Bijlage 2 Bijlagen verkoopovereenkomst Pre Wonen Prinses Beatrixplein, d d 21 mei 2024 tekenversie
Tekst van het document
Bijlage 1_ Tekening Gebiedsontwikkeling
Bijlage 2_ Afsprakenbrief gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein, d.d. 16 juni 2022_getekend
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
AFSPRAKENBRIEF gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein
Nova Dreef B.V., Stichting Pré Wonen en de gemeente Haarlem nemen in aanmerking dat (A)
Partijen over relevante grondposities in het gebied Prinses Beatrixplein beschikken en dat zij al geruime tijd met elkaar in overleg zijn over de herontwikkeling hiervan;
(B)
Partijen een Ambitiedocument, bijlage 1, hebben opgesteld en een Nota van Uitgangspunten alsmede een concept van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen zijn overeengekomen;
(C)
de voorkeur wordt gegeven aan Developing Apart Together: een ontwikkelstrategie die uitgaat van samenwerking tussen grondeigenaren waar nodig en zelf doen wat kan;
(D)
Partijen een programma hebben afgesproken dat voorziet in de realisatie van circa 575 woningen, een winkelcentrum met een supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, een ondergrondse parkeergarage, een Huis van de Wijk, sociaal ondernemingen, een sportzaal, een ITK-school en een mobiliteitshub;
(E)
het uitgangspunt van Partijen is dat de kosten en baten eerlijk met elkaar worden gedeeld (“zoet en zuur delen”) en dat de ontwikkeling moet voldoen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en die van toereikend verhaal van kosten van de Gemeente.
(F)
ter realisering van de gebiedsontwikkeling grondoverdracht tussen Partijen nodig is;
(G)
op voorhand niet is gebleken van overwegende planologische bezwaren die aan het verlenen van publiekrechtelijke medewerking aan verdere ontwikkeling en realisatie van de ontwikkeling in de weg staan;
(H)
Partijen met deze afsprakenbrief hun basisafspraken over de voorbereiding en realisatie van de ontwikkeling wensen vast te leggen,
en hebben het volgende afgesproken: 1.
ALGEMENE AFSPRAKEN
1.1
Partijen spannen er zich tot het uiterste toe in om alle voorbereidingen te treffen om de realisatie van de binnen het exploitatiegebied, beoogde gebiedsontwikkeling, hierna: “Project”, mogelijk te maken en tot daadwerkelijk uitvoering daarvan te komen. De Gemeente is bereid om de benodigde publiekrechtelijke besluitvorming voor te bereiden.
1.2
De Nota van Uitgangspunten Gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein van 28 januari 2022 en het concept van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen, die als bijlage 2 en 3 zijn aangehecht, hierna ook
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
respectievelijk: “NvU” en “SPvE”, zijn voor Partijen bindend. Daar waar deze afsprakenbrief afwijkt van deze stukken, prevaleert de afsprakenbrief. 1.3
Indien de definitieve versie van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen afwijkt van het concept van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, treden Partijen in overleg over de vraag welke consequenties dit heeft voor de onderhavige afsprakenbrief.
1.4
Partijen hebben kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778, Didam) en zijn zich bewust van de verplichtingen die dit arrest met zich meebrengt voor de Gemeente bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten. Partijen zijn bij de beoogde gebiedsontwikkeling onlosmakelijk aan elkaar verbonden, waarbij Partijen de medewerking over en weer noodzakelijkerwijs nodig hebben. In dat kader hebben zij vastgesteld dat zij onder de uitzonderingssituatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad vallen. De Gemeente zal de uit het arrest voortvloeiende plicht om het voornemen tot verkoop van de gronden tijdig voorafgaand aan de verkopen op zodanige wijze bekend maken zodat een ieder daarvan kennis kan nemen, nakomen. De Gemeente betrekt bij de kennisgeving de motivering waarom Partijen van oordeel zijn dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts twee gegadigden in aanmerking komen voor de aankoop van de op deze afsprakenbrief betrekking hebbende gronden.
2.
PROGRAMMA
2.1
Partijen spannen zich tot het uiterste ervoor in om het programma, zoals opgenomen als tabel [1] van de NvU, hierna: “Programma”, te realiseren.
2.2
De beoogde realisatie van het Project geschiedt binnen zes kavels door de Partijen afzonderlijk als volgt: -
kavel 1, onderverdeeld in 1A en 1B: Dreef Beheer: winkelcentrum met een supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, woningen (middensegment en vrije sector) en een ondergrondse parkeergarage;
-
kavels 2 en 3, onderverdeeld in 2+3A en 2+3B: Gemeente en Pré Wonen: tijdelijke winkels, woningen (sociaal, middensegment en vrije sector), 32 (intramurale)zorgwoningen, sociaal ondernemingen, een sportzaal en een Huis van de Wijk;
-
kavel 4: de Gemeente en Pré Wonen: een ITK-school en woningen (sociaal en middensegment);
-
kavel 5: de Gemeente danwel een nader overeen te komen partij: mobiliteitshub en commerciële ruimten en/of sociaal ondernemingen;
2.3
kavel 8: de Gemeente: openbare ruimte.
Er zijn ook kavels 6 en 7, welke kavels evenwel buiten het exploitatiegebied vallen.
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
2.4
Kavel 8 behelst openbare ruimte. De Gemeente zorgt voor de herinrichting daarvan.
3.
EIGENDOMSSITUATIE
3.1
Om tot de realisering van het Programma door de afzonderlijke Partijen binnen de zes kavels te komen, spannen Partijen zich tot het uiterste ervoor in om te voorzien in overeenstemming over het volgende: -
kavel 1: de verwerving door Dreef Beheer van deze gronden van Pré Wonen en de Gemeente, voorzover het niet bij haar in eigendom is;
-
kavel 2: de verwerving door Pré Wonen van bouwrijpe gronden – inclusief een onderhoudsstrook – van de Gemeente;
-
kavel 4: de verwerving door de Gemeente van de gronden van Pré Wonen voor de realisatie van de ITKschool en woningen (sociaal en middensegment). Pré Wonen wordt op haar beurt in staat gesteld de sociale en middeldure huurwoningen in het Programma voor dit kavel te realiseren. Partijen maken nadere afspraken over de precieze invulling van dit programma en de beantwoording van aanbestedingsvragen in het licht van het feit dat de gemeente ook een opdrachtgeversrol heeft in verband met in elk geval de school.
3.2
Partijen zullen gezamenlijk de grondoverdracht en beoogde realisatie op een voor alle Partijen fiscaal zo voordelig mogelijke wijze onderzoeken en hierover afspraken maken.
4.
GRONDEXPLOITATIE
4.1
Bijlage 4 behelst de grondexploitatie waar Partijen vanuit gaan.
Voor wat betreft de opbrengstenkant van de grondexploitatie zijn Partijen in elk geval gebonden aan de volgende waarden: -
voor (intramurale)zorgwoningen en sociale huurwoningen: de grondprijzen – exclusief BTW en kosten koper – zoals opgenomen in tabel [2] van de NvU;
-
voor het middensegment en de vrije sector: tabel [3] van de NvU;
-
voor het niet-woonprogramma: tabel [4] van de NvU. De waarden worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd volgens de CBS CPI alle huishoudens (basisjaar 2021 = 100), voor het eerst per 1 januari 2022.
4.2
Voor wat betreft de kostenkant van de grondexploitatie zijn Partijen gebonden aan het volgende:
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
-
voor de inbrengwaarden: de waarden worden gebruikt zoals die staan in tabel [5] van de NvU. Deze waarden worden jaarlijks geïndexeerd;
-
voor de prijs voor de gronden van de Gemeente: € 2.959.157,--, zoals volgt uit de als bijlage 5 aangehechte taxatie. Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd;
-
voor de kosten van sloop, bodemsanering, bouw- en woonrijpmaken: de kengetalen uit het prijzenboek van Metafoor en het bouwkostenkompas worden gehanteerd. In onderdeel 6.4 van de NvU zijn uitgangspunten hiervoor opgenomen. Partijen dragen zelf deze kosten voor de kavels die zij ontwikkelen;
-
voor de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte: een bedrag van € 2.069.748,--
wordt
gehanteerd. Dit bedrag geldt als taakstellend voor het door Partijen overeen te komen definitief ontwerp voor de openbare ruimte. Als de kosten in redelijkheid niet binnen de taakstelling kunnen blijven, gaan Partijen in overleg over de vraag onder welke voorwaarden toch tot een definitief ontwerp kan worden gekomen. Partijen dragen de kosten van de herinrichting van de openbare ruimte binnen kavel 8 naar rato op basis van de opbrengstpositie per kavel, hetgeen uitkomt op 53,4% voor Dreef Beheer, 5,3% voor Pré Wonen en 41,3% voor de Gemeente. De inrichting van de eigen kavels gebeurt voor eigen rekening;
-
voor de kosten van onderzoeken: stelposten worden gehanteerd. Partijen spannen zich ervoor in daar binnen te blijven. De uiteindelijk werkelijke kosten worden verdeeld op basis van het ruimtegebruik per kavel, hetgeen uitkomt op 38% voor Dreef Beheer, 5% voor Pré Wonen en 57% voor de Gemeente;
-
voor de plankosten en kosten van voorbereiding, toezicht en uitvoering: de bedragen zoals opgenomen in tabel [7] van de NvU betreffen stelposten. Partijen spannen zich ervoor in daar binnen te blijven. De uiteindelijk werkelijke kosten worden verdeeld op basis van het hiervoor genoemde ruimtegebruik per kavel;
-
voor de buitenplanse kosten: de uiteindelijk kosten van het eventueel aanpassen van twee kruispunten (Prinses Beatrixplein en Leonard Springerlaan) worden volgens de PPT-criteria opgevoerd. Partijen dragen deze kosten naar rato op basis van de hiervoor genoemde opbrengstpositie per kavel. In onderdeel 6.6.3 van de NvU wordt een reservering van €150.000,-- genoemd. Partijen spannen zich ervoor in daar binnen te blijven;
-
voor kosten van bovenwijkse voorzieningen: de systematiek en bedragen worden gebruikt zoals die volgen uit tabel [9] van de NvU. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd;
-
in het kader van het “bonnetje” van de Gemeente: betreft de verevening van de 40-40-20 verhouding van het woonprogramma als mede het onrendabele sociaal-maatschappelijk programma over de verschillende kavels binnen het plangebied. Het bedrag van een lagere gemeentelijk grondopbrengst
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
van €2.519.280,-- als gevolg van bovengenoemde verevening, alsmede het financieel tekort op kavel 1 van €1.004.110,-- wordt gelijkelijk over Partijen verdeeld, een en andere zoals opgenomen in tabel [15] van de NvU. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd; Als jaarlijkse indexering is voorgeschreven, gebeurt dit evenzeer per 1 januari volgens de CBS CPI alle huishoudens (basisjaar 2021 = 100), voor het eerst per 1 januari 2022 4.3
De bedragen zijn daar waar van toepassing exclusief BTW en “kosten koper”.
4.4
Partijen dienen geen verzoek om financiële tegemoetkoming wegens planschade in.
5.
MOBILITEITSHUB Partijen voorzien in een mobiliteitshub. Daartoe maken zij een ontwerp met aanbestedingsplan en beheer- en onderhoudsplan. Taakstellend is een bedrag van €9.068,-- dat Dreef Beheer en Pré Wonen ieder betalen per aan het programma van de desbetreffende partij toe te rekenen en te verwerven parkeerplaats. Als de kosten in redelijkheid niet binnen de taakstelling kunnen blijven, gaan Partijen in overleg over de vraag onder welke voorwaarden toch tot een ontwerp kan worden gekomen.
6.
KABELS EN LEIDINGEN De realisatie van het Project vergt de medewerking van nutsbedrijven. Zo is een gedeelte van de gronden in het exploitatiegebied in eigendom van Liander. Hierop staat een trafo, die bij de realisatie van het Project verplaatst dient te worden. Partijen proberen met nutsbedrijven de noodzakelijke afspraken te maken, waarbij de Gemeente waar mogelijk een beroep doet op de toepasselijke verlegregeling. De kosten daarvan worden naar rato van de hiervoor genoemde opbrengstpotentie per kavel over Partijen verdeeld, een en ander overeenkomstig paragraaf 6.4 van de NvU.
7.
COMMUNICATIE Partijen voorzien gezamenlijk in de communicatie en participatie ten aanzien van het Project.
8.
AANVULLENDE DOCUMENTEN
8.1
Partijen maken uiterlijk één jaar na de datum van deze afsprakenbrief gezamenlijk de volgende aanvullende documenten: a)
stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan;
b)
faserings- en uitvoeringsplan;
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
c)
communicatie- en participatieplan;
d)
ontwerp van de mobiliteitshub met aanbestedingsplan en beheer- en onderhoudsplan;
e)
definitief ontwerp voor de openbare ruimte;
f)
plan van aanpak van de publiekrechtelijke toestemmingen die van bestuursorganen binnen en buiten de Gemeente nodig zijn voor de realisatie van het Project;
8.2
g)
exploitatie- en koopovereenkomst tussen Dreef Beheer en de Gemeente:
h)
koop- en realisatieovereenkomsten tussen Pré Wonen en de Gemeente;
i)
koopovereenkomst tussen Dreef Beheer en Pré Wonen;
j)
routeplan voor koop- en verkopen, in het bijzonder met het oog op fiscale optimalisatie.
Waar mogelijk wordt een begin gemaakt met de voorbereiding van de uitvoering van het plan van aanpak van de publiekrechtelijke toestemmingen die van bestuursorganen binnen en buiten de Gemeente nodig zijn voor de realisatie van het Project.
8.3
Opdrachten aan externe deskundigen die nodig zijn om te voorzien in de aanvullende documenten, worden niet eerder gegeven dan na toestemming van de Stuurgroep.
9.
FASERING EN PLANNING
9.1
Partijen houden voor de voorbereiding en realisatie van het Project drie startmomenten aan: -
Startmoment 1:
(i)
kavel 1A: deel winkelcentrum met deel supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, deel ondergrondse parkeergarage en woningen (middensegment en vrije sector);
(ii) kavel 2 en 3B: tijdelijke winkels; (iii) kavel 4: ITK-school en woningen (sociaal en middensegment), -
Startmoment 2:
(i)
Kavel 1B: deel winkelcentrum met deel supermarkt, commerciële ruimten en detailhandel, deel ondergrondse parkeergarage en woningen (middensegment en vrije sector);
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
(ii) kavel 2 en 3A: woningen (sociaal, middensegment en vrije sector), 32 (intramurale)zorgwoningen, sportzaal en Huis van de Wijk, -
Startmoment 3:
kavel 2 en 3B: woningen (sociaal, middensegment en vrije sector) en sociaal ondernemingen. 9.2
Partijen streven de in bijlage 6 opgenomen planning na.
10.
OVERLEG- EN BESLUITVORMINGSSTRUCTUUR
10.1
Partijen voorzien ten behoeve van de uitvoering van deze afsprakenbrief in een Stuurgroep en een Projectgroep.
10.2
De Stuurgroep beslist over de inhoud van concepten van de aanvullende documenten die ter besluitvorming aan respectievelijk het bestuur van Dreef Beheer, het bestuur en de raad van commissarissen van Pré Wonen en het college van burgemeester en wethouders – en indien noodzakelijk de gemeenteraad – worden voorgelegd. Zij heeft verder als taak de voortgang van de uitvoering van de afsprakenbrief te bewaken.
10.3
De Stuurgroep bestaat uit van elke partij in elk geval een vertegenwoordiger op bestuurlijk niveau en een vertegenwoordiger op managementniveau. Zij komt minimaal een keer per kwartaal bijeen en besluitvorming vindt plaats bij unanimiteit.
10.4
De Projectgroep bevordert de uitvoering van de afsprakenbrief en bereidt de besluitvorming door de Stuurgroep voor. Daartoe wordt onder meer een plan van aanpak gemaakt om tot de aanvullende documenten te komen.
10.5
De Projectgroep bestaat uit medewerkers en externe deskundigen van Partijen en komt bijeen op verzoek van één of meer van de Partijen. De Gemeente verzorgt het secretariaat.
11.
BESLUITVORMING TOEZICHTHOUDENDE INSTANTIES Partijen zijn ermee bekend dat Pré Wonen voor de uitvoering van het Project te maken kan en moet hebben met besluitvorming van toezichthoudende instanties, zoals de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Indien daartoe aanleiding bestaat, treden Partijen in overleg over de vraag welke consequenties deze besluitvorming heeft voor de onderhavige afsprakenbrief.
12.
ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN
12.1
Wanneer zich tijdens de uitvoering van deze afsprakenbrief onvoorziene omstandigheden voordoen als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek, zullen Partijen gedurende drie maanden met elkaar in
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
overleg treden, waarbij zij zullen trachten een voor alle Partijen redelijke oplossing te vinden voor de gerezen problemen. 12.2
Partijen zullen met inachtneming van elkaars belangen zoveel als mogelijk in het werk stellen om de schade als gevolg van de hiervoor bedoelde (onvoorziene) omstandigheden tot een minimum te beperken.
13.
PUBLIEKRECHTELIJKE TAKEN EN VERPLICHTINGEN
13.1
De inhoud van deze afsprakenbrief zal niet van invloed zijn op de uitoefening door de Gemeente van haar publiekrechtelijke taak. Indien deze taakuitoefening leidt tot handelingen en/of besluiten welke nadelig zijn voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze afsprakenbrief is overeengekomen, zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor ontstane nadelen.
13.2
Evenmin zal de inhoud van deze afsprakenbrief van invloed zijn op de verkrijging van toestemming van hogere overheden voor zover deze toestemming voor de Gemeente voor de uitvoering van hetgeen bij of krachtens deze afsprakenbrief is overeengekomen of onderdelen daarvan wettelijk is vereist.
13.3
Indien een onherroepelijke weigering van een dergelijke toestemming nadelig is voor hetgeen bij of krachtens deze afsprakenbrief is overeengekomen zal de Gemeente in geen geval aansprakelijk zijn voor de daardoor voor Stichting en/of door Stichting ingeschakelde derden ontstane nadelen.
14.
GESCHILLENREGELING
De beslissing inzake alle geschillen, van welke aard dan ook, waaronder begrepen de geschillen die slechts door een der partijen als zodanig worden beschouwd, die naar aanleiding van deze afsprakenbrief dan wel nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg zijn mochten ontstaan, en die niet in onderling overleg tussen Partijen tot een oplossing is gebracht binnen een voor ieder der Partijen in redelijkheid aanvaardbare termijn, zal worden opgedragen aan de bevoegde rechter te Haarlem. 15.
TOTSTANDKOMINGSVOORBEHOUD
15.1.
Op basis van de hierbij ambtelijk gemaakte afspraken zal uiteindelijk een overeenkomst aan de terzake bevoegde organen van partijen worden voorgelegd. Er komt niet eerder een overeenkomst op basis van onderhavige Afsprakenbrief tot stand dan nadat door of namens het college alsmede door het bestuur van Pré Wonen tot het aangaan van enigerlei overeenkomst is besloten. Bovendien dient voor totstandkoming van enigerlei overeenkomst de raad van commissarissen van Pré Wonen zijn goedkeuring te hebben gegeven.
15.2
Het college kan dit besluit ter voorafgaande goedkeuring voorleggen aan een commissie en eventueel de raad. Het besluit van het college geldt zodoende als een constitutief vereiste voor de totstandkoming van enigerlei overeenkomst.
DEFINITIEF 16 JUNI 2022
15.3.
Indien het in het vorige lid genoemde besluit niet is genomen door of namens het college, komt in het geheel geen overeenkomst tot stand tussen partijen, dus ook geen overeenkomst met een voorwaardelijk karakter als bedoeld in artikel 6:21 BW.
Voor akkoord, op 16 juni 2022:
ONDERTEKENING Aldus in drievoud opgemaakt en door Partijen ondertekend:
Nova Dreef B.V.
Pré Wonen
de gemeente Haarlem
voor deze: dhr. S. Kat
voor deze: mw. A. Huntjens
voor deze: dhr. J. Meindersma
Afzonderlijke handtekening van Partijen voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de bijlagen als genoemd in onderhavige Afsprakenbrief.
LIJST VAN BIJLAGEN Bijlage 1:
Ambitiedocument Haarlem Beatrixplein, maart 2021
Bijlage 2:
Nota van Uitgangspunten gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein d.d. 28 januari 2022
Bijlage 3:
Concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen Beatrixplein, d.d. 15 april 2022
Bijlage 4:
Grondexploitatie gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein, d.d. 28 januari 2022
Bijlage 5:
Residuele berekening grondverkoop gemeente Beatrixplein, d.d. 27 januari 2022
Bijlage 6:
Planning gebiedsontwikkeling Prinses Beatrixplein, d.d. 27 januari 2022
Bijlage 3_ Stedenbouwkundig Programma van Eisen Prinses Beatrixplein, d.d. 19 augustus 2022_HR
Stedenbouwkundig Programma van Eisen Prinses Beatrixplein en omgeving, Haarlem 19 augustus 2022
BE A
Pla SP ngr vE en s
Inhoudsopgave 1. Aanleiding
6
4.2.2.
Kunst & cultuur
49
1.1.
Inleiding
7
4.2.3.
Gezondheid
50
1.2.
Doel van dit document
8
4.2.4.
Sociale veiligheid
51
1.3.
Planproces
9
4.2.5.
Rust, reuring, ruis
52
1.4.
Leeswijzer
10
4.2.6.
Windhinder & bezonning
53
Richtlijn duurzaam bouwen
56
4.3.
2. Analyse van het gebied
12
2.1.
Historie
13
4.3.1.
Klimaatadaptatie
56
2.2.
Positionering Parkwijk & Haarlem
16
4.3.2.
Groen en ecologie
58
2.3.
Projectgebied
18
4.3.3.
Energie, warmte en circulariteit
62
2.4.
Verkeerskundige situatie
19
4.3.4.
Mobiliteit
63
2.5.
Huidig programma
20
5. Programma
66
2.6.
Kwaliteiten
21
5.1.
Nieuw programma
67
2.7.
Uitdagingen
22
5.2.
Werken & commerciële functies
68
2.8.
Kansen
24
5.3.
Maatschappelijke voorzieningen
70
3. Opgave en ambities
26
5.4.
Openbare ruimte
71
3.1.
Opgave
27
6. Spelregelkaart
73
3.2.
Ambitie
29
7. Haalbaarheid
78
3.3.
Maatschappelijke voorzieningen
31
7.1.
79
3.4.
Van ambities naar uitgangspunten
32
7.1.1.
Bodemkwaliteit
79
3.5.
Beoogd programma
35
7.1.2.
Geluid
80
4. Stedenbouw & landschap
37
7.1.3.
Bedrijven en milieuzonering
80
4.1.
38
7.1.4.
Luchtkwaliteit
81
Stedenbouwkundige kaders
Milieu-technische haalbaarheid
4.1.1.
Concept: autoluw woonpark
38
7.1.5.
Archeologie en cultuurhistorie
81
4.1.2.
Concept: de dreef
40
7.1.6.
Externe veiligheid
82
4.1.3.
Concept: Palazzo’s
42
7.1.7.
M.E.R.
82
4.1.4.
Concept: activeren openbare ruimte
44
7.1.8.
Vliegverkeer
83
4.1.5.
Plancontour
46
7.1.9.
Stikstof
83
48
7.1.10.
Niet gesprongen explosieven
84
48
7.1.11.
Afvalinzameling
84
4.2.
Deelaspecten
4.2.1.
Ontmoeting
4
7.1.12.
Geur
85
7.2.
Financiële haalbaarheid
86
7.3.
Maatschappelijke haalbaarheid
87
7.3.1.
Inloopavond startnotitie
87
7.3.2.
Ambities en maatschappelijke scenario’s
87
7.3.3.
Informatiebijeenkomst maart 2022
88
8. Ontwikkelstrategie en fasering
90
9. Vervolgproces en planning
92
10. Colofon
94
11. Bijlagen
96
11.1.
97
Beleidskaders
11.1.1.
Omgevingsvisie Haarlem 2045
97
11.1.2.
Bestemmingsplan Zomerzone Noord
98
11.1.3.
Structuurvisie Openbare Ruimte
99
11.1.4.
Nota ruimtelijke kwaliteit
100
11.1.5.
Nota hoogbouwprincipes
101
11.1.6.
Woonvisie Haarlem 2021-2025
102
11.1.7.
Economische visie
103
11.1.8.
Mobiliteitsbeleid
104
11.1.9.
Programma Groeipotentie: groei van Haarlem
105
11.2.
Overige bijlagen
106
11.2.1.
Kabels en leidingen
106
11.2.2.
Bezonningsstudie TNO-normen Beatrixplein
108
5
1. Aanleiding
1.1.
Inleiding
In maart 2014 is de Ontwikkelstrategie Haarlem Oost
Beatrixplein kansen. De gebiedsontwikkeling levert niet
(OHO) vastgesteld. Dit was het eindresultaat van een
alleen een bijdrage aan de woningbouwambities van
nauwe samenwerking tussen gemeente Haarlem en de
Haarlem, maar biedt tegelijk kansen om de algehele
woningcorporaties Pré Wonen, Ymere en Elan Wonen.
leefbaarheid in de omgeving op te waarderen.
In de OHO is de ontwikkeling rondom het Prinses
Ontwikkeling van het Beatrixplein en omgeving
Beatrixplein als urgent beoordeeld. In april 2020 is daarop
moet resulteren in een gemengd gebied met
de ‘startnotitie Beatrixplein en omgeving’ verschenen,
woningen, ondernemingen, nieuw winkelcentrum/
waarin ook de verdere procedure wordt beschreven
winkelaanbod, vernieuwde supermarktvestiging en
volgens het Haarlems Ruimtelijk Planproces (HRPP). Het
sociaalmaatschappelijke voorzieningen in een Huis
vervolg op de startnotitie in dit proces is het opstellen van
van de Wijk. Onderzoek naar het beoogd programma
een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE),
in het gebied houdt daarbij rekening met de actuele
waarvan dit document de uitwerking is.
ruimtevraag van het naastgelegen Reinaldahuis. Het
Als hart van Parkwijk moet het Beatrixplein op
verzorgingstehuis behoeft uitbreiding met zorgwoningen
buurtniveau blijven opereren, maar tegelijkertijd met
voor een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld
de omgeving meegroeien. Naast de urgentie voor
dementerende ouderen). In het Stedenbouwkundig
vernieuwing vanuit de OHO blijft de woningbehoefte in
Programma van Eisen is onderzocht of het totale
Haarlem onverminderd groot. Het coalitieprogramma
programma in samenhang met elkaar binnen het
‘Duurzaam Doen 2018-2022’ zet de woningbouwambitie
plangebied gerealiseerd kan worden. Als werktitel wordt
van de gemeente neer. Vanuit stedenbouwkundig
voor de totale ontwikkeling ‘BEA’ gebruikt.
oogpunt biedt het verdichten en toevoegen van woningen langs de Prins Bernhardlaan ter hoogte van het Prinses
BEA Aanleg van het Beatrixplein 60 jaar geleden 70
7
1.2.
Doel van dit document
In 2019 is besloten de gebiedsontwikkeling opnieuw te
Stedenbouwkundig Plan). Het Stedenbouwkundig
starten en conform het Haarlems Ruimtelijk Planproces
Programma van Eisen wordt door de gemeenteraad
(HRPP) een startnotitie in procedure te brengen. Op
vastgesteld.
23 april 2020 heeft de gemeenteraad de startnotitie
Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen is op een
‘Prinses Beatrixplein en omgeving’ vastgesteld. In het
iteratieve manier, met tussentijdse studies en overleggen
verlengde van deze startnotitie is dit Stedenbouwkundig
tussen betrokken partijen samengesteld, waarbij het
Programma van Eisen (SPvE) voor het gebied opgesteld.
Stedenbouwkundig Programma van Eisen functioneert als:
Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen legt de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijke en
•
functionele randvoorwaarden en uitgangspunten
medium voor het documenteren van ontwerpafwegingen en beslissingen
voor de ontwikkeling van het Beatrixplein vast. Het •
Stedenbouwkundig Programma van Eisen geeft
instrument voor het inspireren en aansturen van het stedenbouwkundig ontwerp
de ambities weer waaraan de ontwikkeling van het Beatrixplein moet voldoen. Resultaat is een analyse,
•
visie en een omschrijving van de uitgangspunten en
toetsinstrument ter beoordeling van het stedenbouwkundig ontwerp
randvoorwaarden van het functioneel programma •
(wonen, werken, maatschappelijke voorzieningen),
als leidraad bij het presenteren en toelichten van het stedenbouwkundig ontwerp
de bebouwingsschaal, de openbare ruimte, de bereikbaarheid, het milieu en een vertaling daarvan in een spelregelkaart. Het dient verder als kader voor de ruimtelijke uitwerking van het initiatief in de ontwerpfase (o.a.
8
1.3.
Planproces
Volgend op de startnotitie is er in 2020 in opdracht van
uitgevoerd in juni 2021. Het doel van dit onderzoek was
Dreef Beheer en Pré Wonen een ruimtelijke verkenning
om, vanuit een integrale (ruimtelijke, programmatische,
gedaan naar de mogelijkheden tot herontwikkeling en de
organisatorische en financiële) blik en met alle betrokken
kansen die dit oplevert. Tegelijkertijd startte de Gemeente
partijen, een aantal scenario’s te ontwikkelen voor de
Haarlem met het opstellen van een Stedenbouwkundig
maatschappelijke voorzieningen in het gebied, deze
Programma van Eisen. Dit proces leidde echter niet
onderling te vergelijken en op basis van de vergelijking
tot een nieuw plan en een overkoepelende visie op de
een voorkeursscenario te kiezen. Dit voorkeursscenario
gewenste herontwikkeling ontbrak. Dit bracht partijen
is vervolgens meegenomen in het opstellen van dit
ertoe om gezamenlijk het proces opnieuw op te starten
Stedenbouwkundig Programma van Eisen.
met een verbrede scope.
Deze tussenstappen hebben ertoe geleid dat de scope
Er is vervolgens behoefte ontstaan aan een door publiek
van het project is verbreed en er een groter draagvlak is
en privaat gezamenlijk gedragen Ambitiedocument
ontstaan voor de ontwikkeling.
waarin gepositioneerd is wat de grotere ‘why’ – de toekomstige betekenis en identiteit – van het gebied wordt en in welke ambities en leidende principes ten grondslag moeten liggen aan de verdere gebiedsontwikkeling. Het Ambitiedocument formuleert daarmee de belangrijkste ruimtelijk-programmatische uitgangspunten die de basis vormen voor de verdere uitwerking van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, Stedenbouwkundig Plan en uiteindelijk een nieuw Omgevingsplan. Gelijktijdig en op basis van verdere ‘social talks’ binnen het proces van het Ambitiedocument, is een scenariostudie naar maatschappelijke voorzieningen
Social talks Input Ambitiedocument
Ruimtelijke verkenning
maart 2021
2020
Verbreding scope en koers december 2020
Startnotitie maart 2020 SPvE Beatrixplein
Scenariostudie
2020
juli 2021
Voortbouwend
SPvE Beatrixplein Vervolg
Verbreden scope
mei 2022
9
1.4.
Leeswijzer
In dit eerste hoofdstuk is de aanleiding, het planproces
Tot slot worden in de bijlage de vigerende beleidskaders
en het doel van het document beschreven. In de
omschreven.
komende hoofstukken zal het Stedenbouwkundig Programma van Eisen stapsgewijs worden opgebouwd. Een overzicht van dit raamwerk is weergeven in het schema op de volgende pagina. In hoofdstuk 2 wordt door middel van een ruimtelijke analyse van het gebied de kwaliteiten, uitdagingen en kansen beschreven. Tevens wordt de ontwikkeling gepositioneerd binnen de huidige context. In hoofdstuk 3 worden de opgave en de ambities nader gedefinieerd. De opgave volgt uit de startnotitie en eerdere stappen uit het ruimtelijk planproces Beatrixplein. Via een samenvatting van het Ambitiedocument, de scenariostudie maatschappelijke voorzieningen en de daaruit voortvloeiende leidende principes, is het beoogd programma opgesteld. In hoofdstuk 4 worden alle voorgaande verzamelde aspecten verwerkt in vier ruimtelijke concepten. Dit leidt tot de plancontour, welke een uitkomst is van de ambities, het beoogde programma, de ruimtelijke concepten en kwalitatieve stedenbouwkundige studies en referenties. Daarnaast worden in dit hoofdstuk ook de deelaspecten uitgelicht waarin nader beschreven wordt welke kwaliteiten Beatrixplein nastreeft. In hoofdstuk 5 wordt de landing van het programma in de plancontour verder uitgediept. Tevens worden de kaders omschreven voor de verdere ontwikkeling van het plangebied.
In hoofstuk 6 wordt alle voorgaande informatie inclusief integratie van haalbaarheidsaspecten in een spelregelkaart samengevat. Hierbij is ook een paragraaf over beeldkwaliteit aanwezig. In hoofdstuk 7 wordt de milieu-technische, maatschappelijke en financiële haalbaarheid van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen toegelicht. In hoofdstuk 8 wordt verder ingegaan op de ontwikkelstrategie en fasering, waarna hoofdstuk 9 het vervolgproces en de planning toelicht.
10
= formeel vastgesteld of vast te stellen product = niet vastgesteld ondersteunend product Startnotitie Beatrixplein
Input vanuit actoren
Input vanuit eigenaren Social talks
Scenariostudie
Ambitiedocument
Kernwaarden
maatschappelijke voorzieningen
Leidende principes
Ruimtelijke concepten
Beoogd programma + locatie
Stedenbouwkundig Programma van Eisen Plancontour
Beleidskaders
Landing programma
Financiële haalbaarheid
Stedenbouwkundig Programma van Eisen Spelregelkaart
Stedenbouwkundig Plan
...bouwplannen
11
Omgevingsaspecten
2. Analyse van het gebied
2.1.
Historie
Voor 1955
1955 - 1980
1980 - 2000
2000 - 2021
Bestaande bebouwing Bron: BGT
Nieuwe ontwikkeling 13
Geschiedenis en Historische Reeks Met Parkwijk kwam de eerste buurt aan de oostzijde
Bij deze woningen zijn ook garageboxen ontworpen
van de stad tot stand na de Tweede Wereldoorlog.
en autopleinen. De etagewoningen in vier lagen zijn
Parkwijk is in de naoorlogse periode opgezet als een
hoofdzakelijk portieketagewoningen, zoals gebruikelijk
zogeheten satelliet, bedoeld om als zelfstandige wijk te
was in de naoorlogse jaren (1940-1965). Deze
functioneren in het oosten van Haarlem. Aan dit gebied
woonblokken staan als stroken, stempelverkaveling of
ligt de wijkgedachte ten grondslag, waarbij wijken voor
hakenverkaveling gegroepeerd tot grotere eenheden op
de meeste voorzieningen afzonderlijk van de stadscentra
woonvelden: collectief ingerichte plantsoenen rondom de
functioneren.
woonstroken, ontsloten door woonpaden en autostraten, die gescheiden van elkaar zijn aangelegd.
Aan de bouw van Parkwijk aan de oostzijde van Haarlem was al voor de Tweede Wereldoorlog begonnen, het werd
Essentieel onderdeel van die stempels is de
als een tuinstad gezien. Voor Haarlem Oost was in 1937
integrale afstemming van de woningtypologie op de
een uitbreidingsplan opgesteld, dat echter nauwelijks
groenaanleg en inrichting van de openbare ruimte
uitvoering had gekregen. Na de bevrijding werd dit plan
van het bebouwingsveld. De ruime hoeveelheid
weer als leidraad genomen. Het plan kreeg in 1955 een
groenvoorzieningen is een kenmerk van diverse
gewijzigde vorm en kwam als Parkwijk tot uitvoering.
naoorlogse wijken. Groenaanleg is een grote kwaliteit in de naoorlogse wijken dat als een doorlopend veld kan
Het bestaat uit ongeveer 900-1000 woningen, grotendeels
worden ervaren, waarop de stroken zijn gepositioneerd.
gerealiseerd in de periode 1956-1961. Dit is de eerste samenhangende wijk die niet meer is verkaveld als
Geheel in aansluiting op de naoorlogse wijkgedachte, om
bebouwing langs straten en gesloten bouwblokken, maar
de sociale opbouw binnen buurten te versterken, kreeg
hoofdzakelijk als bebouwingsstroken als composities
de buurt een eigen winkelcentrum aan het Beatrixplein,
op velden en een hiërarchisch verkeerssysteem dat de
gegroepeerd rond een hof. Het is opgebouwd met winkels
wijken ontsluit. Een zogeheten functionele stedenbouw,
in een plint en erboven in twee lagen wonen. Verdeeld
gebaseerd op functiescheiding.
over de wijk liggen ook andere collectieve voorzieningen, waarvan de kerk, de Pastoor van Arskerk (1962)
De Prins Bernhardlaan vormt de fysieke scheiding tussen
ontworpen door architect Holt, inmiddels een naoorlogs
de vooroorlogse buurten en de naoorlogse buurten.
Rijksmonument is.
Deze weg vormt de hoofdontsluiting van Parkwijk.Goed herkenbaar in Parkwijk zijn de opvattingen van het Nieuwe Bouwen: het realiseren van licht, lucht en ruimte in de woonwijk. Typerend is de strokenbouw met portiekflats. De woonstroken zijn overwegend twee en vier bouwlagen hoog. De tweelaagse stroken zijn overwegend eengezinshuizen met particuliere tuinen.
14
15
2.2.
Positionering Parkwijk & Haarlem
Grenzen en barrieres: Grote infrastructurele en landschappelijke lijnen zorgen
vormt van de Zomerzone, de belangrijkste groenstructuur
ervoor dat Parkwijk vanaf het begin los liggend is
in Haarlem Oost die vanuit het buitengebied doordringt
ontwikkeld van de omgeving.
tot aan het Spaarne.
De wijk ligt ingeklemd tussen de Amsterdamsevaart aan
Aan de oostzijde grenst Parkwijk aan het Meerspoorpad.
de noordzijde, de Prins Bernhardlaan aan de westzijde,
Dit is een pad op het tracé van de voormalige spoorlijn
aan de oostkant het Meerspoorpad. Aan de zuidzijde
tussen Haarlem en Haarlemmermeer en vormt een
grenst Parkwijk over de hele lengte aan het Reinaldapark.
groene loper in het gebied.
In tegenstelling tot de vooroorlogse buurten, lijkt de noordrand van Parkwijk met zijn bebouwing en stedenbouwkundige invulling het contact met de Amsterdamsevaart te mijden. Deels is dat in Parkwijk bepaald door de historisch gegroeide situatie met de Joodse begraafplaats. Ter hoogte van Parkwijk kan de Amsterdamsevaart niet overgestoken worden. De Prins Bernhardlaan kent een 2x2 baans verkeersader, met hoge stedelijke wanden en luwte aan de binnenzijde. De zuidrand van Parkwijk is anders. Hier grenst de wijk aan het Reinaldapark, een stadspark dat een onderdeel 16
xplein vanuit verschillende Ligging tussen strand en Amsterdam perspectieven
Strategische ligging Haarlem tussen kust en Amsterdam: snelle fietsroutes en binnenstedelijk wonen verbinden met het landschap (Sleutelgebieden MRA, 2020)
Strategische ligging Haarlem tussen kust en Amsterdam: snelle fietsroutes en binnenstedelijk wonen verbinden met het landschap (Sleutelgebieden MRA, 2020)
Regionale betekenis Binnen de Metropool Regio Amsterdam profileert Haarlem zich als goed gelegen woon- en werkstad tussen Amsterdam en de kust. Haarlem-Oost ligt in sociaaleconomisch opzicht achter op de rest van de stad, maar is volop in ontwikkeling. Rondom Parkwijk doen zich de afgelopen jaren verschillende woningbouwprojecten voor, die de omgeving een kwaliteitsimpuls geven en hebben geleid tot meer differentiatie in doelgroepen. Parkwijk
13
blijft vooralsnog achter op deze ontwikkelingen. Met de ontwikkeling van het Beatrixplein en omgeving komt hier verandering in.
17
2.3.
Projectgebied
Pr. Beatrixplein
Pr. Beatrixdreef
Projectgebied Met ‘Beatrixplein’ wordt zowel het besloten bouwblok
gevelkoppen van de portiekflats en grotere bebouwing
met daarin een grote supermarkt, kleinere winkels en
aan de westzijde zoals het Reinaldahuis. Met name vanaf
woningen, als de omliggende straten en openbare ruimte
de zuidzijde ter hoogte van het Reinaldahuis wordt deze
aangeduid qua adressering. De andere bebouwing
noord-zuid richting sterk benadrukt door de richting van
ligt rondom de Prinses Beatrixdreef. De bebouwing is
de gevels. De longitudinale richting wordt sterk benadrukt
divers in alle opzichten: qua typologie, bouwmassa,
door de Prinses Beatrixdreef met monumentale bomen.
bouwhoogte, orientatie en qua architectuur.
Aan de oostzijde is de ruimte diffuus. Alleen de meest zuidelijke portiekflat is evenwijdig met het Reinaldahuis.
Met name in het zuidwestelijke kwadrant van Parkwijk
De overige portiekflats staan een kwartslag gedraaid en
is het oorspronkelijke idee van het “Nieuwe Bouwen”
bepalen de wigvormige ruimte met hun kopgevels.
nog goed waarneembaar. De continue groene gras vloer met daarop in een vast stramien geplaatste portiekflats en de vele bomen geeft een parkachtige, zeer groene sfeer. Voorbij iedere hoek is het gezichtsveld anders en verandert de ruimtebeleving, maar zijn de ingrediënten hetzelfde. De centrale dominante ruimte (ongeveer 45m x 325 m, richting noord-zuid) wordt gevormd door de 18
2.4.
Verkeerskundige situatie
Huidig parkeren In de huidige situatie wordt de parkeervraag van het gebied over meerdere parkeervelden verdeeld. Er is een grote concentratie aan parkeren bij het winkelcentrum alsook bij het Reinaldahuis. Parkeren van de omliggende woningen wordt opgelost met parkeervakken in de straat en soms in een hof. Nieuwe commerciële- en maatschappelijke functies hebben ook hun weerslag op de parkeerdruk. Om deze parkeerdruk niet af te wentelen op de omliggende wijken, zijn in dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen meerdere scenario’s onderzocht en doorgerekend.
19
2.5.
Huidig programma
2
1
4 3 7
5
6
Bestaande situatie - gebruikers 1.
Bestaande situatie - functies
Winkelcentrum Prinses Beatrixplein, met daarboven
Winkelfunctie
woningen van Pré Wonen 2.
Dekamarkt en daarboven woningen Dreef Beheer
3.
Wijkcentrum de Sprong
4.
Gymzaal De Viersprong
5.
Internationale Taalklas Haarlem
6.
Reinaldahuis
7.
Buurtmoestuin
Winkel / woonfunctie Woonfunctie Maatschappelijke functie
20
2.6.
Kwaliteiten
Het gebied kenmerkt zich door een uitgesproken groene sfeer die ruim is opgezet met royale afstanden tussen de gebouwen. Er is ruimte om te spelen, verpozen en te verblijven met voldoende sociaal toezicht vanuit de woningen. Wel valt dit groen vooral als ‘kijkgroen’ te karakteriseren. De monumentale bomen completeren het groene casco en bieden schaduw en structurering in de ruimte.
De Beatrixdreef verbindt als autoluwe loper het winkelcentrum, portiekflats, Internationale Taalklas, Reinaldahuis en het Reinaldapark. Dit levert een natuurlijke prettige stroom van gebruikers op. De uitstraling is uitgesproken groen met monumentale bomen en bewoners/voorbijgangers maken dankbaar gebruik van de oase van rust. De aanwezig brede asfaltlaag daarentegen is dominant aanwezig en kent weinig tot geen verblijfskwaliteit.
Het winkelcentrum kenmerkt zich door een gemixte en dynamische uitstraling van informele kraampjes, kleine winkels en een grotere supermarkt. Het winkelcentrum heeft door haar functie als vanzelf een centraliserende werking in de wijk. Diverse bewoners komen hier samen om te winkelen. De verblijfsfunctie is momenteel nog slecht en biedt een duidelijke kans om het gebied te verbeteren.
De laan Platanen ten zuiden van het winkelcentrum Prinses Beatrixplein belichaamt met de monumentale bomen een grote kwaliteit van het gebied. Deze kwaliteit is nu onderbenut door de ligging van een parkeerplaats en een algeheel versteende openbare ruimte. De laan biedt een kans om als kwalitatieve verblijfsplek een rol in het nieuwe Stedenbouwkundig Plan te krijgen.
21
1. Inleiding 1.1 Opgave
2.7.
1.2 Doel
Uitdagingen
In maart 2014 is de Ontwikkelstrategie Haarlem Oost (OHO) vastgesteld. Dit was het eindresultaat van een nauwe samenOntwikkelgebieden Haarlem 10.000 extra woningen in 2030 (Gemeente Haarlem) werking tussen gemeente Haarlem en de woningcorporaties Pré Wonen, Ymere en Elan Wonen. In de OHO is de ontwikkeBeatrixplein en omgeving kenmerken door een lingHet rondom het Prinses Beatrixplein als urgentzich beoordeeld. Alsaantal hart van Parkwijkenmoet het Prinses Beatrixplein op buurtpositieve negatieve kwaliteiten. Het bestaande niveau blijven opereren, maar tegelijkertijd met de omgeving winkelcentrum is niet geconcentreerd en georiënteerd op meegroeien. Naast de urgentie voor vernieuwing vanuit de een centrale openbare ruimte, waardoor er weinig sociale OHO blijft de woningbehoefte in Haarlem onverminderd groot. Hetcontrole coalitieprogramma ‘Duurzaam Doen 2018-2022’ zet de en concentratie van activiteiten is. Het openbaar woningbouwambitie van dekenmerken gemeente neer. stedengebied laat zich daarbij door Vanuit een rommelige bouwkundig oogpunt biedt het verdichten en toevoegen van inrichting op eigen terrein en gemeentelijk terrein aan woningen langs de Prins Bernhardlaan ter hoogte van het de westzijde vankansen. de Prinses Beatrixdreef.
Ook springt Prinses Beatrixplein De gebiedsontwikkeling levert niet alleen bijdrageparkeren aan de woningbouwambities van Haarlem, het een dominante in het oog wat het straatbeeld maar biedt tegelijk kansen om de algehele leefbaarheid in de verstoort. Het binnenhof op het Prinses Beatrixplein, dat omgeving op te waarderen. bestemd is voor parkeren en laden en lossen, geeft een
In 2019 is besloten de gebiedsontwikkeling opnieuw te starten en conform het Haarlems Ruimtelijk Planproces (HRPP) een Ongedeelde stad Haarlem: sociaal-economische verschillen tussen west en oost startnotitie in procedure te brengen. Op 3 maart 2020 heeft het college de startnotitie ‘Prinses Beatrixplein en omgeving’ vastgesteld. In het verlengde van deze startnotitie worrdt dit stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) voor het gebied opgesteld. Dit SPvE heeft als doel om bovengenoemde opgaven uit te werken naar stedenbouwkundige, landschappelijke, programmatische, en ruimtelijke kaders. Dit SPvE is op een iteratieve manier, met tussentijdse studies en overleggen tussen betrokken partijen samengesteld., waarbij het SPvE functioneert als: medium voor het documenteren van ontwerpafwegingen en beslissingen; instrument voor het inspireren en aansturen van het ontwerp; toetsinstrument ter beoordeling van het ontwerp; en als leidraad bij het presenteren en toelichten van het ontwerp.
Ontwikkeling van hetbeeld Prinses Beatrixplein e.o.Beatrixdreef. moet resulteren onaantrekkelijke vanaf de Prinses in een gemengd gebied met woningen, nieuw winkelcentrum/ De ontsluiting van de parkeervelden leidt daarnaast op winkelaanbod, vernieuwde supermarktvestiging en sociaalsommige momenten van de in week maatschappelijke voorzieningen eenzelfs Huis tot vanoverlast. de Wijk. Bovengenoemde negatieve kwaliteiten in combinatie Onderzoek naar het beoogd programma in het gebied houdt daarbij met deuitstraling actuele ruimtevraag van het naastgemet rekening de verouderde van het winkelcentrum, legen Reinaldahuis. Het verzorgingstehuis behoeft uitbreiding het eenzijdige woningaanbod en gebrek aan rooilijnen/ met zorgwoningen voor een specifieke doelgroep (bv. demenfronten aan de zijde van demoet Prinsuitwijzen Bernhardlaan, maakt terende ouderen). Onderzoek of het totale programma in samenhang met elkaar binnen dat het gebied kwalitatief niet hoog scoorthet enplangebied verbetering Stroomlijn Rapport gerealiseerd kan worden. behoeft.
1.3 Plangebied Het plangebied (zoals hiernaast is afgebeeld) wordt aan de westzijde begrensd door de Prins Bernhardlaan, aan de noordzijde door het Prinses Beatrixplein, aan de oostzijde door de Prinses Beatrixdreef en aan de zuidzijde door de Leonard Springerlaan. Het plangebied is het gebied waarin interventies kunnen plaatsvinden en heeft betrekking op zowel de ontwikkeling van nieuw vastgoed als de openbare ruimte. De totale omvang van het plangebiedOngedeelde is circa: 52.500 m2. stad Haarlem: sociaal-economische verschillen tussen west en oost 15
Haarlem is al langer de gedeelde stad met duidelijke Dreef beheer
sociaal-economische tegenstellingen tussen oost en
Pré Wonen
west. Ondanks dat deze verschillen nog steeds zichtbaar zijn in cijfers en achter de voordeur, heeft Haarlem een duidelijke sprong over het Spaarne gemaakt. Sterker nog, Haarlem Oost is hot en kan wel eens het nieuwe gezicht van Haarlem gaan vormen met spraakmakende projecten als Oostpoort, Slachthuisterrein, Belcanto, Schalkwijk Centurm én Beatrixplein. Het groen kent weinig variatie. Het wordt overwegend
Gemeente Haarlem
vertegenwoordigd door gazon met de monumentale bomen. Meer lagen groen (toevoegen water/wadi’s, kruidenlaag en struiklaag) zou de waarde van het groen een stuk kunnen verbeteren, zowel wat betreft de beleving als wat betreft de ecologie. Het winkelcentrum is versteend en hier is kans op hittestress en wateroverlast. Vergroenen zou hier gewenst zijn.
Reinalda Eigendomssituatie
Eigendomssituatie
Opmerking:
1. Pré Wonen 2. Dreef Beheer 3. Gemeente Haarlem
Schaal 1:1000 Datum: 26-06-2018
4
22
Het eiland dat Parkwijk heet De wijk blijft (nog) achter op Haarlem en ‘Oost’
Parkwijk ligt centraler dan je denkt
Parkwijk manifesteert zich om meerdere manieren als
Haarlem-Oost en Parkwijk in het bijzonder kent een
een eiland in zijn omgeving. Ruimtelijk is de wijk naar
uitstekende bereikbaarheid middels auto, bus en trein.
binnen gekeerd en met nauwelijks een adres verbonden
Het gebied ligt qua uitvalswegen zeer centraal tussen de
aan de Prins Bernhardlaan. Ook is het Beatrixplein
kust, de binnenstad van Haarlem, het buitengebied en
niet goed aangesloten op de reeks publieke ruimten
Amsterdam. Ook het stadspark Reinaldapark vormt in
in oost—west richting. Daarnaast heeft het gebied
potentie een aantrekkelijke bestemming op loopafstand.
een bovengemiddeld aantal sociale huurwoningen
Ondanks de goede bereikbaarheid is het gebied maar
(70% Parkwijk – 50% stadsdeel Oost), is er nauwelijks
beperkt onderdeel van het dagelijks systeem van
aanbod in vrije sector huurwoningen en kent het
Haarlem-Oost en kom je er (zeker zonder reden) niet snel.
relatief weinig ‘eigenaarschap’ (aandeel koopwoningen Parkwijk 28% - stadsdeel Oost 40%). Als gevolg van de eenzijdige woningvoorraad zijn de WOZ-waarden en huishoudensinkomens beduidend lager dan de omgeving.
Haarlem Centrum
de A9 15 min. op
in.
fiet
sen
naa
rH
aar
lem
Ce
n ou pe w lo arn . in a m Sp 15 tion a St ar
de
na
ntr
um
5 min. lopen naar stadspar k
8m
via A9 in 15 min. naar Schiphol
Ligging plangebied in de omgeving
23
2.8.
Kansen
Toevoegen van stedelijkheid
Van wijkwinkelcentrum naar ‘centrum voor de wijk’
Het Beatrixplein ligt aan de rand van Haarlem-Oost, een
Beatrixplein is voor veel Haarlemmers een belangrijk
gebied waar voornamelijk gewoond wordt in relatief lage
functioneel winkelcentrum om in dagelijkse behoeften
dichtheden. De nieuwbouwwijk Groene Linten is hier een
te voorzien. Landelijk zien we een kentering in de
recent voorbeeld van. De ambitie om Haarlem te verdichten
klassieke winkelstructuur en de opkomst van kleinere
is stevig, zet met projecten als Belcanto en Slachthuisterrein
wijkwinkelcentra die als ontmoetingsplek met
door naar Haarlem-Oost en bereikt de directe omgeving van
verblijfswaarde, kwaliteit en beleving gaan fungeren.
Beatrixplein.
Supermarkten blijven hierin de belangrijkste trekkers, maar tegelijkertijd is er sprake van functiemenging van (lokale)
Sociale mix
retailconcepten en wordt het belang van een mix met andere
Dé Parkwijker bestaat niet, maar is een mengelmoes van
functies zoals wonen, werkplekken en horeca groter.
generaties, culturen en leefstijlen. Er is in Haarlem een grote vraag naar betaalbaar wonen en het vergroten van het
Parkeren: de basis op orde, maar wel futureproof
aantal sociale woningen. Tegelijkertijd willen we Parkwijk met het aantrekken van koopkrachtige huishoudens meer in
Eén van de unique selling points van Beatrixplein is de goede
balans brengen.
bereikbaarheid, ook met de auto. Voldoende parkeerruimte is een feit, maar tegelijkertijd willen we ook verdichten en
Sociaal-duurzame gebiedsontwikkeling
een aantrekkelijke, autoluwe en kindvriendelijke openbare
De wijk kent een bovengemiddelde groep van kwetsbaren
we in al deze wensen kunnen voorzien, ook in een
ruimte. De vraag is middels welke parkeeroplossing
en verwarden, zorgbehoevende ouderen en mensen
veranderende toekomst. Het nieuwe mobiliteitsbeleid van
met afstand tot arbeidsmarkt. Het zelfversterkend effect
de gemeente maakt het mogelijk om toekomstige slimme
dat concentratie hiervan met zich meebrengt is tevens
mobiliteitsoplossingen in de volgende fase te verkennen.
een aandachtspunt. Daarom is een sociaal-duurzame gebiedsontwikkeling van groot belang. Er is een sterk zorg- en welzijnsnetwerk aanwezig, maar dit nog teveel gescheiden van het alledaagse en sociale leven (stigma van ‘problematiek en ‘het loket’) Een ‘nieuwetijds’ Huis van de Wijk die deze werelden verbindt speelt een sleutelrol in het slagen van de gebiedsontwikkeling. Aantrekkelijke en veilige publieke ruimte Beatrixplein typeert zich als een rustige en groene plek. Aanwezige functies staan in het gebied echter eerder los van elkaar dan dat ze met elkaar een geheel vormen. De groene Beatrixdreef heeft absoluut de potentie om als identiteitsdrager van het gebied te gaan functioneren en een sterkere verbinding met het Reinaldapark te maken. De openbare ruimte wordt een belangrijke schakel in het organiseren van de voorzieningen en het leven van Beatrixplein, met al zijn verschillende functies en gebruiken.
24
+
Mix programma
+ +
Cooperatie
Plek voor kunst
+
Omarmde groene oase +
+
Plek voor oud en jong
+
+ Autovrije wijk
25
Educatie & integratie
Plek voor sport
3. Opgave en ambities
3.1.
Opgave
Gemeente Haarlem heeft in medio 2019 een ruimtelijk
•
Realisatie van een nieuw winkelcentrum en daarmee
planproces gestart voor de herontwikkeling van
vernieuwing van het voorzieningenpeil in de
Beatrixplein en omgeving. In de ‘Startnotitie Prinses
dagelijkse sector;
Beatrixplein en omgeving’ zijn de volgende deelopgaven
•
benoemd: •
kinderen in de buurt;
Realisatie van circa 300 nieuwe woningen binnen
•
het plangebied (exacte hoeveelheid is afhankelijk
•
totaal programma) in de categorieën sociale waarbij 40-40-20 uitgangspunt is voor het totale
•
woningbouwprogramma; Ontwikkeling van zorgwoningen (waarbij het
Het doel is het in gang zetten van een duurzame gebiedsontwikkeling waarbij diverse functies in het gebied
een specifieke doelgroep van het naastgelegen
in samenhang met elkaar worden ontwikkeld.
Reinaldahuis;
Dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen
Realisatie van een nieuwe huisvestingslocatie voor
levert ontwikkelkaders en uitgangspunten voor het
de Internationale Taalklas;
plangebied. Een grondige afweging van de toekomstige verkeerskundige situatie is hiervan onderdeel.
Bouw van een nieuwe gymzaal die voorziet in de behoefte van sportfaciliteiten voor het onderwijs;
•
Gelet op de groei van Haarlem is nadrukkelijk behoefte aan maatschappelijke voorzieningen (sport, onderwijs en welzijn) in de stad. Voor de herhuisvesting van deze partijen en het aantrekken van eventueel aanvullende sociaal maatschappelijke voorzieningen streeft de gemeente naar de ontwikkeling van een Huis van de Wijk: een gebouw waar ruimte is voor een moderne buurtontmoetingsplek en waar je als wijkbewoner voorzieningen vindt op het gebied van gezondheid, gezin, scholing, sport en wonen. Voor dit Huis van de Wijk wordt een speciaal programma ontwikkeld in samenwerking met de welzijnspartners en de huidige gebruikers van De Sprong, om tot een verbeterd welzijnsaanbod te komen en een efficiëntie-slag te maken in het gebruik van maatschappelijk vastgoed in Haarlem Oost.
•
Verkoop van gemeentelijke grondeigendommen langs de Prins Bernhardlaan tegen nader te bepalen voorwaarden;
•
Behoud en waar mogelijk uitbreiding van de groenkwaliteit en boomstructuur in het gebied.
streven is minimaal circa 32 zorgwoningen) voor
•
Realisatie van (nieuwe) veilige wandel- en fietsroutes door het gebied;
huur, midden segment (koop/huur) en vrije sector
•
Verkeerskundige ingrepen en gebiedsontsluiting als gevolg van het nieuwe programma;
van volumestudie en integrale afweging van het
•
Ruimtelijke inpassing van speelvoorzieningen voor
Realisatie van een nieuwe supermarkt; 27
Hb Ambitiedocument Prinses Beatrixplein Haarlem Maart 2021
28
1
28
3.2.
Ambitie
Ambitiedocument In de periode december 2020 tot maart 2021 is het
gezinnen uit Haarlem met een grotere ruimtebehoefte
Ambitiedocument opgesteld in samenwerking met de
een plek om te wonen. De prijssegmentering van
Gemeente Haarlem, Pré Wonen en Dreef Beheer. Middels
gemeente Haarlem geldt als uitgangspunt, dat wil
vele (digitale) werksessies en ontwerpend onderzoek
zeggen: 40% betaalbaar, 40% middelduur en 20% in het
is dit document tot stand gekomen. Bijzonder is de
duurdere segment.
samenwerking tussen het ruimtelijk- en sociaal domein geweest. Middels meerdere ‘Social Talks’ is in dit document
•
De samenstelling van het detailhandelprogramma
samen met stakeholders zoals Zorggroep Reinalda,
(inclusief horeca) blijft grotendeels ongewijzigd, waarbij
Internationale Taalklas, beleidsafdelingen Jeugd, Onderwijs
met name de supermarkt groeit in omvang.
en Sport, Maatschappelijke Ondersteuning, Triple Threat en welzijnsorganisatie DOCK gezamenlijk vorm gegeven aan
•
de maatschappelijke programmering van het gebied.
De in de startnotitie genoemde gymzaal is in het programma vervangen door een sportzaal.
Het document begint met een schets van de opgave,
•
De uitbreiding van het Reinaldahuis met (intramurale)
waarbij de context van de bredere omgeving is
zorgwoningen, nieuwbouw van de Internationale
meegenomen, de kaders en wensen van belangrijke
Taalklas en sportzaal en de komst van een nieuwetijds
spelers aan bod komen en de vraagstukken voor de
Huis van de Wijk vormen samen belangrijke elementen
ontwikkeling van het gebied worden gedefinieerd. Hierna
van het maatschappelijk programma.
worden de kernwaarden en ambities voor het toekomstige Beatrixplein toegelicht. Daaropvolgend de ruimtelijke-
•
In het gebied wordt rekening gehouden met een
en programmatische uitgangspunten, die de ambities
kleine schil van aanvullende programma’s die soms
concretiseren met o.a. leidende principes, programma op
commercieel van aard, soms meer maatschappelijk
hoofdlijnen en uitgangspunten voor ontwikkelstrategie.
van aard zijn.
De oogst van het document voor dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen zijn vier kernwaarden, zes leidende principes en een programma op hoofdlijnen die in de volgende paragrafen nader worden toegelicht. Deze vormen samen met de gelijktijdig uitgevoerde ‘scenariostudie maatschappelijke voorzieningen’ de input voor het beoogd programma. Uitkomsten voor het programma vanuit het Ambitiedocument: •
De bijzondere mix van functies (Internationale Taalklas, Reinaldahuis) blijft behouden en wordt verrijkt met het toekomstig programma.
•
Er komt meer variatie in woningroottes en woningtypes. Beatrixplein biedt op die manier voor jong en oud, kleine huishoudens of juist opgroeiende 29
bities voor BEA Kernwaarden
e
r
Open
Comfortabel
1. Sterke gemeenschap met oog voor elkaar
5. Beatrixplein heeft een levendig hart
2. Publieke ruimte alsnodigt identiteitsdrager 3. Beatrixplein je uit
6. Ruimte rust enen ontspanning 7. Hier kun voor je betaalbaar fijn wonen
en
ers
1. Sterke gemeenschap oog voor elkaar 2. Publieke ruimte alsmet identiteitsdrager
BEA heeft eenen levendig hart 6.5.Ruimte voor rust ontspanning
3. BEA nodigt je uit
7. Hier kun je betaalbaar en fijn wonen
Zorgzaam
Herkenbaar
8. Beatrixplein houdt je gezond
11. Intimiteit en menselijke maat
4. Goed aangesloten en perfect bereikbaar
4. Goed aangesloten en perfect bereikbaar
11. Intimiteit en menselijke maat
8. BEA houdt je gezond
9. Ogen op de straat, veilig voor jong en oud
12. Een eigen (lokaal) gezicht
12. Een eigen (lokaal) gezicht
9. Ogen op de straat, veilig voor jong en oud 10.De De wijk wijk als dede wijk’ 10. als‘huis ‘huisvan van wijk’
De gewenste identiteit van Beatrixplein is in het
die verdere duiding geven aan waar Beatrixplein en de
Ambitiedocument samengevat in 4 kernwaarden: open,
gebiedsontwikkeling voor staan. Deze staan onder elk van
comfortabel, zorgzaam en herkenbaar. Deze kernwaarden
de vier kernwaarden weergeven.
vertellen in de meest basale vorm het ‘verhaal’ van
Vanuit de kernwaarden en de ‘scenariostudie
Beatrixplein en kunnen tot ver in de gebiedsontwikkeling
maatschappelijke voorzieningen’ zijn vervolgens zes
dienst doen als het gezamenlijke geweten.
ruimtelijk leidende principes geïntroduceerd. Deze vormen
Aan de hand van deze kernwaarden zijn door de
de onderlegger voor de verdere ruimtelijke verkenning
Gemeente Haarlem, Pré Wonen, Dreef Beheer en eerder
en vinden hun weg naar vier concreet ruimtelijke
beneomde stakeholders 12 concrete ambities benoemd
conceptkaarten in hoofdstuk 4. 30
3.3.
Maatschappelijke voorzieningen
Tijdens het opstellen van het Ambitiedocument en de
Taalklas apart op de zuidelijke kavel en de ruimten voor
‘social talks’ met de belangrijkste stakeholders werd er
sociale ondernemingen dichtbij het winkelcentrum wordt
duidelijk welke maatschappelijke voorzieningen er, naast
nagestreefd, het beste te presteren op de getoetste
het nieuw Huis van de Wijk, in het gebied zijn of zijn
indicatoren en kan rekenen op breed draagvlak bij
gepland: de Internationale Taalklas, een nieuwe sportzaal,
betrokken welzijns- en maatschappelijke organisaties.
een bibliotheek en het woonzorgcomplex Reinalda.
De getoetste indicatoren waren programmatische samenhang, ruimtelijke inpassing, organisatorische
De vraag die nu voorlag is hoe bestaande en toekomstige
samenwerking, financiële haalbaarheid, toegankelijkheid,
maatschappelijke voorzieningen in het gebied zich tot
identiteit, eigenaarschap, flexibiliteit, duurzaamheid en
elkaar verhouden. En wat voor elke voorziening de beste
veiligheid.
ruimtelijke inpassing en exploitatievorm is.
In de uitwerking van de verschillende maatschappelijke
Om hier antwoord op te geven is er een scenariostudie
voorzieningen, die afhankelijk is van de planning
naar maatschappelijke voorzieningen uitgevoerd.
van de ontwikkeling, dient er veel aandacht te zijn
Dit is gebeurd vanuit een integrale (ruimtelijke,
voor de precieze functies en organisaties die in
programmatische, organisatorische en financiële) blik
het Huis van de Wijk samengaan en de verdeling
en met alle betrokken partijen. Er zijn in het rapport
van exploitatieverantwoordelijkheden tussen de
drie scenario’s onderzocht en uiteindelijk een gedragen
welzijnsorganisatie en SRO.
voorkeursscenario aangewezen.
Naar aanleiding van deze conclusie is er een eerste grove
De drie scenario’s die zijn onderzocht staan onderaan
schets van de landing van het programma op de locatie
deze pagina schematisch weergegeven. Na vergelijking
opgesteld.
bleek scenario 2, waar gezamenlijke huisvesting van het Huis van de Wijk en de sportzaal, de Internationale
2 commercieel - sociaal
3 voorzieningen gemengd
voorzieningen samen
commercieel
Voorzieningen verdeeld
ITK 1.100 - 1.500 m2 BVO
Winkelcentrum 1.100 - 1.500 m2 BVO
1 voorzieningen samen
Winkelcentrum 1.100 - 1.500 m2 BVO
Gymzaal 950 M2 BVO
Winkelcentrum 1.100 - 1.500 m2 BVO
Supermarkt 2.500 - 3.000 m2 BVO
Supermarkt 2.500 - 3.000 m2 BVO
Supermarkt 2.500 - 3.000 m2 BVO
huis van de wijk 600 m2 BVO
Gymzaal 950 M2 BVO
sociaal huis van de wijk 600 m2 BVO
ITK 1.100 - 1.500 m2 BVO
Gymzaal 950 M2 BVO
ITK 1.100 - 1.500 m2 BVO
huis van de wijk 600 m2 BVO
Reinalda 4.000 m2 BVO
Reinalda 4.000 m2 BVO
Reinalda 4.000 m2 BVO
31
3.4.
Van ambities naar uitgangspunten
Leidende principes
DE DREEF ALS IDENTITEITSDRAGER
De wijk DE als WIJK podiumALS PODIUM
De Dreef als identiteitsdrager
•
Herkenbaar door samenhangende en uitgesproken
•
beeldtaal •
Samenhangend systeem van wijkvoorzieningen langs de Beatrixdreef
Beeld van de ruimte vormt een eenheid: open,
•
Mix van programma’s en sferen
kwalitatief hoogwaardig, groen en platanen als drager
•
Samenhang door spreiding programma én voldoende
•
Verblijfsplek en drager van allerlei soorten gebruik
nabijheid
•
Autoluw en ruimte voor langzaam verkeer
•
Verbinding met Reinaldapark op veilige en
noordzijde, Huis van de Wijk centrale plek aan de
landschappelijke wijze
Dreef en Internationale Taalklas school aan zuidzijde
•
•
Zwaartepunt voorzieningen: commercieel hart aan
Huis van de Wijk als wijkbreed netwerk van zorg en welzijn
32
Le
LEVENDIG HART
Levendig hart
•
Verbonden
Bronpunt met verblijfswaarde, reuring, plek voor
VERBONDEN
Beatrixplein is op 3 schaalniveaus verbonden: