BIJLAGE 3 - REKENMODEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 BIJLAGE 4 - FOTO'S. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . 44 BIJLAGE 5 - KADASTRALE GEGEVENS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 BIJLAGE 6 - HUURINFORMATIE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 BIJLAGE 7 - EIGENDOMSAKTE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 BIJLAGE 8 - BESTEMMINGSPLAN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 BIJLAGE 9 - BODEMONDERZOEK. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 BIJLAGE 10 - FUNDERINGSRAPPORT. . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 BIJLAGE 11 - PLATTEGROND TEKENINGEN. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 BIJLAGE 12 - REFERENTIES. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 BIJLAGE 13 - MARKTGEGEVENS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 BIJLAGE 14 - WOZ-BESCHIKKING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 BIJLAGE 15 - ASBESTRAPPORT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 BIJLAGE 16 - BOUWKUNDIG RAPPORT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 BIJLAGE 17 - BAG RAPPORT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 BIJLAGE 18 - MEETRAPPORT NEN 2580 EN ENERGIELABEL. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 BIJLAGE 19 - OPDRACHTBEVESTIGING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
Pagina 4/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
(geano im se rd) Pagina 4/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
2.
Opdracht
(geanonimiseerd) Doel Taxatie Te taxeren belang
Taxatietype Betrokkenheid
Standaarden Extra instructies
Opdrachtbrief
Het maken
van
een
verkoopbeslissing
Volledig eigendom Volledige taxatie De taxateur verklaart het vastgoed de afgelopen 12 maanden niet eerder te hebben getaxeerd , verkocht , verhuurd of is anderszins betrokken geweest bij een transactie van het vastgoed. De taxateur verklaart zich te hebben gehouden aan de standaarden zoals beschreven in het hoofdstuk Standaarden. Er zijn op deze taxatie geen extra instructies van toepassing. In het kader van deze taxatie heeft opdrachtgever een opdrachtbrief getekend. De opdrachtbrief is als bijlage aangehecht aan de rapportage.
(geanonimiseerd) Pagina 5/214
7 juni 2024
HaBU richtlijn
De marktwaarde van een object is een weerspiegeling van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (HaBU) binnen de huidige fysieke , wettelijke en financiële mogelijkheden op de waardepeildatum. De taxateur is van mening dat het huidige gebruik van het object , zoals vermeld in dit taxatierapport , ook het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik is voor de toekomst.
Gebeurtenissen
Er zijn geen noemenswaardige gebeurtenissen na de inspectiedatum en voor de waardepeildatum , en na de waardepeildatum en voor de rapportdatum. De taxateurs hebben de educatie gevolgd zoals genoemd wordt in het hoofdstuk Standaarden. Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het , de taxateur , niet toegestaan meer dan zes jaar achtereenvolgend de taxatie van hetzelfde vastgoedobject uit te voeren. Voor het taxatiebedrijf geldt een maximum van negen achtereenvolgende jaren.
Educatie Roulatie
De taxateur en PAND Makelaars B. V. verklaren afgelopen jaar niet betrokken te zijn geweest bij de taxatie van onderhavig object.
Pagina 6/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
Uitgangspunten
(geanonimise rd) Bijzondere uitgangspunten Er zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten
van
Pagina 7/214
toepassing.
7 juni 2024
3.
Object
Ternatestraat 16 HTearanralteems traat 16 Haarlem Objecttype Objecttype Gebruik taxeren belang TGee bruik taxeren belang BTeo uwjaar RBeonuowvjaataire jaar Renovatiejaar
Maatschappelijk vastgoed Mkianadtesrcdhaagpvpeerblliijjkf vastgoed Gkienhdeeerld avgveerrhbuluirjdf VGoelhleeedli g veerihgueunrddo m 2Vo0l0l4e dig eigendom N2. 0 0v. 4t . N. v. t.
-
Omschrijving object Kinderdagopvang locatie bestaande uit begane grond , souterrain en buitenterrein rondom. Indeling Diverse kantoorruimten , lokalen , slaapruimten , toiletten en bergruimten. Kadasterinformatie Gemeente
Sectie
Nummer
Grootte
Schoten
B
7368
1. 441 m²
Totaal
1. 441 m²
1. 441 m² = 14 are , 41 centiare
Pagina 8/214
7 juni 2024
Eigenaar / Eigenaren
Ten tijde van de taxatie is het vastgoed in eigendom van: Gemeente Haarlem , Grote Markt 2 , 2011 RD Haarlem , kok-nummer 34369366
Vereniging van Eigenaren N. v. t.
Eigendomsrecht Volledig eigendom
Erfdienstbaarheden Niet bekend
Milieuaspecten Bodemloket Er is een bodemloket rapport geraadpleegd en daarin staat vermeld dat de locatie voldoende is onderzocht. Ten behoeve van deze taxatie gaan we ervan uit dat er geen waarde beïnvloedende bodemverontreiniging aanwezig is. Milieuonderzoek Er heeft geen milieuonderzoek plaatsgevonden.
Pagina 9/214
7 juni 2024
Bodemonderzoek Er is informatie ingewonnen bij www. bodemloket. nl omtrent de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging en/of (ondergrondse) tanks. Volgens deze website zijn er geen dossiers bekend op onderhavig(e) perce(l)el(en). Asbestonderzoek Datum Bedrijf Resultaat
15 november 2019 MvM Asbestinventarisatie Niet waargenomen
Duurzaamheid Klimaat- en milieurisico's
Het getaxeerde ligt in de Indischebuurt Zuid.
Energielabel
G Geldig tot: 23 mei 2029 Beglazing (gedeeltelijk) Spouwmuurisolatie , HF verlichting of LED verlichting , HR ++ glas , dakisolatie en zonnepanelen Duurzaam bouwen is bouwen met duurzaamheid als doel. Zowel in de ontwerpfase , de bouwfase en de gebruiksfase als bij de sloop richt men zich op duurzaamheid. Duurzame gebouwen zijn beter voor het milieu dan traditionele bouw , bespaart (fossiele) grondstoffen en zijn energiezuiniger in het gebruik.
Isolatie Aanbevelingen Omschrijving duurzaamheid
Bij de ontwikkeling van gebouwen staat het respect voor mens en milieu voorop. Duurzaam bouwen gaat niet alleen over een laag energieverbruik , maar ook over: - Gebruik
van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers. - Een
gezond binnenmilieu , bijvoorbeeld door goede ventilatie. Dit voorkomt vocht , schimmel en ophoping van schadelijke stoffen. - Prettige en leefbare gebouwen (zoals scholen , zorggebouwen en kantoren) , wijken en steden. - Duurzaam slopen , om zo materialen die vrijkomen bij de sloop opnieuw te gebruiken (reduce , reuse en recycle). - Verantwoord watergebruik. - Voorkomen dat fossiele grondstoffen en brandstoffen op raken. Het getaxeerde beschikt over een Energielabel G , is BEPERKT geïsoleerd , maar kan WEL verder worden verduurzaamd. De taxateur verwacht dat , naast de bestaande maatregelen , de volgende quick wins (snelle resultaten) aanvullend van positieve invloed zijn op de duurzaamheid van het object: -Isolatie (of verdere verbetering van de isolatie) van de begane grondvloer. -Isolatie (of verdere verbetering van de isolatie) van de gevel. -Isolatie (of verdere verbetering van de isolatie) van het dak. -Toepassing van HR++glas. Pagina 10/214
7 juni 2024
-Toepassing van veegschakeling en/of dagschakeling en/of aanwezigheidsdetectie. -Toepassing van kierdichting. -Toepassing van zonnepanelen voor elektriciteit.
Bijzondere fiscale aspecten Alle in het rapport genoemde bedragen zijn inclusief BTW inzake residentieel vastgoed en exclusief BTW inzake bedrijfsmatig vastgoed , tenzij anders vermeld.
Specificatie Inspectiedatum Mate van inspectie
18 april 2024 Intern en extern
Technische specificatie Onderdeel
Materiaal
Kwalificatie
Fundering
Fundering op staal
Goed
Constructie
Hout
Goed
Gevels
Metselwerk
Redelijk tot goed
Vloeren
Hout
Goed
Ramen/kozijnen
Hout
Goed
Dak/dakbedekking
Dakpannen
Redelijk tot goed
Houtskeletbouw met zadelkap en dakpannen dakbedekking. De gevel is opgetrokken uit metselwerk.
Pagina 11/214
7 juni 2024
Bouwkundige staat Citaat uit conclusie van het bouwkundig rapport d. d. 19-03-2024 van Premium Keur: ...
Casco technisch is het object in een redelijke bouwkundige staat.
Laat de elektrische installatie en de gasinstallatie controleren door een erkend installateur. Een bedrijfspand dient ten minste te voldoen aan de eisen voor energielabel C. Bij ramen en deuren / beglazing en de isolatie van gevels en dak zijn grote stappen te maken. Schakel een deskundige instantie in voor verduurzamingsadvies. De bouwkundige keuring betreft een beoordeling van het casco en de bouwkundige hoofdzaken en is nadrukkelijk geen meerjarenonderhoudsplan. De inrichting van het object is ter invulling aan de koper dan wel gebruiker / huurder. Het object is intern zeer gedateerd. Daarnaast voldoet het niet aan de huidige eisen. De koper dient rekening te houden met een algehele renovatie / modernisering van het interieur en het voldoen aan de eisen met betrekking tot de gebruiksfunctie. Gezien de leeftijd van het object kan niet worden uitgesloten dat , buiten de bij de inspectie vastgestelde en in dit rapport benoemde situaties , oude leidingen in de kruipruimte of achter afwerkingen en in de plafonds en/of muren , aanwezig zijn. Houdt u er rekening mee dat er tijdens verbouwingswerkzaamheden , zaken tevoorschijn kunnen komen welke bouwkundig of installatietechnisch niet verantwoord zijn uitgevoerd en welke visueel niet waar zijn genomen tijdens de bouwkundige keuring . . . Onderhoudsstaat Zie samenvatting bouwkundig onderzoek.
Installaties Aansluitingen en voorzieningen Verwarming Brandpreventieve middelen Beveiliging Transportinstallaties Zonweringen Elektrische deuren / bedrijfsdeuren
Gas , Water , Elektriciteit en Telefonie Centrale verwarming Brandmeldinstallatie , Brandblussers en Brandslanghaspels Alarminstallatie 0 Uitvalschermen Handbediende deur(en)
Pagina 12/214
7 juni 2024
Bestemmingsplan Naam IMRO versie Status Goedkeuring Datum goedkeuring Datum vaststelling raad Gemeente Geldend plan
Indischebuurt Zuid en Transvaalbuurt IMRO2012 Onherroepelijk Ja 27 mei 2010 27 mei 2010 Haarlem Artikel 9. Maatschappelijk 9. 1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke
voorzieningen met bestaande dienstwoningen; b. kantoor , uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' op de verbeelding; c. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca activiteiten met in totaal niet meer dan 40 % van het bruto vloeroppervlak; d. water- en oevervoorzieningen; e. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; f. groenvoorzieningen; g. speelvoorzieningen; h. bijbehorende voorzieningen. 9. 2 Bouwregels 1. Op de gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' mogen gebouwene , n bouwwerken , geen gebouwen zijnde , worden opgericht onder de volgende voorwaarden: Gebouwen a. gebouwen
mogen uitsluitend in het bouwvlak worden gerealiseerd; b. het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan op de verbeelding staat aangegeven. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het
bouwvlak volledig worden bebouwd; c. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan de verbeelding aangeeft; d. de goothoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan de verbeelding aangeeft; e. indien geen aanduiding maximale bouwhoogte is aangegeven op de verbeelding , geldt dat de maximale bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de op de verbeelding aangegeven goothoogte plus drie meter; f. de diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 4 m bedragen. Ondergrondse parkeergarage 2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer-ondergrondse parkeergarage' kan een ondergrondse parkeergarage inclusief hellingbanen en bijbehorende voorzieningen worden gebouwd onder de volgende voorwaarden: a. de maximale ondergrondse bouwdiepte van de parkeergarage mag niet meer dan 7 meter bedragen; b. de maximale bouwhoogte van andere bouwwerken ten behoeve van de Pagina 13/214
7 juni 2024
ondergrondse parkeergarage mag niet meer dan 6 meter bedragen. Andere bouwwerken c. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen; d. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen; e. de bouwhoogte van overige bouwwerken , geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 6 m bedragen.
9. 3 Specifieke gebruiksregels Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 7. 10 van de Wet wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen , goederen , stoffen en materialen en van emballage en/of afval , waaronder kampeermiddelen , van aan hun gebruik onttrokken machines , voer- , vaar- of vliegtuigen , schroot , afbraak- en bouwmaterialen , grond en bodemspecie , puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de
Huidig gebruik
bestemming , welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud; b. horeca , anders dan bedoeld in lid 1 onder c; c. detailhandel , anders dan bedoeld in lid 1 onder c. Het huidig gebruik is toegestaan conform dit plan.
Pagina 14/214
7 juni 2024
Gebruikssituatie
(geanonimise rd) Pagina 15/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
(geanonimise rd) Pagina 16/214
7 juni 2024
4.
Locatie Ternatestraat 16 HTearanralteems traat 16 Haarlem
Omschrijving locatie Gelegen in woonwijk nabij buurtfaciliteiten zoals supermarkten en winkels. Stand en Ligging De stand en ligging zijn als goed te definiëren. Planologie Er zijn geen planologische ontwikkelingen waargenomen die van invloed zijn op de waarde. Bereikbaarheid Auto Openbaar Vervoer Algemeen Parkeren Parkeren
- eigen
terrein - openbaar
Goed Goed Goed Goed bereikbaar via Rijksstraatweg en Spaarndamseweg. N. v. t. Goed
Pagina 17/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
(geano im se rd) Pagina 18/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
worden vaker gezocht en bekeken , wat zich daadwerkelijk heeft vertaalt in hogere opnamecijfers. Hoewel kantoren nog steeds minder aandacht krijgen , is er wel een stabilisatie zichtbaar. Bedrijfsruimten worden verreweg het meest gezocht. Daarnaast is ook de gestegen interesse in het beleggingsaanbod duidelijk zichtbaar. Meer zoekers nemen bijvoorbeeld contact op met een makelaar die het object in aanbod heeft.
Marktvisie
Lokaal
/ Regionaal
Er zijn drie hoofddisciplines te onderscheiden in de markt voor bedrijfsmatig vastgoed: de kantorenmarkt , de winkelmarkt en de bedrijfsruimtemarkt. Maatschappelijk vastgoed kan zich echter in alle drie de disciplines bevinden. Het gaat hierbij om vastgoed waarin een maatschappelijke functie is ondergebracht , zoals bijvoorbeeld een kerk , school , kinderdagverblijf of een gezondheidscentrum. Omdat scholen zich steeds meer concentreren en er dus kleine schoolgebouwen vrijkomen , zijn veel scholen getransformeerd naar andere functies , zoals wonen of kantoor. Ook kerken worden steeds vaker getransformeerd , mede door hun gunstige centrale ligging. Er dient gelet te worden of een pand voldoet aan specifieke criteria die het geschikt maken voor een specifieke maatschappelijke functie. Denk aan rolstoel toegankelijkheid en buitenruimte. Het exploiteren van een kinderdagverblijf kan bijvoorbeeld niet zonder die buitenruimte. Het aanbod van maatschappelijk vastgoed is echter zeer beperkt en in combinatie met voldoende buitenruimte nog veel schaarser.
(geanonimise rd) Pagina 19/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
Referenties
(geano im se rd) Pagina 20/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
(geano im se rd) Pagina 21/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
(geanonimise rd) Pagina 22/214
7 juni 2024
(geanonimise rd) Pagina 23/214
7 juni 2024
6.
Beoordeling
SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Hierna worden deze voor het getaxeerde object weergegeven: Intern Sterkte - ruim object (499 m2) ingedeeld in meerdere lokalen (waardoor meerdere groepen onder te brengen zijn). - veel buitenruimte (ruimschoots de eis per op te vangen kind) Zwakte - Oud gebouw (1927) - Energielabel G - Onderhoudsintensief Extern - Veel vraag van KDV organisaties voor geschikte locaties met maatschappelijke Kansen bestemming (weinig aanbod). Bedreigingen - Hogere rentetarieven (dan een jaar geleden) - Wijzigingen in financieringsbeleid financiële instellingen - Veranderende economische en geo politieke omstandigheden - Hoge bouwkosten
Courantheid Locatie
Goed De locatie is voor zijn doel en functie als KDV goed te noemen. De doelgroep(en) zijn woonachtig in de omliggende wijk(en).
Object
Goed Het object is voor zijn doel en functie als KDV goed te noemen. Alle vereisten (voldoende lokalen , faciliteiten , sanitair en ruim voldoende buitenruimte , ten behoeve van een KDV zijn aanwezig.
Alternatieve aanwendbaarheid
Redelijk
Verhuurbaarheid
Goed , 3-6 maanden Er is veel vraag (en beperkt aanbod) naar maatschappelijk bestemde locaties ten behoeve van kinderopvang , maar ook ander maatschappelijke functies zoals onderwijs en medische praktijken.
Verkoopbaarheid
Goed , 3-6 maanden Er is veel vraag (en beperkt aanbod) naar maatschappelijk bestemde locaties ten behoeve van kinderopvang , maar ook ander maatschappelijke functies zoals onderwijs en medische praktijken.
Pagina 24/214
7 juni 2024
PAND MAKELAARS
Conclusie
Goed De courantheid van het object en de bestemming zijn goed te vraag naar de maatschappelijke bestemming blijft bestaan.
noemen
zolang de
Toelichting Waardering
(geanonimiseerd) Pagina 25/214
7 juni 2024
7.
Standaarden
Educatie De taxatie is uitgevoerd door een taxateur in dienst bij PAND Makelaars B. V. , waarbij minimaal één taxateur is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De taxateur heeft voldoende theoretische en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren en zijn ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedragsen Beroepsregels NRVT. De taxateur heeft voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. Onafhankelijkheid De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid metde opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie , bemiddeling , beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.
Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit Artikel 11. 6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT Standaarden Op deze taxatie zijn de EVS 2020 van toepassing. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. Richtlijnen De volgende richtlijnen zijn van toepassing: • • • • •
Het Reglement Het Reglement Het Reglement Het Reglement Het Reglement
Gedrags- en Beroepsregels NRVT , vastgesteld op 10 oktober 2019 Definities NRVT , vastgesteld op 17 juni 2021 Kamers NRVT , vastgesteld op 12 december 2022 (Permanente) Educatie NRVT , vastgesteld op 27 maart 2023 Doorlopend Toezicht , vastgesteld op 4 december 2023
Pagina 26/214
7 juni 2024
8.
Definities
Basis van Waarde
In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie , na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken , prudent en niet onder dwang (EVS 2020).
Pagina 27/214
7 juni 2024
Overige Definities
Met de hierna in dit rapport gebruikte termen in de beschrijving van de onderhoudssituatie: uitstekend , goed , voldoende , matig , onvoldoende en niet waargenomen , wordt het volgende bedoeld: Uitstekend zo goed als nieuw Goed op peil Voldoende onderhoud is afdoende en zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn onderhoud op korte termijn noodzakelijk Matig Slecht achterstallig onderhoud Niet waargenomen bij oppervlakkige waarneming niet gezien , maar mogelijk wel aanwezig De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen , zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. Tabel voor woningen: Energieklasse A++ A+ A B C D E F G
Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen Kleiner of gelijk aan 06, 0 06, 1 - 08, 0 081, - 120, 121, - 140, 141, - 180, 18, 1 - 21, 0 21, 1 - 24, 0 24, 1 - 27, 0 Groter dan 270,
Tabel voor energieklassen en utiliteitsgebouwen: Energieklasse Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen A++ Kleiner of gelijk aan 06, 0 06, 1 - 08, 0 A+ A 081, - 120, B 121, - 140, C 14, 1 - 18, 0 D 18, 1 - 21, 0 E 21, 1 - 24, 0 F 241, - 270, G Groter dan 270, Bron: www. rijksoverheid. nl B. V. O. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte , gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. V. V. O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de " correctie glaslijn." Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 15, meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.
Pagina 28/214
7 juni 2024
Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte , gemeten op vloerniveau , tussen de opgaande scheidingsconstructies , die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten , voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Waardepeildatum De datum waarop de Schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald.
Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur , aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Vastgoedobject De grond , de nog niet gewonnen delfstoffen , de met de grond verenigde beplantingen , alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd , hetzij rechtstreeks , hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken , daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht , opstal en vruchtgebruik) , alsmede appartementsrechten , een en ander in Nederland gelegen. Bijzonder object Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht , anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt , vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object , de configuratie , omvang , locatie of andere kenmerken. Bedrijfsgerelateerd object Elk type vastgoedobject dat is ontworpen voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.
Pagina 29/214
7 juni 2024
Begrippenlijst NAR BAR DCF Disconteringsvoet Internal Rate of Return (IRR) HABU EVS IVS IVSC RICS TEGoVA NRVT
Netto Aanvangs Rendement Bruto Aanvangs Rendement Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows Yield waarmee de netto kasstromen van de kapitaalscorrecties in de BAR/NAR berekening contant worden gemaakt Het verwachte rendement op basis van de ingeschatte kasstromen (investering , kasstromen en eindwaarde) Highest And Best Use European Valuation Standards 2020 International Valuation Standards 2020 International Valuation Standards Committee Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Valuers Association Nederlands Register Vastgoed Taxateurs
Pagina 30/214
7 juni 2024
9.
Algemene
uitgangspunten
Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud , hebben wij , voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren , slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom , type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan , dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik , en dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan.
6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen , nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden , wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd , gebruikmakend van duurzame materialen. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is , tenzij anders opgegeven , gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen , definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de " NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. " Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu , dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten.
2 3 4
5
Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater , of naar materialen die schadelijk zijn voor mens , milieu of gebouwen , of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens , zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf " Milieu " onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.
Pagina 31/214
7 juni 2024
6 7
Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw , verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten , kettingbedingen en/of gebruiksof vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde.
5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex , ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing , afzonderlijk zijn berekend , kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
Huurrecht 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. Publieksrecht 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen , bankgaranties , optiebeschikkingen e. d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt , maar uitsluitend een huurlijst met essentialia , zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar , waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen.
6 Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden.
Pagina 32/214
7 juni 2024
Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn. 8 Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. 9 Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de eigenaar is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. 10 De maximaal redelijk huurprijs van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden is niet vastgesteld conform het wettelijk kader (w" oningwaarderingsstelsel)." In de waardering is erderhalve vanuit gegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving. 7
Voordelen 1 Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen , dan wel te restitueren premies , subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. Plaatselijke voorschriften 1 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen. Fiscale wetgeving 1 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de faciliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed. 2 Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW) , tenzij anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is , tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt. 3 De vastgestelde waarden zijn " kosten koper " tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder " kosten koper " verstaan wij de overdrachtsbelasting , notariskosten wegens levering van de onroerende zaak , evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.
Toekomstige wetgeving 1 Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Rechten van derden 1 Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Tijd 1 Een taxatie is tijdafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum; 2 Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering; 3 Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt , die van substantiële invloed is op de waardering , zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;
Pagina 33/214
7 juni 2024
4
Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum , die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur , kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.
Aansprakelijkheid 1 Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel , uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties , zoals accountants en De Nederlandse Bank. Tevens zullen de nadere afspraken omtrent verstrekking en aansprakelijkheid in de dienstenovereenkomst worden gerespecteerd. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden , tenzij met schriftelijke toestemming van PAND Makelaars B. V. . 2 Iedere aansprakelijkheid van PAND Makelaars B. V. is beperkt tot het bedrag waarop in het betreffende geval de gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering aanspraak geeft en vervalt één jaar na het uitbrengen van dit rapport. 3 Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn , ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt , tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden.
Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld , doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. 4 Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd , hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie. Beschikbare gegevens 1 De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie. 2 De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten , beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. 3 Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn. 4 Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als juridisch expert. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. 5 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er van uitgegaan dat deze oppervlakte correct zijn.
6 Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons en/of aangeleverde gegevens dan wel gegevens afkomstig zijn van plattegronden huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan er vanuit dat deze gegevens volledig en correct zijn. 7 Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw , tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 8 Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen. Overige waarde bepalende factoren 1 Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in , op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden , zoals een elektromagnetisch veld , radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen , wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 2 Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.
Pagina 34/214
7 juni 2024
Copyright 1 Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd , opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand , of openbaar gemaakt , in enige vorm of op enige wijze , hetzij elektronisch , mechanisch , door fotokopieën , opnamen of op enige andere manier , zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van PAND Makelaars B. V. . Taxatieonzekerheid 1 Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan , zoals bij alle opinies , variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object , de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben , onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.
Pagina 35/214
7 juni 2024
Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.
Geraadpleegde Informatie Plausibiliteitsverklaring Rekenmodel Foto's Kadastrale gegevens Huurinformatie Eigendomsakte Bestemmingsplan Bodemonderzoek Funderingsrapport Plattegrond tekeningen Referenties Marktgegevens WOZ-beschikking Asbestrapport Bouwkundig rapport BAG rapport Meetrapport NEN 2580 en Energielabel Opdrachtbevestiging
Pagina 36/214
7 juni 2024
BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE
INFORMATIE
PAND MAKELAARS
(geanonimiseerd) Kadastrale
Ja
gegevens
Openbaar
Koopovereenkomst
Nee
Leveringsaukte
Ja
Splitsingsakte
Nee
Niet van
toepassing
Erfpachtakte
Nee
Niet van
toepassing
Erfpachtgegevens
Nee
Niet van
toepassing
Huuroverzicht
Nee
Niet van
toepassing
Huurovereenkomst{en)
Ja
Allonges
Nee
Niet van
toepassing
Plattegrondtekeningen
Nee
Niet van
toepassing
Meetcertificaat{(en)
Ja
NEN 2580
Niet van
toepassing
Openbaar
Opdrachtgever
Opdrachtgever
Bodemrapport{en)
Nee
Asbestinventarisatie(s)
Ja
Opdrachtgever
Bouwkundige rapportage(s)
Ja
Opdrachtgever
Onderhoudsrapportage(s)
Nee
Niet van
toepassing
Energielabel
Nee
Niet van
toepassing
Bestemmingsplan{nen)
Ja
Openbaar
WOZ-beschikking
Ja
Opdrachtgever
WVE stukken
Nee
Niet van
toepassing
Pachtovereenkomst
Nee
Niet van
toepassing
BAG
Ja
Openbaar
Funderingsviewer
Ja
Openbaar
WWS
Nee
punten
Bodemloket
Niet van
Niet van
toepassing
toepassing
BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING
Plausibiliteitsverklaring
(geanonimise rd)
BIJLAGE 3 - REKENMODEL
PAND MAKELAARS
PAND MAKELAARS COMMERCIEEL
VASTGOED
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
BIJLAGE 4 - FOTO'S
BIJLAGE 5 - KADASTRALE
GEGEVENS
BETREFT
Schoten B 7368 UW REFERENTIE
RdG
- TRNTS16
GELEVERD OP
04-04-2024
- 17:52
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
04-04-2024
- 14:59
BLAD
1 van 1
Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduidingSchoten B 7368 Kadastrale objectidentificatie: 013960736870000
LocatieTernatestraat 16 2022 BV Haarlem BAG identificatie: 0392010000082493 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Kadastrale grootte1. 441 m² Grens en grootteVastgesteld
Coördinaten104631 - 490281 OmschrijvingOnderwijs Recreatie - sport
AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking inEr zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken
RECHTEN 1Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk84 STN01/34545 ASD Naam gerechtigdeGemeente Haarlem AdresGrote Markt 2 2011 RD HAARLEM PostadresPostbus 511 2003 PB HAARLEM Statutaire zetelHAARLEM KvK-nummer34369366 (Bron: Handelsregister)
Voor de meest actuele naam , zetel en adres , raadpleeg het Handelsregister
Voor een eensluidend uittreksel , de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.
PRODUCTIEORDERNUMMER
S11175510339
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
04-04-2024
- 14:59
Kadastrale kaart
12345
Uw referentie: RdG - TRNTS16
Deze kaart is noordgericht 25
Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing
Voor een eensluidend uittreksel , geleverd op 4 april 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
Schaal 1: 500 Kadastrale gemeenteSchoten Sectie B Perceel 7368 Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor , waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
BIJLAGE 6 - HUURINFORMATIE
SECTOR GEMEENTEWERKEN AFDELING GRONDBEDRIJF HAARLE M
(geanonimise rd) J 1 juli 1jkS per worden herzien , juli 1994 op basis van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen , zoals dat wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (C.B.S.) , 1985 = 100. voor
het
eerst
op
1
De nieuwe zal alsdan huurprijs telkens worden gevonden door de bestaande te huurprijs met een vermenigvuldigen waarfactor , van de teller is aan het gelijk gemiddelde prijsindexcijfer van het direct voorafgaande en de noemer kalenderjaar aan het gemiddelde prijsindexcijfer van het aan laatstbedoelde kalen-
derjaar
voorafgaande
kalenderjaar.
(geano im se rd) Artikel
ed
a
2.
Onverlet
waarden ,
overleg sector
artikel dienen
met
de
2. 3
wordt
gemaakt.
voor
Hieruit
de
van
afdeling
Gemeentewerken
geheel
c
verbouwingen
de nodig goedkeuring Woningtoezicht alvorens
komen
lid
en
algemene vooraanpassingen in
van de Grondbedrijf te geschieden en indien te hebben van Bouwen met het werk een aanvang
rekening
voortvloeiende van
de
huurder ,
kosten
Artikel
E. :
kosten van onderhoud C. d. in het pand aanwezig zijnde elektrisch gas , of anderszins van de huurder.
Artikel
F. :
Kosten
Artikel
G. :
van de huur zal de huurder op kunnen schadeloosstelling in welke gelden , vorm en onder welke benaming ook , van eventueel achtergelaten goederen in het pand of op het daarbij behorende erf. Indien nadere regelingen moeten worden getroffen met tot het betrekking zal gebruik , dit in een brief afzonderlijke worden vastgelegd , welke door beide partijen dient te worden
De
voor gas , elektriciteit , verwar, ming , schoonhouden , tuinonderhoud water etc. zijn rekening van de huurder en zijn niet bij de voor huur inbegrepen.
Bij
nimmer laten
Artikel
H. :
van de vervanging apparatuur , hetzij zijn voor rekening
de
beëindiging
enig
recht
ondertekend.
Artikel
I. :
De op
betaling van de huur moet per jaar geschieden 693388 gironummer t. n. v. sector Gemeentewerken , afdeling Grondbedrijf , Zuider Buiten Spaarne 2012 22 , AA HAARLEM. SSKH machtigt hierbij de sector Welzijn de huurprijs aan het Grondbete betalen drijf ten laste van het aan de SSKH toegekende subsidiebedrag.