Bijlage 2 Taxatierapport
Tekst van het document
Taxatierapport Kleverparkweg 17, Haarlem Rapportdatum: 20 december 2024
Opdrachtgever Gemeente Haarlem Grote Markt 2 2011RD Haarlem
Waardepeildatum 20 december 2024
Samenvatting
Kleverparkweg 17 te Haarlem
Deze waardering is gebaseerd op basis van een bijzonder uitgangspunt. Algemeen Dossiernummer Plaats
Haarlem
Adres
Kleverparkweg 17
Postcode
2023CA
Soort object
Een kantoorvilla
Eigendomsvorm
Volledig eigendom
Eigenaar (kadastraal)
de heer M.J. Lek Route Cantonale 28 1925 LE CHATELARD VS Valais. Zwitserland
Kadastrale gemeente
Haarlem
Sectie
A
Nummer(s)
5546
Perceel grootte (totaal)
625 m²
Erfpacht
n.v.t.
Object Type object
een kantoorvilla
Bouwjaar
1901
Monument
Ja
Gebruik
Geheel leegstand
Gebruiksoppervlak woningen (GBO)
589
m²
Bruto vloeroppervlakte
690
m²
Verhouding (VVO+GBO)/BVO
85,36 %
Totaal parkeren
8
Parkeerratio
1:0
st.
Waardering Opdrachtgever
Gemeente Haarlem
Huuropbrengst (excl. MH leegstand) per jaar (EUR) € 0,00
Doel
Het maken van een
Huuropbrengst (incl. MH leegstand) per jaar (EUR)
€ 134.000,00
aankoopbeslissing
Markthuur (incl. MH leegstand) per jaar (EUR)
€ 134.000,00
Waardepeildatum
20 december 2024
Markthuurwaarde leegstand (p.j.)
€0
Opname
Intern en extern
exploitatiekosten % van markthuur
10,20 %
Aantal huurders
0
Gemiddelde looptijd contracten (jr)
0,00
MARKTWAARDE OP BASIS VAN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN
€ 1.900.000 K.K.
Leegstand in % v/d markthuur
100,00 %
Totaal correcties
€ 1.000.000
BAR k.k. op MH
8,23 %
NAR
4,20 %
Kosten Koper percentage
10,49 %
Beoordeling Object
Locatie
Bouwkundige staat
Matig tot redelijk
Ligging
Goed
Staat van onderhoud
Matig tot redelijk
Stand t.b.v. huidig gebruik
Goed
Functionaliteit
Redelijk
Bereikbaarheid
Goed
Parkeren (op eigen terrein)
Goed
Parkeren (openbare weg)
Goed
Gebruik
Markt
Verhuursituatie
Redelijk
Courantheid verhuur/gebruik
Redelijk
Alternatieve gebruiksmogelijkheden
Redelijk tot goed
Courantheid verkoop
Redelijk
Pagina 2/182
20 december 2024
Bijzondere uitgangspunten Transformatie naar woonappartementen (Leegwaarde)
Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten: € 1.900.000
Pagina 3/182
20 december 2024
Inhoudsopgave
1. Waardering .................................................................................................................................................................................................. 5 2. Opdracht........................................................................................................................................................................................................ 8 Specificatie........................................................................................................................................................................................ 8 Taxatie................................................................................................................................................................................................ 8 Uitgangspunten ............................................................................................................................................................................ 10 3. Object ...........................................................................................................................................................................................................
12 Milieuaspecten .............................................................................................................................................................................. 14 Duurzaamheid............................................................................................................................................................................... 15 Bijzondere fiscale aspecten...................................................................................................................................................... 15 Specificatie ..................................................................................................................................................................................... 15 Gebruikssituatie ............................................................................................................................................................................ 18 Geschatte exploitatiekosten..................................................................................................................................................... 18 Correcties ........................................................................................................................................................................................ 19 4.
Locatie ......................................................................................................................................................................................................... 20 5. Markt ............................................................................................................................................................................................................ 22 Marktvisie Algemeen .................................................................................................................................................................. 22 Marktvisie Lokaal / Regionaal.................................................................................................................................................. 23 Referenties...................................................................................................................................................................................... 24 6. Beoordeling................................................................................................................................................................................................ 28 SWOT-analyse .............................................................................................................................................................................
28 Courantheid.................................................................................................................................................................................... 28 Toelichting Waardering ............................................................................................................................................................. 30 7. Standaarden.............................................................................................................................................................................................. 31 8. Definities ..................................................................................................................................................................................................... 32 9. Algemene uitgangspunten ................................................................................................................................................................... 36 Bijlagen............................................................................................................................................................................................................. 41 BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE...................................................................................................................
42 BIJLAGE 2 - REKENMODEL ...................................................................................................................................................... 44 BIJLAGE 3 - FOTO'S .................................................................................................................................................................... 56 BIJLAGE 4 - KADASTRALE GEGEVENS ............................................................................................................................... 67 BIJLAGE 5 - EIGENDOMSAKTE ............................................................................................................................................... 71 BIJLAGE 6 - BESTEMMINGSPLAN / OMGEVINGSPLAN ................................................................................................ 78 BIJLAGE 7 - BODEMONDERZOEK ......................................................................................................................................... 81 BIJLAGE 8 - MEETRAPPORTAGE........................................................................................................................................... 83 BIJLAGE 9 - ARCHIEF FOTO'S BOUWTEKENINGEN ......................................................................................................
86 BIJLAGE 10 - BOUWKUNDIG KEURINGSRAPPORT .................................................................................................... 100 BIJLAGE 11 - DUURZAAMHEIDSPARAGRAAF ............................................................................................................. 174
Pagina 4/182
20 december 2024
1. Waardering Marktwaarde
€ 1.600.000,- kosten koper (zegge een miljoen zes honderd duizend euro)
Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten *
€ 1.900.000,- kosten koper (zegge een miljoen negen honderd duizend euro)
* Toelichting op de marktwaarde o.b.v. bijzondere uitgangspunten zie paragraaf bijzondere uitgangspunten
Leegwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten *
€ 1.900.000,(zegge een miljoen negen honderd duizend euro)
* Toelichting op de marktwaarde o.b.v. bijzondere uitgangspunten zie paragraaf bijzondere uitgangspunten
Pagina 5/182
20 december 2024
Toelichting 1) Waardering huidige staat As-Is (kantoor) Waarde €1.035.000 kosten koper Voor de waardering is berekend vanuit de BAR/NAR methode en de DFC methode. De toegekende huurwaarden zijn gebaseerd op passende referenties, waarbij er een correctie is gedaan voor het direct noodzakelijk onderhoud. Hierna wordt er een BAR berekend op basis van referenties van de beleggingen. Voor het scenario Kantoor is er gebruik gemaakt van de waardering op basis van de inkomstenmethoden, BAR/NAR. Waarbij er een minimale correctie is gedaan vanwege achterstallig onderhoud zodat het getaxeerde als kantoor verhuurd kan worden. De afwerkstaat van het getaxeerde is dan sober en doelmatig, de huurder zou dit nog voor eigen rekening kunnen aanpassen. 2) Transformatie naar Kantoor in combinatie met Wonen Waarde €1.600.000 kosten koper In dit scenario wordt de begane grond verhuurd als kantoor. De bovengelegen verdiepingen hebben hun eigen opgang en worden getransformeerd naar een ruime woning. Voor de waardering van dit scenario is er op basis van de comparatieve methode gekeken naar passende referenties. De passende referenties zijn qua onderhoud aanzienlijk beter dan het getaxeerde. Hierdoor is er in de berekening een correctie gedaan voor modernisering en transformatie.
De gegevens gebruik voor deze correctie zijn deels gebaseerd op de bouwkundige keuring die door opdrachtgever is uitgevoerd. Tevens is er gebruik gemaakt van Bouwkostencompas. Waarbij de bouwkundige keuring aangeeft dat de kunststof kozijnen dienen te worden vervangen, de vraag is of dit daadwerkelijk noodzakelijk is en wat de vergunning hierover aangeeft. NB: Voor het gebruik van enkel een woning zien taxateur geen betere markt, het getaxeerde is dusdanig in omvang dat de huurprijs zijn maximum kent die niet hoger is dan de HABU (Kantoor i.c.m. met Wonen). De BAR/NAR berekening geeft met deze uitgangspunten een minder hoge waarde, dit omdat de correctie eenmalig op de jaarhuur wordt gedaan. Echter een beter passend scenario is de DCF waarbij de huurstroom voor de komende 10 jaar wordt berekend. Derhalve heeft taxateur deze waardering aangehouden. 3) Waardering Leegwaarde huidige staat Wanneer wij naar de leegwaarde huidige staat kijken in combinatie met de referenties waarbij het Frans Halsplein het beste aansluit bij onderhoudsstaat, De ligging van het Frans Halsplein is minder courant, tevens is er geen tot weinig buitenruimte. Wel heeft het Frans Halsplein een couranter woonoppervlak. De prijs per m2 van het Frans Halsplein is €2.700 per m2. Deze is goed te gebruiken voor de waardering van de Leegwaarde het Kleverpark.
Hiermee komt de Leegwaarde op €1.600.000 kosten koper (589m2 x €2.700). 4) Waardering bijzonder uitgangspunt: Transformatie en splitsing naar 3 woonappartementen inclusief 6 parkeerplaatsen waarde €1.900.000 koste koper. Genoemd wordt hier kosten koper omdat opdrachtgever het getaxeerde op basis van kosten koper koopt van de huidige eigenaar. Dat daarna het getaxeerde wordt getransformeerd naar appartementen en deze worden verkocht als kosten koper heeft geen invloed op de huidige situatie. Voor de waarde berekening van dit scenario is gekeken naar de Leegwaarde van het getaxeerde nadat deze is verbouwd en officieel is gesplitst naar 3 appartementen elk met 2 parkeerplaatsen. Hier is vanuit de comparatieve methode gekeken naar de referenties Koop appartementen (waarbij wordt opgemerkt dat de prijzen van de koopreferenties kosten koper zijn en de opbrengstverwachtingsprijzen van het getaxeerde VON, hierdoor liggen deze circa 10% hoger). De waarde van de transformatiekosten in mindering zijn gebracht op de uiteindelijk te behalen opbrengt zodat er op basis van een residuele berekening is gekomen op de benoemde waarde. Voor het rekenmodel zie bijlage.
Pagina 6/182
20 december 2024
Aanpassing op conceptrapportage Concept is besproken met opdrachtgever en aangepast naar aanleidng van het verzoek voor het toevoegen van het bijzonder uitgangspunt.
Bevestiging Verklaart het object zoals weergegeven in dit taxatierapport met dossiernummer van een kantoorvilla gelegen aan de Kleverparkweg 17, Haarlem, getaxeerd te hebben op de bovenstaande waarden. Ondergetekende: Naam
:
John Kramer RM RT
E-mailadres
:
John@kramerenpartners.nl
Verbonden aan
:
Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs
Adres
:
Zandvoortselaan 141
Postcode/plaats
:
2106CM Heemstede
Telefoonnummer
:
023-5482048
Heemstede, 20 december 2024
John Kramer RM RT (RTV437985721) Ondergetekende: Naam
:
drs. Judith Groen RT
E-mailadres
:
judith@kramerenpartners.nl
Verbonden aan
:
Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs
Adres
:
Zandvoortselaan 141
Postcode/plaats
:
2106CM Heemstede
Telefoonnummer
:
023-5482048
Heemstede, 20 december 2024
Drs. Judith Groen RT (RT613371512)
Pagina 7/182
20 december 2024
2. Opdracht Specificatie Opdrachtgever
Gemeente Haarlem Grote Markt 2 2011RD Haarlem
Opdrachtnemer
Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs
Taxateur
John Kramer RM RT John@kramerenpartners.nl de heer J.J.D.L.Kramer lid van het NRVT Kamer Wonen en Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer V437985721
Taxateur
drs. Judith Groen RT drs. Judith E. Groen is lid van het NRVT Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer RT613371512.
Doel Taxatie
Het maken van een aankoopbeslissing
Te taxeren belang
Volledig eigendom
Taxatietype
Volledige taxatie
Betrokkenheid
De taxateur verklaart het vastgoed niet eerder te hebben getaxeerd, verkocht, verhuurd of anderszins betrokken is geweest bij een transactie van het vastgoed.
Standaarden
De taxateur verklaart zich te hebben gehouden aan de standaarden zoals beschreven in het hoofdstuk Standaarden.
Extra instructies
Er zijn op deze taxatie geen extra instructies van toepassing.
Opdrachtbrief
In het kader van deze taxatie heeft opdrachtgever een opdrachtbrief getekend.
Taxatie Waardepeildatum
20 december 2024
Inspectiedatum
20 december 2024
Mate van inspectie
Intern en extern
Taxatiewaarden
Marktwaarde, Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten, Leegwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten
Taxatiemethodes
BAR/NAR-methode De BAR/NAR-methode betreft een kapitalisatie methode. De ingeschatte bruto markthuur of huurherzieningshuur wordt na aftrek van de ingeschatte exploitatielasten (netto markthuur) gekapitaliseerd tegen een bepaald netto aanvangsrendement (NAR). Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd voor o.a. leegstandsperiode, verhuurkosten, incentives en overige correcties, alsmede de contante waarde van meer-/minder huur gedurende de looptijd van het contract / de contracten. Deze gecorrigeerde waarde betreft een vrij op naam (v.o.n.) waarde en hier dienen (indien van toepassing) overdrachtsbelasting en overige transactiekosten op in mindering te worden gebracht.
Pagina 8/182
20 december 2024
DCF-methode De DCF-methode is een waarderingsmethode dat de marktwaarde schat door het contant maken van cashflows die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen. Deze berekening is de meest gecompliceerde van de methodieken doordat meer inputvariabelen nodig zijn: totale inkomsten over de gehele aanhoudperiode, toekomstige kasstromen en markt disconteringsvoet. De input van meer variabelen kan de nauwkeurigheid van de marktwaarde ten goede komen wanneer de variabelen marktgerelateerd zijn. Daarentegen kunnen kleine verschillen in de variabelen significante afwijkingen in de marktwaarde veroorzaken. De DCF-methode biedt meer inzicht in de kasstromen en is daardoor goed toepasbaar bij sterk wisselende kasstromen (bijvoorbeeld incentives, investeringen en uitponden). Comparatieve methode De comparatieve methode is gebaseerd op het vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het te waarderen object. De fundamentele gedachte achter deze methode is dat de waarde van een object gelijk wordt verondersteld aan de prijzen van vergelijkbare objecten +/- aanpassingen voor verschillen. Rationele kopers zullen niet met een hogere prijs genoegen nemen dan de prijs van een substituut. Deze methode is het meest geschikt voor homogeen en courant onroerend goed. Naargelang minder vergelijkingen beschikbaar zijn, is de verkoopprijs moeilijker te voorspellen.
Deze methode vereist om die reden voldoende transactiegegevens van vergelijkbare objecten. Valuta
Euro
HaBU richtlijn
De marktwaarde van een object is een weerspiegeling van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (HaBU) binnen de huidige fysieke, wettelijke en financiële mogelijkheden op de waardepeildatum. De taxateur is van mening dat het huidige gebruik van het object, zoals vermeld in dit taxatierapport, ook het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik is voor de toekomst.
Gebeurtenissen
Er zijn geen noemenswaardige gebeurtenissen na de inspectiedatum en voor de waardepeildatum, en na de waardepeildatum en voor de rapportdatum.
Educatie
De taxateurs hebben de educatie gevolgd zoals genoemd wordt in het hoofdstuk Standaarden.
Roulatie
Conform de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het, de taxateur, niet toegestaan meer dan zes jaar achtereenvolgend de taxatie van hetzelfde vastgoedobject uit te voeren. Voor het taxatiebedrijf geldt een maximum van negen achtereenvolgende jaren. De taxateur is 0 achtereenvolgende jaren betrokken geweest bij de taxatie van het onderhavig object.De tweede taxateur is 0 achtereenvolgende jaren betrokken geweest bij de taxatie van het onderhavig object. Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs is 0 achtereenvolgende jaren betrokken geweest bij de taxatie van het onderhavig object.
Pagina 9/182
20 december 2024
Uitgangspunten De algemene uitgangspunten zijn beschreven in het hoofdstuk 'Algemene Uitgangspunten'. De overige uitgangspunten zijn: •
elk bedrag exclusief (eventuele) omzetbelasting, tenzij anders vermeld
•
er op het object op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkend recht en/of erfdienstbaarheid van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn
•
de vigerende bestemming van het taxatieobject conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn
•
in het kader van deze taxatie geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik
•
de taxateur ten behoeve van de waardering een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object aan het vormen. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen)
•
de gehanteerde metrage een benadering van de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde oppervlaktes conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Indien deze niet voorhanden waren is het object door taxateur opgemeten. Aan de hand van deze bouwtekeningen c.q. metingen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat. Metrages als genoemd in dit rapport mogen niet worden aangemerkt als een meetcertificaat op grond van NEN 2580. BVO is bruto vloer oppervlakte. VVO is verhuurbare vloer oppervlakte
•
de taxatie samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever c.q. eigenaar. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde-oordeel af te geven
•
het object gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. Indien de waardepeildatum afwijkt van de inspectiedatum, wordt de waardering gebaseerd op de situatie per waardepeildatum; de waardering is onder meer gebaseerd op door de opdrachtgever/ eigenaar verstrekte gegevens. De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens
•
er onder meer van de door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens uitgegaan. De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens
•
de aanwezige apparatuur/installaties niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de waardering wordt uitgegaan van normaal en volledig functioneren van aanwezige apparatuur/installaties
Pagina 10/182
20 december 2024
•
de bouwkundige staat en onderhoudstoestand zijn globaal beoordeeld op basis van visuele waarneming: dit rapport heeft derhalve niet de status van een bouwkundig rapport. Tevens wordt ervan uitgegaan dat de gebouwen voldoen aan de overheidsvoorschriften en dat het gebruik geschiedt overeenkomstig wet- en regelgeving, tenzij anders vermeld. Voor technische en/of bouwkundige gebreken wordt door ondergetekende geen aansprakelijkheid aanvaard
Verder zijn de volgende uitgangspunten van toepassing: Algemene uitgangspunten: Voor bepaling van de hoogte van de BAR/NAR en de Disconteringsvoet is een berekende BAR gemaakt op basis van de referenties tevens is er een theoretische BAR gemaakt op basis van de 10-jaarsgemiddelde van risicovrije rente voet per datum van de taxatie gebruikt met een opslag voor risico locatie & object en het risico van de huurder(s) en management performance van de huurder(s). Het Aanvangsrendement op einddatum (Exit Yield) hebben wij vastgesteld door rekening te houden met een jaarlijkse opslag op het Netto Aanvangsrendement op T=0 van in totaal 1,0% over 10 jaar. Dit komt neer op een gemiddelde opslag van circa 0,1%. Dit om de effecten van voortschrijdende economische en functionele veroudering van de opstallen in de waardering tot uitdrukking te brengen. Bijzonder uitgangspunt: Waardering van het getaxeerde nadat deze is getransformeerd en officieel is gesplitst naar appartementen en parkeerplaatsen. Taxateur acht het aannemelijk dat hiervoor de vergunningen worden verkregen door Opdrachtgever. Bijzondere uitgangspunten Transformatie naar woonappartementen (Leegwaarde)
Pagina 11/182
20 december 2024
3. Object Kleverparkweg 17 Haarlem Kleverparkweg 17 Haarlem Objecttype
Een kantoorvilla
Gebruik Objecttype
Geheel leegstand Een kantoorvilla
Te taxeren belang Gebruik
Volledig eigendom Geheel leegstand
Bouwjaar Te taxeren belang
1901 Volledig eigendom
Renovatiejaar Bouwjaar
2020 1901 zijn de kozijnen (deels
Renovatiejaar
hardhout, deels kunststof) 2020 zijn de kozijnen (deelsaan de voorzijde vankunststof) het getaxeerde hardhout, deels aan de voorzijde het getaxeerde op de beganevan grond en eerste op de begane grond en eerste verdieping vernieuwd. verdieping vernieuwd.
Omschrijving object Het getaxeerde bestaat uit de vrij liggende (kantoor)villa, welke tevens bewoond mag worden (door 1 gezin) met ruim parkeren aan de achterzijde. Indeling Voorentree, hal met meterkast, gang, diverse kantoorruimtes, keuken met eenvoudige keuken, achterdeur naar achtergelegen parkeerplaats met kleine berging. Droge kelder met koekoek. Zijentree, hal trappenhuis, tussenverdieping met toilet en meterkast. Eerste etage; pantry, 5 ruimte vertrekken te gebruiken als woning of kantoor, systeemplafond. Tweede verdieping 6 ruime vertrekken onder de niet geïsoleerde kap met deels een aftimmerring. De vertrekken hebben een dakkapel (verschillende grootte). Cv opstelling. Samenstelling Gebruik
Verdieping
Opslag
Kelder
57 m²
Kantoor/wonen
begane grond
200 m²
Kantoor/wonen
1ste etage
178 m²
Kantoor/wonen
2de etage
154 m²
Totaal
Gehele pand
Totaal
B.v.o. (m²)
690 m² 690 m²
Pagina 12/182
G.b.o. (m²)
589 m²
20 december 2024
Kadasterinformatie Gemeente
Sectie
Nummer
Grootte
Haarlem
A
5546
625 m²
Totaal
625 m²
625 m² = 6 are, 25 centiare
Kadastrale informatie De laatste verkrijgingsakte is opgevraagd en ingezien. Voor zover het betrokken vastgoed een appartementsrecht betreft, is ook de splitsingsakte en bijbehorende tekening opgevraagd en ingezien. Voor zover er erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of anderszins relevante bepalingen zijn opgenomen die een relevante beperking van het gebruik inhouden, staan deze hieronder vermeld. Er is geen erfdienstbaarheden onderzoek uitgevoerd. De akte(n) maken onderdeel uit van de bijlagen. Voor de exacte inhoud wordt verwezen naar de betreffende akte.
Juridische omschrijving De woning met ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend Kleverparkweg 17, 2023 CA te Haarlem, kadastraal bekend gemeente Haarlem sectie A nummer 5546, groot zes are en vijfentwintig centiare (6 a 25 ca)
Pagina 13/182
20 december 2024
Eigenaar / Eigenaren Ten tijde van de taxatie is het vastgoed in eigendom van: De heer M.J. Lek Route Cantonale 28 1925 LE CHATELARD VS Valais. Zwitserland
Eigendomsrecht Volledig eigendom
Vereniging van Eigenaren N.v.t.
Titelonderzoek Er heeft zover wij weten geen volledig titelonderzoek plaatsgevonden. Uitgangspunt is dat er geen waardeverminderende erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen rusten op het getaxeerde.
Erfdienstbaarheden Op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever is het onbekend of er andere beperkend recht en/of erfdienstbaarheid van toepassing zijn behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n)
Monument Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift)
Milieuaspecten Bodemloket Op basis van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op onverdachte terreinen is de Haarlemse bodemkwaliteitskaart vastgesteld. In de Haarlemse bodemkwaliteitskaart worden bodemkwaliteitszones onderscheiden. Dit perceel ligt in bodemkwaliteitszone 3. In deze bodemkwaliteitszone is de bovengrond (0,0 – 0,5 m-mv) gemiddeld licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink, PAK en PCB. Plaatselijk komen sterke verontreinigingen voor met zink, matige verontreinigingen met koper en lood en lichte verontreinigingen met cadmium, nikkel, minerale olie, barium en EOX. De ondergrond (0,5 – 2,0 m-mv) is gemiddeld licht verontreinigd met koper, kwik, lood, PAK, minerale olie en PCB. In de ondergrond komen plaatselijk matige verontreinigingen voor met koper, lood, zink, PAK en barium. Cadmium, nikkel, minerale olie, kobalt en EOX komen plaatselijk als lichte verontreiniging voor. De huidig bekende bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het huidige gebruik en de toekomstige functies. Milieuonderzoek Er heeft geen milieuonderzoek plaatsgevonden. Bodemonderzoek Er is informatie ingewonnen bij www.bodemloket.nl omtrent de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging en/of (ondergrondse) tanks. Volgens deze website zijn er geen dossiers bekend op onderhavig(e) perce(l)el(en).
Pagina 14/182
20 december 2024
Asbestonderzoek Tijdens de opname zijn enige asbesthoudende platen (achter verwarming) en vloerbedekking geconstateerd. de verwijdering hiervan is opgenomen in de verbouwingskosten.
Duurzaamheid Energietype Isolatie
Het energielabel is voor dit object onbekend Vloeren (gedeeltelijk), beglazing (gedeeltelijk), daken (gedeeltelijk) en muren (gedeeltelijk)
Aanbevelingen
Spouwmuurisolatie, daglichtafhankelijke regeling, warmteterugwinning WTW uit ventilatielucht, HF verlichting of LED verlichting, HR107 Cv-ketel, HR ++ glas, dakisolatie, zonnepanelen, veegpulsschakeling, zonneboilers, warmtepomp en waterbesparende kranen
Omschrijving duurzaamheid
Zie het Dupa 2.0 rapport in de bijlagen
Bijzondere fiscale aspecten In deze taxatie genoemde bedragen zijn altijd exclusief BTW tenzij vermeld.
Specificatie Inspectiedatum
20 december 2024
Mate van inspectie
Intern en extern
Technische specificatie Onderdeel
Materiaal
Kwalificatie
Fundering
Fundering op staal
Onbekend
Constructie
Traditioneel, Metselwerk en Hout
Goed
Gevels
Metselwerk
Matig tot redelijk
Vloeren
Hout
Redelijk tot goed
Ramen/kozijnen
Hout en Kunststof
Goed
Dak/dakbedekking
Bitumen en Leien
Onbekend
Op 20 december 2024 is het object geïnspecteerd door ondergetekende taxateurs. Ten tijde van de inspectie waren alle onderdelen van het object toegankelijk voor inspectie met uitzondering van het dak.
Bouwkundige staat
Pagina 15/182
20 december 2024
Door taxateurs is er geen bouwkundig onderzoek uitgevoerd, opdrachtgever heeft wel een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren en deze is door taxateurs ingezien. Dit bouwkundig onderzoek geeft aan dat er een noodzakelijk herstel (grootschalige renovatie) nodig is voor de periode 0-3 jaar, de kosten voor deze grootschalige renovatie schatten zij op €2100 tot €2750 per m2 BVO (indidactie ex btw). Onderhoudsstaat Het betrokken vastgoed is globaal beoordeeld op bouwkundige aspecten. Er heeft uitdrukkelijk geen bouwtechnisch onderzoek plaats gevonden door taxateurs. Het oordeel van taxateur(s) is mede gebaseerd op het huidige gebruik, aard en soort vastgoed. De bedragen genoemd bij de exploitatiekosten met betrekking tot onderhoud zijn gebaseerd op een staat van het vastgoed waarbij met regulier onderhoud en reservering voor groot onderhoud het vastgoed in goede conditie gehouden kan worden. Is er sprake van achterstallig onderhoud dan wordt dit apart vermeld en is dit niet inbegrepen in bedoelde onderhoudskosten. Opgemerkt wordt dat, er de afgelopen jaren niet of nauwelijks is geïnvesteerd en enkel noodzakelijk onderhoud is uitgevoerd, installaties etc zijn sterk verouderd en eigenlijk niet meer bruikbaar voor verhuur. Op diverse plekkenaan de achterzijde is er vocht in de gevel (geveldoorslag) eigenaar geeft aan dat dit door lekkage komt van het dak.
De kozijnen op de begane grond en eerste verdieping aan de voorzijde recent (2020) zijn vernieuwd en de de dakkapellen in slechte staat van onderhoud zijn. Installaties Aansluitingen en voorzieningen
Gas, Water, Elektriciteit, Telefonie en Glasvezel
Verwarming
Centrale verwarming
Koeling
Airconditioning units
Elektrische deuren /
Handbediende deur(en)
bedrijfsdeuren
Pagina 16/182
20 december 2024
Bestemmingsplan Naam
Kleverpark / Frans Hals
IMRO versie
NL.IMRO,0392.BP6120006-va01.dxf (30/3/2015)
Status
Onherroepelijk
Goedkeuring
Ja
Datum goedkeuring
14 juli 2016
Datum vaststelling raad
14 juli 2016
Gemeente
Haarlem
Geldend plan
Gemengd 4 Bestemmingsregels 6 Gemengd - 4 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 6.1. Begane grond a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast, met uitzondering ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten'; b. publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening; c. alsmede maatschappelijk ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk, waarbij de functies zijn toegestaan die zijn opgenomen in artikel 10 'Maatschappelijk'; d. alsmede horeca van categorie 1 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1'; e. alsmede horeca t/m categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; f. alsmede een kinderdagverblijf ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'; g. alsmede bedrijven zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf'; h. alsmede een onderdoorgang ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'; i. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen, waterlopen en waterpartijen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen. 6.1.2 Overige verdiepingen j. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast; k.
publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening; l. alsmede maatschappelijk ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk', waarbij de functies zijn toegestaan die zijn opgenomen in artikel 10 'Maatschappelijk'; m. alsmede kinderdagverblijf ter plaatse van de aanduiding 'kinderdagverblijf'; n. alsmede bedrijven zoals genoemd in de categorieën A en B van de zoneringslijst ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf'. 6.2 Bouwregels Binnen de bestemming 'Gemengd - 4' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 23. 6.3 Specifieke gebruiksregels Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels: b. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden; c. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep,
Pagina 17/182
20 december 2024
gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk. 6.4 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 1, onder g. ten behoeve van een bedrijf dat niet in de zoneringslijst dan wel in een hogere categorie staat vermeld, maar dat naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen is met de toegelaten milieucategorieën Huidig gebruik
Het huidig gebruik is toegestaan conform dit plan.
Uitbreidingsmogelijkheden
Het omgevingsplan, de bestemming Gemengd 4 geeft ruimte voor diverse functies, waaronder, wonen, bedrijf en B&B
Gebruikssituatie Gebruikssituatie
Geheel leegstand
Voorgenomen gebruik
Nader te bepalen
Markthuur
€ 134.000
Huurovereenkomsten
niet van toepassing
Geschatte exploitatiekosten Onroerende zaakbelasting
€ 2.200,00
Verzekeringen
€ 2.200,00
Onderhoud
€ 7.056,00
Beheer
€ 900,00
Rioolbelasting
€ 150,00
Waterschapslasten
€ 365,00
Onderhoud Parkeerplaatsen en
€ 800,00
tuin Totaal
€ 13.671,00
Pagina 18/182
20 december 2024
Correcties Totaal
€ 1.000.000,00
Toelichting
Kantoor Correctie bedraagt €440.000 en is het minimale onderhoud dat noodzakelijk is om het getaxeerde te kunnen verhuren als kantoorruimte. Zie rekenmodel.
Kantoor in combinatie met Wonen Indien er een transformatie naar kantoor in combinatie met wonen wordt doorgezet zal de complete transformatie €1.000.000 bedragen (dit is inclusief de waarneembare asbest, zoals is omschreven in dit rapport). Zie rekenmodellen.
Pagina 19/182
20 december 2024
4. Locatie Kleverparkweg 17 Haarlem Kleverparkweg 17 Haarlem
Omschrijving locatie Het getaxeerde ligt ten noorden en noordwesten van het NS station van Haarlem en bestaat uit de Kleverparkbuurt-noord, Kleverparkbuurt-zuid, Ripperdabuurt en de Frans Halsbuurt. De wijk bestaat voornamelijk uit woningbouw, het grootste deel van de woningvoorraad in de Kleverparkbuurten is gebouwd in de eerste 40 jaar van de 20e eeuw. In de Kleverparkbuurten is twee derde van de woningen een eengezinswoning. Daarnaast telt de buurt relatief veel boven- en benedenwoningen. In deze buurt is 70% een koopwoning. Verspreid door de wijk bevindt zich een aantal vestigingen van bedrijven en dienstverlening. Verspreid door de wijk zijn panden die in gebruik zijn als kantoor of praktijkruimte of waarin een dienstverlenende functie is gevestigd. Detailhandel is met name geconcentreerd in de directe nabijheid van het getaxeerde. Stand en Ligging Stand en Ligging zijn goed, goede straat, nabij openbaar vervoer (NS-station) Planologie De taxateur heeft géén bouw-, verkeers- of andere ontwikkelingen in de directe omgeving van het object waargenomen die de toekomstige waarde-ontwikkeling van het object substantieel kunnen beïnvloeden.
Pagina 20/182
20 december 2024
Bereikbaarheid Auto
Goed
Openbaar Vervoer
Goed
Algemeen
Goed Bereikbaarheid is goed, zowel met de auto, openbaar vervoer als de fiets. In de buurt "Kleverpark-zuid" is de gemiddelde afstand van alle inwoners tot de dichtstbijzijnde belangrijke verkeers- en vervoerspunten als volgt: * de gemiddelde afstand tot de dichtstbijzijnde oprit van een hoofdverkeersweg is 1 km, * tot het dichtstbijzijnde treinstation gemiddeld 1.3 km en * tot het dichtstbijzijnde belangrijke overstapstation (openbaar vervoer) gemiddeld 1.3 km.
Parkeren - eigen terrein
Goed
Parkeren - openbaar
Goed
Walkscore
De walkscore voor Kleverparkweg 17, Haarlem bedraagt 95, voor dagelijkse activiteiten, zoals boodschappen doen, is geen auto nodig. De walkscore rating is voor het laatst bijgewerkt op 16 mei 2024.
Locatie
Afstand
Duur
Vervoerstype
treinstation
1,00 km
14 minuten
te voet
1 min
met de auto
restaurant bar
2,60 km
9 minuten
met de auto
café
0,40 km
2 minuten
met de auto
basisschool
0,20 km
1 min
met de auto
middelbare school
1,20 km
3 minuten
met de auto
Pagina 21/182
20 december 2024
5. Markt Marktvisie Algemeen Kantorenmarkt Opname In Q3 2024 is de opname van kantoorruimte met 42 procent gedaald vergeleken met vorig kwartaal. In totaal werd er 172.900 m² aan kantoorruimte opgenomen, verdeeld over 249 transacties. Het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar in het derde kwartaal is rond de 230.000 m² opname en 270 transacties. Dit kwartaal is er vergeleken met vorig jaar in elk segment een daling te zien. Vooral de opname van kantoren boven de 5.000 m² zakt ver terug. Het totaalvolume van deze transacties bedroeg rond de 10.000 m². Ook in de grootste 5 gemeenten is er sprake van een daling vergeleken met vorig kwartaal. Aanbod Dit kwartaal is het aanbod van kantoorruimte met 2 procent licht toegenomen tot 4,25 miljoen m². Het aantal beschikbare kantoren blijft echter stabiel vergeleken met vorig kwartaal. In bijna alle segmenten is er sprake van een stijging in oppervlaktevolume, behalve tussen de 200 en 500 m². Op provinciaal niveau is het beeld erg wisselend, maar in de Randstedelijke provincies is er sprake van een daling. Op sommige populaire locaties, zoals delen van de grote steden, kan een beperkt aanbod leiden tot schaarste. Prijsontwikkeling Ondanks de lagere opname hebben de huurprijzen een opwaartse trend laten zien. Dit kwartaal is de mediane huurprijs gestegen tot € 136 per m², tegenover € 130 per m² in vorige kwartaal.
De stijging is te danken aan meer transacties in hoogwaardige kantoren en grote steden. Huurprijzen stijgen of stabiliseren in het hogere segment, terwijl minder duurzame en secundaire locaties kampen met dalingen en meer huurkortingen. Energielabels Het huurprijsniveau van kantoren met A-label steeg met 5 procent in drie jaar tijd tot € 162 per m² . Tot deze groep behoren opvallend veel gerenoveerde kantoren met een voorheen lager energielabel. De gemiddelde huurprijs van kantoren met een B-label ligt 32 procent lager op € 123 per m². Het huurprijsniveau van het minder moderne en duurzame aanbod van B en C labels nam af met respectievelijk 1 en 2% sinds Q3 2021. Uit onze data blijkt bovendien dat de vraaghuur vaak tussentijds is aangepast. Daarnaast zijn de effectieve huursommen van deze kantoren meestal nog lager, omdat vaker huurkortingen worden gegeven. Bij de minst duurzame kantoren (D,E,F,G label) steeg de huur met drie procent. Deze groep kantoren is dusdanig uitgedund, dat niet gesproken kan worden van een trend of specifieke ontwikkeling. Uit deze analyse blijkt dat het inzicht in de energielabels van kantoren sterk is verbeterd. De beschikbaarheid van de meest duurzame kantoren, zowel met A en A+ of hogere labels, is flink afgenomen en dat heeft geleid tot hogere huurprijzen. We verwachten dat de vraag naar duurzame kantoren voorlopig groter blijft dan het aanbod.
Dit zorgt er ook voor dat de huren van hoogwaardige kantoren zich positiever blijven ontwikkelen dan overige kantoren. Maar ook dat de business case voor het herontwikkelen van minder duurzame kantoren kansrijk is.
Beleggersmarkt: In het derde kwartaal nam de activiteit op de beleggingsmarkt af. Er werd in totaal ongeveer € 860 miljoen in commercieel vastgoed belegd (exclusief woningen), vergeleken met €1,13 miljard in het vorige kwartaal. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023 is er €100 miljoen minder belegd. In dit kwartaal werd relatief veel geïnvesteerd in kantoren, maar het beleggingsvolume in winkels daalde sterk, tot slechts € 90 miljoen. Na de eerste negen maanden ligt het totale beleggingsvolume (€ 3,15 miljard) ongeveer 14 procent hoger dan in
Pagina 22/182
20 december 2024
dezelfde periode van 2023. Van het totale beleggingsvolume kwam 53 procent terecht bij bedrijfsruimten. Vooral in logistiek vastgoed is dit jaar flink belegd. Huurgroei maakt bedrijfsruimten aantrekkelijk Uit een recente enquàªte onder NVM Business-leden over het derde kwartaal van 2024 blijkt dat het sentiment rond vastgoedbeleggingen nog steeds overwegend negatief is. Een uitzondering is de markt voor bedrijfsruimten en logistiek, waar in veel regio’s nog steeds schaarste is en er mogelijkheden zijn voor huurgroei. De risico's voor beleggingen in kantoren en winkelpanden worden hoger ingeschat. Kantoor- en winkelpanden hebben een grotere kans op leegstand, terwijl de prijzen vaak nog niet zijn gedaald. Voor sommige marktpartijen biedt dit juist kansen om deals te sluiten met een aantrekkelijk rendement.
Bron: NVM
Marktvisie Lokaal / Regionaal Residentieel vastgoed Q3 2024 Haarlem Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het aantal verkochte woningen (door NVM-makelaars) komt in de gemeente Haarlem dit kwartaal uit op 540. Dat is een stijging van 21,3 procent ten opzichte van vorig jaar. Landelijk werden er 10,9 procent meer woningen verkocht dan een jaar geleden. De stijging van de vraagprijs van de afgelopen jaren, gaat onverminderd door. De (laatste) vraagprijs van het aanbod ligt hoger dan de transactieprijzen, omdat er vaak meer (duurdere) vrijstaande woningen in aanbod staan. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen komt in het 3e kwartaal van 2024 uit op €667.000. Dat is een stijging van 13,2 procent in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Landelijk steeg de vraagprijs van het te koop staande aanbod met 8 procent. In de gemeente Haarlem bedraagt de gemiddelde vraagprijs per vierkante meterprijs € 5.942. Dat is 8,6 procent meer dan een jaar geleden. De landelijke stijging van de vraagprijs per m2 komt uit op 8,9 procent. Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen uitvallen.
Wanneer het aantal verkopen per woningtype onder de 50 uitkomt, is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar. De prijs van een verkochte woning in de gemeente Haarlem komt dit kwartaal uit op € 567.000. Dat is een stijging van 12,4 procent op jaarbasis. Landelijk steeg de transactieprijs in een jaar tijd met 12,3 procent. De transactieprijs per m2 toont de (mediane) vierkante meterprijs van alle in een kwartaal verkochte woningen. Hierbij wordt de verkoopprijs gedeeld door het aantal vierkante meters GBO wonen. De transactieprijs per m2 van verkochte woningen komt uit op € 6223. Dat is een stijging van 17,5 procent ten opzichte van vorig jaar. Landelijk bedraagt de stijging van de vierkante meterprijs op jaarbasis 12,3 procent. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. In de meeste regio's wordt er op dit moment gemiddeld een paar procent boven de vraagprijs betaald voor een woning. Een positief vraag -verkoopprijsverschil betekent dat de koper meer betaald heeft dan de vraagprijs. In het 3e kwartaal van 2024 werd in de gemeente Haarlem voor een woning gemiddeld 7,3% meer betaald dan de gevraagde prijs. Landelijk is dat 4,6%. De krapte-indicator geeft een indicatie hoeveel keuze een consument heeft bij het zoeken naar een woning.
Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft
Pagina 23/182
20 december 2024
om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. De krapte-indicator komt uit op 1,9. De landelijke krapte-indicator staat hoger en noteert dit kwartaal een stand van 2,1. Door de krapte op de woningenmarkt neemt het aantal woningen dat wordt verkocht boven de vraagprijs steeds verder toe. Alleen bij vrijstaande woningen ligt de overeengekomen prijs in meer dan de helft van de gevallen nog onder de vraagprijs. In het 3e kwartaal van 2024 werd 77,9 procent van de woningen in de gemeente Haarlem verkocht voor een verkoopprijs die boven de (laatste) vraagprijs lag. Landelijk gaat het om 68,8 procent van de verkochte woningen. Bron : NVM
Referenties Huurtransacties Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Huurprijs: Huurprijs/m²: Toelichting: Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Huurprijs: Huurprijs/m²: Toelichting: Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Huurprijs: Huurprijs/m²: Toelichting: Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Huurprijs: Huurprijs/m²: Toelichting: Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Huurprijs: Huurprijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Kleverparkweg 68 10 augustus 2021 eengezinswoning(en) 400 m² € 70.800 € 177,00 per m² n.v.t. Bloemendaal, Zocherlaan 56 5 december 2022 eengezinswoning(en) 285 m² € 69.000 € 242,11 per m² n.v.t. Haarlem, Kenaupark 31 23 september 2022 kantoorvilla 270 m² € 37.500 € 138,89 per m² n.v.t. Haarlem, Staten Bolwerk 1 6 oktober 2020 kantoor 340 m² € 52.500 € 154,41 per m² n.v.t. Haarlem, Kennemerplein 13D 18 maart 2022 kantoorvilla 62 m² € 9.300 € 150,00 per m² n.v.t.
Pagina 24/182
20 december 2024
Gebruik als woning: De bandbreedte van de huurreferenties liggen tussen de € 177 en € 242 per m2 per jaar. Beide referenties hebben een moderne en luxe inrichting en afwerking en voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. Gebruik als kantoor: De bandbreedte van de huurreferenties liggen tussen de € 138 en € 154 per m2 per jaar. De referenties zijn verschillend van onderhoud en afwerking maar geven een goed beeld van het gemiddelde. Investeringen Residentieel: De berekende BAR bij residentieel ligt op basis van de referenties tussen de 3.2% en 3.9 %. Waarbij deze zijn gebaseerd op een moderne woning met luxe afwerking. De referentie Hyacintenlaan 2, is een belegging van niet zelfstandige woonruimtes een aanzienlijk groter oppervlak met een minder moderne afwerking laat zien een rendement zien van 4.33%. De huuropbrengsten van de Hyacintenlaan 2 zijn volgens verkopend makelaar €64.562 per jaar (jaar 2024). Kantoor: De berekende BAR bij kantoor ligt op basis van de referenties tussen de 5.23% en 6.2%. Kooptransacties Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Verspronckweg 47 9 januari 2024 eengezinswoning(en) 193 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Kloppersingel 29 1 mei 2023 eengezinswoning(en) 123 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Schotersingel 1 7 juni 2023 eengezinswoning(en) 230 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Frans Halsplein 5 2 september 2023 kantoor 354 m²
€ 1.075.000 € 5.569,95 n.v.t.
€ 850.026 € 6.910,78 n.v.t.
€ 1.415.000 € 6.152,17 n.v.t.
€ 937.500 € 2.648,31 n.v.t.
Pagina 25/182
20 december 2024
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Heemstede, Heemsteedse Dreef 156 14 juni 2023 kantoorvilla 373 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Jacob van Lenneplaan 2 26 juni 2023 kantoorvilla 345 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Hyacintenlaan 2 5 januari 2025 meergezinswoning(en) 770 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Kleverparkweg 4A 28 april 2024 meergezinswoning(en) 111 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Dreef 30 19 juni 2023 meergezinswoning(en) 148 m²
Adres: Datum: Objecttype: Oppervlakte VVO: Prijs: Prijs/m²: Toelichting:
Haarlem, Schotersingel 67b 7 juli 2022 meergezinswoning(en) 149 m²
€ 1.900.000 € 5.093,00 n.v.t.
€ 2.175.000 € 6.304,35 n.v.t.
€ 1.200.000 € 1.558 n.v.t.
€ 827.073 € 7.451,11 n.v.t.
€ 1.125.000 € 7.601,35 n.v.t.
€ 1.025.000 € 6.879,19 n.v.t.
Wonen Grondgebonden woningen De koopreferenties laten een bandbreedte zien tussen de €5.560 en €6.150 per m2. Waarbij de Verspronckweg 47 compleet gerenoveerd is en is een couranter oppervlak heeft. Kloppersingel 29 mooier ligt, beter onderhouden en is een couranter woonoppervlak heeft. Schotersingel 1 mooier ligt, beter onderhouden en een couranter woonoppervlak heeft.
Pagina 26/182
20 december 2024
Wonen appartementen De koopreferenties van de appartementen laten een bandbreedte zien tussen de €6.880 en €8.275 per m2. Schotersingel 67 B, is een luxe afgewerkt bovenhuis gelegen aan de singel met riant buiten. Kantoor De koopreferenties laten een bandbreedte zien tussen de €2.640 en €6.304 per m2. Waarbij de referenties Jacob van Lennepweg en Heemsteedse Dreef beide een combinatie zijn van kantoor met wonen en een goede staat van onderhoud hebben. Het Frans Halsplein is een kantoor/woonpand dat volledig gerenoveerd dient te worden hetgeen het beste aansluit met de onderhoudsstraat van het getaxeerde. Bovenstaande referenties vormen een selectie en beogen geen volledigheid te bieden.
Pagina 27/182
20 december 2024
6. Beoordeling SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Hierna worden deze voor het getaxeerde object weergegeven: Intern Sterkte
Architectuur Uitstraling Ligging Opzet Parkeerplaats aan de achterzijde Nabij Openbaar vervoer
Zwakte
Onderhoudsstaat Incourant woonoppervlak voor 1 woning
Extern Kansen
Moderniseren Verduurzamen Splitsen in meerdere wooneenheden
Bedreigingen
Hoge bouwkosten voor modernisatie en verduurzaming
Courantheid Locatie
Goed
Object
Redelijk
Alternatieve aanwendbaarheid Redelijk tot goed
Verhuurbaarheid
Redelijk, 6-9 maanden Het object heeft een redelijke verhuurbaarheid. De verhuurbaarheid wordt naar ons oordeel negatief beïnvloed door de staat van onderhoud. Het object kent geen hoge mate van energiezuinigheid en heeft, naast een isolatiewaarde op beglazing en ledverlichting een minimale verduurzaming. Deze elementen dragen bij aan een minder goede verhuurbaarheid van de ruimte. Dit brengt met zich mee dat wij verwachten dat het gewaardeerde object lastig zal kunnen concurreren met overige objecten. Positieve aspecten zijn onder andere de ligging nabij ontsluitingswegen en de centrale ligging van de locatie in de Randstad.
Verkoopbaarheid
Redelijk, 6-9 maanden Ook de verkoopbaarheid wordt beperkt door de onderhoudsstaat en de benodigde investering. Positief aspect is de ruime bestemming.
Pagina 28/182
20 december 2024
Conclusie
Redelijk De bouwkundige/fysieke kwaliteit, de functionaliteit, de huidige markt, de ligging, de bereikbaarheid, parkeergelegenheid etc. in acht genomen is de courantheid voor de verhuur en/of eigen gebruik, rekening houdend met de huidige marktomstandigheden, als redelijk - goed aan te merken
Pagina 29/182
20 december 2024
Toelichting Waardering 1) Waardering huidige staat As-Is (kantoor) Waarde €1.035.000 kosten koper Voor de waardering is berekend vanuit de BAR/NAR methode en de DFC methode. De toegekende huurwaarden zijn gebaseerd op passende referenties, waarbij er een correctie is gedaan voor het direct noodzakelijk onderhoud. Hierna wordt er een BAR berekend op basis van referenties van de beleggingen. Voor het scenario Kantoor is er gebruik gemaakt van de waardering op basis van de inkomstenmethoden, BAR/NAR. Waarbij er een minimale correctie is gedaan vanwege achterstallig onderhoud zodat het getaxeerde als kantoor verhuurd kan worden. De afwerkstaat van het getaxeerde is dan sober en doelmatig, de huurder zou dit nog voor eigen rekening kunnen aanpassen. 2) Transformatie naar Kantoor in combinatie met Wonen Waarde €1.600.000 kosten koper In dit scenario wordt de begane grond verhuurd als kantoor. De bovengelegen verdiepingen hebben hun eigen opgang en worden getransformeerd naar een ruime woning. Voor de waardering van dit scenario is er op basis van de comparatieve methode gekeken naar passende referenties. De passende referenties zijn qua onderhoud aanzienlijk beter dan het getaxeerde. Hierdoor is er in de berekening een correctie gedaan voor modernisering en transformatie.
De gegevens gebruik voor deze correctie zijn deels gebaseerd op de bouwkundige keuring die door opdrachtgever is uitgevoerd. Tevens is er gebruik gemaakt van Bouwkostencompas. Waarbij de bouwkundige keuring aangeeft dat de kunststof kozijnen dienen te worden vervangen, de vraag is of dit daadwerkelijk noodzakelijk is en wat de vergunning hierover aangeeft. NB: Voor het gebruik van enkel een woning zien taxateur geen betere markt, het getaxeerde is dusdanig in omvang dat de huurprijs zijn maximum kent die niet hoger is dan de HABU (Kantoor i.c.m. met Wonen). De BAR/NAR berekening geeft met deze uitgangspunten een minder hoge waarde, dit omdat de correctie eenmalig op de jaarhuur wordt gedaan. Echter een beter passend scenario is de DCF waarbij de huurstroom voor de komende 10 jaar wordt berekend. Derhalve heeft taxateur deze waardering aangehouden. 3) Waardering Leegwaarde huidige staat Wanneer wij naar de leegwaarde huidige staat kijken in combinatie met de referenties waarbij het Frans Halsplein het beste aansluit bij onderhoudsstaat, De ligging van het Frans Halsplein is minder courant, tevens is er geen tot weinig buitenruimte. Wel heeft het Frans Halsplein een couranter woonoppervlak. De prijs per m2 van het Frans Halsplein is €2.700 per m2. Deze is goed te gebruiken voor de waardering van de Leegwaarde het Kleverpark.
Hiermee komt de Leegwaarde op €1.600.000 kosten koper (589m2 x €2.700). 4) Waardering bijzonder uitgangspunt: Transformatie en splitsing naar 3 woonappartementen inclusief 6 parkeerplaatsen waarde €1.900.000 koste koper. Genoemd wordt hier kosten koper omdat opdrachtgever het getaxeerde op basis van kosten koper koopt van de huidige eigenaar. Dat daarna het getaxeerde wordt getransformeerd naar appartementen en deze worden verkocht als kosten koper heeft geen invloed op de huidige situatie. Voor de waarde berekening van dit scenario is gekeken naar de Leegwaarde van het getaxeerde nadat deze is verbouwd en officieel is gesplitst naar 3 appartementen elk met 2 parkeerplaatsen. Hier is vanuit de comparatieve methode gekeken naar de referenties Koop appartementen (waarbij wordt opgemerkt dat de prijzen van de koopreferenties kosten koper zijn en de opbrengstverwachtingsprijzen van het getaxeerde VON, hierdoor liggen deze circa 10% hoger). De waarde van de transformatiekosten in mindering zijn gebracht op de uiteindelijk te behalen opbrengt zodat er op basis van een residuele berekening is gekomen op de benoemde waarde. Voor het rekenmodel zie bijlage.
Pagina 30/182
20 december 2024
7. Standaarden Educatie De taxatie is uitgevoerd door een taxateurs in dienst bij Kramer & Partners Makelaars en Taxateurs, waarbij minimaal één taxateur is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De taxateurs hebben voldoende theoretische en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. De taxateurs hebben voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed.
Onafhankelijkheid De taxateurs hebben vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateurs hebben op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie, bemiddeling, beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateurs hebben geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateurs hebben geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateurs is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateurs eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit 'Artikel 11.6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT
Standaarden Op deze taxatie zijn de EVS 2025 van toepassing. De taxateurs is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en hebben gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.
Richtlijnen De volgende richtlijnen zijn van toepassing: • Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, vastgesteld op 10 oktober 2019 • Het Reglement Definities NRVT, vastgesteld op 17 juni 2021 • Het Reglement Kamers NRVT, vastgesteld op 12 december 2022 • Het Reglement (Permanente) Educatie NRVT, vastgesteld op 27 maart 2023 • Het Reglement Doorlopend Toezicht, vastgesteld op 4 december 2023 • Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed
Pagina 31/182
20 december 2024
8. Definities Basis van Waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang (EVS 2020). Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten Het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, waarbij er een uitgangspunt wordt ingenomen dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de taxatiedatum, of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper (niet zijnde een koper met een bijzonder belang) het zou hanteren op de taxatiedatum.