Document · PDF

Bijlage 1, Taxatierapport (WOO)

gemeenteraad 16 oktober 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: Aankoop Kruisstraat 2614.127 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport Kruisstraat 26 Haarlem ,

Rapportdatum: 15 juli 2025

Opdrachtgever Gemeente Haarlem Stadhuis Grote Markt 2 2011RD Haarlem ,

Waardepeildatum 19 juni 2025 Dossier KRS26-2025-06-18. 1

PAND MAKELAARS

Algemee Dossiernummer

KRS26-2025-06-18.1

Plaats

Haarlem

Adres

Kruisstraat 26

Postcode

2011PZ

Type object

Winkelruimte

Albert Heijn

Nass

Astra, (4

winkel-/woonobject Eigendomsvorm

Volledig eigendom

Eigenaar (kadastraal)

Kid R7

Eigendom (recht van)

Afkomstig

uit stuk:

17102/23

Amsterdam

Ingeschreven

Hyp4

| an

op: 22-12-2000

(geanonimise rd)

Havana

h WH

Handelsregister) Kadastrale

gemeente

Haarlem C

Nummer(s)

6336, 6521

Perceel

453

Erfpacht

Nvt.

Bouwjaar

1931

Monument

Gebruik

Geheel

Verhuurbare Bruto

vloeroppervlak (VVO)

vloeroppervlakte

Verhouding VVO/BVO

(te Jumbo

Google ad

Voet

Sectie grootte (totaal)

3 Band

Hous

Map data

Google

leegstand

265

315

84,13 %

Waardering Opdrachtgever

Gemeente

Haarlem,

Doel

Het maken

van

Stadhuis

(incl. MH leegstand)

aankoopbeslissing

Exploitatiekosten

Waardepeildatum

Leegstand

Opname

Intern

juni 2025 en

€

in %

van

per

jaar (EUR)

markthuur

Totaal correcties

extern

BAR MARKTWAARDE

per jaar (EUR)

Huuropbrengst (incl. MH leegstand) Markthuur

een

kk.

op MH

NAR

(EUR)

(geanonimiseerd) Nkk.

Kosten

Koper percentage

(geanonimiseerd)

(geanonimise(rd)geanonimiserd)

Beoordeling Object

Locatie

Bouwkundige Staat

van

staat

onderhoud

Functionaliteit Parkeren

(op eigen terrein)

Gebruik Verhuursituatie Alternatieve

gebruiksmogelijkheden

Goed

Ligging

Redelijk

Stand

Goed

Bereikbaarheid

Goed

Nvt.

Parkeren

Matig tot redelijk

t.b.v.

huidig gebruik

(openbare weg)

Goed

Markt Nvt.

Courantheid

verhuur/gebruik

Goed

Courantheid

verkoop

Goed

Pagina

2/184

juli 2025

Bijzondere uitgangspunten Er zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Pagina 3/184

15 juli 2025

Inhoudsopgave 1. Waardering.

................................................................................................ .................................................................................................

2. Opdracht. Specificatie. Taxatie. Uitgangspunten.

....................................................................................................... ................................................................................................ ...................................................................................... .................................................................................................

............................................................................................... ................................................................................................ ............................................................................. .................................................................................................

3. Object. Milieuaspecten. Bijzondere fiscale aspecten. Specificatie. Gebruikssituatie. Geschatte exploitatiekosten. Correcties. Grondtabel.

............................................................................................................. ........................................................................

............................................................................................................ ........................................................................ ................................................................................................... ........................................................................ ............................................................................ ........................................................................

.............................................................................................................. .........................................................................

5. Markt.

Marktvisie Algemeen. Marktvisie Lokaal / Regionaal. Referenties.

............................................................................................................. ........................................................................

6. Beoordeling. SWOT-analyse. Courantheid. Toelichting Waardering.

.................................................................................... ........................................................................

...... ............................................................................................................... ........................................................................

............. ............................................................................................................... ........................................................................

................................................................................................... .........................................................................

........................................................................................................... ........................................................................

7. Standaarden. 8. Definities.

18 18 20 21 26 26 27 28

........ ............................................................................................................... ........................................................................

9. Algemene uitgangspunten. Bijlagen.

6 6 6 8 9 11 11 12 15 15 15 15

4. Locatie.

......................................................................................... .........................................................................

BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE. BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING. BIJLAGE 3 - REKENMODEL. BIJLAGE 4 - FOTO'S. BIJLAGE 5 - KADASTRALE GEGEVENS. BIJLAGE 6 - EIGENDOMSAKTE. BIJLAGE 7 - BESTEMMINGSPLAN / OMGEVINGSPLAN. BIJLAGE 8 - BODEMONDERZOEK. BIJLAGE 9 - BAG RAPPORT. BIJLAGE 10 - FUNDERINGSRAPPORT. BIJLAGE 11 - PLATTEGROND TEKENINGEN. BIJLAGE 12 - WALKSCORE. BIJLAGE 13 - MEETRAPPORT(EN) NEN2580. BIJLAGE 14 - WOZ-BESCHIKKING. BIJLAGE 15 - MEERJARENONDERHOUDSPLAN - BOUWKUNDIG RAPPORT.

.......................................... ........................................................................

............................................. ........................................................................

............................................................................. ........................................................................

...................................................................................... ................................................

................................................................................................. ................................................ ............................................................................. ................................................ ................................................................. ................................................

.................................................................................... ................................................

Pagina 4/184

. ................................................

34 39 40 42 44 50 74 78 91 110 121 126 128 134 138 145 147

15 juli 2025

PAND MAKELAARS

Waardering

Marktwaarde

(geanonimiseerd) Bevestiging Verklaart het

object zoals weergegeven in dit taxatierapport met dossiernummer KRS26-2025-06-18.1 winkel-/woonobject gelegen aan de Kruisstraat 26, Haarlem, getaxeerd te hebben op de bovenstaande

van

een

waarde.

Ondergetekende:

(geanonimiseerd)

Naam E-mailadres Verbonden

aan

PAND

Makelaars

Adres

Bingerweg

Postcode/plaats

2031AZ

Telefoonnummer

(geanonimiseerd) |

a-r

B.V. —

Haarlem

Haarlem, 15 juli 2025

(geanonimiseerd) Pagina

5/184

juli 2025

PAND MAKELAARS

Opdracht

Specificatie Opdrachtgever

Gemeente

Haarlem, Stadhuis

(geanonimiseerd) (geanonmserd) (geanonimiseerd) Grote Markt 2 2011RD

Opdrachtnemer

PAND

Haarlem

Makelaars

B.V.

023-2340340

Bingerweg 2031AZ

a-r

—

Haarlem

Nederland

Eerste taxateur

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Taxateur is voornamelijk actief in taxatie

bemiddeling PAND

objecten

van

Makelaars

Bingerweg 2031AZ

in het

(voor diverse doeleinden)

buitengebied.

B.V.

a-r

—

Haarlem

(geanonimiseerd) Plausibiliteit extern

(geanonimiseerd)

Doel Taxatie

Het maken

Te taxeren

Volledig eigendom

belang

van

een

aankoopbeslissing

Taxatietype

Volledige taxatie

Standaarden

De taxateur verklaart zich te hebben beschreven

Extra

instructies

Opdrachtbrief

gehouden

Er zijn op deze taxatie geen extra instructies In het kader

aan

de standaarden

zoals

in het hoofdstuk Standaarden.

van

deze taxatie heeft

toepassing. opdrachtgever een opdrachtbrief getekend. van

Taxatie Waardepeildatum

juni

Inspectiedatum

juni

Mate

Intern

van

inspectie

Taxatiewaarde

2025 2025 en

extern

Marktwaarde

Pagina

6/184

juli 2025

Taxatiemethode

BAR/NAR-methode De BAR/NAR-methode betreft een kapitalisatie methode. De ingeschatte bruto markthuur of huurherzieningshuur wordt na aftrek van de ingeschatte exploitatielasten (netto markthuur) gekapitaliseerd tegen een bepaald netto aanvangsrendement (NAR). Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd voor o. a. leegstandsperiode verhuurkosten incentives en overige correcties alsmede de contante waarde van meer-/minder huur gedurende de looptijd van het contract / de contracten. Deze gecorrigeerde waarde betreft een vrij op naam (v. o. n. ) waarde en hier dienen (indien van toepassing) overdrachtsbelasting en overige transactiekosten op in mindering te worden gebracht. ,

Valuta HaBU richtlijn

Euro De marktwaarde van een object is een weerspiegeling van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (HaBU) binnen de huidige fysieke wettelijke en financiële mogelijkheden op de waardepeildatum. De taxateur is van mening dat het huidige gebruik van het object zoals vermeld in dit taxatierapport ook het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik is voor de toekomst. Tussen de inspectiedatum en de datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object. Tussen de waardepeildatum en de datum taxatierapport hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan of zijn er geen wezenlijke veranderingen geweest die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object. ,

Gebeurtenissen na inspectiedatum Gebeurtenissen na waardepeildatum Educatie Objectiviteit en onafhankelijkheid

De taxateurs hebben de educatie gevolgd zoals genoemd wordt in het hoofdstuk Standaarden. Conform de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de Register-Taxateur niet toegestaan langer dan een aaneengesloten periode (de verrichtingsperiode) van ten hoogste zes jaar Professionele Taxatiediensten ten aanzien van hetzelfde Vastgoedobject te verrichten. Voor het Taxatiebedrijf waaraan de Register-Taxateur is verbonden geldt een aaneengesloten periode van ten hoogste negen jaar. Wanneer een Register-Taxateur of het Taxatiebedrijf een Professionele Taxatiedienst ten aanzien van het Vastgoedobject heeft uitgevoerd en dit binnen een verrichtingsperiode viel waarbij er geen onderbrekingsperiode van drie jaar (vanaf de eerste dag na de rapportdatum van de laatst uitgevoerde Professionele Taxatiedienst) is geweest dient gemeld te worden hoe lang dit het geval is geweest en wanneer de betreffende taxaties zijn uitgevoerd. ,

De Register-Taxateur (Roald de Graaf) en het Taxatiebedrijf (PAND Makelaars B. V. ) zijn in de afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij Professionele Taxatiediensten ten aanzien van het onderhavige Vastgoedobject.

Pagina 7/184

15 juli 2025

Uitgangspunten De algemene uitgangspunten zijn beschreven in het hoofdstuk 'Algemene Uitgangspunten'. De overige uitgangspunten zijn: • •

elk bedrag exclusief (eventuele) omzetbelasting tenzij anders vermeld de vigerende bestemming van het taxatieobject conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn in werking zijn en daarbij geldend zijn de taxateur ten behoeve van de waardering een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object aan het vormen. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen) de taxatie samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever c. q. eigenaar. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens.

Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde-oordeel af te geven het object gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. Indien de waardepeildatum afwijkt van de inspectiedatum wordt de waardering gebaseerd op de situatie per waardepeildatum; de waardering is onder meer gebaseerd op door de opdrachtgever/ eigenaar verstrekte gegevens. De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens de aanwezige apparatuur/installaties niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de waardering wordt uitgegaan van normaal en volledig functioneren van aanwezige apparatuur/installaties ,

•

Verder zijn de volgende uitgangspunten van toepassing: vrij van huur en gebruik. Bijzondere uitgangspunten Er zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Pagina 8/184

15 juli 2025

Object

Kruisstraat 26 HKrauaisrlsetmraat 26 Haarlem Objecttype

Een winkel-/woonobject GEeenh eweilnlkeeelg-s/wtaonodnobject VGoelhleedeilgleeeiggsetnadnodm 1V9o3lle1dig eigendom N19.v3. t1. N. v. t.

GOebbjercutitkype TGee btaruxiekren belang BTeo utawxjearaern belang RBoenuowvjaataierjaar Renovatiejaar

Omschrijving object Als er één gebouw opvalt in de Kruisstraat is het dit wel. Bijzonder en uniek. De indrukwekkende trapgevel met een bijpassende luifel is een absolute eye-catcher. Het pand is een schepping van de Haarlemse architect C. C. van Beaumont (1891 – 1968) en is gebouwd in 1931/1932 in de stijl van de Oudhollandse Renaissance uit omstreeks 1600. De oorspronkelijke functie was een apotheek met bovenwoning. Van Beaumont heeft het pand voorzien van een rijk geornamenteerde voorgevel. Het woon-winkelpand met bestemming wonen of werken en wonen is gelegen in het verlengde van de druk bezochte Barteljorisstraat met veel passanten. Ligging aan de zogenaamde 'rode loper' de wandelroute van het NS station Haarlem naar de Grote Markt. In de directe omgeving bevinden zich verschillende nationale en internationale retailers waaronder: H&M Nespresso Sissy Boy Douglas NIKKIE Vanilia Rituals KPN enzovoort. ,

Voorzieningen - pantry;

toilet; - Cv-gas; - achtertuin gelegen op het westen - zuidwesten groot ca. 209 m2; - tevens eigen ingang aan de achterpoort via de Lange Margarethastraat. -

Indeling INDELING: Begane grond: winkelruimte toilet hal pantry en achterkamer en berging totaal groot 152 m2 BVO 1e verdieping: woonruimte: woonkamer berging extra kamer keuken overloop/hal badkamer met douche en toilet slaapkamer totaal groot 110 m2 2e verdieping: overloop slaapkamer groot 27 m2 3e verdieping: vliering met vide groot 4 m2 ,

Pagina 9/184

15 juli 2025

Samenstelling Gebruik

Verdieping

V. v. o. (m²)

B. v. o. (m²)

G. b. o. (m²)

begane grond

128 m²

152 m²

129 m²

bovenwoning

1ste verdieping

110 m²

131 m²

bovenwoning

2de verdieping

27 m²

32 m²

265 m²

315 m²

winkelruimte pantry toilet achterruimte ,

Totaal

129 m²

Kadasterinformatie Gemeente

Sectie

Nummer

Grootte

Haarlem

6336

92 m²

Haarlem

6521

361 m²

Totaal

453 m²

453 m² = 4 are 53 centiare ,

Juridische omschrijving Het bedrijfspand met onder- en bijliggende grond en alle verdere aanhorigheden staande en gelegen te Haarlem Kruisstraat 26 2011 PZ kadastraal bekend gemeente Haarlem sectie C nummer 6521 groot 361m2 N nummer 6336 groot 92m2 ,

Pagina 10/184

15 juli 2025

PAND MAKELAARS

Eigenaar / Eigenaren Ten 1

tijde van

de taxatie is het

vastgoed

eigendom

van:

Eigendom (recht van)

Afkomstig

uit stuk:

Ingeschreven

17102/23

Amsterdam

gerechtigde: (geanonimiseerd)

Naam Adres:

Hyp4

op: 22-12-2000

(geanonimiseerd)

Statutaire zetel: HAARLEM KvK-nummer:

(geanonimiseerd)

Titelonderzoek Er heeft geen

volledig

erfdienstbaarheden

titelonderzoek

en/of

plaatsgevonden. Uitgangspunt is dat er geen kwalitatieve verplichtingen rusten op het getaxeerde.

waardeverminderende

Erfdienstbaarheden

basis

van

de kadastrale recherche

en/of erfdienstbaarheid

zijn op

opgave

toepassing zijn getaxeerde waarde(n) van

van

opdrachtgever is het onbekend

behoudens

die vermeld zullen worden

of er andere

in het rapport

beperkend en

recht

invloed

van

Monument

Gemeentelijk monument

beschermd

stadsgezicht.

Milieuaspecten Bodemloket Geen

bodeminformatie t.b.v. het

specifieke

adres. Wel informatie

adressen in de

van

omgeving.

Zie

bijgaande

bodeminformatie.

Milieuonderzoek Er heeft geen milieuonderzoek

plaatsgevonden.

Bodemonderzoek Er is informatie

ingewonnen bij www.bodemloket.nl

bodemverontreiniging

en/of

(ondergrondse)

tanks.

omtrent

Volgens

de eventuele deze website

aanwezigheid zijn er geen

van

dossiers bekend

onderhavig(e) perce(l)el(en). Asbestonderzoek

Bij de inspectie inzichten

bijzonder

asbest

sprake

het

van

maatstaven

object een

is niet onderzocht gevaar zouden

kunnen

asbesthoudende materialen.

of tijdens de bouw

Bij

opleveren

voor

deze taxatie is

materialen

zijn gebruikt, die naar de huidige het milieu en/of de gezondheid, zoals in het

derhalve

van

uitgegaan

dat hiervan geen

is.

Bijzondere fiscale aspecten Alle in het rapport

genoemde bedragen zijn inclusief BTW

bedrijfsmatig vastgoed, tenzij

inzake

residentieel

vastgoed en exclusief

BTW

inzake

anders vermeld.

Pagina

11/184

juli 2025

Voor bedrijfsruimten geldt per 1 januari 2023 104% overdrachtsbelasting. ,

Specificatie Inspectiedatum Mate van inspectie

19 juni 2025 Intern en extern

Technische specificatie Onderdeel

Materiaal

Kwalificatie

Fundering

Onbekend

Constructie

Traditioneel Metselwerk en Hout

Onbekend

Gevels

Metselwerk

Redelijk tot goed

Vloeren

Beton en hout

Redelijk tot goed

Ramen/kozijnen

Hout

Redelijk tot goed

Dak/dakbedekking

Bitumen en Dakpannen

Onbekend

Traditioneel gebouwd gemetselde gevels zadelkap met dakpannen platdak houten vloeren. ,

Bouwkundige staat Er is een meerjaarsonderhoudsplan opgesteld zie bijlagen. ,

Onderhoudsstaat Zie het meerjaarsonderhoudsplan voor de onderhoudstoestand van de verschillende onderdelen van het pand. Installaties Aansluitingen en voorzieningen Verwarming Koeling Brandpreventieve middelen Beveiliging Elektrische deuren / bedrijfsdeuren

Gas Water Elektriciteit en Telefonie Centrale verwarming Airconditioning units Brandblussers en Brandslanghaspels Alarminstallatie Handbediende deur(en) ,

Pagina 12/184

15 juli 2025

Bestemmingsplan Naam IMRO versie Status Gemeente Geldend plan

Oude Stad IMRO2008 Onherroepelijk Haarlem Centrum - 2 Oude Stad/ Artikel 5 Centrum - 2 5. 1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Centrum-2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 5. 1. 1 Begane grond/kelder a. detailhandel met daaraan verbonden horeca met niet meer dan 30% van het brutovloeroppervlak zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken; b. kantoor met loketfunctie; c. dienstverlening met loketfunctie; d. tevens horeca 1 ter plaatse van de aanduiding 'horeca 1'; e. tevens horeca t/m categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; f. tevens horeca t/m categorie 3 ter plaatse van de aanduiding' horeca tot en met categorie 3'; g. tevens horeca 5 ter plaatse van de aanduiding 'horeca 5'; h. horeca 4: i. tevens amusementshal ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning- amusementshal'; j. tevens wonen toegestaan al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep bed & breakfast of gastouderopvang ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; k. tevens ondergrondse parkeergarage ter plaatse van specifieke vorm van verkeer - ondergrondse parkeergarage'; l. bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken groenvoorzieningen wegen en padentuinenerven en terreinenwaterlopen en waterpartijen (ondergrondse) parkeervoorzieningen. 5. 1. 2 Overige verdiepingen a.

wonen al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep bed & breakfast of gastouderopvang; c. shortstay. ,

5. 2 Bouwregels b. de functies genoemd in lid 5. 1. 1 zijn uitsluitend toegestaan bij de adressen genoemd in bijlage 2 van de regels; Voor bouwwerken gelden tevens de bouwregels zoals aangegeven in artikel 22. 5. 2. 1 Andere bouwwerken a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen; b. de bouwhoogte van overige erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen; c. de hoogte van overige 'andere bouwwerken' mag niet meer dan 3 m bedragen; Pagina 13/184

15 juli 2025

d. 'andere bouwwerken' mogen alleen worden opgericht achter de voorgevel van het hoofdgebouw. 5. 3 Specifieke gebruiksregels Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 24 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels: a. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden; b. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 vierkante meter. ,

Huidig gebruik Uitbreidingsmogelijkheden

5. 4 afwijken van de gebruiksregels 1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5. 1. 1 en horeca 1 toestaan. 2. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van: a. invloed op de omgeving in vergelijking met de al toegestane functies; b. effecten op ( bestaande winkelstructuur en) het voorzieningenniveau; c. de verkeerssituatie ter plaatse; d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Het huidig gebruik is toegestaan conform dit plan. Oude Stad/ Artikel 16 Tuin - 2 .....

a. de

gezamenlijke oppervlakte van bouwwerken' (per tuin per adres) mag niet meer bedragen dan 50% van de gronden met een maximum van 40 m2 tenzij anders op de verbeelding is aangegeven; b. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen. ,

.....

Pagina 14/184

15 juli 2025

PAND MAKELAARS

Gebruikssituatie

Geheel

Voorgenomen gebruik

Onbekend

Markthuur

leegstand

(geanonimiseerd) |

Geschatte Onroerende

exploitatiekosten zaakbelasting

€ 4.570,99

Verzekeringen

€877,00

Onderhoud

€ 3.784,00

Beheer Rioolbelasting

€ 1.622,00

Waterschapslasten

€ 190,48

Totaal

€ 11.481,97

Toelichting

Geen

€ 437,50

nadere

toelichting

Correcties Totaal

Toelichting

(geanonimise rd)

Grondtabel Grond

Totaal

perceel

Gebouw

453 m?

ongebonden grond

270 m?

Totaal

723 m?

Pagina

15/184

juli 2025

Locatie Kruisstraat 26 HKrauaisrlsetmraat 26 Haarlem

Omschrijving locatie De Kruisstraat is een levendige en goed bereikbare winkelstraat gelegen in het hart van Haarlem direct aansluitend op de bekende winkelgebieden zoals de Grote Houtstraat en de Barteljorisstraat. De straat vormt een belangrijke schakel tussen het Centraal Station van Haarlem en het historische centrum wat zorgt voor een constante stroom aan voetgangersverkeer waaronder toeristen forenzen en lokale bezoekers. ,

De directe omgeving kenmerkt zich door een gevarieerd aanbod van detailhandel speciaalzaken horeca en dienstverlenende bedrijven. Hierdoor is sprake van een aantrekkelijke en dynamische mix die bijdraagt aan een hoge passantenfrequentie. De aanwezigheid van voorzieningen zoals supermarkten openbaar vervoer (bushaltes en station op loopafstand) en diverse parkeergarages maakt de locatie zowel commercieel als residentieel zeer gewild. ,

De bovenwoningen in deze straat worden vaak gebruikt voor bewoning dan wel verhuur mede vanwege de centrale ligging en de goede bereikbaarheid. De combinatie van een winkelruimte op de begane grond met een zelfstandige bovenwoning maakt dit object multifunctioneel inzetbaar en daarmee aantrekkelijk voor beleggers en eindgebruikers. ,

Samenvattend betreft het een courante locatie in de binnenstad van Haarlem met een uitstekende bereikbaarheid een aantrekkelijk voorzieningenniveau en een constant hoog bezoekersaantal wat positief bijdraagt aan de courantheid en de waardevastheid van het vastgoedobject. ,

Stand en Ligging

Pagina 16/184

15 juli 2025

Het object is gelegen aan de Kruisstraat een drukbezochte aanloopstraat tussen Haarlem Centraal Station en het historische centrum. De ligging is zeer centraal met een goede zichtbaarheid en een constante passantenstroom. De directe omgeving bestaat uit diverse winkels horeca en dienstverlenende bedrijven. Door de combinatie van een levendige winkelomgeving en de nabijheid van alle voorzieningen is sprake van een courante en gewilde stand zowel voor commerciële als voor residentiële doeleinden. ,

Planologie Er zijn geen directe planologische ontwikkelingen waargenomen die van invloed zijn op de waarde. Bereikbaarheid Auto Openbaar Vervoer Algemeen

Redelijk Goed Goed De Kruisstraat is uitstekend bereikbaar zowel met het openbaar vervoer als met eigen vervoer. Het object bevindt zich op loopafstand van Station Haarlem waar diverse trein- en busverbindingen samenkomen. Daarnaast is de locatie goed ontsloten via de Rijksweg A9 en de N200 met meerdere parkeergarages op korte afstand zoals De Appelaar en Stationsplein. Ook fietsers kunnen de locatie eenvoudig bereiken mede door de nabijheid van meerdere fietsenstallingen. De centrale ligging en de multimodale bereikbaarheid maken dit een zeer toegankelijke locatie voor zowel bezoekers als bewoners. N. v. t. Matig tot redelijk ,

Parkeren - eigen terrein Parkeren - openbaar Afstand tot voorziening Bestemming

Afstand met auto (km)

Minuten met auto

Afstand te voet (km)

Minuten te voet

bushalte

064 km

3 min.

031 km

4 min.

school

020 km

1 min.

010 km

1 min.

treinstation

234 km

7 min.

056 km

8 min.

supermarkt

056 km

3 min.

007 km

1 min.

park

087 km

3 min.

022 km

3 min.

Pagina 17/184

15 juli 2025

Markt

Marktvisie Algemeen nvm-business-kwartaalrapport-q1-2025 ALGEMEEN De markt komt in het eerste kwartaal van 2025 langzaam op gang met een lagere opname van kantoren en winkels. De vraag naar bedrijfsruimten valt op door het groteaantal transacties van kleinere oppervlakten. Tegelijkertijd werpen mondiale handelsspanningen een schaduw over de markt al is de precieze impact op de vastgoedsector vooralsnog onduidelijk. ,

Kantorenmarkt: In het eerste kwartaal van 2025 is 195. 000 m² aan kantoorruimte opgenomen – een duidelijke daling ten opzichte van zowel vorig kwartaal als vorig jaar in dezelfde periode. Het uitblijven van grote transacties speelt hierin een belangrijke rol. Ook het aandeel van de vijf grote kantoorsteden in de opname nam af: van gemiddeld 45% naar 33%. Het aanbod van kantoorruimte daalde op kwartaalbasis met 2%. Winkelmarkt: De opname in de winkelmarkt daalde duidelijk ten opzichte van het vorige kwartaal (-13%) maar vergeleken met dezelfde periode in 2024 bleef de terugval beperkt tot2%. Vooral in de grotere steden bleef de opname achter. Positief is dat voormalige Blokker-winkelruimten snel een nieuwe invulling vinden. Ook het aanbod is na een lange periode van stijging weer licht afgenomen. ,

Bedrijfsruimtemarkt & logistiek: De vraag naar bedrijfsruimte bleef stabiel in Q1 2025. Ook het aantal logistieke transacties vanaf 10. 000 m² bleef nagenoeg gelijk. De opname daalde alleen in de Randstedelijke provincies terwijl het aanbod in de meeste provincies toenam. Hierdoor stabiliseren de prijzen nu de markt op veel plekken een plafond lijkt te bereiken. ,

Beleggingsmarkt: Hoewel het vertrouwen aan het einde van 2024 verbeterde was dit nog niet zichtbaar in de beleggingsactiviteiten in het eerste kwartaal van 2025. In totaal werd er bijna 11 miljard euro geïnvesteerd in commercieel vastgoed (exclusief woningen). Dat is een daling van 8% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Tegelijk geven de dalende rente en waardestijging (vooral de huurgroei) beleggers weer wat vertrouwen. ,

WINKELMARKT Signalen uit de markt • In januari en februari groeide de detailhandelsomzet met respectievelijk 4% en 2% vergeleken met een jaar eerder. Daarentegen daalde in maart het consumentenvertrouwen naar -34 vooral door negatieve verwachtingen over de economie (bron: CBS). De recent opgelaaide handelsoorlog zal consumenten waarschijnlijk onzekerder maken. • NVM Business-leden signaleren in Q1 2025 een afnemende bereidheid onder ondernemers om winkelruimten – met name groter dan 100 m² – daadwerkelijk te huren of aan te kopen. De meeste interesse gaat uit naar kleine oppervlakten die soms worden verhuurd als kapsalons nagelstudio’s of schoonheidssalons. • Hogere kosten en oplopende schulden zorgen nog altijd voor faillissementen en bedrijfsbeëindigingen onder winkeliers. Recente voorbeelden hiervan zijn Bax Music en Gerry Weber. • Aan de andere kant worden de lege winkels van het failliete Blokker snel weer ingevuld. Verschillende ketens zoals Wibra Van Haren en TerStal openden winkels in voormalige Blokker panden. ,

Pagina 18/184

15 juli 2025

Blokker panden liggen goed in de markt • In Q1 2025 was de opname van winkelruimte ongeveer hetzelfde als vorig jaar. Er is wel sprake van een daling van 13% ten opzichte van vorig kwartaal. De grootste afname was te zien in het grootste segment vanaf 1. 000 m² waar de opname bijna halveerde. • Alleen in het segment tussen de 500 en 1. 000 m² ligt de opname voor het tweede kwartaal op een hoog niveau vooral door de verhuur van voormalige Blokker winkels. Uit onze data bleek: • Van Haren opende 9 winkels 7 daarvan in oude Blokkers. Normal opende 5 winkels 4 op Blokker-locaties en TerStal 7 winkels in 5 voormalige Blokkers. Wibra nam 4 Blokkers over. Daarnaast opent de opvolger van Blokker ‘New Blokker’ winkels in o. a. Pijnacker-Nootdorp Steenwijk en Nunspeet. ,

Opname in de grootste winkelsteden blijft achter • In de 12 grootste winkelsteden bleef de opname achter bij het niveau van dezelfde periode in 2024 (zie p. 15). De daling betrof 22%. Het aandeel van de twaalf grootste steden in de landelijke opname daalde daarmee van 33% naar 26%. • Vooral in de vier grote steden (Amsterdam Rotterdam Utrecht en Den Haag) is sprake van een duidelijke daling. Alleen in Groningen en Haarlem werd dit kwartaal meer winkelruimte opgenomen. Desondanks werd in Amsterdam met ruim 7. 000 m² de hoogste opname gerealiseerd gevolgd door Rotterdam (5. 600 m²) en Groningen (5. 000 m²). ,

Keerpunt in winkelaanbod: daling na twee jaar • Na twee jaar stijging daalde het aanbod van winkelruimte in Q1 2025 op kwartaalbasis met 3% tot 126 miljoen m². Door deze relatief flinke afname is het totale aanbodniveau weer gelijk aan een jaar geleden. • Ook het aantal aangeboden winkels daalt verder: van 4. 225 in vorig kwartaal naar 4. 108 in dit kwartaal. Begin 2024 werden er nog 4. 236 objecten in de markt aangeboden. • De daling van het aanbod is merkbaar in alle oppervlakteklassen. De grootste afname vond plaats in de categorie vanaf 1. 000 m² waar het volume met ruim 65. 000 m² terugliep. • In de grote steden blijft het aanbod redelijk stabiel vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Zo was er alleen in Rotterdam en Den Haag sprake van een noemenswaardige stijging van het aanbod met respectievelijk 11% en 32%. Prijzen schommelen onder toenemende druk • Veel huurders zijn terughoudend en nemen pas laat beslissingen over nieuwe huisvesting. Dit zorgt voor druk op huurprijzen vooral op mindere locaties. Door lagere huren nemen steeds vaker starters of ondernemers buiten de traditionele detailhandel (zoals sport cultuur of dienstverlening) hun intrek in winkelruimtes. • Op de beste locaties in topwinkelgebieden worden weer huurstijgingen gerealiseerd maar is het niveau nog flink lager dan jaren geleden.

Over het algemeen is nog sprake van neerwaartse druk op huurprijzen op de meeste plekken in Nederland. ,

WONINGMARKT In het eerste kwartaal van 2025 vertoonde de Nederlandse woningmarkt een gemengd beeld met regionale verschillen en invloeden van beleidsmaatregelen. ,

Prijsontwikkeling Landelijk daalde de gemiddelde transactieprijs met 18% ten opzichte van het voorgaande kwartaal van €485. 000 naar €473. 000. Deze daling wordt deels toegeschreven aan de verkoop van voormalige huurwoningen (uitponding) die vaak lager geprijsd zijn Op jaarbasis stegen de prijzen echter met 109% ,

Regionale verschillen In Amsterdam daalde de gemiddelde verkoopprijs met ongeveer 3% ten opzichte van eind 2024 tot circa ,

Pagina 19/184

15 juli 2025

€664. 000. In sommige wijken zoals Nieuw-West en delen van Noord waren de dalingen zelfs tot 5% Daarentegen kende de provincie Utrecht een prijsstijging van 13% op jaarbasis met een stijging van 142% in de stad Utrecht zelf ,

Aanbod en transacties Het woningaanbod nam toe; in Groot-Amsterdam steeg het aantal te koop gezette woningen met 29% ten opzichte van een jaar eerder Landelijk steeg het aantal woningtransacties met 158% vergeleken met het eerste kwartaal van 2024 .

Overbieden en verkooptijd In Nederland werd gemiddeld 44% boven de vraagprijs betaald met tussenwoningen als uitschieter op 66% In Amsterdam lag dit percentage hoger met 73% van de woningen verkocht boven de vraagprijs gemiddeld 55% meer De gemiddelde verkooptijd in Amsterdam was 32 dagen iets langer dan het landelijke gemiddelde van 30 dagen. ,

Invloed van beleid De invoering van de Wet Betaalbare Huur op 1 januari 2025 leidde tot een toename van het aantal te koop aangeboden voormalige huurwoningen wat bijdroeg aan de prijsdaling en het grotere aanbod ,

Samenvattend kenmerkte het eerste kwartaal van 2025 zich door een lichte prijsdaling op kwartaalbasis sterke jaarlijkse prijsstijgingen in bepaalde regio's een toename van het woningaanbod en een hoog percentage overbiedingen mede beïnvloed door nieuwe regelgeving en regionale dynamiek. ,

Marktvisie Lokaal / Regionaal De kenmerken van de marktsituatie voor winkelruimte in heel Haarlem zijn: - In 2025 Q1 is het huuraanbod 37 winkels waarvan 8 verhuurd. - In 2025 Q1 is het koopaanbod 12 winkels waarvan 1 verkocht. - Redelijk tot goede vraag naar kleine en middel grootte (t/m 130m2) en functionele winkelruimten (zowel belegging als voor eigen gebruik). - Vraag- en transactieprijzen (huur) voor winkelruimten zijn gestegen t. o. v. 2024 en liggen tussen de € 200- en 400- p. m2. p. j. - Vraag- en transactieprijzen (koop) voor winkelruimten (boven de 150m2) liggen tussen de € 3.500- en 5.500p. m2. p. j. ,

Pagina 20/184

15 juli 2025

PAND MAKELAARS

Referenties

Adres:

Haarlem, Anegang

Datum:

16 mei 2025

Objecttype:

winkelruimte

VVO:

50 m2

Bouwjaar:

1870

Huurprijs: Huurprijs/m?:

Toelichting:

(geanonimiseerd) n.v.t.

Adres:

Haarlem, Barteljorisstraat 9

Datum:

1 mei 2025

Objecttype:

winkelruimte

VVO:

158 m?

Bouwjaar:

(geanonimiserd)

Huurprijs: Huurprijs/m?:

(geanonimiseerd)

Toelichting:

n.v.t.

Adres:

Haarlem, Gedempte Oude Gracht 93

Datum:

6 februari 2025 winkelruimte

Objecttype:

VVO:

70 m2?

Huurprijs: Huurprijs/m?:

(geanonimiseerd)

Toelichting:

n.v.t.

Adres:

Haarlem, Grote Houtstraat 130

Datum:

31 maart

Objecttype:

winkelruimte

Bouwjaar:

n.v.t.

Bouwjaar:

1605

VVO:

2025

130 m2

Huurprijs: Huurprijs/m?: Toelichting:

(geanonimiseerd)

Adres:

Haarlem, Grote Houtstraat 181

Datum:

28 mei 2025

Objecttype:

winkelruimte

VVO:

n.v.t.

166 m2

Bouwjaar: Huurprijs: Huurprijs/m?:

(geanonimiseerd)

Toelichting:

n.v.t.

Adres:

Haarlem, Kruisweg 68

Datum:

19 februari 2025

Objecttype:

winkelruimte

VVO:

45 m?

Bouwjaar:

n.v.t.

Huurprijs: Huurprijs/m?: Toelichting:

(geanonimiseerd) n.v.t.

Pagina

21/184

juli 2025

PAND MAKELAARS

Adres:

Haarlem, Zijlstraat 93

Datum:

Objecttype: WVO:

winkelruimte

omgeving zijn onvoldoende

wijdere omgeving,

2025

55 m?

Bouwjaar: Huurprijs: Huurprijs/m?: Toelichting: In de directe

januari

(geanonimiseerd)

huur-referenties vindbaar.

referentietransacties met

Derhalve

zijn er in de buurt,

ook in de

maar

vergelijkbare aspecten geselecteerd.

WINKELRUIMTE

Toegepaste huurprijs per m2: De huurprijzen van referentie-objecten liggen

een

bandbreedte

van

circa

(geanonimiseerd) (geanonimise rd) am

tot circa

(geanonimiseerd) per m2 v.v.o. EN -

per jaar. Voor het

getaxeerde

realiseerbare

is taxateur op basis huurwaarde

gemiddelde ingeschat binnen

wordt daarmee

van

referenties, marktgevoel

per vierkante meter

van

inschatting, uitgegaan

circa € 340,-

per m2

v.v.o.

per

van

jaar.

een

Het

getaxeerde

de bandbreedte.

WOONRUIMTE

Toegepaste huurprijs De

huurprijzen

van

per m2:

referentie-objecten liggen

een

bandbreedte

van

circa €

(geanonimise rd) B

tot circa

(geanonimiseerd) per m2 cmn-

v.v.o.

per jaar. Voor het

getaxeerde

realiseerbare

is taxateur op basis

gemiddelde

wordt daarmee

huurwaarde

ingeschat binnen

van

referenties, marktgevoel

per vierkante meter

van

circa €

inschatting, uitgegaan

(geanonimise rd)

per m2

v.v.o.

per

van

jaar.

een

Het

getaxeerde

de bandbreedte.

GEMIDDELD Voor het

getaxeerde

realiseerbare

is taxateur op basis

van

referenties, marktgevoel

gemiddelde huurwaarde per vierkante ingeschat binnen de bandbreedte.

meter van

circa

inschatting, uitgegaan

(geanonimise rd) per m2 <-

v.v.o.

van

een

per jaar. Het getaxeerde

wordt daarmee

Bij deze inschattingen zijn een gewogen gemiddelden bepaald aan de hand van aspecten als gebouw- en perceeloppervlakte, opleveringsniveau, uitstraling, aanwezige faciliteiten, ligging en locatie, functionaliteit en doelmatigheid, duurzaamheid, bodemgesteldheid, bestemming

Zie

voor

correctie

vierkante meter de

van

de toegepaste

berekeningen

huurtransactie referenten

in de

dergelijke. de

onderbouwing

van

de huurwaarde

per

bijlage.

Pagina

22/184

juli 2025

PAND MAKELAARS

Investeringen Zie tevens de

koopreferenties.

Kooptransacties

Adres:

Haarlem, Anegang

Datum:

Objecttype:

winkelruimte

VVO:

Bouwjaar: Prijs: Prijs/m?:

Toelichting:

juni

2025

118 m? 1750

(geanonimiseerd) h.v.t.

Adres:

Haarlem, Gedempte Oude Gracht 76

Datum:

6 mei 2025

Objecttype:

kantoor

VVO:

Bouwjaar:

301 m2 1760

Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

(geanonimiseerd)

Adres:

Haarlem, Nieuwe Groenmarkt 35

Datum:

Objecttype: VVO:

kantoor- / woning 607 m2

Bouwjaar:

Prijs/m?: Toelichting:

n.v.t.

januari

2025

1880

(geanonimiseerd) n.v.t.

Adres:

Haarlem, Zijlstraat 57

Datum:

Objecttype:

n.v.t.

april 2025

VVO:

241 m?

Bouwjaar: Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

(geanonimiseerd)

Adres:

Haarlem, Zijlweg 70

n.v.t.

Datum:

Objecttype:

kantoor

VVO:

Bouwjaar: Prijs: Prijs/m?:

Toelichting:

april 2025

106 m2? 1890

(geanonimiseerd) Avi

Adres:

Haarlem, Cornelissteeg 4

Datum:

Objecttype:

januari 2025 meergezinswoning(en)

VVO:

201 m?

Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

(geanonimiseerd)

Bouwjaar:

1927

n.v.t.

Pagina

23/184

juli 2025

PAND MAKELAARS

Adres:

Haarlem, Barrevoetestraat 11RD

Datum:

25 oktober 2024

Objecttype:

meergezinswoning(en)

Bouwjaar:

n.v.t.

VVO:

137 m?

(geanonimiseerd)

Prijs: Prijs/m?:

Toelichting:

n.v.t.

Adres:

Haarlem, Lange Margarethastraat 30A

Datum:

19 november 2024

Objecttype:

meergezinswoning(en)

VVO:

122 m?

Prijs: Prijs/m?: Toelichting:

(geanonimiseerd)

Adres:

Haarlem, Ridderstraat 4A

Bouwjaar:

1880

n.v.t.

Datum:

16 april 2025 meergezinswoning(en)

Objecttype:

VVO:

126 m?

Bouwjaar: Prijs: Prijs/m?:

(geanonimiseerd)

Toelichting:

n.v.t.

Adres:

Haarlem, Gedempte Oude Gracht 26RD

Datum:

11 oktober 2024

Objecttype:

meergezinswoning(en)

VVO:

127 m2

Bouwjaar:

(geanonimiseerd)

Prijs/m?: Toelichting:

n.v.t.

In de directe

omgeving zijn onvoldoende koop-referenties vindbaar. Derhalve zijn er in de buurt, wijdere omgeving, referentietransacties met vergelijkbare aspecten geselecteerd. Toegepaste koopprijs per m2: De koopprijzen van winkelreferentie-objecten liggen

een

bandbreedte

een

bandbreedte

van

maar

ook in de

circa

(geanonimiseerd) |

tot circa

€

(geanonimise rd) |

per

circa

(geanonimiseerd) |

tot circa

(geanon(imgiseardn) onimise rd) c-

per

m2. De

koopprijzen van woonreferentie-objecten liggen

van

m2. Voor het

getaxeerde (winkelruimte)

is taxateur op basis

van

referenties, marktgevoel

inschatting, uitgegaan

gemiddelde koopwaarde N ongebonden grond) en van (geanonimiseerd) per m2 (inclusief extra/gebouw ongebonden grond) een

realiseerbare

Het

getaxeerde

per vierkante meter

cia.

wordt daarmee

Bij deze inschattingen zijn een

ingeschat gewogen

van

circa a (geanonimiseerd) per m2 (exclusief

van

extra/gebouw

binnen de bandbreedte.

gemiddelden bepaald

aan

de hand

van

aspecten als gebouw-

perceeloppervlakte, opleveringsniveau, uitstraling, aanwezige faciliteiten, ligging en locatie, functionaliteit en doelmatigheid, duurzaamheid, bodemgesteldheid, bestemming en dergelijke. Zie

voor

correctie

vierkante meter de

van

de toegepaste

berekeningen

kooptransactie bijlage.

referenten

voor

onderbouwing

van

koopwaarde

per

in de

Pagina

24/184

juli 2025

Bovenstaande referenties vormen een selectie en beogen geen volledigheid te bieden.

Pagina 25/184

15 juli 2025

Beoordeling

SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Hierna worden deze voor het getaxeerde object weergegeven: Intern Sterkte -Unieke en karakteristiek gevel - Ruime courant bedrijfshal - Verdeeldbaar/splitsbaar in een winkelruimte en een woonruimte (bovenwoning) - Locatie en ligging object - Courante metrages in huidige marktomstandigheden - Eigen entree/opgang bovenwoning - Goed te verhuren - Voldoet aan huidige (acute) vraag gegeven de marktomstandigheden - Goed voorzieningenniveau directe omgeving - Bereikbaarheid met eigen en/of openbaar vervoer - Eigen grond Zwakte - Gebouwd in 1931 - Verouderde elektra groepenkast - Object verkeerd in gedateerde staat Extern Kansen - Invulling huidige leegstand - Verhuur aan derden - Huurpotentie door object optimalisatie - splitsen van winkel en bovenwoning en extra tuinoppervlak - Upgrading (opleveringsniveau) object - Positieve markteconomische (verhuur)omstandigheden - Verbetering in financierbaarheid - Aanhoudende vraag naar (beleggings-) vastgoed Bedreigingen - Vermindering in financierbaarheid - Hoge rente (t. o. v. voorgaande jaren) - Hoge (ver)bouwkosten - Veranderende economische en geo-politieke omstandigheden - Toenemende wet- en regelgeving inzake duurzaamheid

Pagina 26/184

15 juli 2025

Courantheid Locatie

Goed Het betreft een courante locatie in de binnenstad van Haarlem met een uitstekende bereikbaarheid een aantrekkelijk voorzieningenniveau en een constant hoog bezoekersaantal wat positief bijdraagt aan de courantheid en de waardevastheid van het vastgoedobject. ,

Object

Goed

Alternatieve aanwendbaarheid

Goed

Verhuurbaarheid

Goed 3-6 maanden De verhuurbaarheid is goed doordat er erg weinig te huur staat van het soort en type zoals het getaxeerde. Er is meestal wel voldoende vraag naar dergelijke winkeloppervlakte en ook naar woonruimte is veel vraag. De looptijden van diverse referentietransacties liggen gemiddeld tussen de 1 en 6 maanden.

Verkoopbaarheid

Goed 3-6 maanden De verkoopbaarheid is goed doordat er erg weinig te koop staat van het soort en type zoals het getaxeerde. Er is meestal wel voldoende vraag naar dergelijke winkeloppervlakte en ook naar woonruimte is veel vraag. De looptijden van diverse referentietransacties liggen gemiddeld tussen de 1 en 6 maanden.

Conclusie

Goed De courantheid is goed doordat er erg weinig te huur/te koop staat van het soort en type zoals het getaxeerde.

Pagina 27/184

15 juli 2025

PAND MAKELAARS

Toelichting Waardering In

zijn algemeenheid

meest

zal de marktwaarde

doeltreffende

productiviteit mogelijkheden

het

van van

meest

vastgoed

het

van

te taxeren

een

vastgoed object een weerspiegeling zijn van

waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke

vastgoed,

waardoor de

hoogste waarde

aanwending (feitelijk, juridisch, financieel etc.) van

het

marktwaarde

maatstaven,

dit onderbouwd

taxateur

het

afwijkt

wat,

van

meest

middels

professionele EXPLAIN

een

waarschijnlijke gebruik

kapitalisatie

van

de netto huurwaarde,

vrij op

naam

als

kosten

voor

bemiddelaars

Opbouw

De NAR

wordt

gezien mag uitdrukking

van

gecorrigeerd

eventuele contantewaarde

huuropbrengst, notariskosten en overdrachtsbelasting. geplaatste) referentietransacties.

gegenereerd.

als grondslag

uitgangspunt

op basis

berekend. Deze waarde is aansluitend

wordt

vastgoed

in de taxatie tot

van

mogelijke

naar

doeltreffende

middel

een

met

voor

worden te

genomen

Indien

als HaBU,

brengen. bij de

ten

behoeve

van

het type

(voorgenomen)

waardering In

waardering. Daarbij

veronderstelde rendementseis, de inschatte

is door waarde

een

toekomstige leegstand,

verschillen tussen de huurwaarde

Het resultaat is aansluitend

naar

dan dient de

onderhavige taxatie

vergeleken

toelichting op het gehanteerde netto aanvangsrendement (NAR): opgebouwd op basis van de actuele risico vrije rentevoet plus een (gebruikelijk

gehanteerde) risicoopslag

het

met

(in perspectief

in de

markt

vastgoed plus een risico-opslag ten behoeve van

het

specifieke object. -

(geanonimise rd) mn

Risico

vrije rentevoet:

Risico

opslag

t.b.v. type

opslag

t.b.v.

Risico

vastgoed:

(geanonimiseerd) (hierbij zijn |

uitgegaan

van

het

vastgoed type woning

winkel).

object gebonden risico's: (geanonimiseerd) NN

Disconteringsvoet / NAR Disconteringsvoet / NAR Disconteringsvoet / NAR

(geanon(imgiesaenrodn)imiserd)

(winkel/woning)

% (alleen

woning)

% (alleen winkel)

Pagina

28/184

juli 2025

Standaarden

Educatie De taxatie is uitgevoerd door taxateur in dienst bij PAND Makelaars B.V. waarbij minimaal één taxateur is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De taxateur heeft voldoende theoretische en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren en is ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT. De taxateur heeft voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. ,

Objectiviteit en onafhankelijkheid Conform de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de Register-Taxateur niet toegestaan langer dan een aaneengesloten periode (de verrichtingsperiode) van ten hoogste zes jaar Professionele Taxatiediensten ten aanzien van hetzelfde Vastgoedobject te verrichten. Voor het Taxatiebedrijf waaraan de Register-Taxateur is verbonden geldt een aaneengesloten periode van ten hoogste negen jaar. Wanneer een Register-Taxateur of het Taxatiebedrijf een Professionele Taxatiedienst ten aanzien van het Vastgoedobject heeft uitgevoerd en dit binnen een verrichtingsperiode viel waarbij er geen onderbrekingsperiode van drie jaar (vanaf de eerste dag na de rapportdatum van de laatst uitgevoerde Professionele Taxatiedienst) is geweest dient gemeld te worden hoe lang dit het geval is geweest en wanneer de betreffende taxaties zijn uitgevoerd. ,

De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid met de opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste drie jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie bemiddeling beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigen het 25% omzetprincipe uit 'Artikel 11. 6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT ,

Standaarden Op deze taxatie zijn de EVS 2025 van toepassing. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. Richtlijnen De volgende richtlijnen zijn van toepassing: •Het •Het •Het •Het •Het

Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT vastgesteld op 10 oktober 2019 Reglement Kamers NRVT vastgesteld op 9 december 2024 Reglement Definities NRVT vastgesteld op 24 oktober 2024 Reglement (Permanente) Educatie NRVT vastgesteld op 27 maart 2023 Reglement Doorlopend Toezicht vastgesteld op 4 december 2023 ,

Pagina 29/184

15 juli 2025

Definities

Basis van Waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken prudent en niet onder dwang (EVS 2020). ,

Pagina 30/184

15 juli 2025

Overige Definities Met de hierna in dit rapport gebruikte termen in de beschrijving van de onderhoudssituatie: uitstekend goed voldoende matig onvoldoende en niet waargenomen wordt het volgende bedoeld: zo goed als nieuw Uitstekend Goed op peil Voldoende onderhoud is afdoende en zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn Matig onderhoud op korte termijn noodzakelijk Slecht achterstallig onderhoud Niet waargenomen bij oppervlakkige waarneming niet gezien maar mogelijk wel aanwezig ,

De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. ,

Tabel voor woningen: Energieklasse A++ A+ A B C D E F G

Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen Kleiner of gelijk aan 060 061 - 080 081 - 120 121 - 140 141 - 180 181 - 210 211 - 240 241 - 270 Groter dan 270 ,

Tabel voor energieklassen en utiliteitsgebouwen: Energieklasse Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen A++ Kleiner of gelijk aan 060 A+ 061 - 080 081 - 120 A B 121 - 140 C 141 - 180 D 181 - 210 E 211 - 240 F 241 - 270 G Groter dan 270 Bron: www. rijksoverheid. nl ,

B. V. O. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

V. V. O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de " correctie glaslijn." Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 15 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. ,

Pagina 31/184

15 juli 2025

Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. ,

Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Waardepeildatum De datum waarop de Schatting van toepassing is. Dit is de datum

waarnaar

de waarde is bepaald.

Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. ,

Vastgoedobject De grond de nog niet gewonnen delfstoffen de met de grond verenigde beplantingen alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht opstal en vruchtgebruik) alsmede appartementsrechten een en ander in Nederland gelegen. ,

Bijzonder object Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object de configuratie omvang locatie of andere kenmerken. ,

Bedrijfsgerelateerd object Elk type vastgoedobject dat is ontworpen voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.

Pagina 32/184

van

het object het

15 juli 2025

Begrippenlijst NAR BAR DCF Disconteringsvoet Internal Rate of Return (IRR) HABU EVS IVS IVSC RICS TEGoVA NRVT

Netto Aanvangs Rendement Bruto Aanvangs Rendement Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows Yield waarmee de netto kasstromen van de kapitaalscorrecties in de BAR/NAR berekening contant worden gemaakt Het verwachte rendement op basis van de ingeschatte kasstromen (investering kasstromen en eindwaarde) Highest And Best Use European Valuation Standards 2020 International Valuation Standards 2020 International Valuation Standards Committee Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Valuers Association Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

Pagina 33/184

15 juli 2025

Algemene uitgangspunten

Onderstaande algemene uitgangspunten zijn vermeld in deze rapportage.

deze waardering

van

toepassing tenzij uitdrukkelijk anders

Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud hebben wij voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik en dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd gebruikmakend van duurzame materialen. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is tenzij anders opgegeven gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de " NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen." ,

Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu dan wel de functionaliteit van het perceel ,

aantasten.

Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater of naar materialen die schadelijk zijn voor mens milieu of gebouwen of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf " Milieu " onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. ,

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16073913/2