Bijlage 1 WOO-versie Taxatie
Tekst van het document
p. 9
50
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Toename woninginvesteringen door nieuwbouw De woninginvesteringen blijven groeien vooral als gevolg van een toename in nieuwbouwactiviteiten. In 2024 steeg het aantal afgegeven bouwvergunningen met meer dan 20% wat zich vertaalt in een hoger investeringsvolume. Het begin van 2025 liet echter een daling in het aantal vergunningen zien wat onzekerheid oproept over de voortzetting van deze groei. Voor 2025 wordt een toename van de woninginvesteringen met 5% verwacht waarna de groei iets afneemt in de daaropvolgende jaren. ,
,
,
,
Koopwoning betaalbaarheid blijft stabiel De betaalbaarheid van koopwoningen blijft in grote lijnen stabiel op macro niveau. Dit komt doordat de huizenprijsstijging nauw samenhangt met de toename van de leencapaciteit die op haar beurt wordt ondersteund door de aanhoudende loongroei. De betaalbaarheid wordt bepaald door het verschil tussen wat huishoudens kunnen lenen en de hoogte van de huizenprijzen (zie figuur 6). Waar in 2015 nog meer dan de helft van de huishoudens een gemiddelde koopwoning volledig kon financieren met het bruto huishoudinkomen is dat aandeel in 2026 gedaald tot slechts één op de drie. Hoewel de betaalbaarheid op macro-niveau stabiel blijft blijft een gemiddelde koopwoning voor veel huishoudens buiten bereik. ,
,
,
Volgens de raming bedraagt de prijs van een gemiddeld huis in 2026 circa € 544. 000. Om dit volledig te kunnen financieren met een hypotheek is een bruto huishoudinkomen van ongeveer € 111. 000 nodig – waarbij ook rekening wordt gehouden met de eigen middelen die vereist zijn voor aankoopkosten. Naar verwachting beschikt in 2026 slechts 37% van de huishoudens over zo’n inkomen of hoger. ,
Voor veel huishoudens en in het bijzonder starters blijft een koopwoning daarmee onbereikbaar zonder eigen spaargeld of financiële steun van familie. Starters beschikken doorgaans over minder eigen vermogen dan doorstromers en zijn daardoor vaker afhankelijk van hulp uit hun omgeving zoals schenkingen of leningen van familie of vrienden. ,
,
,
Tegelijkertijd bieden huurwoningen weinig soelaas: het aanbod is beperkt en de kosten zijn relatief hoog. Het vergroten van de leencapaciteit is geen duurzame oplossing omdat dit de woningprijzen verder zou opdrijven. Een structurele aanpak is noodzakelijk met hervormingen aan zowel de vraag- als de aanbodzijde van de woningmarkt. ,
,
51
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Huurwoningmarkt In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen drie huursegmenten. In de vrije sector geldt geen wettelijk vastgesteld maximale huurprijs of huurverhoging. Huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 1.18482 per maand in 2025 en/of 187 of meer punten in het woningwaardestelsel (WWS) vallen in dit vrije sector segment. Nieuwe huurcontracten vallen onder het gereguleerde middenhuursegment als de huurprijs hoger is dan € 90007 per maand en er sprak is van tenminste 144 WWS-punten en als de huurprijs niet hoger is dan € 1.18482 per maand met maximaal 186 punten. In de sociale huursegment is sprake van woningen met een maximale aanvangshuur van € 90007 per maand en/of minder dan 144 punten volgens het woningwaardestelsel. ,
,
,
,
,
Op de middenhuur en sociale huur is het zogenaamde Woningwaarderingsstelsel (WWS) van toepassing. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een woning te bepalen gebaseerd op de kwaliteit van de woning. Het stelsel kent punten toe aan een woning op basis van verschillende factoren zoals de oppervlakte het energielabel de voorzieningen en de WOZ-waarde. Hoe meer punten een woning heeft hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. ,
,
,
,
,
De gemiddelde huurprijzen voor Nederlandse woningen zijn gestegen tot € 1875 per m² per maand voor meergezinswoningen en € 1345 per m² per maand voor eengezinswoningen. ,
,
Figuur 15
Ontwikkelingen huurprijzen 2015 – 2025 In euro’s per m²
, 1800
, 1500
MGW
, 1200
EGW
90, 0
60, 0
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2Q3 Q4Q1Q2 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bron: NVM/VMG Cijfers
van de transactiehuurmarkt
Q3Q4Q1
2025
in Q1 2025
52
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Beleggingsmarkt Het beleggingsvolume van woningen in 2024 kwam uit op € 41 miljard euro (CBRE Real Estate Market Outlook 2025). In 2023 was dat nog € 21 miljard. Een groot deel van deze toename bestond uit beleggingen met een uitpondstrategie maar ook Nederlandse institutionele beleggers waren veel actiever op met name de nieuwbouwmarkt ten opzichte van 2023. Nederlandse instituties hebben een sterke voorkeur voor woningbouwcomplexen met hoogwaardige ESG kwalificatie en waar de nadruk ligt op betaalbaarheid. Er is de verwachting dat het totale nieuwbouwbeleggingsvolume de komende tijd zal blijven toenemen als gevolg van een groeiende allocatie van Nederlands institutioneel kapitaal. ,
,
,
,
Buitenlandse woningbeleggers zijn in de afgelopen jaren minder actief geworden op de Nederlandse woningmarkt door onder andere veranderde fiscale regelgeving en huurprijsregulering. Een opvallende trend is verder de groeiende interesse voor studentenhuisvesting. Dit beleggingstype wordt steeds meer ontwikkeld en ook buitenlandse beleggers zijn hierin in geïnteresseerd.
53
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Purpose Built Student Accommodation (PBSA) in
Nederland PBSA oftewel Purpose Built Student Accommodation is een relatief jong maar groeiend segment binnen de Nederlandse woningmarkt. Het verwijst naar specifiek voor studenten ontwikkelde huisvesting vaak in de vorm van zelfstandige studio’s of compacte appartementen met gedeelde voorzieningen. In tegenstelling tot traditionele studentenkamers in particuliere woningen worden PBSAs professioneel beheerd en veelal ontwikkeld door institutionele partijen of woningcorporaties. ,
,
,
,
De afgelopen tien jaar is PBSA sterk in opkomst gekomen in Nederland mede doordat universiteitssteden kampen met een structureel tekort aan geschikte en betaalbare studentenwoningen. Volgens vastgoedadviseur CBRE is het tekort aan studentenhuisvesting nog altijd aanzienlijk met name in steden als Amsterdam Utrecht Groningen en Rotterdam. PBSAprojecten worden gezien als een efficiënte en schaalbare oplossing met een relatief snelle realisatietijd en hoge bezettingsgraad (vaak > 98%) (Bron: CBRE – Student Housing Report 2023). ,
,
,
,
,
Een belangrijke drijfveer achter de groei van PBSA is de toenemende interesse van institutionele beleggers zowel nationaal als internationaal. Zij zien studentenhuisvesting als een stabiele en minder conjunctuurgevoelige asset class. De langdurige demografische groei van het aantal studenten gecombineerd met de krapte op de woningmarkt zorgt voor een structureel hoge vraag. Uit de derde jaarlijkse enquête van internationaal vastgoedadviseur Savills en Savills Investment Management onder respondenten die gezamenlijk bijna €720 miljard aan vastgoed onder beheer hebben blijkt dat Purpose-Built Student Accommodation (PBSA speciaal gebouwde studentenhuisvesting) voor het eerst de sector Multifamily (huurwoningen voor meerdere huishoudens) heeft ingehaald als hoogste prioriteit voor beleggers. ,
,
,
,
,
,
Tegelijkertijd kent PBSA ook uitdagingen in de Nederlandse context. Gemeentelijke regelgeving beperkte beschikbare locaties stijgende bouwkosten en veranderende fiscale kaders (zoals de herziening van box 3 en de Wet betaalbare huur) kunnen de haalbaarheid van projecten onder druk zetten. Daarnaast richt PBSA zich vaak op het hogere segment waardoor betaalbaarheid voor een bredere groep studenten niet altijd vanzelfsprekend is.
,
,
,
Ondanks deze obstakels blijft PBSA een belangrijke pijler binnen de bredere strategie voor studentenhuisvesting. Zowel het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) als het ministerie van Binnenlandse Zaken erkennen het belang van schaalbare woonconcepten zoals PBSA om het structurele kamertekort terug te dringen.
54
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Koopreferenties parkeerplaatsen In het
bepalen
van
onderstaande
de marktwaarde
onder
het
bijzonder uitgangspunt
voorgezet
hebben
we
referenties in acht genomen.
Adres
Analyse transactie/
Zandvoort.
Momenteel
Curiestraat
Funda
Type: ie veld
een
aanbod
vraagprijs
(geanonimiseerd) EN
betr
dezelfde straat staat ook
parkeerplaats Zandvoort,
Momenteel
Galileitstraat PP A-305
Funda
nee maaiveld
een
koop voo
te
vraagprijs betreft €
Zwanenburg, De Wilgenlaan ypermeelvelg Te koop
Momenteel
et
koop.
De
Funda
7
ú
°
°
7
7
_
B
Aan te
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
op. De
makelaarsplatform parkeerplaats aan de Wilgenlaan in Zandvoort te koop. De vraagprijs betreft
.
Object
staat op makelaarsplatform onoverdekte parkeerplaats aan
de Galileitstraat in
ekoop
Locatie
staat op makelaarsplatform onoverdekte parkeerplaats aan
de Curiestraat in Zandvoort te
leker
staat op
onoverdekte
een
(geanonimiseerd) en
Haarlem,
In februari 2022 is een
Roemer Visserstraat
Type:
van
maaiveld
maaiveld
parkeerplaats op
de Roemer
aan
Haarlem verkocht.
De
Visscherstraat in
transactieprijs januari 2022 is
betreft € 12.000 k.k. Per
parkeerplaats voor
Haarlem,
Engelandlaan Te ype:
In
PP O ong.
eveneens
april 2022
maaiveld
dezelfde straat verkocht
(geanonimiseerd) -
parkeerplaats op Engelandlaan in Haarlem De transactieprijs betreft
6
maalve iveld
aan
is een
aan
de
N
(geanonimiseerd)
verkocht. k.k.
Haarlem,
In november 2024 is in een semi-overdekte
Hazepaterselaan 114 Type: semi-overdekte parkeergarage Locatie betreft
een
parkeergarage in Haarlem
een
transactieprijs
oordeel
over
de kwaliteit
van
de locatie
oordeel
over
de kwaliteit
van
het
aan
de
parkeer betreft van
het
Hazepaterselaan
(geanonimiseerd)
114
ht. De
referentieobject in vergelijking
met
de locatie
van
het
onderhavige object Object betreft object
baken
een
referentieobject in vergelijking met de
kwaliteit
van
het
onderhavige
55
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Koopreferenties parkeerterreinen In het
bepalen
onderstaande
van
de marktwaarde
onder
het
bijzonder uitgangspunt
van
voorgezet
hebben
we
referenties in acht genomen.
Adres
Het Nieuwe Diep
Analyse transactie
Locatie
Object
Per 21 mei 2025 is een verhard
3
parkeerterrein van 917 m? aan Het Nieuwe Diep 13 in Den Helder verkocht. Het terrein bestaat uit de percelen Den Helder, sectie C‚ nummers 13421 (900 m?) en 12677 (17 m?) en beschikt over de bestemming ‘verkeer-verblijfsgebied’. Het terrein is verkocht voor een transactieprijs van (geanonimiseerd) hetgeen overeenkomt met een transactieprijs van (g anonimise d) m? perceel. eer Het Rijksvastgoedbedrijf betrof de verkoper en Gemeente Den Helder de koper.
Badhoevedorp, nabij Zeemanlaan 20
-
=
Per
1september 2021 is een parkeerterrein ter plaatse van het voormalig Rabobank gebouw aan de Zeemanlaan 20 in Badhoevedorp verkocht. Het
parkeerterrein
werd verkocht
de
aan
gemeente Haarlemmermeer. De gronden, welke
zijn ingericht als parkeerterrein, een oppervlakte 2 De wat transactieprijs bedroe overeenkomt met € 1 (geanonimiseerd) m?. Op grond van het vigerende bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden-Oost hadden de gronden ten tijde van de transactie de enkelbestemming Centrum, hetgeen resulteert in mogelijke ontwikkelpotentie hebben
voor
HAU inn AES
A8)
(geanonimiseerd)
het terrein.
Per 25 februari 2020 is een in Vlijmen verkocht. Het
parkeerterrein parkeerterrein
oppervlakte van 2.295 m?. De transactieprijs bedraagt (geanonimiseerd) ‚k., hetgeen overeenkomt met (geanonimiseerd) m?. heeft
baken
4
‚
een
-
-
ze
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
Analyse transactie
Gouda, nabij Boelekade 152-154
Per 8 november 2024 is een binnenterrein van
301 m?
Gouda
Locatie
nabij de Boelekade
1,
Haarlem
Object
152-154 in
verkocht. Het terrein is in gebruik als
parkeerterrein voor omliggende woningen. Verkoper verklaart het verkochte te zullen gebruiken als binnenterrein. De verkochte percelen betreffen Gouda, sectie A, nummers 9133 (35 m?) en 9134 (266 m?). Het terrein is verkocht voor
transactieprijs van overeenkomt met €
(geanonimiseerd) -
belast met van
Locatie betreft
een
een
(geanonimiseerd) hetgeen 8 transactieprijs
een
van
m? perceel. Nummer 9133 is een
Slappendel
oordeel
over
de kwaliteit
van
de locatie
oordeel
over
de kwaliteit
van
het
opstalrecht ten behoeve Bouw van
B.V.
het referentieobject in
vergelijking
met
de locatie
van
het
onderhavige object Object betreft een object
baken
referentieobject in vergelijking met de kwaliteit
van
het onderhavige
55
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Huurreferenties
studentenwoningen
In het
van
bepalen
van
de huurwaarde
de studentent
units
hebben onderstaande
1,
Haarlem
referenties in
acht genomen. Adres
Analyse transactie/
Haarlem, Delftstraat 52
Momenteel —
0307
(te huur)
Locatie
aanbod
zelfstandige
staat een
7
Object 7
studenten unit in Haarlem te huur. De unit beschikt over
een
kamer, keuken
en
eigen woonkamer, sanitaire groep. 25 m? GO
e
Oppervlakte:
e
_Ongestoffeerd
e
Bouwjaar: 2007
e
Energielabel:
e
Bruto
B
huurprijs:
(geanonimiseerd) per cl
maand
Amsterdam,
Momenteel
Darlingstraat 563
studenten unit in Amsterdam
(te huur)
huur. De unit
beschikt
woonkamer,
kamer, keuken
zelfstandige
staat een
=
-
Zuidoost te
over een en
eigen sanitaire
groep. e
_ Oppervlakte: 20 m? GO
e
_Ongestoffeerd
e
Bouwjaar: 2015
e
Energielabel: A
e
_ Bruto huurprijs: c-(geanonimiseerd) maand
Amstelveen,
Momenteel
Uilenstede 510-43
studenten unit in Amstelveen te huur. De
(te huur)
unit beschikt
over
kamer, keuken
baken
zelfstandige
staat een
en
=
-
eigen woonkamer,
een
sanitaire groep. 29 m? GO
e
Oppervlakte:
e
_Ongestoffeerd
e
Bouwjaar: 2012
e
Energielabel: A
se
Taxatierapport
e
(geanonimiseerd) _ Bruto huurprijs: Me: maand
Haarlem,
Momenteel
Spaarndamseweg
236-0702
zelfstandige
staat een
beschikt over
een
kamer, keuken
en
RE
64
AR
5
ie
eigen woonkamer, sanitaire groep. 24 m? GO
e
Oppervlakte:
e
_Ongestoffeerd
e
Bouwjaar: 2012
e
Energielabel:
e
_ Bruto huurprijs:
Momenteel
Schoonzichtlaan
5
studenten unit in Haarlem te huur. De unit
C
maand
Haarlem,
n
(geanonimiseerd) R-
onzelfstandige
staat een
studenten unit in Haarlem te huur. De unit 4
beschikt over keuken
en
en
een
gedeelde woonkamer
privé kamer met
sanitaire
ruimte. 34 m? GO
e
Oppervlakte:
e
_Ongestoffeerd
e
Bouwjaar: 1970
e
Energielabel: C
e
_ Bruto huurprijs: c(geanonimiseerd) maand
Het
object ligt direct tegenover getaxeerde. treft een oordeel over e object
de kwaliteit
van
de locatie
van
het
het
referentieobject in vergelijking
met
treft een oordeel over de kwaliteit van het referentieobject in vergelijking met de kwaliteit
baken
van
de locatie
het
van
het
onderhavige
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Huurreferenties commercieel In het
bepalen van de huurwaarde
de commerciële
van
plint hebben onderstaande referenties in
acht genomen. Adres
Analyse transactie
Haarlem, Jan
van
Krimpenweg
Locatie
Object
-
5
5
n
+
_
Per augustus 2025 is een commerciële unit aan de Jan van Krimpenweg 7J in Haarlem
7J
verhuurd.
_ Oppervlakte: 227 m? VVO
e
e
Bouwjaar:
e
Energielabel:
A+++
ik
_ Bruto huurprijs:€ (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) m? per j He:
e
Haarlem,
2022
Per juli 2025 is een commerciële unit aan de edt
Clothildestraat 453,
.
jn
.
Clothildestraat 453 in Haarlem verhuurd. Het
object is casco opgeleverd. e
_ Oppervlakte: 53 m? VVO
e
Bouwjaar:
e
Energielabel:
.
Br
(€ Ed
2024 A
(geanonimiseerd) En-
urprijs:
(geanonimise rd)
-
rm? per jaar
Per mei 2025 is een commerciële unit aan
Grote Houtstraat 181
de Grote Houtstraat 181 in Haarlem verhuurd. e
_ Oppervlakte: 166 m? VVO
e
Bouwjaar:
e
Energielabel:
e
Br
(
Locatie betreft
een
(geanonimiseerd)
oordeel
over
de kwaliteit
van
de locatie
oordeel
over
de kwaliteit
van
het
1850 A
GES
(geanonimiseerd)
rm? per jaar
van
het
referentieobject in vergelijking
met
de locatie
van
het
onderhavige object Object betreft een object
baken
referentieobject in vergelijking met de kwaliteit
van
het
onderhavige
a
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Beleggingsreferenties In het
bepalen van een toepasselijk rendementen
onderstaande
de
studentenhuisvesting
hebben
referenties in acht genomen.
Adres
Analyse
Den *
voor
Haag, Waldorp Four’
sactie
v
Project: De transactie omvat de verkoop van studentenhuisvesting bestaande uit 399 units die onderdeel zijn van de nieuwbouwontwikkeling Waldorp Four in Den Haag. De transactie werd per 22 november 2024 bekend. De Waldorp Four bestaat uit 4 woontorens met in totaal 1.171 woningen verdeeld over 560 middeninkomen woningen, 152 sociale huurwoningen en 60 middeldure huurwoningen. De studenten units hebben een gemiddeld oppervlakte van 24 m? GO. De verwachte oplevering is medio 2028. De Waldorpstraat is herdoopt tot Central Innovation District door gemeente Den Haag. De komende jaren verandert de straat naar een gemengde plek met ruimte voor wonen, werken en ontspannen. De details hieronder hebben betrekking op de transactie tussen verkoper Sustay en koper DUWO. Transactie: De transactie is onderdeel
waarbij aan
ontwikkelaar
DUWO, Arcade
Sustay Dutch
en
van
grotere transactie
in totaal 1.171 woningen Essential
verkoopt Housing Venture, een
joint venture van ABP en Greystar. In de transactie tussen Sustay en DUWO was de gemiddelde maandhuur (geanonimise rd) De transactie heeft plaatsgevonden op een BAR v.o.n. van (geanonimiseerd)
<.
Dit komt unit en
Locatie betreft
een
overeen
een
met een transactieprijs
transactieprijs van
(geanonimiseerd) n-
m? GO.
Locatie
Object
Huurder
Markt
5
zE
=
5
oordeel
over
de kwaliteit
van
de locatie
oordeel
over
de kwaliteit
van
het
referentieobject in vergelijking met de kwaliteit
van
kwaliteit
van
de
vergelijking
van
het
referentieobject in vergelijking
6.
(geanonimiseerd) er
van
met
de locatie
van
het
onderhavige object Object betreft een object Huurder
betreft
huurder(smix)
Markt betreft de
baken
een
van
het
oordeel
over
de
huurder(smix)
van
het
referentieobject
in
het
onderhavige met
de
onderhavige object
marktbeweging sinds
de referentietransactie
e
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Adres
Leiden/Maastricht, ‘Nido portefeuille’
Project: Deze transactie van juli 2025 heeft betrekking op het object More Leiden en Muse Maastricht met in totaal 1.209 studentenwoningen. Muse Maastricht omvat 506 volledig ingerichte studio’s met eigen
B
euken
en
badkamer. De studentenresidentie biedt
|
daarnaast
uitgebreide voorzieningen zoals een gym, studieruimtes, private dining room, tuin en wasserette. More
Leiden bestaat uit 7/03 studio’s verdeeld met
in totaal 600 m?
gebouwen, gemeenschappelijke
vier
over
aan
ruimtes waaronder dakterrassen,
ounge, game room, wasruimtes en een groene binnenhof. De studio’s van More Leiden en Muse een oppervlakte van circa 21 m?. Het nieuwbouwproject Muse is gelegen Maastricht en is recent opgeleverd. De units zijn gelegen nabij het
Maastricht hebben
centrum en de medische
More
campus
van
de universiteit.
in Leiden
ligt op de campus van de Universiteit Leiden, op loopafstand van station Leiden Centraal. Transactie: Rockfield Real Estate juli 2025 de Nido variëren tussen
portefeuille gekocht. (geanonimiseerd) er
€) (geanonimiseerd) taald, circa
Ardian hebben De
huurprijzen
wat overeenkomt
gemiddeld met
(geanonimiseerd) SE
Locatie
Object
Huurder
Markt
+
=
=
=
gemiddeld
met
Leiden werd
wat overeenkomt
unit.
circa
in
maand. Voor Muse is
(geanonimiseerd) per unit. Voor More
(geanonimiseerd) ceed
baken
en
2
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
pen aag. dl
Analyse dll Oost Indië
“NOI Avenue”
van
Haarlem
transactie
In januari 2025 is aan de Laan
van
het
transformatieobject “NOI
Avenue” verkocht
Het
object
bestemd
1,
beschikt
voor
Nieuw-Oost
Indië in Den aan
Haag
Bouwinvest.
157 appartementen waarvan 42% het sociale segment en 58% voor middenhuur over
en
de
MN:
vrije-sector. ingeschat op (geanonimiseerd) object is verkocht voor een gerapporteerde transactieprijs van (geanonimiseerd) omvat een bruto aanvangsrendement kk. van (geanonimiseerd) Aangezien het object kwalificeert als nieuwbouw wordt er rekening gehouden met beperkte transactiekosten. Het netto aanvangsrendement bedraag (geanonimiseerd) De huurwaarde wordt
El ren
Brerndissdijk Ba
Baltimore
en
Object
Huurder
Markt
+
5
+
=
In december 2024 is aan de
#02
Boston
Locatie
„
het
nieuwbouwobject
Hongerlandsedijk 1102
“Baltimore
in Spijkenisse
Boston” verkocht
en
aan
Altera.
Het
object beschikt over 171 appartementen en 124 parkeerplaatsen. De huurwaarde wordt ingeschat op (geanonimiseerd) Het object is verkocht voor een gerapporteerde transactieprijs (geanonimiseerd) it omvat een bruto aanvangsrendement k.k. van (geanonimiseerd) angezien het object kwalificeert als nieuwbouw wordt er rekening gehouden met beperkte transactiekosten. Het netto aanvangsrendement bedraac (geanonimiseerd)
|
EK.
Locatie
baken
Object
Huurder
Markt
5
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
Analyse
Rotterdam,
van
nieuwbouwobject
“The Modernist, Zuid Toren”
Het
object
bestemd
Haarlem
transactie
In november 2024 is aan het
Kruisplein 3-35
1,
“The Modernist” verkocht
beschikt
voor
Kruisplein 3-35
in Rotterdam het aan
ASR.
167 appartementen waarvan 30% middenhuur en 70% voor de vrije-sector. De over
(geanonimiseerd) A
huurwaarde wordt
obi ingeschat op verkocht voor een gerapporteerde transactieprijs € Dit omvat een bruto aanvangsrendement k.k. va (geanonimiseerd) Aangezien het object kwalificeert als nieuwbouw wordt er rekening gehouden met beperkte transactiekosten. Het netto aanvangsrendement bedraagt (geanonimiseerd)
Adres
Locatie
Object
Huurder
Markt
+
=
Ed
=
Analyse
Rotterdam,
(geanonimiseerd)
van
transactie
In november 2024 is aan het 17-21 in Rotterdam het
Kruisplein 17-21
nieuwbouwobject
“The Modernist, Noord Toren”
Het
object
bestemd
“The Modernist” verkocht
beschikt
voor
aan
NLV.
166 appartementen waarvan 65% en 35% voor de vrije-sector. De
over
middenhuur
ingeschat op (geanonimiseerd)„Het object is verkocht gerapporteerde transactieprijs een bruto aanvangsrendement k.k. van (geanonimiseerd) angezien het object kwalificeert als nieuwbouw wordt er rekening gehouden met beperkte transactiekosten. Het netto aanvangsrendement huurwaarde wordt
voor
bedraa
Locatie betreft
een
(geanonimiseerd)
een
(geanonimiseerd)
Locatie
Object
Huurder
Markt
sE
=
5
—
oordeel
over
de kwaliteit
van
de locatie
oordeel
over
de kwaliteit
van
het
referentieobject in vergelijking met de kwaliteit
van
kwaliteit
van
de
vergelijking
van
het
referentieobject in vergelijking
met
de locatie
van
het
onderhavige object Object betreft een object Huurder
betreft
huurder(smix)
Markt betreft de
baken
een
van
het
oordeel
over
de
huurder(smix)
van
het
referentieobject
in
het
onderhavige met
de
onderhavige object
marktbeweging sinds
de referentietransactie
ee
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Koopreferenties commercieel In het
bepalen
de
van
ontwikkelingswaarde van de commerciële plint hebben
onderstaande
referenties in acht genomen. Adres
Analyse transactie
aaron, tld
Per
Laa E24 ze
juli 2024
Locatie
is een commerciële
Object
+
nt
E
_
unit aan de
Gonnetstraat 24 in Haarlem verkocht. De unit is onderdeel
van
Gonnet 24, bestaande één commerciële
nieuwbouwproject uit 68 woningen en
unit. De unit is bestemd
voor
dienstverlening, bedrijf t/m categorie
ben
als atelier, creativiteitscentrum,
danssschool,
museum
muziekschool,
en
alsmede horeca tot en met
categorie
2.
_ Oppervlakte: 102 m? VVO
e
Bouwjaar:
e
2022
Transactiepris: ( (geanonimiseerd) er m2)
.
(geanonimiseerd) GN
…
Wij hebben een lagere waarde per m? bepaald gezien de gunstigere locatie van de referentie in de binnenstad
ieder, a
imanweg
BET
|
N
van
Haarlem.
Per juli 2024 is een commerciële unit aan de A. Hofmanweg 1 B27 in Haarlem verkocht. De unit is onderdeel van nieuwbouwproject Bamboo
HO.
De unit beschikt
over
een
eigen parkeerplaats aangewend voor een kantoorgebruik. en
e
Oppervlakte: 103 m? VVO
e
Bouwjaar:
min
baken
2025
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) iaaciis:
.
We
kan worden
een prijs per m? bepaald die of meer in lijn is met de referentie.
hebben
65
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
Analyse transactie
Haarlem, Robert
Peereboomweg
18
Locatie
Per februari 2024 is een werkruimte Robert
Peereboomweg
ondernemers die naast
e
Bouwjaar:
e
Tr
creatieve
werkplaats ook nodig hebben.
2023
ris (geanonimiseerd) MN (geanonimiseerd) dM meer
een
bedrijfsunit dan
getaxeerde. Wij hebben
commerciële
de referentie
de onderkant
opgenomen bandbreedte te tonen
een
a
i
om
Locatie betreft
ED
_ Oppervlakte: 73 m? VVO
De unit betreft het
de
Object
een
atelier of showroom e
aan
Haarlem
18 unit 25 verkocht.
geschikt voor (startende) een
1,
voor
van
de
nieuwbouw
units in Haarlem.
oordeel
over
de kwaliteit
van
de locatie
oordeel
over
de kwaliteit
van
het
van
het
referentieobject in vergelijking
met
de locatie
van
het
onderhavige object Object betreft een object
baken
referentieobject in vergelijking met de kwaliteit
van
het
onderhavige
5
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Grondreferenties
bestemd
Adres
transactie
Analyse
Town/Hyde
Haarlem
studentenhuisvesting
Wij hebben onderstaande transacties van gronden studentenhuisvestingprojecten in acht genomen.
Camden
1,
Park te Hoofddorp
van
voor
de
realisatie
nieuwbouw
van
De referentie bestaat uit 563 units die verkocht
ja €
Ï
e
(geanonimiseerd)
transactieprijs voor de grond
xcl. BT,
transactieprijs van
€
itkomt
(geanonimiseerd) mi
unit
betreft
met
overeen
zijn per 13 een
excl. BTW.
Het
n
complex is eigendom van DUWO. De studentenhuisvesting in Camden Town wordt divers. In vijf aaneengesloten woonblokken, die elk als een apart groot studentenhuis fungeren, zijn ongeveer alle door DUWO gehanteerde types studentenwoningen te vinden: studettes (kleine studio’s), twee soorten ruimere studio’s, stings (zelfstandige woningen in een groep) en PhD-woningen. Ze variëren in oppervlakte van ruim 20 tot ruim 32 m?. Het zijn allemaal zelfstandige woningen, met eigen keuken, badkamer en wc. De verdeling van de woningen is als volgt: e
e
e
e
e
In de
_ 107 stings met een oppervlakte van 20,6 m? 262 studettes
van
20,9 m?
_ 62 studio’s van 24,4 m? 16 studio’s
van
27,7 m?
_ 116 PhD-woningen van 32,5 m? vijf huizen
wasserette
en
komen
common
fietsenstallingen.
rooms,
studieruimte,
Verder valt er
een
goed te chillen
(met iedereen uit de vijf huizen) in de gedeelde binnentuin, ontworpen door de landschapsarchitecten van LOLA uit Rotterdam. DUWO verhuurt haar studentenwoningen met het wettelijk geldende campuscontract, wat inhoudt datje een half imte moet vertrekken. jaar na afstuderen naar andere wos De huurprijzen | uiteen van € voor de stings en de PhD-woningen). Het gaat om de studettes) tot huurprijzen zonder aftrek van huurtoeslag.
(geanonimise rd)
5
(geanonimise rd)
baken
Locatie
Object
Huurder
Markt
=|
=
=
+
5
Taxatierapport
Adres
Marijkeweg
Schoonzichtlaan
Analyse 20 te Wageningen
De O0,
van
Haarlem
transactie
referentie bestaat uit 350 units die verkocht
(geanonimiseerd)
1,
„De
transactieprijs van
k.k. Dit komt
overeen
de
zijn per 19
gronden betreft transactieprijs van
met een
€ (geanonimiseerd) per unit. Het
complex is eigendom van DUWO. Na oplevering worden de woningen verhuurd en beheerd door de Wageningse collegastudentenhuisvester van DUWO: ldealis. Ook tijdens de bouwvoorbereiding hebben beide studentenhuisvesters samengewerkt. Marijkeweg krijgt 140 zelfstandige woningen (met eigen voordeur, keuken, badkamer
en
toilet)
210
en
studentenkamers
(onzelfstandige woningen met gedeelde voorzieningen). De zelfstandige woningen krijgen een oppervlakte van 24 m? en de kamers tellen 18 m?. De grote hoeveelheid kamers in deze nieuwbouw is opvallend: de laatste jaren werden vooral studentenflats met uitsluitend zelfstandige woningen gebouwd.
baken
Locatie
Object
Huurder
Markt
=
=
5
+
se
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
Analyse
Park More Leiden
De
TD
m
ane
Es '
Haarlem
transactie
eeuwigdurende erfpacht zijn uitgegeven. De eenmalige canonverplichting voor het eeuwigdurende erfpachtrecht betreft circa | (geanonimiseerd)
re
ni
van
1,
referentie bestaat uit 7/03 units die in
excl. BTW
-
Dit komt
overeen
met circa
(geanonimiseerd) <-.
BTW
per
unit.
-
a '
5 In het gebied rond het huidige Universitair Sportcentrum komt
®
kloppend hart van het Leiden Bio Science Park, met huurwoningen, winkels, horeca en andere collectieve voorzieningen. Van de 1100 huurwoningen zijn er 700 bestemd voor studenten. Een deel van de 400 reguliere woningen is bestemd voor het internationale personeel van de universiteit. De bebouwing zal bestaan uit twee hoofdgebouwen met in totaal 703 (huur)woningen ten behoeve van (internationale) studenten bestaande uit hoofdgebouw 1 omvattende 494 huurwoningen van in totaal circa 10.628 m? GO en circa 2.789 m? GO algemene ruimte en hoofdgebouw 2 omvattende 209 huurwoningen voor studenten van in totaal circa 3.909 m? GO, circa 1.291 m? GO algemene en een commerciële ruimte van circa 90 m? VVO De algemene ruimtes zijn onder andere bedoeld voor verkeersruimten, een lounge, studieruimte, wasruimte en private dining room. De gebouwgebonden buitenruimte is onder andere bedoeld voor stallingsruimte voor aan
|
het
fietsen
zowel huurders als bezoekers
voor
huurwoningen
en
daktuinen;
een
met
van
de
commerciële ruimte, dakterrassen
oppervlakte
van
en
in totaal circa 3.452 m?
grondoppervlak
baken
Locatie
Object
Huurder
Markt
+
=
=
+
65
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
Analyse
Amsterdam,
Hettenheuvelweg
9-10
van
1,
Haarlem
transactie
Op 16 september is tussen Gemeente Amsterdam en Mosaic Microliving 020 Hettenheuvelweg een erfpachtovereenkomst gesloten. De erfpachtovereenkomst is afgesloten met als onderlegger een totale grondwaarde van (geanonimiseerd) xcl. BTW. Dit komt overeen met een grondprijs van (geanonimiseerd) xcl. BTW
per unit.
De
nieuwbouwontwikkeling heeft betrekking op huisvesting voor jongeren en bijhorende functies. De ontwikkeling bestaat uit een totaal van 486 woningen verdeeld over bouwblokken A, Ben C. Tot het geheel behoren 337 jongerenwoningen die variëren in oppervlakte van circa 24 tot en met 33 m? GO. De jongerenwoningen dienen tenminste 25 jaar na de ingangsdatum van de erfpacht als huurwoning ten behoeve van jongeren te gebruiken. De kale aanvangsmaandhuur per woning is maximaal (prijspeil 1/1/2025) en jaarlijks de
(geanonimiseerd)
indexeren. Verder is sprake
van
149
gemiddeld oppervlakte
studentenwoningen van
met een
circa 20 m? GO. Onder studenten
wordt verstaan: allen die voltijd studeren
aan een instelling voor wetenschappelijk onderwijs (WO), hoger beroepsonderwijs (HBO) en middelbaar beroepsonderwijs (MBO) in de metropoolregio Amsterdam met in begrip van (internationale) 122/156 promovendi. Voor 50 studentenwoningen geldt de kwaliteitskortingsgrens van (prijspeil 1/1/2025) per maand (de rekenhuur van de kwaliteitskortingsgrens bestaat uit een kale aanvangsmaandhuur per studentenwoning plus de subsidiabele servicekosten, waarbij de Erfpachter een kale aanvangsmaandhuur per Studentenwoning hanteert van maximaal ( (prijspeil prijspeil 1/1/2025). Voor 99 studentenwoningen van in totaal 1.977 m? GO geldt een kale aanvangsmaandhuur per Studentenwoning van maximaal 1/1/2025). Tot het complex behoren eveneens een inpandige fietsenstalling van 770 m? BVO, gemeenschappelijke ruimtes van 562 m? BVO op de begane grond en eerste verdieping, drie woonkamers van 22, 20 en 22 m? GO, en twee commerciële ruimtes in de plint om aan te wenden voor horecadoeleinden van 105 m?, respectievelijk 116
(geanonimiseerd) cm
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Ee
m? BVO.
baken
Locatie
Object
Huurder
+
=
=|
Markt
=
g
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Locatie betreft een oordeel over de kwaliteit van de locatie van het referentieobject in vergelijking met de locatie van het onderhavige object Object betreft een oordeel over de kwaliteit van het referentieobject in vergelijking met de kwaliteit van het onderhavige object Huurder betreft een oordeel over de kwaliteit van de huurder(smix) huurder(smix) van het onderhavige object
van
het referentieobject in vergelijking met de
Markt betreft de marktbeweging sinds de referentietransactie
71
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Referenties AS
a
Bodegraven,
Haarlem
De
Molen
herontwikkelingsterreinen ASS
van transactie
Per Q12025 is een terrein
Bodegraven
Doortocht 6
1,
van
brouwerij
verkocht. Het totale terrein,
Swinkels in
genaamd
bestaat uit 6.026 m?. Het terrein is verkocht
voor
B
(geanonimiseerd) |
k.k., hetgeen overeenkomt met €/ (geanonimiseerd) er m?. De koper betreft TN ontwikkeling B.V., onderdeel van Thunnissen Bouw. De
koper is voornemens het terrein te herontwikkelen naar wonen. Ten tijde van de transactie was sprake van een bestemming ‘Bedrijf’.
Locatie
Nieuwegein, Vreeswijkserijpad
Per 012025 is een terrein 5
Huurder
Markt
zeepfabriek in Nieuwegein genaamd Ecolab, bestaat uit
van
verkocht. Het totale terrein,
een
44.488 m?
grond met opstal. Het terrein is verkocht voor een basisaankoopsom van (geanonimiseerd) ‚k., hetgeen overeenkomt met € (geanonimiseerd) er m?. De verkoper betreft Ecolab Production Netherlands B.V. en de koper betreft Synchroon B.V. Begin 2023 werd duidelijk dat de eigenaar-gebruiker van ‚_de zeepfabriek het terrein zou verlaten. Ten tijde van de transactie was sprake van een beheersverordening waarbij de plaatselijke bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ is bevroren. De nieuwe koper en de gemeente Nieuwegein zijn in gesprek over een herontwikkeling van het terrein met toevoeging van nieuwe functies. Naar verwachting van de koper wordt tussen mei 2026 en de november 2027 de planologische procedure doorlopen die de ontwikkeling mogelijk maakt.
Locatie
baken
Object
Object
Huurder
Markt
g
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Adres
Analyse van transactie
Amstelveen,
In het
De
Scheg
Oost
1,
Haarlem
gebied De Scheg in Amstelveen worden naar verwachting 1.345 woningen gerealiseerd. De ontwikkeling bestaat uit drie deelgebieden. De ontwikkeling is planologisch nog niet mogelijk. Het totale plangebied omvat circa 59 hectare met een uitgeefbaar oppervlakte van 45% (26,5 hectare). m?
Per 31 januari 2022 kocht VORM
Ontwikkeling BV. 17.909 in De Oost voor een grond Scheg gemiddelde prijs van per m? (bron: hyp 4 83532/82 d.d. 28 januari 2022). Deze transactie vond plaats enkele maanden voordat het bestemmingsplan voor dit deelgebied werd vastgesteld. Verkoper was Yieldforce Holding B.V. Het gaat om een bouwplan van 155 woningen waarvan maximaal twintig procent (20%) middeldure koop- en/of huurwoningen.
Locatie
baken
Object
ci(geanonimise rd)
Huurder
Markt
5
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Voorgenomen ontwikkeling Het getaxeerde ligt midden in het gebied dat is aangewezen voor verdere campusontwikkeling. Wij hebben van de Opdrachtgever ten aanzien van het te ontwikkelen programma inzage gehad in het Ontwikkelzone Zijlweg-West Masterplan Haarlem. De voorgenomen ontwikkeling van het getaxeerde bestaat uit één solitair gebouw van 4. 375 m² BVO verdeeld over vijf bouwlagen. Op basis van de ontvangen informatie van de Opdrachtgever hebben we onderstaande programma als uitgangspunt genomen: m² BVO
m² GO
Studentenhuisvesting
875
630
Derde
Studentenhuisvesting
875
630
Tweede
Studentenhuisvesting
875
630
Eerste
Studentenhuisvesting
875
630
Begane grond
Fietsenstalling/ Wasserette
125
113
Begane grond
Commercieel
750
675
4. 375
3. 308
Verdiepeing
Type
Vierde
TOTAAL
Het plan is nog niet volledig uitgekristalliseerd met indicatieve oppervlakten en afwezigheid van een beeldkwaliteitsplan. Ten aanzien van het programma gelden de volgende uitgangspunten.
Studentenhuisvesting Wij hebben in lijn met de huidige marktpraktijk als uitgangspunt genomen dat de studentenhuisvesting zal bestaan uit zelfstandige units met eigen sanitaire groep keuken en voordeur. Wij hebben van de Opdrachtgever vernomen dat een totaal van 106 units zal worden gerealiseerd. Op basis van een BVO/GO ratio van 72% is de gemiddelde studenten unit circa 24 m² GO. Behorend bij de studentenhuisvesting is een fietsenstalling en wasserette op de begane grond. ,
,
Commercieel Tot de ontwikkeling behoort tevens een begane grond van 750 m² BVO te wordt aangewend voor commerciële doeleinden als horeca koffiecorner lunchroom of supermarkt to go. Dit programma dient openbaar te zijn voor publiek waarbij gedacht kan worden aan op de campus aanwezige studenten en bewoners. Wij hebben als uitgangspunt een BVO/VVO ratio van 90% genomen resulterend in een verhuurbaar oppervlak van 675 m². We hebben als uitgangspunt genomen dat de unit op te delen is in kleinere units. ,
,
,
74
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Fasering Binnen het masterplan is de voorgenomen ontwikkeling van het getaxeerde onderdeel van fase I
(4-7 jaar).
75
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Residuele Methode wij in dit geval gekozen voor het toepassen van de een inschatting gemaakt van de specificaties van Bij het te realiseren object. Daarna wordt van dit te realiseren object de ontwikkelingswaarde bepaald ervan uitgaande dat het gerealiseerd is en volledig verhuurd. Voor het
bepalen
residuele
methode.
van
de
marktwaarde
deze methode
object te realiseren ingeschat. Deze kosten bestaan onder bouwkosten, bijkomende kosten (bv. adviseurs, financieringskosten, verkoop/verhuurkosten, marketing) en ook wordt er rekening gehouden met marktconforme incentives en de bouwtijd. De residuele waarde wordt berekend door de ingeschatte kosten van de ontwikkelingswaarde af te trekken. Vervolgens worden andere
de
kosten
hebben
wordt eerst
het
om
uit
Opbrengsten Gebaseerd
op
inschatting van de kwaliteit van de te realiseren bebouwing, de huurreferenties en de huidige marktontwikkelingen hebben wij onderstaande huurwaardes bepaald voor de studenten
units:
onze
Oppervlakte
Studentenhuisvesting
per unit
Huurwaarde per m? per unit per maand
24 m? GO
€
__Huurwaarde per unit per maand
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
Op basis van een marktverkenning concluderen we dat in veel studentenhuisvesting nieuwbouwprojecten voornamelijk zelfstandige units worden gerealiseerd en dat deze in het sociale segment worden verhuurd. De zelfstandigheid ziet toe op het ter beschikking hebben een eigen sanitaire groep, keuken en voordeur. Huurders van zelfstandige units die verhuurd worden in het sociale segment komen in aanraking voor huurtoeslag.
over
Wij hebben in de bepaling van de huurwaarde de huurniveaus van vergelijkbare projecten qua in acht genomen. De referenties scheppen een bandbreedte in vraaghuren locatie of doelgroep
(geanonimiseerd) 5 studentencampus, zelfstandige
welke reikt van een we
een
totale bruto huurwaarde
De referenties
per maand.
karakter
het
de 106 studenten
Oppervlakte
Type
Commercieel De totale
Gezien de units
units
en
nieuwbouwkwaliteit,
de referentieprojecten
bepaald
van
commerciële
van
locatie op hebben
(geanonimiseerd) jaarbasis. ce
Huurwaarde
units
per m? per
van
het
van
object
het commerciële na
jaar
(geanonimiseerd) cm
675 m? VVO
bruto huurwaarde
bruto huurwaarde
baken
referenties
de
scheppen een bandbreedte welke reikt van cot (geanonimise rd) per m? per jaar. Op basis van een vergelijk met het (geanonimiseerd) en met cl realisatie hebben we onderstaande huurwaarde bepaald voor het commerciële getaxeerde na gedeelte: van
vergelijkbare
van
van
programma
b
realisatie betreft derhalve €
(geanonimiseerd) er jaar. De totale
(geanonimiseerd)
er
jaar.
%
Taxatierapport
Rendement De
Schoonzichtlaan
en
woningcomplexen scheppen een bandbreedte in NAR reikt (geanonimiseerd) toten met (geanonimiseerd) Tevens scheppen de referenties van vergelijkbare studentenhuisvesting een bandbreedte in transactieprijs per kamer welke reikt van
vrl:
van
v.o.n.
welke
6.
(Muse Maastricht) tot en
unit
Haarlem
unit/m?
waarde per
beleggingsreferenties
1,
ne
met € (geanonimiseerd)
unit
(More Leiden).
Gebaseerd
op
(geanonimiseerd) per onze
inschatting van de kwaliteit van de te realiseren bebouwing, de kooptransacties en de huidige marktontwikkelingen hebben wij een netto aanvangsrendement vrij op naam bepaald van 4,00% voor de studentenhuisvesting en een ontwikkelingswaarde van € (geanonimiseerd) unit. Beide liggen binnen bovengenoemde bandbreedtes.
N=:
De
referenties die toezien
op het commerciële
per m? welke reikt van €
transactieprijs
het commerciële
programma
een
NAR
(geanonimiseerd) v.o.n.
ontwikkelingswaarde v.o.n. van ce (geanonimiseerd) verschillen
en
overeenkomsten
met de
programma er
scheppen
m? toten met
bepaald m?, hetgeen
van
een
(geanonimiseerd) a
(geanonimise rd) %, hetgeen naar
onze
mening
bandbreedte
m?.
Wij
in
hebben
voor
overeenkomt met recht doet
aan
een
de
referenties.
Wij hebben van de eigenaar geen informatie ontvangen met betrekking tot dejaarlijkse eigenaarslasten, zoals beheer- en onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting, watersysteemheffing en verzekeringspremie. Wij hebben deze kosten ingeschat op basis van kengetallen, de toepasselijke belastingtarieven en onze kennis met soortgelijke objecten. Voor de geraadpleegde bronnen, zie het hoofdstuk Informatiebronnen.
Bouwkosten
bepalen van de bouwkosten per m? BVO hebben wij gebruik gemaakt van bouwkostenkengetallen (het BouwkostenKompas’. Voor het bepalen van de bouwkosten wij aansluiting gezocht bij een marktconform kwaliteitsniveau. Voor het
Het programma omvat de
hebben
volgende bouwkosten:
Type
Bouwkosten
(per m2)
Bouwkosten
(geanonimise rd)
Studenten units Commercieel
Wasserette/ Fietsenstalling
€
TOTAAL
(geanonimise rd)
Opmerking e
baken
De totale
bouwkosten
bedragen
hiermee
(geanonimiseerd) exe.
BTW.
5
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Opslagen Naast de
bouwkosten (kosten die de
aannemer
factureert
aantal
bestaan
uit de kosten
de
aan
op de
ontwikkelaar) bestaan de bouwkosten, deze zijn eveneens
een stichtingskosten (exclusief grond) opslagen van uit het met bepaald behulp kengetallen BouwkostenKompas. De ontwikkelaar heeft naast de bouwkosten de volgende kostenposten om te komen tot de totale stichtingskosten (exclusief grond) die hij aan het project uit zal geven: =
uit
_ Diversen en onvoorzien;
=
Leges
en
aansluitkosten;
=__Adviseurskosten
mechanicus, =
_Makelaars-
(deze kosten
adviseur en
installaties,
marketingkosten
het
ten
voor
een
projectmanagement, behoeve
van
de
de
verkoop
architect, bouwkundige, kostencontroller, etc); van
de individuele
woningen
en/of kavels; =
Algemene kosten
en
Winst
& Risico
voor
de ontwikkelaar.
(geanonimise rd) rolik
zijn geraamd op basis van referentieprojecten en kengetallen. Ook het opslagen controleren wij op aannemelijkheid. Het totaal aan opslagen is gemiddeld circa percentage is in lijn met onze kennis en ervaring met vergelijkbare ontwikkelprojecten. Deze
kosten
6.
Dit
Bouwtijd De
bouwperiode
Kosten bouwHet
hebben
en
wij ingeschat op 2 jaar.
woonrijp
maken
uitgangspunt in de bepaling van opgeleverd.
baken
de residuele waarde
is dat de
grond
bouw-
en
woonrijp wordt
ú
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1,
Haarlem
Projectsamenvatting zijn de opbrengsten en kosten die voor het gehele project geraamd zijn weergegeven. getallen in onderstaande tabel zijn prijspeil taxatiedatum, oftewel er wordt geen rekening gehouden met indexeringen van bedragen of contant maken. In onderstaande
tabel
De
Opbrengsten
uit
verkopen te realiseren producten
Stichtingskosten (incl. incentives) Renteverlies op Residuele
grond
grondwaarde
v.o.n.
Aankoopkosten Residuele
grondwaarde
k.k.
Residuele
grondwaarde afgerond
Grondwaarde
per m? BVO
Grondwaarde
per studenten unit
BTW
en
kosten
In de taxatie
(geanonimiserd)
koper
zijn alle bedragen
exclusief
De kosten
geval circa 1% (adviseur(s) en fiscus geldt als ‘bouwterrein’ hanteren wij geen overdrachtsbelasting transactie plaatsvindt in de BTW -sfeer.
locatie ook
voor
wij
dat de
in dit
BTW, zoals toegelicht in dit rapport. notaris). Aangezien wij aannemen dat de en
nemen
aan
koper zijn de
Comparatieve onderbouwing In het
bepalen van de residuele grondwaarde hebben we tevens gebruikt gemaakt van de comparatieve methode. Wij zijn bekend met grondtransacties van vergelijkbare nieuwbouwprojecten van studentenhuisvesting. De transacties hebben betrekking op sterd transacties studenhuisvestingprojecten in Hoofddorp, Wageningen, Leiden tot per unit. De scheppen in een bandbreedte in prijs per unit welke reikt van € residuele grondwaarde excl. BTW van het getaxeerde na realisatie betreft (geanonimiseerd)per unit, hetgeen binnen bovengenoemde bandbreedte valt en naar onze mening recht doet aan de overeenkomsten en verschillen tussen het getaxeerde en de referenties.
(geanonimiseerd) gen
baken
(geanonimise rd)
ú
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Toelichting
op de
1,
Haarlem
waardering
Bestaande situatie
perceel van 3.640 m?. Het getaxeerde betreft per taxatiedatum een terrein bestaande uit parkeerterrein en groenvoorziening. In het bepalen van de marktwaarde bij voorzetting van het huidige gebruik hebben we tevens rekening gehouden met het vigerende publiek- en privaatrechtelijke kader. Op basis van het vigerende juridisch-planologische kader concluderen we dat het huidige gebruik als camperparkeervoorziening deels plaatsvindt op gronden met bestemming ‘Groen’. Een dergelijk gebruik is volgens het bestemmingsplan niet Het
getaxeerde
betreft
een
toegestaan.
bepalen van de marktwaarde bij voortzetting huidig gebruik hebben we het toegestane gebruik op basis van het bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Op basis van de inspectie en een indicatieve, grove desktop meting concluderen we dat van het terrein circa 1.913 m? bestemd is als groenvoorziening. Het overige gedeelte met een oppervlakte van 1.727 m? is bestemd als verkeer en mag als parkeervoorziening worden gebruikt. Wij schatten in dat rekening houdende met de huidige layout en het toegestane gebruik circa 27 onoverdekte parkeerplaatsen gerealiseerd. Op basi, referenties die een bandbreedte op het terrein kunnen worden hebben we een waarde van toten met € scheppen welke reikt van (geanonimiseerd) € Pie er unit bepaald. De waarde van de parkeerplaatsen is derhalve het aantal van 27 (geanonimiseerd) maal € units (geanonimiseerd) per unit, is (geanonimiseerd) k.k. in totaal. Zeven parkeerplaatsen dienen nog verhard te worden, hetgeen we als een kostenpost van circa € (geanonimiseerd) xcl. BTW hebben ingeschat (25 m? oppervlak per unit x € (geanonimise rd) an verhardingskosten per m° parkeerterrein x een aantal 7 units). De waarde van het tot parkeren bestemde is circa (geanonimiseerd) er m?, hetgeen binnen de bandbreedte valt van m? prijzen van parkeerterreinen welke reikt van € (geanonimise rd) (geanonimiseerd) er m? perceel. In het
_(geanonimiseerd)
Rm
De waarde
van
de
groenvoorziening
hiervan. Oftewel, circa van
(g anonimise d) <er
hebben
gelijkgesteld aan de kosten
m? terrein. Dit resulteert in totale waarde
voor
van
het realiseren
de
groenvoorziening
4
€ (geanonimiseerd)
De totale marktwaarde
bij voorgezet gebruik komt uit op
Type
parkeerterrein parkeerplaatsen Verhardingskosten Waarde
(geanonimiseerd) ci.
Opbrengsten
Waarde
na
realisatie 7 extra
7 parkeerplaatsen
groenvoorziening
Marktwaarde
bij voorgezet gebruik
Marktwaarde
bij voorgezet gebruik (afgerond)
baken
we
en
kosten
(excl. BTW)
(geanonimise rd) se
Taxatierapport
Marktwaarde
as
is
EN
(geanonimiseerd) k.k. en de marktwaarde onder het bijzo grondwaarde bere uitgangspunt van voortgezet gebruik betreft € (geanonimiseerd) k.k. Om de marktwaarde as is te bepalen hebben we rekening gehouden met de herontwikkelingspotentie van het terrein op basis van het gemeentelijke plan genaamd ‘Ontwikkelzone Zijlweg- West Masterplan Haarlem’, waaruit duidelijk wordt dat onderhavige locatie één van de plekken is waar de gemeente studentenhuisvesting voorziet. Tegelijkertijd is in de marktwaarde as is rekening gehouden met het risico dat een potentiële koper zou inprijzen in verband met het nog moeten verkrijgen van een juridischdat de planologisch kader (onherroepelijk) en omgevingsvergunning definitief toestaat. De marktwaarde as is betreft ofwel € (geanonimiseerd) er m? k.k., ontwikkeling perceel. De transacties van terreinen met herontwikkelingspotentie maar zonder finaal juridischplanologisch kader en (onherroepelijke) omgevingsvergunning die de ontwikkelingen toestaan scheppen een bandbreedte van € (geanonimiseerd) - m? perceel. De vastgestelde marktwaarde per m? ligt derhalve binnen de getoonde bandbreedte van vergelijkbare terreinen. De residuele
û
. (geanonimiseerd)
NN
baken
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Samenvatting
en
analyse
van
1 , Haarlem
de
huurinkomsten We hebben vernomen van de Opdrachtgever dat het getaxeerde object verhuurd is op basis van een bruikleenovereenkomst. Echter we geen inzage gehad in de overeenkomst en we kunnen deze dus niet becommentariëren. Wij hebben deze niet ontvangen en hier geen inzage in gehad en daardoor vormt deze een onzekerheid. In taxatie bij voorgezet gebruik hebben we als uitgangspunt genomen dat de bruikleenovereenkomst op korte termijn opzegbaar is en geen materiële impact heeft op waarde. Mocht de bruikleenovereenkomst een significante impact hebben op waarde dan behoudt Baken het recht voor de taxatie dienovereenkomstig aan te ,
passen.
Leegstand
en
verhuurbaarheid
Op basis van de locatie en het toegestane gebruik beoordelen we de (weder)verhuurbaarheid bij leegstand in de huidige situatie als redelijk. De directe omgeving kent een betaald parkeren regime hetgeen de verhuurbaarheid als parkeerterrein vergroot. Het bouwprogramma kent een hoge mate van betaalbaarheid gezien de sociale verhuur aan studenten. Gelet op de vraag naar dit segment beoordelen wij de verhuurbaarheid na herontwikkeling als goed. ,
82
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
SWOT-analyse Sterktes ▪
▪
Zwaktes
Goede bereikbaarheid met de auto
▪
Sterke vraag vanuit beleggers en ontwikkelaars naar
▪
Geen ligging op intermodaal
OV-knooppunt
studentenhuisvesting
Commerciële plint is relatief groot ten opzichte van programma
studentenwoningen
Kansen ▪
Wijzigen bestemmingsplan en
Bedreigingen ▪
verkrijgen onherroepelijke en uitvoerbare omgevingsvergunning ▪
Macro-economische risico’s (oplopende inflatie door o. a. handelstarieven onzekerheid vanwege de globale politieke ,
situatie)
Realiseren groter bouwvolume ▪
Concurrerende
nieuwbouwontwikkeling in omliggende steden en
dorpskernen ▪
Aanhoudende hoge
bouwkosten ▪
Aanhoudende onzekerheid rondom stikstof
▪
Bestemmingsonzekerheid
83
Taxatierapport
Verkoopbaarheid
Schoonzichtlaan
en
1 , Haarlem
potentiële kopers
Het getaxeerde omvat per taxatiedatum een parkeerterrein met groenvoorziening. Per taxatiedatum is sprake van gemeentelijke planvorming waarbij in het Masterplan Ontwikkelzone Zijlweg-West voor het getaxeerde een studentenhuisvestingscomplex met commerciële plint is ingetekend. Wij beoordelen de verkoopbaarheid bij voorzetting van het huidig gebruik en exclusief ontwikkelpotentie als matig. Bij het voortzetten van het huidig gebruik verwachten wij met name interesse van lokaal en/of regionaal opererende beleggers. Wij beoordelen de verkoopbaarheid van het getaxeerde waarbij bestemmingplan- en omgevingsvergunningstechnisch gezien er geen belemmeringen meer zijn voor de voorgenomen ontwikkeling als goed. Tot de meest gerede kopers behoren naar onze mening nationaal opererende ontwikkelaars en beleggers in studentenhuisvesting.
84
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
Marktwaarde
onder
bijzonder uitgangspunt
1,
Haarlem
c.q. residuele
grondwaarde
(geanonimiseerd) —
—
—
Het
bestemmingsplan is aangepast aan de kaders van de beoogde ontwikkeling. Bestemmingsplan- en vergunningstechnisch gezien zijn er derhalve geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Uitgangspunt in de bepaling van de Marktwaarde perceel bouwrijp is en derhalve bouwgrond. Bovenstaande
aankoopkosten, komen.
bijzonder uitgangspunt
is dat het
Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten
koper). Dat wil zeggen dat juridische kosten, rekening van de koper is eveneens exclusief BTW, indien van toepassing.
inclusief makelaars-
Bovenstaande waarde
Marktwaarde
onder
onder
en
voor
bijzonder uitgangspunt
c.q.
waarde
uitgaande van het voortgezet gebruik (geanonimiseerd) gn —
Het
object wordt getaxeerd
houdend met de kaders
huidige bouwvolume. beschouwing gelaten. en
—
baken
het
van
Bovenstaande
huidig gebruik rekening vigerende publiek- en privaatrechtelijke bestemming(en) Eventuele (her)ontwikkelingspotentie is expliciet buiten
op
basis
van
het voortzetten
van
het
de
Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten
koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief overdrachtsbelasting, makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper komen. Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien van toepassing.
85
Taxatierapport
Marktwaarde
(geanonimiseerd) Opmerking Bovenstaande Marktwaarde betreft de waarde “k.k.” (kosten koper). Dat wil zeggen dat aankoopkosten, inclusief makelaars- en juridische kosten, voor rekening van de koper
—
komen. Bovenstaande waarde is eveneens exclusief BTW, indien
We
baken
zijn niet op de hoogte gesteld van de aankoopprijs.
van
toepassing.
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Gevoeligheidsanalyse Wij hebben in deze taxatie de marktwaarde bepaald op basis van een residuele berekening; er zijn residueel grondwaarden bepaald en vervolgens zijn kosten en opbrengsten in de tijd uiteengezet en is de contante waarde van alle netto kasstromen berekend. Daarbij wordt rekening gehouden met fasering en grondexploitatiekosten` waarvoor wij (onderbouwde) aannames hebben gedaan. Deze uitgebreide berekeningssystematiek wordt door ons op verschillende niveaus getoetst op marktconformiteit. Denk hierbij aan: opbrengsten van de woningen bouw- en stichtingskosten van de woningen grondwaardes/grondquotes en grondexploitatiekosten. De marktwaarde zelf is lastig toetsbaar aangezien deze afhankelijk is van projectspecifieke kenmerken zoals locatie planologische status fasering omvang en marktomstandigheden. Deze aspecten zorgen ervoor dat er geen goede één-op-één vergelijking te maken is met transacties van andere locaties. ,
,
,
,
,
,
De uitkomst van de gehanteerde rekenmethode is gevoelig voor (kleine) wijzigingen in de aannames in de verschillende parameters. Wij zijn dan ook van mening dat het zinnig is een gevoeligheidsanalyse uit te voeren op de belangrijkste parameters. Hieronder is een overzicht van de uitkomst van de berekening op het moment dat wij één parameter aanpassen (ceteris paribus). Het verschil in waarde in de tabel bij de verschillende parameters is het verschil t. o. v. de hiervoor beschreven marktwaarde. Het is belangrijk om rekening te houden met de gevoeligheid van de taxatie bij het maken van beslissingen aangaande het onderhavige object.
87
Taxatierapport
Scenario
Schoonzichtlaan
Wijziging
Residuele waarde
Hogere opbrengsten
+5%
Lagere opbrengsten
-5%
Hogere bouwkosten
+5%
Lagere bouwkosten
-5%
Hogere opbrengsten / Hogere bouwkosten
+5% / +5%
Hogere opbrengsten / Lagere bouwkosten
+5% / -5%
Lagere opbrengsten / Hogere bouwkosten
-5% / +5%
Lagere opbrengsten / Lagere bouwkosten
-5%/ -5%
baken
Waarde
1,
Haarlem
Verschil met ER
(geanonimise rd) 88
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Bijlage
89
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Bijlage A: Plattegronden
90
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
91
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Bijlage B: Foto’s
92
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
93
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Bijlage C: Kadastrale uittreksels
94
kadaster
BETREFT
Haarlem T 4164 UW
REFERENTIE
JvO GELEVERD
OP
22-04-2025 VOLLEDIG
PRODUCTIEORDERNUMMER -
ALEERD
C
22-04-2025
13:07
-
S11203594561 T/M
09:03
VOLLEDIG
22-04-2025
WERKT -
T/M
09:03
[BLAD
1van2
Eigendomsinformatie
@
ALGEMEEN Kadastrale
aanduiding
Haarlem Kadastrale
Kadastrale grootte Grens en
grootte
3.640
Vastgesteld 102429
Omschrijving
Erf
Ontstaan
objectidentificatie: 012510416470000
m?
Coördinaten
Koopsom
T 4164
-
489210
-
tuin
(geanonimiseerd) _
uit
Haarlem
in
Er
Koopjaar
2014
T 2584
AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking de
zin van de
zijn geen beperkingen
bekend
Wet kenbaarheid
publiekrechtelijke beperkingen onroerende
zaken
Overige aantekening Betrokken
(rechts)persoon
Afkomstig
uit stuk
Omgevingswet Gemeente
Hyp4
Betrokken
(rechts)persoon
Afkomstig
uit stuk
Haarlem
88842/33
Beperking Overige aantekening
op basis
Ingeschreven van
Omgevingswet voorlopig Gemeente
Hyp4 met
Hyp4
een
overheidsbesluit
op
04-06-2024
om
10:45
op
27-03-2024
om
12:30
op
19-04-2024
om
13:00
(vestiging)
voorkeursrecht
Haarlem
87292/52
Beperking op Is
Aanvullend stuk
voorkeursrecht
basis
Ingeschreven van
een
overheidsbesluit
(vestiging)
tekening ingeschreven
88527/83
Verbetering Is aanvulling op
Hyp4 87292/52
Ingeschreven
kadaster
BETREFT
Haarlem T 4164 UW
REFERENTIE
JvO GELEVERD
OP
22-04-2025 VOLLEDIG
PRODUCTIEORDERNUMMER -
13:07
GESIGNALEERD
22-04-2025
-
S11203594561 T/M
09:03
VOLLEDIG
BIJGEWERKT
22-04-2025
-
T/M
09:03
BLAD
2
van
2
RECHTEN
Eigendom (recht van)
1
Afkomstig Naam
uit stuk
Hyp4
gerechtigde
64641/74
Ingeschreven
op
17-07-2014
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Adres
(geanonimiseerd) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen
Burgerlijke staat
De bewaarder
van
Voor
Ongehuwd
en
geen
geregistreerd partnerschap (ten tijde van verkrijging)
het Kadaster verklaart dat deze informatie hetzelfde
het gebruik
deze gegevens
van
Hebt
u
is als de informatie uit de Basisregistratie Kadaster. gelden regels die staan in de Databankenwet (artikel 2, lid 1).
hier vragen over? Neem
contact
op
met onze
klantenservice.
om
14:33
Kadastrale kaart
12345 25
Uw referentie: JNE
Deze kaart is noordgericht
Schaal 1: 1000
Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing
Kadastrale gemeenteHaarlem Sectie T Perceel 4164
Voor een eensluidend uittreksel , geleverd op 7 oktober 2025 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor , waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
Taxatierapport
Schoonzichtlaan
1 , Haarlem
Bijlage D: Berekeningen
95
Datum
‘Gemengde Adres ontwikkeling Stad Pereselomvang ingeschatte bouwperiode
_26september2025
RESIDUELE GRONDWAARDE
'Schoonzichtlaani Haarlem
3640m?
a
2007
en
jaar
jswaarde
Wenen -huurprogramma
Oppervlakte
Aantal
Wasserette/ fietsenstalling Totale oppervlakte
1
(m°
GO)
Huurwaarde (geanonimiseerd)
Hm
107
2633
€
ermaand
perm'o
5
_
Huuwaars €
(geanonimiseerd)
nd
Huur €
=
m'
Bruto huurwaarde
€
Netto huurwaarde
Netto
€
aanvangsrendementv.o.n
BRUTO ONTWIKKELINGSWAARDE ‘Aankoopkosten 1% incl. ONTWIKKELINGSWAARDE BTW-verlies 21% ONTWIKKELINGSWAARDE ONTWIKKELINGSWAARDE (afgerond)
€
@
€
BTW
€
@
‘Commercieel programma oppervlakte
Oppervlakte
commercieel Totale
uurwaarde 6757 €75
moe mwa
€
(geanonimiseerd) per eerie BEN
€ € NETTO
€
€
(geanonimise rd)
€
Bruto jaar Netto huurwaarde huurwaarde perperjaar
€
(geanonimiserd)
perjaar
perjaar perjaar
V.O.N.
AANVANGSRENDEMENT
ONTWIKKELINGSWAARDEV.ON. Kosten koper 1% ONTWIKKELINGSWAARDEK.K. ONTWIKKELINGSWAARDE (afgerond)
€
@
€ € €
(geanonimise rd)
‘Samenvatting Ontwikkelingswaarde
Wonen huurprogramma ‘Commercieel programma
€
-
€
TOTAAL
Wenen ‘Aantal -huurpragramma wooneenheden Gebruiksoppervlakte wonen Bruto nettoratio studenten Bruto vloeroppervlak Bruto netto ratio wasseretta/fetsenstaling Bruto vloeroppervlak wasserette, fietsenstal (Commercieel programma Verhuurbaar vloeroppervlak Bruto nettoratio Bruto vloeroppervlak Bouwkosten Bouwkosten Wasserette/ Bouwkosten Commercieelfietsenstalling Diversen/onvoorzien Leges, aansluitkosten huur
107
-huur
2520
-
m2
72%
units
wonen
(geanonimiseerd)
3500
huur
m°
20% 125
615
m2
20,0% 750
Bouwkosten
200% 850%
Subtotaal
Adviseurskosten Deze kosten bestaan Subtotaal
uit de
kosten
voor een
Verhuur-/verkoopkosten
verkoop
Makelaarskosten voor
architect, bouwkundige,
van
me
€
125
m@
€
750
m@
€
(geanonimise rd)
verm’
perm perm*
vande
vande
€ € € €
de bouwkosten
mechanicus, elektricien, het
8,50%
2500
bouwkosten
€
projectmanagement
en
de kostencontroller etc.
bouwkosten
0,50% 8,33% 15,00% 15.000
van
de
van
de huurwaarde
€
van
vast
de huurwaarde tarief
€
Rente op bouwkosten
BOON
van
de adviseurskosten, verhuurkosten,
ontwikkelaarswinst/-verlies ‘Algemene Kosten Winst/risico
500% 600%
van
de bouwkosten
€
van
de
€
Makelaarskosten voor verhuur Makelaarskosten voor verhuur
-
belegging
m?
-
wonen
-
commercie
€
Marketing Subtotaal
ontwikkelingswaarde
€
€
Subtotaal
bouw
Einancieringskosten
verkoopkosten
€
Subtotaal Subtotaal
AK en
ontwikkelingswaarde
Subtotaal
TOrAEoNTMKENGSKOSTEN Residuele
((geanonimiseerd) geanonimise rd) DO
grondwaarde
Renteverliesop
grond
6,00%
per jaar gedurende de
bouwperiode
200jaar
van
€
RESIDUELE GRONDWAARDE VOOR CORRECTIES Risico
(geanonimise rd)
bestemming
000%
Bouwrij maken
=_
m'svoe
€
RESIDUELE WAARDE
Overdrachtsbelasting Makelaarskosten Notariskosten @
@
@
000% 080% 020%
‘vande netto ‘vande netto van
de netto
perm* BVO V.ON.
grondwaarde grondwaarde grondwaarde
‘Aankoopkosten RESIDUELE WAARDEK.K. MARKTWAARDE MARKTWAARDE MARKTWAARDE
(afgerond) PERM BVO PERM" PERCEEL
MARKTWAARDE PER
STUDENTEN UNIT
sao
(geanonimiserd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiserd)
_ MARKTWAARDE Datum
Aare
26soptemberzozs
eee
nn
Kn
geenen ingeschatte bouwperiode
een
Aantal
zaden
Schoonziehdaant
Stad
Wasserette/ fietsenstalling Totale oppervlakte
baken
200
ve
jer
Oppervlakte (m*PEN GO)
1
UI
107
2633
Huurwaarde €
m? m?
€
(geanonimiseerd)zand ei
ermaand
_Huurwaar
(geanonimise rd) emeo erm°GO
€
Huurwag € €
8
BRUTO ONTWIKKELINGSWAARDE Aankoopkostane re ONTWIKKELINGSWAARDE Erwoveries OnTwikkeLinGswaarpe ONTWIKKELINGSWAARDE (afgerond) ine
€ H
BTW
€
ez
Oppervlakte
VET eenn
H €
€
Haumaard EE
(geanonimiseerd) eere
woe
NETTO
e
VON.
(geanonimise rd)
ie
AANVANGSRENDEMENT
ONTWIKKELINGSWAARDEVON. Kosonkoper OnrwkeLinoswaarver ONTWIKKELINGSWAARDE (afgerond)
€ H
k.
€ €
RAE
Woren-huurprogramwra Commercieolprogramma
(geanonimiserd)
(geanonimise rd)
Onikgingswaarde € €
TOTAAL
(geanonimiseerd)
Vn
TN
Bouwkosten
gounkesten Bounkosten Bouwkosten
Worst Commercieel fletsensaling
3500
me
e
2
me
€
750
m@
€
(geanonimise rd)
e € €
subtotaal navieurskesten
‘Subtotaal
8,50%
van
de bouwkosten
8,33%
van
de huurwaarde
verhuur-/verkeopkesten
Makelaarskosten
verhuur
voor
-
wonen
e
Harten
5000
€
vanariet
B
subtotaal subeotat
bouw
Financieringskosten
subtotaal subtotaal
AKontwikkelaarswinst/-verlies en subtotaal
TOTALEONTWIKKELINGSKOsTEN
TOTALE Residuele
(geanonimise rd)
incl. INCENTIVES
grondwaarde
Renteverliesop Risico
ONTWIKKELINGSKOSTEN
(geanonimise rd)