Bijlage 1a Haalbaarheidsonderzoek naar de toekomst van het Frans Hals Museum

Haalbaarheidsonderzoek naar de toekomst van het Frans Hals Museum

15 augustus 2025 G. van Beers PCM

0.

Samenvatting In dit haalbaarheidsonderzoek zijn drie varianten onderzocht als mogelijke toekomstige locatie(s) voor het Frans Hals Museum: • • •

Variant duolocatie: huidige twee gebouwen: Groot Heiligland en Grote Markt Variant unilocatie: Groot Heiligland met ondergrondse uitbreiding Variant unilocatie: de Egelantier - het gehele pand - als museum

De oorsprondelijke opdracht bestond uit de vergelijking van de huidige duolocatie Groot Heiligland en Grote Markt met een ondergrondse uitbreiding van het Groot Heiligland. Tijdens het onderzoek kwam een derde optie beschikbaar: de Egelantier. Deze unilocatie is toegevoegd aan het onderzoek. In het onderzoek is gekeken naar belangrijke en relevante onderdelen van die haalbaarheid: techniek, milieu en omgeving, kwaliteit, draagvlak, kosten en financiering. Daarnaast zijn de risico’s in kaart gebracht die de varianten met zich mee brengen. Met een multicriteria analyse zijn vervolgens de varianten nader op deze aspecten vergeleken. Van daaruit is een conclusie en advies geformuleerd aan het college en de raad. Vanuit de brede afweging is de conclusie dat de Egelantier vanuit zowel financieel perspectief als qua bouwoverlast en draagvlak de meeste voordelen biedt

Multicriteria analyse Criteria

DUO

UNI GH

UNI E

De technische haalbaarheid (complexiteit) grondmechanica constructief veiligheid en bereikbaarheid installatie en verduurzaming flora en fauna cultuurhistorie i.r.t. ingreep Draagvlak omgeving. Draagvlak Kwalitatieve aspecten museum (routing, uitstraling) en vastgoed toekomstvast aantrekkingskracht programmering consequenties portefeuille Financieel Investeringskosten. Financieringsmogelijkheden. Exploitatie- en beheerlasten. Impact op de stadse economie externe dekking Risicoprofiel risicoscore

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 2

Het advies is om de Egelantier vast te stellen als voorkeursvariant en de uitkomsten te betrekken bij het Investeringsplan in de Programmabegroting 2026. Ook is het advies de haalbaarheidsfase als afgerond te beschouwen en te starten met de definitiefase. In deze fase wordt het scenario Egelantier verder uitgewerkt in een Programma van Eisen op basis waarvan ook investeringsbudget nauwkeuriger kan worden bepaald en de aanbesteding van een architect kan worden voorbereid.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 3

Inhoudsopgave

0.

Samenvatting

2

1.

Inleidend

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Opzet haalbaarheidsonderzoek

8

2.

3.

4.

Varianten

8

2.1

Variant 0. Duolocatie

8

2.2

Variant 1. Unilocatie Groot Heiligland

9

2.3

Variant 2. Unilocatie Egelantier

9

Onderzoeken

11

3.1

Technische onderzoeken

11

3.1.1

Grondmechanica (Unilocatie Groot Heiligland)

11

3.1.2

Constructieve haalbaarheid (Uni- en duolocaties)

12

3.1.3

Bereikbaarheid, leefbaarheid, eiligheid (BLVC) (Uni- en duolocaties)

12

3.1.4

Installatietechniek en duurzaamheid (duo- en beide unilocaties)

20

3.1.5

Flora en Fauna (duo- en beide unilocaties)

21

3.1.6

Cultuurhistorie (duo- en beide unilocaties)

21

Kwalitatieve aspecten

24

4.1

Toekomst van het Frans Hals Museum en de locaties

24

4.1.1

24

Toekomstvisie Frans Hals Museum

4.1.2 Consequenties voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille (duolocatie en beide unilocaties) 25

4.2

5.

Museale aspecten

25

4.2.1

Aantrekkingskracht en locatie (duolocatie en beide unilocaties)

25

4.2.2

Programmering (duolocatie en beide unilocaties)

26

Draagvlak

27

5.1

27

Omgeving

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 4

6.

7.

8.

9.

10.

Investering

27

6.1

Bouwkosten

27

6.2

Totale bruto investeringskosten

29

6.3

Externe bijdragen

30

Impact op de exploitatie

31

7.1

Museum exploitatie (niet zijnde huisvestingslasten)

31

7.2

Kapitaallasten als onderdeel van de huisvestingslasten

32

7.3

Gemeentelijke exploitatie: huisvestingslasten en subsidie

33

7.4

Tijdelijke exploitatie effecten

34

7.5

Impact op de stadse economie en maatschappelijke effecten

35

Dekkingsbronnen

36

8.1

Beschikbare externe bijdragen

36

8.2

Interne dekking

36

8.3

Alternatieve aanwending vrijkomende locaties

37

Risico’s

37

9.1

Generieke risico’s

37

9.2

Variant 0 duolocatie

37

9.3

Variant 1 Unilocatie Groot Heiligland

38

9.4

Variant 2 Unilocatie Egelantier

38

Multicriteria analyse

39

10.1 Afwegingskader

39

11.

Conclusie en advies

40

12.

Bijlagen (overzicht)

41

12.1 Grondmechanica (Crux)

41

12.2 Constructieve haalbaarheid (Van Rossum)

41

12.3 Bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid (Van Rossum)

41

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 5

12.4 Installatietechniek en duurzaamheid (DWA)

41

12.5 Vlekkenplannen van de varianten (Bierman en Henket)

41

12.6 Flora en fauna (Equipe)

41

12.7 Cultuurhistorie (Afdeling Erfgoed en Raap)

41

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 6

1.

Inleidend 1.1 Aanleiding Het Frans Hals Museum (FHM) beheert en presenteert de waardevolle collectie van de stad, bijeengebracht in de loop van eeuwen en met grote nationale en internationale betekenis en uitstraling. Het museum is één van de iconen van de stad Haarlem. Het museum beheert niet alleen de kunstschatten van de gemeente Haarlem, maar gemeente en museum zijn ook samen verantwoordelijk voor de monumentale gebouwen. Sinds 2022 werken gemeente en museum samen aan het verbeteren van de exploitatie, het beheer van de collectie en de gebouwen. Voor de gemeente is het vooropgestelde belang een museum dat onze rijke collectie optimaal kan laten zien. Conclusie van voorgaande onderzoeken van o.a. Toornend en Helicon is dat de kwaliteit van zowel de panden als het museale binnenklimaat onvoldoende is. Daardoor voldoet het museum niet aan gestelde eisen voor het tentoonstellen van de eigen kostbare collectie en van bruiklenen. In combinatie met het recent genomen besluit om de collectie te verhuizen uit de zolders van Groot Heiligland naar een nieuw depot, ontstaat ruimte voor een nieuwe invulling van het gebouw. Bovendien is er de wens van de museumdirectie voor een unilocatie. Dit samen gaf de aanleiding voor een onderzoek naar de mogelijkheden voor het gebouwencomplex aan het Groot Heiligland.

In opdracht van de gemeente en in samenwerking met het museum heeft architectenbureau Bierman Henket een haalbaarheidsonderzoek (d.d. 22 dec. 2023) gedaan. In deze verkenning is gezocht naar de mogelijkheden voor de wisseltentoonstellingsruimte binnen het Groot Heiligland. Het resultaat van deze m2-verkenning is een unilocatievariant waarbij 800 m2 wisseltentoonstellingsruimte wordt toegevoegd onder de binnentuin van het museum met een ondergrondse uitbreiding. Een ingrijpende operatie voor dit monumentale gebouw in de binnenstad. Sec de bouwkosten voor het realiseren van een unilocatie werden daarbij door Toornend & Partners ingeschat op € 41 miljoen1. Naast het scenario van de unilocatie aan het Groot Heiligland is de duolocatievariant een andere mogelijkheid waarbij beide gebouwen voor het museum behouden blijven. Voor beide varianten was nog geen dekking. Wel is voorgesteld bij het nieuwe 10-jarig IP vanaf 2029 een post van € 20 miljoen op te nemen. De kosten voor het noodzakelijke renoveren en verduurzamen van beide locaties is eerder geraamd op € 20 miljoen. De Informatienota Huisvesting Frans Hals Museum – uitkomsten onderzoek unilocatie is eerder besproken in de commissie Ontwikkeling van donderdag 20 juni 2024. Daarbij heeft het college voorgesteld de haalbaarheid van de unilocatie verder onderzoeken.

Met name op het gebied van uitvoeringsrisico’s, exploitatie, techniek en logistiek. Dit met het uitgangspunt dat dit moet leiden tot een keuze voor een voorkeursvariant (uni- of duolocatie) in 2025. De commissie heeft hierop instemmend gereageerd waarmee de basis voor deze opdracht is gelegd. Begin juni 2025 is de koopovereenkomst met Lingotto voor de herontwikkeling van de Egelantier ontbonden en is de Egelantier als tweede unilocatievariant toegevoegd . 1 investeringskosten excl. btw. nader toegelicht in paragraaf financiën.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 7

1.2 Opzet haalbaarheidsonderzoek In dit haalbaarheidsonderzoek worden de beide unilocatie varianten en de duolocatie tegen elkaar afgezet. Er is onderzoek gedaan naar de technische consequenties en verschillen, maar ook naar de kwalitatieve aspecten, de financiële en de risico’s. De variant met de ondergrondse uitbreiding is technisch meest diepgaand bekeken. Dit omdat die variant technisch ook het meest ingewikkeld is. De andere varianten betreffen een grootschalige renovatie. Uiteindelijk wordt vanuit een multicirteria analyse een afweging gemaakt en een advies geformuleerd.

2.

Varianten 2.1 Variant 0. Duolocatie Duo l oca ti e Groot Hei l i gl a nd Grote Ma rkt

BVO hui di g 6.152 2.859 9.011

NO voorl opi g PVE 3.215 geen pve 3.215

NO pl a n 1.529

NO wi s s el tentoons t.B VO na rea l i s a ti e 0 6.415 1.034 2.962 1.034 9.377

Tabel 1 Oppervlaktes (BVO Bruto Vloeroppervlak, NO - Nettto functioneel Oppervlak, PvE Programma van Eisen)

In deze variant wordt gebruikgemaakt van de twee huidige locaties: de locatie aan het Groot Heiligland en de locatie aan de Grote Markt. Bierman Henket heeft hiervoor een globaal vlekkenplan gemaakt dat de basis is geweest voor de verdere technische onderzoeken. We gaan er daarbij vanuit dat de huidige panden zodanig worden gerenoveerd en verduurzaamd dat deze geschikt zijn voor een volwaardige museale exploitatie. Dit betekent zowel het doorvoeren van verduurzamingsmaatregelen, maar ook het volledig klimatiseren van de panden aan de Grote Markt. Dit om een zo goed mogelijke vergelijking tussen de varianten te bewerkstelligen.

Doorsnede panden aan de grote Markt in Duolocatie variant.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 8

2.2 Variant 1. Unilocatie Groot Heiligland Uni l oca ti e Groot Hei l i gl a nd

BVO hui di g 6.152

NO voorl opi g PVE 4.015

NO pl a n 4.535

NO wi s s el tentoons t.B VO na rea l i s a ti e 800 7.397

Tabel 2 Oppervlaktes (BVO Bruto Vloeroppervlak, NO - Nettto functioneel Oppervlak, PvE Programma van Eisen)

In deze unilocatie variant worden globaal de vierkante meters tentoonstellingsruimtes die aanwezig zijn aan de Grote Markt geïntegreerd in een nieuw te realiseren ondergrondse uitbreiding onder de binnenhof. Daarnaast worden daarvoor ook de overige vrijkomende ruimtes (door ingebruikname depot) van de hoofdlocatie Groot Heiligland ingezet. De locatie Groot Heiligland zal daarbij de nodige aanpassingen ondergaan en ook geheel verduurzaamd worden en van gemoderniseerde installaties worden voorzien. Daarbij gaan we ervan uit dat de locatie aan de Grote Markt een andere invulling krijgt of deels wordt afgestoten.

Doorsnede over de ondergrondse uitbreiding in de Unilocatie.

2.3 Variant 2. Unilocatie Egelantier Uni l oca ti e Egel a nti er

BVO hui di g 6.668

NO voorl opi g PVE 4.015

NO pl a n 4.015

NO wi s s el tentoons t.B VO na rea l i s a ti e 725 6.623

Tabel 3 Oppervlaktes (BVO Bruto Vloeroppervlak, NO - Nettto functioneel Oppervlak, PvE Programma van Eisen)

In deze unilocatie variant worden globaal de vierkante meters tentoonstellingsruimtes die aanwezig zijn aan de Grote Markt en het Groot Heiligland geïntegreerd in de Egelantier. De beide huidige locaties van het Frans Hals Museum komen daarbij vrij.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 9

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 10

3.

Onderzoeken 3.1 Technische onderzoeken 3.1.1 Grondmechanica (Unilocatie Groot Heiligland) Onderzoekbureau CRUX voor grondmechanica heeft in samenwerking met constructieadviesbureau Van Rossum gekeken naar bodemgesteldheid en grondwaterstand om vandaaruit te kunnen adviseren over een bouwmethodiek voor de ondergrondse uitbreiding van de univariant die zo min mogelijk impact op de omgeving heeft. In hun advies hebben zij voor het realiseren van de bouwkuip een vijftal bouwmethodes vergeleken: • CSM (Cutter SoilMix) wanden • Boorpalenwand • Diepwanden • Damwanden • Jetgroutkolommen Na zorgvuldige afweging adviseert CRUX CSM-wanden, omdat hiermee de uitvoering trillingsvrij is en de waterdichtheidsgaranties groot zijn.

Bij deze bouwmethodiek wordt de bouwkuip pas uitgegraven na het plaatsen van de CSM-wanden . Vervolgens wordt er onder water een vloer gestort met onderwaterbeton en dan wordt het Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 11

resterende grondwater weggepompt. Deze bouwmethodiek heeft daarmee geen ingrijpende gevolgen voor de omgeving in relatie tot het grondwater doordat er geen sprake is van continue bemaling. Een gedetailleerde uiteenzetting over de grondmechanica en de bouwwijze van de ondergrondse uitbreiding is in het bijgevoegde advies van CRUX en van Rossum terug te lezen. Referenties voor deze uitvoeringtechniek zijn o.a. de pareergarage Raaks en het Parklaan Gemaal. 3.1.2 Constructieve haalbaarheid (Uni- en duolocaties) Constructieadviesbureau Van Rossum heeft in dit haalbaarheidsonderzoek gekeken naar de constructieve haalbaarheid en de consequenties van alle varianten. Daarbij lag de nadruk op de adviezen rondom het realiseren van de ondergrondse uitbreiding, omdat dit het meest kritische constructieve aspect is. Daarnaast is er gekeken naar hoe de ondergrondse uitbreiding gerealiseerd kan worden binnen de dichte bebouwing en in de binnenhof. Ook is er gekeken naar de noodzaak voor bijvoorbeeld het versterken van de vloerconstructie voor het geschikt maken voor het plaatsen van installaties op bijvoorbeeld de zolders van het Groot Heiligland of de Egelantier. Dit laatste om ook de juiste uitgangspunten te kiezen voor de kosten die hiermee samenhangen.

Geconcludeerd kan worden dat er constructief, met de inzet van individuele maatregelen (versterking vloeren etc.) voldoende mogelijkheden zijn om alle varianten te realiseren. Bij de unilocatie Groot Heiligland is de constructie vanwege de genoemde complexiteit bij de ondergrondse uitbreiding verder uitgewerkt. 3.1.3 Bereikbaarheid, leefbaarheid, eiligheid (BLVC) (Uni- en duolocaties) Een BLVC-plan laat o.a. zien hoe de bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid van de openbare gebruikers en bewoners gewaarborgd wordt in de tijdelijke situatie. Het betreft de interactie van de bouwactiviteiten met de omgeving met als doel om de hinder in de omgeving zoveel mogelijk te beperken. Van Rossum heeft vanuit de kennis van constructie en bouwmethodes gekeken naar de bouwlogistiek en een plan voor de uitvoering van zowel de beide uni- alsook de duolocatie. Dit rekening houdend met specifieke uitvoeringsmethoden, materiaal- en materieelbehoefte. Doelstelling daarbij is minimale overlast voor de omgeving. De focus ligt op de bouwmethodiek met zo min mogelijk impact voor de omgeving. Er is in kaart gebracht welke impact de bouw met zich mee brengt en welke maatregelen er genomen kunnen worden om de gevolgen van een eventuele bouw te minimaliseren. Variant 0 – Duolocatie (Grote Markt en Groot Heiligland): Grote Markt: hier zijn de voorziene werkzaamheden slechts in één fase gegroepeerd.

Het gaat daarbij om inpandige verduurzaming en herinrichting. De werkzaamheden omvatten een reeks van bouwfysische verbeteringen, herinrichting, verduurzaming van de installaties en het optimaliseren van de klimaatbeheersing. Deze aanpassingen zijn bedoeld om het monument toekomstbestendig te maken en de geschiktheid voor het gebruik als museum te realiseren. Impact omgeving: Uitgangspunt is ook hier dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden vrijwel alle functies in het invloedsgebied van de werkzaamheden bereikbaar zijn met alle daarvoor noodzakelijke modaliteiten. Het bouwterrein zal worden afgezet met hekken en/ofschotten voor de bouwplaats. Deze afzetting zal tijdens de hele bouwperiode hetzelfde blijven en het zorgt daarmee voor een eenduidige situatie.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 12

Enkele bevindingen uit het onderzoek zijn: ⁻ Winkelruimtes: Winkels aan de zijgevel van de Vleeshal zijn deels slechter bereikbaar en deels is een tijdelijke sluiting noodzakelijk. ⁻ Voetgangers en mindervaliden: De bouwhekken worden geplaatst op de Grote Markt en in de Lepelstraat, waar aan beide zijden voldoende ruimte blijft voor voetgangers. Voetgangers ondervinden minimale hinder van de werkzaamheden. ⁻ Fietsverkeer: ondervindt minimale hinder van de werkzaamheden. In de Lepelstraat kan niet gefietst worden. Fietsers kunnen hun weg vervolgen via de Grote Houtstraat of afstappen en de fiets aan de hand nemen. ⁻ Autoverkeer: auto’s, bestelbusjes en andere leveringsvoertuigen ondervinden in de ochtenduren geen hinder van de werkzaamheden. ⁻ Nood- en hulpdiensten: ondervinden geen hinder van de werkzaamheden. ⁻ Bewoners/bedrijven: twee van de drie winkels in de Lepelstraat blijven bereikbaar. De bouwafzetting zorgt voor een veilige afscheiding tussen het openbare gebied en de bouwplaats. Het Archeologisch Museum is tijdens de bouwperiode gesloten. ⁻ Werkverkeer: om rekening te houden met de spitsuren, laad- en los uren in dit gebied, en het feit dat winkels om 10:00 uur openen, dienen de laad- en losactiviteiten vóór 10:00 uur plaats te vinden om hinder voor winkelbezoekers te minimaliseren en zo overlast te beperken.

Waar mogelijk dienen ook de ochtendspitsuren vermeden te worden om de doorstroming van het verkeer te optimaliseren. Groot Heiligland: hier worden net als aan de Grote Markt werkzaamheden ingezet voor bouwfysische verbeteringen, herinrichting, verduurzaming van de installaties en het optimaliseren Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 13

van de klimaatbeheersing. Daarnaast zal er een verbouwing ter hoogte van het entreegebied plaatsvinden en wordt de expeditie uitgebreid. Deze aanpassingen zijn bedoeld om het monument toekomstbestendig te maken en de geschiktheid voor het gebruik als museum te waarborgen. Impact omgeving: Het bouwterrein zal worden afgezet met hekken en/ofschotten voor de bouwplaats. Deze afzetting blijft de hele bouwperiode hetzelfde en zorgt daarmee voor een eenduidige situatie. De logistiek vindt, in tegenstelling tot bij de Unilocatie Groot Heiligland, plaats via het Klein Heiligland.

⁻

⁻

⁻

Voetgangers en mindervaliden: Voetgangers ondervinden hinder. Het trottoir aan de zijde van de projectlocatie in Klein Heiligland is plaatselijk niet meer toegankelijk. Voetgangers kunnen via de overzijde van de weg hun weg vervolgen. Er is geen omleiding benodigd. Voetgangers kunnen op de Gasthuisvest, onder begeleiding van een verkeersregelaar, gebruik blijven maken van de huidige verkeersroute. Fietsverkeer: Fietsers ondervinden minimale hinder van de werkzaamheden in Klein Heiligland, maar er is langs geleiding benodigd. In de Gasthuisvest fietsers ondervinden hinder van de werkzaamheden en er is een omleiding benodigd. Autoverkeer: Autoverkeer ondervindt minimale hinder van de werkzaamheden in Klein Heiligland. Er is langsgeleiding benodigd. Daarnaast bevindt bouwverkeer zich in deze periode

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 14

⁻ ⁻

⁻

ook op de rijbaan. Er zal middels bebording extra aandacht voor worden gegeven. Autoverkeer ondervindt geen hinder in de Gasthuisvest. Nood- en hulpdiensten: ondervinden geen hinder van de werkzaamheden. Er is geen omleiding benodigd. Openbaar vervoer: ondervindt geen hinder van de werkzaamheden. Er is geen omleiding benodigd. Bushalte ‘Frans Hals Museum’ kan in gebruik blijven. De betreffende lijnbussen zullen worden geïnformeerd over de werkzaamheden. Bewoners/bedrijven: De omliggende bebouwing blijft vrij benaderbaar. De bouwafzetting zorgt voor een veilige afscheiding tussen openbaar gebied en de bouwplaats. Werkverkeer: Werkverkeer maakt gebruik van de rijbaan.

Variant 1 - Unilocatie Groot Heiligland: Hierbij is uitgegaan van de geadviseerde techniek met CSM-wanden en bijbehorende werkmethodiek voor de bouw van de ondergrondse uitbreiding. Om de consequenties van de bouwwerkzaamheden voor de omgeving helder in beeld te brengen zijn deze opgesplitst in 3 fasen: Fase A: Bouwplaatsinrichting en demontage. In deze fase wordt de bouwplaats aan het Groot Heiligland ingericht en voorbereid op de werkzaamheden. Fase B: Realiseren ondergrondse uitbreiding en inpandige verduurzaming. Deze fase omvat de volledige realisatie van de ondergrondse uitbreiding. Aanvullend worden inpandige verduurzamingswerkzaamheden uitgevoerd aan het bestaande gebouw. Deze werkzaamheden vinden parallel aan de ondergrondse werkzaamheden plaats. Fase C: Herbouw entreegebied. Deze werkzaamheden moeten grotendeels van binnenuit worden uitgevoerd.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 15

Impact omgeving: Uitgangspunt is dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden alle functies in het invloedgebied van de werkzaamheden bereikbaar zijn met alle daarvoor noodzakelijke modaliteiten. Ondanks dat is er aanzienlijke impact voor de omgeving. Een gedetailleerde analyse is hiervan in de bijlage opgenomen. In onderstaande samenvatting is de impact omschreven, uitgaande van de bovengenoemde fasen. Voor de volledigheid wordt er nogmaals op gewezen dat er geadviseerd is op basis van een globaal vlekkenplan en er nog geen uitgewerkt ontwerp ligt en ook de uitvoering en logistiek in de uiteindelijke situatie kunnen afwijken. Desondanks geeft onderstaand wel een goed beeld van de te verwachten impact.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 16

Fase A EN C: Tijdsduur: circa 10 maanden Fase A: Toegang logistiek via het Klein Heiligland, er wordt beperkt gesloopt om toegang te krijgen voor de kraan. Ongelede vrachtauto 10x8m voor afvoer sloopafval, aanvoer hekken. Vervolgens met een kleine mobiele kraan een torenkraan opstellen in de binnentuin. Impact: ⁻ Voetgangers ondervinden hinder. Het trottoir aan de zijde van de projectlocatie in Klein Heiligland en Groot Heiligland is plaatselijk niet meer toegankelijk. Voetgangers kunnen via de overzijde van de weg hun weg vervolgen. Er is geen omleiding benodigd. De overige trottoirs blijven toegankelijk. ⁻ Fietsverkeer en autoverkeer: Fietsers en auto’s ondervinden minimale hinder van de werkzaamheden. Er zal met bebording en langsgeleiding extra aandacht voor worden gegeven. ⁻ Nood- en hulpdiensten: Nood- en hulpdiensten ondervinden geen hinder van de werkzaamheden. Er is geen omleiding benodigd. ⁻ Openbaar vervoer: Openbaar vervoer ondervindt geen hinder van de werkzaamheden. Er is geen omleiding benodigd. Bushalte ‘Frans Hals Museum’ kan in gebruik blijven. ⁻ Bewoners/bedrijven: De omliggende bebouwing blijft vrij benaderbaar. De bouwafzetting zorgt voor een veilige afscheiding tussen openbaar gebied en de bouwplaats. Er is wel sprake van meer verkeer. ⁻ Werkverkeer: Werkverkeer maakt gebruik van de rijbaan.

In onderstaande afbeelding is weergegeven welke route er gereden dient te worden omoverlast te beperken. Er dient altijd vooruit gereden te worden. Indien achteruitrijden onvermijdelijk is zal dat altijd met inzet van verkeersregelaars begeleid worden.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 17

Fase B: ⁻ Tijdsduur: circa 8 maanden Toegang bouwlogistiek via het Groot Heiligland met een interne logistieke hub zodat een doorgaand verkeer op het Groot Heiligland mogelijk blijft. Er wordt gewerkt met ongelede vrachtwagens voor het aanvoeren van bouwmateriaal met uitzondering van beton/grond, want dit kan worden gepompt. Om de ondergrondse uitbreiding te kunnen realiseren zal een groot aantal verkeersbewegingen noodzakelijk zijn. Impact: ⁻ Voetgangers en auto’s: Voetgangers en auto’s ondervinden geen hinder meer. ⁻ Fietsers: Fietsers ondervinden hinder van de werkzaamheden. Er is een omleiding benodigd. ⁻ Nood- en hulpdiensten: Nood- en hulpdiensten ondervinden geen hinder van de werkzaamheden. ⁻ Openbaar vervoer: Openbaar vervoer ondervindt geen hinder van de werkzaamheden. Er is geen omleiding benodigd. Bushalte ‘Frans Hals Museum’ kan in gebruik blijven. ⁻ Bewoners/bedrijven: De omliggende bebouwing blijft vrij benaderbaar. De bouwafzetting zorgt voor een veilige afscheiding tussen openbaar gebied en de bouwplaats. Er is sprake van een groot aantal extra verkeersbewegingen voor de aan- en afvoer van bouwmaterialen. ⁻ Werkverkeer: Werkverkeer maakt gebruik van de rijbaan. Er dient altijd vooruit gereden te worden. Indien achteruitrijden onvermijdelijk is zal dat altijd met inzet van verkeersregelaars begeleid worden.

Variant 2 - Unilocatie Egelantier: Voor de optie Egelantier zijn twee varianten onderzocht voor de herontwikkeling. De ene variant richt zich op behoud van de bestaande hoofdstructuur en vooral inpandige verbouwing. De andere variant een gedeeltelijke sloop en/of vervanging van bouwdeel C (zie onderstaande figuur) door een nieuwbouwvolume omvat. Voor beide varianten geldt dat er een werkterrein wordt ingericht aan de Gasthuisvest. Daarbij blijft voldoende loopruimte beschikbaar en kan ook het fietspad in gebruik blijven. In totaal vervallen daarmee acht parkeerplaatsen en twee laad- en losplekken; de invalidenparkeerplaats voor het pand aan de Gasthuisvest blijft behouden. Belangrijk hier is dat in beide varianten ook alle transportbewegingen verlopen via de Gasthuisvest. De Kleine Houtstraat en het Groot Heiligland worden niet gebruikt voor bouwverkeer.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 18

Impact omgeving: Voor wat betreft de impact op de omgeving is variant twee met de gedeeltelijk vernieuwbouw het meest ingrijpend en voor de hand liggend daarom is enkel deze variant hieronder verder getoond.

Langs de Gasthuisvest worden bouwhekken geplaatst. Hierbij blijft ten minste 1,2 meter van het voetpad vrij voor voetgangers, waardoor een omleiding niet nodig is. Tijdens momenten met bouwverkeer is een verkeersregelaar aanwezig om de veiligheid van voetgangers, fietsers en autoverkeer te waarborgen. Mogelijk zijn er voor de vernieuwbouw voor een deel ook bouwhekken nodig in de binnentuin. Als dit nodig blijkt, kan daar een tijdelijk pad worden aangelegd. Dit wordt afgestemd met het Verwey Museum en de gemeente, omdat het pad toegang biedt tot de achterzijde van hun gebouw. Voor fietsers en autoverkeer is geen omleiding benodigd. Ook hulpdiensten ervaren geen belemmering.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 19

3.1.4 Installatietechniek en duurzaamheid (duo- en beide unilocaties) DWA heeft geconstateerd dat van alle in het onderzoek betrokken bestaande gebouwen de isolatie- en luchtdichtheidswaarden van de huidige buitengevel en de dakconstructies laag tot zeer laag zijn. Dit geldt dus voor alle varianten en heeft een hoog energieverlies tot gevolg. In de huidige situatie veroorzaakt dit nu ook comfortklachten en leidt tot ongewenste impact op de collectie. De bescherming tegen weersinvloeden is door de vele kieren beperkt. De beperkingen van de huidige monumentale buitenschil van de diverse bouwdelen leidt er op dit moment toe dat de klimaatcondities, welke gewenst zijn voor een optimale bescherming van de collectie, nu in extreme zomer- en wintercondities nauwelijks realiseerbaar zijn. Bij zeer lage buitentemperaturen worden de binnenwanden en doorlopende gevelconstructies (koudebruggen) zo koud, dat dit leidt tot condensvorming en risico’s op blijvende schade. Bovendien is door de vele kieren het conditioneren van de ruimtes praktisch onmogelijk. Om het gebouw toekomstbestendig te maken is het noodzakelijk de thermohygrische prestatie van de gebouwschil op korte termijn te verbeteren. Dit is een voorwaarde om de gebouwen ook in de toekomst als musea te kunnen blijven gebruiken. Daarnaast is het energiegebruik onnodig hoog en is het ontbreken van ventilatie een gezondheidsrisico.

Tot slot is de hoge relatieve vochtigheid een risico op schade aan de kunst. Om te komen tot gebouwen die toekomstbestendig zijn en waarin het monument gekoesterd wordt en de collectie onder museaal klimaat goed kan worden geëxposeerd gaat DWA uit van de volgende uitgangspunten: ⁻ ⁻ ⁻ ⁻ ⁻

Het reduceren van de energiebehoefte door verbetering van de thermische schil; Het hierdoor mogelijk maken van lage temperatuur verwarming en hoge temperatuur koeling; Energie-efficiënt invullen van de warmte- koude en ventilatiebehoefte; Een gasloos gebouw; Klimaatinstallaties zijn voorbereid op weerscenario’s toekomst (o.a. warmere zomers).

⁻

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 20

Met de eerdergenoemde uitgangspunten en daaruit volgende maatregelen wordt de energieprestatie en het museale klimaat in de beide gebouwen verbeterd. Het huidige energielabel is naar verwachting G. Met de voorgestelde ingrepen zal deze verbeteren naar een label B en mogelijk zelfs A voor het Groot Heiligland, Egelantier en Label B voor de Grote Markt. Voor een label A zullen PV-panelen noodzakelijk zijn op dak aan de zijde van het Groot Heiligland.

3.1.5 Flora en Fauna (duo- en beide unilocaties) Voor alle drie de locaties is een quickscan uitgevoerd naar belemmeringen voor de herontwikkeling van beide locaties aan het Groot Heiligland, Egelantier en de Grote Markt. Uit de quickscan blijkt dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden en houtopstanden (bomen en ander groen). Wel geldt dat in bouwfase, afhankelijk van de variant en de definitieve uitvoeringstechnische- en logistieke plannen, bomen tijdelijk verplaatst moeten worden De aanwezigheid van beschermde soorten op de projectlocaties kan niet worden uitgesloten. In een latere fase zal daarom aanvullend onderzoek op deze punten noodzakelijk zijn. De projectlocatie leent zich erg goed voor natuurinclusief bouwen. 3.1.6 Cultuurhistorie (duo- en beide unilocaties) D afdeling Erfgoed van de gemeente heeft alle varianten getoetst op haalbaarheid met betrekking tot de ingrepen in relatie tot de monumentale waarde. Deze toets loopt vooruit op het uiteindelijk Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 21

advies van de afdeling Erfgoed,de Adviescommissie Omgevingskwaliteit (AOK) en het Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). Hieronder zijn ook beide eerste adviezen van de afdeling Erfgoed opgenomen. Grote Markt, onderdeel duolocatie Deze locatie bestaat uit een vereniging van drie in oorsprong zelfstandige gebouwen: de Vleeshal, het Vissershuisje en de Verweyhal. De Vleeshal werd in 1604 in gebruik genomen met op de begane grond een markthal voor het vleeshouwersgilde, de ondergrondse uitbreiding functioneerde als bergruimte voor verschillende handelaren en de bovengelegen verdiepingen waarschijnlijk als opslaglocatie. Het Vissershuisje dateert van omstreeks 1680, in 1938 werd een groot deel van de oorspronkelijk opzet verwijderd en in de daaropvolgende jaren is het huisje steeds verder aangetast. De Verweyhal werd in 1880 officieel geopend als sociëteitsgebouw, maar heeft is de jaren heen een bankgebouw geweest en een winkel. In 1991 vond een grootschalige herbestemming van het complex plaats tot museumc waarbij er met name aan het Vissershuisje en de Verweyhal structurele aanpassingen werden gedaan. Beide museumlocaties worden behouden, gerenoveerd en verduurzaaamd om een verdere voortzetting van het huidige gebruik mogelijk te maken. De meeste ruimte voor ontsluiting en techniek wordt gevonden in het Vissershuisje en de Verweyhal.

De Vleeshal kan als expositieruimte worden gebruikt vanwege de open indeling van de verschillende bouwlagen.De inpassing van de noodzakelijke installaties en verduurzaming van de Vleeshal vraagt nog wel een verdere ontwerpslag. De huidige opzet van het vlekkenplan moet bij, een keuze voor deze variant, verder afgestemd en eventueel aangepast worden. Unilocatie Groot Heiligland Het voormalige weeshuiscomplex is tussen 1607 en 1611 gebouwd als oudemannenhuis en tot 1810 zo in gebruik. In 1908 kocht de gemeente Haarlem het complex om het Stedelijk Museum een eigen onderkomen te geven. Het in 1908 gepresenteerde plan ging uit van behoud van het hoofdgebouw dat uit 1611 dateert, maar de overige gebouwen werden gesloopt voor de realisatie van een nieuw U-vormig gebouw. In 1930 werd achter het hoofdgebouw een tentoonstellingszaal toegevoegd. Opvolgend vonden er nog diverse uitbreidingen en interne verbouwingen plaats. In 1974 werden de panden gelegen aan de hoek Groot- en Nieuw Heiligland toegevoegd aan het complex. Een uitbreiding van het complex met de toevoeging van een ondergrondse expositiezaal gaat mee in de rijke bouwgeschiedenis van het in 1911 gerealiseerde museumcomplex.

Het nu voorliggende haalbaarheidsonderzoek toont een heldere inpassing van het voorgnomen programma met bijbehorend ontsluitingsprincipe waarbij de meeste ruimte wordt gevonden in de noordoosthoek van het complex. Deze locatie aan het Groot Heiligland biedt gezien de eerder uitgevoerde aanpassingen de meeste ruimte tot het doen van een interventie. Tegelijk vraagt het inpassen van de ondergrondse expositiezaal, in opvolging op het nu voorliggende onderzoek, nog wel een verdere ontwerpslag om daarmee verfijning in het ontwerp te verkrijgen en de impact op het monument beter te doorgronden. Aandachtspunten hierbij zijn onder andere de impact die de ondergrondse uitbreiding heeft op de aanwezige monumentale binnentuin, de wijze waarop de uitbreiding aansluit op de bestaande monumentale hoofdstructuur en de beperkte bereikbaarheid van de bouwlocatie met daarmee de kans op vervolgschade aan het monument tijdens de uitvoeringswerkzaamheden.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 22

Positief is het vrijkomen van de locatie Vleeshal/Verweyhal en het Vishuisje aan de Grote Markt en de kans die dit biedt voor de stad om de Vleeshal, die nu vrij gesloten is, te openen richting de stad en daarmee deze bijzondere plek beter te benutten. Unilocatie Egelantier De Egelantier is groot genoeg om het gehele programma van het Frans Hals Museum (locatie Grote Markt en Groot Heiligland) op één locatie te huisvesten. De opzet van het gebouw met hoge ruimten aan brede gangen sluit aan bij de functie van museum. Een deel van het complex (achterste deel Klassevleugel) moet sterk getransformeerd worden of vervangen door nieuwbouw om dit mogelijk te maken. Overige gebouwdelen kunnen met minder grote ingrepen geschikt gemaakt worden voor de functie van museum en zijn al van hoge kwaliteit. De afdeling Erfgoed stelt over het geheel: binnen toekomstige planuitwerking moet de historische structuur, het functioneren van complex en de routing tenminste als uitgangspunt mee worden genomen. Interventies staan niet op zichzelf maar moeten als integraal onderdeel binnen het Egelantiercomplex worden afgewogen. Hoewel voor erfgoed een interventie van de Klassevleugel bespreekbaar is, moet deze wel binnen een integraal planvoorstel worden ingepast. Het volledige advies is in de bijlagen opgenomen.

Archeologie unilocatie Groot Heiligland: Voor de kelderbouw in de unilocatie is een archeologisch vooronderzoek in de vorm van een bureauonderzoek uitgevoerd. Op grond van de onderzoeksresultaten en onder verwijzing naar de doelstellingen, kunnen de volgende uitspraken worden gedaan: ⁻ Het plangebied ligt op een strandwal met oude duinen. In de directe omgeving van het plangebied is geen booronderzoek verricht naar deze strandwal. Maar elders in Haarlem (ca. 500 meter afstand) werden in deze afzettingen verschillende vegetatieniveaus en akkerlagen aangetroffen. Deze dateren vanaf het laat-neolithicum tot en met de overgang van de bronsnaar de ijzertijd. ⁻ Vanaf de late middeleeuwen ligt het plangebied binnen de historische stadskern van Haarlem. Er vormt zich vanaf die periode een pakket met ophogingslagen die het resultaat is van de bewoning en het gebruik in de stad. Of in de late middeleeuwen al bewoning plaatsvindt binnen het plangebied is niet bekend. ⁻ Op de kaart van Jacob van Deventer uit ca. 1560 staat langs de wegen aan beide zijden van het plangebied bebouwing aangegeven. Het centrale deel is onbebouwd en in gebruik als erf of tuin. Bij de stadsbrand van Haarlem in 1574 verdwijnt deze bebouwing grotendeels. ⁻ Vanaf het begin van de 17e eeuw raakt het plangebied weer bebouwd met de bouw van het Oudemannenhuis in 1608.

Deze bebouwing wordt in het begin van de 20e eeuw deels gesloopt en weer herbouwd. Daarbij zijn de funderingen van de voormalige gebouwen in de bodem intact gelaten. In de jaren ‘30 en ‘70 van de 20e eeuw vinden nog uitbreidingen van het complex plaats. De meest wijzigingen aan het gebouw betreffen echter vooral herziening van de interne indeling. ⁻ In de binnentuin zijn bij eerder onderzoek resten gevonden van tuininrichting uit de (late) nieuwe tijd. Dit onderzoek reikte niet tot in de natuurlijke ondergrond. ⁻ De huidige gebouwen zijn gefundeerd op gemetselde bakstenen, funderingen die tot maximaal 2 meter onder maaiveld reiken. De fundering van de huidige kelder reikt tot ongeveer 3 meter onder maaiveld. De ondergrondse uitbreiding, grotendeels onder de binnentuin, is de belangrijkste en meest omvangrijke ingreep. Deze zal tot zeker 9 meter onder maaiveld worden ontgraven en waar die onder het huidige gebouw komt, onder de fundering daarvan worden gegraven. Op basis van de Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 23

resultaten van het onderzoek blijkt dat in het plangebied (mogelijk) archeologische resten bedreigd worden. Voor de planvorming wordt aanbevolen de vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) te nemen. Gezien de locatie en de ontgravingsdiepte is een vervolgonderzoek in de vorm van een archeologische opgraving (naast een inventariserend veldonderzoek met een verkennend booronderzoek) vrijwel zeker noodzakelijk. Deze eventuele opgraving kan geïntegreerd worden in de planning voor de civieltechnische werkzaamheden. Archeologie unilocatie Egelantier Afhankelijk van een eventuele uitwerking van de plannen voor de Egelantier is hier ook, te zijner tijd, een nader archeologisch onderzoek noodzakelijk wanneer de grond geroerd wordt voor een eventuele uitbreiding buiten de huidige bebouwing. Nader onderzoek zal hier dus gekoppeld worden aan de hierna volgende ontwerpfasen.

4.

Kwalitatieve aspecten 4.1 Toekomst van het Frans Hals Museum en de locaties 4.1.1 Toekomstvisie Frans Hals Museum Het Frans Hals Museum toont in de historische binnenstad van Haarlem in het museum de grootste collectie werken van Frans Hals, waaronder zijn wereldberoemde schuttersstukken naast de brede collectie oude, moderne en hedendaagse kunst. In zijn toekomstvisie ziet het Frans Halsmuseum één museum op locatie in het hart van Haarlem gerenoveerd, verduurzaamd, vernieuwd en voorzien van voldoende tentoonstellingsruimte en ruimte voor programmering. Het museum moet flexibel en uitnodigend zijn met een royaal entreegebied, een open en zichtbaar museum toegankelijk voor iedereen. Naast de zalen voor collecties en tentoonstellingen moeten er ruimtes zijn voor een winkel, een restaurant en andere uiteenlopende activiteiten, zoals participatieprojecten, educatieve programma’s, lezingen, videovertoningen, ontvangsten en evenementen. Met een volledig vernieuwde klimaatinstallatie is het museum duurzaam en geschikt voor tijdelijke bruikleententoonstellingen door uitwisseling met musea uit de hele wereld. Een aparte tentoonstellingsruimte is noodzakelijk voor tijdelijke exposities zodat de brede vaste collectie blijvend kan worden getoond. Het Frans Hals Museum wil met de collectie van de stad Haarlem het museum zijn voor alle Haarlemmers én voor de bezoekers aan de stad.

De aanwezigheid van het museum heeft een inspirerende, maatschappelijke en economische positieve impact op de gehele stad. Het Frans Hals Museum heeft een duidelijke voorkeur voor een unilocatie. De huidige situatie met twee locaties geeft voor het publiek verwarring over de plek en de programmering. Daarnaast is de noodzakelijke dubbele exploitatie erg duur. Ook belangrijk is dat ook in de huidige situatie de noodzakelijke ruimte en condities ontbreken voor een goede wisseltentoonstelling waarin een groter deel van de eigen collectie, maar ook waardevolle bruiklenen getoond kunnen worden. Voor de unilocatie Groot Heiligland geldt dat hiermee wel kansen ontstaan voor een toekomstvast museum. Dit binnen een complex met een bijzondere historische uitstraling en dito geschiedenis. Met een grote ondergrondse expositieruimte voor de wisseltentoonstellingen, het realiseren van een grotere representatieve entreezone en het gebruik van de zolderverdieping om meer van de collectie te kunnen laten zien ontstaat een aantrekkelijk en goed functionerend museum. Het nadeel van deze variant is dat het museum langere tijd de deuren zal moeten sluiten. Daardoor zal Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 24

het publiek deels de binding met het museum kwijtraken maar er zijn ook meer frictiekosten en inkomsten zullen wegvallen. Voor de unilocatie Groot Heiligland gelden deels dezelfde voordelen van een historische uitstraling. De Egelantier heeft nog een aantal andere voordelen. Zo is het pand heel prominent gelegen en goed zichtbaar in de stad. Daarnaast is het logistiek beter bereikbaar en geven de grote en hoge ruimtes meer mogelijkheden en een aantrekkelijkere uitstraling. Een enorm voordeel is dat het huidige Frans Hals Museum open kan blijven tijdens de verbouwing van de Egelantier. Dat kan de kostbare sluiting van twee tot drie jaar voorkomen. Alleen als de collectie wordt verhuisd zal een korte sluiting nodig zijn. Dit betekent dat het museum het publiek kan vasthouden, zichtbaar blijft en inkomsten kan blijven genereren. 4.1.2

Consequenties voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille (duolocatie en beide unilocaties) Als gekozen wordt voor een van beide unilocaties dan zal aan de Grote Markt gekeken moeten worden naar een herprogrammering van de Vleeshal en de Verweyhal. Er zijn al wat verkenningen gedaan waaruit blijkt dat een nieuwe alternatieve invulling van beide hallen goed mogelijk is. Bij de Verweyhal is dit mogelijk na het herstellen van de eenheid in eigendom. Dat bij een herbestemming het totaalcomplex wordt opgesplitst ligt voor de hand. Daarbij is een eventuele afstoot van de Verweyhal goed denkbaar. Een keuze voor de Egelantier geeft daarbij nog een noodzaak na te denken over een nadere invulling van de panden aan het Groot Heiligland. Deze nadere invulling is in dit stadium nog niet verder verkend. Herbestemming van dit pand is complex, omdat dit grotendeels als museum gebouwd is voor het Frans Hals Museum. Ook is het gebouw monumentaal en zijn er diverse bouwfragmenten en stijlkamers van andere locaties in het gebouw ondergebracht. Gelet op de omvang van het pand zal een herbestemming waarschijnlijk met verschillende invullingen gepaard gaan. Voor die invulling is het denkbaar dat hier de nabijgelegden Verwey Museum Haarlem en het ABC Architectuurcentrum in worden betrokken. Deze functies benodigen naast verduurzamning weinig programmatische aanpassingen.

Voor de daarbij vrijkomende panden van het ABC en Verwey is dan een verdere herbestemming denkbaar. Een keuze voor de duolocatie verandert weinig aan de huidige situatie behalve dat beide locaties geheel gerenoveerd en verduurzaamd zijn. Een duolocatie heeft nadelige consequenties voor de exploitatie die in de financiële paragraaf verderop in dit document zijn aangegeven. In de huidige context blijft het mogelijk dat de situatie met de erven Raiola nog een beperkende factor voor het gebruik is.

4.2 Museale aspecten 4.2.1 Aantrekkingskracht en locatie (duolocatie en beide unilocaties) In de vergelijking tussen uni- en duolocaties is een aantal aspecten op kwalitatief niveau onderscheidend voor het museum. Locatie Een duolocatie werkt verwarrend voor het publiek en vergt extra inspanning in marketing en communicatie. Een duolocatie vergt meer vierkante en kubieke meters, omdat bepaalde functies dubbel moeten worden uitgevoerd. De bedrijfsvoering is minder effectief. De bemensing van twee locaties vergt extra personeel voor beveiliging en bezoekers. Een groter gebouw heeft hogere Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 25

kosten voor energie en onderhoud. De Grote Markt is vooral voor toeristen een zichtbare locatie en heeft mogelijk meer spontane aanloop. De ervaring is echter dat een museumbezoek zelden spontaan is. De Egelantier voldoet het meest aan alle eisen ten aanzien van ruimte, toegankelijkheid en expeditie mogelijkheden. Een unilocatie brengt alles samen en geeft het publiek vrijheid en inspiratie zonder te moeten kiezen voor de ene of de andere locatie. Marketing en communicatie kan eenduidig zijn en de bezoeker is nooit op het verkeerde adres. Functies kunnen geïntegreerd worden en de exploitatie is daarmee effectiever. De locatie Groot Heiligland ligt aan de rand van het centrum en is goed bereikbaar. Voor expeditie van kunst zijn beide locaties lastig, maaris de locatie Groot Heiligland iets beter bereikbaar. Beleving Een duolocatie geeft verwarring voor bezoekers.Toeristen verwachten Frans Hals op beide locaties, echter bij twee locaties zal er gekozen moeten worden voor een verschillende signatuur van iedere locatie. Bij een unilocatie heeft de bezoeker de keuze om alles te zien of de permanente collectiepresentatie of de tentoonstellingen of specials. De bezoeker kan er ook voor kiezen maar een deel bezoeken. Om alles te zien of naar een tentoonstelling te gaan hoeft de bezoeker niet naar een tweede locatie.

De bezoeker die voor het ene komt kan door het andere geïnspireerd worden en wordt hierdoor eerder verrast en komt mogelijk vaker terug. Aantrekkingskracht Een unilocatie met een wisseltentoonstellingszaal naast de permanente tentoonstelling in een geheel vernieuwd gebouw zal naar verwachting een grote aantrekkingskracht hebben op bezoekers. Daarmee worden er per saldo meer bezoekers verwacht voor de unilocatie dan voor een duolocatie. Dat zal zich ook in de exploitatie vertalen, zoals dit onder de financiële paragraaf is verwoord. Ook is de verwachting dat dit zich zal uiten in een grotere en blijvende belangstelling van particuliere en institutionele gevers. 4.2.2 Programmering (duolocatie en beide unilocaties) In de missie van het Frans Hals Museum is opgenomen om de collectie geïntegreerd te presenteren waarbij samenhang kan worden getoond en geen versnipperd beeld ontstaat. Een unilocatie scoort op dit aspect vanzelfsprekend beter. Met een betere financiële exploitatie door de toename van het aantal bezoekers is het Frans Hals Museum in staat deze bezoekersaantallen na heropening vast te houden door over meer middelen te beschikken om tentoonstellingen en programmering te realiseren en meer marketinginspanningen te kunnen plegen. Meer bezoekers, meer tentoonstellingen en meer marketinginspanning zijn onderling verbonden, maken elkaar mogelijk en versterken elkaar.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 26

5.

Draagvlak 5.1 Omgeving Bij de informatieavonden op 14 januari en op 10 juni 2025 was er een voorkeur voor andere varianten dan de unilocatie Groot Heiligland. Tijdens de eerste informatieavond bleek dat de bezwaren breed gedragen werden bij de aanwezigen uit de buurt. Daarbij werd aangedrongen op een alternatief voor de ondergrondse uitbreiding bij de Egelantier. De bezwaren die tegen de unilocatie Groot Heiligland aangevoerd werden hadden betrekking op problemen die omwonenden op zich af zien komen met de bouw van de ondergrondse uitbreiding. Het gaat dan met name over de problemen met de bereikbaarheid en de problemen met (geluids) overlast. Daarnaast zijn vrezen omwonenden voor de gevolgen van de kelderbouw voor hun huizen. De omwonenden gaven aan twijfels te hebben bij de consequenties van de plaatsing van eventuele damwanden en de wisselingen in de grondwaterstand als gevolg van de kelderbouw. Belangrijk te vermelden is dat veel omwonenden ook aangeven het museum wel een warm hart toe te dragen en het te zien als een belangrijk onderdeel van de wijk. Een eventuele duolocatie betekent voor de omwonenden van de Heiliglanden niet dat er geen overlast zal zijn, maar dat het te verwachten draagvlak hiervoor groter zal zijn dan voor de unilocatie op het Groot Heiligland. De werkzaamheden die in deze variant moeten plaatsvinden gaan vooral om een interne verbouwing c.q.

herbestemming. Daarmee zijn de werkzaamheden minder ingrijpend. Wel moet op enig moment een een deel van de openbare ruimte afgesloten worden en zijn verkeersmaatregelen noodzakelijk. In het verlengde van de eerste informatieavond en de publieke discussie over de haalbaarheid van het hotel in de Egelantier vond namens de Werkgroep Huisvesting FHM en het Wijkplatform Heiliglanden - de Kamp op 30 januari 2025 inspraak plaats in de gemeenteraad. Daarbij is aangedrongen op het meenemen van een derde onderzoekvariant. Een variant waarin men graag de uitbreiding met de wisseltentoonstellingszaal ziet in de Egelantier. De variant unilocatie Egelantier, uitgaande van een algehele verplaatsing (en dus niet alleen de tentoonstellingsruimte), is onderdeel van dit onderzoek geworden. Een duolocatie variant Egelantier waarbij een deel van de functies in de herontwikkeling tot cultuurhotel werden voorzien is functioneel, programmatisch, beveiliging- en exploitatietechnisch niet gewenst en is al eerder expliciet door de gemeenteraad afgewezen.

6.

Investering 6.1 Bouwkosten Algemeen IGG is gevraagd om de bouwkosten te ramen voor alle varianten. Dit is gebaseerd op het vlekkenplan van Bierman Henket, de installatietechnische verkenning en de bouwfysische analyses die gedaan zijn door DWA en op de constructieve analyses van Van Rossum en Crux. De Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 27

bouwkosten bestaan uit directe bouwkosten (bouwkundige werken, installaties, vaste inrichting en terrein) en indirecte bouwkosten (bouwplaats kosten, coördinatie, opslagen voor algemene kosten, winst, risico, verzekering etc.). Voor de fase waarin het project zich nu bevindt zijn aannames gedaan en is gewerkt met kengetallen en een reservering binnen de raming “nader te detailleren”. Voor deze fase is dat gebruikelijk. Hoe verder in het proces, hoe nauwkeuriger en gedetailleerder de raming wordt. De hieronder opgenomen getallen zijn daarom maximaal accuraat voor de kennis die er nu is. Een bandbreedte van -25% tot + 25% is hierbij gebruikelijk. Ook is gerekend met 2,5% kostenstijging tot aan start bouw (59 maanden bouwvoorbereiding) en de afkoop van 2,5% gedurende de bouwperiode (36 maanden). De prijzen hieronder zijn exclusief BTW. Verondersteld wordt dat alle BTW terug te vragen is. Duolocatie De raming van de duolocatie is gebaseerd op het vlekkenplan van Bierman Henket, de installatietechnische verkenning en bouwfysische analyses die gedaan zijn door DWA en de constructieve analyses van Van Rossum. In de directe bouwkosten is een gemiddelde reservering van 15,6% nader te detailleren opgenomen. Ook hier is de geraamde bouwkostensom geïndexeerd met 2,5% op jaarbasis naar einde werk. Voor dat moment einde werk is december 2032 aangehouden.

Dit leidt uiteindelijk tot een totale bouwkosten van € 54 miljoen. De tabel 4 hieronder vermeldt enkele kengetallen o.a. de verhouding tussen de beide locaties. De kosten in het Groot Heiligland zelf zijn nagenoeg gelijk aan de univariant Groot Heiligland (deel bestaande bouw). Tabel 4 Enkele kengetallen bouwkosten Duo

Raming op prijspeil Q1 2025 Verhouding directe/indirecte bouwkosten Verhouding bouwkundig / installaties en overig Verhouding Groot Heiligland / Grote Markt Raming op prijspeil einde werk Q4 2032 Bandbreedte -25% + 25% Aantal m² BVO / bandbreedte per m² BVO

€ 46,1miljoen € 34,9 miljoen / € 11,2 miljoen = 76% / 24% € 16,9 miljoen / € 16,5 miljoen = 51% / 49% € 31,9 miljoen / € 14,2 miljoen = 69% / 31% € 54,0 miljoen € 40,5 miljoen / € 65,9 miljoen 9.377 / € 4.320 - € 7.028

Unilocatie Groot Heiligland De raming van de unilocatie is gebaseerd op de diverse hiervoor benoemde uitwerkingen. In de directe bouwkosten is een gemiddelde reservering van 15,7% nader te detailleren opgenomen. Op basis van prijspeil Q1 2025 zijn bouwkosten geraamd op € 45,0 miljoen. Geïndexeerd tot einde werk (eind 2032) zijn de totale bouwkosten dan € 52,7 miljoen. De tabel 5 hieronder vermeldt enkele kengetallen, o.a. de verhouding tussen de kosten in de bestaande bouw versus de ondergrondse uitbreiding en bouwkundig versus installaties. Tabel 5 Enkele kengetallen bouwkosten Unilocatie Groot Heiligland

Raming op prijspeil Q1 2025 Verhouding directe/indirecte bouwkosten Verhouding bouwkundig / installaties en overig

€ 45,0 miljoen € 33 miljoen / € 12 miljoen = 73% / 27% € 19 miljoen / € 14 miljoen = 58% / 42%

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 28

Verhouding bestaand / ondergrondse uitbreiding Raming op prijspeil einde werk Q4 2032 Bandbreedte -25% + 25% Aantal m² BVO / bandbreedte per m² BVO

€ 33 miljoen / € 12 miljoen = 73% / 27% € 52,7 miljoen € 39,5 miljoen - € 65,9 miljoen 7.483 / € 5.278 - € 8.806

Unilocatie Egelantier De raming van de Egelantier is als laatste ook gebaseerd op een vlekkenplan van Bierman Henket, de installatietechnische verkenning met bouwfysische analyses die gedaan zijn door DWA en waar noodzakelijk de constructieve analyses van Van Rossum. Specifiek voor deze raming is ook het bouwkundig onderzoek naar de staat van de Egelantier gebruikt. Dit onderzoek van Koeter Vastgoed adviseurs is van 29 november 2024 en geeft daarmee een goede en recente indruk van de bouwkundige staat. In de directe bouwkosten is een gemiddelde reservering van 15,8% nader te detailleren opgenomen. Ook hier is de geraamde bouwkostensom geïndexeerd met 2,5% op jaarbasis naar einde werk. Voor dat moment einde werk is december 2032 aangehouden. Dit leidt uiteindelijk tot een totale bouwkosten van € 51,3 miljoen einde werk. Voor de Egelantier zijn naar verhouding wat meer bouwkundige ingrepen nodig vanwege aanzienlijk achterstallig onderhoud en de ombouw van de Klassevleugel naar een wisseltentoonstellingsruimte. De belangrijkste kengetallen staan in de tabel 6 hieronder. Tabel 6 Enkele kengetallen bouwkosten Unilocatie Egelantier

Raming op prijspeil Q1 2025 Verhouding directe/indirecte bouwkosten Verhouding bouwkundig / installaties en overig Raming op prijspeil einde werk Q4 2032 Bandbreedte -25% + 25% Aantal m² BVO / bandbreedte per m² BVO

€ 43,8 miljoen € 33,5 miljoen / € 10,3 miljoen = 76% / 24% € 19,5 miljoen / € 14,0 miljoen = 58% / 42% € 51,3 miljoen € 38,5 miljoen / € 64,1 miljoen 6.657/ € 5.783 - € 9.629

6.2 Totale bruto investeringskosten Naast de bouwkosten zijn er nog meer kosten die meegenomen moeten worden om een totaalbeeld te verkrijgen van het benodigde integrale bouwbudget. Het gaat om onder meer de museuminrichting, bijkomende kosten (honoraria planontwikkeling en -begeleiding), aansluitkosten, gemeentelijke leges, gemeentelijke- en projectkosten van het museum, verhuiskosten en een post ‘project onvoorzien’. Niet tot de projectscope wordt gerekend de inrichting van het gebied rondom de projectlocaties. Ook voor deze posten geldt dat gewerkt is met kengetallen per m² of te doen gebruikelijke %. In onderstaand tabel 7 worden de varianten hierop vergeleken. Voor de inrichtingskosten heeft het FHM een inschatting gemaakt op basis ervaringsgetallen van andere musea.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 29

Tabel 7 Bruto investeringskostenraming Investeringskostenraming bedragen in € miljoen

Duolocatie

Unilocatie Groot Heiligland

Unilocatie Egelantier

Bouwkosten* Inrichting Leges en aansluitingen Honoraria Gemeentelijke plankosten Verhuiskosten Onvoorzien Totale bruto Investeringskosten in € miljoen Bandbreedte -25% + 25% Investeringskosten per m² BVO in €

54,0 6,4 2,2 7,5 5,5 0,3 7,3 83,2 69,7 – 95,1

52,7 5,1 2,0 7,6 5,4 0,3 7,0 80,1 66,9 – 93,3

51,3 4,4 2,0 6,9 5,2 0,2 6,7 76,7 63,9 - 89,5

€ 8.868

€ 10.704

€ 11.519

bedragen excl btw; * prijspeil tot einde werk 2032

6.3 Externe bijdragen Op de bruto investeringskosten mogen de specifieke bijdragen die derden doen in mindering worden gebracht. Een benchmark laat zien dat de verschillen tussen de musea op het gebied van de co-financiering groot zijn. De bijdrage inschatting kent daarom ook een bandbreedte. Voor deze externe fondsenwerving heeft de gemeente samen met het museum adviesbureau LVWB fundraising ingehuurd om een plan van aanpak te maken. De verschillende “geefgroepen” kennen allemaal een eigen aanpak. Bij “geefgroepen” dient gedacht te worden aan rijk en mede overheden, fondsen en loterijen, partners, particulieren bedrijven. Er wordt ingezet op het intensiveren en uitbreiden van de huidige geefgroepen. LVWB heeft een verkenning gemaakt van het huidige bereik dat het museum heeft bij het aantrekken van gelden. Vandaaruit heeft LVWB aangeven dat een reële maar ambitieuze target € 10 miljoen is. Uiteraard kent dit bedrag ook een bandbreedte. Kanttekening daarbij is dat het niet zo zozeer gekoppeld is aan de financiële omvang van het project, maar aan het narratief. De verwachting is dat de variant duolocatie op dat punt minder aantrekkelijk is om te geven en de Egelantier hierin het meeste potentieel heeft. Daarom moet bij de duovariant dan ook rekening worden gehouden met een lagere bijdrage van derden.

Dit resulteert in de onderstaande verwachting van de netto investeringskosten weergegeven in tabel 8. Tabel 8 Netto Investeringskostenraming Netto investeringskostenraming bedragen in € miljoen

Duolocatie

Totale bruto Investeringskosten in € miljoen Verwachte co-financiering Totale netto investeringskostenraming in € miljoen

Unilocatie Groot Heiligland

83,2 -8,5 74,7

80,1 -10,0 70,1

Unilocatie Egelantier

76,7 -10,0 66,7

In de bijlage is het advies van LVWB fundraising opgenomen.

Haalbaarheidsonderzoek toekomst Frans Hals Museum augustus 2025

pag. 30

7.

Impact op de exploitatie 7.1 Museum exploitatie (niet zijnde huisvestingslasten) Samen met het FHM is gekeken naar een prognose van de ontwikkeling van de exploitatie in de verschillende varianten. De belangrijkste input variabele daarbij is de inschatting van het aantal bezoekers. Uit onderzoek blijkt dat elk museum na een verbouwing en/ofuitbreiding significant meer bezoekers trekt. In de jaren daarna kan de programmering herhaalbezoek stimuleren. Voldoende budget voor programmering en marketing is dan ook een andere belangrijke variabele. In de duolocatie is dit nog belangrijker. De kosten van de variant duolocatie liggen daarmee hoger. Tegelijkertijd is de verwachting dat de variant duolocatie jaarlijks minder bezoekers zal trekken dan de varianten unilocatie Groot Heiligland of de Egelantier. In hoofdstuk 4.2 Museale aspecten is nader toegelicht waarom de unilocatie een grotere aantrekkingskracht heeft dan de duolocatie. Het afgelopen jaar is het bezoekersaantal weer wat hersteld richting het niveau van voor de coronacrisis. In totaal zit het huidige bezoekersaantal rond de 105.000 die ca. € 10,75 per bezoeker oplevert. Het aandeel dat de Grote Markt hierin heeft is teruggelopen van 24% naar slechts 10% van het totale aantal bezoekers. De huidige staat van het gebouw staat geen volwaardige programmering meer toe.

Het realiseren van zowel de unilocaties als de duolocatie is van invloed op de bezoekersaantallen en overige inkomsten. In deze fase is het ook belangrijk om te werken met scenario’s voor de bezoekersaantallen: laag – midden – hoog. Het is een inschatting op basis van de tendensen en ervaringen bij andere musea die zijn verbouwd. De bezoekersaantallen worden in de toekomst ook beïnvloed door andere factoren (denk aan de aantrekkelijkheid van de stad, concurrentie van andere musea, economische omstandigheden). De aantallen zijn nu niet objectief te voorspellen, daarom is gewerkt met scenario’s. De inkomstenstijging zal voor de varianten anders zijn en daarvoor is onderstaand een inschatting weergegeven van het exploitatiesaldo t.o.v. de huidige begroting. Tegenover meer inkomsten uit entree, horeca, winkel, verhuur en giften staan dus de extra kosten van personeel, programmering en marketing. In de begroting 2025 bestaan deze zogenoemde eigen inkomsten uit 26% van de totale opbrengsten van het Frans Hals Museum. Tabel 9 Kengetallen museale exploitatie Kengetallen