Bijlage 1 Verkoopadvies (WOO)
Tekst van het document
Bijlage 2 Verkoopadvies (WOO) bij BBV
nr
2024/618821
VERKOOPADVIES KAMPERSINGEL
In opdracht
van
Verkoopadvies 3 mei
de Gemeente
2024
Haarlem,
Kampersingel 2, Haarlem
2, HAARLEM
(geanonimiseerd) Ne
3 mei
2024
1
VERKOOPADVIES
ALGEMENE
KAMPERSINGEL
2, HAARLEM
GEGEVENS:
Door de Gemeente Haarlem,
makelaar/register NE Haarlem
een
middels
taxateur 0.z.
(geanonimiseerd): En
aan
(geanonimiseerd) register |
bij Overspaern Makelaardij b.v, Frieslandlaan 1a, 2036
verkoopadvies gevraagd
voor
de
verkoopprocedure
ten
behoeve
van
de
verkoop van het pand Kampersingel 2 in Haarlem. Kadastraal bekend gemeente Haarlem, sectie K‚ nummer 3484, grootte
bestemming
van
het
pand is “wonen”
en
2.95 are. De
het
woning is gebouwd in 1910. De
pand valt onder het bestemmingsplan
Rozenprieel. Het betreft hier een beschermd stadsgezicht. LOCATIE:
pand is gelegen aan de rand van het “Rozenprieel” direct aan de Kampersingel. De Kampersingel 2 is een uniek en karakteristiek pand. De wijk bestaat voor een groot deel Het
,
uit sociale
huurwoningen
vaak kleinere
en
en een
deel uit koopwoningen Het is een
gezinswoningen.
t.w.
boven/benedenwoningen
kindvriendelijke buurt met relatief veel
verhouding veel jonge inwoners tussen de 30 en 50 jaar. Het pand is op steenworp van het centrum van Haarlem gelegen. Zeker de Amsterdamse
gezinnen. De buurt heeft
naar
woningenzoekenden hebben
om
deze reden veel interesse in het wonen
in deze
wijk.
OPNAME: Het
pand is aan de binnen-en buitenzijde opgenomen
is thans in beheer
en
bij
“Wagenhof”. Op dit moment wordt het pand anti-kraak bewoond door kunstenaars. Volgens opgave wordt de woning leeg, ontruimd Geadviseerd wordt de te
vrij van huur opgeleverd.
en
woning voordat de verkoop wordt gestart leeg, ontruimd schoon
presenteren. Het huidige woonoppervlak is volgens de meetinstructie
348m2.
Het
en
paneeldeuren.
energielabel F. Het is een statig “grachtenpand” het zuiden. De tuin is op dit moment
met
Het
een
pand is voorzien
royale
en
archiefgegevens is de woning gefundeerd op “staal”,
zandlaag. Het object verkeert in redelijke, wat rommelige
toekomstige koper(s). Het pand heeft 4 royale woonetages
zowel
diepe achtertuin op
geheel bestraat. Direct achter en een
naast de
woning
aan
de
voor-
als
gemetselde fundering
staat van onderhoud.
woning zal na verkoop intern geheel gerenoveerd/gemoderniseerd de
van
garage/berging aanwezig, welke ook vanuit de woning bereikt kan worden.
Conform op de
2580
pand is karakteristiek en bezit nog diverse fraaie authentieke details als:
ornamentenplafond, hoge plafonds
is een
NEN
en
moeten
alle
en
schoonmaken
uitstekende
woningfotograaf, waarbij ook een film
van
worden door
lagen hebben
achterzijde een vrij uitzicht. Het is van groot belang
leegkomen
De
na
het
woning nieuwe foto’s te laten maken door een
Verkoopadvies 3 mei 2024 Kampersingel 2, Haarlem
en
360
graden foto’s kunnen worden
|
gemaakt. Goede presentatie is van groot belang voor de verkoop
van
het
pand. Wij
een
verkennend
kunnen dit verzorgen.
MILIEU: In
opdracht
de Gemeente
van
Haarlem is een op 21
januari 2016
(geanonimiseerd) Meerten
bodemonderzoek
uitgevoerd
bodemonderzoek
zijn er geen potentieel bodembedreigende activiteiten bekend bij het
perceel.
en
De
grond
het
opgesteld door
en
grondwater
ter
plaatse zijn onderzocht. Het perceel ligt in Zone
2 van de bodemkwaliteitskaart van Haarlem.
in de
bovengrond kunnen
achtertuin is
bovengrond
voorkomen.
geheel verhard met tegels
Op
Dit betekent dat
er
sterke
verontreinigingen
basis hiervan is de locatie verdacht. De betonvloer. Uit deelmonsters
en een
het hele perceel sterk is verontreinigd met lood. De
van
dit verkennend
blijkt dat de
bovengrond is
lokaal licht verontreinigd met
koper, zink en PCB. De omvang van de loodverontreiniging binnen het perceel overschrijdt de norm voor een geval van ernstige bodemverontreiniging (sterke verontreiniging in een bodemvolume groter dan 25m3.) Naar aanleiding van de sterke verontreinigingen in de bovengrond is volgens het rapport behulp van het computersysteem “Sanscrit” een risicobeoordeling uitgevoerd. Uit
met
deze beoordeling blijkt dat
verspreidings-
en
geen functie tuin
er
bij het gebruik “wonen
met tuin” geen
ecologische risico’s zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat op dit perceel aanwezig is. De “tuin” is geheel verhard.
In het
geen verontreinigingen aangetroffen. Bij het gebruik “wonen risico’s start
voor
de
humane-,
volksgezondheid
verkoop geactualiseerd
en
het milieu. Het
te worden
om
aan
grondwater zijn destijds
met tuin”
zijn er geen
bodemrapport dient ten tijde van de
potentiële kopers te kunnen verstrekken.
ASBEST:
Volgens de asbestkansenkaart
van
geen gegevens bekend
aanwezigheid
conform het 1 mei
en
van
de
van
Haarlem
ca.
24m2.
met
zijn er op en rond de kavel
asbest in de bodem.
asbestinventarisatie-rapport opgesteld
2019, colovinyl
grootte
over
de Gemeente
door MvM
In het
pand is,
Asbestinventarisatie d.d.
lijmlaag aangetroffen bij de kamer voorzijde op de 2° etage ter
In het
rapport is aangegeven dan het materiaal ernstig verweerd
-beschadigd is. Verder zijn er volgens het rapport geen asbesthoudend materialen
aangetroffen. Asbestverwijdering is aan strikte regels gebonden. Het aangetroffen asbesthoudende materiaal wordt
voor
de start
verkoop verwijderd op kosten
van
de
gemeente. Het asbest-inventariseringsrapport is in mei 2024 geactualiseerd, zodat dit ten
tijde van de
start
verkoop
aan
kopers kan worden verstrekt.
VERKOOP:
(geanonimiseerd) mevroud zelfbewoningsverplichting Conform opgave
van
er
bij verkoop op de vrije markt
conform artikel 3.3 AVV van
toepassing zijn. Conform het
bestemmingsplan mag het pand niet gesplitst worden in appartementen Verkoopadvies 3 mei 2024 Kampersingel 2, Haarlem
een
en
zal als één
woning verkocht dienen worden. Indien een ontwikkelaar of aannemer de woning koopt en geheel verbouwt en daarna doorverkoopt zal de zelfbewoningsverplichting voor deze kopers van toepassing zijn. Verder zijn bij verkoop de “algemene verkoopvoorwaarden van de Gemeente Haarlem van toepassing. Volgens opgave zijn de verkoopvoorwaarden 2020 van toepassing. Conform de verkoopvoorwaarden van de Gemeente Haarlem is de zelfbewoningsverplichting gedurende 5 jaar van toepassing, na de datum 1° bewoning.
.
MEERJARENONDERHOUDSPLAN: Door het inspectiehuis
is in opdracht van de Gemeente Haarlem op 4 januari 2019 een meerjarenonderhoudsplan gemaakt voor de Kampersingel 2 in Haarlem. Uitgaande dat er vanaf 2019 geen onderhoud meer aan het pand is uitgevoerd is het direct noodzakelijk achterstallig onderhoud van 2019 tot 2024 ca. € 34. 000,--. “gerelateerd aan bouwprijzen en arbeidsloon prijspeil 2019. Volgens het MJOP zal er vanaf 2024 — 2043 (einddatum van het plan ) direct noodzakelijk onderhoud nodig zijn van tenminste € 254. 000,-- * gerelateerd aan bouwprijzen en arbeidsloon prijspeil 2019.
Wij kunnen de verkoop
voor u
begeleiden
voor
0,8% inclusief b. t. w. en inclusief de
verkoopkosten. Voor de start verkoop maken wij een uitgebreide fotoreportage, 360
graden foto’s en een film van het object. Wij maken een uitgebreide verkoopbrochure, een eigen website (www. kampersingel2. nl) Een kaartje met de gegevens van de website krijgen de bezoekers tijdens de bezichtiging mee. Wij geven het pand door aan alle woningzoekenden in ons systeem, melden de woning aan in het uitwisselingssysteem van de NVM, aanmelding Funda, aanmelding makelaarsvereniging Amsterdam, onze eigen website en diverse andere sites. Verder verspreiden wij het pand via social media. Wij begeleiden de bezoekers individueel tijdens de bezichtigingen en koppelen u de bevindingen terug. Enkele dagen later nemen wij met de bezoekers contact op of ze de woning nog een keer willen bezichtigen en/of nog vragen hebben over het pand. Afhankelijk van het aantal bezoekers plannen wij een einddatum voor een bieding. Uiteraard doen wij dat in overleg met Jamila. Na verkoop maken wij een concept koopovereenkomst, welke ter beoordeling aan jullie en koper(s) wordt voorgelegd.
Indien er nog vragen zijn naar aanleiding van het verkoopadvies nader toe te lichten. Haarlem,
zijn wij graag bereid dit
6 mei 2024
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) register makelaar/register taxateur o. z.
Verkoopadvies 3 mei 2024 Kampersingel 2, Haarlem
(geanonimiseerd) Lj
Firefox
https://preview.realworks.nl/
(geanonimise rd) Vraagprijs
nn Transactiedatum:
Hoekwoning | 291
01-06-
m?/ 144 m?
| 7 kamers (3 slaapkamers) | 1890
Transactieprijs Transactiedatum:
Hoekwoning | 313
1
van
7
02-09-2023 m?/ 117 m?
| 9 kamers (7 slaapkamers) | 1880
as
ANDA
I1T.eE
Firefox
https://preview. realworks. nl/
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Transactieprijs
Transactiedatum:
Tussenwoning
(geanonimiseerd) 01-06-2023
| 274 m?/ 233 m? | 8 kamers (5 slaapkamers) | 1881
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd)
Transactieprijs (geanonimiseerd) Transactiedatum:
22-06-2023
2-onder-1-kapwoning
| 279 m?/ 575 m? | 7 kamers (5 slaapkamers) |
1995
https://preview. realworks. nl/
Firefox
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Transactiedatum:
| 259 m?/ 292 m? | 9 kamers (5 slaapkamers)
Hoekwoning
| 1910
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Transactieprij
Transactiedatum:
Tussenwoning
Vraagprijs
21-12-2023
| 271 m?/ 334 m? | 9 kamers (7 slaapkamers) | 1906
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Transactiedatum:
Eindwoning | 286 m?/ 240 m? | 8 kamers (5 slaapkamers) | 1880
(geanonimiseerd)
Firefox
https://preview. realworks. nl/
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Transactieprijs (geanonimiseerd) Transactiedatum:
01-12-2023
Tussenwoning | 268
m? / 182 m? | 10 kamers
(7 slaapkamers) | 1910
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Tussenwoning | 270
Vraagprij
4 van 7
m?/
134 m?
| 9 kamers (5 slaapkamers) | 1875
(geanonimiseerd)
2-5-2024
17:55
Firefox
https://preview. realworks. nl/
Transactieprij
(geanonimiseerd) 18-11-2023
Transactiedatum:
Tussenwoning | 305 m?/ 271 m? | 8 kamers (4 slaapkamers) | 1882
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd)
Transactieprijs (geanonimiseerd) Transactiedatum:
14-02-2024
2-onder-1-kapwoning | 1906
| 292 m?/ 253 m? | 11 kamers (7 slaapkamers)
(geanonimiseerd)
Transactieprijs
(geanonimiseerd)
Transactiedatum:
Tussenwoning | 265 m?/ 201 m? | 8 kamers (5 slaapkamers) | 1887
(geanonimiseerd) 5 van 7
2-5-2024
17:55
Firefox
https://preview. realworks. nl/
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Transactiedatum:
16-02-2024
2-onder-1-kapwoning
| 255 m?/ 211 m? | 7 kamers (6 slaapkamers) |
1904
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd)
Transactieprijs
(geanonimiseerd) 09-05-2023
Transactiedatum:
Tussenwoning
raagprij
| 307 m? / 295 m? | 9 kamers (5 slaapkamers) | 1902
(geanonimiseerd)
Firefox
https://preview. realworks. nl/
(geanonimiseerd)
Transactiedatuift;
25-05-
Tussenwoning | 300
m?/ 333 m?
-1906
| 14 kamers (10 slaapkamers) |
(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Transactiedatum:
Tussenwoning
20-06-2023
| 339 m?/ 350 m? | 9 kamers (6 slaapkamers) | 1910
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Transactiedatum:
2-onder-1-kapwoning
[1917
| 398
m?/ 503
m? | 12 kamers
(7 slaapkamers)
Firefox
https://preview.realworks.nl/
(geanonimiseerd)
Transactiedatum:
Hoekwoning
| 291
01-06-2023
m?/
144
m?
| 7 kamers (3 slaapkamers) | 1890
m?/ 117
m?
| 9 kamers (7 slaapkamers) | 1880
Transactiedatum:
Hoekwoning | 313
Firefox
https://preview. realworks. nl/
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Transactiedatum: Hoekwoning
| 259 m?/ 292 m? | 9 kamers (5 slaapkamers)
| 1910
(geanonimise rd) (geanonimiseerd)
Transactiedatum:
24-10-2023
Eindwoning | 286 m? / 240 m? | 8 kamers (5 slaapkamers) | 1880
(geano im se rd)
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
(geanoimserd)
(geanoimserd) )
(geanoimserd)
(geanoimserd)
(geanoimserd)
(geanoimserd)
(geano im se rd)
(geanonimise rd)