Document · PDF

Bijlage 1 Taxatierapport Jan Sluijterslaan 2 Pand makelaars

gemeenteraad 19 december 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Verkoop Jan Sluijterslaan 2 en Ternatestraat 1610.353 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Niet gevonden in dit document.

PAND MAKELAARS

Taxatierapport Jan Sluijterslaan 2, Haarlem Rapportdatum:

7 juni 2024

Opdrachtgever Gemeente Grote

Haarlem,

Markt 2

2011RD

Haarlem

Waardepeildatum Stadhuis

april

2024

(geanonimiseerd)

PAND LAARS

Algemeen

(geanonimiseerd)

Dossiernummer

Adres

Jan Sluijterslaan

Postcode

2033TM

Maatschappelijk vastgoed

Kinderdagverblijf

Eigendomsvorm

Volledig eigendom

Eigenaar (kadastraal)

Gemeente

Haarlem, Grote Markt

[3 v

2, 2011

Haarlem,

Sectie

Nummer(s)

3406

Perceel

1.700

grootte (totaal)

Herman

„Google

Erfpacht

nvt.

Type object

Maatschappelijk vastgoed

Bouwjaar

1959

Monument Gebruik

Nee Geheel

Verhuurbare Bruto

vloeroppervlak (VVO)

vloeroppervlakte

Haarlem

gemeente

kok-nummer 34369366 Kadastrale

Map

449

483

92,96 %

Opdrachtgever

Gemeente

Haarlem, Stadhuis

Doel

Het maken

van

een

Huuropbrengst (excl.

leegstand) per jaar (EUR)

Huuropbrengst (Incl.

leegstand)

Markthuur

Waardepeildatum

Exploïtatielasten (incl. erfpacht)

Opname

Intern

april 2024 en

Aantal

extern

(EUR)

huurders

Totaal

(geanonimiseerd)

per jaar (EUR)

Leegstand KOPER

data

Google

verkoopbeslissing

KOSTEN

verhuurd

Verhouding (VVO+GBO)/BVO

MARKTWAARDE

Sdhors Pag

Soort

object

Fri

Haarlem

Plaats

in %

v/d markthuur

correcties

BAR

k.k.

op MH

BAR

kk.

op HO

(incl. MH

leegstand)

NAR Kosten

Koper percentage

(geanoimserd)

Beoordeling Object

Locatie

Bouwkundige Staat

staat

Ligging

Goed

Redelijk tot goed

Stand

Functionaliteit

Goed

Bereikbaarheid

Goed

Parkeren

Nvt.

Parkeren

Goed

van

onderhoud

Redelijk

tot goed

(op eigen terrein)

Gebruik Verhuursituatie Alternatieve

gebruiksmogelijkheden

t.b.v.

huidig gebruik

(openbare weg)

Goed

Markt Goed

Courantheid

verhuur/gebruik

Goed

Redelijk

Courantheid

verkoop

Goed

Bijzondere uitgangspunten Er

zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten

van

toepassing.

Pagina

2/247

juni 2024

Inhoudsopgave 1. Waardering.

2. Opdracht. Specificatie.

... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. . .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Taxatie. Uitgangspunten.

3. Object. Milieuaspecten. Duurzaamheid. Bijzondere fiscale aspecten. Specificatie. Gebruikssituatie. Geschatte exploitatiekosten. Correcties.

.. ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. . ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

4. Locatie. 5. Markt.

4 5 5 5 7

8 9 10 11 11 15

16 16

.. ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Marktvisie Algemeen. Marktvisie Lokaal / Regionaal. Referenties.

6. Beoordeling. SWOT-analyse. Courantheid. Toelichting Waardering.

.... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

24 24 24 25

7. Standaarden.

8. Definities.

18 18 19 20

9. Algemene uitgangspunten.

. ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Pagina 3/247

7 juni 2024

Bijlagen. BIJLAGE 1 - GERAADPLEEGDE INFORMATIE. BIJLAGE 2 - PLAUSIBILITEITSVERKLARING. BIJLAGE 3 - REKENMODEL. BIJLAGE 4 - FOTO'S. BIJLAGE 5 - KADASTRALE GEGEVENS. BIJLAGE 6 - EIGENDOMSAKTE. BIJLAGE 7 - HUURINFORMATIE. BIJLAGE 8 - BESTEMMINGSPLAN. BIJLAGE 9 - BODEMONDERZOEK. BIJLAGE 10 - OVERIGE AKTEN. BIJLAGE 11 - FUNDERINGSRAPPORT. BIJLAGE 12 - PLATTEGROND TEKENINGEN. BIJLAGE 13 - REFERENTIES. BIJLAGE 14 - MARKTGEGEVENS. BIJLAGE 15 - WOZ-BESCHIKKING. BIJLAGE 16 - ASBESTRAPPORT. BIJLAGE 17 - BOUWKUNDIG RAPPORT. BIJLAGE 18 - BAG RAPPORT. BIJLAGE 19 - MEETRAPPORT NEN 2580 EN ENERGIELABEL. BIJLAGE 20 - OPDRACHTBEVESTIGING.

... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

.. .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

.. ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. .. ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... .. .. ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

. ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... .... ... ... ... ... .... ... ... ... .... ..

Pagina 4/247

36 37 39 41 44 55

59 82 87 91 95 108 110 115 117

120 122 149 209 211 230

7 juni 2024

PAND MAKELAARS

Waardering

Marktwaarde

(geanonimiseerd) Ondergetekende: Naam

Registratienummer Verbonden

RE. de Graaf RM

(geanonimiseerd)

aan

Adres

PAND

Makelaars B.V.

Bingerweg

a-r

—

Postcode/plaats

2031AZ Haarlem

Telefoonnummer

023-2340340

Website

www.pand-makelaars.nl

verklaart het een

object

zoals weergegeven

kinderdagverblijf gelegen

aan

de Jan

in dit taxatierapport met dossiernummer

Sluijterslaan 2, Haarlem, getaxeerd

KDVS-HRLM-2024.04.09.1

te hebben

van

op de bovenstaande

waarde,

Haarlem, 7 juni 2024

(geanonimiseerd) Reald de Graaf RM

Pagina

4/247

juni 2024

ND AARS

Opdracht

Specificatie Opdrachtgever

Gemeente Grote

Haarlem, Stadhuis

Markt 2

2011RD

Haarlem

Opdrachtnemer

PAND

Makelaars

B.V.

Taxateur

Roald de Graaf RM RE. de Graaf RM

(geanonimiseerd) Doel Taxatie

Het maken

Te taxeren

Volledig eigendom

belang

van

verkoopbeslissing

een

Taxatietype

Volledige taxatie

Betrokkenheid

De taxateur verklaart het hebben

Standaarden

getaxeerd, verkocht, verhuurd

transactie

een

vastgoed

het

van

Extra instructies

Opdrachtbrief

In het kader

of is anderszins

niet eerder te

betrokken geweest

bij

gehouden

de standaarden

aan

zoals

in het hoofdstuk Standaarden.

deze taxatie

zijn op

12 maanden

vastgoed.

De taxateur verklaart zich te hebben beschreven

afgelopen

geen extra instructies

deze taxatie heeft

van

opdrachtbrief

Waardepeildatum

april 2024

Inspectiedatum

april 2024

Mate

Intern

is als

toepassing.

van

opdrachtgever

bijlage aangehecht

aan

opdrachtbrief getekend.

een

de rapportage.

Taxatie

van

inspectie

extern

Taxatiewaarde

Marktwaarde

Taxatiemethode

BAR/NAR-methode De

BAR/NAR-methode

markthuur of

betreft

een

kapitalisatie

huurherzieningshuur wordt na

methode.

aftrek

van

exploitatielasten (netto markthuur) gekapitaliseerd tegen aanvangsrendement (NAR). Vervolgens wordt deze o.a.

leegstandsperiode, verhuurkosten,

de contante

waarde

van

meer-/minder

contract de contracten. Deze

(v.o.n) waarde

overige Valuta

hier dienen

transactiekosten op

incentives huur

gecorrigeerde

ingeschatte

bruto

ingeschatte bepaald

een

netto

waarde

gecorrigeerd

overige

correcties, alsmede

gedurende waarde

looptijd van

betreft

voor

het

vrij op naam (indien van toepassing) overdrachtsbelasting en mindering

te worden

een

gebracht.

Euro

Pagina

5/247

juni 2024

HaBU richtlijn

De marktwaarde van een object is een weerspiegeling van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik (HaBU) binnen de huidige fysieke wettelijke en financiële mogelijkheden op de waardepeildatum. De taxateur is van mening dat het huidige gebruik van het object zoals vermeld in dit taxatierapport ook het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik is voor de toekomst. ,

Gebeurtenissen

Er zijn geen noemenswaardige gebeurtenissen na de inspectiedatum en voor de waardepeildatum en na de waardepeildatum en voor de rapportdatum. De taxateurs hebben de educatie gevolgd zoals genoemd wordt in het hoofdstuk Standaarden. Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur niet toegestaan meer dan zes jaar achtereenvolgend de taxatie van hetzelfde vastgoedobject uit te voeren. Voor het taxatiebedrijf geldt een maximum van negen achtereenvolgende jaren. ,

Educatie Roulatie

De taxateur en PAND Makelaars B. V. verklaren afgelopen jaar niet betrokken te zijn geweest bij de taxatie van onderhavig object.

Pagina 6/247

7 juni 2024

Uitgangspunten De algemene uitgangspunten zijn beschreven in het hoofdstuk 'Algemene Uitgangspunten'. De overige uitgangspunten zijn: • •

•

elk bedrag exclusief (eventuele) omzetbelasting tenzij anders vermeld er op het object op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkend recht en/of erfdienstbaarheid van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn de vigerende bestemming van het taxatieobject conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn in werking zijn en daarbij geldend zijn in het kader van deze taxatie geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond het grondwater en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik de taxatie samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever c. q. eigenaar. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens.

Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde-oordeel af te geven het object gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. Indien de waardepeildatum afwijkt van de inspectiedatum wordt de waardering gebaseerd op de situatie per waardepeildatum; de waardering is onder meer gebaseerd op door de opdrachtgever/ eigenaar verstrekte gegevens. De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens er onder meer van de door de opdrachtgever/ eigenaar verstrekte gegevens uitgegaan. De door de opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens zijn door ondergetekende steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. Ondergetekende neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende ,

•

gegevens •

• • •

de aanwezige apparatuur/installaties niet gecontroleerd op de werking daarvan. Bij de waardering wordt uitgegaan van normaal en volledig functioneren van aanwezige apparatuur/installaties vrij van huur en gebruik geen bodemverontreiniging gebruik kinderdagverblijf (nu en in de toekomst)

Verder zijn de volgende uitgangspunten van toepassing: - Eigen gebruik door (huidig huurder) koper. Bijzondere uitgangspunten Er zijn op deze waardering geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Pagina 7/247

7 juni 2024

Object

Jan Sluijterslaan 2 Jan Sluijterslaan 2 Haarlem Haarlem Objecttype

Maatschappelijk vastgoed kinderdagverblijf vastgoed Maatschappelijk Geheel verhuurd kinderdagverblijf Volledig verhuurd Geheel eigendom Volledig eigendom 1959 1959 N. v. t. N. v. t.

Objecttype Gebruik Te taxeren belang Gebruik Te taxeren belang Bouwjaar Bouwjaar Renovatiejaar Renovatiejaar

Omschrijving object Kinderdagopvang locatie bestaande uit begane grond en buitenterrein rondom. Indeling Diverse kantoorruimten lokalen slaapruimten toiletten en bergruimten. ,

Kadasterinformatie Gemeente

Sectie

Nummer

Grootte

Haarlem

3406

1. 700 m²

Totaal

1. 700 m²

1. 700 m² = 17 are

Pagina 8/247

7 juni 2024

Eigenaar / Eigenaren Ten tijde van de taxatie is het vastgoed in eigendom van: Gemeente Haarlem Grote Markt 2 2011 RD Haarlem kok-nummer 34369366 ,

Vereniging van Eigenaren N. v. t.

Eigendomsrecht Volledig eigendom

Erfdienstbaarheden

Milieuaspecten Bodemloket Er is een bodemloket rapport geraadpleegd en daarin staat vermeld dat de locatie voldoende is onderzocht. Ten behoeve van deze taxatie gaan we ervan uit dat er geen waarde beïnvloedende bodemverontreiniging aanwezig is. Milieuonderzoek Er heeft geen milieuonderzoek plaatsgevonden.

Pagina 9/247

7 juni 2024

Bodemonderzoek Er is informatie ingewonnen bij www. bodemloket. nl omtrent de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging en/of (ondergrondse) tanks. Volgens deze website zijn er geen dossiers bekend op onderhavig(e) perce(l)el(en). Asbestonderzoek Datum Bedrijf Resultaat

26 augustus 2019 MvM Asbestinventarisatie Niet waargenomen

Duurzaamheid Klimaat- en milieurisico's

Het getaxeerde ligt in de Zuiderpolder. Lager gelegen gebieden worden door taxateur als risicovoller beschouwd.

Energielabel Aanbevelingen

G Spouwmuurisolatie warmteterugwinning WTW uit ventilatielucht HR ++ glas dakisolatie en zonnepanelen Duurzaam bouwen is bouwen met duurzaamheid als doel. Zowel in de ontwerpfase de bouwfase en de gebruiksfase als bij de sloop richt men zich op duurzaamheid. Duurzame gebouwen zijn beter voor het milieu dan traditionele bouw bespaart (fossiele) grondstoffen en zijn energiezuiniger in het gebruik.

Omschrijving duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van gebouwen staat het respect voor mens en milieu voorop. Duurzaam bouwen gaat niet alleen over een laag energieverbruik maar ook ,

over:

Gebruik van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers. - Een gezond binnenmilieu bijvoorbeeld door goede ventilatie. Dit voorkomt vocht schimmel en ophoping van schadelijke stoffen. - Prettige en leefbare gebouwen (zoals scholen zorggebouwen en kantoren) wijken en steden. - Duurzaam slopen om zo materialen die vrijkomen bij de sloop opnieuw te gebruiken (reduce reuse en recycle). - Verantwoord watergebruik. - Voorkomen dat fossiele grondstoffen en brandstoffen op raken. -

Het getaxeerde beschikt over een Energielabel G is BEPERKT geïsoleerd kan WEL worden verduurzaamd. ,

maar

De taxateur verwacht dat naast de bestaande maatregelen de volgende quick wins (snelle resultaten) aanvullend van positieve invloed zijn op de duurzaamheid van het object: - Isolatie (of verdere verbetering van de isolatie) van de begane grondvloer. - Isolatie (of verdere verbetering van de isolatie) van de gevel. - Isolatie (of verdere verbetering van de isolatie) van het dak. - Toepassing van HR++glas. - Toepassing van veegschakeling en/of dagschakeling en/of aanwezigheidsdetectie. ,

Pagina 10/247

7 juni 2024

Toepassing van kierdichting. Toepassing van zonnepanelen voor elektriciteit.

Bijzondere fiscale aspecten Alle in het rapport genoemde bedragen zijn inclusief BTW inzake residentieel vastgoed en exclusief BTW inzake bedrijfsmatig vastgoed tenzij anders vermeld. ,

Specificatie Inspectiedatum Mate van inspectie

18 april 2024 Intern en extern

Technische specificatie Onderdeel

Materiaal

Kwalificatie

Fundering

Betonnen paalfundering

Goed

Constructie

Metselwerk

Goed

Gevels

Metselwerk

Vloeren

Beton

Goed

Ramen/kozijnen

Hout

Goed

Dak/dakbedekking

Bitumen

Goed

en Prefab

beton

Redelijk tot goed

Traditionele bouw met gemetselde gevels en platdak constructie.

Pagina 11/247

7 juni 2024

Bouwkundige staat Citaat uit conclusie van het bouwkundig rapport d. d. 19-03-2024 van Premium Keur: ...

Casco technisch is het object in een redelijke bouwkundige staat.

Laat de elektrische installatie en de gasinstallatie controleren door een erkend installateur. Een bedrijfspand dient ten minste te voldoen aan de eisen voor energielabel C. Bij ramen en deuren / beglazing en de isolatie van gevels en dak zijn grote stappen te maken. Schakel een deskundige instantie in voor verduurzamingsadvies. De bouwkundige keuring betreft een beoordeling van het casco en de bouwkundige hoofdzaken en is nadrukkelijk geen meerjarenonderhoudsplan. De inrichting van het object is ter invulling aan de koper dan wel gebruiker / huurder. Het object is intern zeer gedateerd. Daarnaast voldoet het niet aan de huidige eisen. De koper dient rekening te houden met een algehele renovatie / modernisering van het interieur en het voldoen aan de eisen met betrekking tot de gebruiksfunctie. Gezien de leeftijd van het object kan niet worden uitgesloten dat buiten de bij de inspectie vastgestelde en in dit rapport benoemde situaties oude leidingen in de kruipruimte of achter afwerkingen en in de plafonds en/of muren aanwezig zijn. ,

Houdt u er rekening mee dat er tijdens verbouwingswerkzaamheden zaken tevoorschijn kunnen komen welke bouwkundig of installatietechnisch niet verantwoord zijn uitgevoerd en welke visueel niet waar zijn genomen tijdens de bouwkundige keuring. ,

. ..

Onderhoudsstaat Zie samenvatting bouwkundig onderzoek. Installaties Aansluitingen en voorzieningen Verwarming Brandpreventieve middelen Beveiliging Transportinstallaties Zonweringen Elektrische deuren / bedrijfsdeuren

Gas Water Elektriciteit en Telefonie Centrale verwarming Brandmeldinstallatie Brandblussers en Brandslanghaspels Alarminstallatie 0 Uitvalschermen Handbediende deur(en) ,

Pagina 12/247

7 juni 2024

Bestemmingsplan Naam IMRO versie Status Goedkeuring Datum goedkeuring Datum vaststelling raad Gemeente Geldend plan

Zomerzone Noord IMRO2008 Onherroepelijk Ja 20 juni 2012 20 juni 2012 Haarlem Artikel 12. Maatschappelijk 12. 1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bibliotheek buitenschoolse opvang buurtcentrum educatieve voorzieningen gezondheidszorg levensbeschouwelijke voorzieningen openbare dienstverlening (para)medische voorzieningen peuterspeelzaalwerk praktijkruimte verenigingsleven welzijnsinstelling. b. aan de hoofdfunctie ondergeschikte en daarmee verbonden detailhandel en horeca-activiteiten ten dienste van deze voorzieningen met niet meer dan 40% van het bruto vloeroppervlak; c. horeca tot en met categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; d. kinderdagverblijf ter plaatse van de 'specifieke vorm van maatschappelijk kinderdagverblijf'; e. zorgwoningen ter plaatse van de aanduiding zorgwoning'; f. speelvoorzieningen na schooltijden ter plaatse van de aanduiding speelvoorzieningen'; g. begraafplaats ter plaats van de aanduiding 'begraafplaats'; h. parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'; i. bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken' groenvoorzieningen ondergrondse parkeervoorzieningen wegen en paden tuinen erven en terreinen waterlopen en waterpartijen voorzieningen voor de waterhuishouding voorzieningen van openbaar nut voorzieningen voor de waterhuishouding. ,

12. 2 Bouwregels Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' onder de volgende voorwaarden:

mogen

bouwwerken worden opgericht

12. 2. 1 Gebouwen a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht; c. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' is uitsluitend een onderdoorgang toegestaan; d. ter plaatse van de aanduiding ''maximale bebouwingspercentage'' is ten hoogste het aangegeven maximale bebouwingspercentage toegestaan. Indien geen bebouwingspercentage is aangegeven mag het bouwvlak volledig worden bebouwd; e. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' dient binnen de aangegeven bouwhoogte te worden gebouwd; f. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' is ten hoogste de aangegeven maximale goothoogte toegestaan; g. ter plaatse van de aanduiding 'minimale - maximale bouwhoogte' dient Pagina 13/247

7 juni 2024

binnen de aangegeven bouwhoogten te worden gebouwd; h. dakhelling overeenkomstig hetgeen is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'minimale-maximale dakhelling'. i. de verticale diepte van een (ondergronds) gebouw mag niet meer dan 7 m bedragen. 12. 2. 2 Andere bouwwerken a. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 1 m bedragen; b. de bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn mag niet meer dan 2 m bedragen; c. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag niet meer dan 3 m bedragen. 12. 3 Afwijken van de bouwregels 1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de voorgeschreven bouwhoogten voor bouwwerken ten behoeve van duurzame energie. 2. Het bevoegd gezag toetst bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid of geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de privacy en bezonning van de omwonenden; c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. 12. 4 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2. 1 lid 1 onder c Wabo wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor: a. prostitutie en seksinrichtingen;

b. verslavingszorg; c. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen goederen stoffen en materialen en van emballage en/of afval waaronder kampeermiddelen van aan hun gebruik onttrokken machines voer- vaar- of vliegtuigen schroot afbraak- en bouwmaterialen grond en bodemspecie puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud. ,

Huidig gebruik

12. 5 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in het eerste lid en andere maatschappelijke voorzieningen toestaan mits vermeld in de zoneringslijst onder categorie a of b en die naar aard en invloed op de omgeving zijn gelijk te stellen aan de maatschappelijke voorzieningen genoemd in het eerste lid onder a. Het huidig gebruik is toegestaan conform dit plan.

Pagina 14/247

7 juni 2024

PAND MAKELAARS

Zomerzone

__Ruimtelijkeplannen.nl

€

Noord

Haarlem

bestemmingsplan Jan

Sluijterslaan

2, 2033TM

onherroepelijk

OQ,

Haarlem X

(vastgesteld

2012-06-20)

PLEKINFO

Jan Sluijterslaan 2, 2033TM

Haarlem

@®

1oszoz, a87964.7

GEMEENTE

Enkelbestemming BESTEMMINGSPLANNEN

[ce }

Reparatieplan C Haarlem 2020 Dubbelbestemming 8

Reparatieplan B Haarlem

2019 Bouwvlak

Parapluplan parkeernormen

Haarlem

Functieaanduiding

2018

[c }

Zomerzone

Noord

Maatvoering

STRUCTUURVISIES

Omgevingsvisie

Haarlem 2045

Gebruikssituatie Gebruikssituatie

Geheel verhuurd

Huursituatie

Goed

Incentives

Niet

huur

Leegstand Markthuur

De bovenstaande

gegevens

huurovereenkomst{en). De

opdrachtgever

overhandigd Er is

géén

Een

zijn verkregen

van

kopie

huurovereenkomst(en) is/zijn als bijlage(n) bij deze

van

deze

opdrachtgever.

heeft verklaard alle relevante documenten

te hebben

onderzoek

aangenomen

toepassing

(geanonimise rd)

Huurinkomsten Theoretische

van

dat de

die

benodigd zijn

gedaan

naar

huurder(s)

positie van

in staat

is/zijn

betrekking tot de

waardering

tot een correcte

de financiële

financieel

met

De taxateur heeft

de de

huurder(s).

daarbij inzage gehad taxatie

huur/verhuur

aan

in de

gevoegd. de taxateur

te komen.

Er is

verplichtingen

(tenzij anders vermeld} uit de huurovereenkomst

juni 2024

komen.

Zie

bijgaand

de huurovereenkomst.

Pagina

15/247

PAND MAKELAARS

Geschatte Onroerende

exploïitatiekosten

zaakbelasting

Verzekeringen Onderhoud Beheer

Rioolbelasting Waterschapslasten Totaal

Toelichting

(geano im se rd)

Correcties Totaal

Toelichting

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Pagina

16/247

juni 2024

Locatie Jan Sluijterslaan 2 Jan Sluijterslaan 2 Haarlem Haarlem

Omschrijving locatie Gelegen in woonwijk nabij buurtfaciliteiten zoals supermarkt en winkels. Stand en Ligging De stand en ligging zijn als goed te definiëren. Planologie Er zijn geen planologische ontwikkelingen waargenomen die van invloed zijn op de waarde. Bereikbaarheid Auto Openbaar Vervoer Algemeen

Parkeren - eigen terrein Parkeren - openbaar

Goed Goed Goed Goed bereikbaar vanaf N200 en N205 via Prins Bernhardlaan Amsetrdamsevaart N. v. t. Goed

Pagina 17/247

7 juni 2024

Markt

Marktvisie Algemeen In het eerste kwartaal van 2024 zien we verbeteringen op de markt voor commercieel vastgoed. Hieronder worden de belangrijkste ontwikkelingen kort beschreven: Opname kantoren in grote steden daalt ondanks landelijke stijging De kantorenmarkt start het jaar goed met een opvallende toename van de opname (+44%) ten opzichte van vorig jaar. Het is echter belangrijk om te benadrukken dat het niveau in de eerste helft van 2023 aanzienlijk lager lag. Opmerkelijk is dat de meeste grote steden een daling laten zien voornamelijk door minder opnames van de grootste bedrijven. Alleen 's- Gravenhage kende een aanzienlijke stijging van de opname vergeleken met het vorige kwartaal voornamelijk door een transactie van 28. 000 m2. ,

In het eerste kwartaal is het aanbod van kantoorruimte met 1 procent toegenomen wat het derde kwartaal op rij is waarin het niveau stijgt. Er zijn dit kwartaal iets meer grote en middelgrote kantoren beschikbaar gekomen. Op nationaal niveau is er sprake van variatie maar in de Randstedelijke provincies blijft het aanbod over het algemeen stabiel. ,

Prijzen bedrijfsruimten stijgen tot recordhoogtes In de bedrijfsruimtemarkt ligt de opname zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis hoger vooral gedreven door een toename van grotere (logistieke) opnames. De vraag naar bedrijfsruimten is nog altijd hoog wat leidt tot stijgende huur- en koopprijzen. De mediane koopprijzen stijgen zelfs met 7 procent tot een recordhoogte van € 1.279- per m2. Ook de mediane huurprijs bereikt een top van ruim € 84- per m2. ,

Aan de aanbodzijde zien we dat het aanbod van bedrijfsruimte voor het tweede kwartaal op rij toeneemt waardoor in delen van de markt iets meer mogelijkheden ontstaan voor zoekers naar bedrijfsruimte. Vooral het aanbod van kleine metrages is groter geworden. ,

Meer winkels in aanbod maar ook meer winkels opgenomen In de winkelmarkt zijn er twee tegengestelde bewegingen gaande. Enerzijds neemt het aanbod van winkelruimte toe doordat veel winkeliers in de problemen komen vanwege hoge kosten en omdat winkelketens vestigingen afstoten. Anderzijds stijgt de vraag naar winkelruimte omdat meer winkelpanden beschikbaar komen tegen lagere prijzen. ,

Hoewel de opname van winkelruimte iets lager was dan in het vorige kwartaal ligt deze 16% hoger dan in hetzelfde kwartaal van 2023. De hoeveelheid beschikbare winkelruimte is in een kwartaal tijd met 1% gestegen en ligt 10% hoger dan een jaar geleden. ,

Beleggingen komen (nog) niet op gang De markt voor vastgoedbeleggingen werd in het eerste kwartaal nog altijd beïnvloed door de hoge financieringsrente. Het aantal beleggingsdeals is in vergelijking met vorig jaar licht afgenomen tot ongeveer 170. In april heeft de ECB aangekondigd dat de rentetarieven stabiel zullen blijven maar heeft ook gehint op een mogelijke verlaging van de rente. Aangezien er nog steeds veel kapitaal beschikbaar is in de markt en er bereidheid is bij beleggers om te investeren verwachten we herstel gedurende het jaar 2024. ,

Funda in Business: er wordt meer gezocht naar vastgoed We zien een verbetering in de zoekactiviteit naar commercieel vastgoed op Funda in Business. Vooral winkels

Pagina 18/247

7 juni 2024

worden vaker gezocht en bekeken wat zich daadwerkelijk heeft vertaalt in hogere opnamecijfers. Hoewel kantoren nog steeds minder aandacht krijgen is er wel een stabilisatie zichtbaar. Bedrijfsruimten worden verreweg het meest gezocht. Daarnaast is ook de gestegen interesse in het beleggingsaanbod duidelijk zichtbaar. Meer zoekers nemen bijvoorbeeld contact op met een makelaar die het object in aanbod heeft. ,

Marktvisie Lokaal / Regionaal Er zijn drie hoofddisciplines te onderscheiden in de markt voor bedrijfsmatig vastgoed: de kantorenmarkt de winkelmarkt en de bedrijfsruimtemarkt. Maatschappelijk vastgoed kan zich echter in alle drie de disciplines bevinden. Het gaat hierbij om vastgoed waarin een maatschappelijke functie is ondergebracht zoals bijvoorbeeld een kerk school kinderdagverblijf of een gezondheidscentrum. Omdat scholen zich steeds meer concentreren en er dus kleine schoolgebouwen vrijkomen zijn veel scholen getransformeerd naar andere functies zoals wonen of kantoor. Ook kerken worden steeds vaker getransformeerd mede door hun gunstige centrale ligging. Er dient gelet te worden of een pand voldoet aan specifieke criteria die het geschikt maken voor een specifieke maatschappelijke functie. Denk aan rolstoel toegankelijkheid en buitenruimte. Het exploiteren van een kinderdagverblijf kan bijvoorbeeld niet zonder die buitenruimte. Het aanbod van maatschappelijk vastgoed is echter zeer beperkt en in combinatie met voldoende buitenruimte nog veel schaarser. ,

VOORWAARDEN KDV Op grond van artikel 10 van het Besluit kwaliteit kinderopvang worden de volgende eisen gesteld aan een kinderdagverblijf: - De binnen- en buitenruimtes waar kinderen verblijven gedurende de tijd dat zij worden opgevangen zijn veilig toegankelijk en passend ingericht in overeenstemming met het aantal en de leeftijd van de op te vangen kinderen; -Een kindercentrum beschikt over ten minste 35 m² binnenspeelruimte per in het kindercentrum aanwezig kind. â€• -Een kindercentrum beschikt over ten minste 3 m² vaste buitenspeelruimte per in het kindercentrum aanwezig kind. De buitenspeelruimte is voor kinderen in de leeftijd tot twee jaar aangrenzend aan het kindercentrum. Voor kinderen van twee jaar of ouder is de buitenspeelruimte bij voorkeur aangrenzend aan het kindercentrum maar in ieder geval aangrenzend aan het gebouw waarin het kindercentrum is gevestigd - Op grond van artikel 3. 77 van het Bouwbesluit geldt voor het exploiteren van een kinderdagverblijf dat een verblijfsruimte een volgens NEN 2057 bepaalde equivalente daglichtoppervlakte heeft die niet kleiner is dan de in tabel 3. 77 gegeven oppervlakte. Tabel 3. 77 bepaalt dat voor een kinderopvang een daglichtoppervlakte van minimaal 0. 5 m2 aanwezig dient te zijn. '' ,

AANBOD MAATSCHAPPELIJKE BESTEMMING / KDV Op basis van het huidige aanbod bedrijfsmatig vastgoed in heel Haarlem is te concluderen dat er momenteel geen vergelijkbaar aanbod aanwezig is in de markt. Enerzijds omdat het type vastgoed en bestemming niet overeenstemt en anderzijds omdat er geen “maatschappelijk” bestemde buitenruimte aanwezig is. ,

In de afgelopen 5 jaar zijn er slechts 10 objecten via de NVM-database geregistreerd die aangeboden ingetrokken verkocht of verhuurd zijn. Van die 10 objecten bleek geen enkele geschikt voor een kinderdagopvanglocatie onder andere in verband met een gebrek aan “maatschappelijk” bestemde buitenruimte. ,

Onze ervaring over de afgelopen 10 jaar is dat er veel vraag was van diverse kinderopvangorganisaties uit de regio naar kinderdagopvanglocaties maar dat we weinig of geen transacties hebben begeleid of hebben waar kunnen nemen in de markt. Wij achten het vinden een vergelijkbaar object voor het vestigen van een kinderdagopvang momenteel zeer moeilijk tot vrijwel niet haalbaar. ,

Pagina 19/247

7 juni 2024

PAND MAKELAARS

Referenties Huurtransacties

(geano im se rd) Pagina

20/247

juni 2024

(geanonimiseerd) In de

omgeving (regio) zijn

referentietransacties met

vergelijkbare aspecten geselecteerd.

Toegepaste huurprijs per m2: huurprijzen

van

referentie-objecten liggen

een

bandbreedte

van

per jaar. Voor het

getaxeerde

realiseerbare daarmee

gemiddelde koopprijs

ingeschat

Bij deze inschatting aspecten

is taxateur op basis

als

referenties, marktgevoel meter

inschatting, uitgegaan van

(geanonimiseerd) var.

een

getoxeerde

wordt

de verschillende

referenties

binnen de bandbreedte.

is een gewogen

gebouw-

locatie, functionaliteit

en en

huurwaarde

gemiddelde bepaald

aan

de hand

van

perceeloppervlakte, opleveringsniveau, uitstraling, aanwezige faciliteiten, ligging doelmatigheid, duurzaamheid, bodemgesteldheid, bestemming

Zie het referentieoverzicht in de

gemiddelde

van

per vierkante

(geanonimiseerd) |

bijlage voor de toegepaste correcties

op de huurreferenties

dergelijke. en

de gewogen

per vierkante meter.

Investeringen Niet

van

toepassing

Kooptransacties

(geanonimiseerd) Pagina

21/247

juni 2024

(geanonimise rd) In de

omgeving (regio) zijn

Toegepaste koopprijs De

koopprijzen

v.v.o.

per

Voor het

per m2:

referentie-objecten liggen

van

getaxeerde

is taxateur op basis

gemiddelde koopprijs

ingeschat

Bij deze inschatting

een

bandbreedte

van

circ

is een gewogen

locatie, functionaliteit

en en

referenties, marktgevoel

per vierkante

meter

inschatting, uitgegaan van een (geanonimiseerd) et getaxeerde wordt en

gemiddelde koopprijs

gemiddelde bepaald

aan

de hand

van

de verschillende

referenties

perceeloppervlakte, opleveringsniveau, uitstraling, aanwezige faciliteiten, ligging doelmatigheid, duurzaamheid, bodemgesteldheid, bestemming

Zie het referentieoverzicht in de

toelichting

van

(geanonimiseerd) ||

binnen de bandbreedte.

aspecten als gebouw-

Nadere

vergelijkbare aspecten geselecteerd.

jaar.

realiseerbare daarmee

referentietransacties met

bijlage voor de toegepaste correcties

op de

dergelijke.

koopreferenties en

de gewogen

per vierkante meter.

op het

gebruik van

huur-

koopreferenties:

Pagina

22/247

juni 2024

Bij het gebruik van de referenties dient opgemerkt te worden dat deze niet 100% vergelijkbaar zijn met het getaxeerde omdat exact vergelijkbare transacties niet in grote aantallen en dan ook nog van recentelijke transactiedatums voorhanden zijn. ,

De gehanteerde referenties hebben wel gemeen dat deze allen een maatschappelijke bestemming/functie en in veel gevallen ook daadwerkelijk ten behoeve van KDV-activiteiten worden aangewend. Hierdoor zijn deze gegevens het best vergelijkbaar ten opzichte van ander beschikbaar referentiemateriaal. Van de gehanteerde referenties heeft taxateur een gewogen gemiddelde genomen dat tevens aansluit bij eerdere kennis ervaring en transactie-gegevens die taxateur opdeed met betrekking tot (huur)waarde) in deze branche. ,

De verschillen in huur- en koopprijzen kunnen sterk verschillen vanwege het feit dat dergelijke locaties veelal in eigendom van gemeenten verhuurd worden aan deze maatschappelijke belangrijke partijen tegen (lagere) huurprijzen die niet door vrije marktwerking tot stand kwamen. Daarnaast is er tevens informatie bekend rondom transactiegegevens tegen (hogere) huur- en/of koopprijzen die wel door vrije marktwerking tot stand kwamen. Naast het gebruikte referentie-materiaal put taxateur tevens zijn kennis uit ander advies- en taxatiewerk in de afgelopen jaren omtrent de thans gebruikelijke huur- en verkoopwaarden. Deze gegevens kunnen in het kader van vertrouwelijkheid niet in deze taxatie opgenomen worden echter zo bleken huurprijzen van kinderdagverblijven en peuterspeelzalen uit deze oudere (vertrouwelijke) huurcontracten na indexering of na huurprijsaanpassing niveaus te laten zien binnen de bandbreedte zoals we die tevens nu zien bij de in onderhavige taxatie gehanteerde referenties en blijken dus ook goed aan te sluiten. ,

Een mix van de gebruikte referenties en de kennis en ervaring van taxateur leiden tot een inschatting van reële huurwaarden en de marktwaarden die thans van toepassing kunnen zijn in deze markt en dus ook op het getaxeerde vastgoed. ,

Omdat het taxeren van vastgoed en het gebruik van referenties kennis en ervaring zich niet laat omschrijven als exacte wetenschap pretendeert taxateur ook geen volledig beeld van de markt transacties en overige variabelen weer te geven maar laat zien dat deze zeker binnen de bandbreedten past en daardoor zeer aannemelijk en reëel zijn. ,

Bovenstaande referenties vormen een selectie en beogen geen volledigheid te bieden.

Pagina 23/247

7 juni 2024

Beoordeling

SWOT-analyse De sterkte-zwakteanalyse is een bedrijfskundig model dat intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Hierna worden deze voor het getaxeerde object weergegeven: Intern Sterkte - ruim object (449 m2) ingedeeld in meerdere lokalen (waardoor meerdere groepen onder te brengen zijn). - alles gelijkvloers - veel buitenruimte (ruimschoots de eis per op te vangen kind) Zwakte - gebouw inmiddels gedateerd (bouw 1959) - energiebesparende maatregelen zijn nog beperkt (energielabel G). - ventilatie kan verbeterd worden - meer buitenruimte dan noodzakelijk Extern Kansen - Veel vraag van KDV organisaties voor geschikte locaties met maatschappelijke bestemming (weinig aanbod). Bedreigingen - Hogere rentetarieven (dan een jaar geleden) - Wijzigingen in financieringsbeleid financiële instellingen - Veranderende economische en geo politieke omstandigheden - Hoge bouwkosten

Courantheid Locatie

Goed De locatie is voor zijn doel en functie als KDV goed te noemen. De doelgroep(en) zijn woonachtig in de omliggende wijk(en).

Object

Goed Het object is voor zijn doel en functie als KDV goed te noemen. Alle vereisten (voldoende lokalen faciliteiten sanitair en ruim voldoende buitenruimte ten behoeve van een KDV zijn aanwezig. ,

Alternatieve aanwendbaarheid

Redelijk

Verhuurbaarheid

Goed 3-6 maanden Er is veel vraag (en beperkt aanbod) naar maatschappelijk bestemde locaties ten behoeve van kinderopvang maar ook ander maatschappelijke functies zoals onderwijs en medische praktijken. ,

Verkoopbaarheid

Pagina 24/247

7 juni 2024

Conclusie

Goed De coulantheid van het object en de bestemming zijn goed te noemen zolang de vraag naar de maatschappelijke bestemming blijft bestaan.

Toelichting Waardering In zijn algemeenheid zal de marktwaarde van een te taxeren vastgoed object een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU). Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd binnen de juridische fysieke financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd. Indien de (voorgenomen) aanwending (feitelijk juridisch financieel etc. ) van het vastgoed als grondslag voor de waardering naar marktwaarde afwijkt van wat naar professionele maatstaven gezien mag worden als HaBU dan dient de taxateur dit onderbouwd middels een EXPLAIN in de taxatie tot uitdrukking te brengen. In onderhavige taxatie is het meest doeltreffende en waarschijnlijke gebruik als uitgangspunt genomen bij de waardering. Daarbij is door middel van kapitalisatie van de netto huurwaarde op basis van een veronderstelde rendementseis een waarde vrij op naam berekend. Deze waarde is aansluitend gecorrigeerd met de inschatte toekomstige leegstand achterstallig onderhoud en noodzakelijke renovatie mogelijke kosten voor bemiddelaars eventuele contante waarde verschillen tussen de huurwaarde en de huuropbrengst notariskosten en overdrachtsbelasting. Het resultaat is aansluitend vergeleken met (in perspectief geplaatste) referentietransacties. ,

Pagina 25/247

7 juni 2024

Standaarden

Educatie De taxatie is uitgevoerd door een taxateur in dienst bij PAND Makelaars B.V. waarbij minimaal één taxateur is ingeschreven in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). De taxateur heeft voldoende theoretische en praktische kennis om deze professionele taxatiedienst uit te voeren en zijn ter zake professioneel geregistreerd en gekwalificeerd zoals bedoeld in artikel 9 van het Reglement Gedragsen Beroepsregels NRVT. De taxateur heeft voldoende actuele lokale en nationale kennis en inzicht in de specifieke vastgoedmarkten van onderhavig vastgoed. ,

Onafhankelijkheid De taxateur heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. De taxateur heeft op geen enkele wijze directe of indirecte betrokkenheid metde opdrachtgever en of het getaxeerde en is ten minste een jaar niet betrokken geweest bij een eventuele transactie bemiddeling beheer of financiering waarin het getaxeerde object een rol speelde. De taxateur heeft geen financiële belangen in het object of de opdrachtgever. De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk. Het taxatiebedrijf heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit Artikel 11. 6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT ,

Standaarden Op deze taxatie zijn de EVS 2020 van toepassing. De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtlijnen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen. Richtlijnen De volgende richtlijnen zijn van toepassing: • • • • •

Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT vastgesteld op 10 oktober 2019 Het Reglement Definities NRVT vastgesteld op 17 juni 2021 Het Reglement Kamers NRVT vastgesteld op 12 december 2022 Het Reglement (Permanente) Educatie NRVT vastgesteld op 27 maart 2023 Het Reglement Doorlopend Toezicht vastgesteld op 4 december 2023 ,

Pagina 26/247

7 juni 2024

Definities

Basis van Waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken prudent en niet onder dwang (EVS 2020). ,

Pagina 27/247

7 juni 2024

Overige Definities Met de hierna in dit rapport gebruikte termen in de beschrijving van de onderhoudssituatie: uitstekend goed voldoende matig onvoldoende en niet waargenomen wordt het volgende bedoeld: Uitstekend zo goed als nieuw Goed op peil Voldoende onderhoud is afdoende en zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn onderhoud op korte termijn noodzakelijk Matig Slecht achterstallig onderhoud Niet waargenomen bij oppervlakkige waarneming niet gezien maar mogelijk wel aanwezig ,

De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood. ,

Tabel voor woningen: Energieklasse A++ A+ A B C D E F G

Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie woningen Kleiner of gelijk aan 060 061 - 080 081 - 120 121 - 140 141 - 180 181 - 210 211 - 240 241 - 270 Groter dan 270 ,

Tabel voor energieklassen en utiliteitsgebouwen: Energieklasse Grenswaarde energie index (ei) energieprestatie utiliteitsgebouwen A++ Kleiner of gelijk aan 060 061 - 080 A+ A 081 - 120 B 121 - 140 C 141 - 180 D 181 - 210 E 211 - 240 F 241 - 270 G Groter dan 270 Bron: www. rijksoverheid. nl ,

B. V. O. De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

V. V. O. De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de " correctie glaslijn." Deze correctie wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor netto-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 15 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. ,

Pagina 28/247

7 juni 2024

Gebruiksoppervlakte De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. ,

Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. ,

Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling

van

het vastgoedobject ter plaatse.

Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Waardepeildatum De datum waarop de Schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. ,

Vastgoedobject De grond de nog niet gewonnen delfstoffen de met de grond verenigde beplantingen alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht opstal en vruchtgebruik) alsmede appartementsrechten een en ander in Nederland gelegen. ,

Bijzonder object Een object dat zelden of nooit op de open markt wordt verkocht anders dan door middel van verkoop van het bedrijf waarvan het deel uitmaakt vanwege de uniciteit die voortkomt uit de gespecialiseerde aard en ontwerp van het object de configuratie omvang locatie of andere kenmerken. ,

Bedrijfsgerelateerd object Elk type vastgoedobject dat is ontworpen voor een specifiek bedrijfstype waar de waarde van het object het handelspotentieel van dat bedrijf weergeeft.

Pagina 29/247

7 juni 2024

Begrippenlijst NAR BAR DCF Disconteringsvoet Internal Rate of Return (IRR) HABU EVS IVS IVSC RICS TEGoVA NRVT

Netto Aanvangs Rendement Bruto Aanvangs Rendement Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows Yield waarmee de netto kasstromen van de kapitaalscorrecties in de BAR/NAR berekening contant worden gemaakt Het verwachte rendement op basis van de ingeschatte kasstromen (investering kasstromen en eindwaarde) Highest And Best Use European Valuation Standards 2020 International Valuation Standards 2020 International Valuation Standards Committee Royal Institution of Chartered Surveyors The European Group of Valuers Association Nederlands Register Vastgoed Taxateurs

Pagina 30/247

7 juni 2024

Algemene uitgangspunten

Onderstaande algemene uitgangspunten zijn vermeld in deze rapportage.

deze waardering

van

toepassing tenzij uitdrukkelijk anders

Bouwkundige en technische staat 1 Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud hebben wij voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2 Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. 3 De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. 4 De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. 5 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik en dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6 De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

7 Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd gebruikmakend van duurzame materialen. 8 Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9 De bruto oppervlakte is tenzij anders opgegeven gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de " NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen." ,

Milieu 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c. q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu dan wel de functionaliteit van het perceel ,

aantasten.

Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater of naar materialen die schadelijk zijn voor mens milieu of gebouwen of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf " Milieu " onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. ,

Pagina 31/247

7 juni 2024

6 7

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde. ,

Eigendom 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2 Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten kettingbedingen en/of gebruiksof vervreemdingsbeperkingen blijken. 3 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4 Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde.

5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing afzonderlijk zijn berekend kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn ,

weergegeven.

Huurrecht 1 Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er bij de expiratie van de huurovereenkomst(en) geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder(s) zijn aangebracht. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. Publieksrecht 1 Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. 2 Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. 3 De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). 4 Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn ondertekend en dat huurpenningen bankgaranties optiebeschikkingen e. d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. 5 Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt maar uitsluitend een huurlijst met essentialia zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14936067/2