Bijlage 2 Taxatierapport (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Bijlage 2 Taxatierapport (WOO)
Puur Makelaars Haarlem B. V.
Taxatierapport
Kennemerstraat 18 ZW 2021EC HAARLEM De heer O. Scholte
Gevalideerd door: DDiitt rraappppoorrtt i s ggeerreeggiissttrreeeerrdd b i j NNWWWWII oonnddeerr nnuummmmeerr::6699556699553344779955555544 Het NWWI heeft dit rapport gevalideerd in opdracht van de taxateur. Dit betekent dat het NWWI het rapport inhoudelijk heeft beoordeeld en dat het rapport tenminste voldoet aan de daaraan gestelde normen. De taxateur is verantwoordelijk voor de inhoud van dit rapport. Als u vragen heeft over de inhoud van dit rapport is de taxateur uw eerste aanspreekpunt. Taxatierapport woonruimte, versie januari 2024. Resultaat van een samenwerking tussen banken en andere geldverstrekkers, NHG, NRVT, NVM, Vastgoedpro en VBO. Beheerd door Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
Inhoudsopgave A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L. M. N. O. P. Q. R.
Opdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Inspectie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Gegevens woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Doel van de taxatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Verantwoording en aansprakelijkheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Juridische kenmerken van de woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Omschrijving van de woning en zijn omgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Duurzaamheid van de woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Het onderhoud van de woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Verontreiniging in en om de woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Bewoning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Onderbouwing van de waarde van de woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 De woningmarkt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Welke wetten en regels gelden voor de woning?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Nadere mededelingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Foto's van de woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Overzicht van bijlagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 Modelwaarderapporten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Samenvatting Taxatierapport. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
TAXATIERAPPORTKENNEMERSTRAAT
18 ZW, 2021EC HAARLEM
Beste opdrachtgever, U heeft mij gevraagd de marktwaarde te bepalen van Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM. Ik benO. Scholtevan Puur Makelaars Haarlem B. V. uitHAARLEM. Ik ben onafhankelijk taxateur en heb deze taxatie uitgevoerd volgens een vaste methode. In dit taxatierapport leest u wat de marktwaarde van de woning is op13 augustus 2024 (waardepeildatum)en hoe ik die bepaald heb. Waar in dit taxatierapport de mannelijke voornaamwoorden 8hij9, 8hem9 of 8zijn9 worden gebruikt, kunt u deze ook in voorkomende situaties als 8zij9 of 8haar9, 8hen9 of 8hun9 of 8die9 of 8diens9 lezen. Sommige woorden zijn schuingedrukt. Dat zijn de of昀椀ciële termen. A.
Opdracht
Opdrachtgever Bedrijfsnaam opdrachtgever: Contactpersoon: Adres: Postcode en plaats:
Gemeente Haarlem (Afdeling Vastgoed/gemeente HaarlemZandvoort) Mevrouw J. Wegbrans Gedempte Oude Gracht 2 2011GR Haarlem
De opdrachtgever noemen wij in de rest van dit document 8u8. Taxatiebedrijf en taxateur Bedrijfsnaam taxatiebedrijf: Adres: Postcode en plaats: KvK-nummer: Naam taxateur: Inschrijfnummer NRVT: Lid van of aangesloten bij: Rapportkenmerk taxateur:
Puur Makelaars Haarlem B. V. Zijlweg 36 2013DJ HAARLEM 34230704 De heer O. Scholte RT148458342 NVM
Het taxatiebedrijf en de taxateur samen noemen wij in de rest van dit document 8wij9. De taxateur die de taxatie heeft uitgevoerd noemen we verder 8ik9. B.
Inspectie
Inspectiegegevens Ik geef u een indruk vanKennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEMen van de omgeving. Voor die indruk gebruik ik mijn zintuigen, mijn kennis van de omgeving en van de woningen in de omgeving en informatie die ik heb gekregen van u of van anderen. Inspectiedatum: Volledige inspectie: Anderen aanwezig bij inspectie: Bijzonderheden:
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
13 augustus 2024 Ja Anderen Wesley Groffen / bouwkundig inspecteur. Nee
Datum: 3 september 2024 Pagina: 3 (35)
C.
woning
Gegevens
De woning Hieronder taxateurs
beschrijf ik de woning. Daarbij heb ik de Fotowijzer woningen met de verschillende woningtypes.
gebruikt. Dit document
bedoelen
Woningtype:
benedenwoning
Bijzonder woningtype:
appartement
Postcode en plaats: Afstand tussen vestigingsadres
Geen Kennemerstraat 18 ZW 2021EC HAARLEM 1. 09 kilometer
Bijgebouwen: Adres:
de taxateur
van
en
de
laat met
foto's zien wat
getaxeerde woning: Hemelsbreed
D.
Doel
de taxatie
van
Waarom heeft u mij gevraagd de woning te taxeren? U heeft mij gevraagd de woning te taxeren met het volgende U wilt de woning verkopen Bepalen van de prijs bij verkoop(beslissing) E.
doel:
Waardering
Wat is ‘marktwaarde’? De officiële definitie van marktwaarde is: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De marktwaarde van een woning is altijd een schatting. Preciezer: het is een schatting van wat een geïnteresseerde zou willen betalen aan een verkoper die de woning graag wil verkopen. Er zijn daarbij een paar voorwaarden: 1. De verkoper heeft reclame gemaakt voor verkoop van de woning. 2. De koper en de verkoper hebben genoeg verstand van woningprijzen. 3. De koper en de verkoper handelen nadat ze er goed over hebben nagedacht. 4. De koper en de verkoper handelen vrij en zonder dwang. De kosten die betaald worden bij de koop en overdracht maken geen onderdeel uit van de marktwaarde. Wat is de marktwaarde van de Ik heb de woning en wat daarbij
woning? hoort getaxeerd. De waarde
Marktwaarde: Hoe kom ik De bepaling
hieronder
is de marktwaarde
op 13 augustus
koper
2024.
(geanonimiseerd) | aan van
deze waarden? de marktwaarde
gekomen door een vergelijking van het getaxeerde met verkochte zoals benoemd onder sectie M. , de sterke en zwakke punten van het vergelijkbare woningen (referentieobjecten) getaxeerde en de kansen en bedreigingen in de omgeving van de woning zoals vermeld onder onderdeel N. Daarnaast heb ik de actuele regionale en lokale marktsituatie meegenomen in de waardebepaling ten aanzien van de verhouding tussen vraag en aanbod en de trendontwikkeling van verkoopprijzen, verkooptijden en het actuele woningaanbod. De de
is tot stand
verkoopprijzen van de referentieobjecten waardepeildatum van het getaxeerde.
zijn geïndexeerd zodat deze
een
goede indicatie geven
van
hun
waarde
op
Voor
de bepaling van de marktwaarde is in de referentievergelijker rekening gehouden met de eventuele verschillen in woningtype, gebruiksoppervlakte wonen, bouwjaar, energielabel en energiebesparende voorzieningen, bij- op en/of aanbouwen, locatie, mate van luxe en doelmatigheid en andere wezenlijke verschillen. Is verder onderzoek nodig? Er is geen verder onderzoek
nodig
naar
deze
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer:
W2021EC18ZW_1
woning.
Datum:
3 september 2024 Pagina: 4 (35)
F.
Verantwoording en aansprakelijkheid
Welke standaarden en regels heb ik gebruikt? Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen uit deReglementen
en praktijkhandleidingen NRVT.
Ik heb de woning getaxeerd volgens de laatste eisen in de Reglementen Gedrags- en Beroepsregelsen Kamers en de Praktijkhandreiking Wonenvan NRVT. Welke voorwaarden gelden voor deze taxatie? Voor deze taxatie geldenAlgemene voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. Heeft u klachten? Bent u niet tevreden over de geleverde taxatie? Vindt u dat ik mij niet gehouden heb aan de regels? En komt u er met mij niet uit? Dan kunt u een klacht indienen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. De klacht wordt dan behandeld door een onafhankelijk tuchtcollege. Het tuchtcollege beoordeelt of ik de waarde op de juiste manier heb vastgesteld. Maar ze bepalen geen nieuwe waarde. En ze kunnen ook niet van mij eisen dat ik het taxatierapport aanpas. Indien ik ben aangesloten bij NVM, Vastgoedpro of VBO, kunt u ook contact opnemen met het Klachtenloket Vastgoedprofessionals van de Geschillencommissie. Als ik ben aangesloten bij een andere brancheorganisatie of beroepsorganisatie dan hiervoor genoemd, kunt u met de betreffende organisatie contact opnemen. Ook kunt u naar de overheidsrechter gaan. Anders dan de tuchtrechter of het klachtenloket kan de overheidsrechter ook bepalen of u schade hebt geleden. Alleen de overheidsrechter kan bepalen wat de omvang van die schade is. Die kan mij dan veroordelen om de door u geleden schade te vergoeden. Verklaring Ik verklaar het volgende: 1.
Ik en Puur Makelaars Haarlem B. V. waren in de afgelopen 2 jaar niet betrokken bij de aankoop, verkoop, advies, bemiddeling, beheer of taxatie van deze woning. 2. Minder dan 25% van de in Nederland behaalde omzet van Puur Makelaars Haarlem B. V. uit het afgelopen kalenderjaar komt vanuit: - De opdrachtgever van deze taxatie, en - de bedrijfsonderdelen van deze opdrachtgever, en - de tussenpersoon die de opdracht heeft gegeven uit naam van de opdrachtgever. 3. Ik ben onafhankelijk: - Ik heb de waarde van de woning helemaal onafhankelijk kunnen bepalen. Er is niemand die mij daarbij beïnvloed heeft of onder druk gezet. Ik heb me bij deze taxatie niet laten leiden door wensen vooraf of tijdens de taxatie over de uitkomst. Ik heb geen persoonlijk belang bij de waarden in deze taxatie. Er is ook niets in mijn situatie waardoor iemand zou kunnen denken dat ik wel persoonlijk belang heb. - Ik ben geen werknemer van u. Ik ben ook niet in dienst van een bedrijf dat banden heeft met u. Ik ben onafhankelijk van een tussenpersoon, een bank of een andere geldgever die belang heeft bij deze taxatie. - Ik enPuur Makelaars Haarlem B. V. hebben niets te maken met aankoop, verkoop, advies of bemiddeling of beheer van deze woning. Dit geldt ook voor andere ondernemingen waarbij ik belang heb, direct of indirect.
- Geen van mijnbloedverwantenofaanverwantenheeft iets te maken met de koop of verkoop van deze woning. Of met de lening of hypotheek. Ik weet daar in ieder geval niets van. Wie is verantwoordelijk voor de taxatie? Ik heb dit taxatierapport gemaakt met een bepaald doel en voor een bepaalde opdrachtgever. Voor dit doel en deze opdrachtgever heeft het taxatierapport waarde. Hieronder licht ik toe waarvoor ik verantwoordelijk ben. Is het doel van deze taxatie: een lening krijgen of aanpassen? Heeft u dit taxatierapport nodig voor uw bank of een andere geldgever om een lening voor de woning te krijgen of aan te passen? • Dan mag u het taxatierapport gebruiken. • De bank of een andere geldgever mag het gebruiken. • Nationale Hypotheek Garantie mag het gebruiken als u een lening met NHG wilt of heeft. Voor dat gebruik ben ik verantwoordelijk. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen.
Heeft deze taxatie een ander doel? Heeft u dit taxatierapport nodig voor een ander doel? Dan ben ik alleen verantwoordelijk voor het gebruik door u. Ik ben niet verantwoordelijk voor een ander doel dan in het taxatierapport is opgenomen. En ook niet voor het gebruik van het taxatierapport door anderen.
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 5 (35)
U mag dit taxatierapport niet aan anderen geven Dit taxatierapport is voor u en de partijen die in de Opdrachtvoorwaarden staan. Is het doel van deze taxatie een lening krijgen of aanpassen? U mag het taxatierapport dan ook aan de bank of een andere geldgever en NHG geven. Ook mag u het rapport aan de tussenpersoon geven die in dit taxatierapport is opgenomen. Wilt u het taxatierapport met anderen delen? Dan heeft u vooraf mijn schriftelijke toestemming nodig. Indien u het taxatierapport wilt delen met een persoon of organisatie die niet in dit taxatierapport genoemd is, dan is daarvoor mijn schriftelijke toestemming nodig. Is die schriftelijke toestemming niet toegevoegd, dan weet deze persoon of organisatie dat u zonder mijn toestemming het taxatierapport hebt gedeeld. Hoe volledig is dit taxatierapport? Ik heb het oordeel en dit taxatierapport afgestemd op het doel van de taxatie. Daarom heb ik alleen in het taxatierapport opgeschreven wat relevant is voor dat doel. Niet alle gegevens die ik heb gebruikt voor mijn oordeel staan in dit taxatierapport. Informatie van anderen In dit taxatierapport staat ook informatie die ik van anderen heb gekregen. Er staat steeds bij hoe ik aan die informatie ben gekomen. Ik heb gebruik gemaakt van informatie waarvan ik in redelijkheid mag vertrouwen op de juistheid.
Ik heb deze informatie beoordeeld op basis van mijn eigen kennis of ervaring. Twijfel ik aan de juistheid dan heb ik hier melding van gemaakt in het taxatierapport. In de bijlagen bij dit taxatierapport vindt u kopieën van de belangrijkste informatie. Alle informatie die ik heb gebruikt, zit in mijn taxatiedossier.
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 6 (35)
G.
Juridische kenmerken van de woning
Privaatrechtelijke aspecten Ik heb bij het Kadaster opgezocht welke informatie er is over de woning. Het Kadaster bewaart documenten over bijvoorbeeld de eigenaar van een woning. En waar de grenzen zijn van de grond(perceel)waarop de woning staat. Maar ook of er bijzondere rechten en plichten zijn. Daarnaast heb ik andere documenten onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigendomsbewijs Kadastrale kaart Eigendomsinformatie Kadaster Koopovereenkomst Andere bronnen
ja ja ja nee, want betreft geen recente verkoop. nee
Een appartement Koopt u een appartement? Dan koopt u een deel van een gebouw. Dit heet een 8appartementsrecht9 en is vastgelegd in de 8akte van splitsing9. Soms koopt u daarbij ook een berging en een parkeerplaats. U woont in het appartement en u mag de gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw gebruiken. Ook wordt u lid van de Vereniging van Eigenaars. Dit staat in de wet. Wat doet de Vereniging van Eigenaars (VvE)? Alle eigenaren van de appartementen in het gebouw zijn automatisch lid van de VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het volgende: • Het onderhoud van de buitenkant van het gebouw. Bijvoorbeeld het vervangen van de dakbedekking van het platte dak. • Het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes in en om het gebouw. Bijvoorbeeld de gemeenschappelijke tuin, hal en het trappenhuis. • Het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen in het gebouw. Bijvoorbeeld de deurbellen, de intercominstallatie en de lift. De VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK). De VvE maakt het volgende: • Ieder jaar een jaarrekening. • Een meerjarenonderhoudsplan. Hierin staat hoeveel geld de VvE verwacht uit te geven voor onderhoud. • Ook kan er een huishoudelijk reglement zijn. Heeft de VvE geen meerjarenonderhoudsplan? Dan moet ze ieder jaar minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw sparen voor onderhoud.
De herbouwwaarde is het bedrag dat het kost om het gebouw helemaal opnieuw te bouwen. Bijvoorbeeld als een brand het gebouw heeft verwoest. Wat betekent dit voor u? U bent dus niet zelf verantwoordelijk voor het onderhoud dat hierboven staat. U mag zelfs geen dingen doen waarvoor de VvE verantwoordelijk is. Ook kunnen er in de 8akte van splitsing9 of het huishoudelijk reglement van de VvE regels staan waaraan u zich moet houden. Bijvoorbeeld wat voor soort vloerbedekking u mag leggen in uw eigen appartement. Zo9n regel zorgt ervoor dat uw buren minder geluidshinder hebben. De VvE vergadert minimaal één keer per jaar en in die vergadering wordt de begroting en de jaarrekening vastgesteld. Ook besluit de VvE over het uitvoeren van eventuele onderhoudswerkzaamheden. Alle leden van de VvE hebben stemrecht in deze vergadering. Wat heb ik onderzocht? Ik heb de 8akte van splitsing9 onderzocht. Als er een huishoudelijk reglement is en een 昀椀nancieel verslag van de VvE, dan heb ik deze ook onderzocht. Uit die documenten heb ik gehaald welke bedragen de eigenaren van de appartementen voor het onderhoud moeten betalen aan de VvE. Ik ben ervan uitgegaan dat iedereen deze bedragen betaald heeft. Ik heb onderzocht of er eventueel sprake is van meerdere appartementsrechten. Als dit zo is, heb ik ook onderzocht of er sprake is van meerdere verenigingen van eigenaars.
Appartement Hoe is het appartement bij het Kadaster bekend? Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 7 (35)
In welke
kadastrale
gemeente
In welke
sectie
de gemeente
Welke
van
complexaanduiding
Welk
is het aandeel
van
eigenaars?
Is
sprake van
er
Zijn
er
heeft het
hoofd-
appartement?
appartement? in de
is de
over
de
Vereniging
naam
van
de VvE?
B 3572 Ì
vereniging
ondersplitsing?
en
Haarlem
appartement?
2/5° aandeel nee
bijzondere gebruiksbepalingen?
Informatie Wat
ligt
het appartement
van
een
het
heeft het
appartementsindex
Wat
ligt het appartement?
nee
Eigenaars
van
Niet
toepassing, er is geen WE. Het gehele object bij 1 dezelfde eigenaar in eigendom.
van
thans Is de WE Wie
ingeschreven bij de
doet de administratie
KvK?
nee
de VvE?
van
is
Er is geen administratie geen WE is.
gevoerd
omdat:
er
Hoeveel
betaalt de
de
Moeten
bijdragen Is
er
eigenaars
maand/kwartaal/jaar
iedere
ook
eenmalige
schulden
die nog
langer
dan 1 jaar
lopen?
meerjarenonderhoudsplan?
een
het
periode geldt
algemeen
onderhoud
het
groot genoeg
de fondsen
en
voor
het
om
meerjarenonderhoudsplan
door de
meerjarenonderhoudsplan?
reservefonds te
Er is geen
VvE.
nee
ja
meerjarenonderhoudsplan vastgesteld vergadering van eigenaars? Voor welke
nee
nee,
Is het
Zijn
Niets
betalen?
jaarrekening aanwezig?
een
er
de appartementen
van
de WE
aan
Heeft de VvE Is
eigenaar
de VvE?
aan
ja 1 januari
gehele
kunnen
uitvoeren?
2019 tot
nee, Niet
en
31 december
2043
toepassing op dit moment, er is geen VvE. Het object is thans bij 1 dezelfde eigenaar in eigendom.
Het aandeel
van
het
193ste. De door de het
met
van
appartement in de gemeenschap
eigenaar
gebouw is € een verplichte reservering
opgegeven herbouwwaarde Op basis van deze gegevens
is 63/ van en
(geanonimiseerd) van de herbouwwaarde, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Welke 1.
2.
rechten
Het
recht
Het
Het
Het
Het
van
er
een
van
er
een
recht
van
er
een
recht
Bestaat 7.
een
recht
Bestaat 6.
van
er
recht
Bestaat 5.
het
appartement?
eigendom Is het appartementsrecht volledig Volle eigendom
Bestaat 4.
er voor
Volle
Bestaat 3.
bestaan
van
Ander
van
er
een
in
eigendom?
ja
erfpacht recht
van
ondererf recht
erfpacht?
nee
pacht
van
ondererf pacht?
nee
van
opstal?
nee
bewoning gebruik en bewoning?
nee
opstal recht
gebruik
en
recht
van
vruchtgebruik recht van vruchtgebruik?
nee
recht
Bestaat
er
een
ander
recht?
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC Rapportnummer: W2021EC18ZW._1
nee
HAARLEM
Datum:
3 september
Pagina:
8
(35)
2024
Bijzondere rechten, plichten of voorwaarden Ik heb gecontroleerd of er bijzondere rechten en plichten gelden voor het appartement. Bijvoorbeeld dat het appartement niet verhuurd mag worden aan studenten of dat de was niet buiten het balkon mag worden opgehangen. Ik heb ook gecontroleerd of er andere zaken zijn die veel invloed op de waarde kunnen hebben. Wie een appartement verkoopt onder voorwaarden, maakt met de koper afspraken over verkoop in de toekomst. De verkoper kan ook bijzondere afspraken gemaakt hebben met de koper over verkoop in de toekomst. Bijvoorbeeld als de verkoper een woningcorporatie, een gemeente of een projectontwikkelaar is. Zo9n bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper niet meteen het hele verkoopbedrag krijgt. Pas als de koper het appartement weer verkoopt, betaalt hij de rest van het bedrag. Een andere bijzondere afspraak kan zijn dat de verkoper het appartement mag terugkopen. Voor een bedrag dat wordt bepaald zoals in de afspraak staat.
Zijn er bijzondere rechten en plichten? Bijzondere erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, bijzondere lasten of beperkingen Zijn er bijzondere voorwaarden van toepassing op de verkoop van het appartement in de toekomst? Wat is het gevolg voor de koper? Zijn er voorwaarden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van het appartement? Nu of in de toekomst? Zijn er andere bijzonderheden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van het appartement? Nu of in de toekomst?
nee
ja, het betreft de volgende variant Er wordt door de gemeente bij verkoop een zelfbewoningsplicht van 5 jaar opgelegd. Koper heeft een zelfbewoningsplicht. nee nee
Het appartementencomplex Welke rechten bestaan er voor het appartementencomplex? Voor een appartementencomplex kunnen andere rechten gelden dan voor de appartementen in het complex. Het appartementencomplex is van alle eigenaren samen. Onderdeel van het appartementencomplex zijn alle woningen, bergingen en parkeerplaatsen. 1. Volle eigendom Staat het appartementencomplex op eigen grond? Volle eigendom
ja
2. Het recht van erfpacht Bestaat er voor het appartementencomplex een recht vannee erfpacht? 3. Het recht van opstal Bestaat er voor het appartementencomplex een recht vannee opstal? Bijzondere rechten, plichten of voorwaarden Ik heb gecontroleerd of er bijzondere rechten en plichten gelden voor het appartementencomplex. Bijvoorbeeld: de vorige eigenaar liet een stuk grond door de buren gebruiken. Dat kan dan een recht zijn geworden. Ik heb ook gecontroleerd of er andere zaken zijn die veel invloed op de waarde kunnen hebben. Zijn er bijzondere rechten en plichten? Bijzondere erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, bijzondere lasten of beperkingen Zijn er voorwaarden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van het appartementencomplex? Nu of in de toekomst? Zijn er andere bijzonderheden die veel invloed kunnen hebben op de waarde van het appartementencomplex? Nu of in de toekomst?
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
nee nee nee
Datum: 3 september 2024 Pagina: 9 (35)
H.
Omschrijving van de woning en zijn omgeving
1. Getaxeerde woning Uit welke onderdelen bestaat de getaxeerde woning?
Benedenwoning, zijnde een appartement gelegen op de begane grond met tuin, gelegen op eigen grond. Traditionele bouwaard, fundering op staal, gevels bestaande uit metselwerk/stucwerk, houten/betonnen begane grondvloer, houten kozijnen, met grotendeels enkel glas en deels HR++ glas en dubbel glas. Het getaxeerde heeft een mansardekap dat bedekt is met dakpannen en een plat dak dat bedekt is met niet waarneembaar. Warm water door middel van geiser, de geiser betreft een Vaillant. Meterkast met twee groepen.
Wat is het bouwjaar? Hoe is de indeling?
1900 Begane grond: - Entree/hal, voorzien van trapkast, toegang tot straat door middel van enkele deur. Deze ruimte heeft een meterkast. - Woonkamer, voorzien van kamer-en-suite deuren en schouw, toegang tot tuin door middel van dubbele deuren. - Dichte gedateerde zeer eenvoudige keuken, voorzien van betegelde vloer, deels betegelde wanden, houten betimmering en wasmachine- en drogeraansluiting. - Slaapkamer, voorzien van betonvloer en houten betimmering. - Gedateerde zeer eenvoudige badkamer, voorzien van betegelde vloer, deels betegelde wanden, houten betimmering, douche, staand toilet en wastafel. - Hal, voorzien van betegelde vloer en houten betimmering, toegang tot tuin door middel van enkele deur en toegang tot plein door middel van enkele deur. Deze ruimte heeft een opstelplaats voor een geiser. Extern: - Matige tuin (achtertuin) gelegen op het oosten.
Zijn er grote verbouwingen of uitbreidingen geweest? Zijn er installaties of onderdelen gehuurd of geleased?
nee nee
De gebruiksoppervlakten zijn gemeten zoals dat moet volgens de laatste instructies van onze branche, de branchebrede Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen BBMI. In de bijlage vindt u de 8Uniforme meetstaat9. Wie heeft de gebruiksoppervlakten gemeten? Hoe is de gebruiksoppervlakte verdeeld? - Wonen - Andere binnenruimte Overige inpandige ruimte - Buitenruimte die bij het gebouw hoort Gebouwgebonden buitenruimte - Bergruimte buiten het gebouw Externe bergruimte 2. Omgeving Locatie
van de getaxeerde
Taxateur 52m 2 0m 2 0m 2 0m 2
woning
Het getaxeerde is gelegen in een woonwijk (Frans Hals buurt) van Haarlem op goede stand. Ligging aan rustige straat en de rand van het centrum. Gebouwen rondom Soortgelijke objecten in de directe omgeving. Bereikbaarheid (zoals o. a. afstand tot openbaar vervoer) De woning is bereikbaar via bus, trein en uitvalswegen. Parkeren is betaald/met vergunning en de hoeveelheid parkeergelegenheid in de directe nabijheid is voldoende. Voorzieningen (zoals winkels, scholen, speeltuinen, huisarts)In de nabijheid van het getaxeerde zijn veel voorzieningen
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 10 (35)
te vinden, zoals supermarkten, winkels, scholen, diverse
zorgfaciliteiten (o. a. huisarts) en speeltuinen. Zijn er bijzonderheden in de omgeving die veel invloed kunnen hebben op de waarde van de woning? Nu of in de toekomst?
nee
3. Fundering De fundering is de basis van een woning. Als de fundering zwak is, kan de woning gaan verzakken. Daarom is het belangrijk om te weten wat de toestand van de fundering is. Ik heb als eerste mijn kennis van de omgeving gebruikt. En dus van het soort funderingsproblemen dat je in deze omgeving kunt verwachten. Ik heb zelf geen keuring van de fundering van de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Mijn oordeel en de uitkomst van het funderingsrisicorapport geven u geen volledige zekerheid of er wel of geen gebreken aan de fundering van de woning zijn. Daarnaast heb ik de hierna genoemde bronnen geraadpleegd om te kijken wat er bekend is over de fundering van de woning. Ik heb in ieder geval het funderingsrisicorapport van FunderMaps opgevraagd en als bijlage bij het taxatierapport gedaan. Wilt u meer zekerheid over mogelijke funderingsproblemen? Dan kunt u een funderingsonderzoeksrapport laten opmaken dat is opgesteld volgens de onderzoeksrichtlijn van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Waar heb ik gezocht naar informatie? Eigenaar of bewoner Funderingsonderzoeksrapport volgens de KCAF of F3O onderzoeksrichtlijnen Andere bronnen of rapportages Mogelijke funderingsproblemen Weet ik van problemen of heb ik problemen gezien?
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
nee nee
ja, Bouwtekeningen nee
Datum: 3 september 2024 Pagina: 11 (35)
I.
Duurzaamheid van de woning
Duurzaamheid en energie spelen een steeds belangrijkere rol in de woningmarkt. Hoe duurzaam en energiezuinig een woning is, wordt bij het vaststellen van de marktwaarde van een woning steeds belangrijker. Het energielabel geeft aan hoe goed of slecht de energieprestatie van uw woning is. Ik heb de woning bekeken om te zien hoe energiezuinig en duurzaam de woning is. Ik heb bronnen onderzocht en ik heb zelf onderzoek gedaan, maar ik heb geen uitgebreide inspectie gedaan met als doel om een energielabel vast te stellen. De details staan in de 8 Energetische opnamestaat9. Dit document zit als bijlage bij dit taxatierapport. 1. Energielabel Er zijn op dit moment 2 soorten energielabels. Deze energielabels zijn 10 jaar geldig. De oude labels zijn afgegeven tot 1 januari 2021 en geven maar beperkte informatie. De labels, afgegeven vanaf 1 januari 2021, geven uitgebreidere informatie over isolatie, verwarming en ventilatie. Bij het opstellen van het nieuwe energielabel is er een energiedeskundige in de woning geweest om dit label nauwkeurig te kunnen vaststellen. Als u een woning gaat (ver)kopen en/of (ver)huren is een energielabel verplicht. Behalve bij onder andere monumenten, dan hoeft dit niet. Op het energielabel kunt u in één oogopslag zien hoe energie(on)zuinig uw woning is.
Dat is mooi, want als uw woning energiezuinig is, betekent dit dat het energieverbruik lager, het wooncomfort hoger en de CO2-uitstoot minder is. Dus beter voor het milieu. Het energielabel voor woningen geeft de energieprestatie aan in de klasse A++++ (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig). Hernieuwbare energie In 2030 moet de CO2-uitstoot in ons land 49% lager zijn dan in 1990. In dat jaar worden 2 miljoen woningen verwarmd met hernieuwbare energie. Dit staat in het Klimaatakkoord en dat Klimaatakkoord heeft gevolgen voor alle woningeigenaren. In 2050 mag bijna geen enkele woning nog gas gebruiken. Isolatiestandaard De overheid heeft een isolatiestandaard gemaakt. Daarop kunt u zien hoe goed u de woning kunt isoleren. Want de ene woning is beter te isoleren dan de andere. Hoe goed u een woning kunt isoleren hangt er bijvoorbeeld van af wanneer de woning is gebouwd. En hoe duur het is om een woning te isoleren hangt er ook van af hoe de woning is gebouwd. De isolatiestandaard is nog niet verplicht. Maar waarschijnlijk heeft u in de toekomst wel een isolatiestandaard nodig als u overheidssubsidie wilt krijgen voor het isoleren van uw woning. Of als u daarvoor een lening van een bank of een andere geldgever wilt krijgen. Heeeefftt ddee wwoonniinngg eeeenn eenneerrggiieellaabbeell vvaann vvóóóórr 1 jjaannuuaarrii 22002211?? H
nee
Heeeefftt ddee wwoonniinngg eeeenn eenneerrggiieellaabbeell ddaatt vvaannaaff 1 jjaannuuaarrii 22002211 H ddoooorr eeeenn ggeecceerrttii昀椀昀椀cceeeerrdd bbeeddrriijjff i s aaffggeeggeevveenn?? Wat is de labelklasse van het energielabel (A-G)? Hoe hoog is het gebruik van fossiele energie? Hoe hoog is de warmtebehoefte? Wat is het aandeel hernieuwbare energie dat u benut voor uw woning? (Hernieuwbare energie is afkomstig uit zon, biomassa, buitenlucht en bodem) Het risico op hoge binnentemperaturen in uw woning in de zomermaanden is: Is het energielabel gebaseerd op een basisopname of een detailopname? Wat is de datum van registratie van het energielabel? Tot wanneer is het energielabel geldig? Is het energielabel als document aan mij verstrekt?
ja G 601. 9kWh/m2 per jaar 298. 6kWh/m2 per jaar 0% hoog basisopname 26 augustus 2022 6 juli 2032 nee
Het energielabel woningen vanaf 1 januari 2021 Labelklasse Primair fossiel energiegebruik in kWh/m2 per jaar A++++ Kleiner of gelijk aan 0,00
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 12 (35)
A+++ A++ A+ A B C D E F G
0,01 t/m 50,00 50,01 t/m 75,00 75,01 t/m 105,00 105,01 t/m 160,00 160,01 t/m 190,00 190,01 t/m 250,00 250,01 t/m 290,00 290,01 t/m 335,00 335,01 t/m 380,00 Groter dan 380,00
2. Stappen naar een beter energielabel Hierna wordt uitgelegd hoe u stappen naar een beter energielabel kunt maken. Vaak is het goed om te beginnen met eenvoudige maatregelen die altijd nuttig zijn ongeacht toekomstige ontwikkelingen. Dat begint vaak met het beter isoleren van het dak, de gevel en de vloer en het aanbrengen van isolerende beglazing. Daarnaast het vervangen van een oude c. v. -ketel door duurzame opwekkingsbronnen zoals een warmtepomp. Tenslotte zijn er soms mogelijkheden om zonnepanelen te plaatsen om stroom op te wekken. Aan al deze maatregelen kunnen 昀椀nanciële voordelen zitten, namelijk een lage(re) energierekening en soms zijn er subsidiemogelijkheden waardoor de investering lager uitvalt. Daarnaast kan de woning ook meer waard worden als u dergelijke investeringen doet. Wat uw huis meer waard wordt: daarvoor moet u bij mij als taxateur zijn. Ik kan u hierover informeren en adviseren.
Verbetermogelijkheden Heeeefftt ddee wwoonniinngg mmooggeelliijjkkhheeddeenn oomm ((hheett eenneerrggiieellaabbeell)) ttee H vveerrbbeetteerreenn?? - Aanbrengen gevelisolatie - Vervangen gevelpanelen - Aanbrengen dakisolatie vlakke daken - Aanbrengen dakisolatie hellende daken - Aanbrengen vloerisolatie - Aanbrengen leidingisolatie - Aanbrengen hoogrendementsglas woonruimten - Aanbrengen hoogrendementsglas slaapkamers - Aanbrengen energiezuinige kozijnen en deuren - Aanbrengen kierdichting - Aanbrengen (hybride) warmtepomp - Aanbrengen ander energiezuinig verwarmingstoestel - Aanbrengen installatie voor warmteterugwinning - Aanbrengen zonneboiler - Aanbrengen energiezuinige ventilatie - Aanbrengen hoogrendementsventilatoren - Aanbrengen zonnepanelen
ja ja nee
ja nee
ja nee
ja ja ja nee nee
ja nee nee nee nee nee
Voor inhoudelijk advies over de maatregelen, de kosten en de besparingen adviseren wij u om contact op te nemen met eenenergieprestatieadviseurofenergiecoach. De geadviseerde maatregelen zijn niet meegenomen in de door mij getaxeerde marktwaarde van de huidige situatie. 3. Transitievisie warmte en wijkuitvoeringsplan Iedere gemeente heeft een transitievisie warmte opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe de betreffende gemeente in uiterlijk 2050 gasloos denkt te kunnen zijn. Op dat moment moeten de eigenaren van woningen zijn overgestapt op duurzame energiebronnen. Hierover wordt in de verschillende gemeenten verder nagedacht en op wijkniveau worden er plannen ontwikkeld. De gemeente kan bijvoorbeeld in een wijk een warmtenet laten aanleggen of bepalen dat iedere eigenaar de verwarming individueel moet regelen. Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 13 (35)
Als u investeert in duurzaamheid en daarmee uw energielabel verbetert, wordt uw woning energiezuiniger. Het is dus goed om van dergelijke ontwikkelingen op de hoogte te zijn om te bepalen wat het beste bij uw woning past. Wat zijn de gevolgen van de 8Transitievisie Warmte9 voor de woning?
De gemeente zet vooralsnog in op besparen van aardgas en wil in 2040 aardgasbrij zijn. Op dit moment verder geen bijzondere initiatieven voor deze wijk.
Heeft de gemeente vanuit de 8Transitievisie Warmte9 een wijkuitvoeringsplan voor de wijk waarin de woning staat?
nee
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 14 (35)
J.
Het onderhoud van de woning
Ik heb de woning bekeken om te zien hoe goed de woning onderhouden is. Ik heb daarbij niet alle onderdelen van de woning apart bekeken. Ook de onderdelen die je niet kunt zien, heb ik niet bekeken. LLeett oopp!!Ik heb dus geen bouwkundige keuring gedaan. Mijn oordeel geeft u dus geen zekerheid of er wel of geen gebreken zijn. Wilt u daarover wel zekerheid? Dan moet u een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Nieuwbouw en verbouwing Bij nieuwbouw en een verbouwing ben ik ervan uitgegaan dat deze voldoen aan wetten en regels. Bijvoorbeeld dat de gemeente vergunning heeft gegeven voor de nieuwbouw of verbouwing. En dat het werk professioneel is gedaan. Bouwkundig onderzoek Twijfel ik over het onderhoud van de woning? Of over de bouwkundige toestand van de woning? Dan adviseer ik aanvullend om een bouwkundig onderzoek of een ander onderzoek te laten uitvoeren door een daartoe gespecialiseerd bedrijf. Geschatte kosten onderhoud en reparatie Moet er volgens mij extra onderhoud worden gedaan? Of moet er iets worden gerepareerd? Dan ga ik ervan uit dat een daartoe gespecialiseerd bedrijf het onderhoud of de reparatie uitvoert. Daarop baseer ik de geschatte kosten. Installaties in de woning Bij de bepaling van de waarde van de woning heb ik ook rekening gehouden met de installaties in de woning. Ik heb daarbij alleen rekening gehouden met de installaties die van de eigenaar zijn.
Van installaties die de eigenaar huurt of leaset heb ik alleen de staat van onderhoud beoordeeld. Is de woning een nieuwbouwwoning of een bestaande woning?
Bestaande woning
1. Bestaande woning Hieronder staat hoe het is met het onderhoud en de bouwkundige toestand van de woning. De details staan in de 8Bouwkundige opnamestaat9 of in het 8Bouwkundig rapport9. Dit document zit als bijlage bij dit taxatierapport. Deze bijlage toont u de geschatte kosten van extra onderhoud en reparatie. Is er minder dan 1 jaar voor de inspectiedatum een bouwkundige keuring gedaan en heb ik dit bouwkundig rapport ontvangen? Is er volgens mij een bouwkundige keuring nodig? Is deze bouwkundige keuring gedaan op of na de inspectiedatum van de taxateur? Wat is de datum van de bouwkundige keuring? Wie heeft de bouwkundige keuring gedaan en het rapport gemaakt? Welke bijzonderheden staan er in het bouwkundig rapport? Heb ik bij mijn inspectie wijzigingen geconstateerd t. o. v. het bouwkundig rapport? BBo ouuwwkkuunnddiiggee ttooeessttaanndd vvaann ddee hheellee wwoonniinngg Toelichting op de bouwkundige toestand van de woning
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
nee
ja,is al aanwezig. ja,De bouwkundige opname is gelijktijdig met de taxatie opname uitgevoerd. 13 augustus 2024 Woonkeur / Wesley Groffen Er staan geen bijzonderheden in het bouwkundig rapport. nee
matig ja,Het betreft hier een volledig (intern) te renoveren/ moderniseren benedenwoning. Ook verduurzaming kan dan meteen worden meegenomen. De schil van het gebouw is in voldoende tot goede staat van onderhoud. Zie ook het bouwtechnisch rapport.
Datum: 3 september 2024 Pagina: 15 (35)
K.
Verontreiniging in en om de woning
Gevaarlijke stoffen We hebben in ons land wetten en regels die bepalen wat gevaarlijke stoffen zijn. En hoeveel er van elk van die gevaarlijke stoffen in de grond mag zitten. Als er meer van zo9n stof in de grond zit, is de grond vervuild. 1. Onderzoek Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over vervuiling in de grond die bij de woning hoort en in de buurt daarvan. Ik heb geen technisch onderzoek gedaan naar gevaarlijke stoffen in de grond of in het grondwater. Hieronder leest u waar en wat ik gevonden heb. WWa aaarr hheebb iikk ggeezzoocchhtt nnaaaarr iinnffoorrmmaattiiee?? - Bij het Kadaster - Bij de eigenaar of de bewoner Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag - Andere bronnen -
ja nee,de opname heeft niet in het bijzijn van de eigenaar of bewoner plaatsgevonden. ja ja,Gemeente Haarlem, deze gemeente is niet aangesloten bij het bodemloket.
nee Is er bij het Kadaster informatie over vervuiling in of bij de grond van de woning te vinden? - Is er in andere bronnen informatie over vervuiling in of bij denee, grond van de woning te vinden? - Zie ik een risico dat er vervuilde grond of grondwater is bij nee de woning of in de buurt van de woning? -
2. Asbest Vooral in woningen van vóór 1994 kan asbest zitten. Ik heb onderzocht of er informatie bekend is over asbest in of bij de woning. Of informatie over vermoedelijke asbest. Bij een taxatie kan ik dit niet altijd zien. Bedenk dus dat er ook asbest kan zitten op plekken die ik niet heb kunnen bekijken. Indien u meer zekerheid wilt of asbest aanwezig is, dan adviseer ik u een gespecialiseerd bedrijf een asbestonderzoek uit te laten voeren. Bestaat er informatie over asbest in of bij de woning? Heb ik asbest gezien? - Denk ik dat er asbest aanwezig is? -
L.
nee nee nee, Er is geen asbestverdacht materiaal gezien tijdens de opname. Er is een asbestinventarisatie geweest en hierbij is ook geen verdacht materiaal aangetroffen (zie rapport).
Bewoning
1. Wie woont er in de woning? WWa aaarr hheebb iikk ggeezzoocchhtt nnaaaarr iinnffoorrmmaattiiee?? - Bij de eigenaar of de bewoner - Bij de verkopende makelaar - Andere bronnen Wat is de situatie van de woning? - Heb ik andere informatie ontdekt dan de informatie die hierboven staat? -
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
nee nee
ja, Wesley Groffen / bouwkundig inspecteur De woning staat leeg. nee
Datum: 3 september 2024 Pagina: 16 (35)
Onderbouwing
M.
de waarde
van
de
van
woning
Als dat kan, onderbouw ik de waarde van de woning minimaal 3 andere woningen. Dit noem ik in de rest de overeenkomsten en verschillen. Als dat niet kan, onderbouw 1.
ik de waarde
van
de
in de
referentievergelijker door de woning te vergelijken met taxatierapport ‘referentiewoningen. Daarbij beschrijf ik dan
van
dit
woning
op
een
andere
manier.
Manier van vergelijken Heb
ik de
woning
vergeleken
Op de kaart hieronder
staan
met
de
andere
woningen?
getaxeerde woning
ja, met de referentiewoningen die hieronder en
de
referentiewoningen.
B
arn
15/3
ed < 4 28 3URD-31 hat P
E
z
—
ill
le,
31
-
Si
49,
sn
(geanonimiseerd) RD
u
ek=
47 n
@TopoPluss,
4
an
hij ri
N
ü
he)
SCHa
mA73
(4)
kn
5
7
F
d
Veul
2
nd
Sf J
19. 252
staan
a
ES
Jd GE
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum:
3 september 2024 Pagina: 17 (35)
Vergelijking
met
andere
woningen
die verkocht
onderbouwing
zijn
Referentievergelijker
Ter
Refer entieobject 1
(geanonimiseerd)
Transactiegevens:
Verkoopprijs:
(geanonimiseerd)| KO
Verkoopdatum:
13 juli 2022
Transportdatum:
16 september 2022
Marktwaarde
Gecorrigeerde verkoopprijs
(geanonimiseerd) __|
(geanonimiseerd)
Verschil
Referentieobject
benedenwoning
vergelijkbaar
Volle
vergelijkbaar
(geano im se rd)
Bro n gegevens:
Archief Provadie
Obj ectkenmerken
Getaxeerde
van
de marktwaarde
object
per 13 augustus
2024
Foto vooraanzicht
Woningtype Toel
ichting*
Eigendomssituatie Toel
eigendom
ichting*
Bouwjaar
1900
Toel
Gelijk bouwjaar.
ichting*
Gebruiksoppervlakte (m2):
zelfde
bouwjaar
(geanonimiseerd) [|
s2
wonen
Toel
ichting*
Referentiewoning heeft 4 m? minder woonoppervlakte.
(geanonimiseerd)
Perceeloppervlakte (m2): Toe
getaxeerde:
ichting*
Energielabel
G, geldig tot: 05-07-2032
Toel
Dubbel
ichting* bouwen
Toel
ichting*
vergelijkbaar
Onderhoudssituatie
matig
Toe
In
ichting*
G, geldig tot: 18-05-2032
glas
Bij-, op-, en/of aan
vergelijkbaar
matige
vergelijkbaar staat
Locatie
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
van
matig
onderhoud.
vergelijkbaar
Datum:
3 september 2024 Pagina: 18 (35)
(geanonimiseerd)
Toelichting* Mate
van
luxe
Toelichting* Mate
van
doelmatigheid Toelichting*
Andere wezenlijke verschillen Geen Waarom
is dit referentieobject door de taxateur gebruikt
Door taxateur gekozen omdat deze woning goed vergelijkbaar is. Het referentieobject betreft tevens een benedenwoning en is uit hetzelfde bouwjaar als getaxeerde. De woning heeft 4 m? minder woonoppervlakte dan getaxeerde. De referentiewoning heeft een vergelijkbare locatie, een vergelijkbare staat van onderhoud, is vergelijkbaar qua afwerking en heeft een vergelijkbare mate van doelmatigheid. Deze woning is voorzien van vergelijkbare energiebesparende voorzieningen. Het kleinere aantal vierkante meters oppervlak van het referentieobject verklaart het verschil in waarde.
Referentievergelijker
Ter
onderbouwing
Referentieobject 2 Transactiegevens:
(geanonimiseerd)
van
de marktwaarde
per 13 augustus
2024
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Verkoopdatum:
25 mei 2022
Transportdatum:
26 augustus 2022
Marktwaarde
getaxeerde:
(geanonimiseerd) Bron gegevens:
Archief Provadie
Objectkenmerken
Getaxeerde
object
benedenwoning
Toelichting* Eigendomssituatie
Referentieobject
(geanonimise rd)
Foto vooraanzicht
Woningtype
Verschil
Volle
eigendom
Toelichting* Bouwjaar
1900
Toelichting* Gebruiksoppervlakte
Gelijk bouwjaar. 52
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW1
(geanonimise rd) Datum:
3 september 2024 Pagina: 19 (35)
(m2):
wonen
Toelichting* Perceeloppervlakte (m2): Toelichting* Energielabel Toelichting* Bij-, op-, en/of aanbouwen
Toelichting* Onderhoudssituatie
Toelichting* Locatie
Toelichting* Mate
van
luxe
Toelichting* Mate
van
doelmatigheid Toelichting* Andere
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
wezenlijke verschillen
(geanoimserd) (geanonimiseerd) Waarom
is dit
referentieobject door de taxateur gebruikt
Door taxateur gekozen omdat deze woning vergelijkbaar is. Het referentieobject betreft tevens een benedenwoning, is uit hetzelfde bouwjaar als getaxeerde, vergelijkbaar qua afwerking, voorzien van vergelijkbare energiebesparende voorzieningen, heeft een vergelijkbare locatie en een vergelijkbare mate van doelmatigheid. Deze woning is voorzien van vergelijkbare energiebesparende voorzieningen. De woning heeft 4 m? meer woonoppervlakte dan getaxeerde, dit verklaart het verschil in waarde.
Referentievergelijker
Ter
Referentieobject 5
(geanonimiseerd)
Transactiegevens:
Verkoopprijs:
onderbouwing
van
de marktwaarde
Verkoopdatum: Transportdatum: Gecorrigeerde verkoopprijs Bron gegevens:
Archief Provadie
Objectkenmerken
Getaxeerde
object
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW1
per 13 augustus
2024
(geanonimise rd) Verschil
getaxeerde:
Referentieobject
Datum:
3 september 2024 Pagina: 20 (35)
(geanonimise rd)
Fotí o vooraanzicht
Wo
ningtype
Toel
ichting*
Eigendomssituatie Toe
Volle
(geanoimserd) (geanoimserd)
eigendom
ichting*
Bouwjaar Toe
benedenwoning
(geanoimserd)
1900
ichting*
Gelijk bouwjaar.
Gebruiksoppervlakte (m2):
52
Toel
Referentiewoning heeft 2 m? minder
wonen
ichting*
wo
Perceeloppervlakte (m2): Toe
ichting*
Energielabel
G, geldig tot: 05-07-2032
ichting*
Dubbel glas. Meer energiebesparende
Toel
voorzieningen,
Bij-, op-, en/of aan bouwen
Toel
ichting*
Onderhoudssituatie
matig
Toel
In voldoende
ichting*
staat van onderhoud.
Locatie Toel
ichting*
Mate
van
Toel
ichting*
Gelegen in dezelfde wijk als getaxeerde. Twee straten verder dan het getaxeerd op afstand (hemelsbreed) van het getaxeerde. is in
zijn geheel netjes afgewerk
Mate van doe Imatigheid Toe
ichting*
Vergelijkbare
mate
van
doelmatigheid.
meter
(geanonimise rd)
luxe
Woning
ca. 100
Eén
slaapkamer.
Andere wezenlijke verschillen Ja, Het referentieobject heeft Waarom
een
actieve VvE en
heeft servicekosten
van
€ 47,47 per maand.
is dit referentieobject door de taxateur gebruikt
Door taxateur
gekozen omdat deze woning vergelijkbaar is. Het referentieobject betreft tevens een benedenwoning, is uit als getaxeerde, heeft een vergelijkbare locatie en een vergelijkbare mate van doelmatigheid. De woning heeft 2 m? minder woonoppervlakte dan getaxeerde. De referentiewoning heeft een betere staat van onderhoud, is qua hetzelfde bouwjaar
Object: Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW1
Datum:
3 september 2024 Pagina: 21 (35)
afwerking luxer en voorzien van betere energiebesparende voorzieningen dan getaxeerde, wat het prijsverschil verklaart. Het referentieobject is recent verkocht in een markt waarin de verkoopprijzen hoog liggen t. o. v. de vraagprijzen.
2. Hoe gewild en verkoopbaar is de woning?
N.
Hoe lang staan vergelijkbare woningen in de buurt te koop?
0 - 3 maanden
Is de getaxeerde woning kortgeleden verkocht?
nee
De woningmarkt
Hieronder beschrijf ik de situatie op de woningmarkt in de omgeving (gemeente, wijk of buurt) waar de woning staat. Wat betekent dat voor de waarde van de woning? Wat betekent dat voor de tijd dat de woning te koop staat? Wat betekent dat voor dat type woning? 1. Hoe is de woningmarkt in de omgeving waar de woning staat? De huidige marktomstandigheden voor dergelijke woningen zijn als goed te kwali昀椀ceren. Door de grote vraag naar dit type woningen en het schaarse aanbod blijven de prijzen stijgen. 2. Sterke en zwakke punten van de woning Hieronder beschrijf ik de sterke en zwakke punten van de woning. En wat zijn de kansen en bedreigingen voor deze woning? Wat zijn de sterke punten van de woning? Ligging op een hoek en in gewilde woonomgeving op loopafstand van het centrum en station. De woning ligt aan twee leuke, groene buurtpleintjes. Wat zijn de zwakke punten van de woning? De woning is in zeer gedateerde staat en moet volledig gerenoveerd/gemoderniseerd worden. Slecht energielabel. De bovenwoning is verhuurd. Er wordt door de gemeente bij verkoop een zelfbewoningsplicht van 5 jaar opgelegd. Wat zijn de kansen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Toekomstige waardestijging door de gunstige ligging nabij het centrum en veel voorzieningen. Steeds meer woningen in de buurt worden kwalitatief goed opgeknapt.
Wat zijn de bedreigingen op de woningmarkt in de omgeving van deze woning? Ligging in een gebied waar de grondwaterstand in de toekomst mogelijk meer een probleem wordt.
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 22 (35)
O.
Welke wetten en regels gelden voor de woning?
Publiekrechtelijke aspecten Er gelden verschillende wetten en regels voor de woning. Ik heb de beschikbare gegevens voor u onderzocht. In dit hoofdstuk leest u de informatie die invloed kan hebben op de waarde van de woning. Heb ik informatie gekregen waardoor er beperkingen in het gebruik zijn? Dan vindt u die ook in dit hoofdstuk. Waar heb ik gezocht naar informatie? Bij het Kadaster Bij de eigenaar of de bewoner - Bij de gemeente of provincie Bevoegd gezag - Andere bronnen - Wat is de bestemming of gebruiksfunctie van de woning? - Is het gebruik 8Wonen9 bij deze woning dan toegestaan volgens het bestemmingsplan of omgevingsplan? - Staan er aantekeningen in het Kadaster volgens de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken? -
ja ja , Gemeente Haarlem ja ja,Zie bijlagen. Wonen ja nee
Welke bijzonderheden heb ik gezien? - Zijn er vestigingseisen die invloed hebben op de waarde vannee de woning? - Zijn er regels over het gebruik van de woning die invloed nee hebben op de waarde? Gebruiksbelemmerende bepalingen - Zijn er regels over de verkoop van de woning die invloed nee hebben op de waarde? Verkoopbelemmerende bepalingen - Moet de eigenaar de woning eerst aanbieden aan de nee gemeente, de provincie of de rijksoverheid? Voorkeursrecht - Is de woning een Rijksmonument? Of is de overheid van nee plan om van de woning een Rijksmonument te maken? - Is de woning een beschermd stads- of dorpsgezicht? Of is ja, het object is gelegen in een beschermd stadsde overheid van plan om van de woning een beschermd /dorpsgezicht. stads- of dorpsgezicht te maken? - Is de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd nee monument? Of is de overheid van plan om van de woning een gemeentelijk of provinciaal beschermd monument te maken? P.
Nadere mededelingen
Heb ik andere informatie die belangrijk is voor deze taxatie? ja, Het betreft hier een volledig te renoveren/moderniseren benedenwoning. Zowel de beneden- als bovenwoning zijn in eigendom bij de Gemeente Haarlem (die ook altijd zelf het onderhoud hebben gedaan). De bovenwoning is in verhuurde staat. Deze woning heeft de taxateur niet kunnen bekijken. Er is thans geen actieve VvE en in het KvK is ook geen inschrijving te vinden. Er is door de contactpersoon bij de gemeente wel aangegeven dat er een VvE zal worden geactiveerd. Verder merkt de taxateur op dat de splitsingstekening behorende bij de wijziging splitsing in appartementsrechten d. d. 09-06-2023 niet klopt met de feitelijke situatie. Na telefonisch contact met het Kadaster op 02-09-2024 blijkt dat er een verkeerde akte van splitsing is ingeschreven onder het adres Kennemerstraat 18 zwart/rood. Uitgangspunt van taxateur is de bij dit rapport toegevoegde wijziging splitsingsakte d. d. 09-06-2023. De juiste kadastrale aanduiding moet zijn Haarlem B 3372 A-3, 63/193ste aandeel in de gemeenschap. Het Kadaster gaat de fout zo spoedig mogelijk herstellen.
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 23 (35)
Q.
Foto's van de woning
Ik heb alleen foto9s gemaakt van wat er is en waarvan ik een foto kon maken. De foto9s geven een goed beeld van de huidige situatie. De foto9s zijn gemaakt op de dag dat ik de woning inspecteerde. Delen van de woning die onderhoud nodig hebben of gerepareerd moeten worden, heb ik ook gefotografeerd.
Voorgevel
Entree/hal
Meterkast
Kruipruimte
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 24 (35)
Trapkast
Woonkamer
Woonkamer
Woonkamer
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 25 (35)
Schouw
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Tuin
Datum: 3 september 2024 Pagina: 26 (35)
Tuin
Keuken
Keuken
Hal
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 27 (35)
Geiser
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Zij ingang
Datum: 3 september 2024 Pagina: 28 (35)
Badkamer
Slaapkamer
Slaapkamer
Aanbouw / terras
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 29 (35)
Achtergevel
Zijgevel
Naast gelegen plein
Achter gelegen plein
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 30 (35)
Straatbeeld
Straatbeeld
Omgeving
Object:Kennemerstraat 18 ZW, 2021EC HAARLEM Rapportnummer: W2021EC18ZW_1
Datum: 3 september 2024 Pagina: 31 (35)
R.
Overzicht van bijlagen
De onderstaande bijlagen vormen samen met het taxatierapport één geheel. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Modelwaarderapporten Samenvatting taxatierapport Opdrachtvoorwaarden Uniforme meetstaat Energetische opnamestaat Bestemmingsplankaart Wijziging akte van splitsing Meetrapport Energielabel Splitsingstekening wijziging Bodeminfo Gemeente Asbestinventarisatie Algemene verkoopvoorwaarden Haarlem 2020 Bouwkundig rapport Bodeminformatie Akte van levering van de notaris Informatie over het eigendom van de woning Kaart van het Kadaster Kaart van het Kadaster Akte van splitsing en ondersplitsing van de notaris Meerjarenonderhoudsplan van de Vereniging van Eigenaars Rapport funderingsrisico